时间：2023-07-17 16:22:56
序论：在您撰写房地产行业经济时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
1加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平
房地产行业主要涉及了金融和土地两大产业，并且将这两大产业紧紧连在一起。土地本身就是不可再生资源，现今可供使用的土地资源又十分的缺乏，而金融资源在一定层面上讲，是可以无限使用的。如果房地产市场的经济突然中断，将会带来不可预计的损失。因此，在市场经济背景下，政府加强宏观调控是十分必要的，政府应该运用各种科学手段，根据各地区的实际情况，对各地区的房价进行一定的调节，使房价更为合理。
2房地产企业经济管理体系建立的必要性
2.1有效降低房地产企业项目投资决策的风险
房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，房地产行业具有生产周期长、拥有大量资金、受环境等因素影响大等特点。结合房地产行业自身的特征，项目投资决策是否有效将会是保证房地产行业持续、稳定及健康发展的首要问题。建立经济管理体系及有效地实施，提前做好投资评估测试，对投资的风险进行一定的控制，可以尽最大可能减少房地产企业投资的风险，避免房地产企业因此而陷入经济危机中。
2.2实现以成本管理和成本控制为中心的项目运作管理
想要使企业发展并且生存下去，就必须要遵循现代企业管理技术理论进行有效的成本管控。房地产企业想要发展并且生存下去，也要遵循以上理论。因此，从建立房地产经济体系方面出发，将成本的管理和控制手段作为核心，将合同性的成本管理定为主线，建立一个完整的成本管理和成本控制体系，成本管理和成本控制体系中包括项目的设计、项目的施工等，十分全面并且系统地显现出在项目运营建设过程中核算对象的成本构成情况以及预警经济管理信息系统，最终完成预期中房地产企业成本核算和成本控制的目标，达到项目运营管理目的。建筑经济管理体系的建立，可以使房地产企业的管理层在控制成本变动以及掌控投资进度时有依据可依，保证了房地产企业管理层对项目实施过程的成本管理和成本控制。
2.3实现客户价值最大化，大大增加企业的效益
建立房地产企业经济管理体系，不仅可以实现以成本管理和成本控制为中心的项目运营管理，还可以实现客户价值最大化，大大增加企业的效益。房地产企业经济管理体系的构建可以通过客户关系管理体系，十分高效并且全面的对客户以及潜在客户资料的管理和控制。房地产企业经济管理体系的构建可以更好地做到以客户为上帝的宗旨，进一步使房地产项目运行的效率得到提高，使房地产也销售人员对销售业务流程的掌握更加熟练，在很大程度上增加了企业的经济收入水平，并且使企业的品牌效益得到提升。
3房地产企业经济管理体系建立的思路
3.1房地产企业经济管理体系实施的宣传动员及物资保障
3.1.1确保房地产企业经济管理体系实施的宣传动员力度
房地产企业经济管理体系的建立需要有先进管理知识的配合，将各个零散的小型系统整合为一个连贯且全面的管理体系。企业经济管理体系的建立是对企业内部管理体系直接进行调整，会引起企业内部大量变动，需要企业管理层的领导以及员工的高度配合才可以实施，需要企业全体人员参加，严重的说，缺少任意人员都有可能会影响企业经济管理体系的成功实施。因此，在企业经济管理体系实施前，有必要加大企业经济管理体系实施的宣传，使企业中的每一个都可以顺利的投入到企业经济管理体系的实施中，从而使企业经济管理体系顺利实施。
3.1.2确保房地产企业经济管理体系实施的人员、物资条件
充足的物质资源是经济管理体系实施的首要条件，在经济管理体系实施前，人员和资金提前的合理调动是至关重要的。在企业管理层的许诺下，确保企业充足自己的运行，并且建立起一个经济管理体系实施小组，经济管理体系实施小组组要由熟练运用软件和精通管理学知识的员工组成，该小组可以在经济管理体系实施过程中，协调企业各个部门之间的矛盾，督促各部门完成经济管理体系的相关任务，协助经济管理体系的实施。除此之外，该小组还应该及时做好经济管理体系维护人员的培训工作，为经济管理体系提供充足的人员。
3.2加强系统日常维护，保证系统安全平稳地正常运行
房地产企业经济管理体系的建立是一个循序渐进的过程，在建立企业经济管理体系的过程中，需要不断地对以建立的企业经济管理体系进行分析，并且不断更正、完善。因此，企业经济管理体系的日常维护工作看起来虽小，但也是不容忽视的。在企业经济管理体系建立过程中，通过日常对企业经济管理体系的维护工作，使企业经济管理体系不断完善，从而形成符合企业特色的经济管理体系。
3.3通过培训和制定制度，提高员工素质
想要使企业经济管理体系有效的实施并且不断地完善，根据企业的情况制定相关企业经济管理体系的相关制度是必不可少的。在企业经济管理体系实施且正式进入管理的过程中，为了使企业经济管理体系实施的更有效果，根据企业的实际情况，为企业员工制定相应的企业经济管理体系规范制度，将企业经济管理体系的实施过程分解成每一个细小的任务，具体分配到每一个员工的身上，是每一个都是任务去实施企业经济管理体系，这样可以调动员工的积极性，从而使员工尽最大可能性实施企业经济管理体系，最终使企业经济管理体系实施更加顺利，更加完善。除此之外，在企业经济管理体系实施的过程中，还应该组织员工进行企业经济管理体系的相关培训，只有通过一定程度的培训后，员工才可以对企业经济管理体系更加了解，便于企业经济管理体系的实施，在培训的过程中，员工还可以掌握计算机技术以及管理方面的相关知识，使计算机技术在企业经济管理体系中更好地得到应用，弥补企业经济管理体系的一些漏洞，使企业经济管理体系更有利的实施。
4总结
关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值
一、新形式下房地产行业所面临的挑战
(一)金融危机的影响
源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。
房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。
金融危机对房地产的具体影响表现在：
1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。
2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。
(二)人民币增值的影响
从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。
(三)国家宏观调控政策的影响
房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。
2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。
不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略
目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。
2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。
从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。
房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：
1、价格策略
最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。
2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。
3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。
4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。
“不断高企的房价、关于泡沫的争论、利润水平的谜团、宏观调控的影响”，使得房地产业在连续多年继续蝉联最引人注目的行业之一。关于这个行业特质的描述也逐渐归集到几个词语：暴利、违规操作、社会责任、泡沫等等。如果说对于其它方面还有或多或少的争议，那么对于“高利润”，似乎大家都认为是理所当然了。但高收益的背后却往往是高风险，对于房地产企业的管理层来说，真的是冷暖自知。
二、房地产行业过程管理的核心与本质
房地产业的核心是什么？我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。房地产开发行业的核心是投资运营。当我们认识到了地产的本质，当我们看到了地产发展的未来趋势，那么我们的地产商们就应该及时调整自己的地产战略，快速变化自己的发展和运营模式，以争得未来地产发展的竞争先机。我们就可以抓住房地产行业过程管理的核心与本质，那就是流程管理。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求，因此，科学和高效的管理，成为了这个行业追求的共同目标。在这过程中当然不会遗漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理从本质上来说，就是知识管理中个人隐性知识到组织显性知识的转化过程。对于规范企业运作、提升企业运营效率、促进集团知识沉淀与应用创新，起到了积极的支撑和保障作用。流程优化的源头来自于业务实战，在客户诉求的受理、派工、进程汇报和跟踪、客户的回访与返工等日常活动中，积累了大量的数据，可以通过客户投诉系统进行管理；有了真实全面的业务数据，可以对任务处理关闭率、服务满意度、工程质量缺陷率等流程绩效指标进行测量和监控，把流程管理和房地产管理紧密结合在一起；再通过对各地区公司在流程绩效指标上的不同表现，找到内部的标杆，共同整理、提炼其在处理渗漏问题上的经验，形成相关的经验推广和应用。
三、房地产行业管理者角色与技能
激烈竞争的现代市场经济，要求房地产企业管理者必须具有敏感的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。而业要满足这些需求，就必然要求房地产行业管理者在流程管理方面有所突破。房地产行业的管理者所要掌握的技能首先是具备能有效实现项目各方的沟通与协调能力。其次，在房地产项目中，管理者随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，才能满足房地产流程管理的需要。
四、房地产行业管理反思与研究
近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化；我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。所以企业要实施精确的流程管理，实现该目标的要素就是控制的明晰，支撑精细化管理；实现流程管理任务结构的快速分解和计划的有效编排。另一方面，在规范化的基础上，可以实现流程管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在房地产企业管理中作用显著。
五、对房地产流程管理建立模块分析
1、房地产市场容量分析
拆迁产生的购房需求比例降低改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大，投资购房比例基本平稳，结婚购房比例保持稳定，城市化进程中产生购房需求增速平稳。
2、房地产市场需求特征分析
几年来，房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动，我们可以明显看出，房地产市场的周期波动规律，房地产市场需求特征分析，结合政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出的决策，我们可以预测到未来房地产的发展趋势。
3、房地产市场交易状况分析
1）现房销售增幅高于期房销售
2）消费结构在逐步发生转变
关键词：房地产经济行业;特点分析;问题研究;有效对策
随着我国经济体制的不断改革，我国房地产行业持续发展，逐渐成为我国国民经济的重要支柱行业之一。但由于房地产行业发展速度之快，在带来崭新机会的同时也带来不少挑战，据此为促进房地产行业的有效发展，我们必须采取行之有效的措施。本文将对房地产经纪行业特点及存在的问题进行分析研究，并根据问题来制定有效对策，为房地产的可持续发展奠定条件。据此笔者将从：房地产经济行业特点、房地产经济行业存在的问题、促进房地产经济行业发展的有效对策，三部分进行阐述。
一、房地产经济行业特点
我国房地产经济行业的发展经历了一个曲折的历程，随着经济体制的改革，我国房地产行业逐渐向品牌化、规模化发展。据研究调查，目前房地产行业具有较强的区域性、并受到土地资金的严重制约，其波动性相对较大，从行业特点来看，我国房地产经纪行业具有开发周期长、发展不平稳、资金难度大、风险高等特点，且大部分房地产企业是以项目型为主，涉及范围广、涉及内容多，最终导致房地产企业经营绩效难以把控。综上，是笔者对房地产经济行业特点的分析与探讨，从中我们不难发现，我国房地产企业还存在一些问题，主要包括：管理目标模糊、监督制度不完善、法律法规的不健全、经济管理政策未能得到有效落实等等，诸如此类。这些问题严重制约了我国房地产行业的全面发展，据此我们必须采取有效对策予以解决。
二、房地产经济行业存在的问题
据研究调查，现阶段房地产经济行业存在的一系列问题包括：管理目标不明确、监督制度不完善、法律法规不健全等，这些问题都会在一定程度上制约房地产行业的有效发展。笔者将从以下三个方面进行阐述。1.房地产企业管理目标不明确。据研究，目前我国部分房地产经济行业依然存在管理目标不明确现象，目标的模糊性为房地产企业经济行业的发展带来了严重阻碍作用。我国房地产企业经济行业之所以会出现管理目标不明确的局面，归根结底还是由于政府连续性政策的缺乏以及政府对房地产关注力度的不够，最终导致部分房地产行业经济管理效果不佳，而一些投机取巧的行为屡见不鲜。这些乱象都在一定程度上影响了我国房地产经济行业的稳定发展。据此，企业领导必须明确自身企业的管理目标，为其发展趋势进行有效规划。2.房地产企业监督制度不完善。对房地产市场加强管理，为房地产行业的健康发展提供保障是经济管理政策的目的。首先，房地产受土地价格上涨以及材料供小于需等因素影响，很多地方房价持续上升，导致很多人没有能力购买住房。随着房价的升高，不少房产投资者加大投资力度，同时，在利益驱使下，出现一些购房投机者，促使房价进一步提高，房产价格远高于居民的承受范围。众所周知，随着经济体制的改革，我国房地产行业也逐渐走上正轨，为政府部门带来了可观的经济收益，但由于房地产企业监督制度缺乏完善，无法对企业内部的经济随时掌控，从而为经济风险的产生创造了可乘之机。所以，政府要加强对房地产经济管理的监督力度，使经济管理政策能够有效落实，最终实现抑制房价过快增长的目标。3.财务管理体制及财务风险意识的缺乏。在我国房产企业的发展过程中，除了经营者的财务管理意识不足之外，对财务的管理方式也相对传统单一。在传统的财务管理过程中，财务管理人员仅仅只是对项目成本以及资金开销给予严格控制，而对资金的预算、财务分析以及资产管理等方面都未能给予重视，再加上企业自身的财务管理缺乏健全、规范的监督制度，这就导致了我国房产行业的财务管理面临着混乱的现象。目前，我国住房的商品化形势越来越凸显，大部分的房产企业在日常经营过程中想要实现资金快速增长目的，往往只是对经营过程中项目施工以及房产销售两方面加强管理，然而财务管理并未得重视，再加上财务人员的专业素质较低，风险意识不足，极容易使房地产企业财务的管理工作效率降低，财务工作缺乏一定的专业性，因此，从一定程度上增加了企业资金的风险。
三、促进房地产经济行业发展的有效对策
要促进房地产经济行业的有效发展，我们应从以下方面来实施，一是对房地产企业管理目标进行明确、二是建立健全的财务管理体系、三是充分应用企业内部监督机制。笔者将会从以下三个方面来进行阐述，为我国房地产经济行业的发展指明道路。1.对房地产企业管理目标充分明确。现阶段，由于我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，所以需要加大产业发展方式的转变，并大力调整经济结构。房地产行业对我国经济的发展起重要作用，对房地产行业结构的调整，可以改善人民的居住环境，提高人民的生活质量。房地产结构进行调整首先需要分析它的区域位置，其次，要进行实地考察，并调查它的资源状况，最后，结合历史实际情况对房地产进行调整。所以，政府应制定出具有连续性的政策，使管理目标明确。2.建立健全的财务管理体系。对企业资金实施有效管理促进企业经济效益的最大化，是财务管理的工作的基础，也是其本质。在这个过程当中，需要房地产各部门在每个经营环节当中密切地进行配合，并且充分结合房产企业财务的特点，建立一个健全的财务管理体体系。主要包括了：第一，对投资、融资的决策体系，在这个体系当中，企业财务管理人员要严格按照企业发展的经营策略以及财务的管理目标，制定出一个较为规模化、科学化的资本、债务等评价体系。第二，资金的预算管理体系，这一体系在整个财务管理过程中占据重要位置，主要对企业整个投资过程所需的资金、房产的销售情况等，预算出企业所需投资的总金额，并设定出目标值。第三，财务管理绩效评价体系，建设这个体系的最终目的是为了维持企业资金预算以及投资决策之间的保障关系。第四，健全企业的财务管理体制，使财务工作能够规范进行，使财务人员都能严格按照财务管理规范进行日常工作。3.充分应用企业内部监督机制。对于房地产企业而言，经济管理是促进其发展的关键要素。为促进房地产企业稳定有序发展，我们必须将企业内部监督机制充分应用其中，利用网络技术建立一个信息管理平台，信息管理平台是一种具有审核、监督、管理的经济管理体系，它对经济风险具有一定防御作用。房地产企业在构建该系统时应从企业特点出发，充分降低经济风险的产生。企业领导应号召企业员工一起加入到信息管理平台的构建当中，使其内容更全面，范围更广泛，在后续的实施过程中也能起到有效的管理作用，有利于房地产企业经济的有效管理。
四、结语
随着我国经济水平的飞速发展，人们对生活质量的要求也越来越高，房地产企业经济管理的有效开展与人们的日常生活息息相关，据此，为了确保人们生活质量，我们必须要加强对房地产行业的管理，一方面建立健全房地产行业的法律法规，另一方面向外国学习先进的房地产经济管理经验，使我国房地产行业能够持续稳定发展。
作者:侯佳楠 单位:秦皇岛兴龙房地产集团有限公司
参考文献：
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[3]姬建朝.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资,2012,07:74.
一、国家宏观经济政策对于房地产行业的影响
随着市场经济的深入发展，土地用地的限制、政策办理的严格规范以及新的设计理念的不断产生，房地产行业中的竞争力日益加大。要想在房地产行业中有所收益，让经济得以持续发展，土地规划的合理配置就作为一个弹性的元素就成为了房地产行业是否产生经济效益、社会是否得以长存发展的关键问题。房地产行业是一种涉及到系统管理、控制、信息以及工程等多种行业因素、诸多环节的复杂实体产业，这当中需要大量的人力资源、物资条件以及各种政策措施的扶持，环节上所要求考虑的因素比较多，而这些因素与国家对于经济发展的宏观调控息息相关。房地产行业的更大的经济效益和社会效益都与国家各项经济调控政策有着很大的关系。
二、市场因素对于房地产行业的影响
在瞬息万变的知识经济时代，随着市场环境的不断变化和企业经营的不稳定，使得企业各种风险并存，公司盈余能力的稳定性也受到了很大的挑战。面临着材料价格、房屋价格等不断上涨的风潮，房地产公司的风险不断加大，公司资产出现“泡沫”现象。房地产项目的成本需要考虑到的各种因素，既要考虑到人工的有效配置，又要注意到劳动的有效性以及材料的合理利用，在当前社会生产力发展水平下，在考虑组织因素对生产消耗影响的前提下，完成的建筑项目工程如何实现各种资源的有效配置，实现人工和材料经济的最大有效化是当前房地产成本核算重点关注的问题之一。
1.人们的购买力对于房地产行业的影响
房地产行业所涉及的资金很大，一般来说，很多家庭对于房地产住宅的购买力不是可以进行随意挥洒的，对于商业性质的地产更不能够任意而为。而一旦在某一个区域的房产已经达到饱和或者价格高于当地人的实际水平，房地产价格就会受到冲击而影响了销售，进而对于投资了巨额资金的房地产商来说，就会带来重大亏损，对于土地资源也是一种浪费。
2.土地价格的变化对于房地产行业的影响
房地产是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是属于国家的。政府对于土地出让金的多少取决于市场土地价格的变化。而如果政府土地出让金比较大，那么房地产行业的成本就会加大，从而影响房地产的利润。
3.行业竞争的影响
随着我国经济的持续发展和人民生活水平的不断提升，人们对住房建筑条件的要求越来越高，受到当前各种政策的影响，房地产市场规模化在不断壮大的同时，同行业间的竞争也越来越大。行业之间为了能够在市场中胜出，必然通过成本控制策略来降低成本，同时也通过营销策略来进行房地产的营销。而从这里来看，市场经济对于房地产行业的影响也涉及到了盈利背后的各种运营措施之间的竞争。
三、防止市场经济不稳定因素对于房地产行业的影响
1.政府对于房地产所依托的土地价格的调控
如果没有政府从中进行的统一规划，不统一各个区域的统一规划开发，就会带来没有规划的建设，不仅不能让土地开发产生有效的经济利益，而且可能因为无规划的建筑而造成了彼此的阻碍与牵制，因此造成了土地浪费。另外，很多房地产商看到的是眼前的经济收益，而没有从社会的长远发展来考虑问题。土地不经过政府的规划然后再按照计划地进行，就会产生大量开发土地、无计划开发土地的盲目。一旦出现过剩的情况，房地产商本身实力不足难以承担所有的应有成本支出，于是就出现了土地被搁置的现象。而有些房地产商，为了自己的经济利益，对于自己征收来的土地进行二次出让开发，这当中，土地被转来转去，没有一个统一的规范管理，市场混乱，造成了土地资源以及人力资源的极大浪费，同时也给房地产行业带来很大的冲击。
2.政府对于房地产行业提供防范措施
关键词：包容性增长 转型升级 创新系统
一、房地产行业转型升级的动因
一是房价上涨相对较快。以江苏为例，2009年、2010年江苏省辖市市区商品住宅成交均价分别同比上涨了18.27%、23.09%，少数重点城市市区商品住宅成交均价同比上涨幅度更大，上涨了四成多。尽管国家在本年度内展开了多轮次房地产市场调控，市场投机投资性需求有所遏制，但房价上涨较快、市场阶段性过热的特征较为明显，矛盾较为突出，对房地产业稳定健康发展不利。
二是住房供应体系和供应结构不尽合理。住房供应仍然是以商品住宅供应为主体，保障性住房和政策性住房供应占比依然相对较小，中低价位、中小套型普通商品住房供应相对不足，没有达到保障性住房供应总量与商品房供应总量合理匹配、两个供应体系相协调的较为理想的住房供应均衡状态，要实现未来5年20%住房保障覆盖面的目标还有比较大的困难。
三是房地产市场监管体系有待完善。房地产市场的管理涉及多个环节、多个部门，需要部门间加强协调配合，从土地出让、规划审批、开发建设、上市销售、价格控制、税收征管等多个环节的联合监管体系还有待完善，开发经营过程中的预售制度、质量保证制度、物业管理制度以及房地产中介服务领域的监管制度等还有进一步的改善和提升的空间。
四是房地产企业的经营管理及品牌创新能力的培养滞后。以江苏省为例，虽然近年来房地产投资规模、销售总量都位居全国第一，但全国百强企业少，且排名靠后。在2011年中国房地产百强企业中，江苏仅有6个，排在第一的常州新城控股集团仅列第20位，其他5个均在75位以后。预计未来几年内是房地产行业的重组洗牌期，应抓住这个机遇，积极推进房地产企业结构调整，鼓励优质、诚信、品牌企业做大做强。
五是住宅产业化进程有待加快。尽管近年来的住宅产业化推进工作有了较大发展，但传统的粗放式住宅生产方式仍未实现根本性转变，劳动生产率低、技术创新和集成能力弱、资源和能源消耗大、环境污染严重、可再生能源利用率低、住宅使用寿命短等问题仍较突出，制约了住宅产业总体水平的提升。成品住宅、节能省地环保型住宅、绿色住宅等产业化推进工作依旧任重而道远。
二、房地产行业转型升级的目标——实现包容性增长
房地产业包容性增长，寻求的应是在房地产业增长与经济增长中保持协调、平衡发展，与单纯追求房地产业规模增长相对立。
首先，房地产业包容性增长包括三大支柱：一是确保房地产业增长的同时最大限度地创造就业与发展机会；二是确保个人和企业能够平等地获得机会，提倡公平参与；三是确保人们能得到最低限度的住房权益。
其次，在三大支柱下房地产业包容性增长又包括以下五个要素：一是强调房地产投资和建设的多元化；二是保证房地产业可持续发展；三是保持房地产发展过程中的社会的稳定；
四是保持房地产行业的合理竞争，保护中小型房地产企业的健康发展；五是让支付能力不足的群体的住房权益得到保护，实现“住有所居”。
房地产业包容性增长主要目的是让住房分配更加合理，房地产业增长与经济增长发展更加协调，社会更加和谐稳定，社会成员在房地产业发展中拥有公平的发展机会，所有居民能够共享房地产业发展的成果。
三、房地产行业转型升级的路径
（一）企业管理层面的创新驱动
市场的主体是企业，转变经济增长方式、转型升级首先是事关企业生存与发展的大事。企业要增加研发投入、增强自主创新能力、增加核心竞争力产品，成为转变经济发展方式的主要动力。房地产企业管理层面的创新要实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的管理目标。
精益化是指在房地产产品的开发过程中进行精益化建设，降低产品成本，优化建设进度，向管理要效益，提升开发项目的工程管理水平；标准化是指开发企业在围绕产品的客户服务上向标准化发展，标准化经营是现代服务业的主要标志，房地产开发产品不仅在质量、交付标准上要符合高标准，在服务上应同样如此，通过高标准的服务来提升全行业的服务水平；联盟化是指开发企业与材料供应商、部品集成商、市场研究机构、服务外包企业等组成企业战略联盟，共同实现企业决策机制和产品开发的创新，提升企业尤其是中小企业的经营水平，加强产学研合作载体建设，鼓励房地产企业与高校和科研院所共同形成技术创新、管理创新、产品创新的产业发展战略联盟；品牌化是指企业应着力建设企业和产品品牌，通过品牌资产建设、信息化建设、渠道建设、客户拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市场活动管理、口碑管理、品牌虚拟体验管理提高客户美誉度，增强企业的吸引力与辐射力，推动企业发展和服务升级。
（二）产业层面的创新驱动
1、大力发展住宅产业化
大力推进住宅产业化是建筑领域节能减排的重要途径，是建设资源节约型、环境友好型社会的紧迫要求。要以国家住宅产业化基地为龙头，整合资源优势，完善产业链，打造大规模产业集群，培育一批主业突出、核心能力强的大公司和企业集团，成为产业化推进的“火车头”。通过发展全装修成品住房、绿色住宅、节能省地环保型住宅等，保证房地产业可持续发展。
2、变革人才培养机制
采用市场化运作模式，深入开展职业经理人任职资格培训与认证工作，加快培养造就一批具有创新意识的房地产开发企业职业经理人。推进“企业家素质提升计划”，在国内外知名高校建立培训基地，开展思维创新、管理创新等培训，培养一批具有全球战略眼光、市场开拓精神和持续创新能力的领军型战略企业家。全面推行产学研联合培养的人才培养模式；依托开发企业建设研究生工作站、产学研中心等创新平台，吸引更多的高端产业人才到企业创新创业。
（三）空间层面的创新驱动
在房地产开发领域应强调房地产投资和建设的多元化，努力拓展新的服务空间，从原有的商品房尤其是商品住宅开发领域向商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产、文化地产、物流地产等复合地产的领域发展；从以销售型的盈利模式向持有经营型盈利模式转变；从东部地区一二线热点城市向三四线城市和中西部城市化水平较低的区域拓展。
通过不断拓展房地产行业的服务空间，逐步形成符合时展需要的新的产业定位，更好地发挥房地产行业对其他相关产业的关联与带动作用，从而推动建筑业、制造业等其他相关产业的转型升级。
（四）制度层面的创新驱动
技术和制度的关系在不同的时空场景中发挥的作用是不同的，从长期和宏观的视角上看，技术创新可能决定了制度创新和经济增长（例如马克思的生产力决定生产关系论）；从短期和微观的视角上看，制度创新可能决定了技术创新和经济增长（例如企业激励机制变革带来的技术进步和产业发展）。
因此，在房地产行业的转型升级中，地方政府应加大对房地产企业创新的支持力度，积极引导房地产企业在管理层面实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的转型目标，引导企业在产业层面实现住宅产业化的目标；采取制度保障、财政激励、税收优惠、信贷倾斜等措施，积极引导土地、资金、人才等创新要素向企业集聚；在保障房建设的过程中，创新项目融资模式，引入民间资本参与建设和经营、管理，强调保障房投资和建设主体的多元化；健全创新激励机制，帮助企业拓宽在创新过程中的融资渠道，并建立起科学的转型升级企业评价体系，发挥在制度层面的创新驱动力，从而构建起完整的“以创新、促转型”的系统。
参考文献：
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④姚玲珍. 中国公共住房政策模式研究[M].上海：财经大学出版社，2003
关键词：经营绩效评价指标因子分析法配对样本T检验
一、引言
我国房地产行业经过20多年的改革，市场得到了有效发展，逐渐成长为国民经济的支柱行业，其利润也一直高于其他产业。金融危机给房地产行业带来了巨大的冲击，因此对其经营绩效进行分析就变得极为重要。经营绩效也称为经营业绩、经营效果，即企业某一经营活动所取得的业绩。企业的经营绩效评价即是通过特定的评价体系，按照一定的标准，采用一定的方法对其经营业绩进行客观合理的分析评价。国外对于经营绩效评价的研究大约始于泰勒的科学管理理论，在现代公司制度诞生之后，为加强资本所有权控制和公司内部控制，对于绩效评价的研究也逐渐深入。国外研究的绩效评价方法主要有三种模式:财务模式，即选择能代表公司经营绩效的财务指标，并按照加权的方式计算综合得分，沃尔评分法就是其中的一个典型例子；由于资本市场和股东认为财务指标法无法真实衡量企业未来能创造的价值，管理者也认为其无法全面评价企业业绩，因此西方学者提出价值模式，即以股东最大化为导向，考虑未来企业能为股东创造的价值，该模式中最成熟的当属经济增加值法；考虑到企业的其他非财务指标也会影响到企业业绩，又有学者提出了绩效评价的平衡模式，涵盖了那些影响企业绩效的非财务指标，最典型的就是平衡计分卡。本文采取实证的方式对房地产行业的经营绩效进行探讨将有助于房地产企业调整自身财务经营状况，以期为国家相关部门提供参考。
二、研究设计
（一）研究假设 盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，当企业的盈利能力较高时，说明企业善于利用资源创造价值，因此可以提出以下假设：
假设1：企业盈利能力越强，收益质量越高
收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。当企业收现能力较高时，说明企业能够及时回收现金，将会计收益转为真实收入，避免坏账的产生及资金缺口的出现，因此可以提出以下假设：
假设2：收现能力的提高有利于企业收益质量的提高
营运能力反映了企业利用现有的资源创造价值的能力，该比率较高时说明企业对资源的利用效率高，其中一个重要的方面是对于账款的回收速度较快。在分析该指标时也应当考虑到可能对于企业未来的销量带来的影响。因此本文提出以下假设：
假设3：营运能力的提高有利于公司短期收益质量的提高
成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。因此本文提出以下假设：
假设4：企业成长能力越高，收益质量越高
（二）变量定义 结合房地产企业的特点，本文将从经营绩效的四个方面分别选取重点指标，构建财务绩效评价体系，较全面地评价房地产行业的经营绩效。企业的经营绩效可以从四个方面进行评价：盈利能力、收现能力、营运能力和成长能力。盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，如果企业善于利用资源，则表明经营绩效好，反之则说明经营绩效较差。收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。营运能力是评价企业资源利用效率的指标，如果周转速度较快，则说明企业能充分利用现有资源为企业创造价值。成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。本文根据这4大特征设定8个反映经营绩效的财务指标见表（1）。
（三）样本选取 本文的样本取自于沪深两市A股的房地产上市公司2009年的98个样本，剔除个别极端样本以避免对结果的干扰。对于这98个样本分别选取其上述8个财务指标来分析这些公司2009年的经营绩效情况。本文的数据均来自于国泰安数据库，数据处理采用SPSS和EXCEL软件。
三、实证检验分析
（一）描述性统计从表（2）可以看出不少指标的最小值和最大值都相差比较大，说明公司间各指标的状况存在不同程度的差异。从盈利能力指标来看，公司之间的差异比较大，说明公司间盈利水平变化幅度较大，但其总体均值水平并不是很高，可见并不是所有的房地产公司都有较高的收益，这也可能是因为在经历了2008年的金融危机后，不少公司还没完全缓解过来，从而导致了总体收益水平的偏低。从收现能力指标来看，公司间的收现水平有较大差距，且总体均值为负数，说明房地产公司的收现情况并不乐观，营业收入不能及时收回现金。从营运能力看，公司间的差异更是明显，尤其是应收账款周转率，最高的光华控股甚至达到了884.43，经分析，如此高的应收账款周转率是因为该公司在保证了较高营业收入的情况下很好的控制了应收账款，反映了其资金利用效率，但是在进行控制时也应该考虑该政策对公司营业收入的影响，要对减少的营业收入的成本与减少的应收账款的收益之间进行权衡，找到一个最佳水平。从公司的成长性来看，净利润增长率在公司间差异巨大，其行业均值也为负，说明有不少公司未能走出低迷状态，营业利润比重总体来看，房地产公司的主营业务所占比重较高，可见公司的主营业务比较突出，源于主营业务能为公司带来高利润。根据上述描述，从总体上对2009年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知营运能力指标（应收账款周转率）和成长能力指标（净利润增长率）是影响公司经营绩效的主要指标。
（二）因子分析由于评价企业经营绩效的财务指标存在不同程度的相关性，本文采用因子分析法来评价2009年房地产上市公司的经营绩效。因子分析的基本目的是用少数几个因子去描述多个变量之间的关系，其基本思想是把联系比较紧密的变量归为同一个类别，而不同类别的变量之间的相关性较低，通过降维将相关性高的变量聚在一起，基本原理是以相关性为基础，从协方差矩阵或相关矩阵入手把大部分变异归结为少数几个公共因子所为，把剩余的变异成为特殊因子。运用SPSS软件对2009年沪深两市房地产公司的财务指标进行处理，如表（3）所示。该表主要验证原有变量是否适合进行因子分析。KMO检验用于研究变量之间的偏相关性，计算偏相关时由于控制了其他因素的影响，所以会比简单的相关系数小。一般KMO值小于0.5则不适宜作因子分析，大于0.7则比较适合作引子分析，本文中KMO值为0.707，适合进行引子分析。Bartlett球形检验的统计量Sig
四、结论
对于经营绩效来说，最重要的指标是盈利能力指标，这也是股东最为关注的指标，纵观2009年房地产公司的盈利情况可以发现不少公司每股收益和股东权益净利率偏低，对于这些公司来说首要任务就是增加营业收入控制成本，提高公司利润水平。只有在做大利润的基础上才能进一步扩大公司规模，增强公司实力。现金流是公司维持经营的基础，因此对于每家公司而言都是至关重要的。2009年不少房地产公司的营业收入现金比率较低，甚至为负值，据此认为这些公司在现金流回收的控制上存在问题，经营活动不能获得及时的现金流入，严重是将会影响到公司的正常运营。在具体实务中，公司应尽量推迟现金流出，对于现金流入则要设计合理的现金折扣制度和商业促销手段加速资金的回笼。经过对上述公司的分析，发现这些公司在运营能力上存在很大区别，应收账款周转率甚至从0跨度到接近900。控制好应收账款对于房地产公司很重要，因为房地产公司需要不断大量的现金流入。但是，周转过快也会存在一些隐患，严格的应收账款回收制度可能会减小公司的销售规模，影响到营业收入的增长。因此，房地产公司应该制定合理的应收账款回收制度，在能够扩大销售规模的情况下注重对应收账款的控制。房地产企业不能过多的依赖外部环境诸如政府背景、税收优惠、行业垄断、财政扶持等一些有利因素，而应该做好主营业务，加强对市场的适应能力，不断强化核心竞争力，注重控制贷款风险，做好项目前期管理。一些有实力的企业可以对企业的业务进行适当的多元化经营，增加企业的收益和现金流量。
参考文献：
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