时间：2022-12-09 09:03:33
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关键词：城市房屋拆迁；利益；倾向
Ontheinterestofthepartiesinurbanhousedemolition
TaoRen
(CollegeofeconomicsHuazhongNormalUniversity,Wuhan430079)
Abstract:Thispaperanalyzestheroot-causesofthephenomenathatresidents’interestisdamagedinthecourseofChineseurbanhousedemolition,andgivessomecountermeasurestosettlethisproblem.
Keywords:urbanhousedemolition;interest;tendency
随着我国城市化进程日益加快，房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动，而由此也引发了大量商业纠纷和社会冲突。一方面，被拆迁人出于种种考虑不愿意搬迁，或者要求获得更为合理的补偿；另一方面，政府则要求按照自己的蓝图建设更为美好的城市。从而，整个城市房屋拆迁过程演化成被拆迁人和城市政府、开发商的一种博弈行为，都希望从中获得尽可能多的利益，从而使其偏好获得最大的满足，。
一、目前城市房屋拆迁中的利益倾向
1、拆迁补偿评估方法不利于被拆迁人
按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋价格评估的具体办法由省、自治区和直辖市人民政府制定。在具体实施过程中，目前通行的城市房屋拆迁评估办法是：房屋重置价加上区位基准价格，即房屋的建筑成本加上土地的基准价格（基准地价）。
从被拆迁房屋价格评估的内容来看，其方法为重置成本法，被拆迁人最后得到的补偿价格是重置成本价。但是，被拆迁人为了寻找新的住房，必须利用这笔补偿款在商品房市场上按照现行市价购买新的住房，这既包括房屋的建筑成本和土地与配套设施分摊的成本，也包括房地产开发商的利润和各种税费。在房地产市场上，对于同一标的物，现行市价法评估价格将远大于重置成本法评估的价格。因此，按照现行的评估方法，被拆迁人的利益必然受到损害。
2、拆迁补偿评估机构的选择不利于被拆迁人
目前，在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因与委托人存在着利益关系，在缺乏严密的市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。评估机构为了迎合拆迁人的要求，故意压低被拆迁人房屋的评估价格，损害被拆迁人的利益。对具有公益性质的道路、管道等项目的拆迁，因政府相关部门不恰当的行政干预，往往不按照房屋实际价值进行评估，出具的评估报告带有浓厚的行政干预行为色彩，与法律规定不符。
3、强制拆迁时有发生
_______________________
*作者简介：陶韧（1980—），湖北武汉人，华中师范大学经济学院2003级硕士研究生。
众所周知近年来，由于我国家法律法规的不完善，政府在城市建设特别是大量的商业征用地审批、实施拆迁作业中大包大揽，有的地方为了顺利拆迁甚至动用警力，强制执行。由此引起的政府与拆迁人的矛盾可以说已经成为带有普遍性的社会问题，比较典型的就是湖南嘉禾县商贸城建设拆迁。
二、目前城市房屋拆迁中利益倾向的根源分析
1、在相关法规中被拆迁人处于弱势地位
拆迁人与被拆迁人在拆迁过程中应该是平等的民事主体，法律在对双方权利、义务的设
定以及违法行为的制裁应具有平等性，但实际上却不是这样。
根据《条例》第16条“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”仔细分析，此条例很大的一个缺陷就是规定强制拆迁合法化，在法院未作出裁决之前，可以依法先行剥夺被拆迁人的房屋使用权和所有权。它首先给被拆迁人定下的基调就是不论怎么折腾，房子肯定是要拆的，被拆迁人所能够做的就是努力的获得更多的补偿；在房子拆迁与否这个对于被拆迁人来说意义重大的问题上，被拆迁人是没有发言权的，先不说被拆迁人的权益是否受到了侵害，一开始他们的权益肯定是没有受到保障。即使是被拆迁人为了维护自己的权益，向房屋拆迁管理部门、人民法院提出申请或诉讼，在制度不健全、受到政府有关部门或当事人强势干预的情况下，政府的房屋拆迁管理部门和人民法院是否能够进行客观公正的判断也存在问题。
根据《条例》第24条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”问题的焦点在于“市场评估价格”，房地产市场评估方法有很多种，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有论述）。其实，无论采取何种市场评估方法，其得出来的价格都不会是市场价值。从相关经济学知识知道，市场价值的形成需要相应的市场前提：买方和卖方均完全出于自愿；具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在房屋拆迁过程中，由于被拆迁人一般为非自愿，而且拆迁还受到一定期限的限制，这与一般意义上的买卖交易存在着本质上的不同。虽然拆迁人会对被拆迁人给予补偿，但在被拆迁人失去了“坚持不拆迁”的交易底线的时候，交易心理上已完全处于劣势，所能得到的补偿完全掌控在拆迁人手中，无论是质与量都没办法和市场价格相提并论。
2、城市政府在拆迁过程中的“双重角色”互相支撑
根据目前的宪法，城市土地都属于国家所有，从技术角度考虑，实际上是由城市政府代行这种所有者权利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的时候，实际上扮演着两个角色：一方面，政府是土地所有权之人，而该土地上的居住者，仅仅拥有使用权；另一方面，政府又是公共利益的代表者。
这两个角色合二为一，互相支撑。政府作为公共利益的代表者，为了政府认定的公共利益而决定拆迁，同时政府又是土地所有权之者，那么，政府自然可以想什么时候拆迁就什么时候拆迁，想什么时候收回居民的土地就可以什么时候收回，因为土地本来就是政府所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作为土地临时使用者的被拆迁人，你如果不从政府所拥有的处于拆迁范围的国有土地上搬走，不仅侵犯了政府作为国有土地所有权人的权利，而且也损害了公共利益；而政府所拥有的强制力，为了捍卫国家对于土地的所有权，更为了公共利益，当然可以在必要的时候使用强制手段。如此，土地权利与政府的权力结合在一起，使得拆迁户从一开始就处于绝对弱势地位。
正是这种制度“短路”，导致地方政府有能力、也有意志不顾拆迁户的意愿而进行拆迁，尽管已引起民众不满，却仍旧以为自己的行为是完全正当的。要解决这一问题，首先应当区分政府在城市房屋拆迁过程中的两个角色：作为国有土地所有权者的角色，与公共利益代表者的角色。地方政府当然代表、并应当追求城市的公共利益，但是，城市国有土地的所有权，究竟由谁代表、如何行使，却似乎值得反思。至少目前由城市政府来代表，存在严重利益冲突。
三、解决问题的建议
1、完善《条例》
法律的基本原则应该是保护弱者，而不是维护强者的利益。保护私有财产、保护人权的条款已经写入了《中华人民共和国宪法》，《条例》却是更多的考虑拆迁实施方便，而忽略了对被拆迁人的利益的保护。一方面要改变房屋价格评估机构委托方式，评估机构应该由被拆迁人委托；另一方面，要改变房屋价格评估方法，采用市场比较法进行评估。同时，要明确对违规拆迁和强制拆迁的处罚措施。2、政府退出开发性和商业性的拆迁
对于开发性和商业性房屋拆迁，政府完全可以不参与、不介入，由开发商与被拆迁人协商拆迁相关事宜，按照市场化模式操作，自行拆迁或委托具有房屋拆迁资格的单位拆迁。这样，政府能够从大量具体的拆迁事务中解脱出来，对整个房屋拆迁过程进行有效的监督和管理，做好专职“裁判”员角色，这对于进一步转变政府职能和维护政府形象来说，也具有重要的意义。
3、政府对公益性拆迁实行“恩恤津贴”制度
城市政府因为公共利益即全体城市市民的利益而进行拆迁，这原本是没有问题的。但对于被拆迁人来说，却要因为公共利益的改善而独自承受相应的利益损失（精神损失是肯定的，物质损失前文已有论述），则显得有些不公平。在我国实行计划经济时期，政府强调公共利益优先于个体利益。如今，虽然国家经济体制正在向市场经济迈进，但是，“公共利益优先”的理念对中国社会的影响仍然非常深刻。可以说，民众对公共利益存在一种天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公众对政府的信任和敬畏，动辄以公共利益为由对城市房屋进行拆迁，却拖欠提供补偿或补偿过低，以牺牲被拆迁人的利益为代价来推动城市的发发展，由此导致公共利益泛化。
为了正确处理政府与被拆迁人的财产关系，以及防止公权侵犯个体利益，除了按照《条例》对被拆迁人进行补偿外，政府还应该对被拆迁人实行恩恤津贴，即政府额外对被拆迁人进行一定的补贴，在一定程度上也是表现政府在组织公益性拆迁时对于扰民的“歉疚”。补贴办法可以按户补贴，户补贴数额=户常住人口*当地3年人平均生活费用。如此，一方面加大政府组织公益性拆迁的补偿压力，使其作出决策时候参与更多的理性，更好的促进土地集约利用；另一方面也可以使被拆迁者获得更大的满足，感受到政府的关怀，在保持社会稳定的同时,使得建设项目能够顺利的进行。
参考文献：
[1]叶剑平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，2002.
[2]高富平,黄武双.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社，2002.
一、房地产动拆迁公司的成本组成及存在的问题
相比于其他行业而言，房地产动拆迁行业的成本管理更为复杂，一个项目的时间可能比较长，尤其是动迁的工作既要求细致又要求效率。因此，房地产动拆迁公司的成本具有其自身的特点，成本核算上也存在一些问题。
1、由于动拆迁工作历时较长，加上相关财务人员水平不高等，往往不重视建设过程的成本管理，致使财务指标缩水，成本反映不真实，造成公司财务状况及经营成本无从考核。
2、成本不进行分摊或随意分摊。用于拆迁的商品房成本没有根据实际用途转出，在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关科目有时根本不做任何分摊。由于成本费用分摊的随意性，造成拆迁工程成本的核算脱离企业经营的实际，无法及时提供真实完整的成本资料。
3、拆迁工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致。在购买或自建拆迁用房等项目上，没有一套规范的操作程序，造成账面与实物的数量严重不符。
4、拆迁工程成本核算的依据无法及时取得。拆迁工程如果采用外包形式，其成本的核算必须先取得施工方开具的发票。公司有时会出现不能及时取得正式发票进行成本核算的情况，导致成本核算缺乏真实性，给经营决策造成影响。
5、动迁工作中人力成本难以计量。动迁工作涉及大量的人力成本，需要时间和耐心与被动迁对象进行讲解政策、说服、签约和安置工作。工作中不确定性较大，花费的人力和其他成本难以具体计量，相关费用难以审核，这部分成本既不透明也难以控制。
二、成本控制策略及程序
房地产动拆迁公司是以资金和人才资本，整合土地资源、政策资源、设计、施工、监理等资源，来实现自身目标。因其产品具有社会属性、技术属性及产品生产的复杂过程属性，造成了其产品成本控制的复杂性。对于其成本管理工作的开展，应从战略高度给予重视，首先转变成本观念，设计符合公司特点的成本管理程序和指标，然后开展具体的成本控制工作。
（一）成本控制观念的转变
1、全员成本管理观念的创新
很多人认为，成本管理是专设的成本管理机构及成本管理人员的职责。但事实上，他们只是公司成本控制的组织者，比如房地产动拆迁公司的拆迁工程管理部门，只靠他们单方面的努力，难以实施好成本控制。这就是说，公司成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是个全员概念。
2、成本系统管理观念的创新
长期以来，公司进行成本管理时往往比较重视某一领域或阶段成本的控制，而忽视对其他领域或阶段的成本的分析与研究。公司应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。
（二）预算管理
实行预算管理是进行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于预算的编制，结束于预算的执行分析。全面预算管理是普遍采用的现代管理模式，全面预算管理系统为公司预算的事前编制、事中控制和事后分析提供了一个平台。
（三）成本控制程序设计
想要进行有效率的成本控制，首先必须要有明确的思路，不仅要有符合实际的考核指标，还要有有力的监督，兼顾效率与公平。对于房地产动拆迁公司而言，进行成本控制可以采取上图程序。
根据上图，成本控制是一项涉及公司各个部门、每个员工的系统工程，在转变公司成本观念后，对员工进行充分的思想动员。由公司高级管理层发起，与财务部门一起设计预算和考核指标，具体分析公司实际情况，找出控制成本的几个关键点。财务部门将控制成本的指标层层分解至部门、项目、员工，形成科学有效的责任成本体制。每个员工在保障公司利益的前提下，都承担一定的责任成本。至一个会计期限或项目结束，指标结果反馈回财务部门，进行考核与奖励，这样有利于发现成本控制的薄弱环节，进一步改善、加强控制的措施和方法。公司高管层在整个成本控制的过程中，要尽力给予支持，并起到关键的监督作用。
三、具体成本控制方法
（一）财务部门成本控制
1、严格执行年度经营计划及财务预算
严格执行预算，将总成本控制在预算内。对于超出预算的费用要按有关规定办理。对于即将要开始的拆迁工程项目，要求工程部门对该项目提前做出规划设计，财务部门根据工程图纸做出预算，并在工程过程严格监督。待项目完成后，财务人员要对支付款项等严格把关，审核成本和决算表，准确真实地反应工程成本。
2、加强资金管理
资金管理是财务管理的中心。房地产动拆迁项目属于房地产开发的前期项目，在整个项目过程中，往往项目的前几个阶段只产生费用，在项目快结束时才产生收入。因此，为了防止资金链断裂的情况发生，要求公司统筹安排，合理调度，把资金用活。
在公司资金管理中，对所有财务往来都要严格按规章制度办事，要把一切发生的货币资金收支、物资发出和转移，据实填制凭证，认真审核，落实个人责任范围避免出现问题。
3、长期坚持成本控制
成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齐心合力的系统工程。要求财务部门不仅做好记账、编制报表的工作，而要主动参与到公司各阶段的成本控制工作中。如，动迁工作中，财务人员可以到工作现场，了解工作进展状况，评估工作难易程度，有利于评价风险，做好资金安排。又如，在拆迁工程中，随时监督工程进度、物资采买等，有利于强化建筑物资的日常管理，减少成本。
（二）行政部门成本控制
公司行政部门主要负责公司日常运营的工作，不属于公司主营业务部门，对公司业务给予支持。行政部门主要发生的费用在于管理费用，如通信费、办公费、交通费、职工报销等等。对于房地产动拆迁公司而言，对于管理费用也纳入预算管理范畴，针对每项费用分析其因由，总量控制，个别实行定额制，将管理费用控制在一个合理范围。
（三）动拆迁成本控制
1、动迁要有明确的时间和人员安排计划
明确的计划是做好工作的前提条件，这样有利于公司进行资金安排和人员安排，不仅可以提高工作效率，也可以减少不必要的人力资源浪费。每户被动迁对象都有固定的经办人负责，这些经办人不仅帮忙分析被动迁对象的实际情况，宣传动迁政策，签约后还帮动迁户找过渡房看二手房。由于动迁牵扯的利益较大，因此“人盯人”战术做到了责任到位，将动迁户利益放在首位，可以加快动迁工作的进程。
2、拆迁补偿安置成本控制
这部分成本是构成房地产动拆迁公司成本的重要组成部分，也直接关系到动迁工作的难易程度。该部分成本主要由被动迁对象房地产评估值构成，一般有政府相关政策规定，并且受当时当地的房地产的市场价制约。而实际工作中，评估对象的补偿金额最难进行。因此，准确评估直接影响公司成本控制，可以从以下几个方面入手：
1）评估之前首先应明析评估对象的产权文件
产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是正确估价的基础。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关。例如在动迁评估中，经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些是出让，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，对于这种情况在选用评估方法时应坚持“合理、合法、合情”的原则。
2）把握对等原则
在动迁工作中，动迁公司与被动迁对象处在不对等的地位中，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位。因此，为了消除被动迁对象的抵触情绪，进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于(至少不低于)所在地区同类普通住房的正常市场价格水平，保障动迁工作的顺利进行。
3）根据房屋种类采用有针对性的评估方法
随着加快城镇建设的步伐，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，如果以实物安置(拆一补一)，就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价。采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价。
工业厂房作抵押评估时，往往采用重置成本法，其中基本重置价、城市建设配套费、投资管理费、财务费，建设工程后三通费用，这样做通常不够精确。例如工业厂房建设规模不大，后三通费细化为道路、场地、绿化、上下水道等，这样做会更精确一点。
3、拆迁工程成本控制
关键词：房屋拆迁；滥用；预防；公共利益；行政救济
1998年6月，河南省郑州市发生的一起住户状告市政府拆迁纠纷案，就是针对拆迁行为的合法性引发的。为了阐述对房屋拆迁权滥用与预防研究的现实意义，我们简略介绍一下此案案情。
1998年3月，《河南商报》登载了郑州市将兴建裕达文化广场，并将拆除郑州市裕达国贸大厦旁边的五幢楼房的消息。水利部水工金属材料结构质量检测中心（以下称水工检测中心）所购买的裕达花园17号、18号商品楼名列其中。裕达文化广场采取政府和港资合作的方式兴建，政府出资1000万元，港资河南裕达置业有限公司出资5000万元。此两幢楼的住户（水工检测中心职工）向拆迁人"郑州市裕达广场工程建设指挥部"（以下称指挥部）提出了数个问题，均未获答复。随后，指挥部张贴了《城市房屋拆迁公告》，正式开始拆迁。住户认为，裕达广场虽名为公益事业，实质上更多是裕达公司借用政府行政手段，为改善其所有的裕达国贸大厦周边环境从而促使其销售和升值而进行的商业运作。住户进而认为，政府规划、拆迁房屋的行政行为的合法性存在问题，遂向河南省高级人民法院提起行政诉讼，状告郑州市人民政府、郑州市城市规划管理局、郑州市拆迁办等单位，要求撤销其对17号、18号商品楼的拆迁决定。而市政府方面认为，裕达广场的建设是为了改善城市投资环境、创建卫生城市和园林城市而实施的城市建设的一部分，城市规划法赋予了市政府权力，任何单位和个人必须服从人民政府根据城市规划作出的调整用地的决定〔1〕。
显然，房屋拆迁权是否被滥用是本案争执的焦点。其中，政府的拆迁行为程序是否合法以及是否为了公共利益的需要，是两个关键问题。
上述案例，突出表现在如何评定拆迁行为在实体上和程序上都具有合法性上，即拆迁行为实体上应符合什么标准才是合法（而不是看是否有合法的审批机关的正式批文），并应同时履行什么样的法律程序（不应拘泥于现有规定程序）才能有效。这是一个重大理论问题，是解决拆迁权本身合法性的切入点。
一、拆迁权实体合法的唯一标准——社会公共利益
房屋拆迁权的核心在于它的强制力，它不需被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护，因此，防止该项权力的滥用，便成为判定拆迁权行使合法性的关键。而为了判定拆迁权是否被滥用，应当首先在法律上设置一个标准，用以评判一项具体的拆迁行为是否合法。这项标准就是"社会公共利益".因此，"社会公共利益"又成了评判房屋拆迁权是否合宪以及是否被滥用的唯一标准，而且在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益冲突中，也成为了十分有效的"平衡剂".
1.关于"公共利益"的涵义
尽管"社会公共利益"对房屋拆迁法律制度的设立至关重要，但我国目前迄今尚无一个统一的界说。不管在立法上，还是在学理解释上，"社会公共利益"的概念都是不确定的，造成了人们认识上的偏差。这是导致房屋拆迁权被滥用的客观因素。与"社会公共利益"相似的一个概念是"公共性目的".关于"公共性目的"涵义之解释，曾经历了一个发展过程。为了限制土地征用权的滥用，外国的一些法院将"公共性目的"解释为"公共的使用"，即代表公共利益的主体的使用。然而，这一解释却在实践中产生了许多问题。如果只有代表公共利益的主体的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主体就会被排除在外。而且，事实上，代表公共利益的主体的范围在实践中也不易明确界定。有些主体所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，这类主体是否可以进行土地征用呢？因此，各国立法和判例便开始使用"公共利益"的提法，以进一步确定土地征用权合法的标准。现在，大多数国家和地区的立法都认为，"公共利益"应包括两层涵义：一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。
在立法上，一些国家和地区以列举的方式规定"公共利益"的范围。如香港，其《收回官地条例》和《土地征用条例》同时规定，官地收回和征用土地须以"公共用途"为目的，并规定以下几种情况的"收回"和"征用"属于"公共用途"：（1）为使物业欠佳的卫生情况得以改善，或重新修建经改善了卫生情况的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或连接其他建筑物，严重干扰空气流通或建筑物的状况不适合人居住；（3）与军队有关部门的任何用途；（4）总督会同行政局决定为公共用途的任何类别用途而作的收回或征用〔3〕。前面已经论述过，房屋拆迁产生的法律后果之一是导致土地权利流转给拆迁人，这也是房屋拆迁的唯一目的。因此，房屋拆迁权的合法性应适用土地征用的合法性理论。在我国，"公共利益"的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》。该法第十条第三款规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用".其次是《土地管理法》。该法第二条第二款规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用"，并同时在第58条第一款第（一）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆迁立法上，这一立法宗旨却悄然发生着变化。新《城市房屋拆迁管理条例》（已于2001年11月1日生效实施）第二条规定："在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例".事实上，该条例就未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定。相比而言，1991年《城市房屋拆迁管理条例》第二条"凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设的需要拆迁房屋及其附属物的，使用本条例"的规定，将房屋拆迁的合法性界定为"城市建设需要"，却更为明确。《城市私有房屋管理条例》第四条规定："城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿……".这里的"国家建设"与前述"城市建设"不是同一个概念。何谓"国家建设"，我们力图从现有立法中去寻找一个诠释它的依据。1999年1月1日前施行的《土地管理法》列专章规定"国家建设用地"，在第21条中对"国家建设"作了这样的限定，"国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业"，并在第22条中进一步诠释：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的建设项目，只能是列入固定资产投资计划或者按照规定准许建设的国家建设项目。因此，我们可以得出"并不是所有城市建设都是国家建设"的结论。对此，国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第16条规定："本办法所称建设用地，包括国家、乡（镇）村集体建设和农村个人建房的新建、扩建、技改项目用地以及采掘、建材等行业的生产用地".该条进一步解释"国家建设用地"，"是指全民所有制和城镇集体所有制单位以及上述单位同农村集体经济组织共同投资兴办的联合企业，需要的各项建设用地".根据"公共利益"的含义进行理解，国家建设行为总是以社会整体利益作为出发点的，社会整体利益本身就是"社会公共利益"，故国家建设本身就具有"公共利益"的性质。因此，现行拆迁立法本身就存在不统一的问题，在拆迁合法性规定上，宜采用"社会公共利益需要"或者"国家建设需要"的提法，而不宜不作任何规定。这样既可以与土地征用、土地收回实体合法性要件一致，又可避免行政法规的立法与宪法、法律不一致。无论如何，拆迁立法的违宪都是不允许或应予纠正的。
前述案例中的建设项目，显然属于"城市建设需要"，应为"国家建设用地"范畴，具有"公共利益"性质。
2.公共利益的层次性
不同性质国家建设拆迁，其所代表的社会公共利益的层次性是不同的，这产生了公共利益的层次性问题。按建设项目本身计划审批的效力分类，可将拆迁的公共利益分为三个层次：
其一，最高层次的公共利益。它是用国家预算内基本建设拨款进行固定资产投资的项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为国家重点建设工程用地，如大型机场、铁路等工程用地。
其二，中间层次的公共利益。它是地方用国家预算内各项机动财力安排的基本建设固定资产投资项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为地方各级安排的地方重点建设项目，这类用地为数不少。
其三，最低层次的公共利益。它是各地企事业单位用预算外资金、自筹资金和银行贷款安排的基本建设项目拆迁用地具有的利益层次。通常表现为企事业单位利用自有资金安排生产和非生产性建设项目用地，以及人民政府批准或城市规划统一安排的城市居民住宅建设用地。
上述最高层次和中间层次的公共利益建设用地拆迁，属前述"国家建设用地"拆迁范畴，具有一般意义上的公共利益性，不会引起歧义，且得到了社会的普遍认同。而在最低层次的公共利益的建设用地拆迁中，显然建设单位已经多元化，已从计划经济体制下纯国有企业的单一主体，演变成了有集体企业、私营企业甚至外资企业参与的多个主体。国家通过这为数众多的不同经济形式主体实现着国家的经济建设目的。换言之，不管是国有企业，还是集体企业、私营企业和外资企业，只要其拆迁用地一旦被纳入了国家用地计划，便成为了社会主义经济建设的组成部分。并且，商品经济体制本身也将各类所有制的企业置于了独立核算、自主经营和自负盈亏的生产者和经营者的法人地位。因此，不管是国有企业参与的建设项目，还是其他私营、外资企业等参与的经济建设项目，都是以自身利益为其出发点的（在本质上已没有区别），并反过来以提高人民物质文化生活水平、服务于整个社会为最终归宿。即使是城市居民住宅建设，也以此为己任。因此，最低层次的公共利益是间接的，在以生产资料公有制为主体的多种经济成分并存的社会主义初级阶段是存在的。
3.公共利益的层次对房屋拆迁权的影响
我国房屋拆迁的公共利益的层次性，最终影响着房屋拆迁权行使的基本规则，概括起来有以下三项：
其一，低层次的"公共利益"的房屋拆迁，应当满足并服务于高层次的公共利益的拆迁。国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第三条在编制用地计划应遵循的原则的第三项规定，"对各项建设用地实行统筹规划，综合平衡、保证重点、兼顾一般".原国家国土局《关于国家建设用地审批工作的暂行规定》第四条规定："建设项目用地实行计划指标控制，首先保证国家重点建设项目……".此两规定揭示了一个共同原则，即高层次公共利益的建设项目拆迁优先于低层次的公共利益的建设用地拆迁高层次的公共利益建设项目拆迁用地计划制约低层次的公共利益建设项目拆迁用地计划。
其二，相同层次的"公共利益"的房屋拆迁计划，无抵销对方的效力。即同一层次的公共利益的建设需要拆迁同一处房屋时，应以向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请的时间先后顺序为准。为什么要确立这样一项规则呢？首先，是反不正当竞争所需。如果不以这条规则作为处理应将拆迁许可证核发给哪一个申请人的依据，将会导致拆迁行为本身的不公平，也易滋生腐败。其次，房屋拆迁主管部门是拆迁审批机关，计划、规划以及国土部门是从其他方面对建设项目进行管理的，其对建设项目的立项审批、规划许可以及用地批文并不能代替拆迁决定。以提交拆迁申请的先后顺序作为核发拆迁许可证的事实依据，是符合房屋拆迁权的分配原则的。当然，所谓拆迁申请，还应当包括国家规定的建设项目批准文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用权相对稳定，否则，就会造成同一目的层次的用地单位申请对对方进行拆迁，这对保护土地使用权和房屋所有权是非常不利的。
其三，公共利益的层次越低，房屋拆迁权的强制力就越弱。据此，第一类和第二类拆迁具有最完整、最强大的强制力，第三类拆迁的强制力则较弱。实践中，第三类拆迁比第一类拆迁权更易滥用，在拆迁立法时应制定更为严密的方法予以预防，包括制订对被拆迁人更为有利的补偿办法和公平、透明的拆迁决定程序，以防止拆迁人借政府之力、打公益之名、行私利之实，并监督拆迁主管部门公平依法行政。
二、房屋拆迁权合法的程序要件——行政救济
程序法与实体法一样具有"独立的价值".因而，在确立拆迁权本身应当具有的实体要件后，还有必要对拆迁权行使的方式、手续等程序进行探究。
作为拆迁立法的法治化要求，法治原则理论和人权原则理论成为拆迁行政救济的理论基础。作为依法拆迁的方略，行政救济的核心是依法办事，并且，作为保护公民人身财产权的立法，必须以人权作为理论基础。同时，我国《宪法》第五条规定："一切国家机关和武装力量、各政党和社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究"，"任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权".第三十三条规定："中华人民共和国公民在法律上一律平等".上述规定为我国拆迁行政救济的设立奠定了宪法基础。学者认为，房屋拆迁行政救济的途径，是指行政相对人的合法权益受到违法或不正当具体行政行为侵犯时，法律所提供的补救渠道和途径。
1.房屋拆迁行政救济的具体措施
行政复议和行政诉讼的对象是具体行政行为，对拆迁主管部门在房屋拆迁过程中拆迁权性质的认定，直接关系着行政复议和行政诉讼范围的确定。将拆迁行为列为行政救济的范围，首先是基于房屋拆迁权的行使是具体行政行为的认识。理由主要有：其一，从职权上看，房屋拆迁权是一种由政府房屋拆迁主管部门依法行使的行政权力，具有不平等性和强制性，与拆迁主管部门依照法律法规的授权制订规范性文件的抽象行政行为相区分。其二，房屋拆迁权是单方意思行为，不需管理相对人的合意，从而也将其与房屋拆迁立法这一抽象行政行为中的立法合意区分。第三，从结果来看，拆迁决定在外部表现形式上以决定、许可证等非规范性法律文件为存在方式，与抽象行政行为中的规范性文件相区分；从调整的对象来看，拆迁决定针对被拆迁人和拆迁人，可以反复适用，以区别于抽象行政行为中针对不特定人和事；从效力上看，拆迁决定针对现实存在的对象，以区别于抽象行政行为针对未来可能发生的不特定对象而生效。因此，按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》对"具体行政行为"的解释，房屋拆迁决定显然应当属于具体行政行为的范畴。
其次是基于房屋拆迁权的行使行为是外部行政行为的认识。所谓外部行政行为，是指拆迁主管部门对拆迁行政事务进行管理，与拆迁人和被拆迁人之间产生的一种行政管理行为。与外部行政行为对应的一个概念是内部行政行为，它是拆迁主管部门队对内部行政事务进行管理，与内部管理相对人产生的行政隶属关系行为，如拆迁主管部门对内部违法违纪行为的政纪处分。
《行政复议条例》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益可以依照本条例向行政机关申请复议".而该条例第九条规定的行政复议案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".《行政诉讼法》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提讼".该法第11条规定的行政案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".因此，我们有理由认为，如果拆迁申请人依法向拆迁主管部门申请颁发拆迁许可证而拆迁主管部门拒绝颁发，或者被拆迁人认为拆迁许可证的颁布不合法从而侵犯其合法财产权的，都可以申请行政复议或提起行政诉讼。
2.听证程序
"听证"一般是指在国家机关作出决定之前，给有利害关系人提供发表意见的机会，对特定事项进行置证和辩驳的程序。"听证"是行政机关行政决定的一个阶段，属于行政程序的组成部分，不是行政程序的全过程。
我国在颁布的《行政处罚法》中引进了听证程序，确立了听证在行政程序中的法律地位。尽管听证程序只局限于行政处罚决定中，但它所确立的原则无疑为我们提供了一个保护拆迁行政相对人合法权益，监督拆迁主管部门在"社会公共利益"的实体前提下作出拆迁决定，以及规范拆迁当事人及其他人有关行为的有效方法。
按照《行政处罚法》的规定，听证程序在下列情况下进行："行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证".显然，听证程序有三个特征：一是阶段性，即听证只是行政处罚的一个阶段，而不是处罚的全过程。二是局部性，即并不是所有行政处罚都要举行听证，只有对当事人的权益有较大影响的行政处罚才进行听证。三是选择性，即听证不是必经程序，主动权在于当事人。
一、房地产企业拆迁档案的地位和作用
1、房地产企业拆迁档案的地位
房地产企业的拆迁工作是一项“民心工程”、“实事工程”。拆迁工作的好坏，直接影响着老百姓的切身利益乃至整个社会的民生状况。房地产拆迁档案记录了企业的生产经营状况、老百姓居住条件的改善过程以及社会城市建设的变迁过程。所以，房地产企业拆迁档案的数量和质量在某种程度上体现了房地产市场的秩序，反映了企业的经济效益，涉及着千家万户的生计。
2、房地产拆迁档案的作用
(1)房地产企业拆迁档案是检查、审核拆迁活动的重要依据，是即将消失或已经消失的建筑物的原始记录。由于它是原始建筑的真实记录，因此可以作为历史的见证和证据供后人利用，同时其自身所蕴含的历史和文化价值也是不可估量的，对于恢复和还原历史面貌、了解和认识人类社会的发展都有着极其重要的作用。
(2)房地产企业拆迁档案不仅是区域建设发展中的宝贵资料，同时它也与经济建设、社会稳定以及人民群众的安居乐业息息相关。它不但可以为区域管理、改造区域形象提供必要的依据，而且对保存区域信息、留存区域原貌有着重要意义。
(3)房地产企业拆迁档案是房地产企业档案的主要组成部分，它是保障被拆迁人合法权益的重要凭证，也是房地产企业管理房屋的重要依据，同时它在房屋易主、办理产权、法律纠纷等事宜中发挥着重要的作用，关系到老百姓的切身利益。
二、房地产企业拆迁档案的特点
房地产拆迁档案区别于其他门类档案，具有内容复杂、易变、利用群体相对稳定的特点。
1、内容的复杂性。拆迁改造本身是个较为复杂的工程，涉及的部门多、任务重、工期长，包括从调查摸底、测算计划、动迁审批至拆迁、安置、施工等多个阶段，而且各个阶段内部又会有很多划分。例如我集团负责的开阳里危改小区在拆迁安置、补偿问题上，根据被拆迁入意愿，分为回迁、外迁、货币补偿、放弃等多种情况，甚为复杂，随之产生的档案在内容上也必然会体现出复杂性的特点。
2、内容的易变性。不同时期、不同阶段、不同地区国家的拆迁政策不同，房地产企业拆迁档案在内容上也会有所变化。以北京市为例，2001年11月1日起执行北京市人民政府第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》，2003年5月1日起执行北京市国土资源和房屋管理局《关于修订<北京市房屋产权单位管理办法>的通知》，危旧房改造拆迁执行北京市人民政府办公厅(京政发[2000]19号)《关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)的通知》等。随着拆迁政策的变化，拆迁档案也会随之而变。
3、利用群体的相对稳定性。房地产拆迁档案所具有的特殊的依据和凭证作用，决定了拆迁档案利用群体的相对固定性、稳定性，即拆迁人、被拆迁人和法律纠纷解决部门。
三、拆迁档案收集工作存在的问题
拆迁档案的以上特点说明了拆迁档案的收集工作会存在一定难度。笔者结合自身的工作实际发现，目前拆迁档案的收集工作存在以下问题。
一是拆迁单位领导和工作人员的档案意识比较薄弱，领导重视不够，在拆迁工作中重施工、赶工期，轻视拆迁档案资料的收集和整理工作，没有将拆迁档案工作纳入企业管理中，严重影响了拆迁档案的收集工作。
二是拆迁任务重，涉及的拆迁单位或部门多，拆迁人员流动大，有些是单位岗位调整后转岗到该岗位，拆迁人员专业水平较低，综合素质不高，有的工作人员缺乏责任心，对拆迁资料审核不严格，导致原始记录不准确，不能真实反映拆迁工作的过程，给国家、企业和被拆迁人造成经济损失。
三是拆迁档案管理制度不健全，特别是在归档范围、归档时间上没有统一的依据和制度，拆迁资料散失在个人手中，造成档案人员的收集工作十分被动。拆迁人员为了赶工期和方便自己利用，将拆迁资料据为己有，没有配合档案人员及时归档，导致收集的拆迁档案存在不齐全、不完整问题，最终导致企业档案资产的流失。
四、加强拆迁档案收集工作的对策
针对上述问题，笔者认为加强拆迁档案的收集工作，可以采取以下措施。
1、加大对拆迁档案收集工作的宣传力度，形成收集工作重要性的认识，不断提高档案意识。
具体做法：一是档案部门要加强拆迁档案收集工作的宣传教育，使每一个拆迁工作人员都明白拆迁档案在企业管理中的重要意义和作用，养成自觉保管和及时移交拆迁档案的习惯，并将档案意识贯穿于整个拆迁工作。二是加强对拆迁人员拆迁档案收集要求的培训工作，明确在拆迁工作中拆迁档案的收集范围，保证归档文件材料的质量和有效性。针对目前拆迁档案管理的特点，我集团不定期请北京市档案局专家及相关业务主管部门举办档案知识及相关业务知识的培训，重视对拆迁档案专业人员的培养，稳定档案干部队伍。通过几年的努力，我集团拆迁档案管理水平有了较大的提高。
2、建立健全拆迁档案管理体系，明确拆迁档案职责。
一是明确各拆迁单位拆迁档案主管部门及主管领导，配置拆迁档案人员及拆迁业务人员。例如我集团在拆迁单位形成了一个领导分管、专职档案员和拆迁部门兼职档案员“三到位”的管理模式。其中，档案人员负责督促业务人员将其分散在各拆迁工作人员手中的拆迁档案收集齐全完整，按拆迁档案的形成规律整理、编目后向档案人员移交归档。通过清晰的档案管理体系和合理的职责分工，保证了拆迁档案收集的齐全、完整、准确。
二是加强收集拆迁档案的前期准备工作，为档案的收集工作奠定基础。拆迁档案内容复杂、分散，收集难度大，但是拆迁档案的收集质量直接涉及到拆迁人与被拆迁人的切身利益，也就是国家、企业和老百姓的利益。这就要求档案部门提前介入，从拆迁工作一开始就主动介入，进行项目跟踪，加强对拆迁档案的收集工作。
三是制定拆迁档案的收集制度，明确拆迁档案的收集范围。正确划定拆迁档案的收集范围，是拆迁档案工作的重要环节，也是拆迁档案收集工作的依据。为此，我集团档案部门会同拆迁部门共同确定了拆迁档案的收集范围、归档时间、归档要求等，特别是归档范围的制定，保证了收集工作的质量和拆迁档案的质量，同时也决定了拆迁档案的利用效果，在某种意义上为企业挽回了一定的经济损失。近年来，涉及拆迁的行政诉讼案件越来越多，为了使拆迁行政案件的审判体现公正、公平的价值，体现保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，收集齐全、完整、准确的拆迁档案尤为重要。例如我集团开发建设的双榆树小区在拆迁某公司时与该公司签订了拆迁补偿协议及合作建设办公楼的合作书。近期，该公司到档案室借阅小区前期开发资料办理办公楼产权证，档案人员会同拆迁部门查阅当时的拆迁档案，证明该办公楼产权归两个公司共同所有，避免了集团资产的流失，为企业挽回了经济损失，拆迁档案发挥了巨大的作用。
3、档案工作考核与绩效考核相结合，保证拆迁档案收集工作的顺利进行。
1.加强征地拆迁补偿资金管理的组织工作
对铁路征地拆迁补偿资金实现有效的支出控制，就要加强征地拆迁补偿资金管理的组织工作。首先，要严格遵照相关法律法规的规定，对补偿资金管理及发放设置专门的工作小组负责展开这一方面的业务。在工作过程中，要保护被征迁户的合法权益，获得他们的理解和支持。其次，要完善补偿资金的审批程序，提高组织工作的规范性和科学性，三是要完善资金管理的内部控制工作，管理人员要将资金发放的相关内容充分向被征迁户传达，保证补偿资金的有序发放，促进相关制度严格落到实处。另外，各地区要成立相关的工作小组，从有关部门、铁路沿线的乡镇抽调工作人员，以便于协调各项事务。加强征地拆迁补偿资金管理的组织工作，是保证铁路建设项目顺利实施的前提。
2.强化各方的协调配合工作
铁路建设项目是一项大型的、复杂的、工期较长的综合性项目，尤其是涉及到与资金有关的工作时，管理上就更加复杂。在这种大型项目中涉及人员及部门较多，工作分配也较为复杂，因此补偿资金要实现科学有效的管理，必须加强各部门之间的相互协调，做到权责分开，互相约束，共同促进资金的科学化管理。首先，根据部门的职责范围，征迁部门要按程序准备发放材料，同时要及时进行实地调查，督促沿线各村镇提供准确的补偿名单，并对需要补偿的金额进行科学的计算及汇总。对各户的补偿情况进行公示后，制定合理的补偿方案，最后制定正规的通知文件，经相关经手人签字确认，递交下一部门进行下一环节的工作。财务部门根据相关资料对资金审批通过后，经过一定的审批程序交由发放部门展开征地补偿资金的发放工作，要确保补偿资金有效发放到被征迁户的手上。在发放后，最好建立相关交流平台，保证资金的后续安全。总之，在整体的工作中，各部门要尽职做好各自的分内工作，并促进相互之间的合作，在工作中出现问题时，更不能相互推诿，而是要通过沟通与协调解决问题。
3.加强对资金支出管理和金额的控制
在资金的支出环节，要对每一笔账目的发放进行严格的控制。补偿及安置的费用归被征迁户所有，在发放时要做到“一户一折”，并进行细致的个人身份认证，使资金支出落实到被征迁户身上。在资金支出上，要严格谨记该项费用是作为补偿金发放给被征迁户，任何部门不得擅自挪用。要严格规范补偿经费的支出范围，严禁挤占挪用、克扣补偿资金，任何一笔账目必须能够从调查确认到经费审批再到最后的发放都做到清清楚楚，保证每一笔资金的支出准确无误，对于金额上有出入的地方要及时进行核对修正，不得存在混乱或不确定的账目。铁路的征迁资金数额上在最后清理概算时往往会超支很多，一方面是由于可研报告中征迁数量、单价设计深度远远达不到要求，与实际征迁金额相比偏低，造成实际征迁金额虚超；另一方面是因为征迁单价每年存在上涨的趋势，今年批复的单价也许到明年就偏低了，因此超支现象通常存在，要加强资金的管理，必须采取有效的资金控制政策。资金的预算与控制是相互配合、矛盾的两个方面，解决超支问题一方面要加强征迁设计工作的深度与准确性，在预算管理系统中要充分考虑资金执行的时间差所引起的金额差异，建立动态的审批和控制系统，预算管理系统承担一部分即时预算额度测算的任务，实现实际金额与预算的动态反馈；另一方面财务部门并不单单是预算的最终汇总部门，而同时应担任预算执行的监督职责，对于补偿资金等支出状况应当备案，并严格按预算执行，根据当地的实际情况认真核实统一当地的补偿标准(作物的补偿标准、房屋及相关建筑物等的补偿标准等)来确定补偿费用，通过科学的方法对相关资金数据进行核算。由于超支难以避免，我们要尽量去减小这一情况发生的程度，在必要的条件下应该向上级资金管理单位反映实际的资金预算偏低情况，最终征迁补偿资金以实际数计入投资概算。
4.建立有效的监督机制
要实现补偿资金的有效管理与发放，还应建立有效的监督机制，实现补偿资金发放的公开透明化，对资金流动加强审查，一旦发现有挪用、擅用、克扣补偿资金的行为，要严格按照法律程序进行惩处。对于有问题的行为要严肃处理，公开曝光，通过严格的调查审计追究相关人员的责任，对涉嫌犯罪的，移送司法部门处理，增强法纪的威慑力，确保拆迁资金管理到位、使用规范。另外，要充分利用有线电视、宣传单等手段向群众公开资金补偿的相关措施，加强群众监督。
二、结语
[关键词]征地拆迁；市场管理；深圳市；主要问题
[中图分类号]F274 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）44-0070-02
在征地拆迁过程中，房地产评估、测绘以及房屋拆除等中介服务不仅是房屋拆迁的重要环节，还是维护拆迁当事人和公共利益的重要制度。据此，加强对房屋拆迁中介服务市场的监督管理极为重要。从现实中来看，深圳市在征地拆迁工作方面着重保护被拆迁人的权益，努力平衡拆迁过程中的各方利益，征地拆迁纠纷相比其他城市大大减少。但随着深圳作为全国窗口城市快速发展的态势，在征地拆迁过程中出现的新问题使其征地拆迁工作的推进亦趋困难，尤其体现在拆迁服务市场在管理上混乱和无序，致使各类拆迁服务机构在拆迁服务过程中均对拆迁当事人的利益构成不同程度的损害，引发拆迁矛盾。
1缺乏统一的法律管理规范
统一的法律管理规范是形成和完善征地拆迁服务体系的首要前提，但深圳的现状是关于规范拆迁服务市场方面的立法几乎空白，这直接导致成熟的征地拆迁服务市场尚未形成。深圳市从事房屋拆迁的测绘、评估服务的机构以及房屋拆迁公司等房屋拆迁服务机构及其从业人员缺乏有效的行业管理规定。依据国家及深圳市现行有效的法律法规，也只明确规定由房屋拆迁主管部门对拆迁单位的设立资格、资质等情况进行规范和管理，而对于拆迁评估机构和拆迁测绘机构而言，房屋拆迁主管部门对其资质、资格进行管理并没有相应的法律依据或授权依据，如此便导致了拆迁服务机构随意进入拆迁服务市场，造成市场运作的无序化，从而影响整个拆迁工作的进程。
与此同时，拆迁服务机构缺乏充分的行业规范，其所从事的拆迁服务具有较强的专业性和技术性，行业组织应对其提供专业上的指导和监督，发挥行业组织对该行业管理和规范的职责。目前深圳关于拆迁服务的行业组织有深圳市不动产估价师学会及深圳市测绘学会，但它们仅对拆迁服务机构的执业行为进行监督，现行法律法规及行业组织章程都没有赋予行业协会对拆迁服务机构的资质、资格乃至准入拆迁服务市场的行为等方面进行管理的权限，使得行业协会作为拆迁服务市场中独立第三方的地位和作用没有被充分地体现和发挥，拆迁服务质量也会受到一定的削弱。
2选定拆迁服务机构存在的问题
2.1拆迁服务机构选取程序有待完善
在城市房屋拆迁过程中，房屋拆迁服务机构通常由拆迁人指定，而这些拆迁服务机构因与委托人有利益关系，在缺乏严密的市场监督情况下，很难保证其在拆迁服务工作中的中立性和公正性。拆迁服务工作具有较强的专业性，而拆迁服务机构在从事拆迁服务工作时极少会将具体工作的操作标准等细节向拆迁当事人公开，因此对于大多数被拆迁人来说，拆迁服务工作的程序是否合法合理，是很难做出正确判断的；拆迁当事人对拆迁服务机构的资质、资格以及信誉等方面信息同样存在不了解的情况，且拆迁服务机构与房屋拆迁主管部门、开发商等主体有一定的利益纠葛，拆迁服务机构资质、资格的真实性同样饱受质疑。
拆迁服务机构在选取程序尚未理顺的情况下开展拆迁服务工作则容易产生各方面信息的严重不对称，误导拆迁当事人错选拆迁服务机构，使得不符合资质、资格或者信誉不良的拆迁服务机构参与到拆迁服务工作中，使评估、测绘结果的客观性和真实性无法得到保障，由此引发拆迁纠纷。
2.2拆迁服务机构申诉途径匮乏
虽然在拆迁服务过程中，拆迁当事人是最主要的利益主体，但并不意味着拆迁服务机构的利益就不会受到损害。在确定拆迁服务机构的过程中，难免会出现同行间的恶性竞争，而现行相关法律规范规定对恶性竞争损害同行利益的拆迁服务机构的处罚较轻，并不能有效遏制类似行为的发生，被损害的拆迁服务机构的利益也无法得到充分的保护和弥补。而拆迁服务机构申诉途径的不足，更挫伤其从事拆迁服务的积极性和能动性，不利于拆迁服务行业的发展。
3拆迁服务机构备案制度不够健全
3.1拆迁评估机构的备案制度
《房地产估价机构管理办法》第四十二条规定，资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。另外在深圳市政府161号令第五十二条第三款中规定，拆迁人应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。市拆迁办应当建立拆迁评估机构诚信档案；严重失信的评估机构不得从事公共基础设施建设项目房屋拆迁评估业务。然而，目前深圳市在实务操作中尚未建立相关的拆迁评估机构诚信档案，一方面不能对拆迁评估机构形成一种考核机制，约束并规范其在拆迁评估工作中的行为；另一方面不利于市房屋拆迁主管部门对拆迁评估机构的管理，不利于在行政管理中融入优胜劣汰的市场竞争机制，从而影响整个拆迁评估行业的健康发展。
3.2拆迁测绘机构的备案制度
对于测绘机构方面的备案制度，相关法律法规在测绘机构备案制度或建立诚信档案等方面并没有作出明确的规定，使得测绘机构虽然受到相关主管部门的监管，但成效并不大。由于缺乏完善的备案制度或诚信档案制度，拆迁当事人的知情权进一步受到限制，使拆迁人选择测绘机构时由于信息的极度不对称而导致不符合条件的测绘机构进入拆迁服务市场，在一定程度上扰乱服务市场秩序。
3.3拆迁单位的备案制度
对于拆迁单位，根据《城市房屋拆迁单位管理规定》的相关规定，拆迁单位的设立及其资质、资格是须由房屋拆迁主管部门进行批准和认定的，也就是拆迁单位的业务范围、行为规范等方面都受房屋拆迁主管部门的监管，拆迁主管部门掌握了各拆迁单位的信息，因此未规定备案制度是可以理解的，但是没有建立拆迁单位诚信档案，则在一定程度上影响了对拆迁单位的规范管理。在拆迁工作中，拆迁单位承担最繁重的具体拆迁工作，与当事人针对补偿方案进行谈判、对被拆迁房屋进行爆破、拆除等，关乎被拆迁人的切身利益，缺乏拆迁单位诚信档案，拆迁当事人即使对拆迁单位不满或者拆迁单位作出损害拆迁当事人利益的行为，对其之后继续参与拆迁工作并无太大的影响，也就是不能有效地通过运用考核激励机制规定拆迁单位在拆迁工作中的行为，保证其合法合理性。
4违法拆迁行为仍时有出现
深圳市城市建设快速发展的态势，使相关主管部门偏重于管理的方便而忽视公民权益的保障；偏重于实体性规定，忽视正当程序保障。由此引发了不同程度的违法拆迁事件，增加威胁社会和谐的因素。
拆迁项目的实施进度，往往与政府相关部门及其工作人员的绩效利益相挂钩，导致在拆迁工作中，相关行政主管部门为提高其绩效利益，对房屋拆迁单位的某些违法行为采取放任的态度，在一定程度上损害广大被拆迁人的人身及财产利益。此外，由于缺乏对违法拆迁行为的有力监管，违法拆迁行为一旦确定，受到的处罚远远不能弥补被拆迁人受损的权益。目前，对拆迁行为较为有效的监督主要来自新闻媒体的舆论压力，但舆论毕竟带有主观色彩，对规范拆迁行为只是治标不治本。
5拆迁服务结果争议处理机制不合理
5.1拆迁估价结果争议处理机制
《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条明确规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，可向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。此外，《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（政府161号令）也规定了，市主管部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织应当成立市房地产价格评估专家委员会，对拆迁评估进行技术指导，受理拆迁评估技术鉴定。
以上规定虽然对评估结果争议提供处理的依据和方式，但深圳市在实务操作中并没有建立完备的评估争议处理机制，既没有设立评估专家鉴定机构，也没有明确具体的鉴定程序等，仅规定当事人对评估结果有异议的，可以自行委托其他有资质的房地产价格评估机构评估自己的被拆迁房屋，而其出具的评估报告必须由房屋拆迁管理部门指定的有资质的房地产价格评估机构复核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有关部门或者当事人强势干预的因素，政府指定的房地产价格评估机构的复核能否客观公断是存在质疑的。缺乏一个中立的鉴定机构以及一套完备的鉴定程序对异议结果进行鉴定，争议纠纷则很难得到公正的解决。
5.2拆迁测绘结果争议处理机制
对于拆迁测绘方面，《房产测绘管理办法》第十七条规定，当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。而根据深圳市政府161号令第十六条第二款规定，公共基础设施建设项目房屋拆迁中的查勘、测绘工作应当委托市政府设立的地籍测绘机构实施。只有在法律法规另有规定或者特殊情况需要时，拆迁人才可以委托具备法定资质和良好信誉的其他测绘机构进行查勘、测绘。
深圳市政府设立的地籍测绘机构为深圳市地籍测绘大队，主要负责对测绘成果管理、测绘质量监督等提供技术支持。那么，在公共基础设施建设项目测绘工作中，如有发生测绘结果争议的，地籍测绘大队则同时充当运动员与裁判员的角色，使得测绘鉴定结果的客观性和公正性遭受质疑，尤其面对当前公共基础设施建设项目日趋繁多，有质疑的拆迁测绘结果无疑会影响拆迁工作的推进。
参考文献：
[1]王达.房屋征收拆迁法律制度新问题[M].北京：中国法制出版社，2010.
[2]谭晓莉.征地拆迁矛盾现状及原因研究——以广州市为例[J].经济研究导刊，2010（26）.
一、财务预算
包括年度所需总资金的预算，各个项目进度预算，每个季度融资安排。相信所有的企业都会面临资金预算管理的难题。房屋征收拆迁企业最难掌控的是拆迁协议签订的进展情况。遭遇钉子户或是其他意外情况的发生，就会严重影响项目进度预算、继而打乱我们的融资计划，影响到年度总资金的预算。
紧密联系拆迁部门，按照各个项目的具体进展计划拟定各个月份及年度的资金预算。每个月汇总资料，及时分析资金收支计划执行情况。实时根据项目进度调整融资计划。这个对策是很被动的，如果一手信息资料不能及时收集，将影响到后面所有的工作。有条件的企业可以设置ERP系统，各部门实行资源共享，将大大提高财务的工作效率。
二、拆迁成本核算
拆迁的成本包含土地征用费、拆迁补偿费用、测量评估公告等其他间接费用、财务费用等。拆迁成本的核算是我们的重点管理内容之一。
首先，各个拆迁项目的立项名称、内容、概算等等资料必须收集。这是做为财务分项目立帐的重要依据，也是将来项目完工时竣工决算的重要依据。土地征用费用通常包含征地补偿费、附属物补偿费、缴纳社保资金、征地管理费，以及征地指标费用。应当及时掌握政府及社保部门的相关法律规定。尤其是社保资金这一块内容，每年的规定都是不同的，如果条件允许，尽量选择在社保部门新的基数出来之前去缴纳（近几年社保基数一直呈递增的趋势）。拆迁补偿费用通常分为单位拆迁补偿费和居民个人拆迁补偿费，应当分别加以核算。以单位拆迁为例：补偿的内容一般包含土地价值、建筑物价值（含装修价值）、设备搬迁补偿、停业损失一次性补偿、提前腾空奖励、4个月临时安置补助费用、货币安置奖励、及其他奖励等。对被征收房屋的价值，通常需要双方协商选定一家房地产价格评估机构来评估确定。对于评估结果有很大争议的，可通过选取三家评估机构给出的评估价格平均数来确定最终的评估值。被拆迁单位的拆迁面积必须仔细区分合法建筑面积和未超过批准期限的临时建筑面积，会造成今后安置费用计算的不同；土地性质必须区分属划拨土地还是出让土地，这会牵涉到土地价值的不同。另外，公告费、测量测绘费用、旧房拆除费用、评估费用、规划设计费用、临时安置房工程费用等各项间接费用的支出，应当遵循多方比价，费用最低的原则，努力使企业价值最大化。在项目完工结算之前，用于拆迁项目所支出的资金产生的利息费用应当予以资本化，计入拆迁项目成本核算。
三、拆迁户的管理
涉及成千上万的拆迁户，所有拆迁户的补偿款发放情况，后续过渡费用支付情况。工作量巨大，后续管理所需。
除了帐套上设置明细科目，按客户分类之外。建议企业开发设置专业的软件，用于整个征收、拆迁、安置等流程，各科室设置相应权限使用，财务部门及时输入拆迁户补偿款发放情况、过渡费的已支付期间等信息资料。或者就用EXCEL电子表格分项目登记管理所有拆迁户的资料档案，建立电子台帐加以管理。包括每个拆迁户详尽的协议内容及款项支付情况。在首页设置目录，用超链接设置可点开每个拆迁户的内容信息表。运用EXCEL强大的电子表计算功能还可以汇总分析各类数据，提高财务的统计、分析管理能力。
四、安置房结算管理
拆迁户众多，涉及旧房拆除补偿款抵顶新房款、增购、换购、营业房置换住宅、就地安置和异地安置等各种现象，安置结算难度大。
