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高校规模的不断扩大和教育体制的深化改革给高校物业管理提出了新的要求。高校物业管理既要迎合市场经济的发展，同时也要体现出新时代高校的特征，推动高校的安全、正常、有序运营。为此，本文首先概述了高校物业管理的内涵及意义，然后就高校物业管理的现状进行了分析，最后根据当前高校物业管理中存在的诸多问题提出了相应的对策建议。
一、高校物业管理内涵及意义
高校物业管理，即专业化的物业管理部门、机构或公司对高校师生提供的包括校园内建筑设施、电器设备的维修和养护，以及校园绿化、卫生、治安等在内的一系列综合。从定义上来看，一方面，高校物业管理作为社会物业管理的一部分，其要求采用市场化的经济手段来对管理和提供物业服务；另一方面，鉴于高校在范围上的局限性，高校物业管理与社会物业管理存在一定的差异，其应当更多地体现出高校的特征，应当满足高校和谐、健康、积极的教育环境建设的要求。
随着我国市场经济的不断完善，学校物业管理也应当向社会化的运行模式进行转变，因而，研究当前高校物业管理将有助于推动高校物流管理机制体制以及运行模式的创新，对减轻高校管理压力、提高资金使用效率以及提升教育教学水平具有重要意义。
二、高校物业管理现状分析
目前，我国大部分高校物业管理已初具规模，建立起了较为专业的物业管理体系。但各高校物业管理在运行模式、服务范围、制度体制等方面仍存在较大差异。整体而言，我国高校物业管理主要呈现出管理模式多元化、管理观念模式化、管理方式行政化三大特点，主要存在以下三方面问题：
（一）物业管理制度体制落后
目前，虽然越来越多的高校物业管理已经开始由专业的企业型实体物业公司承担，但大多高校物业管理制度体制仍然呈现出强烈的计划经济体制下的行政色彩，从而严重阻碍了高校物业管理体制向社会化、市场化的转型。具体而言，当前高校物业管理制度落后主要体现在三方面：（1）在产权界定方面，物业管理经济实体实质上经济并不独立，其并不拥有高校后勤资产的所有权，因而无法真正做到经济上的自负盈亏；（2）在管理模式方面，物业管理更多地采用鲜明的指令式的行政化手段。这主要受限于高校事业单位的体制性质，从而使得物业管理在体制转变的过渡期仍然难以完全摆脱行政干预；（3）鉴于长期以来学校与物业管理企业在物业服务定价标准上认识的差异，高校物业管理收费很大程度上受到行政干预，因而很难在短时期内形成市场化的价格竞争机制。
（二）物业管理服务理念陈旧
目前，我国高校物业管理服务理念仍严重滞后。一方面，大部分高校物业管理人员即为原来的后勤人员，因而很多物业服务管理人员的服务理念仍基于原来行政化管理的基础之上，这与社会物业管理中服务第一的理念相去甚远；另一方面，大部分高校物业管理机构的经营管理理念落后，仍局限于小规模的、分散化的、手工化的经营模式，从而致使物业管理技术、服务水平无法满足现代化物业管理的要求。
（三）管理服务人员素质偏低
高校物业管理入伍人员整体素质不高也是当前高校物业管理中存在的重要问题之一，主要体现如下：（1）管理服务人员年龄结构不合理。物业管理服务人才队伍年龄老化明显，平均年龄接近50岁，这不利于提高高校物业管理和服务效率；（2）管理服务人员综合能力不高。随着物业管理服务对专业化知识结构水平要求的逐步提高，当前高校物业管理服务人员无论是在文化水平，还是在管理能力、学习能力等方面都存在相当大的不足，综合素质有待提高；（3）专业化的物业管理服务人员匮乏，这方面主要受限于在人才引进与培养方面投入资金的不足。
三、加强高校物业管理的对策建议
针对当前高校物业管理中存在的问题，本文认为应当从以下三方面着手：
（一）积极推动物业管理体制改革
首先，应当明晰高校物业管理机构或企业的法人地位以及财产产权归属。具体地，学校应当明晰物业管理机构的全部资产，解决当前资产主体不明确的问题，从而确保物业管理机构能够真正实现经济上的独立和市场化的运营。其次，学校和政府应当为高校物业管理提供一定的政策和资金支持。原因在于，高校事业单位的特殊性质决定了高校物业管理不能等同于社会物业管理，因而高校物业管理的体制改革既依赖于高校在资金和政策上的支持，还需要地方政府提供土地、税收等方面的优惠政策。第三，应当逐步减少对高校物业管理的行政干预，推动其市场化体制改革。这方面关键要求高校转变传统的物业管理福利的观念，减少对物业管理服务价格的制定和投入资金的干预，确保物业管理机构能够建立企业化的运营机制。
（二）转变传统物业管理服务理念
一方面，高校应当意识到物业管理对于学校后勤发展的重要性，加强对物业管理服务的重视和宣传，确保每一位高校物业从业人员能够意识到自身责任的重大，主动提高物业服务水平和质量；另一方面，在职的高校物业管理人员应当转变过去重效率、轻服务的传统服务理念。这方面关键在于加强对物业从业人员的在职职业道德和素质培训，以帮助提高服务意识。
（三）建设高效物业管理人才队伍
一方面，高校应当为物业管理人力资本提供更多的资金支持，为打造高素质的物业管理人才队伍奠定资金基础；另一方面，物业管理机构也应当重视人力资本在提高物业管理效率和服务水平方面所发挥的重要作用。这要求物业管理机构加强对在职物业管理人员的再培训，以提高其对物业管理服务的认识，提升其业务方面的专业技能和综合素质。此外，物业管理机构还应当积极引入高素质、专业化、年轻化人才，改善高校物业管理人才队伍年龄结构，打造高效、优质的物业管理服务人才队伍。（作者单位：1. 宜宾学院国资处；2. 宜宾学院实验与教学资料管理中心）
参考文献：
[1]黄永胜，潘晓霞. 高校物业管理的现状及对策[J]. 高校后勤研究，2012（6）：34-36.
[2]任华. 高校物业管理现状分析及对策研究[J].北方经济，2013（9）：94-95.
[3]徐美燕. 浅谈高校物业管理[J].高校后勤研究. 2013（4）：21-23.
关键词：高校物业管理；现状；对策
一、高校物业管理现状分析
（1）服务理念比较滞后。在当前的高校物业管理中，不少物业管理人员都来自于原来的后勤部门。他们一般注重于行政管理工作，而对物业管理方面的市场知识了解得较少，而且，他们也缺乏市场运营经验。由于重视物业管理效益，而轻视服务、管理，从而影响了高校物业管理的市场化、社会化。出现上述情况，与物业管理人员的专业素质较差有很大关系。由于物业管理人员年龄结构老化，而且文化水平较低，因而他们不会注重改善服务质量，这就制约了高校物业管理的发展。（2）服务价格体系有待健全。第一，从物业收费的价格来看，当前的物业收费标准不是很科学。高校一般采用行政手段来规定服务价格，但在物业管理运行的过程中，物业管理实体为了提高自身的经济利益，往往要求学校提高服务价格。由于没有统一的价格标准，高校确定服务价格的依据就不充分，其制定的收费标准也就不太科学。第二，物业管理实体与高校对制定服务价格的依据有不同的看法。由于物业管理尚未从高校完全剥离出来，因此，物业管理实体往往不会履行物业管理资产的保值增值义务。第三，高校师生的服务意识有待转变。不少师生认为物业管理就是为大家服务的，不应当收取过高的服务费用，这使得服务价格的上升空间很小。（3）管理体制有待完善。就当前高校的物业管理情况来看，其管理体制仍带有很大的行政性质。这一方面与高校的历史背景、身份地位有很大的关系，但另一方面也表明高校与物业尚未完全分离。在这种管理体制下，物业管理部门的职工招聘、薪资待遇等仍由高校统一管辖，由于不能实现市场化运营，因而阻碍了物业管理服务效果的改善。虽然有的高校已经采取外包的形式，但是在人员管理上不能做到有效约束，校企双方沟通上容易出现羁绊。（4）预期效果不理想。目前，不少物业管理实体的营利能力比较低，效果并不理想。高校的物业管理费用，绝大部分都来自于高校的行政拨款，资金来源稳定，但是投入效果并不令人满意。在校方自主管理的方式下，归口部门并未整齐划一，比如由后勤部门、保卫部门、宿舍管理部门分别负责绿化保洁、校园治安、公寓管理等，而且，一线人员大多为临时工，专业性欠缺并且责任心不足。而在委托给第三方物业管理公司管理的方式下，往往出现第三方追求经济利益而忽视了服务质量，这在很大程度上会破坏学校的整体形象并制约高校教育教学工作的发展。
二、高校物业管理的对策探讨
（1）积极转变服务理念。为了转变服务理念，首先，高校领导应认识到物业管理的重要性。物业管理作为高校的一个有机组成部分，其管理效果的直接影响到校园的学习环境、居住环境。良好的校园环境，显然有益于师生在校园内开展各种学习活动，改善高校的学习氛围。当高校领导认识到物业管理与高校教育的紧密联系之后，必然会注重物业管理质量的提高。其次，培训当前的物业管理员工。通过给员工讲解基本的物业管理知识，使员工对物业管理的现状有较为清晰的认识。在认识水平得到提高之后，他们就会自觉地改善服务效果。与此同时，高校还应加强物业管理专业知识的培训工作。特别是要明确不同工作岗位的基本职责，使员工在恪尽职守的同时，能与其他员工有效配合，提高服务质量。最后，积极引进较为专业的物业管理员工。在物业管理员工年龄结构老化的情况下，大多数员工的服务理念很难转变。因此，补充新的物业管理员工就是非常必要的。在进行完该项步骤之后，为了切实地提高物业管理质量，高校也可以对其进行适当的培训，使物业管理队伍更加专业化，确保服务理念能适应当前的社会需求。（2）健全服务价格体系。针对收费标准不统一的问题，高校应加强与物业实体的沟通交流，积极探索解决该问题的途径。从发展的眼光来看，物业管理最终是朝着市场化方向发展的，因此，高校应尽量少采用行政手段规定服务价格的方法。这要求高校不仅需要考虑到自身的利益，同时也能兼顾物业实体的经济利益。为了较好地解决这个问题，高校可以引入竞争机制，让多家物业公司参与竞争。这能在一定程度上，使物业管理服务价格处于相对科学的水平。不仅如此，在竞争机制的引导下，物业实体或物业公司与高校对制定服务价格的依据的看法也会日趋统一。因为竞争机制的引入，就意味着物业管理朝市场化方向又迈进了一步。在此前提条件下，物业公司也会认真履行自己的义务，从而推进了服务价格体系的完善。除此之外，高校可以加大宣传力度，使高校师生转变对物业管理服务的认识。物业管理服务价格的制定，直接影响到师生的经济利益，但在市场经济体制下，适当提升服务价格也是应该的。高校师生认识到市场经济体制的运行特点之后，就会减少因服务价格上升而产生的抵触情绪。（3）完善服务管理体制。物业管理服务管理体制应朝着市场化、社会化、专业化的方向发展，为了有效地达到这个目标，可以采取如下几种方式。第一，改革原有的运行管理机制。物业管理社会化是大势所趋。高校要将物业管理外包给第三方企业来统一集中管理。第二，要加强内部管理，制定一套符合自身实际情况的管理制度。虽说将该业务外包出去，但校方仍承担监督管理的责任。校方要制定统一的管理制度和工作标准，目的是促使物业管理朝着规范化、专业化的方向发展，同时保证服务质量。同时，物业公司可以根据以往物业管理上的经验，再结合高校的现实情况，制定出基本的工作标准和服务流程，并通过引进人员或培训的方式提高从业人员的职业道德水准和执业技能水平。第三，加强对服务质量的监督管理。通过定期的考核、评估，了解员工的工作态度、服务效果，以及高校师生的满意度。针对其中的问题，物业公司应积极吸取员工的合理化建议，并采取相应的解决措施，使服务管理体制日臻完善。（4）增强盈利能力。当物业管理从高校剥离出来之后，物业公司就必须注意提高自身的盈利能力。首先，应保证服务质量。在此前提下，高校师生对物业管理服务比较满意，物业公司自然就有提升盈利的空间。其次，拓宽资金来源。物业公司可以在高校政策许可的范围内，开展多种服务活动，如维修、托管等。开展这些服务活动，应做到既不影响正常的物业管理服务，同时也能提高物业公司的经济效益。最后，适当提高收费标准。考虑到高校师生群体的特殊性，物业公司所制定的收费标准应保持在合理的范围。这不仅需要考虑到师生的经济利益，同时也要兼顾物业公司的经济效益，使物业公司增加营利能力，同时提高高校物业管理水平。
作者:刘淑君 单位:安阳工学院
参考文献
（一）高校物业管理的含义
高校物业管理是社会物业管理下的，依据高校物业的特殊法律关系和高校本身特殊使命的物业管理。依据物业管理的定义，高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，依照国家有关法律法规、标准及合同、契约规定，运用现代管理科学和先进技术，通过经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，在服务中进行相互沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康向上的人文环境，推动学校整体进步。高校物业管理是一种集管理、经营、服务、教育为一体的系统工程。
具体而言，高校物业管理可分为教职工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理。就其管理服务的内容而言，包括房屋及基础设施、公共设施的管理及房屋维护与维修、庭院绿化、道路及水、电、暖等管理与维修；综合服务包括辖区内的治安、环境卫生、生活服务等。另外还可以根据师生的特殊需要，提供其他专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。
（二）高校物业管理与社会物业管理的区别
高校的物业具有物业的普遍性，同时又具有其特殊性，决定了高校的物业管理与社会物业管理具有相同之处，又有所区别。
首先，机构设置不同。高校物业管理机构通常是后勤集团下属分公司，但又受学校管理部门的指挥，只提供常规性的公共服务；社会物业管理则跟房地产公司挂钩，服务范围更宽，服务对象更广。
其次，企业行为性质不同。除少数高校是通过竞标获得物业管理经营权外，大部分是以契约方式委托后勤总公司管理，更为重要的是管理体制正由行政福利性管理转向市场化、专业化、社会化的现代物业管理。而社会物业管理是企业行为，商业活动。
最后，资金来源不同。高校物业管理经费基本上是学校按照社会物业管理计费方式或事业单位经费划拨方式划拨；而社会物业管理是按照物业管理条例规定的管理标准，结合行业和物价因素直接向业主收取。
（三）高校物业管理的特点
高校物业管理在遵从物业管理普遍原则和要求下，具有自身的特点：
1.高校物业管理是基于《物权法》和《物业管理条例》规制要求和市场经济发展客观规律建设和发展的物业管理类型之一。
2.高校物业管理必须服务于教育主体在教书育人中的目标要求，满足物业本身相关联的不同主体在教学、科研、学习、生活中的权利需求。通过服务性互动促进教学科研的发展，进而提高经济效益。
3.依据不同的物权，建立不同物业管理体制和模式，实现分类管理，细化管理和服务目标。明确私有产权和公有产权物业管理范围，对现实中产权相互交叉物业的管理和服务关系进行明晰。
4.高校物业服务和管理必须结合市场经济体制下的规范，制定和规范高校物业管理服务内容和收费标准。物业管理企业的选择和合同签订必须以能够适应学校特殊要求为原则，在结构的设计和机制建立及运行中，要发挥不同主体在物业管理中积极的监督作用。
二、高校物业管理现状
高校物业管理现已初步形成，有了专门的机构、专业的队伍，也有一定的服务范围，初步建立了较为完善的、具有高校自身特色的管理服务体系，服务质量较过去有了新的提高。但在管理体制、运行模式、服务范围、服务职能上，各高校又并不相同。现存的高校物业管理主要有以下形式：
（一）沿袭事业管理的物管企业
成立了物业公司或物业管理中心，但完全还是事业型管理，这种情况的物业管理企业在高校中较为多见。这类物管形式已经走出了酝酿的阶段，萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到业者的头脑尚未形成物业管理概念，这类物管企业往往涉及了一定的物业管理职能，但还没有物业管理合同，也没有业主公约和业主委员会；在管理上，学校对其也是按照一个处室来对待。
（二）半企业化的物业管理
同时具备企业和事业“双重性格”，这种情况在高校中较为普遍。有的物管机构已是一个企业，取得了独立法人资格，但只能像原来的后勤处，学校尚未将所有属于物业管理的职能归整，因此物业管理企业还不健全。学校对物业管理的收费进行贴补，这种带有福利性质、价格很低、只能勉强维持基本运转的物管方式，达不到高标准要求。这些半企业化的物业管理企业一般不具备走向市场的条件。
（三）完全企业化的物业管理，走出高校，占领校外市场
这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵，往往成立较早，学校给予足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和市场开拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保护”政策，这种模式较少。
（四）引进社会专业物业公司，部分实行标准化物业管理
学校一般是将新型的办公区域或学生公寓交给专业物业管理公司，实行较为规范的物业管理，保持其干净、整洁、安全的环境。但这种管理由于比较单一，主要靠行政拨款来启动物业管理工作的运行，物业管理的好坏取决于行政拨款的多少。这一模式在全国高校的物业管理中也占有一定份额，而且呈逐步上升趋势。
三、高校物业管理存在的问题
高校物业管理由于起步较晚，加上本身是由后勤转型而来，因此，在体制、管理模式和管理过程中还存在不足。
（一）物业管理实体的法人地位不明确，物业管理体制转变不完全
高校物业管理现行的管理体制和运行机制仍然存在政企不分、责权不明的现象，在资产占用、受益分配和行政决策等方面依然带有长官意志和行政色彩。后勤资产界定不明晰、固定资产存在形式模糊，物业管理实体只有使用权、经营权，没有所有权，因而也就无从谈起进入市场和真正的自负盈亏，也就无法实行真正意义上的物业管理市场化、社会化、专业化与规范化。
（二）管理服务观念落后，管理人员知识老化
由于高校物业管理大部分是由原来的后勤转型而来，很多管理人员还停留在原有的行政管理上，“服务第一、用户至上”的观念比较淡薄，其市场知识、市场运行经验和方法不足。无论是由物业管理公司，还是高校后勤集团实体参与的高校物业管理运行机制，都存在着重效益、轻管理和服务的现象，淡化了高校物业育人的特殊要求。
（三）物业管理服务价格体系不完善
随着物业管理社会化改革的不断深入，逐渐出现了许多深层次问题，物业管理的服务价格问题就是其一。首先，市场交易原则难以确定物业管理服务收费价格，而采用行政办法制定了更多的价格，学校与物业管理实体通过讨价还价后，指定的物业收费标准依据不充分，标准不科学。其次，学校与物业管理实体在定价依据的认识上存在很大的差异。学校没有真正意义上资产剥离，物业管理实体也就没有履行资产保值增值义务，双方认同合理价格很难形成。其三，在师生员工的头脑中长期存在的福利性质的物业管理服务意识，是调整合理物业管理服务价格的强大压力。物业管理费标准低、收缴难度大，使社会化物业管理资金缺乏足够的资金支持。
四、加强和完善高校物业管理对策
国家在高校推行后勤社会化改革，主要在于减轻学校在后勤上的负担，提高后勤服务质量和管理水平，改善师生的学习、工作、生活环境，逐步从学校办后勤改为规范的实体办后勤。在市场经济体制下，物业的管理、修缮、服务的唯一出路就是改革。
（一）理顺物业管理体制和运行机制
高校后勤社会化改革引入物业管理模式，旨在对物业实施专业化的管理和经营，通过对高校内部特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿服务，形成具有高校特色的物业管理模式。首先，需从改革原有的管理体制和运行机制入手，将原隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从行政管理系统中规范分离出来，组建自主经营、自负盈亏、独立核算，并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业，不再按高校下属行政组织管理。其次，需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。再次，学校住宅区的教职工作为业主，应按标准交纳专项维修资金，设立专门的账户，专款专用。同时，成立住宅区业主委员会，由业委会代表业主与物业管理公司商谈具体的服务要求、内容和标准及应交纳的物业管理费并签订合同。最后，学校的其他区域也要按区分所有权交纳专项维修资金或签订维修合同，并支付相应的物业管理费。而学校应将主要精力放在如何加强监督服务质量上。
物业管理公司应严格按照企业化管理，提高运行机制，建立一套完整的、科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，主动接受校方和师生员工的监督，并以此作为自己规范化经营管理的重要条件之一；坚持以服务为本，根据师生员工的消费层次，开展多元化、多层次的有偿服务，弥补物业管理经费的不足，充分体现高校物业管理的商品属性和教育属性。
（二）培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平
高校物业管理作为一个新兴行业，对物业管理人员的思想政治素质、业务技术素质、文化素质、身体心理素质的要求越来越高，需要通过素质教育、岗位培训、技术考核等形式来培养一批懂专业、会经营、善管理的管理人才，并投入资金从校外引进专业人才，提高从业人员的专业水平和服务意思，通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，打造优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。
（三）营造适合高校物业良性发展的社会氛围
关键词：高校后勤物业管理;社会化改革;现状;问题;策略
一、高校后勤物业管理社会化改革现状
1.高校后勤物业管理社会化改革进程概述。传统高校后勤物业管理由高校自身承担，随着我国高等教育需求不断提升，高校扩大办学规模势在必行，但随之而来的巨大资金消耗（人力资源、基础设施等），让很多高校望而却步，陷入进退两难的尴尬境地。自1985年中央首次提出“高校后勤社会化改革”以来，后勤社会化逐步成为高校后勤改革的指导方向与奋斗目标。随着后勤社会化方针政策的相继提出，再加之各大高校的积极响应与配合，我国高校后勤社会化改革取得了实质性进展，一种全新的、能够更好地服务于高校管理的后勤保障体系悄然形成。在中央政府的高度关注与政策引导下，高校后勤物业管理体系日臻完善，管理水平与日俱增，服务质量日新月异，尤其是强力推动着高校办学模式转型，顺利打破了长期以来制约高校办学规模扩大的瓶颈。目前为止，诸多高校已基本完成了后勤物业管理的社会化改革，后勤物业管理任务转交给社会力量，并逐步形成了独立运营的市场化管理体系。同时，得益于社会力量强大的资金实力，高校后勤物业管理开始打破以往单一的安全保障、卫生服务、设备维护等基础功能，逐步延伸到更为人性化的校园美化、人文教育、信息化管理等方面。2.高校后勤物业管理社会化改革存在问题。2.1改革力度小。部分高校后勤社会化改革意识薄弱，从源头制约着改革力度。从表面上看，这些高校已顺应改革要求，后勤物业管理中融入了社会资源，但改革力度不尽人意，合作中高校与企业之间职能分配不明确，物业管理剥离不彻底，后勤实体难以形成市场竞争力，服务效率低下。去行政化是高校后勤社会化改革的必然要求，高校后勤社会化改革要获得实质性进展，就必需尝试放弃传统行政干预手段，将后勤物业管理交付社会企业独立运营，逐步推进后勤社会化改革进程。2.2人员素质不一。企业提供的高校后勤物业管理团队整体素质层次不齐，人力资源薄弱已成为制约后勤社会化改革的重要因素。一方面，由于利润为企业生存之根本，服务为企业发展之基石，部分企业难以在利润与服务质量之间做出平衡，导致在高校后勤物业管理中，出现消极应付、甚至是居高临下的强制管理状况；另一方面，后勤物业管理团队成员素质良莠不齐，高学历人员分配不均衡，而高校作为馥郁书香飘满园的学术圣地，需要的是一支具有一定人文素养的高素质管理团队。2.3经营理念与目标差异。由于高校与企业大相径庭的经营理念与目标，在合作中不可避免出现各种矛盾，如高校后勤物业管理规范化需求与收费标准之间的矛盾、后勤管理绩效考核机制不同意见的矛盾。高校与企业是两种截然不同的社会组织，其经营理念与目标千差万别，双方利益平衡点成为后勤社会化改革的研究重点。2.4监管难度大。市场化转型使高校后勤物业管理任务转移到企业身上，而相比于高校内部管理，社会管理开放性更强，随之而来是巨大的监管压力。三十余年来，我国高校先后经历了后勤管理到后勤监管的角色转变，虽然后勤社会化改革解决了高校转型所需的资金、人力资源等难题，但面对不断扩大的办学规模，一些高校后勤管理监管表现出力不从心、穷于应付的被动局面。
二、高校后勤物业管理社会化改革对策
针对以上高校后勤物业管理社会化改革存在的问题，需要在政府、高校与企业三方面同时发力，市场化转型不仅需要政府的引导作用，而且需要高校与企业之间构建出职责分明、协调统一、共同进步的可持续发展关系。1.政府引导。一方面，政府要通过推出各项鼓励性方针政策，吸引社会资源积极参与到高校后勤物业管理社会化改革中，为高校后勤物业管理注入新活力；另一方面，可通过地方政府牵头、高校与企业共同参与模式，因地制宜制定出高校后勤物业管理服务标准、服务质量、服务合同等指导文件，实现高校后勤物业的规范化管理，为高校后勤物业管理创新发展保驾护航。2.高校监管。作为我国首批“双一流”建设高校，武汉大学肩负着更高的高等教育发展使命，而高品质的物业服务为“双一流”高校建设与改革的基础保障，其重要性不言而喻，因此在世界一流高校、一流学科建设中，同样要重视高校后勤社会化改革，具体到高校本身，可从转变管理观念、强化监管力度两方面进行。2.1转变管理观念。高校管理层要意识到角色转变，高校与企业在物业管理中的关系，是需求方与提供方的关系，同时也是监督方与被监督方的关系。高校只有在思想上转变管理观念，明确角色转变，逐步下放权限，才能构建出独立运营、自负盈亏的发展机制，真正实现高校后勤的社会化改革。2.2强化监管力度。作为后勤物业管理的监管主体，高校应积极探索出多元化监管机制，并成立物业管理监督委员会，定期对服务质量进行考核。为应对不断扩张的办学规模，高校一方面建设成立一支专业化的监管队伍，另一方面要积极探索监管新模式。互联网的高速发展为高校监管提供了便利，尤其是近年来移动智能终端的大面积普及，以微博、微信为代表的移动APP成为了我们日常生活的一部分，高校物业监管可充分利用移动APP传播效率高、交互性强、覆盖面广、沟通便捷等优势，通过成立官方微博、微信公众号等形式，积极探索“互联网+物业监督服务”模式，让全体师生都能参与到高校物业监管中来。3.企业运营。企业作为高校后勤物业管理的提供方，其有责任和义务确保高校物业管理健康发展。高校后勤管理服务对象为广大师生，因此管理中要坚持“立足学校、服务师生”的基本理念，在此基础上进行运营模式探索。3.1运营机制完善。一是人力资源管理机制，重在发挥激励功能。人才是新时期企业发展的核心资产，而有效的激励机制不仅能够留住人才，更能激发员工工作热情，提升工作效率。激励机制以员工需求为导向，需要管理者结合员工需求和心理特点，构建出物质与精神、短期与长期的激励机制，并配套建立绩效考核机制，以实现员工行为规范化，合力推进员工个人成长与企业进步；二是运营机制创新，通过市场化改革，并结合高校后勤物业管理殊的服务对象，找到高校后勤物业管理需求与企业利润之间的平衡点，逐步探索出一条独立运营的产业化运营机制，为高校后勤物业管理提供一体化高品质服务。3.2人才队伍培养。高校后勤管理特殊的服务对象，要求后勤集团结合校园与师生特点，有的放矢做出调整。企业与高校具有不同的文化背景，企业文化如何能成功融入到校园文化中，是实现校企合作顺利进行的关键，有效沟通是推进高校文化与企业文化融合的必要手段，而员工个人素养与知识水平是有效沟通的基本保障。作为后勤集团，应通过定期培训等方式提升员工素质，作为后勤职员，要树立起终身学习理念，重点强化教育学、管理学知识，以提升沟通与管理能力，从而更好地服务于物业管理。3.3基础设施升级。通过资金投入，不断优化学习与生活环境。目前诸多高校已基本完成基础设施建设，而设备陈旧、形式单一等问题尚未得到改善。目前诸多高校开始尝试食堂升级，如引入智能结算系统打造智能食堂、采用各具特色的装修风格打造主题食堂等，在未来的高校后勤基础设施升级中，更多的会融入育人功能与信息化管理。
参考文献：
关键词：高校住宅区物业管理服务意识社区文化和谐居住
高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区，其目的主要是解决本校教职工的居住问题，为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境>，！<，住宅区环境建设管理的好坏，直接牵掣到职工的根本利益，对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入，以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业，学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法，分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题，寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法，逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式，为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。
一、高校住宅物业管理的现状
1、住宅区基础设施差
目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，特别是过去六七十年代建造的住宅楼，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，好多线路、管道已严重老化，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪，住户私自开荒种花种菜，或到处乱搭乱建，楼宇整体破旧不堪，在消防及安全设施存上也存在很多隐患，实行物业管理难度较大。
2、从业人员服务意识差，缺乏专业的物业管理服务队伍
我国各高校物业管理服务人员，大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员，物业管理专业技能性不强，素质不高，“铁饭碗”思想严重，观念转变缓慢，始终认为自己是学校事业单位的正式职工，后勤改革不管怎样变化，自己都不会下岗，工作不努力，专业技能学习上不积极进取，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对待住户态度生、冷、硬现象存在，服务不能及时到位，或服务质量不能保证。
3、缺乏配套的管理办法
高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所，而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位，目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法，而使住宅区内好多方面管理无法可依，如近年来，随着住房产权的多元化，校内职工外购商品房的增多，校内住宅区外租户增多，因外租户人员身份复杂，不爱护小区公共设施，环境卫生方面自治性差，不注意公共道德行为，严重影响本校教职工的正常生活和学习，还有小区内基础设施的管护，住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法，而物业管理中心或公司作为服务部门，没有相应的行政管理或处罚权，使得住宅物业管理在好多方面束手无策，难以提高住宅物业管理质量，无法确保国有资产的保值和增值。
4、住户物业付费意识不强，依赖性较大
实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付，随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入，以上各项福利逐步实行住户有偿使用，好多住户对此不满，认为小区是学校的住宅区，自己是学校的职工，自己有权免费享受住宅区内的各项服务，过去都是学校出钱搞服务，而现在要自己出钱，观念一时难以转变，福利思想浓厚，对物业管理缺乏认识和了解，对物业管理收费采取消极态度，对学校的各种管理办法故意刁难不予配合，难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。
5、物业管理经费短缺，难以创建优质服务
高校物业管理不同于社会上的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准，而随着高校社会化的不断深入，学校对住宅区的投入也逐步减少，使得住宅区物业管理成为独立核算，自负盈亏的经济实体。长期以来，由于高校住宅的维修工作量大，加之外租户比例逐年增加，使的学校物业经费收入产出严重失衡，同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富 余人员的安置，使得高校物业从业人员队伍庞大，人员工资基数大，服务成本高。作为住户方面，随着现代人们生活水平的不断提高，住宅区不再只是教职工生活居住的场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，而要创建高素质的人文环境，提供全方位、高质量、综合性的优质服务，均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。
二、高校住宅物业管理的发展
1、物业管理人员要更新观念，增强服务意识
高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员，“大锅饭”思想严重，随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广，物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在，要有忧患意识，要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念，树立优质服务的新理念，开拓进取，自我加压，主动出击，变“要”为“我要干”，确立“服务求生存，效益求发展”的经营理念，努力钻研物业管理新知识，学习和了解物业管理相关的法律法规，了解行业动态，培养一切为了住户，住户是上帝的新理念，树立“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神，把提供优质服务作为我们工作的核心和行动的指南。
2、要创建专业化的物业管理服务队伍
高素质的人才是创造优质服务的基本条件，对于高校住宅物业管理服务人员，学校或集团应采用多种渠道、形式对员工进行培训和教育，重视员工的能力培养和潜力开发，创建科学的用人机制，鼓励员工进行技能创新和探索符合高校特色的新型物业管理模式，逐步实现员工持证上岗，加强与国家级、省级示范小区的联系，通过参观、学习、交流等方式提高员工的物业管理水平，通过专业讲座、技术大练兵等实践活动来提高企业的整体效能和市场竞争力。并利用高校优势，向社会上招聘高素质的物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来，努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的高校物业管理队伍。同时要引进竞争机制，加强考核，实行竞争上岗、按劳取酬，从而形成科学规范的物业管理体系，为住户提供高效优质的服务。
3、建立完善的规章制度
高校住宅区的地产及房产属于国有资产，住户只具有使用权，如何确保国有资产的保值和增值，学校领导及国资主管部门应予以重视，高校住宅管理实行所有权和经营权相分离，符合高校后勤社会化改革的要求，有利于学校减轻财政负担，使住宅物业规范健康的发展，而物业管理部门作为服务单位，只能搞好服务工作，无行政管理或处罚权，学校应协调各职能部门之间的关系，配合物业中心按照国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容，包括住宅装修管理办法、外租房户管理办法、公共环境及国有财产管理办法、自行车存放管理办法等，并在各住宅区按照物业管理条例，积极成立小区管委会，形成学校、小区管委会、物业管理中心三方共同管理的局面。
4、建立质量监督保证体系
住宅物业管理中心应主动接受学校相关部门包括国资、后勤、纪检、审计、财务部门的监督和管理，对服务内容包括共用部分及住户室内维修、消防、门卫安全、绿化管护、道路的维护、住宅区内公共设施的维护服务等项目进行检查，物业中心要根据国家有关法规和行业条例，建立和完善物业管理法规，实行企业化管理，使住宅区内的各项管理规范标准，甲乙双方应按照约定条款认真履行合同，对物业中心在日常服务中不符合规定的项目要进行整改，对服务达不到标准的甲方可进行处罚，用法规和制度规范约束物业部门的行为，确保教职工能有一个干净、整洁、优美的居住环境。
5、积极开展社区文化建设
高校物业住宅区不同于社会上的商业住宅小区，具有浓厚的文化环境及学术氛围，教职工群体素质比较高，住户对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求，作为高校住宅物业管理中心，在搞好各项服务的同时，应加强对物业管理的宣传力度、广度和深度，并结合本校的实际情况，配合工会、离退休处、校团委党委、宣传部等部门积极开展社区文化建设及群众性娱乐活动，要让每一位有热心和爱心的职工积极的参与到我们的小区物业管理中来，大力开展“小区是我家，美好环境靠大家”的宣传活动，培养住户的主人翁思想，营造积极、健康、向上、富有高校特色的社区文化，通过提高文化内涵，创建祥和的社区环境，通过筹建小区特刊和物业网站，多形式开展社区文化、体育、公益事业及社区旅游等活动，开设宣传栏和网上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛围和格调。
6、多渠道开展便民有偿服务，增创服务经费
经费是物业管理的基础，也是物业公司开展服务工作的保障，物业公司在取得学校划拨的经费、住户交付的物业管理费及职工室内维修费外，还应充分发挥区域优势，挖掘服务潜力，拓展服务项目，通过开展有偿便民活动，寻求新的经济增长点。在此方面，学校应该给予政策支持，包括住宅区周边门面房的开发，住宅区内蔬菜、水果市场的开发，洗衣店、服装加工店、饮食服务 摊点、粮油销售店等商业网点，广开资金来源渠道，补充物业服务费的不足，从而确保住宅物业管理的良性持续发展。
7、以人为本，构建和谐居住小区
高校物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是为住户提供全方位的服务，要按照“以人为本”的服务理念，不断提升服务水平，使住户能深入体会到“住户物业是一家，有困难找物业”的温暖，把住户对物业的满意作为物业人最大的欣慰，树立良好的物业管理形象。如小区内有好多老教授、专家、学者等老人，他们的子女常年不在身边，物业管理人员要经常同他们进行深入沟通，了解住户在小区内的需求和困难，帮助他们解决实际问题，对待服务工作要高效、细致、态度和蔼、服务热情周到。同时中心领导要关心职工生活，重视人性化管理，对于职工及家属的生老病死，婚丧嫁娶，中心都应予以慰问、祝贺、看望，员工有不顺心的事时，中心领导要与他们进行交心谈心，帮助他们排忧解难，使得员工的积极型和主动性得到充分发挥，增强企业的凝结力和向心力，达到住户满意、领导满意、职工满意的和谐居住及工作环境。
总之，高校住宅物业管理是一个新型的服务行业，它不同与社会上的物业管理模式，它的各项政策及服务标准应服从学校改革、发展、稳定的大局，各高校应结合自身的特点和实际情况，按照住宅区行政所有权和经营权相分离的原则，转变原有管理部门的职能，注入新的物业管理机制，依靠学校的支持，住户的配合，建立起具有高校特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合，最终实现社会、学校、住户、物业管理企业的共同满意和长足发展。
参考文献：
1、《重庆物业管理的现状及发展趋势》作者：徐志国、常剑、贺云华，《现代物业》刊载；
2、《物业管理导论》王青兰主编，中国建筑出版社；
3、《试论高校物业管理》作者：蔡炳华，《重庆工学院学报》05年1期刊载；
关键词：高等院校;后勤管理;物业管理;从业人员
随着我国社会主义现代化的飞速发展，国内各行各业均得到了极大的进步。政治、经济、社会、文化、法律等诸多环境的完善，为当代国内居民生活水平的改善和提高奠定了坚实的基础。在这一时代背景的影响下，国内居民的需求也逐渐从对最为基本物质层面转变为对更高层次的精神文化层面。高等院校作为国内素质教育的重要人才培养原地，其每年均会为社会输送大量的优秀现代化人才。我国政府近年来也开始增强对地方高校的建设，不但让当代高校在现有招生规模、专业设置等方面有了巨大的提升之外，还是当代高等院校的办学质量、校园基础设施建设等得以进步。高校后勤物业管理公司作为高等院校开展校园管理、学生管理的重要组成部分，其在为学校内部大小事情服务的同时，也还肩负着维护高校对外声誉与印象、保障校园内部环境的和谐与干净、保障校园内部各项设施的运行及资源的合理分配等。近年来，随着高等院校招生数量和校区建设规模的不断增加，给高校后勤物业管理公司带来了巨大的压力，其需要不断结合校园多变的环境、校园内师生更庞大的需要进行自身的改革与创新。然而，大多数现有国内高校后勤物业管理公司均遇到了从业人员整体素质较低、结构不合理等问题，严重制约了现代高校后勤物业管理公司的发展。为此，积极对从业人员现状开展调查，并推行有层次的人员培养体系、健全外部招聘机制等都变得尤为必要与关键。
一、高校后勤物业管理公司从业人员现状分析
高等院校近年来规模的不断增加、招生数量的不断增加，在给高校后勤物业管理公司提供广泛市场的同时，也逐渐凸显出了当前该物业管理行业所存在的不足，其中最为尖锐的就是现有从业人员与高校逐步发展的文化，乃至高校内部不断新兴的事物之间存在着较大的差异，从而不但制约了高校后勤物业管理公司的未来发展，而且不利于提升高校内部的环境、优化高校内部的管理等。当前高校后勤物业管理公司从业人员的现状可以从三个方面加以研究。第一，从业人员的整体教育水平不高。高校后勤物业管理公司从业人员在整体教育水平上基本处于高中水平。然而，由于高等院校的学生、教师等都生活于大学校园中，从业人员教育水平的不足极为有可能造成双方的价值观不一致，使在对事物的处理过程中缺乏对特殊事物的理解和关注，从而造成高校后勤物业管理公司从业人员无法满足时下高校的发展需要和诉求。与此同时，整体教育水平不高的问题还会造成这些人员为公司创造业绩能力的不足，以及对这些人员开展可塑教育后较难提升等问题。这些问题的存在会严重制约高校后勤物业管理公司未来的发展，使较多制度的实施、流程的运营等受到更多阻力，从而产生公司无法与时代接轨与高校发展相互接轨等问题出现。第二，从业人员的整体年龄水平偏大。高校后勤物业管理公司现有从业人员的平均年龄基本为45岁以上。尽管高校后勤物业管理公司的职责是为校园及师生提供更好的服务，这个年龄段的从业人员在思考问题的成熟度和对问题的掌握上拥有着较多优势，但是却会由于年龄阶段不同而影响与师生之间的沟通，或者是在对日常物业管理工作开展过程中缺乏对师生行为的理解，从而造成双方之间的年龄沟壑无法逾越，引起高校后勤物业管理公司在未来生存与发展中存在较多问题。与此同时，从业人员整体年龄水平偏大还会引起劳动力效率的低下，并且由于较难接受新生事物与新技术，从而为高校后勤物业管理公司信息化模块的建设及应用带来较多阻碍。第三，从业人员的整体创新能力不足。高校后勤物业管理公司现有从业人员的整体创新能力存在着不足，产生这一现象的主要原因是由于从业人员的学习能力不足及现有高校后勤物业管理公司所开展的管理思路方法与方式较为落后，从而造成了高校后勤物业管理公司存在着从业人员整体创新能力的不足。这一问题的出现已经严重制约了高校后勤物业管理公司的发展，其在面对较多高校内部的物业管理问题时，无法对其进行妥善的解决，从而造成了高校管理方与高校后勤物业管理公司之间出现矛盾及利益的纠纷等。
二、对高校后勤物业管理公司从业人员素质与结构改变提出的建议
二十一世纪企业发展的基础有两个，其一是对先进技术的掌握程度，其二是对优秀人员的使用效果。对于高校后勤物业管理公司而言，其需要结合从业人员的现状及管理过程中出现的问题进行思考。在本部分中作者将从三个方面对现存问题提出建议：第一，培养人员梯队，提升从业人员教育水平。高校后勤物业管理公司应当着力培养现有人员，开发薪酬绩效考核机制，以激发现有员工的斗志与求学上进的热情。在此基础上可以对原有企业的晋升机制和考核机制加以转变，以能者多劳的方式，采用较为创新的项目经理人负责办法，使每个员工都能够根据自身的意愿和能力对某一板块的物业管理工作负责，并组织自身的团队参与到高校后勤物业管理公司日常工作的开展当中，从而将能够逐步实现以优带新的教育培养机制。第二，科学人员安排，改善从业人员年龄结构。高校后勤物业管理公司应当根据自身企业的员工年龄与薪酬配比情况开展一次较为全面的普查，并从普查结果当中对现有人员安排合理性进行分析。根据分析结果，适当调整不同物业管理板块、不同企业部门的人员结构与配比，一方面可以积极引进对校园管理较为熟悉的大学生，另一方面应当减少年龄偏大的非专业技术人员进入企业。通过这两种方式的使用和实践，将能够为改善从业人员的年龄结构提供较大帮助。第三，组织技术比赛，提升从业人员创新能力。高校后勤物业管理公司还应当积极组织专业技术竞赛，逐渐将自身的物业管理服务做优、做强，使每个员工都能够借助不同技术比赛提升自身的专业技术能力，并对现有行业中的精英及其技术给予了解，从而以树立榜样的方式，使高校后勤物业管理公司内部逐步形成比学赶帮、技术创新的良好氛围，为现有从业人员专业技术能力与实践水平的提升带来帮助。
三、结论
通过上文的研究能够发现，高校后勤物业管理公司在高等院校内部管理及外部影响当中均发挥着重要的作用，并且还能够借助自身在校园绿化养护、校园清洁、校园机电维修、校园后勤保障等多方面功能为高等院校基础设施建设及校园良好氛围的打造奠定坚实的基础。人才作为现代企业竞争与发展的重要基础，对于高校后勤物业管理公司而言同样至关重要。但是，根据对现有高校后勤物业管理公司从业人员的现状及其中问题进行研究后发现，其存在着整体素质偏低、绩效考核不合理等多方面问题，严重影响了现代高校后勤物业管理公司的发展。为此，在本文中作者结合其中问题的存在提出了些许有利用改变这一现状、提升高校后勤物业管理从业人员素质与结构的对策与建议。利用本文的研究，作者谨此希望能够为国内高校后勤物业管理公司的未来发展做出自身的贡献。
参考文献：
[1]高校物业管理导入国际标准的思考[J].庄少明.当代经济，2010，(05).
某校后勤集团下辖的物业管理服务公司,承担着学校三个校区的物业管理工作。主要工作是各校区的卫生保洁、水电管理、水电维修、电梯维护、空调设备管理、室内绿化租摆、室外花草树木养护、会务服务以及零星土木工程改造等业务。
通过调查分析,物业服务管理公司现有员工245人,由学校编制、集团公司编制以及物业公司自聘的中心编制三部分组成。其中学校编制25人,集团公司编制6人,物业公司自聘人员214人。通过对以上数据分析可得出如下结论:
一是年龄结构不合理:35岁以下的员工有37人,占全体员工的15.1%;36―45岁的员工88人,占全体员工的35.9%;46―55岁的员工97人,占全体员工的39.6% ;56―60岁23人占全体员工的9.4%;46岁以上的员工共120人,占到全体员工的50%。
二是学历层次偏低:有大专以上学历的12人,占全体员工的4.9%;高中学历的19人,占全体员工的7.8%;初中以下学历的214人,占全体员工的87.3%。
三是技术职称的偏少:中级职称的2人,初级职称的1人,只占到全体员工的1.2%。
四是技术力量偏弱:有工人技术等级的共28人,占全体员工的12.1%。
二、物业管理公司人员配置不均原因分析
(一)迅速扩张的物业管理队伍综合能力不强
学生公寓管理、教室楼宇管理、校园环境保洁、绿化养护、水电动力设施设备及其维修维护、会场布置等内容都纳入了物业管理的范畴,形成一个大物业的概念。可是,现有的高校物业管理队伍中却存在着高水平的管理人员和技术人员少,普通员工多;高学历者少,低学历甚至无学历者多;有技术职称者少,无技术职称者多;综合素质高者少,综合素质低者多的现实。
(二)激励机制不健全,人员流动频繁
为了满足学校扩招的需要,学校的基本建设连年不断,新教学楼逐年落成,教学设施设备的投入使用,导致了物业管理人员数量增加。由于学校大多数在编职工感觉后勤工作环境差,没面子,一般不愿到后勤工作。为了满足工作的需要,只能到社会上招聘大量的临时工作人员(中心聘员工)。这样就造成了后勤企业中学校在编职工越来越少,而临时聘员工比例却在不断上升的现象。
(三) 编制层次多,同工不同酬现象严重
近几年中,高校后勤物业管理队伍有一个显著的变化,即正式在编员工逐年减少,临时编制员工逐年增多。据不完全统计,目前,浙江省高校物业管理临时编制员工平均已占60%以上,我校物业公司临时编制员工已占87.3%以上,他们已经成为我校物业管理的主要力量。但由于历史原因,临时编制员工没有得到管理者的足够重视,合法权益不能得到很好的保障。在校内他们的薪酬、福利等收入水平与正式在编员工的差距较大,同工不同酬现象普遍存在。与社会同行相比,报酬低于社会相应技术等级。
(四)工作人员来源单一,缺乏专业的物业管理服务队伍
高校后勤企业的工作人员 ,主要来源有三种。一是:学校在编人员,即所谓的“老人”。而“老”人主要来源是:1.)老校区土地征用工;2.)学校引进人才的家属;3、)学校改革分流人员。二是:企业编制员工,即所谓的“新人”。主要来源于,企业从社会招聘的高学历的专业技术人员。三是:既不是“老人”,也不是“新人”的中心聘员工。主要来源于:1、)80%通过老乡、亲戚介绍。2、)19%新校区土地征用工。3、)1%为自我推荐。工作人员来源的单一化,也造成了后勤企业员工的四多四少现象:即老年人多,年轻人少;普通工人多,技术人员少;文化水平低的多,高的少;外来务工人员多,正式员工少。
三、应采取的措施:
(一)改革用人制度,通过内培外引,建立一支技术精湛的物业管理队伍。
物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。一直以来,由于编制的限制,管理、技术岗位大都是正式在编员工。但随着学校的不断发展,管理技术岗位的需求不断扩大,对物业管理人员的知识层次、管理水平、技术技能有了更高的要求。学校应及时调整思路,转变用人观念,突破编制限制,开发培养人才。根据不同岗位设立不同类型的编制,如正式编制、公司编制、长短期合同工等,制定相应政策,给予相应待遇。
(二)加强在岗培训,不断提高员工自身素质
随着社会的发展,后勤社会改革的不断深入,高校的物业管理已经不再是传统意义上的扫扫地,换换灯管、修修水龙头的事情。而是在管理方面,要求具有现代化的管理理念,良好的服务意识。做到管理有计划,有部署,有分工,有考核,有服务标准,有质量跟踪。并能通过对服务满意情况进行分析,了解掌握服务对象的心理与需求,知道如何让服务对象心情舒畅地接受并认可提供的服务。在技术方面,要求具备相应技术技能的专业人员,不仅要会一般的水电维修,而且也要学会操作使用先进的设施设备,避免因专业技术人员的缺乏而使得一些高技术设备买来后束之高阁、无法使用、造成浪费的现象。
(三)建立人才发展计划,确定发展目标
建立有效的人才发展计划不仅是个人发展的需要,也是物业企业发展的需要。企业不仅要制定短期的人才发展计划(半年),还要制定中长期的发展计划(3―5年)。据国家有关规定:申请国家物业管理三级资质,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人,其中,具有中级以上职称不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。现在,高校物业的社会化运作已是必然趋势。按社会化运作的要求,以某校物业公司为例,在两年内若申请三级资质,专业管理人员就需要8名。
(四)在管理中突出“以人为本”的管理理念,增强队伍凝聚力
