时间：2023-07-14 16:25:52
序论：在您撰写如何进行资产估值时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：债权资产；估值；尽职调查；交易价格
中图分类号：F740.45；F832.2 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-01
不良债权资产的估值是在某一基准日，对不良债权资产价值进行分析判断和测算的行为。通常，不良资产包括收购和处置过程，因此，由不良资产债权人作出的估值为卖方估值，由不良资产购买人作出的估值为卖方估值。本文就不良贷款债权资产买方估值行为进行分析。
一、债权资产的分类
债权资产主要是指在法律性质上，具有资产属性的各种债权，是在各种存款和贷款活动中，以转让货币使用权的形式形成的，主要指金融机构的贷款资产。贷款一般有多种划分方式：根据经营属性划分，包括自营贷款、委托贷款；根据使用期限划分，包括短期贷款、中长期贷款；按照贷款使用质量划分，包括正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款；按照贷款信用程度划分，包括信用贷款和担保贷款，其中：信用贷款以借款人的信誉发放的贷款；担保贷款主要指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。下面重点对信用贷款和担保贷款债权资产价值进行分析和估值。
二、不良债权资产估值前置条件
不良资产估值前需经过详细的尽职调查，通常以资产管理公司员工为主，外聘中介结构（会计师事务所、律师事务所、评估机构等）为辅，共同组成项目组，对不良资产所涉及的企业进行实地调查，走访相关人员了解企业经营的动态信息，查阅企业工商登记档案资料，实地查看抵质押物状态、数量等，及债权诉讼时效，和涉案债权的法律状态等，以获取债务企业及不良资产的第一手真实资料，作为不量债权资产估值的前提。
三、不良资产估值方法
（一）抵质押贷款债权资产
主要通过对抵质押物的估值判定，从两个方面来考虑，首先考虑抵押或质押资产快速变现的价值，其次要考虑企业的经营状况。若企业经营状况较好，企业可能会通过协商了结该债务，一般在访谈过程中企业都会表达相应意愿，此时可以用一个区间来判断该项目的价值，以抵押或质押物快速变现的价格做为底价，以企业访谈过程中愿意偿还的金额作为最高价进行评估，测算该债权资产的价值。
（二）保证、信用贷款债权资产
对于保证和信用两种放款方式的区别是，信用放款只涉及到主债务人的价值估值，保证方式涉及到主债务人和一个或多个保证人的价值估值。共同点就是要对企业价值进行评估测算，包括债务企业或担保企业。通常，对于企业价值的估值主要从以下几个方面入手：
1.查看企业的存续状态。在尽职调查过程中经常遇到被调查企业是注销或吊销，对于注销企业一律按照无回款计算，企业价值为零，除非有特别可以证明回款的情况。吊销是一种工商行为，对于吊销的企业需要进一步查实其资产状况。企业法人被吊销营业执照后，企业内部组织机构依然存在，对于吊销的企业并不是没有财产，需要进行查找。为了便于查找被吊销企业存有的资产线索，可以委托律师事务所。
2.查找被调查人名下干净的固定资产。如企业目前名下存续有未被抵押或查封的房产等都可以作为可实现回现的依据。在查找此类资产的时候，做好其他两方面工作，其一，了解是否存有其他债务人；其二，了解是否有被其他债权人执行的可能性。如果存有干净的固定资产，可以将其变现价值作为企业价值的一部分。
3.查找被调查人的对外投资。对外投资是企业的权益，可以通过查封等方式执行，要对对外投资的金额和目前的市场价值做评估，最终应由调查小组讨论定价或请专业人员定价。
4.查找被调查人账户情况。每个企业都会在银行有账户，并且很多企业除了基本户之外还有多个一般户，查找账户可以查看其现金流情况，可以做为冻结账户并回现的一个参考依据。
5.查看企业的经营情况。通过实地走访或访谈等，可以大致了解企业的经营情况，企业经营情况的好坏也是判断的一个重要依据。一笔债权的债务人在正常经营的情况下，只要债权继续有效就可以通过各种手段进行追偿，但要视情况判断回收的比例。
（三）债权资产包的估值
上述两种方法主要针对单户债权资产进行估值，但现实生活中，债权资产的收购和处置经常以资产包的形式存在，如何准确的对资产包估值，有两种方法，即全面调查估值法和抽样调查估值法。全面调查指将所有的调查企业的估值累计相加后，即可获得资产包的估值；由于受时间和人员的限制，可以采取抽样调查的方法，根据抽样调查企业的估值除以抽样调查资产的债权金额获得一个估值系数，然后用该估值系数乘以资产包债权总金额，可以初步得出对总资产的估值，再根据一些特殊情况进行调整，最后得出整个资产包的估值。
四、不良债权资产估值的难点剖析
由于不良债权资产产生的背景，历史原因和经济体制等客观因素的存在，导致不量债权资产具有一些共同特点：如债务人是各级地方政府组织及下属企业，涉及政企分开、企业改制、多次合并和划转，导致最后产权无法界定；有些抵押资产虽然签订抵押合同，但没有去办理抵押登记。同时，房屋和土地分开抵押给不同的债权人；有些债务企业毫无还款意愿，甚至还存在恶意逃废债的行为；有些债务企业利用国家的扶持政策，主动破产。所有这些因素的存在，大大增加了不良债权资产价值测算的难度。此外，在债权资产估值时还要考虑职工安置问题、社会维稳问题，及企业领导参与度的问题。
五、小结
不良债权资产估值是对不良资产内在价值的判断，是由其本身质量所决定的，是建立在处置预期可回收的现金流判断基础上的。不良债权资产价值测算更应该是一个估值区间，该区间将会成为随后确定债权资产交易价格的重要依据。
参考文献：
[1]华静.金融不良资产处置的定价行为[J].现代经济探讨，2015.5.
[2]姚岳，徐鸿.不良资产定价模型的构建[J].财经问题研究，2008.6.
杠杆资金引致大跌
中国证券报：如何看待这两日市场暴涨暴跌的过山车行情？
曹素生：此轮行情启动首先在于市场对于政策的信心，同时房地产滞涨，其他资产估值又相对较高，而股市则处于估值洼地。其次，今年通过信托、融资融券以及其他产品进行杠杆融资入市相对容易，杠杠能够放大数倍，推动了行情。在降息的诱因下，上涨动力在新资金推动下逐渐增强。不过在指数冲上3000点之后，出现震荡也是必然，不少加杠杆资金集中追逐券商股等蓝筹板块，加上券商自身可能需要控制信用资金额度，从而令加杠杆资金缺乏，引致了下跌。由此，此番下跌，实际上也是给予投资者一定的风险教育。
李旦：近期盲钱和加杠杆令行情出现暴涨暴跌，新增资金集中购进热门板块股票，导致市场飙涨。短期来看，市场震荡还未结束，且此前由于市场涨幅过快，将上涨空间透支，目前来看，行情的高度还未达到。但市场需要按照一定的节奏进行轮动，此轮券商、地产等蓝筹股涨势过急，进入休整期，同时指数进行宽幅震荡，但总体来说，不少蓝筹尤其是二线蓝筹股的修复并未到位，国企混改股尚未正式启动，未来震荡阶段仍有较好机会。
中国证券报：此前资金集中在金融、地产等蓝筹股，面对宽幅震荡走势，蓝筹股将如何表现？
曹素生：当前资金仍然集中在券商、银行、地产等大盘蓝筹，尽管波动较大，但如果市场成交量不会发生萎缩的话，券商从经纪、融资融券和投行业务来看前景依然不错，只是对于投资者而言，把握难度较大。
李旦：蓝筹股在年报期间可能会遭遇一些负面利空，比如煤炭、工程机械、银行等板块，但当前小盘股创业板股的估值和蓝筹股相差六倍，长期来看，蓝筹股面对的更多是利多因素。因此目前蓝筹股仍处于建仓行情中，当一波急涨阶段结束后，市场也会进入获利回吐、修正、震荡，然后相关板块重新崛起。
巨量资产仍将配置股市
中国证券报：当前业界普遍认为此轮行情是由资金驱动，如何看待未来市场资金的供需状况？
曹素生：此轮行情由地产流出的资金较多，并通过基金子公司、信托产品或者券商融资融券通道等途径配置进入股市。还有从银行资产流出的资金也会通过一些渠道进入股市，且资金供给量较大。其次，原先炒房资金或此前未进入股市的民间资金，因市场的赚钱效应渐起，也会逐步入场，这部分新增资金量可从新开户情况观察。这两部分资金也会继续对股市表现较好的板块进行配置。
李旦：当前无风险利率下降及风险偏好的上升，引致整个社会财富进行重新分配，并逐渐流向股市，未来股市的资金供应仍然相对充足，同时两融资金的介入以及来自银行的资金配置调整，将此前投向信托、房地产的大规模资金分流出来。当前A股仍然是可以吸引大批资金进场的估值洼地。随着市场赚钱效应的日益凸显，场观的民间资金也将会源源不断地进入市场，这些资金都是股市庞大的资金来源。
中国证券报：面对当前市场行情，投资者应该如何进行布局？
曹素生：券商股板块虽然在进行调整，但仍然值得投资者关注，在牛市行情中，资金购买券商股的积极性也会比较高。此外，年报期间，投资者可关注增长较快、有高送转配送可能的上市公司股票。当前新增资金的投资偏好还是集中在券商、保险、银行等大盘蓝筹股，如果行情仍然确定是牛市，不如等待蓝筹股进入一波调整后，增加配置，而小盘股则可能考验投资者操盘能力。
在全球金融危机爆发后,国际金融协会(Institute of International Finance,以下简称IIF)组织了许多金融机构的高管与专家成立了一个“市场最佳运营”专门委员会,认真总结全球金融危机的教训,并分析参照不同金融机构在危机中的成败与得失经验,提出了一整套金融机构风险管理的基本原则和实践指南。
2007年至2009年的全球金融危机是由美国信用泡沫和房地产泡沫所引起的,其本质是一次系统性的金融危机,深刻地震撼了全球整个金融体系,严重地影响和波及了许许多多的金融机构,并对世界经济产生了巨大的负面冲击和影响。
既然是百年一遇的系统性金融危机,初看起来,单一的金融机构不管自身如何努力,似乎无力驾驭,难以摆脱其巨大影响。而维持系统性金融稳定的艰巨重任只能百分之百地由金融监管当局、央行和政府来承担。
但是,这次危机再次强调有效的外部审慎监管重要性的同时,充分揭示了金融机构自身内部风险管理的核心作用。
正由于金融体系风险管理的集体薄弱和失效,才使宏观经济失衡和流动性过剩,最终酿成巨大的信用和房地产泡沫,并加剧危机的快速传播与扩散,造成对全球金融体系和全球经济的巨大破坏力。
另一方面,即使在近乎不可抗拒的系统性危机中,仍有一些金融机构例如高盛、JP摩根、富国、汇丰、渣打、巴黎国民银行、西班牙银行,以及加拿大的银行机构等,受影响较小,继续维持了自身机构的财务稳定与健康。这些机构甚至逆势而上,业绩表现显著优于同业和大市。
这表明在任何情况下,风险管理是决定金融机构健康发展和金融体系全局稳定的关键所在。
中国的金融体系得益于前些年的大规模重组改革,财务状况已经由历史上的极端脆弱转变为基本稳健,表现了较为雄厚的资本基础,较好的资产质量和充裕的流动性。
再加之中国金融体系相对比较封闭,尚没有开始大规模参与国际市场许多金融产品的交易和投资。因此,在这次全球金融危机过程中,中国的金融业基本上没有受到太大影响。
但是,此次全球金融危机,如同十年前的亚洲金融危机一样,为中国提供了一场发人深省的免费课。
反思全球金融危机的前因后果,总结国际风险管理的经验与教训,对于中国的银行和非银行金融机构未来稳健运营,将大有裨益。
根据我对这次全球金融危机的观察,我认为在IIF所提的各类建议中,最值得全球金融机构包括中国的金融机构认真关注的有三大方面:流动性、信用标准和资产估值原则。
确保充足流动性
这次全球金融危机最惊心动魄的一系列事件――贝尔斯登、雷曼和AIG等,与其说是资不抵债导致的偿付性危机,还不如说是“流动性危机”来得更为准确。
在这些机构的资产方, 大量视为可交易的房地产贷款支持证券(MBS)突然间丧失了“流动性”,无法转卖脱手,变成了价值急剧缩水贬值的非流动“毒性资产”。
与此同时,在负债方的股权资本因大规模减记和亏损而迅速耗失,债务融资因信用市场发生恐慌冻结,交易对手信心动摇进行计提而无法延期和补充,使得这些金融机构陷入困境,走向被收购或破产的厄运。
回顾金融史,大多数金融机构都是因为流动性问题而倒闭。
然而,以巴塞尔资本标准为基础的现行国际监管体系却对于流动性风险重视不足,而金融机构的日常运营也忽视了流动性风险的管理。
对于依赖“批发融资”即市场拆借或债券融资的金融机构,流动性风险管理尤其重要。
在正常情形下,由于货币市场和债券市场的深度与发达,批发融资非常可靠。
但在“百年一遇”的紧急情势下,即使评级较高信誉的良好金融机构也会经历融资不畅,以及发生流动性困难,使其缺少基本保障。
因此,这次全球金融危机提醒人们,金融机构的稳健,甚至生存,除了资本金外,还需要充足的流动性来保障。
金融机构必须对自身的流动性状况进行定期“压力测试”来加以检验。
中央银行除了传统贴现窗口,还应增加期限资产拍卖、证券拆借、掉期等为市场注入流动性的工具。
与此同时,从系统金融稳定的角度考虑,央行“最后贷款人”的角色不仅限于传统商业银行,还应包括所有可能影响系统稳定性的重要金融机构。
金融机构运营之道
本文见《财经》杂志2010年第9期 出版日期2010年04月26日 共有 1 条点评
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痛定思痛,全球金融危机最致命的错误还是发生在金融业最古老、最基本和最常见的“信用风险”上
胡祖六/文
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“信用风险”最致命
这次全球金融危机的直接导火索是美国房地产次按证券,所以许多分析家对于这种“贷款-分销”模式口诛笔伐,视“贷款-分销”和伴随之的资产证券化甚至广义意义的金融创新为“罪魁祸首”。
其实,这是一种误解。
“贷款-分销”本身是一种有益的商业模式创新,在很大程度上减少了上述的银行流动性风险, 即银行长期非流动性资产(比如20年-30年期的按揭贷款)和短期存款负债不匹配的矛盾。
事实上,资产证券化自上世纪70年代始广为使用,并在较长时期里运作良好。
但是,自2002年起,参与房地产经纪、贷款和证券化的金融机构普遍放松了信用标准,对于许多不具资格的消费者提供房贷。这些大量贷款在房市逆转房价下跌时成为不良资产。
而证券化虽然把这些资产分散到许多不同的投资者和金融机构手中,但丝毫不能减少最上游固有的“信用风险”。
并非“贷款-分销”模式本身有根本缺陷,它最大问题只是被滥用,加剧了金融机构的道德风险,根本的问题还是在于证券化的最始端信用标准过分松弛,贷款决策出现了严重失误。
而这类问题属于经典的“信用风险”管理问题,在历史上屡屡发生, 也曾长期困扰了许多金融创新并不发达的新生市场银行体系,比如亚洲危机前的一些东亚经济体。
因此,不能简单地把这次全球金融危机的原因归结为 “贷款-分销”模式, 资产证券化,或复杂衍生工具等金融创新。
痛定思痛,最致命的错误还是发生在金融业最古老、最基本和最常见的“信用风险”上!
金融资产估值原则
这次全球金融危机引起人们高度关注和争论的第三个问题,是如何进行金融资产合理估值问题。
金融资产估值涉及到金融理论和模型等高度专业性的问题,又与会计报告和监管条例密切相关。
现代金融理论、会计准则和监管趋势都日益倾向于对可交易的金融资产实行按市计价(Fair Value Accounting),只对于持有到期的资产才可继续沿袭传统的“历史成本”法。
但是,在这次全球金融危机中,房贷支持证券或相关资产交易量大幅萎缩,流动性显著降低,市场价格持续下跌,从而导致许多金融机构严重的资产减记和损失。
所以,不少评论家认为按市计价加剧和深化了危机。
尽管有其存在一些显而易见的弱点,但毫无疑问的是,按市计价相对于传统的“历史成本”法仍然有着显著的优越性。
以我之见,按市计价除了更准确地度量金融资产的真实“市场”价值外,它的最大好处就是有利于风险管理,通过依据市场环境的动态变化并及时反映资产价格的相应变化。它为金融机构、投资者、债权人和监管当局等提供了早期预警。
另外,从拥有优良风险管理记录的一流金融机构的经验来看,按市计价有助于金融机构根据市场变化采取及时、有效的风险管理对策。
风险管理是金融机构的基本看家本领。风险管理的内涵就是根据金融机构业务和金融市场的复杂和快速变化,在最适当的时机运用最准确的信息作出最适当的决策。
归根结底,对于金融业所面临的各类日常风险――市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险或合规风险等等进行有效的监控和管理,要求金融机构必须具备良好的内部管治和合适的风险文化。
首先,金融机构的CEO和董事会应当对风险管理担负起最主要和最终的责任。这次全球金融危机暴露出一个令人瞠目结舌的现象――一些金融机构的CEO从未出席过风险会议, 甚至在公司危在旦夕的关头还在打桥牌!
第二,金融机构必须有独立的、专业的、权威性的风险管理制度和平台,不受业务部门的干扰,具有足够权利和资源来严格地贯彻风险管理的制度及政策。
第三,风险管理必须贯穿整个公司的业务运营和财务决策过程之中,必须贯穿于前台、和后台,必须落实于公司的所有管理层和每一个员工。那些在这次百年一遇的金融危机中表现卓尔不凡的金融机构、基本上都有一个健全的风险管理文化。
前车之鉴,后事之师。
新春过后，三九企业集团仍在艰难重组中期待突破。
此时，距集团原董事长赵新先被拘已有三月余。至今，包括赵在内的原三九高管中，已有逾十人被刑事拘留，另有集团外的数名关联人被调查。
相比2005年底方始启动的司法立案进程，三九重组早自2004年年中即已开始。尽管外界对重组进展已有诸多披露，也一度传闻上海实业集团与新加坡淡马锡控股有限公司“联手”收购三九已近定局，但接近重组谈判的人士近期告诉《财经》，重组至今困难重重――“进场前不知道困难在哪里，进场后才知道困难有多大。”
重组所涉及的主要利益相关者，包括三九集团、掌控三九集团100％股权且同时负有大型央企管理之责的国务院国资委、23家银行组成的债权人委员会和三家意向投资者。显然，各方利益诉求各有不同：三九集团希望尽快引进战略投资人，早日完成集团层面的一揽子重组；债权人委员会主张仔细清查“三九系”的全部资产，包括医药类资产和辅业资产，争取较高的债务清偿率；上实集团、淡马锡以及第三家意向投资人复兴集团则期望仅收购三九医药类资产，若必须接受“打包出售”方案，则只肯为辅业资产出低价。
知情人透露，三九重组究竟以大股东国资委为主导，还是以债权人委员会为主导，其实至今尚无定论；而由谁主导的问题，显然将决定重组的方向。在各方胶着之中，2005年下半年，三家战略投资人曾就整体重组三九分别提出一轮报价；至2005年年末，三九集团也曾提交一份资产估值和债务清偿方案。但这些方案中，对债务的清偿安排均低于债权银行的预期，后者已要求三家投资人重新报价。
“三家投资人的态度都很积极，他们之前的一轮报价也相差不大。”接近债委会的人士说，“他们目前的第二轮报价还没有出来。”
为确保三九重组顺利进行，作为三九大股东的国务院国资委特向最高人民法院申请“三中止”（暂缓受理，中止审理，中止执行），这一申请经最高院批准，“三中止”期自2004年11月至2005年11月。一年间，针对“三九系”的一切诉讼中止，重组各方也一度加紧进程，希望在2005年11月底的最后期限前完成重组，但最终未果。目前，三九“三中止”期再获延长一年。
“债权人希望加快，但现实情况并不完全取决于债权人，”来自债权银行的一位人士告诉《财经》，“目前股东和债权人在清偿率上分歧很大，有点陷入僵局。”
“三九重组目前只有目标，没有时间表。”接近重组谈判的一位人士如是说。
启动重组
三九集团此轮重组始于2004年5月。当月，国务院国资委宣布赵新先离休，同时委派中国通用技术（集团）控股有限责任公司副总经理孙晓民主持三九。
孙晓民上任伊始，迅速成立“集团债务重组领导小组”，亲任组长，按照国资委“主辅分离、辅业改制、引进战略投资者”的要求，着手实施剥离辅业、力保医药主业的“瘦身重组”。
当时三九面临大量诉讼，资产被纷纷查封，三九为此向国资委建议成立债权委员会，这样，国资委可以直接面对债委会而不是与各家银行分别谈判。从银行方面来讲，众多债权银行在查封三九集团资产时发现，不少资产已被屡次查封，与其相互争抢，不如协同解决。
于是，在国资委、中国人民银行、银监会和财政部等联合牵头下，23家债权银行于2004年11月组成三九债权人委员会，参与三九集团清产核资与重组谈判，中国工商银行为债权人委员会主席单位，中国农业银行为副主席单位。债委会下设工作组和谈判小组。
同年底，工商银行控股的工商东亚融资有限公司（下称工商东亚）被聘为债委会财务顾问，具体介入三九重组方案的制定、谈判等系列工作。与此同时，最高人民法院批准“三中止”，三九债务重组的前期工作方始步入轨道。
据悉，起初国资委希望引入其管辖的央企来重组三九，但债权人提出这种“拉郎配”的方式容易带来后遗症，不能保证重组成功，于是提出依法合规、市场化重组的两个原则。尽管国资委对此表示同意，但究竟如何进行市场化重组仍有诸多争议。《财经》获悉，早在赵新先主政后期，三九已开始多方接触战略投资者。陆续介入者包括中国华源集团有限公司、印尼力宝集团及中国通用技术（集团）控股有限责任公司。然而，这些公司均在短暂接触后相继退出。
目前，正在与三九集团谈判重组者为上实集团、复星集团和淡马锡三家。知情人士向《财经》透露，这三家投资者已于2005年开始进场做尽职调查。约在2005年中，债权人与三家意向投资者的谈判事宜已交由工商东亚负责。与此同时，国资委、三九集团也聘请了财务顾问，财务顾问之间一直在进行沟通。
时至今日，国资委、三九集团、债委会及投资者各方都希望尽早完成重组。然而事与愿违，这主要是因为三九资产庞大芜杂，清产核资殊为不易，且债权人不能接受过低的偿付率。
难以厘清的资产
三九资产至今难以厘清，这已成为现今重组进程的重大障碍。目前，重组各方大致将三九集团资产划分为三大部分：最核心资产为上市公司三九医药（深圳交易所代码：000999）；其次是三九生化（深圳交易所代码：000403）、三九发展（上海交易所代码：600614）两家上市公司；再者是其他非医药类辅业资产。
知情人称，三九集团最早提出将三九生化、三九发展剥离，将其资产、债务共同转让之后，再把整个集团剩余的资产、债务打包出售。而债权银行原本希望将三九生化、三九发展一起重组，但三九集团自觉整体转让这两家上市公司问题不大，于是债权银行同意了上述方案。
2005年4月30日，两家上市公司同日公告。三九生化称，其第一大股东三九医药将所持公司38.11％的股份，全部转给振兴集团有限公司和自然人任彦堂；三九发展则称，第一大股东三九集团将所持公司29.5％的股份全部转予鼎立建设。然而至今，两家上市公司股权尚未完成过户。
知情人透露，在将三九生化、三九发展剥离后，三九集团的所有资产中，最吸引投资者的就是三九医药。目前三九医药经营状况尚可，销售网络覆盖国内约800家三级甲等医院，并覆盖占据零售市场60％销量的连锁药店及2万家诊所。如果减少财务负担，盈利能力将进一步提高。
三九医药总股本9.789亿股，三九集团和三九药业合计持股71.17％。2005年三季报显示，三九医药每股净资产2.24元；以此计算，三九集团、三九药业所持上市公司净值约合15.61亿元。考虑三九医药网络及品牌的价值，若以两倍溢价估值，则三九所持上市公司股权价值在30亿元左右。
三九医药的官方网站上更是宣称，作为中国驰名商标，“999”品牌的无形资产价值评估超过83亿元人民币，居中国制药行业榜首。
尽管如此，对整个三九集团而言，厘清资产一直是最棘手的难题，尤以药业之外的辅业资产清查阻碍重重。这家创办于1985年的企业，经过历年的扩张并购，一度拥有400余家子公司，涉足医药、农业、房地产、食品、汽车、旅游等“产业”，总资产逾200亿元。早于2003年参与赵新先主导下的三九重组的人士称，三九集团账目混乱，资金流向不明，查来查去也只能得到一个模糊的概数。
“有些资产确实难以查清，有些资产则是无人愿意说清。”知情人说。
目前争执焦点在于，投资者究竟以何种方式切入重组。据悉，投资者最希望直接购买三九医药的股权，而不愿承接集团债务。这种做法，一来债务债权最为清晰，二来可直接控股上市公司。而国资委则希望投资者从集团层面介入重组，拟将集团债务包袱和优质资产一起打包，打折出售给投资者，这样三九集团可获保留。
对投资者来说，接受三九集团的“捆绑销售”非不可为，但鉴于非医药资产价值不清，他们对这块资产的出价很低，如此，就与债权银行期望的整体清偿率相差甚远，分歧由此产生；对于债权人而言，投资者的切入方式也将影响债权分配顺序。这是因为三九集团及其控制的企业和其他关联方共占用上市公司三九医药数十亿元资金，而三九医药也是三九集团的企业债权人，也希望和银行债权人共同参与分配债权，这样就会降低债权银行的偿付比例。
重组分歧
三九集团到底欠银行多少债务？接近债委会的人士透露，全部银行债务约在100亿元上下，其中三九发展、三九生化两家上市公司债务合计20亿元；集团医药主业板块的债务约为34亿元；两家上游控股公司三九集团、深圳三九药业有限公司（下称三九药业）的债务合计逾30亿元，其余子公司债务约在十几亿元。
在将三九发展、三九生化整体剥离后，其债务清偿如今已不在三九集团重组考虑范围。
针对三九医药板块总计约34亿元的银行债务，三九集团和投资人都希望银行多减债，并建议“提前还债，多打折扣”。但债权银行宁可慢慢收贷，也不愿大举减债。至于具体减债打折的比例，债委会希望参考其他重组案例，强调打折比例不能太低，否则不如将这笔不良贷款直接卖给资产管理公司处置。
重组之初，债委会聘请财务顾问工商东亚对清偿率进行测算，债委会授权谈判小组以此为基础进行谈判，所以银行对清偿率预期较高。
债权银行一位人士分析称，重组至少包括三个可能的步骤：一是通过转让资产、引入战略投资者带来一部分现金，债权人依序获得偿付，比如有抵押资产的银行将优先得到偿付；二是战略投资者进入后，进行资产整合，确保正常经营，承诺在未来数年分期清偿债务，银行可按企业承诺及对未来经营状况的测算，调整还款期限；其三，如果企业负债过重，战略投资者进来后无法承受过高负债率，则银行肯定要减债。
上述人士表示，现在三九债权银行的压力非常大，首先不良贷款的核销额度要由财政部确定；其次，面对银行董事会和外部监管的压力，银行减债也须有合理解释，不可能轻易为之。
据了解，对于三九非医药类板块的债务，即便在三九集团2005年底上交的重组方案中，也仍旧没有给出具体偿债的评估意见。债权人委员会认为，无论如何，三九集团对自己的债务情况最清楚，理应对主业和辅业都提出偿债方案。目前，仅就辅业类资产的财务报表看，按账面资产打五折计，三九辅业类资产估值只有四五亿元。
接近债权银行的人士称，三九集团最关心的是如何尽快引进投资者，从集团层面完成重组，尽快振兴医药主业；而对辅业类资产能卖什么价，又能偿还多少债务，其实不是很在意。
债权银行则认为，三九对债务处理的意见太过悲观，提出“我们不要求比合理定价高，但也不要比合理定价低。
然而，什么是合理定价？定价的标准又是什么？债权人委员会要求三九集团将整体“债务包”打开，详解其中每项具体业务的资产价值。但由于三九辅业资产盘根错节，清查起来千头万绪，已成为目前重组推进途中的最大阻碍。
“可以说，辅业拖了主业的后腿。今后如果还是谈不拢，不排除主辅业务分开、将辅业整体剥离的可能。”知情者告诉《财经》。
而在医药主业板块，除了上市公司三九医药，对几家非上市医药公司的处置方式也可能更为灵活，“最后不排除单独成立一个非上市的医药集团的可能性。”
时间表
单纯市场化的因素之外，三九重组也还受到种种其他因素的影响和阻碍。
债权银行一位人士称，三九重组以来，尽管各方的财务顾问一直在沟通，但关键的三方――国资委、债委会和战略投资者之间并未进行直接而有效的沟通，这已经影响了重组的进程。
他指出，作为三九集团惟一股东的国务院国资委，理应和债权人就重组事宜进行谈判，然而一直以来，国资委并不直接出面，而主要是委派三九集团高层和债权人委员会谈判，对于后者提出的提高清偿率等问题，也只能经由三九集团间接向国资委反映。
此外，三九集团不仅是国企，也曾为军企，重组不仅要考虑商业因素，还要考虑部队转业军人及数万名国企职工的安置等非商业因素。尽管国资委明确表示要清理辅业，但究竟如何清理，哪些需要核销，哪些需要保留，人员如何安排，安置费又由谁出等问题，国资委和三九集团尚无明确说法。
三九集团有关人士透露，三九重组至今从未得到任何政策性资金支持，完全是以商业行为、市场力量来解决包含非市场化因素在内的重组难题。这也是三九重组近两年来尚无结论的一大原因。
尽管有着上述种种原因，尽管在2005年底获得了延长“三中止”的司法保护，但三九重组的时间表也显然不可能遥遥无期。
“这一来是因为债权银行急需明确债务清偿率，二来战略投资人也不可能漫无止境地等待下去。”接近重组的一位人士告诉《财经》。
“ 三中止”最早是最高人民法院对问题信托公司在行政处置阶段的一种司法措施，近年来则多用于对进入风险处置的证券公司的司法保护。这是鉴于金融机构的特殊性――信托、券商等金融机构的债权很大程度上是公众债权，因对公众负有责任，这类机构并不适宜轻易进入破产程序，国内监管部门对此多采取行政清算手段，“三中止”遂成为保护行政处置阶段顺畅的一种司法措施。三九之前，国内尚未见最高法院批准“三中止”以确保央企重组的公开报道。
《财经》最新获悉，3月20日左右，三家战略投资者还将向三九债委会递交新的重组方案。
关键词：公允价值；公允价值计量；运用
中图分类号：F275.2 文献标识码：A
1 公允价值计量属性的理论问题
1.1 会计准则中公允价值计量的体系
我国新颁布的《企业会计准则》中把公允价值定义为：在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。从理论上看公允价值应是现实条件下所能找到的最理想的交易价格,是最贴近商品真实价值的交易价格。从定义的角度确定公允价值需要满足的条件有：（1）完全的市场；（2）交易双方处于完全竞争市场环境，地位平等，不存在相互关联的关系而且任何一方不能处于明显的弱势（例如出现财务困难、处于清算期或市场的弱势等）；（3）市场信息的充分共享。另外，公允价值的意义中还隐含着：①公允价值的时间性：需要会计根据公允价值的变化及时的修改调整账面价值；②公允价值应当对资产、负债等会计要素全面进行计量。
在《企业会计准则》中没有对资产、负债的公允价值如何进行确定进行全面的规定；另外，关于公允价值计量的资产和负债如何在账面进行公允价值调整、如何在报表中反映和披露也并未做详细、系统的说明。例如：（1）投资准则中（权益法）要求投资企业按被投资企业可辨认净资产的公允价值及投资比例确定初始投资成本。按照《企业合并》准则可辨认净资产的公允价值应是资产的公允价值减去负债的公允价值，其可辨认净资产公允价值确定中存在几个问题：首先，资产整体的公允价值应是否能等于各单项资产公允价值之和。其次，各项资产的公允价值应采用什么方法确定，以及负债的公允价值计量，准则中都没有规定。（2）在权益法下，对于长期股权投资后续计量中规定，投资账面价值却要求根据被投资单位所有者权益变动相应进行调整，这与用被投资企业净资产的公允价值进行投资的初始计量有出入，会造成前后计量标准不一致。（3）有关长期股权投资披露的内容规定，应披露：子公司、合营公司和联营公司清单和当期的主要财务信息；受限制的情况；当期及累计未确认投资损失的金额；或有负债的情况。按照准则只需披露被投资企业及相关账面信息，没有披露被投资企业净资产公允价值确定方法、确定金额及投资企业长期股权投资计价金额。IASC则规定在会计报告中应当披露投资计价金额的确定等有关计价的内容。这些缺陷，都影响公允价值计量的运用。
1.2 公允价值计量属性不能成为独立的计量属性
IASC讨论规定会计要素有四种确认计量基础：历史成本、现行成本、可变现净值、现值。在我国关于公允价值计量属性在学术界还有很多的争论，笔者认为公允价值计量属性并不能独立的为一种计量属性。因为只要条件适用、计量方法得当，历史交易成本、现值、重置成本、现行市价等其他的计量属性都可以表示公允价值。因为在理论上公允价值可以表现为不同的计量形式，如现在按公允价值成交的成交价格，随时间的推移就成为了历史成本；未成交的、估计的公允价值是在假设市场的基础上运用成本法、现值法、市场比较法估计的公允价值，因此公允价值又可以表现成为可变现净值、现值、重置成本等等。所以公允价值独立的成为第五种计量属性并不合适。这样容易造成误解和概念的混乱，不便于公允价值的理解和计量。
2 公允价值计量属性的技术问题分析
现阶段我国运用公允价值想要达到理论要求的真正的公允价值，还存在很多技术性的问题。
2.1 完善的市场尤其是完善的金融市场不存在
完善的市场是根据定义确定为公允价值的先决条件。我国现阶段市场基本成型但是还不能说的上很完善，那么双方交易形成的价格就很难说是公允的。在交易时，即使形成的交易价格即使是双方自愿的成交价，也会因双方地位、信息等的不平等损害公允价值计量的准确性，并损害会计报告的信息质量。尤其金融市场与资本市场尚在培育中，金融市场中的利率不能反映资金的市场价格，从而影响资产现值的计量。另外，由于市场监管不到位、法律法规不健全、缺乏行之有效的惩罚措施，给企业或管理层操控利润带来可乘之机。
2.2 公允价值的计量方法难统一，存在操控利润的空间
根据评估原理，公允价值估计可采用的方法有很多，但是在具体准则中定义计量方法时，并未做出明确的指导。例如：《金融工具确认和计量》准则中对存在活跃市场的金融资产或金融负债，应以报价确定公允价值会计；不存在活跃市场的，企业应以估值技术确认公允价值。现在对资产估值基本的技术有：现值法（收益法）、市场法（市场比较法）、期权定价模型、成本法等。另外还有一些具体准则中根本就未对公允价值计量方法作出规定，因此会计人员可以根据技术掌握程度、信息掌握程度进行专业判断、选择不同的方法，这就会给计量公允价值带来利润操控的空间。
2.3 公允价值计量技术的操作难度大
公允价值计量是运用公允价值的核心，根据原理，如果该资产存在活跃市场，则该资产的公允市价即为公允价值。如果该资产不存在活跃市场，但与该资产类似或同类的资产存在活跃市场，则该资产的公允价值应比照相关类似或同类资产或负债的市价调整时间、区域、功能等因素予以确定。如果该资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场，则该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。使用同类和类似资产的公平的市场成交价格需要对区域因素、时间因素、功能因素、成新率因素、交易情况进行调整。现值则需要正确地区分资产、资产组未来现金流量，并准确的估计每年的利润和折旧则；需要正确地选择折现率；还需要量化风险也就是需要在考虑不同资产或资产组的特征、市场变化前景的预测，或通过调整无风险现金流量，或通过调整无风险利率的方法进行计量。
面临众多不确定性因素的量化问题，估值技术及专业判断都比较复杂，不宜会计人员操作，估值的结果会因操作员个人的因素而产生差异，降低会计信息的可靠性、可比性。
2.4 现阶段会计人员的素质普遍偏低
公允价值在很大程度上要求预测或根据市场条件、环境进行判断和调整，公允价值要求实时的反应瞬息万变的市场情况。因此，增加了人为主观性因素，需要会计人员具有很高的专业判断能力。从公允价值的运用推广的技术方面看，又需要会计师具备优秀的财务管理知识、专业运用能力。我国现有的会计从业人员从其掌握的知识结构看，大部分以会计核算知识为主，包括部分具有注册会计师资质的高素质人才，其现有的知识也是以会计核算知识为主，这使得真正具有职业判断、财务管理能力的会计师屈指可数。会计师整体综合素质不高，直接影响职业判断的水平，制约公允价值会计的使用效果。而现阶段我们国家会计队伍中大部分会计没有接受相关的训练，这就要求他们就必须接受专业的训练或者在必要时必须借助资产评估师的工作，完成对资产、负债公允价值的初始计量、后续的计量。这样往往会大大增加计量成本。
参考文献
[1]朱萍.资产评估学[M].上海：上海财经大学出版社，2004.
【论文摘要】 股权分置是指中国股市因特殊历史原因和特殊发展演变中A股市场的上市公司内部“两种不同性质的股票”形成的“不同股不同价不同权”的市场制度与结构。我国上市公司的股权分置是我国特殊国情下的产物，既不利于入世后我国证券市场与国际市场顺利接轨，也不能很好地体现市场公平的原则，资本市场资源优化配置功能得不到有效发挥。本文立足于我国资本市场的现状，阐述了股改对我国资本市场的影响，并对今后中国如何进一步完善资本市场提出建议。
1 我国资本市场发展现状
2005年4月开始的股权分置改革使非流通股股东与流通股股东长期以来利益分割的局面得以纠正，理顺了市场定价机制，从制度上消除了市场股份转让的制度性差异，对恢复资本市场功能并由此推动资本市场全方位改革具有历史性意义。
目前，我国资本市场按融资方式和特点，可分为股票市场、中长期债券市场和中期信贷市场；交易品种从单一的股票逐渐发展为以股票交易为主，包括债券、投资基金、可转换债券以及权证等多种金融工具。但我国的资本市场发展仍相对落后，与发达的资本市场相比差距还很大，特别是企业通过股市所筹措到的资金比例还较低，与庞大的银行中长期信贷市场相比尚微不足道，有待进一步发展和完善。
2 股权分置改革对我国资本市场的影响
2.1 资本市场的定价功能将得以恢复和完善
资产的定价功能是资本市场推动存量资源配置的基础，也是重组、并购活动有效进行的前提。在股权分置时代，人们常说，中国资本市场是个“投机市”、“炒作市”，人们重视运用“净资产”这样的则务指标来评判资产价值的高低，因而有资产转让不能低于净资产这样的规定。股权分置改革完成后，资产估值的核心理念将从“账面”转向“市场”，从“过去”转向“未来”。可以预见，随着我国资本市场双向交易机制的建立，我国资本市场的定价功能将得到进一步的完善。
2.2 资本市场的投融资功能将得以改善
在股权分置条件下， 由于非流通股与流通股的“不同股不同价不同权”，导致了两类股东的收益函数的不同的，资本市场的投融资功能被严重扭曲。股改将从根本上消除两种股票之间的差别，实现“同股同价同权”，进而使两类股东有共同的利益平台和收益函数，共同关注公司的经营状况，获取由公司良好业绩所带来的分红派息和二级市场收益。这将使资本市场正常的投融资功能得以恢复，同时改变现有股东的利益格局，从根本上减少大股东侵占中、小股东利益的公司治理问题。
2.3 资本市场的有效性得以提高，市场化趋势更加明显
股权分置时代，资本市场的资产价值变动与实体经济变动基本上没有什么正相关性，改革完成后，市场对实体经济反映的敏感度会有所提高“，政策市”的烙印会随着市场功能的完善而慢慢淡去。资本市场与实体经济的关联度会得到改善，中国资本市场会呈成长状态。
2.4 市场投资理念会发生重大转变，股票投资价值得到提升
在股权分置条件下，由于流通盘较小及投资者获利渠道单一，股价较容易受到投机和政策等因素的影响，不能有效地反映实体经济运行情况。股改后，实体经济的运行情况对市场的预期和股票市值的影响将逐步加大，“价值投资”、“以市场预期为导向”等投资理念将越来越多被市场所采用。且随着优质企业的大量上市，市场将发挥“良币驱逐劣币”的功能，淘汰大量的弄虚作假的劣质上市公司，提升整体上市公司的质量，从而使我们的证券市场更具有投资价值。此外，股改还将催生重组机遇，扩大并购规模，使市场迈向法制化、规范化、制度化。
3 股权分置改革后如何完善我国资本市场
3.1 有针对性地完善市场监管体系，强化市场监管
首先，必须积极研究和适应市场环境的改变，不断改进监管理念、监管模式和监管内容，为资本市场持续健康发展创造良好条件。其次，有机结合信息披露和行政审批的监管方式，并随着市场化改革进程的深入，进一步加强信息披露制度建设，加入信息披露监管，探索推进信息披露监管创新，增强信息披露的及时性和透明度。同时，逐步建立立体化、多层次的监管体系来强化市场监督。
3.2 加强前瞻性研究，探索资本市场的发展规律
我国资本市场逐步摸索出了一条政府与市场有机结合，以市场化改革为契机调动市场各个方面力量共同推动市场发展的道路。应在总结和探索的基础上加强前瞻性研究，逐步完善市场机制逐步，使我们有条件和有可能对中国资本市场的未来发展进行战略性规划。
3.3 进一步简化各种行政审批程序，大力推动市场创新
积极营造公平、竞争和有效的创新环境，在风险可控、可测、可承受的前提下，培育市场创新体，丰富投资产品和交易方式，不断推出适应市场发展、满足投资者不同需求的金融衍生产品、结构性产品、固定收益产品和资产证券化产品，从而调动市场积极性，提高市场流动性，增强市场活力。
3.4 进一步加强资本市场诚信建设
多渠道、多层次、多方位开展投资者教育活动，加强投资者金融知识的学习和风险识别能力的提高，并逐步强化风险自担的意识，树立科学的投资理念，形成真正成熟的投资者群体，进步促进健康的股权文化的形成。要始终贯彻公开、公平、公正的原则，强化市场参与主体的诚信义务和责任，将诚信作为资本市场的行为规范.
参考文献
一、房价与各项影响因素的关系
影响房价的因素很多，大致可以归纳为三类：基本面、资金面、政策面。基本面是房价中长期走势的决定因素，影响趋势和方向；资金面对房价涨跌产生直接作用，影响振幅和波动；而政策面则是通过财政、货币等措施，改变经济运行的环境，从量变到质变来改变房价的趋势。
1.基本面
笔者将中国以及美、日等国家的房地产市场与宏观经济指标进行历史数据的相关分析，可以发现，房价与GDP、CPI、PPI、股市、城市化率等指标均存在一定的相关性。
房价与GDP之间存在显著的正相关，且为双向因果关系。一方面，房价的上涨及上涨预期将带来更多的房地产开发投资，拉动建筑、金属制造、机械设备、水泥、家电、装修等行业的发展，有效解决社会就业，对经济增长产生乘数效应，G DP随之增加；另一方面，GD P的上涨反映国民经济的成长，通货膨胀将带来资产价格的提高，反过来促进房价的上涨。
房价拉动CPI涨跌，CPI传导到PPI；而 CPI、PPI所代表的物价和通胀水平又反过来影响房地产开发的人工、建材、设备的成本，但从房价占CPI比重（中国此前CPI构成中居住类权重仅为13%，而美国是42%）和建安成本对房价的敏感性（历史上建安成本涨幅远小于房价涨幅，且建安成本变动对利润的敏感性不大）两个角度看，房价与CPI、PPI并没有显著的因果关系。从先后顺序看，房价变化领先于PPI，PPI领先于CPI。
房价波动滞后于具有经济晴雨表的股市。从相对趋势上看，两者大致有1年左右的时间差，如万科A股的股价分别在1998年、2002年、2005年展开一波上行，而房价指数则在1999年、2003年、2006年出现加速上涨。
房价的上涨有赖于中国城市化进程中的新增城镇人口所产生的住房需求增加，从1979―2009年30年间平均每年新增1450万城镇人口，这是支撑刚性需求不断增加的根本因素。虽然两者的增长趋势相同，但由于房改起步较晚，较长时间序列的回归分析反而发现两者相关性不强，但从2004年起出现一定正相关。
2.资金面
房地产是投资额最大的资产之一，已成为大部分资金的蓄水池，其价格水平的变化与资金面的松紧关系密切。影响市场上资金量多寡的因素有货币供应量、利率水平、货币汇率等。
房价与货币供应量（M 2）息息相关，但没有严格的线性函数关系。中国保持了30年平均22%的M 2增长率，M 2所体现的是整个市场的资金量 和购买力大小，这为房产等资产价格的走强提供了有力支撑。笔者发现，一般M 2出现较大波动后，房价也会有相应变化，时间差大致是6个月到1年。
房价与利率之间有显著的负相关。从供求角度看，利率提高导致购房者贷款还供压力加大，有效需求受到抑制，供大于求导致房价下跌；从资产估值的角度看，在中国占有很高比重的期房销售，实质上是未来房价按社会平均收益水平的折现，但银行基准利率的提高会导致房产折现值的下降，即房价下跌。
房价上涨并非因为汇率变化，但汇率在房价趋势形成后有一定的助推作用。中国保持了10年相对稳定的汇率之后，于2005年开始汇改，此后美元兑人民币中间价一直下降，期间房价则稳步上涨。人民币升值预期诱发了外资的涌入，推高了国内房价。
3.政策面
中国房地产市场发展是典型的政策市，受政府调控影响十分显著。除了金融危机之后，政府为了救市出台一系列扶持政策以外，大部分时间里以抑制房价过快上涨为基调，尤其以2011年为最盛，出现了“限购令”、“限贷令”、“限价令”三大政策的叠加。
积极的财政政策、宽松的货币政策可以促进投资、增加货币供应量，降低市场资金成本，也促进了推动房价上涨各项因素的形成和增强；房地产行业的优惠和扶持措施可以通过增加有效需求来活跃市场（如降低首付比例、交易税费减免等措施可将原本并非有效需求的潜在购房群体激活，成为新增需求）。反之，亦然。
二、房价由供求关系决定
通过对基本面、资金面、政策面影响因素的梳理，可以发现，所有因素的变化最终作用于市场的供求双方，导致房地产市场的供求关系发生变化，从而最终引起房价的涨跌。因此，笔者认为供求关系就是房价形成机制的核心，是决定房价的内在动力。以下仅对房地产市场中的住宅市场作一简要阐述。
1.住宅需求
住房需求包括三个方面：刚性需求、改善性需求、投资性需求。
刚性需求，取决于新增城市人口与人均可支配收入所形成的购买力。城市化进程中持续增加的城镇人口和居民收入水平的提高，将是刚性需求的有效支撑。但在经济萧条时，城市化进程的放缓与收入水平的减少则会抑制需求的增加。
改善性需求，取决于当地的人均面积、户均套数、富裕程度。随着居民生活水平的提高，人们有改善住房条件的需求。一旦房价过高，将抑制改善性住房需求。
投资性需求，符合“买涨不买跌”的资本逐利本性。房价存在上涨预期时，资本涌入；房价存在下跌预期时，资本撤离。资本具有加速房价趋势形成的作用。
2.住宅供给
住房供给受两个环节影响，一是土地供给，二是房地产开发投资。
中长期看，土地的经济供给弹性很小，特别是国家对18亿亩耕地的严格保护，使城镇建设用地相对稀缺。短期看，地方政府的年度供地计划安排将影响未来1～2年内住宅用地的供应量。
土地的供给只有经过房地产开发，才形成住房供给。房地产开发投资减少，或开发商有意囤地，均可能造成住宅供给的减少。
3.供求关系决定房价走势
上述的需求量和供应量的变化和相互关系，将最终决定房价的涨跌和方向，具体而言，包括以下四个基本观点：
第一，房价涨跌由商品房市场的供求关系决定。“供不应求时价格上涨，供过于求时价格下跌”的经济原理也适用于房价，但由于房地产涉及面广，商品房供求同时受多种因素相互影响和制约。财政、货币等调控政策通过影响供求关系来调节市场价格。
第二，房价上涨或下跌趋势形成后，资本的涌入或退出将起到助推作用。房地产本身具有消费品和投资品的双重属性，作为消费品，买跌不买涨；作为投资品，买涨不买跌。由于投资品的属 性，资本在投资、消费两个环节起作用。在房价处于上涨趋势中，资本的进入加速房价的上涨；在房价处于下跌趋势中，资本的撤离加速房价的下跌。“地王”、“炒房团”都是资本逐利的表现，都是“火上浇油”和“落井下石”，起着加速、助推作用。
第三，房价拐点的判断有赖于底部和顶部的确认。到达底部时往往表现为成交清淡，而从底部崛起时则伴随着成交量的大幅增加；到达顶部时往往有价无市，而从顶部下跌时也伴随着交易的活跃。
第四，房价波动有周期性，阶段性的高点和低点可以通过供求关系进行简单判断。假设供给量短期内较为确定，那么在房价下跌过程中，刚性需求决定房价下跌的底部；在房价上涨过程中，投资性需求决定房价上涨的顶部。
三、如何进行房价研判
由于影响房价走势的供求关系受到宏观经济、城市化进程、收入与税费政策等多种因素的综合作用，特别是在中国，政府干预的影响更为突出。单纯地进行某些指标的回归分析，难以构建出一个有效、实用的房价预测模型。通过供求决定房价的四个简单法则，可以更好地把握市场的一般规律，但若要对房地产市场的趋势进行研判、特别是对房价拐点的把握，还需在房价预测的具体业务工作中，注意三个要点：
一是注意市场范畴的不同，如全国市场的整体走势与地方区域市场的不同，住宅、商铺、写字楼等不同产品的供求关系不同，普通住宅与高端公寓等细分市场的不同。不同的市场范畴，影响房价形成的因素也有很大的区别，需分门别类地进行研究。
