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序论：在您撰写房地产纠纷法律诉讼时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
两年以上工作经验 |女| 25岁（1986年3月23日）
居住地：上海
电 话：139********（手机）
E-mail：
最近工作 [ 2年]
公 司：XX保险公司
行 业：保险
职 位：法律部经理
最高学历
学 历：本科
专 业：法学
学 校：湖南师范大学
自我评价
精通国家有关法律法规，具有多年律师执业经验；熟悉金融业务及财务分析，尤其擅长房地产纠纷、存款纠纷等；能够通过自己的经验和专业知识为公司提供良好的具有建设性的法律建议，规避公司的法律风险。英语能力良好，口语交流熟练，善于沟通及处理人际关系，能为公司争取利益最大化。
求职意向
到岗时间： 一周之内
工作性质： 全职
希望行业： 法律
目标地点： 上海
期望月薪： 面议/月
目标职能： 部门经理
工作经验
2010/9—至今：XX保险公司[ 2年]
所属行业： 保险
法律部 法律部经理
1、负责部门的档案管理；
2、负责审核法律条款、产品说明书、起草各类法律文书等；
3、负责审核公司的各类合同：合作协议、买卖合同、租赁合同等；
4、负责为不同地区的分公司提供各类法律服务；
5、负责协助审核不同地区的保单，做好善后工作；
6、负责各部门之间的协调工作。
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2009/8—2010/8：XX律师事务所[ 1年]
所属行业： 法律
律师 法律顾问
1、负责处理****方面的法律诉讼和相关事务；
2、负责为客户提供诉讼和相关法律援助；
3、负责审阅各种法律文件，做好排查、搜证工作；
4、负责为客户的经营管理进行风险分析和预测，提供相应的法律帮助；
5、负责帮助客户健全法务管理体系和风险管理体系。
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2008/7--2009 /7：XX房地产开发有限公司 [ 1年]
所属行业：房地产开发
法务部 法律顾问
1、负责公司所有与法律相关的事务；
2、负责审核各类法律文件；
3、负责处理公司的***案件，为公司挽回**的经济损失；
4、负责处理公司和承包商之间的纠纷案件；
5、负责协助公司健全法律体系，保证其安全运作。
教育经历
2004/9 --2008 /7 湖南师范大学 法学 本科
证 书
2008/6 全国律师资格证书
2006/12 大学英语六级
2005 /12 大学英语四级
今年随着国家宏观调控政策的进一步收紧，房地产开发商的融资渠道逐渐从银行和资本市场转向了同信托机构的合作。同时，随着股市的持续下跌，投资者也转向了信托理财市场，其中房地产类信托产品的销售更是异常火爆。据了解，北京市场的房地产类信托产品只要一公布发行消息，往往1天之内就会被预约一空，准入门槛更是超过了100万元。这是因为目前市场房地产类信托产品的预计收益率普遍较高，而且近3年来已到期的全部此类信托产品均顺利兑付，并没有出现零收益或负收益之类的纠纷，在目前股市低迷、基金折损严重的情况下显示出其独特的投资价值。
尽管如此，我们还需提醒投资者注意：不要仅仅被该类信托产品的高收益率所吸引，而忘却了其特有的风险，投资时一定要了解该信托产品的交易结构和风险防范措施，审慎投资。
因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：
一、抵押贷款型
运作原理：开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单，法律关系清晰，也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式，选择时应关注以下几点：
1、 信托融资规模与抵押物的价值比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运行，抵押比率应该控制得更为严格，通常应当不低于2：1，如果在3：1（也就是按照评估价格打3折抵押）则比较安全。
2、 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求察看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。
3、 房地产项目的运行状况，已经取得的证件情况（通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证），截至到信托产品发行时的开发进度，项目的位置、预计销售价格及市场前景等。
4、 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。
二、房产回购型
运作原理：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。此种信托的风险点在于以下几个方面：
1、 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。
2、开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险，往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。
3、 如信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记或未履行项目管理职责，则开发商可能一房多卖，发生纠纷（如开发商私下将房屋卖给多人，则法律诉讼和执行风险很高）。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，且要求信托公司履行项目尽职管理的责任，以避免该风险。
三、财产受益权型
运作原理：利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。选择此种信托时，投资者应当关注以下几个方面：
1、 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配？
2、 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
3、 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。
四、股权型房地产信托
运作原理：信托公司以发行信托计划所募集的资金认购房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。实际建设开发该项目的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。在目前房地产公司拿地成本高涨、资金紧缺、银行贷款不能有效解决项目现金流需求的情况下，这种融资模式逐渐增多。但该种模式结构复杂、风险水平较高，投资者在选择投资此类信托时，应重点关注以下几点：
1、 提防风险，如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。
2、 如信托资金在缴纳土地出让金和初期建设资金后，项目开发的后期又面临资金短缺，即信托产品的募集资金不足以覆盖项目资金缺口，如此时不能获取后续资金来源（银行贷款或预售回款），则此房地产项目会成为“烂尾”项目，届时信托产品就会遭遇风险。、
3、 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。
同前3种房产信托模式相比，股权型信托产品对信托投资公司的风险管理能力提出了更高的要求。另一方面，从投资者角度看，由于股权的受偿和变现能力相对于债权都是劣后的，所以承担的风险也较高，理论上投资者应要求更高的风险收益补偿。同时，投资者也需具备一定的股权投资和房产投资知识或经验，才能做出准确的判断。
【关键词】：房地产；房屋产权；登记管理系统；建议
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。随着我国房地产业的不断发展，我国也相应的出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，我国的房产购置税和登记管理办法也在不断的变更，只有不断创新工作方法，才能保证我国房产产权工作的合理性，进一步稳定我国的房产市场，保证房地产业在我国健康发展。
一、我国房屋产权登记管理系统的现状
1、我国房屋产权登记存在的问题
在现阶段，我国房屋产权登记过程中，经常出现法律纠纷。出现这种情况的主要原因是法律制度不是很健全。全国各地由于房产产权引发的欺骗案件、民事诉讼案件不计其数，这就在客观条件上要求我们规范房屋产权登记的相关政策。
2、我国房地产产权法律法规存在的问题
我国房地产法律法规尺度不一。自我国改革开放以后，颁布了很多关于房地产业的法律、法规。针对国土资源部和建设部的这些规章制度，各地方又按照自己的地区意愿和市场情况制定出台了各自的规章制度和政策。各地制定的规章制度都是针对各自的需要的地方特点，所以有的规章制度和政策性文件多种多样。立法过程中行政权利和民事权利不分。我国的房地产登记制度主要是为我国房地产行政管理服务，很多主要的法规都是从行政管理的角度出发制定的。
3、我国房产登记制度存在的问题
我国的房地产业经历多年的发展和不断的变革。经过对很多相关部门的走访和调查，发现我国的房地产产权登记管理还存在一定的问题。主要体现在以下几个方面：
（1）、我国产权登记的职能部门在职能划分上不明确，而且形式上有分有合。我国现有的房产登记政策和现状，导致房产登记只限于行政职能工作，各级行政部门将房产登记管理工作密切的和部门利益结合起来，忽视了房产所有者的自身利益。
（2）、房产所有权公示力需要完善和提高。我国现阶段由于多种原因造成的房产登记管理问题及法律纠纷，纠其原因，很大程度上是有房产登记的公示力不够所造成，所以，今后要加强这方面的工作力度。
二、房地产产权登记管理系统的优点
如今电子信息技术已经非常先进，计算机技术日益普及，探讨房地产档案管理计算机备份、计算机检索、计算机查询对于保障房地产权益人的合法权益，保障房地产交易安全，促进房地产事业健康发展，促进经济建设安全运行，确保不发生美国式的次贷危机具有十分重要的意义。
1、提高安全性
房地产档案数字化管理、数字化备份能够有效防止天灾人祸造成的损失。房地产档案纸质化存储的弊端是显而易见的，实施数字化管理、数字化备份提高了房地产档案的安全系数，确保一旦遭遇天灾人祸档案不能全部灭失。
2、便于保存
由于计算机存储技术日新月异，存储容量得到极大的提高，房地产档案数字化管理、数字化备份所占用的磁盘空间得到极大的拓展，保存图片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。
3、便于异地再备份
房地产纸质档案管理的缺陷是档案文件是惟一的，无法实现异地备份，一旦遭遇汶川地震那样的天灾，造成损失是不可避免的，实行计算机数字化管理、备份以后，由于互联网技术日新月异，使房地产档案异地备份成为可能，这样就能有效解决重大自然灾害条件下档案的安全问题。
三、对我国房产登记管理系统的建议及设想
要想保证我国房产业的健康发展就要有一个相对健康的房产登记管理制度及工作体系，就根据对现状的分析讨论，提出以下建议：
1、加大对房地产业的了解，完善健全相应制度，减少房产纠纷案件的发生。要想彻底的解决这类问题，必须建立有力的、有针对性的法律制度，在法律的规范、保护下减少纠纷和诉讼案件的发生。
2、我国的土地是国有制，在房地产业发展业务和项目的前提是得到国家出让土地的使用权。在这种情况下，一定要统一制定完整、相互支持的法律法规。对房地产产权的登记管理作出统一的要求和规范。将各地区的自行制定的规章制度进行彻底核查，不符合标准的严格更新、改进甚至废除，只有这样，才能保持我国房地产业的房产问题在公平、有法可依、完整的工作体系中进行。
3、将现阶段不能相互支持和依存的各个部门及工作单位进行整合，使我国房地产产权登记管理成为一个有机、相互关联的整体。将各种登记类型的工作进行开发和创新。这样，我国房产登记管理部门就能在统一的思想下进行工作，规范管理。与此同时，还要提高对房产产权的公示力，只有不断提高公示力，才能将房产登记工作进行得更加规范化和公平化，只有将登记管理工作做到最大限度的公平，才能保证我国的房产产权登记管理工作更加深入人心，更叫高效。
4、房地产产权登记管理系统中的各个子系统间或子系统内部联系不够强，数据不能完全共享，这样容易造成数据的重复录入降低工作效率，增加系统数据的冗余。如在房地产预售登记过程中的一些数据与房地产产权销售登记中的需要填写的属性值是一致的，可以不用重复录入，而当前的产权登记系统中达不到这两项数据的共享，在销售登记时还需要重复录入数据，造成工作效率的降低和数据的冗余。房地产管理信息系统中加强数据共享性的建议：应该加强管理子系统之间的数据共享，尤其是测绘系统和登记系统的相互查询，以及登记系统产生的资料和产籍档案数据的共享。
5、在当前信息系统中的属性数据库中一些数据的字段冗余不仅导致存储空间的浪费，还影响数据的传输速度；而一些跟房产价值相关的重要信息却没有列入数据库。一些数据表的设计不符合数据库技术中的基本的范式要求，或者数据表字段相互冲突，或者有些数据表设计不合理，导致出现的空值等。例如，开发商和建筑物名称这两个属性在一般的房屋属性中都是空值。改善数据结构的建议：在数据库的建设中，应该增加交通和基础设施字段，因为交通和基础设施都是影响房地产价值的重要因素，增加这两个字段可以让查询人对房地产的价值有一定的估计，便于房地产的交易。同时对于开发商字段也应该 赋入属性值，由于品牌效应，不同开发商有不同的知名度，也会影响房地产的价值。对于一些特殊的属性采用动态的数据结构，可以节约空间。
综上所述，在市场经济体制下，房地产开发是的一项重量级项目。而且，随着现阶段房价的不断上涨，房产产权登记管理工作也在不断的发生变化。所以，一定要建立一个可靠的登记管理体系。一切从实际出发，尊重客观事实，但是，不能各自为政，一定要有一个统一的政策法规和管理尺度，要尽快解决由于法律法规不能统一而造成的法律诉讼和民事纠纷，确定政策的主导地位，将各个不能相辅相成的登记项目整和使用，形成一套相互依存、相辅相成的房产登记管理体系，更好的为我国房地产业和提高人民生活水平服务。
参考文献：
[关键词] 房屋拆迁问题对策
随着我国城市化进程的加快，城市建设速度也越来越快，同时因房地产开发所引发的城市房屋拆迁也搞得轰轰烈烈。近年来，由于房屋拆迁而引发的各种矛盾日趋尖锐，拆迁人、被拆迁人及房屋拆迁行政管理部门之间的矛盾错综复杂，由房屋拆迁而引发暴力拆迁、违法拆迁和集体上访的案件也常常见诸有关媒体和网站。由于房屋拆迁工作政策性强，涉及面广，专业要求高，是各种观念和各方利益的交叉点，涉及的法律关系也较为复杂。城市房屋拆迁既关系到城市建设能否顺利进行，也关系着千家万户的居民百姓能否安居乐业，关系着群众的切身利益，也是构建社会主义和谐社会的一个关键问题。
一、城市房屋拆迁中存在的主要问题
1.房屋拆迁手续不健全或根本没有办理相关拆迁手续，从事房屋拆迁的公司规模小，人员素质差
在城市房屋拆迁过程中，有一些具备拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁；有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续却不健全，一边拆迁，一边办理拆迁手续，有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。同时由于从事房屋拆迁的门槛低，导致拆迁公司大量涌现，许多拆迁公司的员工大多数雇佣的是社会上的闲散人员，不是专门从事房屋拆迁工作的，拆迁人员素质低，在拆迁中根本不讲政策，导致违法拆迁和暴力拆迁事件不断发生，造成拆迁过程中的矛盾不断激化和升级。
2.拆迁补偿安置标准不规范、不透明，拆迁补偿不到位
房屋拆迁是拆迁人对被拆迁人房屋的强行征收，被拆迁人同意也好，不同意也好，都必须搬迁。拆迁补偿安置标准不规范、不透明，如对租住的福利分配的公有住房没有进行房改也没有房屋产权证涉及拆迁应如何补偿和安置，有关法规没有明确的规定；再者由于开发拆迁项目的不同，在同一地段补偿安置价格差距很大，造成被拆迁户相互攀比，拆迁人互相指责，严重影响拆迁工作的顺利实施；还有拆迁补偿的资金不到位，不落实拆迁安置房源，造成被拆迁人不肯搬迁，这些因素都影响着拆迁工作的顺利进行。
3.相关法律、法规的规定过于笼统，不便于具体操作
目前，我国与房屋拆迁有关的法律、法规主要有《房地产法》和国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），以及各地方政府根据本《条例》结合本地区情况制定的房屋拆迁条例、国家标准《房地产估价规范》和建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，这些条例、规范及意见对房屋拆迁中的一些具体问题的规定都比较笼统，具体操作起来还存在一定的难度，致使拆迁过程中的纠纷和矛盾时有发生。
二、城市房屋拆迁中的解决对策
1.地方政府要加大城市建筑监督稽查的执法力度，妥善解决房屋拆迁中存在的问题
在房屋拆迁过程中，如当事人的合法权益受到损害，应积极向当地人民政府申请解决，可就权益受损害的情况及合法要求向当地政府有关部门（如拆迁办、建筑监督稽查部门、办）进行反映，请求这些政府职能部门采取相应措施要求拆迁人停止其违法侵权行为，请求政府有关部门监督和敦促拆迁人妥善解决安置房源和落实拆迁补偿政策。各级地方政府的拆迁管理部门和建筑监督稽查部门应切实履行自己的管理、监督职责，深刻领会2006年5月国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的精神，对不落实拆迁安置房源、补偿资金不到位以及违法拆迁行为，加大城市建筑管理、监督、稽查的执法力度，依法办事，严格执法，积极维护被拆迁人（弱势群体）的合法权益。
2.法律诉讼
在房屋拆迁过程中一旦发生纠纷和争议，当事人为维护自身的合法权益可依据法律的相关规定进行法律诉讼。
(1)民事诉讼。①拆迁人与被拆迁人如果对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过度方式和过度期限，经协商达不成协议的，双方当事人可以向批准拆迁的房屋拆迁主管部门申请裁决。进行裁决应当先予以调解。当事人对裁决不服的，可以按照有关法律、法规申请行政复议或者向人民法院提起民事诉讼。未经行政机关裁决的，双方当事人也可以就房屋补偿、安置等问题直接向人民法院提起民事诉讼。②如果拆迁人非法拆迁，造成被拆迁人财产损失的，被拆迁人可向人民法院提起民事诉讼，要求赔偿经济损失。
(2)行政诉讼。包含有①对建设项目批准文件不服、对国有土地使用权不服和对建设用地规划许可证不服;②对拆迁许可行为、房屋拆迁裁决行为、行政处罚行为及拆迁强制措施行为不服;③对行政机关不作为，包含行政机关对申请人申请办理拆迁许可前置行政行为不作为、房屋拆迁管理机关对拆迁许可决定、裁决及强制措施不作为和行政机关不履行拆迁监督、管理职责;当事人可向人民法院提起行政诉讼。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）05-285-02
一、当前我国农村集体土地权属纠纷的表现形式
我国实行土地公有制度，宪法及相关法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有，权属归农民集体所有。这种制度是一种城市土地国家所有、城市郊区和农村土地集体所有的二元土地制度。随着我国城镇化加速发展，对土地的需求规模不断扩张，大量农村土地的转用，已成为我国城镇化发展的重要资源支撑，相当规模的农村集体用地自发地涌入城镇化进程，并以此而带来了许多矛盾和问题，有些问题甚至已经在一定程度引发了区域性的不安定。而导致问题发生的主要原因，是缘于土地权属的主体权力问题没有得到很好的解决。
土地权属作为一种法律所规定的土地产权归属的权力，具有存在于土地之中的完全的、排他的权利，影响到资源的合理配置以及经济、社会的发展和稳定。从法律意义上来讲，具体的土地所有权和使用权及他项权利是一种主体明确的权利。我国目前土地权属的表现形式主要有三种：土地所有权、土地使用权和土地他项权利。
围绕土地权属所发生的纠纷，即为土地权属纠纷。主要是针对使用权和他项权利的归属而发生的纠纷，可以发生在组织彼此之间，也可以发生在个人之间，个人与法人以及其他组织之间。
目前我国农村集体土地权属方面发生的纠纷主要有以下三个方面：
（一）历史遗留问题产生的农村土地权属纠纷
依据我国《土地管理法》的规定，我国目前农村集体土地由乡镇企业用地、宅基地、乡镇公共设施和公益事业建设用地这几部分组成。由于历史原因，农村集体土地权属方面主要存在着三个方面的问题。
一是地界划分缺乏明确的划定归属，尤其是村里的那些原先无人光顾的荒塘野地，无论是在土地承包前还是土地承包后的前几年都属于无人问津之所在，在村委会看来，应该归集体所有，但由于没有明确标识，一旦有农民在此处或开荒种地或开挖栽树，就会产生农民个体与农村公有土地权属的纠纷。
二是农村建设用地的逐步开发、移民开荒、更改河道等后对土地面积或界标没有及时作清晰标识，只选择其中一点作参照物，由于时间等因素，参照物自然灭失或被毁，如遇有原经办人去世或不愿作证，调查取证难度大，认定困难。
三是由于长期秉承着亲不亲故乡人的传统观念，在我国农村土地认定的传统习惯上，秉承着按照约定俗成的方式处理农村集体土地权属与农民个人土地权属相互交杂、界定含混的问题，村委会不主动提出界定，村民不也会主动界定，但当出现土地价值时，就会引发村民与集体土地权属纠纷。
（二）经济利益引起的农村土地权属纠纷
随着农村土地资源走向市场，因经济利益而产生的农村土地权属纠纷日益增多，主要集中在两个方面：
一是宅基地引发的纠纷。主要由宅基面积，采光、通风、相邻共墙、邻间界址的权属引起的纠纷。
二是由于登记不明或登记错误，或因未经实地丈量而使相邻双方登记的上地使用权范围重叠、界线不明确。
三是农村集体土地流转缺乏科学的价格体系引发的纠纷。目前我国缺乏对农村集体土地流转环节的科学价格体系，导致农村流转价格一直处于混乱状态，再加之增值收益分配欠缺规范，各方利益难以协调，集体资产流失和侵害农民利益的情况时有发生。在现行条件下，农村集体经济组织缺位，农村集体财产管理缺乏有效的民主协商机制，特别是在以政府主导的土地征用过程中，政府或企业凭借自己的优势和谈判能力，往往陷于农民在集体建设用地流转利益的博弈中处于劣势地位，从而发生补偿金额不足的纠纷。
（三）乱占滥用农村土地引起的纠纷
目前，我国违法乱占滥用农村土地和农村用地的现象十分突出，有的地方甚至突破国家土地用途管理的严格约束红线。同时，在这个环节中，一些农村干部与政府、企业、经济实体有关人员相勾结所出现的违规出让农村集体土地，中饱私囊的现象所引发的纠纷层出不穷，严重的影响了国家稳定发展大局。
二、造成我国农村集体土地权属纠纷的主要原因
2016年4月1日，一起由村民不服贵州省人民政府驳回行政复议申请的行政诉讼案件，在贵阳中级人民法院开庭，贵州省副省长陈鸣明作为行政机关负责人出庭应诉。在这个案件中，人们一方面为副省长代表政府主动出庭应诉的行政公共价值所赞叹，一方面却再一次反思：造成我国行政诉讼案争议焦点的征地拆迁补偿方案问题，为何已经成为严重阻碍我国经济发展的不利因素。
从表面上来看，土地征用的矛盾主要集中在经济利益的补偿方面，但如果加以深究，会发现，造成我国涉及法律程序的土地权属诉讼案发案率据高不下的原因是多方面的，这其中既有事实层面的技术性困难，也有法律层面的制度性困惑，更有历史性的曲折历程和社会性的利益驱使等一系列原因，从而使得我国农村集体土地权属方面所发生的纠纷呈现基于土地利益多元化要求而形成的纠纷表现形式的多种多样。笔者通过对我国造成农村集体土地纠纷案例的分析，认为，引起土地权属纠纷的原因归纳概括总共有三个方面：历史因素、经济因素和社会因素。
一是从历史因素来看，造成我国农村集体土地权属问题的原因主要为，在国家政体调控下，农村土地先后从解放后的分田分地，到人民公社时期的土地全部为集体所有再到土地承包后集体与个人分别拥有的土地的这样一种权属结构，在经历了一次次政策主导下的多次土地分割，造成了农村土地产权不清晰、权能不完善的问题普遍存在。
二是从经济因素来看，荀子云：“人生而有欲，欲而不得，则不能无求，求而无度量分解，则不能无争。”随着社会经济的发展以及农民民主意识的增强，再加之对土地利益追求的欲望，土地权属纠纷已呈不可避免的态势，尤其在宅基地以及与之相配套的房地产产权方面的问题比较明显。但是，由于我国虽然实行了房地产产权登记制度，但对于农村房地产登记方面的法律建设却相对滞缓。这种法律源头上规范的缺失，因缺乏统一的规范性法律文件，给实际操作过程埋下了纠纷隐患。
另外一个重要原因是，目前我国多数农村集体产权不清，成员范围不明，并且每个成员有多少份额也不清楚，而这种绝大多数由村委会代行产权代表人职能的现象，是导致村干部在土地事项上以权谋私、侵吞贪占等问题发生的主要原因。
三是从社会因素来看，由于农业生产经营周期长、利润低和风险高的自然属性，决定了农业生产利用土地资源的回报率低。再加之城市和工业建设用地大量激增，销售土地与利用土地进行农业生产之间存在着的巨大土地价格，所激发的村委会卖地热情，是导致目前农村集体土地经营短期化倾向的主要原因。
三、解决我国农村集体土地权属纠纷的措施
英国著名经济学家威廉?培蒂曾经说过：“土地是财富之母，劳动是财富之父。”对于农村人口占绝大多数的中国而言，充分利用农村集体土地所有权和使用权，提高土地的经济效益，对促进社会高速发展，保障社会安定和谐的意义极为重大。
通过上述对农村集体土地权属纠纷的分析，笔者认为：
农村集体土地权属纠纷的法律性质具有民事纠纷和行政纠纷的二元性。需要分别从民事纠纷和行政纠纷两个方面加以解决。
（一）建立现代意义上的保证制度
秘鲁经济学家赫尔南多在研究发展中国家向市场经济转型过程中土地所有权后所提出的“缺少一套系统化的正规所有权制度，现代化市场经济就不可能出现”理论说明，保证农村集体土地权属为每个农民所拥有这一原则，不仅是政治上不可或缺的关键因素，也是宏观经济和城镇化进程的组成部分，必须由政府出面通过制度的强制性，让这一原则成为一种社会遵守的契约，在法律层面构建起对全社会都具有制约作用的执行体系。
（二）建立农村集体土地权属纠纷多元化解决途径
1.对农村集体土地逐一登记并依据大数据提供的技术条件，建立相应的数据库，以此为前提，对农村集体土地确权。明确农村集体土地所有权和使用权主体，分清责、权、利，为今后处理各种涉及到的农村集体土地方面的利益冲突奠定真实的基础和有效的参考依据。
2.建立多元化解决农村集体土地权属纠纷机制。视不同的纠纷，采取民事处理和行政处置分别加以解决。
一是结合我国广大农村所奉行的“中庸之道”的现实，针对目前我国相关法律政策在农村地区贯彻并不彻底的实际，坚持协商调解是处理农村集体土地权属纠纷的主导思想，主要用以解决历史遗留下来的集体土地与农民土地之间所存在的界定不明确、产权不清晰的问题。在解决的过程中，既要公正，更要客观，以秉承让利于民的原则为宜。
二是启动适合农村地区的非诉讼解决途径。村委会要建立农村土地仲裁制度，成立土地仲裁委员会或小组，由村干部及村里德高望重的人员组成，用以解决非诉讼途径既可解决的问题，如村民与村民之间的宅基地之间的矛盾，通过仲裁这种方式既维系了村民之间的关系，又有利于问题的解决。
三是用严格的法律程序解决重大乱占滥用农村土地并在其中违规运作严重侵害广大村民的事件。对于一些重大的农村集体土地纠纷问题，要严格按照《土地管理法》等相关法律法规，提请法律诉讼，以法律的权威加以解决。
（三）坚持严格的农村集体土地利用规划和用途管制
一是坚持土地利用规划，把农村集体土地纳入当地政府发展规划之中，规范土地流转的区域、边界、用途等，以防止农村集体土地流转失序、过程失控、私拆乱建的问题发生。
关键词：ST昌鱼；困境；原因
中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）03-0092-02
1 ST昌鱼简介
ST昌鱼全名湖北武昌鱼股份有限公司，2003年以前主营业务为渔业养殖、畜禽养殖、农产品加工等。
2002年6月华普集团介入尚未被ST的武昌鱼公司。华普集团联同北京中联普拓技术开发有限公司，分别受让武昌鱼第一大股东鄂州武昌鱼集团所持武昌鱼29%和115%的股权。当月，武昌鱼向鄂州武昌鱼集团出售了所拥有的肉禽蛋加工厂等资产，并决定以2.9亿元的价格收购华普集团旗下的中地公司51%的股权，自此，武昌鱼踏入了房地产行业。2007年8月，华普集团又以2.25亿元的价格向武昌鱼转让中地公司46%股权。ST昌鱼分两次以515亿元的代价收购了中地公司97%的股权，并通过其子公司间接持股了剩下的3%股份。中地公司成为ST昌鱼的全资子公司。
然而，收购中地公司并没有给ST昌鱼带来好运气。由于2006年与2007年连续两年的亏损，2008年5月，武昌鱼正式戴帽成为ST昌鱼。其年度每股收益只有在2008年为正数，当年每股收益.0019元，而其2009年和2010年的每股收益更是仅为-.1561元和-.0329元。而截至2011年中报，ST昌鱼账上货币资金仅有367万元，ST昌鱼合并报表的负债合计高达25.57亿元。ST昌鱼由一家盈利公司变为一家长期深陷亏损的公司。
2 ST昌鱼的长期困境
2.1 惨淡的经营业绩
2006年，武昌鱼不仅因资金大量流向北京中地导致其他业务荒废，就连出资324.61万元取得的25.87万平方米土地也因无力开发，闲置时间超过两年而被收回。当年巨亏9898.65万元。
从2008年以来，其年度每股收益只有在2008年为正数，当年每股收益.0019元，其2009年和2010年的每股收益仅为-.1561元和-.0329元。2009年，全国房地产业走出次贷危机阴影，房价继续攀高，可是ST昌鱼的主要子公司北京中地房地产开发公司与北京中天宏业房地产咨询有限责任公司仲裁导致公司的房产不能销售，直接影响了公司的营业收入和利润。来自于房地产业的营业利润为-2319.70万元。
2.2 子公司三年未决的产权纠纷诉讼
中地公司对华普中心大厦I段的开发始于2001年。但随着2003年的房地产调控，即央行关于加强房地产信贷的121号文，该项目资金捉襟见肘。2006年，中地公司为融入资金开发华普中心，就该项目与中天宏业签署投资协议，向其定向融资逾11亿元。二者签订了关于华普中心的《商品房预售合同》，以此方式作为融入资金的安全保证。
然而到2008年5月，随着金融危机到来，摩根大通和瑞安建业先后退出中天宏业。经过一系列股权转让后，中天宏业成为韩国佰益的全资子公司。韩国佰益公开撕毁，并中地公司。中天宏业认为，这笔钱是房屋预售款。双方为此于2008年5月诉诸中国国际经济贸易仲裁委员会。
围绕价值约40亿元的华普中心大厦I段房产，ST昌鱼子公司中地公司与中天宏业的官司纠缠了3年，目前，该诉讼仍在等待最终裁决。由于此次的产权争议，华普中心无法对外租售，而中地每年还要背负巨额的维护费用和财务成本。
2.3 一波三折的资产重组方案
2009年5月，为了应对诉讼对上市公司的不利影响，华普集团与上市公司签署了资产重组协议。协议规定：标的资产――中地房地产94%股权定价将根据诉讼结果而定。如果仲裁决定支持中天宏业的申请，则华普集团收购价格以2009年3月31日的净资产价值溢价6%予以收购，此项交易将增加上市公司800万元净利润，回笼现金2亿元；如果中地公司胜诉，则华普集团将以6亿元的价格收购中地股权。此项交易可以回笼现金6亿元，并增加净利润3.15亿元。
2010年3月，ST昌鱼停牌讨论重组事项，在复牌公告中称，在股票停牌期间，已与控股股东及各重组方就重组方案达成一致，但终因相关手续办理不及时而暂停。4月6日公司复牌，并称3个月内无重组。
然而在中地与中天面临仲裁和法律诉讼间，ST昌鱼因信息披露违规被证监会立案调查。按照被调查期间不得进行重组的相关规定，重组计划也不得不被搁置。
虽然公司多次重组进展公告，但除了知道控股股东在策划重组外，既不知道谁是重组方，也不知道重组项目是什么，甚至是什么性质的重组也不知道。ST昌鱼通过重组改变现在的经营困境也显得遥遥无期。
3 ST昌鱼长期困境原因分析
3.1 内部原因
（1）大股东操纵。
①一股独大的治理结构。
武昌鱼公司的十大流通股股东中没有一家机构投资者，除了它的大股东北京华普产业集团有限公司持2.77%流通股，它的其他九大流通股股东，持股均不到1%，而这九大流通股股东，有7个是个人投资者。
华普集团的一股独大为华普集团操纵上市公司提供了极大的便利，加上监管方面的不完善，武昌鱼公司投资决策无端，内部管理混乱，大股东通过操纵上市公司谋利而侵犯了众多股东的利益。
②利用上市公司提供违规担保。
华普集团入主武昌鱼后，操纵上市公司实施了一系列违规担保，将华普的债务和各种纠纷转嫁了上市公司。华普集团总裁翦英海操控武昌鱼，与华普的关联方成立各种合资公司，以此掏空上市公司的资产和资金。
2002年华普入主武昌鱼以来，通过担保方式向上市公司转嫁债务的事件共有20余项，累计担保额高达近10亿元。这些担保多数转变成了武昌鱼的债务负担。
华普入主武昌鱼后第一年，武昌鱼便为北京中地房地产开发有限公司提供担保，担保数量达7500万元人民币。2003年武昌鱼为湖北武华电子科技有限公司提供担保，担保金额4000万元人民币。2006年武昌鱼又违规为湖北多佳股份有限公司提供担保，担保金额高达1亿元。当时武昌鱼的净资产才5亿元。
③操纵上市公司套取现金。
入主武昌鱼后，华普方面通过和上市公司合资成立新公司，以上市公司资产作为贷款抵押等等手段，从武昌鱼方面获取了大量的现金。
在华普2002年8月入主武昌鱼的同时，武昌鱼就出资收购了华普集团拥有北京中地房地产开发有限公司51%的股权，总价款为人民币2.9亿元。而在此同时，华普为收购29%的武昌鱼股权，共支出了2.15亿元。但通过这笔中地房地产开发有限公司的交易，华普方面实际只付出了7000多万元的现金。
2002年10月，武昌鱼改变4945万元募股资金投向，增资湖北武华电子科技有限公司，而该公司是由湖北武昌鱼股份有限公司和鄂州市武昌鱼生物药业有限公司共同投资设立的，公司原注册资本只有1000万元人民币。
（2）荒废主业。
从2004年华普集团入主武昌鱼集团后，武昌鱼因资金大量流向中地房产导致其他业务荒废。华普中心的房产占了ST昌鱼总资产的90%，而在其深陷官司之后，ST昌鱼几乎处于无主业的状态，从而导致整个公司的经营完全受制于一场诉讼的输赢。
ST昌鱼放弃原先盈利的水产品主业，一味投身于高利润诱惑的房地产行业，而未做好风险的控制，最终在风险化为现实之时，既因为产权纠纷惹得一身债务，又因荒废了曾经的主业而无力回天。
（3）高风险投资。
华普大厦一段项目根据当时房地产交易管理网临近楼盘交易价格推算可实现销售收入约38.87亿元，净利润约为7.77亿元。但面对这样乐观的收益，中地未解决自身资金匮乏，在2006年引进了战略投资者中天宏业合作开发华普中心大厦一段项目，中天宏业将向华普大厦项目定向投资11.10亿元资金，作为回报，最终中地公司应该将华普中心大厦销售款中不低于17亿元作为投资优先回报支付给中天宏业，超过17亿元部分中地和中天宏业按80∶20的比例进行分配，按此计算，最终华普大厦绝大部分收益归于中天宏业，中地所剩无几。如若中天宏业为了回避投资风险提前收回投资，进而将华普中心大厦低价出售，中地受损无疑。
由上述分析可以发现，即使武昌鱼公司最后没有陷入与中天宏业的官司纠纷，武昌鱼高溢价从大股东手中收购中地股权，换回的却是巨大的投资风险。
（4）子公司官司缠身。
作为ST昌鱼的全资子公司，中的地产在“华普中心”的资产占了ST昌鱼总资产的90%，而中地深陷与中天宏业在“华普中心”的产权纠纷，导致这一价值40亿元的黄金楼盘迟迟无法出售，每年还需要背负巨额的维护费用和财务费用。诉讼的结果还未得出，中的地产又遭遇了中天宏业公司实际控制人涉嫌韩国骗贷及涉嫌境内伪造中地公司公章，骗取了华普中心大厦I段测绘数据并办理了测绘备案手续的案件。一系列的诉讼使得公司资产承担着巨大的风险，也造成了公司在几乎没有主业的状态下遭遇长期的亏损困境。
3.2 外部原因
房地产调控。2003年国家开始对房地产进行宏观调控，人民银行6月13日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121号文，通知中规定，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款。“封顶才能卖房子、办按揭”，这对开发商的资金实力以及操盘能力都提出了新的要求。明确提出建立房地产信贷业务分析制度，对商业银行的违法违规行为不仅要限期改正，并要给予相应的行政处罚。各商业银行相继出台政策控制地产信贷规模，这使得该ST昌鱼的子公司中的地产的“华普中心”项目资金日益捉襟见肘而又借贷无门。面对高额的利润诱惑，中地地产不顾高风险，寻求外资进行定向融资以保证项目的顺利进行。
4 进一步思考
（1）斩断大股东“掏空”之手。
从华普集团的入主到武昌鱼的步步陷落，利用上市公司为大股东及其关联方借款提供担保；通过关联交易转移上市公司资产，大股东华普集团在其中的操纵不禁引发我们的深思。上市公司资产被转移或背上债务，中小股东在毫不知情的情况下权益受到严重侵犯。
防止和打击大股东“掏空”上市公司行为，需要标本兼治。一方面完善公司治理，提高上市公司经营管理和规范运作水平，逐步强化其内部监督制衡机制；另一方面综合运用经济、法律和行政手段，强化外部监督的整治作用。
（2）热钱与房地产调控的后遗症。
让中地公司麻烦缠身陷入绝境的原因是对资金的饥渴却借贷无门，在合作伊始就不得不受制于人，并在签署的合同中留有模糊地带，而由此引发的这场旷日持久的官司。
自从2005年7月央行启动人民币汇率形成机制改革。大量国外热钱想方设法进入中国，房地产则成为热钱普遍进入的领域。从中地地产的案例里我们看到了在国内房企借贷无门的情况下，外国的热钱发挥金融杠杆作用，撬动了规模更大的资金，享受高额回报，留下随时会爆发的后遗症。国外热钱坐收渔翁之利的同时也影响了国家对房地产的调控效果。
（3）实体经济空心化的隐忧。
曾经的水产股，如今却让中汇广场占了它90%资产，深陷官司后，除此资产外ST昌鱼处于没有主业的状态。近年来，上市公司为了追求高利润，纷纷投身于高收益前景的“副业”。上市公司主业不济副业来补的现象已经非常普遍，房地产，股票，矿产和淘金等方式都被公司青睐。从长远来讲，上市公司一窝蜂投入以钱生钱的行列，这背后的危险值得警惕。武昌鱼荒废了水产的主业投身地产更是将这股热潮走向了一个极端。实体经济空心化带给人们的或许是财富，但更多的是隐忧。
参考文献
［1］白田田，王涛. ST昌鱼陷资金泥潭，存退市风险［N］.经济参考报，2010-8-25.
【关键词】民事诉讼法修订；纠纷解决方式；诉讼和非诉讼相结合
一、纠纷
（一）纠纷种类。常见纠纷有劳动合同纠纷、人格权纠纷、离婚纠纷、法定继承权纠纷、所有权纠纷、财产损害赔偿纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、土地承包经营权确认纠纷、建设用地使用权纠纷、买卖合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷、保证合同纠纷、租赁合同纠纷、侵害商标权纠纷、股权转让纠纷、责任保险合同纠纷、人身保险合同纠纷、机动车交通事故责任纠纷、医疗损害责任纠纷。
不常见纠纷有离婚财产纠纷、离婚后损害责任纠纷、婚姻无效纠纷、撤销婚姻纠纷、夫妻财产约定纠纷、同居关系纠纷、抚养纠纷、赡养纠纷、收养关系纠纷、监护权纠纷、探望权纠纷、不动产登记纠纷、物权保护纠纷、用益物权纠纷、担保物权纠纷、占有保护纠纷、知识产权与竞争纠纷、海事海商纠纷。
（二）纠纷解决机制。1. 民事诉讼。民事诉讼是最传统的纠纷解决机制之一。民事诉讼，主要指的是法人、公民以及其他的组织之间发生的因为财产或者人身权益关系提起的法律诉讼，由于我国市场经济的不断发展，各种纠纷层出不穷，民事诉讼已经不能满足社会大众的需要。2. 非诉讼程序（ADR）。广义说一般认为，ADR是指诉讼以外的其他各种解决纠纷方式的总称。ADR的特殊性主要体现有两方面：（1）从程序角度来看，使用ADR无需恪守严格的法院诉讼程序；（2）从实体角度来看，使用ADR未必要遵循既定的实体法。
二、把诉讼和非诉讼相结合的纠纷解决方式写入民诉法的必要性
（一）法律对司法实践之探索成果加以确认的需要。由于案件分流和程序多元已经成为本世纪以来司法改革的总体趋势，所以把诉讼和非诉讼相结合能够更好地解决复杂多样的社会矛盾纠纷。
（二）具有积极意义的纠纷解决方式。改革开放过后，近年来我国的经济建设不断深入，造成了社会的层次化更加严重，因此社会问题出现了矛盾多元化，因此只有将这些社会的矛盾进行妥善处理，才能够为构建一个和谐社会提供一个良性的社会环境。由于现存的社会矛盾之间出现的多元化，因此采取的解决措施也应该是多种途径，而不应该是单一的诉讼，因为单一的诉讼不能够解决多元化的诉讼问题。人们在诉讼的过程中其程序非常复杂，而且其裁判的结果往往是“一刀两断”的形式，其消耗成本很高，所以考虑到这个问题，人们在进行诉讼的时候要从经济的角度考虑到经济诉讼，既能够解决好纠纷，又能够节约成本，这是需要公民们要明白对于一些不必要的诉讼的处理方法。
（三）将司法解释与地方立法上升为法律探究。在当前我国的法治条件下，如何建构诉讼与非诉讼来解决纠纷不仅要得到社会的支持，而且还需要得到法律的认可，目前为止我国仍然不具有具体的规范法律，因此只有现在地方进行法律的尝试，从地方立法开始试行。
三、民诉法之关于诉讼和非诉讼相结合的纠纷解决方法
（一）应然定位。我国诉讼和非诉讼相结合的纠纷解决方法应定位为：保障当事人充分享有优化司法权配置。
（二）内容。1. 以委托调解解决纠纷。此制度主要是为了给诉讼人一个缓冲的机会，降低其诉讼的成本，主要是指在立案之前能够将当事人进行调解，当法院收到口头或者诉状的时候这一程序就开始执行，当能够进行调解成功那么就将会公民的诉讼提供合理的诉讼方式。2. 以司法确认确定其法律效力。通常情况下所说的司法确认也被称作是调解协议的司法确认，主要指的是在庭外达成调解，经过协商的方式所达成的协议进行审查，并且要对其法律的效力进行确认。3. 通过调解前置解决纠纷。一般情况下所说的调解前置主要是指在法院获得的前夕，由第三方出面对其产生的纠纷进行调解，使当事人能够在之前拥有以此协商调解的机会。
四、将诉讼和非诉讼相结合方式写入民诉法需要研究的问题及建议
（一）所需研究问题。1. 司法确认的程序及范围探讨。通常情况下所说的司法确认不仅仅是法院对公民进行调解协议时要对其进行审查以确定其效力，而且还要求对人民法院对相应的商事调解组织、行政机关以及行业调节组织能够进行相应的非诉讼的协商调解的确认。2. 案件范围以及受调解主体的探究。所说的受托调解的主体，有着不同的规定，在相应的法律规定下不尽相同，一方面在《民事调解规定》中所说的则是指“有关的单位以及个人”，另一方面在《健全纠纷解决机制意见》中给出的定义则是“相应的行政机关、公民调节组织或者是商事调解组织以及行业调解组织等”，因此在不同的法律规定之下所包含的受调解主体会出现很多的定义差异。
（二）建议。在第八章“调解”现有第八十五条中增加两款：第一点，对于家庭婚姻纠纷的继承权的问题，以及劳务合同的工资纠纷问题和工伤和意外事故的纠纷问题，这些都具有比较明确的损害纠纷赔偿，都需要对其进行调解，通过调解解决其权益的纠纷。第二点，在进行诉讼之前首先为民事诉讼提供相应的调解解决方案，以此来解决法院收到诉状或者是在立案之前的纠纷，由相关的机构进行民事的调解，但是不能够达成调解的则执行诉讼程序，进行审理。
将现有第八十七条修改为：人民法院进行调解，可以邀请有关单位和个人协助。被邀请的单位和个人，应当协助人民法院进行调解。经各方当事人同意，人民法院可以委托人民调解组织或者相关机构对案件进行调解。
参考文献
[1] 周荣静.建立健全多元化纠纷解决机制研究——基于淮南市多元化纠纷解决机制调研的思考[J].淮南师范学院学报，2012，14（2）：28-31.
