时间：2023-07-03 15:50:46
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（一）平稳增长，但增速低于去年同期水平
根据国家统计局公布的月度数据，2011年以来，固定资产投资平稳增长，实际增速也一直与上年水平相当，没有出现2010年那种投资实际增速逐月下降的情况。1―8月，投资较上年同期增长25%，剔除价格变动的影响后，实际增速在17%左右。
（二）制造业和房地产业投资增长较快，拉动投资增长18个百分点以上
从月度投资（累计）同比增速看，2011年以来，制造业、房地产业投资增速分别在29%和31%以上，明显高于同期固定资产投资（不含农户）平均增速。
从投资增速变动趋势看，制造业、房地产业投资增速总体趋于上升，其投资增速领先幅度进一步扩大。1―8月，制造业、房地产业投资增速分别为32.2%和33.4%，比年初高2.3和0.8个百分点，较年内最低投资增速（制造业为1―4月投资增速，房地产业为1―3月投资增速）高3.2和2.4个百分点，领先同期固定资产投资（不含农户）增速7.2和8.4个百分点。
在上述投资增长状况下，制造业和房地产业合计拉动固定资产投资（不含农户）增长18个百分点以上，比上年同期提高3个百分点左右。
（三）基础设施投资增长乏力，增速较低
从月度投资（累计）同比增速看，2011年以来，基础设施行业投资增速一直低于投资平均增速，增长乏力状况日益显现。1―8月，电力、燃气及水的生产和供应业实际增速一直为负，交通运输、仓储和邮政业投资增速直线下行，实际增速已经不足1%，水利、环境和公共设施管理业投资增长状况相对较好，但实际增速也不到10%。
在上述投资增长状况下，2011年1―8月，三大基础设施行业对投资增长的拉动在2个百分点左右，较上年同期下降3个百分点以上。
（四）制造业投资结构基本保持2004年以来的变动趋势
从2004―2010年制造业投资构成看，行业投资占制造业投资比重明显上升的部门有：通用设备制造业，电气机械及器材制造业，非金属矿物制品业，金属制品业，专用设备制造业，交通运输设备制造业；行业投资占制造业投资比重明显下降的部门有：黑色金属冶炼及压延加工业，纺织业，造纸及纸制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，化学原料及化学制品制造业，医药制造业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业。
从2011年以来的制造业投资构成看，它基本延续了2004年以来的结构变动趋势。在投资比重明显上升的部门中，比重继续显著上升的是电气机械及器材制造业，较上年同期提高1.4个百分点；所占比重不升反降的有非金属矿物制品业、金属制品业和交通运输设备制造业，其中比重下降相对明显的是交通运输设备制造业，其占制造业投资的比重比上年同期下降0.4个百分点。
在投资比重明显下降的制造业部门中，比重继续显著下降的行业是黑色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业，分别较上年同期下降0.7和0.9个百分点，所占比重不降反升的行业是纺织业和通信设备、计算机及其他电子设备制造业，所占比重分别比去年同期提高0.6和0.3个百分点。另外，2011年出现的纺织业和通信设备、计算机及其他电子设备制造业投资比重变动特征是2010年状况的继续。
二、2011年固定资产投资增长24% 左右
（一）2011年固定资产投资预计增长24%左右
2011年1―8月固定资产投资累计同比增长25%。从以往经验看，固定资产投资全年增速一般要比前8个月低一些，2004―2010年平均低1.8个百分点，2010年全年固定资产投资增速比前8个月低0.3个百分点。2011年前4个月，固定资产投资累计同比增速逐渐升高，5月以来累计同比增速逐步降低，估计2011年全年固定资产投资增速将比与前8个月低，估计为24%左右。
（二）未来数月，制造业投资增速变化不大，房地产业投资增速将下行
从制造业投资看，扣除价格变动影响后，2011年1―8月同比实际增长24%左右，与2008―2010年制造业投资年均增速相当，低于全球金融危机之前的年均增速。2004―2008年的经验数据显示，制造业投资增速与工业增加值增速存在正相关性，如果未来数月工业增加值增速继续下行，制造业投资增速将有所反应，但发生大幅下降的可能性较小。
从房地产业投资看，扣除价格变动影响后，2011年1―8月同比实际增长25%左右，高于2008―2010年房地产业投资年均增速，也高于全球金融危机前的年均增速。经验显示，新开工面积增速和施工面积增速与房地产开发投资增速之间有较强的正相关性，受房地产调控政策的影响，2011年以来房地产开发施工面积和新开工面积增速已经明显下降，因此，未来数月，房地产业投资增速会有一定程度的下降。
（三）基础设施投资继续低速增长
除了年初既定的财政、货币和信贷政策，地方政府融资平台清理规范、房地产市场调控带来的国有土地使用权出让收入减少都会抑制地方政府的基础设施投融资能力；此外，铁路建设项目安全大检查等也是影响年内基础设施投资增长的重要因素。总体上看，除水利、环境和公共设施管理业投资增速将继续平稳增长外，其他基础设施行业的投资增长乏力状况难以改变。
三、2012年固定资产投资增速下降的可能性很大
全球金融危机前，我国固定资产投资实际增速总体上呈下降趋势，主要原因是制造业和基础设施投资增速明显下降。大规模经济刺激政策使得2009年投资增速大幅上升，随着刺激政策效应的逐渐消失，2010年和2011年投资增速重回下降趋势，但实际增速依然在17%以上，其中房地产业投资的高增长起到了重要的拉动作用，对总投资增长的贡献率2010年超过了31%，2011年1―8月达到34%，是2004年以来的最高值。2012年作为投资增长重要引擎之一的房地产业投资增速的向下调整，将使固定资产投资增长减速明显。
从危机后投资增速的变化看，经济刺激政策的实施使2009年固定资产投资实际增速大幅上升到1978年以来的最高点33.2%，两年后迅速回落到2011年的17.3%。2009年投资增长的最主要拉动力来自大规模的基础设施建设投资，其投资实际增速高达46.2%，拉动总投资增长11.1个百分点，远高于以往3个多百分点的水平。随着基础设施建设项目逐渐接近尾声，2011年其投资实际增长速度迅速下降到9.3%，对总投资增长的贡献仅为4%。由于前期基础设施投资规模已经很大，2012年再次出现由政府引导的大规模基础设施建设的可能性较小；另外，地方政府融资平台清理规范、房地产市场调控引致的土地出让金收入减少、从紧的货币信贷政策等，既限制了地方政府的融资能力，也对交通、铁路等基础设施的建设资金来源产生很大影响。交通部在其的“2011年前三季度交通运输业经济运行情况”中就指出，“交通固定资产投资增速继续放缓，交通建设资金紧张状况缓解难度大。今年以来，由于货币政策调整，融资平台清理等政策的共同作用，公路等基础设施建设资金紧张。”因此，从需求和资金供给两方面考虑，我们估计2012年基础设施投资增速出现显著回升的可能性较小。
以自发投资为主的制造业和房地产业受刺激政策的影响相对较小，2010年、2011年固定资产投资增长的动力主要来自这两个行业，两者对总投资增长的贡献率超过了74%。2012年固定资产投资的增长也将取决于房地产业和制造业的投资增长情况。
在房地产业投资方面。近年来的统计数据表明，2004―2011年房地产业投资占总投资比重在23%左右，平均每年拉动固定资产投资增长5个百分点以上，平均贡献率近25%，成为拉动固定资产投资增长以及经济增长的重要引擎之一。2011年房地产开发投资增速依然保持高位，其主要原因：一是2010年商品房新开工面积大幅上升，达到了41%，其大部分投资要在2011年发生；二是2011年新开工的1000万套保障房项目对投资增长贡献较大。受严厉的房地产调控政策影响，2011年1―8月商品房新开工面积增速出现了较大幅度的下降，估计2012年房地产调控政策转向的可能性较小，商品房新开工和施工面积增速将延续2011年下半年以来的下降态势。商品房新开工面积增速连续下降，将严重影响2012年房地产开发投资的增长；即使政府主导的保障房建设保持上年度建设规模，由于没有增量，对投资增长的作用有限。综合商品房和保障房两方面考虑，2012年房地产业投资增速将明显下滑。
在制造业投资方面。根据我们的研究，现阶段我国工业增加值比重可能已达到峰值，“十二五”及以后时期工业增加值比重将逐渐下降，相应地，制造业固定资产投资增速也将会逐渐下降。近年来制造业投资增长的表现也印证了这一点。统计数据显示，危机前，制造业投资实际增速总体上呈下降趋势，受刺激政策间接拉动的影响，2009年增速有所回升，但随后两年回归下降趋势。2012年房地产投资增速的大幅下滑将会对制造业投资增长产生影响，另外，目前欧美债务危机日趋严重，经济前景暗淡，我国的出口形势不乐观。从内、外两方面考虑，并结合我国制造业投资增长的总体趋势判断，2012年制造业投资增速向下调整的可能性大。
在农业、采矿业和其他行业投资方面。2004―2011年农业投资占总投资3%左右，增速总体呈上升趋势，2010年下降幅度较大，2011年1―8月同比增速有所回升，估计2012年将继续有所上升；2004―2011年采矿业投资占总投资的4%左右，增速呈下降趋势，从趋势估计，2012年增速将继续有所下降；除房地产、制造业、基础设施、农业和采矿业以外的其他行业固定资产投资占总投资的13%左右，2004年以来其投资增速总体上呈上升趋势，2011年1―8月同比实际增速比去年同期略有上升，估计2012年其他行业固定资产投资增速将有所上升。
综合以上对主要行业投资增长的判断，2012年固定资产投资实际增速很难达到2011年的水平。
四、政策建议
第一，密切关注房地产投资增速变化情况。从不同行业投资增长变动趋势看，可能对2012年投资形势产生较大影响的行业主要是房地产业。除了统计数据，我们在近期开展的实地调研中也看到，房地产开发公司正在迅速下调自身的房地产开发投资计划。
第二，积极防范可能因房地产投资增速下滑而出现固定资产投资增速下降过多的情况。2009、2010年投资（资本形成）对GDP增长的贡献率分别为91.3%和54%，对GDP增长的拉动分别为8.4和5.6个百分点，同期，外需对GDP增长的贡献率由负转正，对GDP增长的拉动由负的3.6个百分点转为正的0.9个百分点，外需增长状况的好转弥补了投资增长拉动作用的下降。在外需和国内消费需求增长状况保持2011年增长趋势的情况下，如果投资增速出现过快下降，将不利于2012年国民经济的平稳增长。
第三，抓紧落实“十二五”规划提出的促进中小企业发展、培育发展战略性新兴产业的各项政策措施，推动产业转型升级，提高产业核心竞争力。主要政策措施包括：建立健全中小企业金融服务和信用担保体系，提高中小企业贷款规模和比重，拓宽直接融资渠道。落实和完善税收等优惠政策，减轻中小企业社会负担。扩大政府新兴产业创业投资规模，发挥多层次资本市场融资功能，带动社会资金投向处于创业早中期阶段的创新型企业。综合运用风险补偿等财政优惠政策，鼓励金融机构加大信贷支持力度。完善鼓励创新、引导投资和消费的税收支持政策等。
关键词：京津冀协同发展；固定资产投资；产业结构调整
中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：16723198（2016）02001002
1 引言
本文通过对社会固定资产投资的构成行业的固定资产投资数额以2003年为基期剔除物价指数影响因素之后的数据进行分析，得出河北省和北京、天津的行业固定资产投资比重差距，从而对河北省的产业结构调整提出具有针对性的方向和建议。
2 京、津、冀地区各行业固定投资状况分析
河北省、北京和天津的社会固定资产投资如表1所示。
由表1，北京、天津和河北省三个地区的省固定资产投资额都呈现逐年上升的趋势。京津冀三地区的社会固定资产投资的变化趋势都成逐年上升的趋势。河北省的固定资产投资一直处于三个地区的首位，河北省的社会固定资产投资一直处于高速增长的状态，天津的固定资产投资额在2009年超过了北京，增长速度较北京强，天津和北京的社会固定资产投资之间的差距也在逐年拉大。
由图1，河北省的农、林、牧、渔业；电力、燃气及水的生产和供应业；建筑业；信息传输计算机服务和软件业；居民服务和其他服务业；教育业；卫生、社会保障和社会福利业和公共管理和社会组织的全社会固定资产投资比重均呈现逐年下降趋势。制造业；交通运输、仓储和邮政业；批发和零售业；住宿和餐饮业和金融业的全社会固定资产投资比重均呈现平稳发展趋势。房地产业和文化、体育和娱乐业的全社会固定资产投资比重均呈现逐年上升趋势。租赁和商务服务业和科学研究、技术服务和地质勘查业的全社会固定资产投资比重呈现先下降后上升的趋势。水利、环境和公共设施管理全社会固定资产投资比重呈现先上升后下降的趋势。采矿业全社会固定资产投资比重为先上升后趋于平稳。河北省社会固定资产投资各行业占比最高的是制造业，其次是房地产业。
北京各行业固定资产投资在社会固定资产投资所占的比重变化趋势如图2所示。
由图2，北京的建筑业；批发和零售业；租赁和商务服务业和公共管理和社会组织的全社会固定资产投资比重均呈现下降的趋势。信息传输计算机服务和软件业和水利、环境和公共设施管理的全社会固定资产投资的比重呈平稳发展的趋势。金融业全社会固定资产投资比重呈上升趋势。农、林、牧、渔业全社会固定资产投资比重呈先平稳后上升的趋势。采矿业；电力、燃气及水的生产和供应业；交通运输、仓储和邮政业；卫生、社会保障和社会福利业和文化、体育和娱乐业的全社会固定资产投资的比重呈现先上升后下降的趋势。制造业；科学研究、技术服务和地质勘查业；居民服务和其他服务业和教育业的全社会固定资产投资的比重呈现先下降后上升的趋势。住宿和餐饮业全社会固定资产投资比重呈现先上升后下降再上升的趋势。房地产业全社会固定资产投资比重呈现先下降后上升再下降的趋势。北京固定资产投资比重较大的是房地产业和交通运输、仓储和邮政业的固定资产投资和水利、环境和公共设施管理业的投资比重。
天津各行业固定资产投资在社会固定资产投资所占的比重变化趋势如图3所示。
根据图3，天津的采矿业；卫生、社会保障和社会福利业；建筑业；信息传输计算机服务和软件业和教育业的全社会固定资产投资比重呈现逐年下降的趋势。制造业；住宿和餐饮业；房地产业和水利、环境和公共设施管理的全社会固定资产投资比重呈平稳发展的趋势。农、林、牧、渔业；批发和零售业；金融业；租赁和商务服务业和居民服务和其他服务业的全社会固定资产投资比重呈上升的发展趋势。电力、燃气及水的生产和供应业；交通运输、仓储和邮政业和公共管理和社会组织的全社会固定资产投资比重呈先上升后下降的趋势。文化、体育和娱乐业全社会固定资产投资比重呈先下降后上升的趋势。科学研究、技术服务和地质勘查业全社会固定资产投资比重呈先上升后下降再上升的发展趋势。天津的固定资产投资比重比较大的是制造业、房地产业和水利、环境和公共设施管理业的投资比重。
由以上分析可以看出河北省在第一产业的固定资产投资比重过大，是一个农业大省，在第三产业的固定资产投资比重过低，仍然处于偏基础性的生产阶段。没有充分利用好自身的地理优势和经济基础。
3 京、津、冀地区各行业固定投资差异状况分析
京、津、冀三地区的固定资产投资比重在各行各业都存在或多或少的差异。北京和河北省的固定资产投资比重差值状况如图4所示。
由图4，河北省的房地产业固定资产投资比重明显低于北京的房地产业的固定资产投资比重，水利、环境和公共设施管理业及文化、体育和娱乐业的固定资产投资比重也低于北京的相应产业的固定资产投资比重。河北省的制造业固定资产投资比重明显高于北京相应产业的固定资产投资比重，河北省的农、林、牧、渔业；采矿业；电力、燃气及水的生产和供应业和建筑业的固定资产投资也都高于北京相应产业的固定资产投资比重。
天津和河北省的固定资产投资比重差值状况如图5所示。
由图5，河北省的水利、环境和公共设施管理业固定资产投资比重明显低于天津的水利、环境和公共设施管理固定资产投资比重，采矿业的固定资产投资比重也低于天津市的相应产业的固定资产投资比重，房地产业也大都低于天津的相应产业固定资产投资比重，只是从2009年开始河北省的房地产业固定资产投资比重才略高于天津的相应产业固定资产投资比重。河北省的制造业的固定资产投资比重明显高于天津制造业的固定资产投资比重，农、林、牧、渔业和电力、燃气及水的生产和供应业的固定资产投资比重也都比天津的高。
综合以上分析河北省的产业结构处于相对落后的组织状态。固定资产投资于第一产业和第二产业的比重偏大，投资于金融服务、房地产等第三产业的比值偏小。经济整体缺乏积极的牵引力，仍然处于偏基础性的产业结构生产阶段。
4 河北省产业结构调整的对策建议
基于以上分析的京、津、冀地区各行业固定资产投资比重的差异状况，河北省的产业结构调整应注重于提升房地产业、水利、环境和公共设施管理业及文化、体育和娱乐业的固定资产投资比重，提升对于第三产业的重视程度和投资力度。适度降低制造业、农、林、牧、渔业、采矿业、电力、燃气及水的生产和供应业和建筑业的固定资产投资比重，减轻对第一产业的重视程度，转移其固定资产投资至第三产业的投资发展。
关键词 宏观经济 房地产调控 经济过热 资源供给 投资率 固定资产投资 房地产业
[文献标识码]A
[文章编号] 1672-4690(2009)02-0001-02
一、中国经济较快发展不等于过热
中国经济总体状况良好，已有连续5年的10%以上的增长，大多数宏观经济指标（企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等）亦有好的表现。中国经济并非不存在问题，但对中国目前的经济作出已经“过热”的判断不能令人信服。
1、判断中国经济是否过热极为困难
一个国家（地区）的经济发展实质是一个自然历史的过程，其发展速度主要取决于该国（地区）的复杂的内外部经济、政治、社会、历史、文化以及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而不主要取决于政府或经济学家们的计划或预期。
2、国内外条件为中国经济较快发展提供了可能
正在完成的工业化、加速的城市化进程和居民生活水平的日益提高对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高投资提供了前提条件，从而成为中国经济较快发展的重要动力源泉。日益改进的宏观调控为中国经济稳定较快发展增加了保障条件。这就是通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。
3、在现阶段中国经济较快发展具有必然性
经济发展的存量、基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国经济增速即使达到两位数，增长总量也只有2000多亿美元，人均增量不过200多美元；美国经济增速即使仅有3%，经济增量亦达4000亿美元之巨，人均增量则达1000美元以上。
4、中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，是可以通过调整发展路径，加快科学技术进步适步得到解决的
中国经济的较快发展有风险，但较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可以把风险减少到最低；相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。经济体制改革的深入和经济的快速发展更进一步增强了这种抗风险能力。警惕中国经济“过热”风险是必要的，但过分高估这种风险将支付极高的现代化建设成本。
二、较高投资率是中国现阶段经济又好又快发展的重要保证
学界通常把高投资率、固定资产投资快速增长作为经济过热的重要依据，把扩大消费作为中国调整经济结构的重要方面。其实，较高的固定资产投资在中国现阶段有必然性和合理性。
1、较高的储蓄率决定了中国现阶段较高的投资率具有必然性
较高的储蓄率既源于中国国民文化传统，也是中国作为发展中国家特殊的历史发展阶段和相应的社会保障制度缺失使然。在今后一个较长的发展阶段，中国较高的储蓄率要求有较高的投资率来消纳，中国较高的储蓄率为较高的投资率提供了支撑条件。
2、中国经济社会又好又快发展有赖于一个较高的投资率
中国是一个发展中的大国，发展不足是当代中国社会主要矛盾的主要方面。发展中国家的基本特征不仅表现为物质生产供给相对不足，而且表现为提高居民生活品质提供服务的基础设施的严重短缺。有一个较长时期的较高的投资率才能为中国建设全面小康社会，进而实现现代化逐步奠定物质基础，有一个较长时期的较高的投资率才能从根本上解决物质条件不足这一当代中国社会的主要矛盾。
3、较高的投资率是否导致经济过热，主要取决于投资结构的合理性，而不取决于投资的增速或投资率的高低
固定资产投资既包括增加物质产品生产能力的投资，也包括为提高广大居民生活水平提供服务的基础设施投资；既包括生产性的固定资产投资，也包括非生产性、消费性的固定资产投资。生产性固定资产投资中，既有扩大生产资料再生产的固定资产投资，也有扩大最终消费品再生产的固定资产投资。城乡公用基础设施、交通运输基础设施、居民住宅、教育文化、医疗卫生、环境保护、旅游休闲、公共安全以及城市综合承载力的增强等非生产性和最终生活消费品扩大再生产的固定资产投资为社会经济运行和城市的运行提供物质支撑，为居民物质文化生活提供物质保障，与产能过剩（若有过剩应通过市场优胜劣汰）、经济过热没有必然的因果关系。有需求、有效益的固定资产投资是中国国民经济又好又快发展的重要保证，也是加快推进以改善民生为重点的社会建设、文化建设、生态文明建设的物质基础。
三、中国房地产业应有较快发展
中国目前房地产投资约占社会固定资产投资的近20%。房地产投资快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70%左右，所以房地产业投资主要应视为消费性的固定资产投资。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的投资率将下降6~7个百分点。大规模进城农民的基本住房需求，城镇居民消费结构升级所导致的改善性住房需求，危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求，这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性，持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了一定历史时期内房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度是合理的、正常的。
今后几十年是中国城市化加速阶段，每年城市人口将增加1000多万，2013年前后中国的城市化率将超过50%，2020年中国的城镇人口将超过7.5亿。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市化有赖于房地产的快速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。
据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达400亿m2，年均需要增加房屋建筑面积16亿m2。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。房地产用地约占城市用地的40%左右。适度松动土地和资金两个闸门，特别是土地闸门，增加房地产产品供给满足住房需求，不仅是抑制房价过快上涨，改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需，消化“过剩”产能（如果有“过剩”），降低过高的存贷差，增加就业，推动国民经济持续稳定快速发展等等具有重要现实意义。美国的“次贷风波”的教训固然应该引起我们的警惕，但过度夸大美国次贷对中国房地产市场的影响，于中国房地产市场健康发展是有害的。中美两国国情、发展阶段不同，中国的房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构自身的内部治理结构。
四、中国房地产宏观调控的主导方向应是增加有效供给
年终岁尾，几个城市商品房价出现下降，或市场交易量锐减，有价无市。但作出中国房地产市场已经出现拐点的判断为时尚早。2007年全国房地产投资2.52万亿元，同比增长30.2%；商品房竣工面积4.78亿m2，同比增长5.0%；商品房销售面积6.91亿m2，同比增长24.7%；70个大中城市房价同比上升7.6%，年末商品房空置面积6756万m2，同比下降16.6%。商品房销售面积大于竣工面积，空置面积大幅度下降，表明影响房地产市场供求关系的基本面没有发生根本性变化。商品房价涨涨落落是市场发挥配置房地产资源基础作用的基本形式。
中国房地产业发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业宏观调控长期主导方向，也是解决房地产市场问题的基础。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”，同时也不能奢望市场化能够解决中国住房的所有问题，尤其是政府应该担负起构建住房保障体系的责任。房地产发展关系国民经济又好又快发展，关系民生改善，核心问题是房地产开发用地的升值收益合理分配，是统筹协调政府、市民、开发商、被征地农民（拆迁市民）之间的利益关系。在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系，但又不能混淆的两个方面的责任：一是重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求所造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用，以增加有效供给为主导方向，对房地产市场实施正确的调控，包括规范房地产交易环境，打击合同欺诈、捂盘销售、哄抬房价，加强房屋建筑质量监管，强制披露房地产信息等；二是根据公共财力提供的可能性，着力建设和完善住房保障体系，确保低收入阶层的基本住房需求。
关键词：房地产业；县域经济；灰色关联分析方法；实证分析
中图分类号：F239.30文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）09-0044-03
国内许多学者对房地产业与社会经济发展的关系进行了研究。曹振良认为，房地产业定位也就是房地产业发展与国民经济发展的关系问题；刘育中阐述了房地产业与区域经济相互促进的作用；刘静岩分析了房地产投资和区域经济发展之间的关系，探讨房地产投资对于经济增长的促进作用；曹宏亮认为，房地产业与国民经济结成了密切的联系，并且两者的发展呈现同向波动关系；李启明就房地产业在国民经济中的地位、房地产业与国民经济各行业的相关关系等方面进行了评述；刘文婷对武汉房地产与经济增长进行了实证研究等等。但以往的研究偏重于国家或者大中城市有关房地产业的研究，小城镇的相关研究略显单薄。因此，本文以湖南省望城县为例，对房地产业与县域经济发展的关系进行了相关分析。
一、望城县房地产业发展概况
望城县紧邻长沙市区，是长沙中心城区人口和产业向外扩散的承接区域。近年，望城县房地产业不断升温，特别是随着长沙市融城建城步伐的加快，基础设施的逐步完善，多条交通干线的贯通，以及日益增长的房地产需求，加上自身优越的自然环境和城市区位，使房地产业成为望城县的支柱产业。2006年，全县房地产业开发投资259487万元,进驻望城县的房地产开发企业已达52家。商品房新开工建设面积100.87万平方米，同比增长85%；新竣工建设面积42.62万平方米，同比增长27%。自2002年起，投资额逐年攀升，由1300万元陡升至2006年的259487万元。房地产业占固定资产投资的比重逐年上升，带动了建筑、建材、装饰、运输等相关产业的发展。总之，望城县房地产业成长很快，表现出迅猛发展的势头。
二、望城县房地产业与社会经济发展关系实证分析
（一）社会经济发展与房地产业的关联分析
社会经济发展对房地产业的作用或是带动，或是制约。一般来说，GDP、经济增长率、社会固定资产投资水平以及消费水平、信贷规模和利率都与房地产业有一定的关联，对房地产业发展有不同程度的影响。在此，采用灰色关联分析方法对望城县各项经济发展指标与房地产业发展关联度进行分析。
1.研究方法介绍
灰色关联分析方法能够反映系统内各因素的动态发展状况，其基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度来判断其联系是否紧密，以关联度作为其关系密切程度及相互比较的主要标志，曲线越接近，相关序列之间的关联度就越大，反之则越小。灰色关联分析方法计算过程如下：
首先，给出原始数据列的参考序列（X0）和比较序列（Xm）：
X0（k）=（x0（1），x0（2），…，x0（n））
………
Xm（k）=（xm（1），xm（2），…，xm（n））
其次，对原始数据进行无量纲化处理。求出参考序列和比较序列之间的差序列，计算关联系数?灼：
?孜（k）=
式中，?灼为分辨系数，且?灼∈（0，1），i=0，1，2，…，m。
再次，采用公式
?酌=?孜（k）
计算关联度，列出关联序。
最后，比较关联度的强弱。若?酌a＞?酌b，则称影响因素Xa的关联度优于Xb。
2.数据指标选取
根据望城县社会经济与房地产业发展实际，分别从经济发展、关联产业以及生活消费水平3个方面选取以下8项社会经济发展指标：X1=固定资产投资（万元）、X2=GDP（万元）、X3=财政收入（万元）、X4=工业产值（万元）、X5=第三产业产值（万元）、X6=社会消费品零售总额（万元）、X7=人均GDP（元）、X8=农民人均纯收入（元），与X9=房地产投资（万元），各项指标的原始数据如表1所示。
3.关联度计算过程以及排序
利用SPSS11.5软件对原始数据进行无量纲化处理，求出参考序列以及比较序列差序列矩阵。确定关联系数?灼，这里取值0.5，并计算得出关联系数矩阵。计算关联度γm并进行排序，结果如表2所示：
4.结果分析
通过对望城县的各项经济发展指标与房地产业投资进行分析可知，在各项指标中，与房地产业关系最为密切的是工业总产值，其次是固定资产投资、社会消费品零售总额、GDP、人均GDP、财政收入、农民年人均纯收入、第三产业产值等。这些指标与房地产开发的关联度差距最多为0.2，说明望城县各项社会经济发展指标与房地产业发展关联紧密，与房地产业发展相互促进。
（二）房地产业对经济发展的影响分析
望城县社会经济发展在影响房地产业发展的同时，房地产业也在很大程度上带动了这些部门的发展。
1.房地产业对国民经济具有拉动作用
依据表1中望城县社会固定资产投资与房地产投资的数据可知，社会固定资产投资与房地产投资趋于同向增长。根据社会固定资产投资与房地产投资的数据，采用最小二乘法进行线性回归分析，所得到的相关模型(1)如下：
Y=84695.81+2.70686X………………（1）
R2=0.890049
t=（2.514844）（7.52761）
F=56.66491
由模型（1）可知，望城县房地产投资每增加1亿元，可以直接带动固定资产投资增加2.7亿元。同时，房地产业的发展也可以带动GDP以及财政收入的增加，对国民经济具有明显的拉动作用。
2.房地产业的发展能促进和带动相关产业的兴起和发展
房地产业是国民经济中一个十分重要的产业，我国房地产业关联度达52个行业。通过对望城县房地产投资与社会经济发展关联分析，房地产投资与工业总产值的关联度最高，因为房地产业可以直接带动建材业、冶金业、交通运输业、饮食服务业、装饰装璜业、家具生产业等产业的发展，直接或者间接带动工业以及其他产业的发展。依据表1中工业总产值与房地产投资的数据，可以得出工业总产值与房地产投资之间的相关模型（2）:
Y=197546.2+2.844X……………………（2）
R2=0.916848
t=（6.524859）（8.785383）
F=77.18295
由模型（2）可知，望城县房地产投资每增加1亿元，就可以带动工业总产值增加2.8亿元。房地产在促进和带动相关产业发展的同时，又创造了大量就业机会。综合算账，房地产业每投资10万元可创造一个就业岗位。据此，2006年较2005年，望城县房地产业投资增加值便可为望城县直接或者间接增加25949个工作岗位。
3.房地产业的发展能够促进消费，改善人居环境
望城县社会消费零售总额与房地产投资的关联序排在第四位，房地产投资促进了社会消费，望城县的人均GDP也明显有了很大的提高。随着房地产业的发展，群众生活条件有了极大改善。人们逐渐向住宅小区聚集，住房消费大幅度增加。住房消费是居民家庭最大的消费，进而住房消费的大量增加，加快了望城县整个经济的良性循环。
三、总结
通过以上分析，我们可以看出，望城县房地产业与社会经济发展关联度比较紧密，相互促进发展。推动房地产业健康发展，对拉动投资、刺激消费、带动就业和优化城市形象环境、提高居民生活质量具有重要意义。近几年来，房地产业的发展对望城县经济的发展起到了较大的促进作用。
但是，在依靠房地产业带动地方经济发展的情况下，首先应该认识到湖南省现阶段房地产行业总体来看还不是很成熟，特别是在房地产的1/3的市场都集中在长沙市，其余也大多集中在各地市，县域的房地产市场还只是处在起步阶段。其次，应该看到，房地产业的整体发展情况出现整体投资过热，局部存在泡沫的现象。从另一个角度来看，就是存在着一定的风险。为了实现经济的稳定发展，以科学、合理的产业结构为依托，促进地区经济的稳定发展。
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［7］ 陈永岳、陈伯庚.新编房地产经济学[M].北京：高等教育出版社,1998：24-32.
关键词：回归分析；聚类分析；因子分析
中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-000-01
一、研究背景和目的
目前，关于固定资产投资的结构的分析主要集中在使用结构、所有制结构，胡永平就其投资的来源、投资结构进行分析，提出通过投资增量调整方法来解决投资与经济结构不协调的问题，司增绰从投资用途方面对我国固定资产投资进行了实证分析，由于投资行业之间具有一定的相关性，根据以上分析难以满足实际的需要，因此，文章将从投资行业的角度出发，利用我国31个省市自治区的固定资产投资行业数据研究我国社会固定资产投资结构，定量分析各行业之间联系和区别，初步探索投资结构的区域性差异。
二、研究方法
依据国家统计局的《中国统计年鉴2012》说法，对于固定资产投资结构，根据投资目的将其分为：1.农、林、牧、渔业；2.采矿业；3.制造业；4.电力、燃气及水的生产和供应业；5.建筑业；6.交通运输、仓库和邮政业；7.信息传输、计算机服务和软件业；8.批发和零售业；9.住宿和餐饮业；10.金融业；11.房地产业；12.租赁和商务服务业；13.科学研究、技术服务和地质勘查业；14.水利、环境和公共设施管理业；15.居民服务和其他服务业；16.教育；17.卫生、社会保障和社会福利业；18.文化、体育和娱乐业；19.公共管理和社会组织；20.国际组织。在进行分析时，由于非农户固定资产投资交易额占了投资总额的绝大部分，文章采用不含农户的行业数据，由于国际组织数据样本资料数据无从取得，将该项省掉，将剩下的19个方面作为19个变量，分别以字母A～S表示，总固定资产用字母T表示。文章数据来源于《中国统计年鉴2012》，对数据进行分析的方法主要有：回归分析、因子分析、聚类分析、相关分析等。
三、研究思路
利用相关分析分析固定资产投资各变量之间的关系；然后利用因子分析找出各变量的公共因子；最后使用聚类分析对各省的投资情况进行聚类，以分析省际之间的投资差异；提出保证固定资产投资平稳增长的建议。
四、数据分析与报告
以总固定资产投资为因变量，以各行业投资为自变量，进行多重线性线性回归，估计结果中修正，说明模型的解释能力强，方差分析中P值小于0.05，模型显著，在整体上很具有统计学意义的，文章采用标准估计系数（SPSS19.0中定义为试用版），通过多重线性回归可以分析出其投资结构，估计模型如下：
（1）
在以上模型中可以看出C（制造业）、K（房地产业）对总投资的单位影响分别达到0.474、0.269个单位，远大于对其他行业投资的影响。为了研究各行业之间的关系，对固定资产投资的19个组成部分进行相关分析，根据Pearson相关分析，除B（采矿业）与G（软件业）相关系数值为-0.231外，其他行业之间表现出很好的正相关性。通过相关分析可知，固定资产投资的各变量之间存在一定的相关关系，意味着存在一定的信息重叠，变量之间具有公共的信息，为了找出这一部分信息，文章对19各变量进行因子分析。案例的KMO值为0.831，检验说明案例很适合因子分析，公因子变量对各行业信息提取度达到70%以上，比较合理，根据成分的特征值大于1和累计方程贡献率大于80%的标准，提出三个公因子，分别以表示，第一个因子在A、C、D、F、H、I、L、K、O、R行业载荷较高，第二个因子在E、G、J、M、S行业载荷较高，第三个因子在B、N、Q行业载荷较高。为了研究提取出来的公因子对总投资的贡献，利用T作为因变量，以提出的公因子作为自变量进行多重线性回归分析，估计模型如下：
（2）
由于地域差异性的存在，第一公因子总投资影响最大，主要集中在制造业、房地产等与人们生活消费、住行方面，这也是符合实际情况，其次是第二、三公因子所涉及的行业。
五、研究结论与总结
1.我国固定资产投资的结构是：用于制造业、房地产的投资要高于其他行业的投资。
2.制造业、房地产对固定资产总投资有显著影响，在这两方面的投资占总投资的比例比较大，其中制造业投资增长1元会带来总投资0.474元的增长；房地产业投资增长1元会带来总投资0.269元的增长，这与目前我国人民日益增长的生活消费和住房紧张等问题相契合。
3.构成我国固定资产投资的19个行业之间有着很强的相关性，这就使得增加一个行业的投资可能会带来其他行业发展，特别是以制造业和房地产业等龙头行业。
4.鉴于构成我国固定资产投资的各个组成部分之间存在很大的相关关系，文章对各变量进行因子分析，将其精简为三个公因子。固定资产投资与这三个公因子呈正相关，对总投资的影响依次减弱。
5.北京、广州、上海等地区的各行业的固定资产投资都要领先于其他城市，投资结构在各地区中最为合理。
根据研究结论，总结如下：由于各变量之间相关性比较高，呈现正向相关，说明我国固定资产投资呈现“同步式”投资现象，在一方面的投资必然会带动其他方面的投资。投资结构呈现地区性的差异，特别是贵州、云南、广西在投资方面比较落后，投资效率低、结构不合理，所以一方面要继续支出西部建设，推动其经济的发展；另一方面要根据各省的投资结构差异性制定更加合理宏观投资调控政策，形成合理的地区固定资产投资结构，合理布局基本建设、更新改造、房地产开发方面的投资，充分利用预算内资金、国内贷款、外资等资金来源。
参考文献：
[1]胡永平.我国固定资产投资结构分析[J].经济探索问题，2003，02
[2]司增绰.我国固定资产投资结构实证研究[J]，统计与决策，2005，12
关键词：房地产投资；经济基本面；联合影响；直接弹性；间接弹性
一、引言
近年来，我国房地产市场“区域分化”明显，不同区域的房地产投资对经济基本面的影响不尽相同。就东部地区而言，其房地产投资对区域房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及经济增长的带动作用仍然较强；而中部与西部面临的房地产投资萎缩、房地产库存严重等问题对区域经济基本面的冲击则愈加显现。诚然，区域房地产投资对经济基本面的影响，不单单是对经济增长的影响，而是涉及到经济基本面多个方面的联合影响。那么，区域房地产投资对经济基本面哪些指标产生显著的联合影响，其直接影响作用与间接影响作用有多大，这些问题是本文的研究所在。有关区域房地产投资对经济层面的影响，国内外研究主要围绕房地产投资对经济增长的影响作用而展开。在其影响关系分析上，一类是利用格兰杰因果关系检验房地产投资与经济增长两者之间是否具有因果关系，并由此建立VAR模型；另一类是利用投入产出法或要素投入贡献率分解法，运用生产函数或拓展的柯布-道格拉斯生产函数，建立房地产投资与经济增长的投入产出关系。
主要结论包括：Green（1997）对1952—1992年美国住宅投资与GDP的影响关系进行实证分析，指出住宅投资是GDP的格兰杰原因，且住宅投资引导了美国经济的周期变动；Wigren和Wilhelmsson（2007）利用14个欧洲国家的房地产数据进行分析，认为住宅投资对经济增长产生了长期的影响；梁云芳、高铁梅等（2006）运用脉冲响应模型，分析房地产投资的冲击对经济增长的长期影响作用，认为房地产市场与经济基本面之间既互相拉动又互相牵制；孔煜（2009）鉴于房地产业的区域性特征，分析指出我国东部与中部地区的房地产投资额与经济增长互为因果关系，而西部地区并不存在这种因果关系；张洪、金杰等（2014）[5]利用1998—2010年我国70个大中城市的面板数据，采用空间动态面板数据方法，构建了包括房地产投资及其空间效应的空间动态计量模型，实证分析房地产投资对经济增长的地区影响效果；等等。这些研究主要考虑房地产投资与经济增长两者之间的影响关系。本文以我国东部、中部和西部为研究对象，通过分析区域房地产投资与经济基本面多个指标的相关性，探讨区域房地产投资对经济基本面的联合影响，由此建立联立方程组形式的递归模型，以检验影响关系的有效性，并估计其直接与间接影响作用的大小，从而为制定因地制宜的房地产调控政策提供量化依据。
二、区域房地产投资与经济基本面的相关性
在房地产业与经济基本面构成的经济系统中，房地产业通过房地产投资与房地产供应（如：房屋面积与套数等）同全社会固定资产投资（简称：固定资产投资）、资金市场供给以及经济增长紧密联系。其中，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分；房地产供应所提供的产品及其带动的相关产业的关联发展，反映了房地产所属产品及其相关产品的总消费对国民经济的影响；而房地产业又是资金密集型产业，其吸引的资金流向带动人力与物力的集聚，直接或间接地拉动国民经济增长。因此，这里以房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及国内生产总值（GDP）组成经济基本面指标。考虑房地产投资与经济基本面的区域差异，本文以我国28个省（市）为研究对象。为叙述方便，仍然将这28个省（市）划分为东部、中部和西部区域，东部包括：北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部包括：山西、吉林、安徽、黑龙江、江西、河南、湖北、湖南；西部包括：广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏。同时，考虑数据的可获得性和完整性，选择的样本区间为2005年1季度至2015年4季度。因数据缺失，西部区域数据未包含内蒙古、和新疆的数据。数据来源于中经网统计数据库、国家统计局。我国东部、中部与西部的房地产投资总额不尽相同，但区域房地产投资占其固定资产投资比重的变动态势基本一致。
2005年1季度至2015年4季度区域房地产开发投资完成额占其固定资产投资额比重的变化（注：数据进行了季节调整，消除了季节影响）。由图1可见，东部、中部与西部的房地产投资占比分别在均值线25%、15%和20%上呈现基本一致的走势。统计显示，东部、中部和西部的房地产投资占比分别平均为24.79%、15.61%和19.82%，其波动幅度均在一个标准差左右。近年来，各区域房地产投资占比都呈现下降态势，同样是平均下降5个百分点。其中，东部从高位27.52%降至22%左右、中部由17.64%降至13%左右、西部从22.61%降至17%左右。究其缘由，东部、中部和西部的房地产投资与其固定资产投资的变化是同步的，两者的相关系数都达到0.99以上，具有很强的相关性。以区域房地产竣工面积与新开工面积之和表示房地产供应，以广义货币供应量（M2）表示资金市场供给，统计显示，东部房地产投资与其房地产供应、资金市场供给以及GDP的相关系数分别为0.75、0.92和0.98；中部的分别为0.84、0.88和0.97；西部的分别为0.84、0.94和0.96。因而，区域房地产投资与房地产供应、资金市场供给以及GDP之间也呈现较强的相关性。综上所述，区域房地产投资与经济基本面之间具有较强的相关性。
三、区域房地产投资对经济基本面的影响关系设定
1、提出假设
依据房地产理论和上述区域房地产投资对经济基本面的相关性分析，假设房地产投资是影响经济基本面的直接外部因素，且通过经济基本面的内部单向作用产生间接影响。对此，提出以下假设。假设1：区域房地产投资将带动房地产供应、引致固定资产投资、吸引资金市场供给，进而拉动国民经济增长，因而，区域房地产投资对房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP产生直接的正向影响。假设2：由于房地产供应的增加会扩大总消费，减少总投资，但最终仍然是带动经济增长，由此，房地产供应对固定资产投资、资金市场供给产生直接的负向影响，而对GDP产生直接的正向影响。假设3：固定资产投资对资金市场供给、GDP产生直接的正向影响。假设4：资金市场供给产生的集聚效应将带动经济增长，因此，资金市场供给对GDP产生直接的正向影响。
2、递归模型的设立
（1）面板数据的指标选取。依据上述东部、中部和西部区域的划分，样本数据为2005年1季度至2015年4季度各区域对应省（市）的季度数据组成的面板数据，其中，东部是11个省（市）组成的样本量为484的面板数据，中部是8个省（市）组成的样本量为352的面板数据，西部是9个省（市）组成的样本量为396的面板数据。在指标与变量选取中，以各省（市）房地产开发投资完成额表示房地产投资（记作：X）（单位：亿元），以其房地产竣工面积与新开工面积之和表示房地产供应（记作：Y1）（单位：万平方米），以其全社会固定资产投资总额表示固定资产投资（记作：Y2）（单位：亿元），选取广义货币供应量（即：M2）表示资金市场供给（记作：Y3）（单位：亿元），各省（市）GDP（记作：Y4）（单位：亿元）。同时，为避免数据可能出现的异方差性，所有变量均以对数形式引入模型之中，简记为：ln（）。
（2）递归模型。在计量经济学的联立方程模型中，递归模型（RecursiveModels）[6]以其独特的内生变量单向传递关系，通过联立方程组的形式，系统地反映内生变量之间、外生变量与内生变量之间的因果依赖性以及直接与间接联合影响关系。于是，递归模型的内生变量为：房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP；外生变量为房地产投资。为简便起见，不妨将外生变量与滞后变量组成的向量简记为Z。
1，2，3，4。在递归模型式（1）中，第一个方程为区域房地产供应方程，假设房地产供应主要由房地产投资及相关滞后变量所决定；第二个方程为区域固定资产投资方程，假设固定资产投资不仅受房地产投资及相关滞后变量的影响，而且与第一个方程的内生变量（房地产供应）有关，因而，将房地产供应与房地产投资两者都看作是决定固定资产投资的“原因”；由此类推，第三个方程为区域资金市场供给方程，假设决定资金市场供给的“原因”包含第一、第二个方程的内生变量（房地产供应、固定资产投资）以及房地产投资；第四个方程为区域GDP方程，假设GDP由第一至第三个方程的内生变量以及房地产投资共同决定。于是，这些方程的内生变量之间、外生变量与内生变量之间形成了因果决定关系，其系数βij反映了经济基本面的内部弹性影响；系数γij为房地产投资等外部因素影响经济基本面的直接弹性，而∑（βij×γkl）则为间接弹性。
四、区域房地产投资影响经济基本面的实证分析
1、面板数据的协整性与变截距效应检验
（1）面板数据的单位检验与协整检验。面板数据的单位根检验显示，东部区域的所有变量均为2阶单整的非平稳序列；中部与西部区域的变量则同为1阶单整非平稳序列。进一步，Johansen协整检验显示，各区域的这五个变量之间均存在协整关系方程。由于递归模型的单个方程均满足最小二乘估计方法的基本假定，所以，对于单整阶数相同且具有协整关系的面板数据，单个方程均可以直接用最小二乘法进行估计。
（2）变截距效应的检验。依据面板数据的特征，递归模型的截距项或斜率系数可能随横截面单元的个体（即：省（市））的不同而变化。如果这些系数随个体是不变的，其对应的模型是固定效应模型，估计的系数被称为共同系数；如果截距项或斜率系数随个体不同而变化，其模型被称为变截距效应模型或变斜率效应模型。经计算与检验显示，东部、中部与西部区域的面板数据对应的递归模型具有变截距效应，而斜率系数则是固定效应。因此，各区域的递归模型具有变截距效应的特征。
2、递归模型的估计
现分别利用东部、中部与西部区域的面板数据，对递归模型的单个方程进行逐个估计。由最小二乘法得到2005年1季度至2015年4季度我国区域房地产投资影响经济基本面的直接弹性与间接弹性，以及经济基本面指标之间的内部弹性，其变量指向关系与对应的弹性系数如表1所示（因篇幅所限，未列出其变截距项部分的回归结果），同时，模型的整体拟合效果较好，且不存在异方差和自相关性。因此，回归方程可用于经济分析。
3、比较分析区域房地产投资的弹性影响
根据上述回归系数，经整理得到2005年1季度至2015年4季度我国区域房地产投资影响经济基本面的直接弹性与间接弹性，以及经济基本面指标之间的内部弹性。
（1）直接弹性。一是房地产供应：房地产投资对房地产供应产生直接弹性作用，弹性值分别为0.527、0.685和0.545，即东部、中部与西部的房地产投资每提高1%，将使其房地产供应（面积）分别上升0.527%、0.685%和0.545%，因而，不同区域的房地产供应增速基本相同。二是固定资产投资：东部、中部与西部的直接弹性均接近于1，表明区域房地产投资引致的固定资产投资增速接近一倍。三是资金市场供给：东部与中部的直接弹性为正，分别为0.227和0.137，表明东部与中部的房地产投资每上升1%，将吸引资金的供给分别提高0.227个百分点和0.137个百分点；但西部的直接弹性是负值，这与理论上假设的正向影响不一致，说明西部的房地产投资缺乏资金支持，其投资每提高1%，资金供给却下降了0.135%。四是GDP：东部、中部与西部的直接弹性分别为0.198、0.06和0.165，即房地产投资每提高1%，将直接带动经济增长分别提高0.198个百分点、0.06个百分点和0.165个百分点。因此，东部与西部的经济增长带动效应基本相同，而中部的带动效应较弱。
（2）间接弹性。区域房地产投资对经济基本面的间接影响，来自经济基本面的内部影响关系和弹性作用。具体来说：一是房地产供应的负向传递作用，使固定资产投资增速下降。这与理论假定是一致的，说明当房地产供应增加时，总消费的扩大使得总投资减少。经计算，东部、中部与西部的固定资产投资间接弹性分别为-0.038、-0.223和-0.046。可见，东部和西部的间接弹性较小，这种间接影响不敏感；而中部的弹性较大，间接影响较为敏感，表明中部的固定资产投资缺乏后续支撑。二是西部的资金市场供给间接弹性增大。虽然西部房地产投资引致资金市场供给不足，但其间接带动的资金市场供给弹性较大，弹性为0.316。三是区域GDP的间接弹性大于直接弹性。区域房地产投资通过房地产供应与资金市场供给对GDP产生间接作用，东部、中部和西部的间接弹性分别为0.220、0.211和0.179。比较而言，区域GDP的间接弹性略大于直接弹性。因此，区域房地产投资对经济增长的间接带动效应不容忽视。
五、结论与政策建议
1、主要结论
我国区域房地产投资与房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP组成的经济基本面具有较强的相关性。构建的递归模型反映了区域房地产投资对经济基本面的联合影响，以及直接弹性与间接弹性关系。实证分析表明，区域房地产投资对房地产供应产生直接弹性影响；区域房地产投资引致的固定资产投资增速接近一倍；东部与中部的资金市场供给具有正向直接弹性，表明房地产投资能够吸引资金市场的相应供给，但西部的房地产投资缺乏资金支持。同时，区域房地产投资对经济增长的间接影响略大于直接影响，其中，东部与西部的房地产投资对经济增长的带动效应基本相同，但中部的直接带动效应较弱。
2、政策建议
（1）保持房地产业平稳发展，防止区域房地产投资的过度下滑对国民经济产生下行冲击。区域房地产投资不仅直接影响房地产关联产业的发展、固定资产投资的增速、资金市场供给以及经济增长，而且对经济增长产生显著的间接影响。因此，在宏观经济处于新常态的背景下，保持房地产业的适度发展，有利于创造一个稳定的宏观经济环境，有利于稳定发挥投资要素对经济增长的贡献。
（2）实施区域差异化的房地产投资策略。东部房地产投资的转型升级，有利于经济基本面逐步退出对房地产的过度依赖。中部房地产投资对经济增长的直接带动效应较弱，因而，需要将投资更多地转移到其他产业领域，以促进区域经济增长。由于西部房地产投资缺少资金供给的支持，因此，在资金供应有限的条件下，应适度开发房地产业，以保证其他行业发展的资金需求。
（3）区域房地产调控从需求侧转向供给侧，以提高调控效果。近年来，我国房地产市场经历了大范围的多轮房地产调控，尽管实施了差异化的区域限购、限贷等需求管理政策，但始终未能达到预想的调控效果，而是落入“限购限贷”与“放松限购限贷”的循环圈。可将这种以需求管理为主的调控转向房地产供给侧管理，即：在规范房地产有序开发的同时，提高房地产供应的有效供给，将房屋的“空置”、“库存”转化为人们当前的居住与商用需求，进而使区域房地产调控跳出“循环圈”，达到预期的调控效果。
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关键词：固定资产投资 形势 展望 问题 对策
一、2012年上海固定资产投资运行情况
（一）投资者信心指数企稳，全市固定资产投资小幅增长
2012年上海固定资产投资者信心指数为114.58点，比2011年小幅回落0.26点，呈现低位运行但逐步企稳的态势（见图1）。全年完成固定资产投资5254.38亿元，比上年同期增长3.7%。从投资主体的经济类型看，国有经济投资1855.24亿元，同比下降1.1%；非国有经济投资3399.14亿元，增长6.5%。非国有经济投资中，私营经济、股份制经济和外商投资保持增长势头，集体经济、联营经济、港澳台投资和其他经济呈下降态势。
图1 2005-2012年上海固定资产投资者信心指数
（二）宏观调控政策对房地产单位的投资意向有所抑制，但对全市投资增长影响不大
2012年开展的投资意向调查主要对全市各种登记注册类型的企业、事业和行政单位共1427家进行的计划总投资（或实际需要总投资）500万元及500万元以上的固定资产投资项目，包括建设和改造投资、房地产开发投资及其他固定资产投资进行调查。
调查结果显示，六成以上的调查单位认为宏观政策保证了上海固定资产投资的稳定增长。分行业看，宏观政策对房地产业投资的抑制作用比较明显，44%的房地产业单位认为上年的宏观政策影响了本单位的投资（见表1）。
（三）投资项目资金到位情况总体较为理想，国有经济投资资金到位情况略好于民间投资
调查结果显示，九成以上的调查单位2012年固定资产投资项目到位资金大于或等于当年的实际投资额，该比重较2011年调查结果提高0.8个百分点；8.5%的调查单位小于当年投资额，比重下降 0.8个百分点。从投资主体看，国有经济投资资金到位情况略好于民间投资，89.5%的国有经济调查单位的投资项目资金到位情况良好，比民间投资调查单位高3.8个百分点。其中，资金到位金额大于实际投资额的国有经济投资单位占5%，和实际投资额相等的占84.5%，小于实际投资额的占10.5%；资金到位金额大于实际投资额的民间投资调查单位占5.4%，和实际投资额相等的占80.3%，小于实际投资额的占14.3%（见图2）。
（四）投资项目进展顺利，大项目进展更显优势
85%的调查单位2012年固定资产投资项目进展顺利：1.2%的调查单位投资项目进展超前于预定计划，与2011年调查结果持平；83.8%的项目进展与计划基本一致，比上年提高3.9个百分点；15%的项目进展滞后于预定计划，下降3.9个百分点。从项目规模看，大项目投资进展更显优势，86.1%的投资额在5亿元及以上的调查单位投资进展顺利，比2011年提高6.4个百分点；13.9%的项目进展滞后于计划，下降6.4个百分点。
二、2013年上海固定资产投资趋势预测
（一）投资环境总体较为平稳
从调查情况看，上海投资环境总体趋稳。43.7%的调查单位认为2013年的投资环境和2012年基本相同，这一比例比上次调查提高2.3个百分点。其中，投资项目规模大的调查单位对2013年投资环境的预期更为乐观 （见表2）。
（二）2013年投资总量基本持平
从规模看，2013年投资总量将基本保持2012年的规模。上海围绕现代化城市基础设施建设的“硬投资”虽然进入一个相对的低谷期，但在产业升级、城乡一体化建设和教育文化医疗等民生问题上还存在很大的“软投资”空间。在2012年发生固定资产投资行为的599家调查单位中，表示2013年将会继续保持或者增加固定资产投资规模的单位有396家，占66.1%。在2012年未发生固定资产投资的828家调查单位中，表示2013年将增加投资的单位有126家，占15.2%。其中当年投资规模较大的调查单位对下一年度投资保持较高的投资意愿。2012年预计投资完成5亿元及以上的调查单位有79家，其中72.2%的单位2013年将保持或者增加投资。这些投资量的有效释放对2013年固定资产投资规模的形成是有力的支撑。因此，初步判断2013年上海的投资总量将基本保持2012年的规模。
从增速看，2013年投资增速可能出现回落。根据调查单位对2013年本单位固定资产投资量的预期，我们分别依据乐观估计（预期增长最多、下降最少的估计）、中间估计（增长和下降均折中的估计）和保守估计（预期增长最少、下降最多的估计）对2013年上海固定资产投资增速做出预测：乐观估计2013年上海固定资产投资比2012年增长6.7%，中间估计下降0.2%，保守估计下降7%。据此综合判断，2013年上海固定资产投资增速可能会出现小幅回落。
三、2012年上海固定资产投资中呈现的问题
（一）大型城市基础设施投资项目融资难度有所上升
2012年，调查单位固定资产投资的建设资金融资紧张情况总体有所缓解。认为投资项目的融资难度比上年度提高的调查单位占22%，比2011年调查结果下降12个百分点；认为基本不变的占68.6%，提高8.3个百分点；认为下降的占9.4%，提高3.7个百分点。但是投资规模在5亿元及以上的调查单位中，认为融资难度提高的占31.6%，远远高于平均水平（见图3）。在这些投资规模大的调查单位中，除了受房价调控政策影响较大的房地产单位外，还涉及到部分承担城市基础设施建设的单位。
（二）投资项目的预期效益有所下降
2012年以来，上海工业生产增速较低，房价增长明显放缓。受此影响，众多调查单位对2012年本单位固定资产投资项目效益预期出现一定下滑。认为固定资产投资项目回报率在10%以上的单位数明显回落，回报率在0-10%的单位数有所增加。本次调查中，项目投资回报率在20%以上的调查单位占5.3%，这一比例比2011年下降1.4个百分点；投资回报率在10%-20%的占26%，下降3个百分点；回报率在0-10%的占35.1%，提高2.1个百分点。其中，工业和房地产业调查单位中，认为项目投资年回报率在10%以上的比重分别为36.8%和30.8%，比2011年下降6.8个和3个百分点；投资回报率在0-10%的比重分别为34%和35%，提高3.7个和0.6个百分点。
（三）民间资本投资意愿减弱
调查发现，民间投资具有进展快、回报率高的特点，但同时也存在投资相对谨慎的情况。调查结果显示，90.2%的民间投资调查单位投资项目进展顺利，比国有经济投资高11.3个百分点；36.6%的民间投资项目投资回报率在10%以上，比国有经济投资高13.6个百分点。但是比较调查单位2011年、2012年和2013年的投资总额可以发现，民间资本投资意愿明显弱于国有资本投资。15.2%的民间投资2012年投资总额比上年度有所增加，比国有经济投资低18.2个百分点；14.7%的民间资本预计2013年投资将比2012年有所增加，比国有经济投资低15.9个百分点。
（四）跨行业投资意向谨慎
考虑到发展定位局限、缺少资金和融资困难、投资风险过大等原因，调查单位对于跨行业的投资一直保持着谨慎的态度。在1427家调查单位中，明确表示愿意跨行业进行固定资产投资的单位有28家，仅占调查单位的2%；而明确表示肯定不会跨行业投资的单位有1267家，占88.8%。在表示肯定会跨行业投资的调查单位中，投资行业虽然依然较为集中在房地产开发，但是公用设施、新一代信息技术、节能环保、新能源、教育、科研和综合技术服务等领域投资也渐渐有所涉足。比较往年的调查可以发现，跨行业的投资选择范围已经有所扩大。投资项目前景看好、与自身行业的相关性高、投资回报高和投资风险小是调查单位选择这些行业进行投资的最主要原因。不过电力建设、生物医药制造、石油化工及精细化工制造等领域的投资依然无人问津。
四、关于改善投资环境优化投资结构的四点建议
（一）引导投资结构转型，稳步推动产业升级
“创新驱动、转型发展”是上海经济发展的主线。要加快发展现代服务业，形成以现代服务业为主的第三产业。在投资建设领域，2012年上海第三产业固定资产投资完成3949.04亿元，比上年同期增长5.1%，占全部固定资产投资的75.2%。其中，房地产业投资占到第三产业投资的六成以上，投资2404.53亿元，增长5.9%；交通运输、仓储和邮政业投资510.57亿元，下降18.3%，占12.9%；信息传输、软件和信息技术服务业投资121.34亿元，增长44.3%，占3.1%；金融业投资49.15亿元，增长1.1倍，占1.2%；租赁和商务服务业投资151.73亿元，增长1.8倍，占3.8%。为稳步推动产业升级，要合理引导第三产业投资进行结构调整，减少对房地产业的依赖，优化产业结构，储备和启动如迪斯尼乐园和虹桥商务区等项目作为新的“增长点”；健全重大项目协调推进机制，争取落地一批总部机构、研发中心、运营中心和银行二总部等功能性项目。
（二）努力提升工业能级，稳定传统优势工业的投资规模，加大对战略性新兴产业的培育
2012年，上海工业投资1292.61亿元，比上年同期增长1.1%，占全社会固定资产投资的24.6%。其中，电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业和生物医药制造业等六个重点工业投资740.35亿元，同比增长4.8%，占工业投资的57.3%。六个重点工业行业占据工业投资的半壁江山，不仅形成了完整的制造业基础，而且也培养了大量的技术、管理和技能方面的人才。应充分发挥这些优势，加大更新改造的投入，稳步推动传统优势工业的投资规模。同时重点培育节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业，落实好《上海市战略性新兴产业发展“十二五”规划》，在财政、税收和金融信贷上提供多方面的扶持。战略性新兴产业在技术突破的基础上，通过示范项目运营推广产业化应用，形成大规模的生产和对上下游产业装备的带动，逐步成为投资结构转型的新亮点。
（三）关注民间资本的投资环境，尤其关注中小民营企业的发展
近年来，上海民间投资增长较快，占全市投资比重也不断提升。2012年，民间投资1890.28亿元，比上年同期增长13.2%，占全社会投资的36%，比重同比提高3.1个百分点。但是，从项目涉及领域看，民间投资项目仍局限于房地产开发和传统工业领域，平均投资规模和全市投资项目相比也明显偏小。从调查情况看，民间投资融资难度相对困难，投资也相对谨慎。为继续改善民间资本的投资环境，关注中小民营企业的发展，要充分调动社会资金，引导民间资本更多投入重点发展行业，拓宽民间资本的融资渠道，开展多种融资担保，支持中小企业早期发展，重视中小企业技术创新能力，建设综合性公共平台，突破行业壁垒，为中小企业提供免费或者低成本的信息服务。
