时间：2023-07-02 09:22:22
序论：在您撰写房地产风险防范时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
1、房地产业属于基础性产业。一方面房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料；另一方面房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。
2、房地产业是先导性产业。房地产是社会生产和再生产，以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。
3、房地产业具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是主要经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用。
房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
1、推动城市开发，促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化中心，加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开发的先导，又改变着城市面貌，完善城市功能。
2、带动相关产业发展，促进经济增长。如前所述，房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点，通过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经济的产业体系中，直接和间接与房地产相关的达50多个行业。据初步测算，房地产业的产值每增加一个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5～2个百分点。
3、增加财政收入，为现代化建设积累资金。房地产业发展的另一个重要作用是，为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发，一方面可以提供大量税金、土地使用权出让费和利润等，直接增加财政收入，为城市现代化建设积累资金；另一方面房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展，间接地创造税收和利润，房地产业通过各种渠道提供的税费，已成为国家和地区财政收入的重要组成部分。
二、房地产营销风险类型分析
虽然房地产在国民经济中占有极其重要的作用，但房地产投资及营销过程中存在着复杂的不确定性因素。由于房地产投资数额巨大、投资回收周期较长、变现能力差，房地产开发商面临的风险种类繁多。有些风险对地产市场的所有项目都会产生影响，如国家政治经济政策的变化、银行利率的调整等；有些风险则只对某个或某几个项目产生影响，如企业经营管理状况、房地产商品持有期的长短等；有些风险是房地产投资者可以控制的，而有些风险则是无法回避和消除的。
根据风险来源，将房地产营销风险划分为内部操控风险及外部环境风险两大类。
内部操控风险主要包括以下几个方面：从产品来上自身产品设计、质量是否能够达到和满足业主需求；品牌的认知程度及对客户的吸引；售后服务链的完善。从企业来说包括内控的制度的健全及完善；企业的控制力强弱；预见性及决策性是否正确。
由于内部风险主要是由于企业自身的建设及发展尚不完善，管理水平不到位引起的，因此只要做好内控建设，提高全员素质，利用管理手段可以得到稳步提升。因此，不再详加论述，下面主要探讨对影响房地产企业最大的外部环境风险。
外部环境风险较多主要包括市场风险、政策风险、资金风险三大主要类型，结合笔者所在的房地产企业对这三种风险做简要概述。
1、市场风险。市场风险是指市场中各类不确定因素所产生的风险，如建筑材料涨价、土地价格涨跌，例如我公司在东丽区华明镇2007年购买两块地皮，其中一块地建设时时逢奥运会年，国家特别强调节能减排、治理污染及交通，造成建筑材料及人工费大幅涨价，开发成本大幅增加，而原房屋定价已经亏损，如果仍按原定价格销售，则将造成较大亏损，而土地出让协议又规定房屋价格，造成销售困难。另一块地皮，购买时楼面地价5，500元/平方米，算上开发成本，销售价格应在1万元/平方米左右，但附近北京首创所开发的别墅项目，开盘价仅为9，600元/平方米，可想如果我公司继续建设成为成片高层销售将非常困难。
2、政策风险。房地产商品更多地受到国家或地方政府政策和法令的限制。房地产市场是一个不完全竞争市场，并非完全市场化。不同的国家和地区对房地产的发展存在程度不同的干涉和限制。2011年来，央行连续六次提升存款准备金率，并且紧缩银根，严格控制房地产企业贷款，以到达调解房价的目的，对房地产企业造成了严重的影响。我公司从下半年开始，贷款进展极其缓慢，原定贷款计划仅仅完成1/2，造成工程款都停止支付。
3、竞争对手风险。我公司在天津地区属于较大企业，但是与万科、恒大、富力，这些地产大鳄以及华润、招商、远洋这些企业地产相比，无论在企业能力还是品牌战略上均有较大的差距。
例如，公司在南开区宜宾道开发一片商品房，不远处万科开发假日风情项目，虽万科楼盘价格高于我公司开发楼盘，但万科凭借其品牌优势及口碑，销售情况非常好，而我公司楼盘销售情况较差。
三、风险防范措施
1、提高自身抗风险能力。中国有句古话，“修身养性平天下”，意思是一个人先把自己的身心锻炼好，再谈治理天下，首先经营好自己的企业是提高自身抗风险能力的重中之重，加强自身建设，完善各项制度，推行标准化、制度化、信息化，使得企业每一个决策，每一步前行，并不是凭空想象，而是经过一系列的调查、研究、分析后的结果。
2、调整产品结构，合理价格定位。面对日益严峻的融资形式及市场风险，我公司的做法是调整产品结构，转移开发重点，合理定价，多种渠道保证现金流。
华明项目2块地，第一块地如果我公司直接开盘销售，销售情况将不容乐观，我公司西侧相同楼盘，早于我公司半年开始销售，至今售房率不到50%。为此，我公司前期阶段积极与各区房管局及企事业联系，希望能够整体买卖，结果27栋楼有8栋楼作为回迁房卖给河东建委，由于华明镇毗邻空港，因此公司联系空港几家单位，对剩余楼盘进行了整体销售，虽然销售价格较低，但由于整体销售，资金回笼较快，节省了大量银行贷款利息，解决了困扰公司2年的负担；另一块地由高层调整规划设计，变更为别墅项目，使得销售价格能够得到一定的提升。
虽然目前国家调控房屋价格，但国家鼓励限价房及保障房建设，因此我公司将开发重点向“两限”房转移，以规避政策风险，特别是今年下半年，在西青区开盘的限价房项目一开盘即售罄，缓解了我公司的整体资金压力。
关键词：房地产投资；风险；防范；管理
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02
房地产业作为一个有高额附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置、调节社会消费结构、发展城市建设、为国家财政提供稳定的收入、解决就业、引进外资等方面都起到了重要作用。房地产业是一个典型的高投入、高风险行业。在房地产投资中对风险的估计、分析正确否将直接影响到房地产投资项目的成功与否。因此，分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上进行有效的风险防范和管理，对保证房地产投资收益，减少或避免不必要的风险损失具有重要的作用。
一、房地产投资风险及其特征
房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获取产业利润的一种经济行为。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。
房地产投资风险的特征主要体现在以下几个方面：
第一，风险的不可预知性。房地产投资风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。如：国家政策的变化；战争的爆发；自然环境的变化等等。在投资项目初期，很难将这些风险估计进去。
第二，房地产的不可移动性。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
第三，房地产开发项目的高投入性。房地产开发项目的基础设施建设投入、房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费等投资额巨大，一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。
第四，房地产投资周期的长久性。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。
第五，房地产项目投资的专业管理依赖性。专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动，可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中，需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理；另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理，则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险。
第六，房地产投资活动的相关性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资风险之所在。
二、房地产投资风险的主要类型
传统上，房地产投资风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只影响单项房地产价格变化。
1.投资系统性风险
第一，政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。
第二，利率风险。当前房地产投资的资金 60% 主要来自银行贷款，所以，银行利率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。
第三，通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从 2007 年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。
第四，供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的局面。
第五，自然风险。自然风险是指由于自然因素(如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等)的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。
2.非投资系统风险
第一，经营风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。
【关键词】房地产抵押贷款 贷款额度 风险评估体系 风险防范
房地产抵押贷款面临的风险
房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。
日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①
抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。
抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。
抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②
房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。
除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。
房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。
房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。
金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。
房地产抵押贷款的风险防范
完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。
对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。
完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。
总 结
在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳定。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制。只有在房地产抵押登记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产抵押贷款中的风险。（作者单位：西南石油大学文法学院）
注释
①符启林：《房地产法》，法律出版社，2009年。
②关永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防范”，《山西大学学报》，2009年6月。
③刑建：“浅谈商业银行住房贷款的风险防范”，《商情》，2008年6月。
关键词：房地产；抵押贷款担保；信用；风险防范
在我国房地产业的发展过程中，房地产的抵押贷款担保是一项比较主要的保障，其主要分为政府担保体系和社会担保体系两类。本文简要阐述了房地产抵押贷款担保的运营与组织模式，并主要对加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施进行了分析，提出了相应的参考意见。
一、房地产抵押贷款担保机构的运营与组织模式
1.政府抵押贷款担保基金
在我国，房地产领域是和其它产业领域联系最紧密的，同时它和政府管理也存在着密切关联，房地产交易往往涉及到很大的资金流，并且承担着较高的风险，因此需要政府建立房地产抵押贷款担保机构。
2.房地产产权担保机构
当前我国的房地产交易通过登记来完成，比较容易出现房地产的抵押贷款与产权登记两个环节相脱轨的情况，要想避免因房地产产权的有效性，造成一定程度的抵押贷款担保风险，需要成立房地产产权的担保机构。该机构可以设立专用账户来监控贷款人的行为，还可以实现现金的三方存管模式，不仅操作流程相对便捷，还避免了金融风险及房地产出售方的商业信用风险。
3.社会私营担保公司
虽然政府提供一定的房地产抵押贷款担保服务，但能够享受的人还很少，迫切需要一些非政府担保模式的贷款，还需要建立社会抵押贷款担保机构来作为补充，其结构的设置可以运用合伙投资模式。可以运行的业务如房地产的融资业务、置业担保业务等。
4.房地产产业附属担保公司
当以上三种抵押贷款担保机构发展不健全的时候，房地产的开发商经常运用变相的抵押担保，当开发商为房地产购置者提供担保的同时，也肩负着一定程度的金融风险。并且这种担保模式也违背了我国担保法的有关明文规定，并没从本质上减轻房地产产业承担的金融风险。由此，急需建立房地产产业附属担保公司，该类公司与开发商完全分离开来，避免了同一抵押物被抵押两次的现象出现。
2000年建设部与人民银行联合了《住房置业担保管理试行办法》，对全国各地建立房屋置业担保公司的要求做出了具体的规定，在一定程度上有效地促进了房屋置业担保工作的有序发展和管理。
二、加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施
1.科学评估担保物价值
如果抵押贷款没有依照规定期限进行偿还，房地产抵押贷款的担保物，要符合其债务的价值，并满足房地产所有人的权益。如果抵押物价值没有达到贷款负债额的价值时，就出现了房地产的抵押贷款担保风险，房地产的负债额就变成了用来做抵押物品的实际价值。如果抵押物品的实际价值超出房地产负债面额时，其超出的价值就是所有人的权益，此时的债务额和账面额相等。以上所述，抵押物品的实际价值成为相关担保机构的首要风险根源。而被抵押物品的实际价值往往是由其市场价值所决定的，当市场信息有效并且没有其他不正常因素干扰时，抵押物所形成的最终估价，即为购买方与出售方彼此达成意愿的价格。
2.建立长期风险防范战略
房地产抵押贷款需要很长的完成周期以及大量的投资金额，因此，房地产抵押贷款担保风险，相对于其余的担保类型来说也具有很长的期限。在漫长的担保期限中，当出现收入水平的变化、就业形式的变化以及房地产价格的变化时，房地产抵押贷款担保风险也会相应的增加，很容易出现贷款违约等情况。在面临这种危机情况时，如果只是临时将担保费率提升是没有太大作用的，所以一定要建立长期的贷款担保战略。我们可以采用担保多样化的手段，可以实行跨地域的抵押贷款担保模式，将地域间的分布趋于合理化，并且让房地产价值比率和多种贷款共同混合经营，将担保价值的高比率和低比率相搭配，维持一定的组合模式。
3.建立有效反担保抵押机制
担保行为通常是担保人所担负的义务行为，但很可能因为债务人的因素，当担保人履行其义务行为之后，一定要将担保人在履行其义务时造成的财产损失完成追索。因此可以进行反担保抵押，规定房地产抵押借款人将抵押物品以外的资产，实现对担保人的反担保。通过施行这种方式，能够将房地产抵押贷款担保物整体价值提高，还增进了贷款担保的信用度，使房地产抵押贷款担保风险得到明显降低。
4.建立再保险与资本金制度
要将房地产抵押贷款担保风险得以有效控制，政府相关的监察部门需要对担保机构做出资本金充足率的严格规定。经实践表明，在确保抵押担保行业正常运营中，有可能出现再保险的情况，如某担保公司贷款业务中的部分金额由其他行业公司所提供。
5.完善法律担保制度
当前我国的房地产抵押贷款担保的法律制度不够完善，要想切实的规避贷款担保风险，仅仅依靠各种方式和策略是不够的，还需要有相关的法律制度作为保障。要加强房地产抵押贷款担保的立法，形成健全的法律体系，并完善抵押物的处理制度。当出现危机情况时，可以让银行进行自行处置，让资产评估所对相关的房地产抵押物做价值评估，让银行有充足的权利来处置违约人的抵押物品，无需经过违约人同意。还要积极探索合理科学的抵押物处理方式，除了拍卖、折价等形式，还可以通过债权人和抵押人相互协商，采取置换等方式，目前我国已经成立了许多置换公司，并进行此类纠纷的快速处理。
三、结论
当前形势下，我国的房地产抵押贷款面临的风险中，对担保风险的防范还有待提高，我国房地产抵押贷款的担保机制还不完善，还需要健全相应的法律保障制度。尽管当前国内很多城市已经建立了房地产抵押贷款担保机构，但房地产担保产业的发展依然不成熟，还存在着一定的风险问题。因此，需要不断加强我国房地产担保体系的构建，让房地产业的运作风险不断降低。
参考文献：
[1]吴志宇.个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析[J].淮北煤炭师范学院学报（哲学社会科学版）.2010（04）
[2]李伟，常克.关于加强个人住房不良贷款管理的思考[J].统计与管理.2011（04）
【关键词】房地产抵押贷款贷款额度风险评估体系风险防范
房地产抵押贷款面临的风险
房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。
日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①
抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。
抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。
抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②
房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。
除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。
房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。
房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。
金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。
房地产抵押贷款的风险防范
完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。
对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。
完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。
［关键词］房地产企业;财务风险;内控体制
1房地产企业财务风险的特点
金融风险的特征在房地产机构的发展中尤为明显，尤其是在以下几点:第一，不确定性。房地产公司有广泛的金融活动，在此期间它们在不断变化，影响因素多种多样，包括自然风险或国家政策的调整。即使知道财务风险会发生并提前也做了预防，它们也不可避免地会偏离预期目标，因此财产的财务风险是不确定的;第二，客观性。财务风险在房地产项目是存在的，并没有完全消失，客观性也大并存在于所有环节;第三，很难避免出现财务风险。可以使用适当的手段和方法预测和评估房地产中介的金融风险。然而，由于房地产研究与开发涉及与外部环境的许多联系和变化，因此金融风险被量化，使得识别金融风险变得更加困难。
2导致房地产管理风险发生的因素
2.1成本控制的能力不够
在项目开发过程中，由于劳动量随着手续烦琐而增大，成本控制不足以造成财务管理风险。目前，在我国房地产开发中，成本控制能力很差，例如，房地产审计过程不够全面，成本控制管理体系能力不够强大，这将对房地产成本的控制产生重大影响，在实际操作过程中，如果成本超出预算太多，将会严重影响企业后期的正常发展，同时还会影响企业在市场上的竞争力。
2.2财务管理环境过于复杂
在国内所有房地产公司的财务管理中，财务管理的财务风险极其复杂，财务关系不足可能导致财务关系内部混乱。这要求决策者比较和分析养老金风险和支付计划。现有公司的财务风险的出现通常是财务人员误判财务管理环境的结果。
2.3管理人员的风险意识不强
财务管理在房地产开发和管理中发挥着重要作用，因此，要不断提高管理的整体质量和提高管理技能。随着中国目前房地产市场的发展，财务经理对风险的认识不足。同时，由于科学技术的不断创新，缺乏技术和管理知识，有关部门对行政过程没有给予足够的重视，管理过程的质量要求严格制约了房地产企业不能满足进一步发展，企业需要制定科学合理的规章制度。
3有效防控房地产企业财务风险的举措
3.1构建完善的风险管理防范体系
提高风险防范和责任意识是房地产机构的必要条件:首先，必须分析目标风险因素同时要得到机构负责人的认可和支持，并持续预防和控制责任团队的风险意识。在组织运营期间根据过去的风险事件和相关数据，并由专业分析系统和技术检查识别来创建的不同类型的财务信息数据。公司以当前数据作为参考建立风险预警系统，即利用公司的日常业务活动，不断丰富和完善系统指标编制，一旦检测到指标偏离正常范围值，又可以在第一时间检测到隐藏的风险，及时将这些潜在的风险向主要部门负责人发出预警，及时切换有效的方案解决风险。此外，有必要从机构的不同部门广泛提出建议，制定基准并改进岗位中的风险预警系统，并允许机构的所有员工认识到风险防控不只是财务管理的主要工作，也可以延伸到其他部门，充分实现所有人员的积极配合，增强控制财务风险的独立性和积极性，加强部门间的沟通与合作，提高房地产企业的财务风险控制水平。
3.2增强财务管理人员的文化素养
财务人员的文化素养在目前房地产行业还远远不够，严重影响房地产业的健康发展，影响金融工作的进步。因此，要全面提高财务人员的文化素质。首先，财务管理人员都能够有强力的预防风险意识，同时要为金融专业人士提供良好的教育;其次，要加大对财务相关人员的培训，使财务人员具有先进的管理知识;再次，要注重发展财务技能，积极掌握财务发展，不断提高员工财务管理素质;最后，房地产公司要有风险防控意识，正确地研究金融知识，确保把房地产机构的财务风险降到最低，以房地产机构的发展作为基础，为房地产机构有更好的发展过程，必须做出正确的发展决策。
3.3强化资金管理，整合企业资源
在开展金融活动时，房地产企业应调整资金管理完善支持体系，是有效保证企业资金有效运转的一项重要措施。整合公司资源，综合规划和提供内部数据。根据评估结果寻求商业银行的信贷支持，评估企业的偿付能力，为发展公司的金融活动提供充足的财务保障。在目前的实践中，规范其日常工作的财务行为，主要依赖于金融体系来实现不同类型金融行为。作为财务人员，应及时建立更完整的金融标准体系，同时还能够充分阐明房地产行业的整体特征。根据这一前提，财务管理系统必须能够涵盖原材料的购买、土地使用权和转让、商品房销售等关键环节，以确保从源头上控制公司的资金。此外，房地产公司还必须努力学习经验，并全面介绍该地区以外现有机构的先进经验，根据上述的现实变化，房地产机构才能拥有开发和销售更好房地产的好处。
3.4项目实施环节中的风险评估与预测
房地产公司全面的风险评估和分析必须在项目启动前进行，这样可以有效降低项目开发过程中的财务风险，而且是每个环节都可以得到控制。在实施步骤方面，首先考察项目实施的外部环境，如区域经济结构中的宏观经济波动和行业市场前景，将历史数据与风险预测的数据相结合，将实施计划和相应的投资包含在性质报告中。其次，在施工过程中，以相关专业知识为参考，合理的控制是将项目实施过程中可能出现的风险因素排除掉。最后，销售额，投资回报都是以房地产市场的需求有所估值。总之，如果金融风险能被房地产公司完全控制，有能力从各方面评估潜在的风险因素，实现房地产企业的经济利益最大化。
3.5优化企业资本结构，降低负债率
以现在为界限，房地产市场的整体环境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此较高比例的公司债务将都由房地产公司来承担。可以看出，预防和控制金融风险的重点必须是改善当前的资本结构，降低负债率，面对现有复杂的市场环境，房地产机构必须积极了解资金的来源，债务的压力与收益回报之间的利害关系，并根据市场规则确定资产和合理负债的比例，定义组织的发展目标应阐明组织的战略方向和外部环境的变化，避免无利可图的投资并评估组织的风险承受能力，并明确地识别资产和负债的比例，这样才能使企业有好的效益利润。
关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
