时间：2023-06-30 15:46:48
序论：在您撰写企业经营风险分析时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：资产结构；企业经营风险；分析
一、资产结构不均衡的风险
经营风险是指在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和成本增加。对于固定资产和无形资产占资产总额比例很高的企业选择退出竞争的策略需要付出高昂的机会成本。这类企业只好选择继续参与竞争，结果往往是承担了巨大的经营风险，却只能获得微不足道的回报。
二、中石化简介
中国石油化工股份有限公司是由中国石油化工集团公司于2000年2月25日独家发起成立了中国石油化工股份有限公司。是中国最大的石油产品和主要石化产品生产商和供应商,也是中国第二大原油生产商。
三、资产结构分析
可以看出，固定资产在总资产中所占比例最高，其次是存货。2016年货币资金在资产中所占比例有所上升，由4.75%上升至9.51%，增长幅度较大。应收账款所占比例有所减少，存货在总资产中所占比重略有增长，从2015年的10.08%上升至2016年的10.44%。固定资产所占比重虽有所减少，但所占总资产的比重仍然是最大的，2015年固定资产所占比重为50.76%，2016年为46.08%。无形资产在总资产中的占比略有增加，由5.62%增加至5.67%。下面我们再来比较一下中石油的资产结构。中石油也是固定资产在总资产中所占比例最高，其次是存货。但中石油的这几项资产所占总资产的比重均比中石化的要低。其固定资产2015年占比28.47%，2016年有所降低，占27.99%。中石油的存货占比有所增长，由5.3%增长至6.13%。中石油的货币资金占比也有所增加，但增幅不大，从2015年的3.08%增至4.11%。同中石化一样，2016年中石油的应收账款金额也有所减少，且其所占总资产的比例也有所减少，从2.18%降至1.97%。2016年中石油的无形资产所占比重几乎没有变动，仅增长了0.01%，由2.97%变为2.98%。
四、基于资产结构的经营风险分析
通过与中石油相比，我们可以得知，中石化的固定资产和无形资产占资产总额的比例过大，这两者合起来超过了企业总资产的50%。而中石油的资产结构就比中石化合理的多。这就说明中石化的退出壁垒很高，那么中石化将只好选择继续参与竞争，这会使企业承担巨大的经营风险。中石化的应收账款和存货占总资产的比重也均比中石油高。这也说明中石化的经营风险较高。应收账款的大量存在影响了企业资金的流入，延迟了资金流入时间，影响了企业的财务实际能力。因此，企业需要对应收账款进行积极的管理，减少因应收账款产生的风险，降低企业的经营风险。中石化的存货较多，影响存货周转速度，而存货周转速度直接影响到企业资金周转效率，加大企业经营风险。一个企业的资产结构是否合理对经营风险的影响很大。中石化公司应适当减少固定资产投资，降低退出壁垒。还应加强应收账款管理，降低坏账风险。中石化还要加强存货管理意识，建立健存货内部控制制度，减少资金占用，降低经营风险。
作者:苏雅楠 单位:河北大学管理学院
参考文献：
一、电信企业风险分析
电信企业的外部风险主要包括经济风险、自然风险和政策风险。一个国家的经济发展水平决定了人们的通信消费能力，因此电信运营公司的发展与国家的宏观经济走势息息相关。例如从美国自1976年以来GDP增长和电信业收入增长的走势看，两者的关系是较为密切的，尤其是在历次经济低点电信收入的增长都出现了明显的下降，两者趋势基本保持一致，表现了较强的相关性。自然灾害等风险是电信企业经营过程中难以避免的风险因素。比如 2006 年末我国台湾南部海域发生强烈地震，中国电信和网通的多条海底通信光缆均受到地震影响，发生不同程度的通信中断。公共环境和政府管制政策的变化也是电信运营企业发展中不可忽视的重要因素。如三大运营商重组之前的固网运营商由于监管政策的限制，不能经营移动业务，随着重组的完成三家运营商都成为全业务运营商，市场因政策而发生了剧变。特别是近期运营商之间开始试点携号转网，市场竞争将更为激烈。
电信企业的内部风险主要包括战略风险、财务风险、投资风险和人力资源风险。一个企业要想可持续发展，必须要有一个正确的愿景和使命，进而建立正确的战略目标。而在实现战略目标的过程中，财务风险的把握是至关重要的。无论是在资本运营，还是在会计核算、税收筹划、经营管理等项活动中，财务风险是电信企业面对市场竞争，提升企业核心价值所必需面临的挑战。由于电信业是一个要求高投入的产业，网络的全程全网特性，对建网投资需求很高，因此必须慎重考虑在投资规划和项目评估中出现的风险。同时电信行业属于高科技行业，对高技术高素质人才的需求也很大。
二、电信企业风险评价
用因子分析法来计算和分析电信企业的主要经营风险，以求客观评价同类企业的综合抗风险能力。因子分析法最早是由心理学家Chaules Spearman在1940年提出的，它的基本思想是将实测的多个指标，用少数几个潜在的指标（因子）组合来表示，并显示它们之间相互关系的一种科学的多元统计分析方法。
以某省电信公司为例建立了风险因子评价体系，该省下设12个地市分公司，为了客观、准确地分析和评价这12个分公司的综合风险情况，根据电信企业的行业特征和所处的内外部环境，按照前文所述的电信企业内外部风险分析，选取可量化的并且是电信企业内部经营绩效考核通用的主要风险评价指标44个作为基本支撑指标因子，同时按照指标的属性再将这44个因子归集为六大类：经济环境类指标（含6项指标因子）、竞争环境类指标（含3项指标因子）、企业规模类指标（含9项指标因子）、企业效益类指标（含8项指标因子）、企业管理类指标（含8项指标因子）、企业可持续发展类指标（含10项指标因子）（详见表1）。
采用因子分析法，通过对原始变量的标准化处理和数学变换，构建原始指标体系矩阵，并将原始数据值进行标准化变换，计算出综合得分值。综合得分经济意义是：如果某个企业的综合得分为正，则意味着该企业的水平在所有样本的平均水平之上。如果综合得分越高，则该样本企业具有的优势越明显；得分为负则表明该样本在平均水平以下；得分接近0分，则样本属于中等水平。
因子分析法消除了指标间的相关影响，通过消除数值本身差异造成的不可比性，保证了评价的质量。由于其数据处理全过程的电算化和软件化，可以方便地得出客观的评价结果。以下是该省12个地市分公司的综合风险得分并排序（详见表2）。
从各分公司风险综合得分看：分公司1综合得分第一，全省最高，抗击风险的综合能力最强；分公司5综合得分第十二，全省最低，抗击风险能力最弱。由于分公司1的企业规模类指标和竞争环境类指标在全省排名第一，说明电信企业规模效益的特征依然是抗击风险的主要动因；分公司5虽然所处的地域经济环境发展较快，但由于内部管理失控，企业效益低下，导致其抗击风险的能力最弱；分公司9虽然企业规模很小，并且当地的经济发展水平较低，竞争环境也不理想，但该公司善于低成本高效运营，企业效益取得了骄人业绩，从而也增强了企业抗击风险的能力。
通过这种综合风险评价，可以比较客观地诊断出电信企业在运营管理中存在的问题，促进相关单位有效纠偏，同时这也可以作为省级公司对地市分公司年度经营绩效考核的一项重要内容。例如表2显示分公司5主要是企业内部管理混乱，财务管理失控，成本费用严重超支，导致企业效益低下。因此根据综合风险评价结果，省级公司可以有针对性地对地市分公司进行资源的有效配置和人员管控，以此提升企业的精细化管理水平和风险防范能力。
三、电信企业风险应对策略
在市场经济社会中，风险与生俱来。电信企业通过追寻风险、承担风险，才得以生存和发展。企业的健康发展就是在增长、风险与效益之间找到一个最佳的平衡点，有效地管理和化解风险，不仅可以避免风险带来的损失，还可能带来机会和收益。过去电信企业规模扩张的速度很快，大投入、大建设时期忽略了风险管理，随着电信行业竞争格局的变化，各个运营商在经历多年高速发展之后，增速开始回落，进入新的转折期，如何保持效益和实现可持续发展已成为当前需要重点关注和研究的问题。
第一，电信企业应根据自身条件和风险偏好、风险承受度，选择风险承担、规避、转移、转换、对冲、补偿、控制等适合的风险管理总体策略。在决策时能够考虑到更全面的风险，要适应“三个转变”，即在发展阶段上，要适应由快速增长向平稳增长的转变；在发展模式上，要实现从外延式增长向外延与内涵相结合的增长方式的转变；在管理方式上，要做好从粗放式管理向精细化管理的转变。例如表2中的分公司8，虽然内部管理比较规范，但由于企业规模小，风险承受度本身较弱，在当地经济快速增长的情况下，不敢冒险去拼抢市场，选择过于保守的发展策略导致企业市场份额更加萎缩。
第二，风险管理不仅仅是要“合规”，更重要的是通过构建一个高效的风险管理体系，实现企业的“增值”。要契合当前公司的发展战略和业务重点，更加关注关键业务和关键环节的风险把控，通过调整、合并、修改等方式优化各业务流程，针对薄弱环节，查找管理漏洞，提出管理建议，保持竞争优势。例如表2中的分公司11，企业规模和效益都属于中等水平，但通过企业内部的精细化管理和高效的风险管控手段，实现了低成本高效运营。同时切合当地经济的发展环境，勇于开拓新领域，勇于承担风险，赢得了市场竞争的优势。
第三，电信企业内部业务流程繁杂，对风险信息的收集、检查、评估和优化等工作必须借助高智能化的风险管控系统。因此，一方面电信企业要加强企业信息化建设，提升风险管控手段；另一方面要培养高素质的风险管理队伍，建立优秀的企业风险管理文化。
参考文献：
［1］彭英：《电信运营管理》，人民邮电出版社2009年版。
［2］COSO ：《公司风险管理-整合框架》，东北财经大学出版社2008年版。
关键词：新常态；经营风险
一、我国经济新常态的主要特征
（一）从消费需求看，过去我国消费具有明显的模仿型排浪式特征，2014年模仿型排浪式消费阶段基本结束，个性化、多样化消费渐成主流，保证产品质量安全、通过创新供给激活需求的重要性显著上升，必须采取正确的消费政策，释放消费潜力，使消费继续在推动经济发展中发挥基础作用。
（二）从投资需求看，经历了30多年高强度大规模开发建设后，传统产业相对饱和，但基础设施互联互通和一些新技术、新产品、新业态、新商业模式的投资机会大量涌现，对创新投融资方式提出了新要求，必须善于把握投资方向，消除投资障碍，使投资继续对经济发展发挥关键作用。
（三）从生产能力和产业组织方式看，过去供给不足是长期困扰我们的一个主要矛盾，2014年传统产业供给能力大幅超出需求，产业结构必须优化升级，企业兼并重组、生产相对集中不可避免，新兴产业、服务业、小微企业作用更加凸显，生产小型化、智能化、专业化将成为产业组织新特征。
（四）从生产要素相对优势看，过去劳动力成本低是最大优势，引进技术和管理就能迅速变成生产力，2014年以后人口老龄化日趋发展，农业富余劳动力减少，要素的规模驱动力减弱，经济增长将更多依靠人力资本质量和技术进步，必须让创新成为驱动发展新引擎。
（五）从市场竞争特点看，过去主要是数量扩张和价格竞争，2014以后正逐步转向质量型、差异化为主的竞争，统一全国市场、提高资源配置效率是经济发展的内生性要求，必须深化改革开放，加快形成统一透明、有序规范的市场环境。
（六）从资源环境约束看，过去能源资源和生态环境空间相对较大，2014以后环境承载能力已经达到或接近上限，必须顺应人民群众对良好生态环境的期待，推动形成绿色低碳循环发展新方式。
（七）从经济风险积累和化解看，伴随着经济增速下调，各类隐性风险逐步显性化，风险总体可控，但化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间，必须标本兼治、对症下药，建立健全化解各类风险的体制机制。
（八）从资源配置模式和宏观调控方式看，全面刺激政策的边际效果明显递减，既要全面化解产能过剩，也要通过发挥市场机制作用探索未来产业发展方向，必须全面把握总供求关系新变化，科学进行宏观调控。
这些趋势性变化说明，我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展进入新常态，正从高速增长转向中高速增长，经济发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整，经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。
二、新常态下企业经营管理面临的风险因素分析
（一）自然环境的各种变化作用于企业的是水灾、火灾、地震、台风等引起非常性的破坏，既定的经营目标、财务目标无法实现等。
（二）企业的社会经济环境包括经济体制、经济政策、经济周期、同行业竞争、通货膨胀、市场季节性变化以及国家法律法规的调整和变动等等。社会主义市场经济体制下企业成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的独立的经济组织，为了在竞争中求得生存和发展，企业就必须面向市场，独立决策，这样就会增加企业在经营管理中的风险。当国家经济政策发生变化时，往往会对企业的筹资、投资及其他经营管理活动产生极大影响；当市场经济繁荣和衰退交替出现周期性变化，会使企业的现金流入量和现金流出量不断地变化，给企业筹资、投资管理带来诸多困难，增大企业的经营风险；通货的膨胀必然出现社会商品物价全面上涨，造成生产成本的大幅上升，或商品销售的困难；同时通货膨胀往往也会引起企业会计信息失真，造成企业经营者的决策失误，给企业带来巨大的经营风险。
（三）法律环境的变化也是诱发企业经营风险的一个重要方面，改革开放使我国的法律法规建设取得了巨大进步，依法治国的思想深入人心，但要建成一套完善的法规制度，仍需要有一个逐渐完善的过程，因此，现阶段已有的法律法规，就有可能需要在一定时期内进行必要的调整和修订，这种调整、修订的不确定性将对经营者的理财活动产生重大影响。同时，由于法律不完善、执法观念差，也会使企业承受乱摊派、乱收费等不应有的社会负担，增加了企业经营成本，降低了盈利水平。
（四）企业内部的管理体制不健全，经营机制的不完善同样会产生企业的经营风险，如企业经营者由于专业知识差，业务水平低，缺乏应有的管理能力，或者调查研究不够，掌握信息不充分等，同样会造成决策失误、管理混乱，使企业遭受巨大的经济损失。此外，企业对经营风险的认识程度不足，防范手段不力等，也会使经营风险发生或加大。经营者在哪些情况下需要规避风险，是企业必须做出的重要决策，否则承受或规避不当又会引起新的更大风险。
关键词：房地产；经营风险；管理措施
引言：随着我国经济的全面发展，各行业都出现了新的增长，其中房地产行业的进步显得尤为明显。房地产经营风险是房地产企业首先关注的问题，这主要是因为房地产企业是高风险行业，虽然高收益，但也有着高风险。房地产企业如果无法做好企业经营风险的管理，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展，因此房地产企业经营风险的分析与管理便成为了房地产企业经营管理中的重点。
一、房地产企业的经营风险分析
（一）房地产项目选择阶段面临的经营风险。房地产企业进行地产项目的选择是房地产企业进行项目开发过程中具有不确定性最强、风险最大的阶段，如果房地产企业项目选择出现问题，那么将会造成很严重的后果：企业资金链断裂、企业无法获得预期利润甚至亏本；房地产项目区位选择出现问题，房屋最后出售出现困难等。因此，企业在项目选择确定前，进行周密的项目可行性研究，出具可行性研究报告，通过详细了解投资项目所处区位环境，预估房地产未来售卖能力；通过对公司现有资金状况及未来可能的融资渠道及融资金额，科学合理预测资金流入流出，防止出现资金链断裂；通过现有企业财务会计数据预估企业在该项目的财务杠杆等数据，预判投资该项目存在的收益等。例如，HD房地产开发公司试图打造HS市最大的商业购物休闲中心，该项目选址在人流量大，地段成熟的老城区，但是项目开盘后2个月内，原租户都退租关门。后分析原因：该地段虽然人流量大，且地段成熟，但是该地区主要居住人群消费水平较低，没有较强的购买力。该处房地产的开发最终失败，对企业造成了巨大的财务压力，投资几乎完全没有收回。
（二）房地产项目建设阶段面临的经营风险。房地产项目选址确定后，经过繁杂的前期准备工作，便进入了房地产项目的建设施工阶段。此时，房地产企业仍然面临着较大的经营风险，如资金链条断裂风险；原材料采购质量不合格风险；工程质量把关不严风险；工程进度停滞不前风险等等。
（三）房地产项目租售阶段面临的经营风险。当房地产企业的项目建设完工后，经过验收交付即进入房地产项目的租售阶段。在房地产租售阶段，房地产企业仍然存在着一定的经营风险。此时，房地产商的目的是实现房地产的商品转化，尽快收回投资获得企业利润。如果已经建造完工的房地产项目因为各种原因而无法租售，则会导致企业完成的房地产项目中的房产积压，造成企业资金周转困难，出现财务危机。此时，市场对房地产项目的影响极大，如果市场上需求者持续处于观望态度，则房地产企业将面临很大的资金风险，如果贸然降价将带来巨大的财务损失，但如果持价待售，企业的财务压力也将越来越大，很容易造成企业资金链断裂。
二、房地产企业经营风险的管理措施
（一）房地产项目选择阶段的经营风险管理。（1）注重对房地产所处外部环境进行分析了解。随着市场经济的不断发展，房地产企业与外部环境的联系也越来越紧密，企业的经营环境也会从多方面影响企业的发展。房地产企业在进行项目选择前，需要完整把握房地产企业所处的外部环境，减小投资失败的风险。企业管理者需要将企业作为一个开放的系统，将内部环境和外部环境结合起来，制定适合本企业持续有效发展的目标及方式，针对每一个项目均应认真进行可行性研究，出具可行性报告，适应外部环境的变化，提高房地产项目投资成功率。（2）运用变通的开发组合理论。俗语“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，企业在进行经营投资时也需要注意这样一个开发组合理论。房地产企业在进行项目投资时，可通过选择处于不同区位、不同开发类型、不同租售组合的项目来降低企业面临的风险，达到分散风险、提高企业经济收益的目的，防止因为某类项目的失败造成企业无法继续经营的情况出现。房地产企业的管理者在综合考察多个投资项目时，可最终选择符合本企业基本生产条件，但是与其他在建项目共性较弱的项目进行投资。
（二）房地产项目建设阶段的经营风险管理。（1）聘请具有良好资质及信誉的监理公司及专业人士对项目质量进行监管，确保资金顺畅。对于房地产企业而言，其主要进行的就是房地产的建设开发，而对于这种事关民众人身安全的商品，民众也比较关注其安全性。因此房地产企业如果想要获得长久的发展，需要在进行开发时需严格把控房产质量。同时，由于房地产项目的开发建设具有极强的专业性和实践性，因此需要聘请专业的、有资质的工程监理对项目进行监管，减小项目发生质量问题的概率。同时公司财务必须按资金预算筹集和使用资金，严格按照监理公司等专业部门核定的产值支付工程进度款，严格按合同及资金预算支付各项款项，防止资金链断裂。（2）根据市场行情与销售状况决定开发进度与销售策略。鉴于目前房地产市场的持续低迷与国家宏观政策导向，各地的房地产市场都出现了价量齐跌的普遍状况。虽然目前大多数地区取消了“限贷”等相关政策，国家也对首套房的优惠政策做出了调整，但大多数购房者还处于观望心态。因此，对于房地产企业而言，必须根据本地市场行情，作出合适的开发进度决策与合理的销售策略判断。如当前情况下，对于项目的进度可以考虑稳健性，确保交房即可，用不着提前或赶工期，增大资金支出，占用大量资金，同时保证足够的销售费用预算，加大对销售广告费效比的考核，但必须考虑投入与产出比例，总体提高企业利润。
（三）房地产项目租售阶段的经营风险管理。（1）选择业务管理水平较高的物业公司。对于现代购房或者租房者而言，考虑的不仅仅是房屋面积、房屋版型等硬性条件，还会认真考虑物业管理水平等软条件。一个优秀的房地产项目只有配备了高质量的物业管理，才算是完整的成熟的房地产项目。而同时，良好的物业管理能力也会提高房产的竞争力，增大对于该房产项目的需求。当外部环境对房地产项目的租售并不有利时，房地产项目的内部条件优化将明显促进企业租售实现，提高企业资金周转速度、减小企业财务压力，增强企业内部控制能力，同时也会促进企业的形象提升，在同行业竞争中保持优势地位。（2）加强销售控制，减少坏账损失。由于房地产项目的租售是资金回笼阶段，此时如果出现久欠房款或租金的情况，将会大大增加企业的财务风险。对于房地产企业而言，需要加强销售控制，减少坏账的出现概率，防止出现财务恶化等状况。因此，对于房地产企业而言，需要严格把控购房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金数额及租金缴纳期限。当购房者财务信用情况较差时，需要考虑提高其首付款额度，不能只盲目考虑销售，如果后期按揭办不下来将会导致长期未达账项。因此，只有通过合理有效的销售控制管理，才能将企业面临的经营风险降低到最小。
结论：近些年来我国房地产业保持着发展的态势，同时房地产业的发展事关国计民生。房地产业实质上属于典型的资本密集型产业，企业在投资房产项目时需要占用较大规模的资金，同时由于项目建设周期较长，因此资金周转期也较长，如何有效把握房地产企业的经营风险便成为了房地产业日常经营管理中的重要环节。房地产业经营风险大小将直接影响到企业未来的生存及发展。房地产企业经营风险的分析现已经成为房地产企业减小风险、制定发展目标的重要举措。因此，为确保房地产企业可以在激烈的市场竞争中占有优势地位，必须首先分析各项目经营风险及采取必要的应对措施。
参考文献：
一、资产结构不均衡的风险
经营风险是指在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和成本增加。
对于固定资产和无形资产占资产总额比例很高的企业选择退出竞争的策略需要付出高昂的机会成本。这类企业只好选择继续参与竞争，结果往往是承担了巨大的经营风险，却只能获得微不足道的回报。
二、中石化简介
中国石油化工股份有限公司是由中国石油化工集团公司于2000年2月25日??家发起成立了中国石油化工股份有限公司。是中国最大的石油产品和主要石化产品生产商和供应商，也是中国第二大原油生产商。
三、资产结构分析
可以看出，固定资产在总资产中所占比例最高，其次是存货。2016年货币资金在资产中所占比例有所上升，由4.75%上升至9.51%，增长幅度较大。应收账款所占比例有所减少，存货在总资产中所占比重略有增长，从2015年的10.08%上升至2016年的10.44%。固定资产所占比重虽有所减少，但所占总资产的比重仍然是最大的，2015年固定资产所占比重为50.76%，2016年为46.08%。无形资产在总资产中的占比略有增加，由5.62%增加至5.67%。
下面我们再来比较一下中石油的资产结构。
中石油也是固定资产在总资产中所占比例最高，其次是存货。但中石油的这几项资产所占总资产的比重均比中石化的要低。其固定资产2015年占比28.47%，2016年有所降低，占27.99%。中石油的存货占比有所增长，由5.3%增长至6.13%。中石油的货币资金占比也有所增加，但增幅不大，从2015年的3.08%增至4.11%。同中石化一样，2016年中石油的应收账款金额也有所减少，且其所占总资产的比例也有所减少，从2.18%降至1.97%。2016年中石油的无形资产所占比重几乎没有变动，仅增长了0.01%，由2.97%变为2.98%。
四、基于资产结构的经营风险分析
通过与中石油相比，我们可以得知，中石化的固定资产和无形资产占资产总额的比例过大，这两者合起来超过了企业总资产的50%。而中石油的资产结构就比中石化合理的多。这就说明中石化的退出壁垒很高，那么中石化将只好选择继续参与竞争，这会使企业承担巨大的经营风险。
关键词：现金流量；房地产；管理；建议
中图分类号：F293.33 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16 文章编号：1672-3309（2013）08-35-02
房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。
一、现金在房地产开发各阶段的流动
根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。
二、现金流动的预警指标
当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类：
（一）现金流量结构分析
一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。
（二）获利能力分析
根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。
1、每股经营现金净额均值=经营现金净流量/股数。房地产整体行业的现金趋紧，上市公司中70%的经营现金都呈现“入不敷出”的状况。负值的经营现金流量更需要警惕在宏观政策调控下，很可能造成企业实现销售和资金回笼的困难加大，经营风险增加，现金流量继续恶化的恶性循环。
2、盈利现金比率=经营现金净流量/净利润。国外破产倒闭的企业中有80%多的企业是盈利情况不错的企业，例如美国W.T.Grant公司，破产有很大因素在于其净利润中存在大量未能实现现金的收入，最终破产清算。因此经营现金净流量与净利润的关系可以反映利润中为实现现金收入的情况，当然进一步分析中还要结合企业的折旧政策和存货变动情况。
（三）偿债能力分析
充分利用财务杠杆，负债经营是现代企业的一个重要特征。房地产企业资金投入数额大，杠杆效果显著，但是相应的财务风险也很高。
1、短期融资现金保障系数=货币资金/短期及一年到期借款。短期融资现金保障系数是最直接反应企业对偿还短期负债的能力。整个行业的保障能力较低，现金对短期负债的能力面临较大考验，特别需要警惕财务风险。
2、有效负债率=（总负债-预收账款）/总资产。剔除了预收账款后的负债，比较客观地反映了房地产企业的真实负债。从房地产整个行业来看，有效负债率保持在50%左右，随着房地产调控的深化，预计企业的融资需求将进一步增加。
三、房地产企业现金管理方式
企业现金管理战略，即是将资金预算与具体项目开发进度、企业的战略规划乃至企业生命周期营运发展相结合，寻求稳健的、低成本和可持续现金流动管理模式。当然，不同企业现金管理模式也是多样化的，笔者单独提出了以下几种模式，结合当前房地产宏观调控政策及行业市场环境，希望对现金流分析提供多方位参考。
（一）房地产企业现金资金池管理
对于房地产集团企业，为了提高资金的整体使用效益和减少闲置成本，对于旗下同区域或跨区域的项目公司的资金进行统一调配，实现资金集中管理。常用的模式包括设立内部结算中心或具有独立法人资格的财务公司。采用集团资金池管理模式，一方面加强了集团的预算管理，提高了闲置资金使用效率，另一方面集团内部关联方交易能够减少操作成本，降低融资成本。然而，由于集团资金池管理，也容易出现对项目公司顾此失彼，照顾局部忽略集体利益，更因为关联交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部监管的审查或税务局的质疑。因此，在分析房地产集团企业的现金管理模式下，建议应该从集团层面项目安排及资金统筹等方面着手；集团公司是否建立规范的内控管理和风险防范体系，若一家项目公司不能履行还款义务，集团资金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，还应该防范潜在税务风险及内部操作风险。
（二）房地产企业生命周期与多元化的融资渠道管理
根据中国指数研究院《2012中国房地产百强企业研究报告》显示，百强房地产企业2010年及2011年资产负债率均值分别为70.9%和71.8%，有息负债率分别为48.9%和48.1%。对于这种大的房地产企业，融资比例都将近50%，更别说相对小些的房地产企业，融资需求更为尤胜，投资资金高达80%来自外部融资也不足为奇。因此，多元化的融资渠道是房地产企业突破现金困局，解决流动性问题的一大法宝。
在分析房地产企业融资模式时，可以借鉴对房地产企业生命周期发展的不同时期、不同条件下融资渠道的组合选择。比如下面展示的是融资与生命周期相结合的一种模式，力求企业经营稳定和风险可控的现金流运作：萌芽期，现金流量表现高流出，融资渠道一般是自由资金、风险投资与股权投资组合形式，现金管理主要为资本的原始积累与投资风险相结合；成长期，现金流量以流出为主，现金流入逐渐增加，融资渠道一般来自金融机构信贷，现金管理主要为解决企业快速发展的资金需求；成熟期，现金流量以流入为主，现金流出逐渐减少，融资渠道一般可来自非银机构信贷，现金管理主要充分发挥杠杆作用和寻求新的投资；衰退期，现金维持流入，并逐步收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业，现金管理以资金撤回管理或在寻找新项目投入。将现金管理、融资需求与企业生命周期相结合，更准确判断企业未来偿债能力，较全面分析企业经营发展规划和风险承受能力。
（三）房地产业务模式管理
由于房地产项目的现金投资大、项目前期大量支出、到中后期才有回报的特点，使得这种现金流的大起大落无疑给房地产企业的财务造成了极大的风险。而房地产企业可以通过多种业态的组合、开发项目错配等方式来平衡现金流管理。比如万达为代表的“租赁并举+自营”的商业地产模式，通过销售保证短期业绩，持有部分商业收租物业增值来保证取得长期回报，赢得稳定现金流，并且项目物业综合体化的特征，以“购物中心+住宅+酒店+写字楼+公寓”等业态组合，更能够提升企业的品牌价值，代表性的还有华润“万象城”、中粮置业“大悦城”、上海亿丰“亿丰时代广场”等。
除了对物业业态的组合，还可以推动产业链的组合。房地产一般2-3年的开发周期，资金占用成本较高，通过投资具有稳定现金流的业务，使得房地产企业负值现金流的风险大大降低。2001年后，新世界业务重组：基建、物业开发都是投资回报期长、利润高、资金投入大的行业；服务管理（设施管理、交通运输及金融保险）提供了稳定利润和现金流入；收纳的港口管理及新世界百货也带来了稳定的现金流。
综上，关于房地产企业的现金流量分析是个庞大的管理体系，肯定的是现金流在房地产乃至所有行业都占有重要地位。本文从对房地产行业现金流量表介绍，房地产开发现金流量流动介绍，现金流量预警指标的分析和房地产现金管理模式浅析，希望能够使读者在业务分析的过程中多一份参考。
参考文献：
[1]王惠娟.浅谈现金池在房地产行业的应用[J].中国集体经济，2011，（30）.
[2]祝桂芳.基于现金流量的我国房地产上市公司财务风险的预警研究[D].广州：广东工业大学，2011.
[3]谢家泉.房地产上市公司财务综合评价研究[J].山东经济，2009，（03）.
一、集中与归核：过度收缩与集聚的风险
以资源能力为本位的战略取向强调要以企业资源与能力为基础来进行业务选择，抵制外部市场机会的诱惑。显然，这种战略取向首先强调的是企业经营的集中化与归核化，即企业使其资源与能力集中于主营业务(或核心业务)，以图增强主业竞争优势。但经营的过度集中化与归核化会引致企业经营规模的过度收缩与业务的过度集聚，进而一方面会导致规模不经济与范围不经济，另一方面还会因专业化程度过高而引致市场风险。
(一)过度收缩与集聚引致规模不经济与范围不经济
企业经营规模与经营范围的过度扩张会引致规模不经济与范围不经济。同样，企业经营规模与经营范围的过度收缩与集聚也会引致规模不经济与范围不经济。这与规模经济和范围经济的特点及规律有关，即规模经济与范围经济总是在一定的限度内才是有效的，企业经营的规模与范围过大或过小都可能因落于规模经济与范围经济的有效范围之外而变成规模不经济或范围不经济(如图1所示)。
对于规模经济与范围经济，虽然仍存在着不同前提下的不同认识，但我们可以从企业的成本变动与企业经营的规模或范围变动之间的联系来考察规模经济与范围经济问题。对于规模经济问题而言，在一定的技术状况和价格水平下，一方面，若企业经营规模扩大与企业平均成本降低的方向是一致的，则可以认定规模扩大的经济性(E-conomies of Scale)，如果方向相反，则表示规模扩大的不经济性(Diseconomies of Scale)；另一方面，若企业经营规模缩小与企业平均成本降低的方向一致，则可认定规模收缩的经济性，如果方向相反，则表示规模收缩的不经济性。范围经济的性质虽然与规模经济的性质有所不同，但二者运动的规律却基本相似，即一方面，若企业经营范围的扩大(增加业务数量)与企业平均成本降低的方向一致，则可认定经营范围扩大的经济性(Economies of Scope)，如果方向相反，则表示经营范围扩大的不经济(Diseconomies of Scope)；另一方面，若企业经营范围的收缩与企业平均成本降低的方向一致，则可认定经营范围收缩的经济性，如果方向相反，则表示经营范围收缩的不经济性。
企业经营规模、经营范围及其变动与企业平均成本及其变动之间的关联性可由图1得到反映：S1与S2之间的曲线部分表示企业最合理的经营规模或经营范围；当企业经营的规模或范围向右越过S2点后，企业平均成本将随着企业经营规模或经营范围的扩大而上升，显示企业经营规模或经营范围及其扩大的不经济性(反过来说，这一区间却同时显示出企业经营规模或经营范围缩小的经济性。因为在这一区间，企业的平均成本随着企业经营规模或经营范围的收缩而降低)；当企业经营的规模或范围向左越过S1点后，企业平均成本将随着企业经营规模或经营范围的收缩而上升，显示企业经营规模或经营范围及其收缩的不经济性(反过来说，这一区间却同时显示出企业经营规模或经营范围扩大的经济性。因为在这一区间，企业平均成本随着企业经营规模或经营范围的扩大而降低)。
图1清楚地显示出，企业唯有住合理的规模或范围内从事经营活动，才是经济的，才能充分发挥企业资源与能力的潜力和效率，最大限度地创造价值。反之，企业经营过度扩张或过度收缩，都会引致经营的规模不经济性或范围不经济性：过度扩张因超越企业资源能力的限度而引致“巨人综合征”与“无根经营”；过度收缩则因无法有效利用和充分发挥企业资源与能力的潜力而引致低效率。
(二)业务的过度集聚引致市场风险
1、过度专业化的市场规模风险
由于企业的专业化经营从市场条件而言只能依赖于单一业务市场，其能够扩张到什么程度，首先取决于市场的容纳能力，即市场规模。某一业务市场的成长总是为从事该业务专业化经营的企业提供最基本的市场环境条件，某一业务市场的萎缩也总是对从事该业务专业化经营的企业扩张产生逆向的影响，而专业化经营企业生产能力的扩张速度如果超越其市场规模扩张的速度，企业扩张的势头则难以为继。
总体而言，某一时期每一种业务市场总存在着一个规模上限问题。因此，从事专业化经营的企业，都要受到这个市场规模上限的约束。从从事某一业务的专业化经营企业多元存在的现实而言，市场规模上限的存在使得专业化经营的企业所受到的市场规模的约束进一步强化，面临的竞争压力进一步增大。如果某一业务市场发生萎缩性逆转，对于从事这一专业化经营的企业而言，其所面临的问题并不是继续在原来的专业化领域进行扩张的问题，而是退出的问题和用新的专业化经营替代旧的专业化经营的问题。
2、过度专业化的市场周期风险与竞争风险
企业专业化经营的市场周期风险是由市场波动引起的。市场波动对于企业专业化经营的影响在于，整体市场的波动和专业化经营企业所处的局部市场的波动相互联系又相互独立，整体市场周期长短的不确定性与局部市场的不确定性之间的相互作用，进一步放大了企业专业化经营的不确定性，由此相对增加了企业专业化经营的风险。
企业专业化经营的市场竞争风险，是由专业化经营的企业与该市场上竞争对手竞争结局的不确定性引起的。专业化经营的企业与竞争对手在竞争中的扩张及在扩张中的竞争过程中，因竞争对手之间相对实力的强弱及竞争手段、策略与技巧等方面的差异而导致竞争结局的不确定性。竞争愈激烈，则这种不确定性就愈强，专业化经营的风险也就愈大。
二、忽视环境：过度拘泥于内部资源与能力的风险
资源能力本位战略取向的另一个显著特点就是十分重视企业资源与能力的积累与提升，以此构建与增强企业竞争优势。但过度拘泥于内部资源能力又会使企业忽视甚至漠视市场环境及其变化，从而引致风险。这主要表现在如下几个方面：
(一)市场的变化会销蚀企业资源与能力的价值
资源与能力的价值唯有在提供能满足市场与社会需要的产品与服务时，才体现出来。因此，若相关的市场或社会需要消失或发生了转移，则企业原有的相关资源与能力就会贬值，甚至一文不值，从而给企业造成损失。
湘潭电化集团公司是一家生产电池原料“无汞二氧化锰”的股份制企业，年销售收入超亿元，市场遍布美国、英国、德国、加拿大、日本及东南亚地区。1995年以前，公司的产品是“有汞二氧化锰”，公司领
导层提出，为了强化“有汞二氧化锰”的核心技术，不惜巨资，调集大量人力、物力致力于该型产品的优化改进，曾一度使该产品在国内同行业中处于绝对优势地位。由于公司忽视市场变化和对其他产品与技术开发的重视，1995年以后，公司陷入了困境。原因是，国际上提高了该型产品的标准，要求生产环保型的“无汞二氧化锰”，使电化集团苦心经营十多年的“核心能力”变得一文不值。公司不得不抛弃“有汞二氧化锰”的全套技术和工艺设备，致力于“无汞二氧化锰”的研究，从而给公司造成了上千万元的损失。1998年以后，公司领导层吸取了上次的教训，不再刻意强调产品的绝对优势地位，而是紧紧盯住世界市场的变化，瞄准竞争对手，合理分配资源，针对不同的市场，寻求有区别的相对竞争力。这样一来，公司的视野更加开阔了，并且在很多系列产品上都有明显的相对竞争力，其收益总和，远远超过了只着力培养一二种核心产品所创造的利润。
(二)技术的变革会削弱企业资源与能力的优势
企业资源与能力的优势与价值还表现为相对于竞争对手的独特性与稀缺性(即多数竞争对手不具备)。但技术的变革会引致相关新资源与新能力的出现，从而造成对企业现有稀缺资源或能力的替代，使企业蒙受损失，甚至丧失竞争优势。这正如著名学者戴维・亨格等人(2002)所指出的：“新技术可以使企业核心能力过时。”而人类历史上的技术变革从来就未曾停止过，而且，也正是日新月异的技术变革推动着人类社会文明的不断进步。因此，思想巨匠马克思就曾指出：“现代工业从来不把某一生产过程的现存形式看成和当作最后的形式”。特别是20世纪90年代以来，科学技术的飞速发展以及超竞争(Hypereompetition)态势的形成与不断深化，更是使技术的革新呈现出突变性、跳跃式、革命性的特征。愈是处于高新科技产业(超竞争产业)中的强势企业，其环境的不确定性也愈高，技术与能力被替代的风险亦愈大，以致会如美国学者戴维・亨格等人(2002)所指出的：在计算机等超竞争产业中，企业必须愿意“自杀”自己的技术、能力与产品(即在被替代之前自己先通过创新或转移实现自我替代)，进而重新获得一种新的竞争优势。例如，在电子工业领域，数字技术取代模拟技术而成为电子工业领域的核心技术。日本企业在模拟技术上的领先地位，丝毫无助于它在数字领域中的竞争，反而可能会起阻碍作用。而这也正是导致日本企业竞争力在20世纪90年代以来出现衰退的重要原因之一。一个明显的证据是：对比日本企业和美国企业，我们不难发现，凡是那些技术发展产生了突变的领域，日本企业都已处于下风；而凡是那些未发生技术突变的领域，日本企业都依然保持着对美国企业的竞争优势。
(三)竞争者的模仿也会削弱企业资源与能力的优势
著名学者戴维・亨格等人(2002)明确提醒企业：“如果一个企业的独特能力给它在市场上带来竞争优势，则竞争者就会想尽办法模仿”。在一个竞争性环境中，相互模仿是一种普遍的现象，也是一种广为使用的竞争手段。尽管一些资源能力理论家(DiefieksandCool，1989；PrahadandHammer,1990；Barney,1991,1995,200¨认为，由于存在一系列模仿障碍(如模仿成本、隔离机制等等)，企业的关键资源或核心能力都具有难以模仿性或不可模仿性。但实际上，由于技术与能力客观存在的扩散性，竞争对手完全可以通过诸如“逆向工程(Re・verseEnzineefing)”等方法或手段进行模仿。而且，当今市场竞争的加剧、技术(特别是信息技术)的发展正在日益降低模仿的难度与成本。如日本在20世纪60年代至80年代中期赖以成功的一系列技术工艺及经营管理方法(如全面质量管理、适时制造、弹性生产、企业文化等等)，在80年代中后期被美国企业成功模仿后即迅速失去其竞争优势。
