时间：2023-06-27 15:56:18
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【关键词】 投资风险 策略 总体状况 趋势
1.1总体状况
近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。(1)经济风险降低,增加技术含量;(2)投资风险信号日趋丰富;(3)房地产投资风险地域性差异减小。
1.1.1存在问题
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。但是,在房地产发展过程中,也存在着很多投资风险问题。
1.1.2 原因分析
房地产投资,由于其商品的特殊性,存在着不同于其他投资类型的特点。房地产市场是一种资金量大、周转期长,且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响,故房地产投资具有以下特点:房地产的不可移动性和不良变现性;房地产投资金额高和投资回收期长;房地产投资不确定性因素多,风险大;房地产回报率高,收益高。
任何投资项目都存在着风险,即投资风险。房地产投资风险即是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:(1)高价买进的房地产,最终以较低的价格卖出;(2)尽管卖出价高于买入价,但是仍低于预期价格;(3)垫支与房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失。
1.2我国房地产发展趋势
我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
经济风险降低,增加技术含量房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。
房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上,随着我国房地产市场化深入,房地产开发将面临多元化的消费群体,它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力,能够及时掌握先进行业科技,同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求,及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为,特别是现阶段,部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。
同时,投资风险信号日趋丰富。目前,中国每月经济景气分析报告的推出,已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出,帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立,减少了房地产的私下交易,也提高了房地产市场信号的真实性、准确性,使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。
随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近,我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异,逐步实行全方便多层次开放政策,从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
2房地产投资风险的防范措施
在房地产投资活动中,投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。
2.1建立专门的风险管理部门
房地产投资风险管理机构的任务应该是紧紧围绕投资过程中对风险的管理,来实现投资利益最大化或风险最小化的目的一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。
2.2常见房地产投资风险的应对策略
2.2.1物价风险的应对策略
当项目的投资较大时,房地产投资企业可以通过发包的形式将项目的工程建设部分以招标的形式完全的发包给建筑工程承包商。当项目的工程投人不大时,并且企业有一定的经济实力和财务上的抗风险能力,可以采取风险自留的风险规避策略。
2.2.2利率风险的应对策略
如果在一定时期内,房地产投资收益不足以抵消贷款利息,房地产投资将会无利可图。投资者可以采取调整租金的方式将风险转嫁给消费者,或通过固定利率的抵押贷款将利率风险转嫁给银行。另外,在企业可动用的资源允许的范围内,还可以适当的调整项目融资的财务杠杆,以达到合理地承担风险。
2.2.3经营风险的应对策略
对于项目的经营风险主要可采用预防的风险规避策略,即采用工程法、教育法和程序法,这需要项目管理者具有一定的项目技术实力,项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度,保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。
关键词：房地产；投资风险；防范对策；风险控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产投资风险一般经历三个阶段，一是潜伏阶段；二是发生阶段；三是造成后果阶段，房地产投资风险防范与处理就是通过制定和实施各种风险防范与处理措施，在风险潜伏阶段，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以阻止风险损失的发生；在风险发生阶段，积极实施抢救与补救措施，将由风险导致的损失减少到最低限度；当风险损失发生后，即在造成后果阶段，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损失。
房地产投资风险防范与处理主要通过风险控制、风险非保险转移、风险保险转移、风险分散和风险自担五种方法来实现，这些方法往往不是单一使用，而是经常通过合理组合来达到以最小成本获得最大安全保障的目的。
一、房地产投资风险控制
房地产投资风险控制是指房地产开发商在房地产投资风险事件发生前、发生时及发生后，在风险识别与衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。根据房地产投资中奉贤事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，具体又分为风险回避、风险预防和风险抑制。
1．1房地产投资风险回避
房地产投资风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。就风险的一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段，是一种完全自足型的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产投资风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施，因为这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度，或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源，避免可能发生的潜在损失或不确定性，但其在房地产实际开发运作中应用也具有很大的局限性：
（1）风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义，而一般开发商不可能对房地产投资中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
（2）由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系，这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零，但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
（3）避免某种房地产投资风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上不合理。房地产投资中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险，如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
（4）房地产投资风险无处不在，有时避开某一种风险却又可能导致另外产生一种或几种新的风险，不同的开发方案还具有不同的风险，避不胜避。
虽然房地产投资风险回避具有上述种种局限性，从某种意义上讲是一种消极的房地产投资风险管理措施，不宜大量采用，但其在以下两种情况仍然不失为一种处置房地产投资风险的恰当方式，可使开发商受损的可能性为零：第一，某种特定房地产投资风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散；第二，应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外，在实施风险回避时，房地产开发商最好在开发项目的投资决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策，同时，还必须首先确定需要回避的风险范围，尽可能准确进行风险识别和衡量，并将其与其他风险处理方法进行优劣比较，这是运用房地产投资风险回避措施的前提。
在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：
（1）放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。
（2）改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。在前期、建设、租售和物业管理阶段，开发商可以通过拒绝采用某种建筑方案、结构类型或施工方法以及通过对融资方式、招标发包方式、合同类型、营销渠道和方式以及物业公司的选择，达到回避其中风险的目的。
1．2房地产投资风险预防
房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。
（1）在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
（2）在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位进行勘察、设计，并就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通，认可后方才进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的资格审查，并选择合适的合同形式签订工程承包合同。
（3）在工程建设阶段，开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和新工艺的应用，以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底，严格控制设计变更，做好现场施工日志并注意资料收集和保存，按时支付工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑成本；加强工程监理，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。
（4）在房地产租售阶段，开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修并消除火灾、事故隐患等。
1．3房地产投资风险抑制
房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，房地产开发商通过采取相应措施以减少风险损失发生范围或减轻损失程度。房地产投资风险抑制措施大体分两类：一是事前措施，即在房地产投资损失发生前为减少损失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某项房地产投资风险发生时产生的损失最小化。在损失发生前所采取的风险抑制措施，有时同时也会减少损失发生的可能性，起到风险预防作用；二是事后措施，即在某项房地产投资损失发生时或发生后为减少损失程度所采取的一系列措施，目的是阻止损失范围的扩大、减轻损失程度，并进行有效的恢复，防止开发工作中断。
在房地产投资实践中，开发商可采用一系列风险抑制措施将开发过程中的风险降到最低程度。
（1）针对开发中存在的风险，制定详尽而周密的风险管理计划，制定费用、进度和技术后备措施，建立有效的风险管理系统。
（2）进行设计和施工招投标，选择信誉良好、设计水平高的设计单位和报价合理、工期短的承包企业。
（3）充分考虑市场消费特点，建筑平面布局尽可能灵活，户型多样化，中高低档次齐全，适应各种消费需求。
（4）及时提供开工条件并按时支付工程预付款、进度款，按时并尽可能提前完成开发项目。
（5）通过多种合同形式，固定风险变量，减轻风险损失。例如：开发商与承包商签定固定总价合同减轻工程造价上升的风险以及与金融机构签定固定利率贷款减轻贷款利率上升的风险等。
（6）预租预售。通过对房地产项目的预租预售可以减缓工程完工后找不到承租者或购买力的风险以及租金和售价下降的风险等，同时也可以尽早实现资金的回笼，加速开发项目的建设。
二、房地产投资风险的非保险转移
房地产投资风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身投资风险发
生频率和损失程度的目的。房地产投资风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起投资风险及损失的某项开发活动；二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，它不是通过放弃、中止投资活动或采取积极预防的抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是容许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产投资风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产投资风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此而将投资风险本身消除或从总量上减少。
2．1房地产投资风险合同转移
房地产投资风险合同转移是指房地产开发商通过变更、修改、承诺、签定各种合同条款，将相关风险的财务负担和法律责任转移给其他经济单位承担。在房地产开发过程中，开发商常采用的转移风险的合同形式有建筑安装工程承包合同、商品房预租预售合同、房屋租赁合同和商品房出售合同等。
2．2房地产投资风险担保转移
担保，是指合同的当事人双方为了使合同能够得到全面按约履行，根据法律、行政法规的规定，经双方协商一致而采取的一种具有法律效力的保护措施，包括保证、抵押、质押、留置和定金五种。房地产投资风险担保转移是指房地产开发商为避免因对方违约而给自己造成损失，要求对方提供可靠的担保，将对方不履约可能给自己带来的风险转移给担保人，常用的主要有保证和定金两种方式。在房地产开发实践中，开发商对担保的应用必须强调审查担保人的主体资格、资信状况、经济实力、担保方式、担保范围以及担保期等，例如，《担保法》明确规定党政机关、学校和医院等不能作为担保主体提供担保，以避免因此给开发商带来的无谓风险。
三、房地产投资风险的保险转移
保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。保险具有风险转移与风险组合两种性质，被保险人通过交付一定的费用，以获得保险人可能造成的意外损失给予一定经济补偿的保证，从而将被保险人的风险转移给保险人，增强了被保险人自身抵御风险的能力。
保险合同是赔偿性质的合同，当被保险人发生保险责任范围内的损失时，保险人应按合同所规定的条件进行赔偿。保险人的赔偿金额是有一定限度的，主要有三种形式，一是以实际损失为限，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿；二是以保险金额为限，赔偿金额只能低于或等于保险金额；三是以可保权益（对一项财产具有的某种法律承认的权利和收益）为限，被保险人不能从赔偿得到额外的权益。通常，根据保险对象不同，保险分为财产保险、责任保险、人身保险和再保险四大类。
房地产投资风险保险转移是指房地产开发商通过运用保险方式转移房地产投资中的某些风险给保险人。目前我国涉及房地产开发商的险种不多，主要有建安工程保险、房地产开发责任保险和房地产投资保险。
四、房地产投资风险分散
房地产投资风险分散是指房地产开发商通过企业内部资产结构的调整，即通过投资组合及共同投资方式达到分散风险的目的。在长期的房地产投资实践活动中，人们发现保持单一的资产结构会导致风险的过于集中化，虽然单一资产结构常常可能会带来较高的收益，但其只要发生一次风险损失，就可能使多年积累的财富毁于一旦。
4．1房地产投资组合
房地产投资组合是指由不同类型的房地产、不同地区的房地产投资或混合使用所构成的投资组合。房地产商品从类型上可以分为住宅、商业建筑和工业厂房等，各自皆有其特有的本质，使得各类房地产投资的报酬率亦有不同的波动幅度和方向。另外，房地产投资的区位也会导致报酬率的差异，这是因为不同的区位，其社会经济环境不同，且各个地区的社会经济结构也是呈动态型的变化。因此，在房地产开发投资实践活动中，房地产开发商可以通过房地产开发投资的多元化，形成不同地域、不同开发类型，长、中、短期结合的开发资产结构，从而在风险和收益之间寻求一种最佳的、均衡的投资组合，即使某一方面发生风险损失，开发商都可以从其它方面的收益中得到补偿，即“东方不亮西边亮”，从而在一定程度上降低总体投资风险。
4．2房地产共同投资
共同投资也是一种积极的房地产投资风险分散手段。房地产共同投资是指投资主体的分散，即多个房地产开发商集合资本，共同进行一项房地产开发活动，其基本动机是通过利益共享，达到分散风险的目的。因此，为实现对风险的最有效管理、最大限度地控制风险、调动各方面的积极性和充分发挥各自优势，这就必须要保证各方面能够优势互补，充分利用各方面在资金、土地、技术、管理、社会、环境和政策等方面的优势，齐心协力，取得良好的投资效益。例如与原土地所有者合作，可以避免土地自然属性、使用属性不明确带来的风险，减少投资总额；与专业管理部门合作，可以充分利用他们的技术和管理优势；与外商合作，可以利用政策优势，获得免税、减税等优惠待遇。
五、房地产投资风险自担
房地产投资风险自担是指房地产投资中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。风险自担是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自担不同于风险控制、风险转移和风险分散措施，它不是在风险事件发生前采取措施以消除或降低风险的发生概率、受损范围和损失程度，也不是把风险转移、分散给别的经济单位，而是把风险留给自己承担，并在风险事故发生后处理其财务损失。同时，风险自担还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。例如，对于消费者购买力、消费偏好变化等预防不能，回避不得，且又无处转移的风险，房地产开发商只有作自担处理。风险自担分为两大类：一是消极的或非计划性的风险自担。对于某些风险，由于没有意识到其存在性和重要性而没有作处理风险准备时，或明知风险的存在却因疏忽、怠慢和低估了潜在风险的程度时，或有些风险过于微小时所产生的风险自担，都属于消极的或非计划性的风险自担，或称为被动性自担。在房地产开发实际运作中，开发商应尽可能将被动自担风险限制在尽可能小的范围内。二是积极的或计划性的风险自担。风险管理者在识别和衡量风险的基础上，对于存在且无可避免、其他方法又无法处理的风险，或自己承担风险比其他处理方法更经济合理，或风险损失不大且自己有能力承担的情况，都属于积极的或计划性的风险自担，也称为主动性自担。随着企业风险管理的发展与完善，主动自担风险必将在房地产企业风险管理中发挥更大的作用。在房地产投资过程中，计划性风险自担的具体措施有：风险损失摊入成本、风险自保、借款补偿风险损失和专属保险四种。
结语
随着国民经济的持续发展，我国房地产投资活动也日益高涨起来。在房地产投资企业在面对巨额利润诱惑的同时，也面临着巨大的投资风险。因此，在房地产投资中必须用科学的方法进行规避和处理，尽可能地降低风险。
参考文献：
[1]施建刚，黄清林.投资组合理论在房地产投资风险控制中的应用.同济大学学报:自然科学版.2005，33(11)
[关键词] 房地产投资 险 防范
自2001年北京申办奥运成功以来，房地产业一跃成为我国国民经济的主要支柱产业,各地房地产投资开发占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升至15%左右，特别是北京市的房地产投资在2004年高达58.27%。虽然在2008年住宅销售量有明显下降，但房地产投资依然保持强劲的态势，据统计，今年1月～6月，全国房地产投资为1.5万亿元，同比增长35.1%。但由于房地产投资形态具有投资金额巨大、回报率高、位置固定性、建设周期长等特点决定了房地产投资活动的不稳定性和高风险性，由此，房地产投资者必须认真地分析与研究其投资风险，探讨和采取有效的防范措施，这样才能获得预期的经济收益。
一、房地产投资主要风险类型研究
任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。传统上，其风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只针对单项房地产价格变化。
1.投资系统性风险
(1)政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。
(2)利率风险。当前房地产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。2004年以前我国执行的是较低的存贷利率，有效的配合了房地产的发展。但是随着房地产出售市场价格的飞速上升，我国开始执行从紧的货币政策，仅在2007年一年内就加息六次，一年期存贷款利率分别累计上调1.62个百分点和1.35个百分点，公积金贷款利率累计上调0.54个百分点，拉紧了房地产投资的资金链，加大了投资成本和风险。
(3)通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从2007年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。其主要原因之一是房地产投资项目过多，导致相关的材料如钢材、煤电等需求量大于供给，使其售价水平上涨，材料等售价水平的上涨又成为生产者要求工资上涨的理由，周而复始，形成成本推进性通货膨胀。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。
(4)供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的尴尬局面。
(5)自然风险。自然风险是指由于自然因素（如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等）的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。如今年5月份的四川汶川大地震，灾区房地产市场受到毁灭性破坏,虽然国家对灾区执行了从松的货币政策，提供大量的临时住所和住房补贴，但由于地震的影响在人们心理上产生的巨大负面影响，导致大量的房地产投资项目取消，已经在地震灾区所支付的房地产投资项目将面临着是否继续还贷、房屋如何维护和销售的难题。
2.非投资系统风险
(1)经营竞争风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900万平米开发量，大小楼盘过分密集，在2008年该区某大型楼盘打出打折、送精装修等促销手段，房价一度跌至2700元/平米，导致同区楼盘也纷纷相应降价，房价逼近开发商的投资成本，风险颇大。
(2)财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入资金，在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借入资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这支财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的可能性和风险。特别是在当前由于房价下滑，全国退房呼声高涨，造成购房者不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资方带来新风险。
(3)质量风险。在同地区同价位的房地产面前，项目的施工质量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标准，可能导致返工、加固、更改设计等技术处理，而且会拖延工期，加大资金投入。各大城市都有因为消防设施设计、施工不达标或施工质量不过关的“烂尾楼”出现。
二、房地产投资风险防范
1.投资系统风险的防范
(1)时刻关注政策导向，把握投资时机。我国房地产业起步较晚，市场不够完善，因此国家经常会出台一系列政策来引导其健康发展。房地产投资者在投资决策做出前，应主动与当地政府、金融机构、各级主管部门取得联系，及时了解国家各项财税政策和城市建设规划变动对房地产业可能产生的影响，及时调整投资策略，控制投资风险，提高投资效益。
(2)提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。利率风险主要来源于国家货币政策的变化，具有不可预见性。但国家的每次调整都是有迹可循的，如GDP指标的高涨都会引起国家金融机构的高度紧张，房地产投资者可以时刻关注这些指标系数，及早做出安排，同时为应付我国银行贷款利率的提高可能及预期，可以预先与银行等金融机构签订固定利率合同。
(3)有效控制供应链和销售渠道，规避通货膨胀风险。通货膨胀的主要表现在上游供应链中的材料价格的飞涨，如果和材料供应商和施工方在签署合同时，就对供应价格做出明确的限制或直接采用固定价格，则可以达到风险转移给供应商和施工方。同时在销售渠道中，加大宣传力度，采用预售预租等手段，将资金尽快回笼再投资出去，也可以抵消通货膨胀带来的成本增长。
(4)进行充分的市场调查，对供求变化做出良好的反应。可以委托咨询公司、房地产公司对房地产市场的供求状况进行调查和分析，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供给过旺和重复建设产生的风险。
(5)加强保险意识，规避自然风险。房地产保险不同于其他类型是以房屋及建筑物的安全为标的，能有效将地震、火灾等不可抗拒力带来的风险转移给保险公司，从而成为房地产投资者规避自然风险的主要途径。
2.非投资系统风险的防范
(1)重视竞争对手，有效防范经营竞争风险。在市场经济中，竞争无处不在，要防范经营竞争风险，应做到以下两点：一是清晰的认识到各竞争对手之间优缺点，找出投资项目的差别化和亮点；二是努力降低投资成本，加强管理绩效，逼退其他经营性竞争对手，获得或保持较好的市场占有率。
(2)优化投资组合，规避财务风险。房地产投资活动虽然是一个周期长、高风险高收益的活动，但是各个投资建设项目的风险程度、获利能力、资金需求量各有不同。投资者可以合理恰当的搭配各种不同投资类型的项目，计算整体收益与整体风险之间的相关性，尽可能缩短投资回收期，降低借入资金成本，规避财务风险。同时减少资金成本中借入资金的比例，吸引更多的投资者，分担风险。
(3)健全监管机制，保障房地产质量。房地产项目在房地产业中是待售商品，除了考虑优质投资地段选择、施工成本低廉外，还需要选好设计、施工、监理、材料供应商的质量。投资者在投资过程应明确各个环节和流程，并有相应的监管制度，如在材料招标过程中，应与信誉良好的供应商签定较长期的供应合同。在施工过程，利用质量和经济相挂钩的形式，签订责任状，对工期和施工质量及时监管，避免扯皮现象，保障投资项目的完成。
总之，房地产投资者应理性对待风险，对投资系统性风险应提高警戒和预测，对非投资系统性风险更应及时消除和规避，及时注意使用多种投资方式，分散风险，减少损失，达到建设投资利润最大化的目标。
参考文献：
[1]韩春民:建设单位在工程项目中的风险管理[J].建筑经济,2006(10)
[2]蒋先玲:房地产投资教程[M].北京:对外经济贸易大学出版社,2005
关键词：房地产投资；风险管理；对策
一、房地产投资的特点
1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性。
房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性，造成城市与城市之间、地区与地区之间，同一城市不同地段之间的差异性，因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。
2、房地产资金需求量大、来源渠道广
房地产投资资金需要量大，少则百万、多则几千万甚至上亿元，单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包，有些保障性建设项目由政府财政拨款。
3、开发经营周期长,变现能力差
房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现能力较差，房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险。
4、高风险与高回报
由于不确定性因素大，投资具有高风险性。由于房地产投资金额巨大，投资回收周期较长，投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面，投资回收期间会受很多不确定因素的影响，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。所以在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是决定投资与否的重要依据。
二、房地产投资风险管理的问题及原因分析
1、融资方式单一，自有资金比例低，房地产金融风险高
目前我国房地产融资主要依赖于金融机构的支持与配合。房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高，占到60%～70%，这部分资金来源于开发商直接向银行贷款和预购商品房抵押贷款。由于受房地产调控政策的影响，在银行逐渐压缩信贷的大环境下，各房地产开发企业试图通过其他渠道融资，利率风险高。
2、投资经营管理不规范，投资决策水平低
目前许多房地产企业习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题,而很少关注内部的管理问题，管理手段与水平相对落后，并且缺乏专业人才，尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才。在这样的房地产行业整体背景下，房地产企业投资极易产生较大的非理性。很多事实证明,我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策，由此造成投资决策水平低下，大量房地产企业出现盲目投资的趋势，而这种房地产企业投资决策的盲目性及非理性成为房地产投资失败的主要根源。
3、产生风险的因素较多
从产生风险的因素来看，房地产投资风险主要有政策风险、财务风险、利率风险、变现风险、意外事故风险等因素。其中尤以财务风险居高，财务风险因素主要有融资风险和购房者拖欠购房款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，直接影响到房地产投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险，这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
三、房地产投资风险管理的对策
房地产投资风险管理是企业通过风险预测、风险回避、风险分散 、风险控制等一系列活动来规避和防范风险，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障。
1、风险预测
由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
2、风险回避
在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对保险的处理房地产投资风险的方法，这种策略的一个不良后果是得到高额利润的机会相对减少了。但预期收益值随着风险的大小而增降是市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。
3、分散风险
不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力。 另外，开发商还可以采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。
4、风险控制
工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中,节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。因此,房地产开发商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。
5、风险自留
投资者预期某些风险不可避免时,可以自行设立风险基金,自行承担风险变现后的财务后果。通过风险的分析,明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式的优劣对比后,投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备。在房地产的开发建设中,可以在工程概预算时设置不可预见费用，在资产运营过程中,可建立意外损失基金。这将在一定程度上转移风险。
在房地产投资环境日益复杂，企业间竞争日益激烈，企业经营风险不断提高的大环境下，对企业的经营风险进行准确的辨别、分析、控制和防范，已成为房地产投资机构内部控制管理的重要内容之一。
参考文献：
[1]孙思忠,史伟利.关于房地产投资风险防范策略的探讨：集团经济研究,2007,(18).
【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【关键词】房地产；投资分析；风险防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1房地产投资过程风险分析
房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。
1.1 投资决策阶段的风险
房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。
1.1.1 政策风险
产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。
金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。
土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。
城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。
1.1.2 经济风险
市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。
开发时机风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。
1.2 土地获取阶段的风险
在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
1.3 项目建设阶段的风险
1.3.1 工期拖延风险
工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。
1.3.2 项目质量风险
质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。
1.3.3 开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。
1.4 经营管理阶段的风险
1.4.1 营销策划风险
在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
1.4.2 物业管理风险
房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。
2 房地产风险防范建议
2.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策
由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
2.2风险回避
在房地产投资过程中, 选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目, 这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法, 能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是, 得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。
2.3 采取有效措施转移风险
①投资者通过合同, 将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如, 可通过房地产开发建设合同转移风险。据《中国合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建设工程施工合同条件” 和“ 建筑工程施工合同协议条款“ 组成。在“ 协议条款” 中涉及许多具体的责任问题,合同双方可以充分利用它, 巧妙地转移风险损失责任。投资者可在协议条款中载明, 若承建方造成工期延误及其他损失时, 责任和费用由承建方承担。
②保险型转移即通过参加保险, 以小数额的保费为代价, 避免所承受的风险。在现实中, 一项房地产投资实质上是一项博弈活动。然而, 即使是一场公平的博弈, 投资者赢得这场博弈所获得益将小于输时所产生的痛苦, 因为从预期看, 尽管得益相等, 但从效用上看, 输时所产生的痛苦更严重。所以, 一些人往往是避免参与博弈, 甚至愿意支付一些费用以避免参加即使是公平的博弈。这就是购买保险的原因。不过, 不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以, 房地产投资风险的转移, 部分性地受到限定。
2.4运用投资组合巧妙减小风险
不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。
2.5健全监管机制，加强工程建设管理
工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。
2.6风险自留
风险自留, 系指投资者预期某些风险不可避免时, 自行设立基金, 自行承担风险变现后的财务后果。在实践中, 风险自留有主动与被动之分。主动自留是通过风险的分析, 明确风险的性质及其预期变现损失, 对多种预计方式之优劣明了之后, 投资都主动选择风险自留措施, 同时做好财务准备。被动自留风险恰好相反, 它是在风险变动带来损失之后, 被迫采取自身承担损失的风险的方法, 这往往是造成严惩的财务后果。
2.7 创新营销方法来控制风险
目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。
3.结束语
房地产投资的风险评价与房地产项目可行性研究之间有不可分割的关联性, 因为, 不管项目环境分析和财务分析的效果有多好, 对于风险的分析, 将直接决定着项目的投资意义。这就意味着风险分析在项目的决策、实施等阶段也占有极其重要的地位。
[参考文献]
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关键词：房地产业；地区经济；居民财富效应；金融风险
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01
经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，从2011年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比重分另al为：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。
一、地区经济效应
1.房地产价格过高，会影响城市对投资的吸引力，造成外来投资减少。现在一些城市已经出现为数不少的公司为降低因房价过高导致运行成本过高而外迁的现象，这可以说是房地产价格过高对城市竞争力造成损害迹象的显现。2.房地产价格过高，可能抵消部分甚至全部收入增长，会影响城市对人才的吸引力。而人才是打造城市竞争实力的重要元素，因为房地产价格过高而使人才“望而却步”，无疑将对城市发展能力的提升构成一定的损害。3.房地产价格过高，会妨碍人们的创业热情，创业能制造利润空间，增加就业机会，是城市竞争力提升的重要途径。但是，过高的房地产价格减少了人们可能投入创业的资金，城市的经济活力难以得到有效激发，实际上阻抑了城市发展潜能的开掘。
二、居民财富效应
居民财富效应可分为正财富效应和负财富效应。所谓正财富效应是指房价的上涨增加了房产的价值，继而影响收入从而使得消费增加。具体可以从实现的财富效应和潜在的财富效应进行分析。首先，实现的财富效应是所有者因为价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的上升进行了再融资，扩大了当期的消费水平。其次，潜在的财富效应是指当房地产价格上涨时消费者没有出售其住宅也没有去银行进行抵押贷款，但是这种由于房地产价格上升带来大的潜在的价值上升使消费者感受到了财富的增加，消费者的信心发生了变化，从而扩大了边际消费倾向，这就是“未兑现的财富效应”。负财富效应是指房地产价格上涨会抑制居民消费支出的现象，可以从预算约束效应和替代效应两方面来分析。其中预算约束效应主要是针对租房者而言的，对于租房者来说，房地产价格的迅速上升会引起租金的上涨，这会使租房者预算发生变化，不得不挤占其他的消费来应对房租的上涨。而负财富效应中的替代效应主要是针对于那些打算购房或改善居住水平的家庭而言的。在面临房地产价格上涨的情况下，除非放弃原有购房计划或只能购买一套更小的住房，这些家庭只能依靠减少当期消费来应对。
三、金融风险效应
驱动房价上涨的重要因素之一是过于宽松的信贷政策，反过来过高的房价会加大金融系统的风险，严重影响金融运行的秩序。房地产热还吸引了大量的国际投资进入。北京达观房地产经纪公司的调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5～3.5倍，海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。就目前我国的情况来看，房价若继续走高，银行系统风险将大为增加。因为目前我国房地产业运作的资金，有60%以上直接或间接来自银行，银行基本上已经被房地产市场绑架，高房价和大量银行贷款为金融风险的发生的埋下了隐患，一旦市场出现波动，房地产开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成为商业银行的信贷风险，使商业银行陷入困境，从而引发整个经济的衰退，造成股市大跌、经济崩溃等等。
四、宏观经济效应
下表给出了房地产价快速上涨的宏观经济效应的定量模拟结果。从表中给出的结果我们可以看到，在每一种模拟场景中，房地产价格上涨使得所有的宏观经济变量都上升，而且这些宏观经济变量的上升幅度都随着房地产价格上升幅度的增加而增加（参见表1）。以房地产价格上涨对GDP的影响为例，房地产价格上涨10%将使得GDP增长2.69%，而在房地产价格上涨50%的情境下，GDP增长幅度达到13.40%。就房地产价格上涨对不同宏观经济变量影响的大小来看，房地产价格上涨对投资、GDP、就业、消费、消费者价格指数以及出口等宏观经济变量的影响较大，而对总产出和进口的影响则相对较小。作者认为，这一结果与我国当前经济系统的生产、分配及消费结构有很大关系。
五、结束语
一个地区或国家的经济发展过度依赖一个行业会带来经济发展的畸形发展。目前我国经济发展对房地产投资的依赖程度非常高，不利于社会经济的健康发展。首先，过度依赖房地产行业发展会带来资源配置的不合理，房地产行业的过度开发，增加了整个经济发展的脆弱性。房地产行业与工业以及金融业的直接关系紧密，一旦房地产行业发展受到外部环境的影响，会给整个产业链条带来灾难性的打击；其次，房地产行业的急速发展，加剧了社会不公平程度和贫富差距的扩大，不利于和谐社会的建设与发展。由于该行业的准入门槛较高，并不是所有的人都可以进行房地产行业开发或者投资，房地产开发热潮促成了小部分人获得巨额利润，有失公平和效率的社会发展一般性原则；最后，房地产行业的大规模快速发展，不利于社会的可持续发展，整个经济结构的畸形发展，使得我国经济发展结构严重失衡。房地产行业的过度发展，给中国经济的未来发展带来了较大的风险和不确定性。
参考文献：
[1]罗国银.房地产投资对地区经济增长的贡献差异――基于面板数据的分析L1I[J].求索，2010（09）.
我国城镇化已进入高速发展阶段，小城镇房地产开发也随之不断扩大，小城镇房地产开发可增加地方财政收人，带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展，促进基础设施的完善，同时扩大农村消费需求，吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大，建设周期长，影响收益的不确定的因素很多，因此，房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中，具有特殊性，因此，小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外，还具有其独特个性。
一、小城镇房地产投资风险特征分析
1．居民有效购买力风险。尽管全国范围内，小城镇人口众多，市场较大，但是单个小城镇市场规模并不大，消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的，他们要么没有住宅，要么当前住宅环境较差，对住宅的需求较强烈，需求量较大，但是这部分人由于家庭收入结构单一，一般没有持久性收入，收入水平受外界因素影响较大，购买能力极易受到市场变化因素影响，存在一定的有效购买力风险。
根据国外的经验，房价一般为居民家庭收入的3～6倍，发达国家为5～6倍，中等发达国家为4～5倍，发展中国家为3～4倍。2005年1～10月，我国商品房每平方米平均售价为3009元。据国家统计局公布，2005年，我国城镇居民人均可支配收入为10493元，按2005年全国城镇户均住宅建筑面积83．2平方米来计算，售价为25．03万元，是户均年可支配收入(户均按3．4人计算)的7．02倍，超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此，我国城镇居民的有效购买能力不高。
另外，由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策，国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施，因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。
2．规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时，都要与当地规划管理部门进行沟通，详细了解区域规划和城镇规划，因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是，目前我国有的小城镇还没有建设规划，或者虽有规划但只是“规划规划，墙上挂挂”而已，没有严格地按规划执行，主观随意性较大。有的小城镇，城镇建设纯粹是长官意志，随着长官的变化，建设规划和思路也可能会变化，城镇规划的主导作用会失去，有的小城镇虽有规划，但是规划也不尽科学合理，随时都有修订的可能。
这种无规划或不严格执行规划，将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符，生活区、工业区和商业区等功能相互混杂，建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等，从而失去区位优势，影响房产的价值，带来投资风险。
3．房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案，按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪50年代初期，美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论，并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用，成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法，投资者常奉行一句格言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。
房地产投资组合是利用多样性来分散风险，通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合，以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求，主要集中在居民对住宅房地产的需求，需求愿望强烈且需求量较大，但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显，造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。
4．消费习惯风险。在大中城市，由于城市市民文化素质相对较高，城市居民来自不同地方，一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔，小城镇众多，但各小城镇居民绝大多数为当地居民，他们的、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同，多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致，可能会造成滞销。
5．开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质，影响到开发活动的每个阶段，这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业，多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来，都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中，作出的决策有时不合理，很可能给项目带来诸多不确定性因素，从而带来比较大的风险隐患。
6．公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建，影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的发展，从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂，土地权有的属国家所有，有的属集体所有，属集体所有的土地，形式也不一样，因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外，原土地上的附着物产物类型不一，形式多样。因此，获取土地时赔付过程复杂，经常出现各种经济纠纷，影响项目正常进展，带来一定的风险。
二、小城镇房地产投资风险防范
1．广泛收集信息，做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程，这一过程所做工作的质量，最终决定投资决策的质量。众所周知，房地产投资决策所涉及的金额较大，一次投入后，要较长时间收回，并对投资者产生长期的持续影响，而且投资决策一旦被实施，就很难改变，或者要付出很大的代价。因此，房地产项目投资决策必须进行可行性研究，对拟投资项目进行科学、全面的论证，以减少投资决策的盲目性。
在投资决策阶段，一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此，可行性研究报告对决策意义深远，它是对拟投资项目进行全面的技术分析，是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前，我国很多开发项目的研究报告，只是投资者申请立项时的例行公文，缺乏科学分析和市场需求的有力支持，而且虚假和不实成分较多，达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例，截止2000年10月，城市人口不足50万的三亚市共有120多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”，给国家和企业带来巨大的经济损失。
在可行性研究阶段，小城镇规划也是不得不关注的问题，投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况，和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系，及时了解小城镇的建设思路，保证房地产的地理位置和区位优势。
2．不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高，承受的价格随能力较低，大都属于一次置业，注重的是住宅的居住功能，对住宅的特色等辅助功能不是非常关注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢，因此，每次开发规划不宜过大，可以采取分期开发的方式，逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响，及时掌握国家小城镇房地产发展状况，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊需求，保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。
同时，必须考虑市场购买力，找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低，利润空间相对较小，降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看，2006年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出，“切实调整住房供应结构”，“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大，需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。
3．提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制，广开资金筹措渠道，提升开发实力，引进管理人才，提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量，要实行项目监理制度，聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此，有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同，对项目工期、质量实行严格控制，对材料设备等资金成本进行严格监管，并加强施工现场经济签证，有效控制施工质量和工程成本。
推行项目负责人制度，从房屋的规划设计到竣工验收，全程都要加强管理，确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，切实保障消费者的权益，获得消费者的认可，促进潜在消费群体的消费。
