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序论：在您撰写房地产行业如何融资时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：房地产；多元化融资；问题；措施
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、我国房地产企业融资存在问题
（一）融资渠道较为单一。融资渠道单一是我国房地产企业长期以来存在的问题之一。目前来看，我国房地产企业的资金链很大程度上还是依赖银行贷款，并且在很长一段时间内无法改变这一现状，这也从一定程度上制约了房地产企业的发展。另一方面，随着国家对房价宏观调控政策的出台，各大银行对房地产企业的贷款额度也有所下降，这也给房地产企业在筹措资金方面带来很大困难，一旦出现资金链断裂的现象，将可能给房地产企业带来无法挽回的致命打击。因此如何增加企业的融资渠道，为企业带来足够的资金，是摆在房地产企业面前无法逃避和必须面对的问题。
（二）资金结构不合理，财务杠杆过大导致财务风险升高。房地产企业的资金来源除了银行贷款以外，其余大部分都来自于买房者的定金和承包商垫付的资金。但是随着政府对银行贷款和提前支付的购房房款的严格控制，这给房地产企业在融资方面带来很大的麻烦。换句话说就是，房地产企业的资金来源不能够得到长期的保证，融资结构十分不合理。另外，由于近几年房地产行业的蓬勃发展，许多房地产开发企业都存在急功近利，盲目扩张的现象，这给房地产开发企业带来很高的财务杠杆。然而，在我国现有的市场经济体制下，房地产企业在筹措资金方面受到很大的约束。因此，过高的财务杠杆必然会给企业带来更高的财务风险，一旦企业的资金链出现断裂，企业就不能够正常的运转。
（三）行业融资难度空前，房企资金融通受到限制。房地产企业融资难一直以来都是一个老大难的问题.对于房地产行业来说，房地产企业资金的杠杆率是衡量企业融资的难易程度的标准之一。杠杆率越高，表明房地产企业筹措资金越容易，企业的发展前景越好；杠杆率越低，表明房地产企业筹措资金越困难，企业的发展就会受到很大的阻力。另外，房地产企业融资除了向银行和其它企业贷款外，还有企业上市，发行股票来筹措资金这一方法。但是，在现有的市场经济体制下。对于房地产开发企业来说，由于政府相关宏观调控政策的约束，上市融资存在很大的难度。不仅面临苛刻的审查条件，还要办理各种各样的手续，而且持续的时间也十分长，这对房地产企业的发展是十分不利的。
（四）房企融资水平差异较大。近几年，随着房地产行业的蓬勃发展，房地产企业如雨后春笋出现在祖国大地上，企业的规模，背景也是参差不齐。其中，以国有企业占主体，民营企业也有相当一部分。民营企业大部分的经营范围都只是在本土地区，所以相对来说，民营企业对于本土以外的资金的需求比较小。而且，不同背景的房地产企业的融资水平显然会存在较大的差异。在房地产企业上市方面，国有企业显然占主体地位。但是随着房地产企业民营化的程度不断加大，国有企业的市场份额也在不断减少，民营企业显然已经开始主导房地产行业的发展。然而，大部分的民营房地产企业都是中小型企业，没有足够的实力和市场份额作保证，因此企业在融资方面就会存在很大的困难。相比之下，国外的房地产企业虽然拥有足够的资金和强大的实力。但是由于政策的约束，也很难在我国房地产行业有所作为。
二、拓宽房地产企业多元化融资渠道的相关对策措施和建议
（一）完善相关法律法规。在我国现有的市场经济体制下，房地产企业的发展与企业的融资能力是紧密相关的。因此，如何拓宽房地产企业多元化的融资渠道是房地产开发企业必须面对的问题。由于我国房地产行业起步比较晚，相关房地产行业的法律法规还不是十分的完善，许多企业或多或少都存在骗贷的情况，这也是造成房地产企业融资难、融资风险大的原因之一。因此，需要建立完善的法律法规。这在一定程度上可以约束企业和个体的经济行为，使得企业融资变得有根有据，有助于降低企业的融资风险，促进房地产行业的发展。
（二）加大房地产信贷监管。尽管我国经济迅速发展，经济总量世界第二。但从目前来看，我国市场经济体制下的金融市场仍然处于起步阶段，还需要进一步的发展。我国的银行贷款主要以一种循环的方式进行，融合了房地产企业、承包商、购房者等。对于房地产行业，最终的风险都会体现在银行本身，导致银行不能够及时收回贷款，以至于资产流失，从而影响了我国现有的金融体系。因此，政府必须加强房地产行业的信贷监管，促使房地产行业金融体系的健康发展，这样不仅有利于房地产企业本身的良好发展，更是促进了整个房地产行业，甚至我国金融市场的健康发展。
（三）解决金融信用缺失问题。无可否认，我国改革开放以来，经济得到了很大的发展，人民的生活水平也得到了很大的改善，但这也同时衍生了许多问题。比如，金融信用缺失问题，偷税逃税，骗贷等。金融信用的缺失直接导致银行的金融风险提高，这不仅影响企业和银行之间的合作，更是不利于整个房地产行业的发展，甚至社会的发展。一旦银行面临高额的信贷风险，银行本身在出于自身保护的原则上，一定会谨慎放贷，对于申请贷款的企业也会有更为苛刻的条件。这从一定的程度上都会降低投资者的热情，增加房地产企业的融资难度。一旦房地产企业得不到足够资金做保证，那么企业的运作就会受到影响，这是不利于企业发展的。因此，如何解决金融信用缺失的问题显得尤为重要。一方面，政府应该尽量完善行业相关的法律法规，使得企业在融资方面能够做到有法可依，政府部门在管理方面做到有法必依，执法必严，违法必究；另一方面，政府应该从道德层面上，鼓励个人和企业诚信为本，以此来减少金融信用缺失带来的影响。这样不仅有利于促进我国金融市场的健康稳定、房地产行业的良好发展，更是有利于营造良好的社会环境。
（四）加强政府宏观调控。一个企业的生存与发展不仅和企业本身的经济实力和管理水平，更在于是否能够正确的把握政府的政策动向及其所带来的市场竞争环境的变化。由此看来，政府的宏观调控对于企业的生存和发展是十分重要的。因此，在拓宽我国房地产企业多元化融资方面，政府很有必要发挥其宏观调控的作用，借此来促进我国房地产行业融资多元化的良好发展，从而进一步促进房地产企业的发展，维护我国金融市场的稳定性。从另一方面来说，市场不是万能的，我们不可能放任市场完全自由的发展。一旦市场竞争环境发生变化，失去控制，将造成无法估量的影响。因此，必须兼顾市场和政府双方的作用，这样才能够更好的预测风险，降低风险，解决风险，更加有利于房地产多元化融资渠道的发展。
三、结语
房地产行业的融资对其发展有着重要意义，目前我国房地产行业融资还存在诸多问题，例如：融资渠道较为单一财务杠杆过大导致财务风险升高、房企资金融通受到限制、房企融资水平差异较大等，这些问题的存在，严重的制约了房地产行业的发展。所以房地产行业需要完善相关法律法规、加大房地产信贷监管、完善二手房交易市场、加强人才的培养和教育、解决金融信用缺失问题、加强政府宏观调控，这样才能够解决房地产行业的资金问题，同时为全社会提供了投资渠道。
参考文献：
[1]齐晓玲.新形势下房地产企业融资渠道探析[J].商业经济，2011（18）.
[2]刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题比较分析[J].现代商业，2009（04）.
房地产之所以对国内银行金融市场有着较为严重的依赖性是因为房地产自身所有的特点，如房地产行业自身的规模性、自身的收益性以及其本身存在着较大的风险性等。就目前而言，我国房地产的融资渠道主要是依赖于国有银行相应的贷款，也包括上市融资、房地产信托投资等渠道。但是，随着市场经济的不断深入，以及国内金融市场结构的不断完善，这就对房地产的融资渠道提出了更好的要求，即房地产的融资渠道应该更加向多元化的方向发展，以确保国内金融的稳定性。
二、目前我国房地产融资渠道及造成金融风险的成因
就目前国内房地产行业开发商投资的资金来源来看，我国现有的房地产投资资金主要是来源于国有银行贷款、房地产开发商自己筹备资金以及房地产债券融资等方面。根据相关的数据统计，我国房地产行业2014年的融资来源的国内银行贷款增长率为12.2%、房地产开发商自筹资金增长率为14.4%、其他方面的融资来源增长率为15.1%。这在一定程度上就表明了目前我国大多数房地产行业仍然以房地产容易作为资金的来源，而且对于融资方式的选择则是取决于各种融资方式的风险性和效益的大小，即选择风险性低而且利润度高的融资方式进行融资。
从目前的金融市场来看，我国房地产行业的融资主要是面向国内银行，因为商业银行在我国金融市场起着主导的作用。作为一种大规模的产业，房地产行业开发的前期对资金的需求量是极大的，所以银行才会向房地产行业进行高额的借贷款，然后收取借贷款所产生的利息，并且房地产行业的贷款往往是高于一般的贷款，所以银行必定会向房地产开发商提供相应的贷款。如果一个房地产行业开发的建筑数量越多，那么住房投资的比重也会随之增加，这在很大程度上就说明了对房抵押贷款的需求也会急速上升；由于贷款的需求急速上升，而房地产行业的贷款又大多数都集中在国内，使得国内银行的贷款负担在逐渐增重，从而则很有可能导致国内银行金融体系出现问题，从而引起国内金融体系的风险。
其原因主要有以下几点：1.因为大多数房地产行业都是将融资渠道集中在国内银行上，且房地产行业贷款的数额较多，当国内银行的利率发生变化时，房地产行业的贷款利息也会受到极大的影响，这使得房地产行业内部金融体系的风险性增大。2.房地产行业本身就是一个风险性较高的行业，而银行把资金借贷给房地产开发商，就存在很大的风险性了，这就在很大程度上增加了银行自身资金周转的风险性，甚至可能导致国家金融系统的瘫痪。 3.相对于其他行业而言，房地产行业还存在较高的债务依赖性，从而导致了房地产企业内部的财务预算薄弱，而其行业内部的资金又较少，就需要更多的投资，这样也在很大程度上减缓了整个国家的经济发展。
三、多元化的融资渠道成为房地产企业发展的必然道路
以目前我国的房地产融资方式来看，因为其主要的融资方式是集中在国有银行的身上，这样就使得房地产行业和国家金融体系都极有可能受到影响。所以，如何发展出多元化的房地产融资方式，以减少金融的危险性，已成为我国政府以及各个房地产行业亟须解决的问题。在实现房地产行业融资渠道多元化的时候，应该在确保融资风险最小化的基础上，来实现房地产行业融资方式的多样化。
关键词：资本结构；房地产行业；发展现状；问题；优化途径
中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）04-0009-02
随着国内经济发展进入新常态，作为国民经济增长的支柱产业，我国房地产业告别了十年的黄金时期，也进入了其行业发展新常态，面临投资增速放缓、库存居高不下、房价转势下降、市场分化突出的不利局面。面对着新常态的机遇和挑战，我国房地产业未来发展充满了不确定性。从资本结构上看，国内房地产企业抵御金融风险的能力普遍明显不足，大部分企业存在着资本结构不合理、对银行贷款融资依存度高、短期借款融资比重大、偿债风险高等一系列问题。因此，我国房地产业如何在国内经济进入新常态的大环境下，如何生存发展、如何降低行业风险、优化资本结构并保持较好成长态势是房地产企业需要思考的问题。
一、国内房地产业发展现状
近年来，国内房地产业在经历长达十年的井喷式增长期后，行业增长势头趋缓，楼市逐渐降温，发展增速放慢。以2014年房地产行业数据为例，国内房地产上市公司资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产主营业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。尽管2014年国内房地产上市公司各项关键性财务指标仍呈现上升趋势，但从增速上看，除净资产均值外，其余三项指标增速同比均有不同程度的下降。2015年，全国整体楼市销售业绩在国家相关利好政策的刺激下，市鲂星橹鸩交嘏。1―5月份全国商品房销售面积累计35 996万平方米，同比下降0.2%；商品房销售额达到24 409亿元，同比增长3.1%。
总体来看，房地产行业整体销售业绩增幅收窄，尽管上市公司规模仍保持稳步增长的势头，但国内房地产开发整体投资增速下行趋势已成必然，各项产业发展的关键性指标增速已经步入下降通道。
二、国内房地产企业资本结构存在的问题
企业资本结构通常是指企业权益资本和债务资本同企业总资本之间的比例关系，通常用财务指标资产负债率（总负债/总资产）来表示。企业资产负债率越低，则财务风险越小，债权人资本保障程度越高，而过高的资产负债率则会给企业带来巨大的偿债压力和财务风险。就资本结构而言，国内房地产行业内部充斥着资本结构失衡、融资渠道单一的问题。
（一）资本结构失衡，整体资产负债率偏高
根据Wind数据显示，2016年国内上市公司有132家资产负债率高于70%，其中23家属于房地产行业，这23家公司中甚至有12家的负债率超过80%，即便是行业龙头万科A和新城控股的负债率也分别达到80.6%和82.81%。2016年国内房地产行业整体平均资产负债率为79.72%，直逼80%关口。目前，国际上房地产行业资产负债率通行标准为50%，由于国内市场差异，国内房地产业平均负债率的正常范围也在60%～70%之间。可见，国内房地产业资产负债率整体过高，且上涨势头不减，财务风险日益加大。
国内房地产业资产负债率过高，究其原因主要是房地产业本身是非常典型的资金密集型行业，资金杠杆在企业发展过程中扮演重要的角色。房地产企业在生产经营过程中尤其是前期投入阶段对资金需求量大、流转周期长，而鉴于目前我国金融体系的不完善，可供企业选择的融资渠道过少，股权融资、自筹资金等方式又存在一定局限性，相对而言，企业更倾向采用银行贷款的方式进行资金筹措以维持正常生产经营活动。正是企业对债务融资方式的偏好和依赖，进一步加大了企业的财务杠杆，从而导致负债率整体偏高，其潜在的金融负债风险为我国经济稳定发展埋下隐患。
（二）融资渠道单一，对银行贷款依存度高
目前，国内房地产企业的资金来源主要由银行贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金和预收款）三个部分构成。房地产业属于资金密集型企业，总体资金投入需求量大，其自有资金相对不足，主要资金投入源于银行贷款。根据央行和银监会的调查数据显示，国内房地产企业的55%资金直接来源于银行系统，而房地产业的自筹资金基本上来源于商品房销售收入，绝大部分购房者采用银行按揭贷款方式支付总房款，若按首付30%计算，则企业自筹资金中的70%同样来自银行贷款；其他资金包括购房定金、预收款和建筑施工方的工程垫付款等，而施工承包商垫付款中大部分资金来源于银行贷款，这实质上构成了房地产业的间接银行信贷。通过以上分析，保守估计国内房地产业直接或间接通过银行贷款方式所筹措资金已占企业融资总额的七成以上。可见，国内房地产企业对银行贷款的依赖程度明显过高，财务杠杆过大。一旦房地产行业发生经济波动，其经营风险和财务风险将直接传导给银行，导致金融风险爆发，进而影响国家金融市场的安全和稳定。
我国房地产业过高的资产负债率以及单一的融资模式加大了企业的财务杠杆和经营风险，严重阻碍了企业的持续稳定发展和资本结构优化进程。因此，当前国内房地产企业共同面临的问题是如何促使其过高的资产负债率下降至合理区间，拓宽融资渠道，从而优化自身资本结构，降低财务风险。
三、资本结构优化具体途径和方式
（一）降低资产负债率，合理控制负债规模，优化资本结构
根据我国房地产行业负债为主的融资特点，应把降低资产负债率作为资本结构优化的切入点。前文所示，国内房地产企业财务杠杆过大的问题非常突出。正常情况下，对于成长迅速、盈利空间较大的企业而言，适度的财务杠杆能够增加资本投入，激活企业的创造能力，扩大企业规模，提升盈利能力。同时，适债务利息可以抵税，有助于企业减轻税负。但财务杠杆在帮助企业增加盈利的同时，也在累积风险。高负债产生的利息会导致企业现金流紧张，过度增加财务费用，吞噬税前利润，一旦投资项目无法实现预期盈利甚至亏损，财务杠杆会成倍放大财务风险，导致资金链濒临断裂，使企业陷入财务困境。目前，我国房地产上市公司整体资本负债率已接近80%，资金链条过于紧张，偿债压力大，将资产负债率降至合理区间将有助于产业结构调整，优化企业资本结构，促进房地产行业长期稳定发展。
（二）增强长期偿债能力，合理调整融资结构，实现融资渠道多元化
国内房地产企业债务结构普遍以中短期负债为主，长期负债比例较低。“短为主、长为辅”的债务结构要求企业要具有较强的短期偿债能力，但短期偿债能力的强弱并不能代表企业的成长性和可持续性，也无法衡量企业抵御市场风险的能力。短期负债比例偏高，企业财务风险增加的同时，短期偿债压力骤增，一旦资金不足，企业会被迫做出非理性决策，以高息借贷方式筹措资金，填补短期债务漏洞，而这些短期行为对企业长期持续发展造成不利影响。对于房地产行业而言，长期负债利率相对较低，提高长期负债比例，将有助于减轻企业债务利息负担，促进企业不断增强自身持续盈利能力和现金流创造能力。企业只有持续产生稳定可靠的现金流，才能增强长期偿债和抵御风险的能力，从而降低企业投资经营风险。
目前，我国房地产行业融资结构不合理，长期融资比例偏低，其主要原因是融资渠道过于单一，企业融资来源主要依靠银行贷款。因此，要解决融资结构失衡问题，应当采取信托融资、房地产证券化等方式拓展融资空间，实现融资渠道多元化。
1.信托融资，一般是指信托公司针对有较好盈利空间的房地产投Y项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言，信托融资优势在于融资成本低，财务费用少，融资期限弹性大，可以在不提高资产负债率的情况下实现企业资本结构优化。
2.房地产证券化是房地产市场发展的主流方向，可以促使房地产行业经营管理更专业、资源配置更合理，其最常见的表现形式是上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹集巨额股权资金并作为注册资本长期使用，并无偿债压力，同时还可以达到扩大企业规模、分散经营风险、降低融资成本、改善资本结构的效果。
（三）加速行业资源整合，扩大企业经营规模，实现规模产出效应
由于我国房地产企业个体经营规模所限，除银行贷款融资外，大多数企业还无法满足债券融资、上市融资等外部融资方式的条件。因此，扩大房地产企业经营规模是打破其他外部融资方式限制条件、开辟融资渠道的重要途径。
1.房地产企业若想染指大型开发项目，整体实力必须过硬，要具有相当的经营规模和行业资质，同等市场机遇面前小规模企业往往被忽略，所以要着重扩大企业规模，提升市场影响力和抵御风险能力，实现经营规模化。
2.小规模企业融资相对困难，限制较多，融资规模有限，以中短期资金为主，而大规模企业则更容易获得资金的支持。因此，扩大企业规模就要加大行业整合力度，通过整合减少企业数量，提升经营规模，实现房地产行业整体规模化发展。
四、结语
在市场经济条件下，我国房地产业尚处在发展阶段，企业整体资产负债率偏高，资本结构不合理，融资渠道单一，对于银行贷款有严重的依赖性，这些问题都阻碍了房地产行业正常发展。因此，合理控制企业资产负债率，改善内外融资结构，实现融资渠道多元化，成为房地产业实现资本结构优化的有效途径。合理的资本结构直接关系到房地产企业自身的生存和发展，同时也对行业整体的持续健康发展起到决定性的作用。
参考文献：
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一、房地产行业经营特点与税负情况
1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。
2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。
二、房地产企业纳税筹划的主要方法
1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。
另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。
资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。
2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。
3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。
三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题
1.纳税筹划应该从整体布局。房地产企业的经营业务复杂，纳税环节也较多，因此企业的纳税筹划必须从企业的整体经营的角度出发。从项目的规划设计，土地的获取和项目开发建设等等环节上严格把控，按照企业的整体税后利益最大化筹划设计，而不能仅仅考虑项目建设的某一环节的税负最低。例如企业在拿地之后的规划设计环节就应当考虑到其预计开发产品的业态问题，若开发建设大户型住宅等高端产品则不能享受到国家的标准住宅增值率低于20%则免征收土地增值税的优惠。因此，在房地产企业的纳税筹划是与其经营计划和整个开发流程都息息相关的，并不能片面、独立地看待。
关键词:房地产产业；财务风险；政策；资金
目前，在我国的国民经济体制中，房地产业一直扮演着“大佬”的角色。但近年来我国经济在改革浪潮大趋势下逐步开始转型，在转型过程中房地产企业所面临的风险开始逐渐变大，主要基于以下问题：第一，我国一、二线城市中，房价过高导致大部分工薪阶层买房难的问题逐渐显现;第二，目前我国中小城市中产业缺乏导致人力流失，造成人口不断涌入能够提供更好工作岗位的大中型城市，这造成我国中小城市中房地产行业面临着更大的去库存压力。由此可知，房地产企业在一、二线城市中面临着高房价带来的风险，在三、四线城市中面临着高库存所带来的风险。总之，这些问题的存在都将房地产企业面临的风险不断放大。因此，积极探求能够有效控制房地产企业财务风险的一套行之有效的方法，就成为目前帮助我国房地产企业摆脱困境、走向繁荣的重要策略①。
一、我国房地产企业所面临的财务风险
资金投入大、资金回收缓慢、回报丰厚是房地产领域的特点，但房地产资产负债率高、生产周期长，资金风险高也随之而来。高利润相伴的是高风险，其实是在企业加速扩张的过程中，其面临的风险愈加明显，因此，如何深入分析其面临的财务风险并严格加以管控是房地产企业的主要工作。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面：
（一）政策不易把握，投资决策难
房地产业投资回报率虽高，但相伴而来的是同样较高的投资风险。所谓房地产投资风险是指在进行房地产投资过程中可能存在的回报率远低于预期，尤其是投资失败的情况。投资房地产行业的投资者只有通过更多的调研，对投资可能带来的风险进行更多的事先准备，以能够及时把握其风险动向及变化规律，这样才能够及时地掌控风险，将风险问题降至最低，才能够实现更多的投资回报。房地产企业面临的投资风险涉及面较广，但大体上有以下方面：第一，投资比重失调，造成最终的投资决策失误；第二，国家在针对房地产方面采取的政策不稳定，容易因国内市场环境的变化而变化。近年来，虽然国家多次对房地产市场进行调控，但却仍未能够阻止房地产行业发展的凶猛势头，这带来了房地产业的投资额不断飙升，却存在着投资项目分配不合理的现象。为了尽快获得高利润回报得这个机会，房地产企业会将项目更多分配到那些能够及时获得高回报的商业住宅上，而降低在其他商业用房方面的投资金额。例如，将资金大部分用在高档公寓的投资建设上，而疏忽或根本不投资在能够改善民生的经济适用房的建设上。不管我国房地产行业如何发展迅速，不可否认的是我国仍处于以工薪阶层为主的阶层结构框架中，而我国的工薪阶层家庭大多收入不高，这部分人群是难以购买高档公寓的，与他们需求最接近的是价格较低的经济适用房。对房地产商而言，不可否认的是高档小区的确能够获得更多的利润，但基于目前我国房价疯狂上涨的形势，工薪阶层家庭难以购买，这会导致房地产商建设的高档小区公寓难以及时卖出，这种情况就可能会造成投资资金难以及时回笼，最终导致不能及时偿还银行的贷款，从而可能造成企业面临着严重的财务风险。房地产开发与国家的宏观经济政策密切相关，政府所颁发的任何一个政策法规都可能让企业陷入巨大的财务风险中。在经济调控过程中，政府所采取的调控是难以预测的，企业也同样无法预见。对于政府的不可预见的政策变动，企业只能参考市场的动向及行业发展特点及政府的最新策略进行预估，但预计结果却不能成为有力的参考，这无疑给房地产企业带来了隐形风险②。近年来，国家为了遏制房地产市场发展太快，政府逐步颁布了一系列的宏观调控政策，这些政策的颁布从多方面对房地产行业进行了限制，例如，降低资金供求、监控房地产价格波动等。这无形中影响了房地产行业的投资决策，也提高了房地产企业的投资风险。可以说，我国房地产企业的发展历程与国家宏观调控是密切相关的，国家平均间隔几年便会采取一次有力的调控措施，而在历次调控后房地产行业都会受到明显的抑制。一般情况下，实力强大的房地产公司会十分关注国家政策的动向，而大多数中小型房地产企业更注重成本预算与控制，这样其实隐藏了更多的危机，对企业的长期发展不利③。
（二）融资渠道少，资本结构不协调
房地产业是属于资金投入较多的行业，故其对资金的依赖性较强。房地产企业为获得资金主要采取融资手段，目前房地产行业常用的融资手段有内外部融资、债务性融资、权益性融资等等。其中债务性融资是我国房地产最常用的融资手段。目前我国房地产行业进行的债务性筹资利息部分是能够获得税收方面的优惠，这在一定程度上降低了房地产行业的负担，摊薄了其综合成本，但由于债务性融资除了需要定期支付利息外，还应当在融资周期到达时归还本金，这也给房地产行业带来了财务压力④。一方面，房地产企业的融资渠道较少，融资规模不够大，这不利于房地产行业的长足发展；另一方面，房地产企业资本结构不够科学，其中资产负债率过高的现象可能带来重大的财务风险。近年来国内的房价攀升较快，加速了房地产企业规模的扩张，也刺激了地价的快速上涨，最终造成房地产企业不得不高负债的现状形成，这对房地产市场的健康发展不利。自2000年以来，我国房地产企业的资产负债率大多都在80%左右，这远远高出了银监会的要求比例。因此导致房地产市场一旦有风吹草动，就可能给房地产企业造成严重的财务风险，甚至可能造成部分小规模房地产企业的灭亡⑤。
（三）资金回笼不易，资金链难续截至
目前，我国的房地产行业仍处于一个较为活跃的阶段，大多数房地产企业在成功推出房产项目后一般都会继续购进地皮，以保证新项目的连续性。但在工程项目快结束时，市场行情可能会存在急剧逆转的情况，此情况的出现带来的是房子难以再卖出、企业无法及时回笼资金的情况，这样资金周转势必出现问题，最终引发拖欠工程款及无法偿还贷款的情况，从而引发财务问题。对一个房地产企业来说，资金续不上意味着“生命的终结”，造成资金续不上的主要原因是因为目前我国房地产融资的主体是银行贷款，一旦发生不能及时偿还贷款的情况，银行便可能限制贷款甚至停止放贷，因此可能导致企业资金缺口产生。虽然近年来房地产市场热度一直未减，但是从国家近年所采取的一些政策可知国家并不希望房地产市场过快地发展，各地政府遵照国家意见陆续颁布了基于限价、限售、限外的“限购令”，一定程度遏制了市场炒房现象，有效地遏制了人们的购买欲，这些措施的颁布一定程度上降低了房地产企业的营业收入。现在大多数人购房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的购房者并不多见，这也增加了房地产企业的财务风险。同时，按揭贷款在还款阶段，也存在可能无法偿还贷款的购房者，这也会降低房地产企业的应收款项，最终造成坏账损失⑥。
二、房产企业财务风险应对措施
（一）加强项目验证，采取科学化决策
房地产投资包含多方面的知识，因此在不具备多面性准备的情况下贸然进行投资风险性极大，其可能造成的后果也极其严重。因此，在做出房地产投资决策前，投资方应当加强项目的验证，必须强化项目的论证，深入分析投资项目的可行性，让投资决策更具有科学性。对投资项目进行多方验证分析是投资项目前的关键所在，也是是否能够进行项目立项的主要依据。一个项目的好坏直接影响到企业的利润水平，因此，企业应当在进行项目投资前做好科学化分析验证工作，及时制定出风险防范方案，以切实保障房地产企业的权益⑦。
（二）拓宽融资渠道，实现多渠道融资
房地产企业之所以能够拥有雄厚的实力，其中很关键的一点在于其强大的融资能力，这也是房地产企业能够有较强竞争力的原因之一。强大的融资能力能够改善财务结构、维持企业的生命力，而且能够为企业完成结构转型提供资本支持。但是，当前我国的房地产企业的融资渠道较为单一、资本结构合理性不足，这已逐渐成为危及到房地产企业的生存问题。因此，我国的房地产企业应当积极需求多元化融资，不断拓宽融资渠道，整合优化原有的资本结构，最终实现多渠道融资，为企业注入新鲜血液。
（三）建立全面财务预算机制
近期,楼市的二次调控政策犹如寒冬之霜雪降于房地产市场。限购、限贷、加息等楼市的利空政策不期而至。投机性需求得到抑制的同时,又使更多的购房者按兵不动、持续观望态势。当下有人提出“买房不如买房地产信托产品”的说法。而这一观点拨动了不少投资者的心弦。
目前房地产信托产品发行状况如何?投资者转战房地产信托又有哪些风险?如何选择好的信托产品?就此记者采访了北京唐古拉投资管理有限公司的副总裁张晓光先生。
谁是信托之主力
据用益信托工作室的数据显示,1-9月,信托产品的发行总量为1335个、总发行规模是2480多亿;而房地产信托产品发行数量是377个、发行规模超过1240亿。相比而言,房地产信托发行数量约为信托发行总量的30%,而发行规模则占总发行规模的50%左右。即整个信托管理的资产有50%的资产都投向房地产行业。房地产信托缘何成为信托市场的主力呢?“这是一个双向选择的问题:信托选择房地产行业的同时,房地产企业也选择了信托。”张晓光解释道。
房地产行业是一个资金高稀缺性的行业,始终存在融资的需求。而目前市场上比较主流的融资方式有二,即银行和信托。就银行而言,今年伊始,银监会对其控制非常严格,导致银行为了迎合国家政策,不得不提高房地产企业融资的门槛,增强其对房地产项目的风险审核,甚至会出现不贷或惜贷等现象。而吃了闭门羹的房地产企业就只能依靠信托这一渠道进行融资了。
收紧信贷是调控楼市政策之一,那么,未来银监会是否会打压信托来调控楼市呢?“很有可能!” 张晓光表示,。目前,已经有14个城市出台了限购令。这其实是带有计划经济性质的调控手段,可见政府对楼市调控决心之大。目前来看,银监会对银行的限制是起到了一定的效果,而对信托尚未收得那么紧。如果国家调控的决心依然很强,那么对信托行业进行限制不无可能。 “譬如,限制地产类信托发行的规模或一段时期内暂停对房地产项目的融资,都是有可能的。”
而信托选择房地产项目多是出于利益驱动。众所周知,房地产行业的利润率相对较高,其通过信托去融资的利率也较高,通常在15%以上,甚至也有可能达到25%-30%左右。这就不难解释为何信托选择房地产行业了。
规避风险才是关键
目前对房地产市场调控之严,使投资房地产的风险集聚,不少购买者都选择观望或去投资其他金融产品。
其实,市场的资金始终会选择最好的投资标的。今年的股市、楼市都充斥着不确定性、风险也较大,投资者势必会考虑资金下一步要投到什么地方去。“此时,信托其实是不错的选择。”张晓光表示,信托可以满足投资者任何收益水平的要求。目前市场上对信托有一定的误解,认为信托产品是固定收益类,每年8%-11%。其实不然,它也有高风险、高收益的产品,譬如阳光私募或结构性产品等。
目前有些投资者不买房而转向房地产信托的意向较为明显。“这些投资者是比较理性的,除了房地产信托,也有其他信托产品供投资者选择。不过,房地产信托也是不错的投资选择。只是投资者要了解,买房和购买房地产信托产品还是有区别的。”
买房涉及一系列问题需要购买者去考虑和决定。譬如,某个城市是否适合投资;某个项目的位置、前景、周围配套设施是否齐全;如果购买期房,还要考虑开发商的实力如何,会否成为烂尾楼;即便买下房子,将来要考虑何时出手。出手以后还将有一系列繁琐的手续去办理。这一切都要靠购买者自己去决定。如果选择房地产信托则不同了。首先,投资类别不同。投资房产是实物投资,而房地产信托产品投资(大致上讲有两种方式:一是房地产项目贷款类,二是股权投资。)是金融产品投资。而上述需要购房者考虑的问题全部转由信托公司去考虑,投资者只需与其达成契约关系即可。即使未来出现问题,也由信托公司作为有很强的竞价和议价能力的金融机构去跟企业谈判,去解决问题。“从信托行业规范后至今,尚未发生投资人未拿到信托公司承诺的收益或本金丢失现象。实际上,信托产品是比较稳健的。”张晓光告诉记者。
那么,如何选择一个好的房地产信托产品呢?张晓光表示,首先,要选择实力过硬、专业能力强的信托公司,如中信信托、北国投、中诚信托等,都是公认的实力很强的信托公司。如果发生风险,由于他们实力足够强也一定会兑付客户的资金。就这方面而言,投资他们的产品风险相对较小一些。
其次,选择一个好产品。界定产品好坏,并不是看它的收益。若选择房地产信托产品,关键是要看这个项目本身:看所选项目的位置好不好、抵押物的价值是不是够高等。我们应该更多地从风险角度考虑,要看信托合同中的风险申明书。看其中揭示的风险有哪些,控制风险的措施有哪些,这些措施能否有效地规避风险等。
所谓融资就是通过一定的渠道筹集企业发展所需资金的一种经济行为，这对企业达成预定的经济目标和战略至关重要。随着社会主义市场经济的逐渐完善，我国房地产行业的融资渠道也日趋多样化，有通过内部的债权和股权融资、预售融资以及共同开发融资，也有借助外部的金融中介和信托等方式进行融资，这一方面提高了融资的效率，但同时也使融资风险相应增大。因为房地产行业融资过程中会接触大量的资金，如果在融资过程中缺乏对资金的有效管理，则不仅会影响到相关企业以及融资平台的融资成果，还会给整个行业的可持续发展带来不利影响。可见，在融资过程中加强财务管理意义重大。
2、房地产行业融资过程中加强财务管理的意义
1.能够降低融资风险。随着经济的发展和城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业取得了快速发展。但房地产行业因为其特殊性，在从事房地产开发的活动中需要筹集大量的资金，而要合理的计划、配置和使用这些资金，缺乏有效的财务管理工作是不行的。在房地产融资过程中，通过应用科学、有效的财务管理方法，可以对所筹集资金的用途有一个合理的规划，而这无疑会在一定程度上降低房地产行业的融资风险。
2.为融资决策提供依据。房地产企业在从事经营管理活动的过程中需要进行融资，而在整个融资过程中，融资决策是重要的一环。在房地产行业的融资过程中，根据合理的财务预算能够正确地确定融资规模，从而可为制定合理可行的融资方案提供依据。近年来，我国房地产行业在融资过程中经常存在融资不足或融资过剩的问题，而这给整个行业的经营发展带来了消极影响。
3.可以减少融资成本。在对市场上不同融资成本进行综合考虑的基础上，通过加强财务管理，可以对融资额度的可能性进行评估。然后可根据融资所要达成的经营发展目标需求，以年度财务预算为标准，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在一个较低的水平。此外，财务管理工作还可以对所筹集的资金进行有计划、有原则地使用，这就有效地提高了资金的使用率。
3、房地产行业融资所面临的主要财务风险
1.资金链断裂风险。在实际工作中，造成资金链断裂的因素有很多，主要可归纳为两个方面：（1）因为融资困难而带来的资金链断裂风险。一些房地产企业的负债率较高，进而给财务也带来了巨大的风险，企业在竞价买地、房产开发、营销策划等各个环节中都需要强大的资金作为后盾，整个过程中一旦出现差池就会影响到企业的正常经营。（2）因不合理融资而造成的风险。房地产企业在融资过程中缺乏对融资额度的合理评估，也没有制定科学的融资方案，甚至超过自身还款能力而盲目进行扩大融资和高利率融资，而这无疑会给企业带来巨大的融资风险。
2.成本控制风险。融资作为一种经济行为，其必然也存在一定的成本，如融资审核费用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而这些都会对最终的利润产生直接影响。如果融资过程中不注意加强财务管理，进而使得融资成本增加，则不仅会降低房地产企业的经济收益与核心竞争力，还会因为受到成本的各种不确定因素的影响而面临成本进一步增加的风险。
3.投资风险。众所周知，房地产项目的开发周期通常都比较长，并且整个开发过程容易受到各种不确定因素的影响，而很多房地产项目在正式开发前都将关注焦点放在如何筹集资金、怎样追求高利润等方面，缺乏对市场的调研以及项目的可行性分析活动，这可能造成房地产项目无法达到预期收益，从而影响到企业的盈利水平和偿债能力。
4.资金回笼风险。目前，我国房地产行业大多是先通过银行贷款的方式来募集资金，再通过房地产产品的后期销售来偿还先期债务，这种模式必然会导致资金回笼面临着一定的风险。如在最终的销售过程中，因为政策、市场等外部因素的影响，可能使产品销售情况达不到预期目标，回款缓慢，导致企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，给企业的长远健康发展带来不利影响，甚至造成企业破产。
4、加强财务管理的建议
1.做好预算工作。房地产行业在融资过程中要做好财务管理工作，首先就要做好项目预算和资本预算。除了需要从宏观方面对整个项目进行整体预算外，还要做好财务预算工作。首先，要确保项目投资决策时的准确性，降低因投资决策失误而造成的损失。其次，要充分发挥财务预算的监督工作，确保整个项目的资金运转都是有计划和有原则的进行，以充分发挥资金预算的作用。具体来说，就是财务部门要建立财务预算管理体系，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期进行财务风险评估，对资金流动中不合规矩的地方要做到早发现、早处理，确保整个房地产开发项目健康、有序地进行。
2.严格资金管理。房地产项目开发因为其特殊性，导致整个开发过程中会接触到大量的资金，而这些资金可以看作是房地产行业的“血液”。只有通过科学地筹集和管理使用资金，做到优化资金结构、拓宽融资渠道、提高资金使用率，才能促进最终效益的提高。当前很多房地项目在开发过程中缺乏对资金的有效管理，表现为部分资金使用不当，进而造成资金运转困难，严重时甚至可能造成开发的项目不能按时完工。因此，必须加强对资金的管理，制定科学的资金使用计划，确保每一笔资金都是有计划、有原则地被使用，同时还应加强对应收账款的收回，提高企业的可用资金额度。
3.及时分散风险。首先，要做好投资的区域性分散工作，将房地产投资从一个区域分散到多个区域，如可将只在一个区域从事开发项目的工作转变为在多个区域均进行项目开发工作，从而可以有效避免因一个区域经济不景气而造成的损失。其次，要做好投资时间分散工作，确立一个合理的投资时间间隔，避免因短时间内的市场或政策波动而带来的损失。
