时间：2023-06-19 16:21:39
序论：在您撰写房地产行业融资风险时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
（一）房地产业重要性
房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。
房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；
（二）我国房地产业基本特征
（1）垄断性。
我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：
（2）整体市场供不应求。
（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。
商业银行开展房地产融资业务的动机
（一）政策态度
国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。
（二）商业银行房地产融资业务产品
常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。
商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。
票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。
表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。
（三）商业银行房地产融资业务动机
商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。
商业银行房地产业务创新及监管规避
金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。
监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。
当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。
商业银行房地产融资风险审查要点
（一）政策与合规风险
商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。
合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。
（二）信用风险
信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。
（三）完工风险
开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。
（四）关联风险
当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。
（五）担保风险
抵押物受工程进度和市场行情变化的影响，容易出现不足值的现象；而保证人通常为股东或壳公司，实际担保能力与项目运作情况息息相关，保证担保的有效性不足。
关键词:商业银行;房地产融资;风险管理;控制策略
一、房地产融资风险分析
(一)房地产融资风险类型
第一,宏观经济风险。由于房地产开发活动受宏观经济形势的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产开发活动也必然有着周期性的涨落。自20世纪80年代以来,我国房地产业就有过三次大起大落的经历,而这三次涨落与我国经济发展的态势基本是一致的。一般而言,经济发展趋势是影响开发时的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断上升势头,房地产金融获利的机会也就较多;当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场需求也随之下降,供过于求,房地产金融业就会少获利或亏损,出现风险。
第二,市场风险。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据相关调查数据分析得出:房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款;建筑公司往往要垫付该总投入30%-40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知,房地产项目中60%的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求的时候,或者说通货膨胀造成社会购买力下降,进而导致投资者收益减少时都会形成风险。这样开发商和购房者一旦出现风险,直接受损的是银行。
第三,经营操作风险。一方面,经营风险房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售,涉及部门环节多、周期长,期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节,而一旦某个环节出现风险,则整个项目的风险就会产生连锁反应。另一方面,是银行自身经营房地产信贷业务不善而导致的风险,主要表现在:一是在贷与不贷、贷多贷少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险。二是房地产金融业务还没有形成规范化的操作规程,特别是对房地产开发企业资产质量审核不严、对企业经营活动检测不够、抵押担保率不高等,使一些投机分子有空可钻,增大了银行风险。
第四,变现风险。变现风险即流动性风险,主要是指市场中因消费者购买力较低而导致房地产商品不能在市场中消化而变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者造成损失的风险。房地产是一种比较特殊的商品,不能移动、不能运输,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也比较差,不像其他商品那样可以轻松脱手。另外,房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设物业,最后向客户出售或者出租,这一过程需要很长时间,有的甚至需要几年。
(二)商业银行在开展房地产融资业务中存在的问题分析
第一,房地产企业过分依赖银行融资,银行成为风险转嫁对象。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少(主要依靠银行贷款、自筹等)。由于房地产开发公司经营周期相对较长,用款时间较为集中,房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套,部分开发公司套取银行房地产信贷资金现象突出。目前,某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额,出现了急功近利的倾向,一些不法开发企业抓住可乘之机,使用各种手段从银行套取房地产信贷资金,如在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他投资,或为了相对容易获得贷款,申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣,银行在发出第一笔贷款后就陷入被动,待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。部分房地产开发公司由于利益的驱动,缺乏诚信,面对有钱不还的不正常现象,银行往往无可奈何。
第二,同业竞争无序,违规的金融业务时有发生。房地产信贷融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的突出地位,因此,为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续、提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采用各种优惠措施,使同业间竞争日趋激烈,甚至表现出恶性竞争的态势,有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定,带来了诸多潜在风险。如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款。甚至有的银行基层房地产信贷部门为追求盈利,超规模发放贷款或把房地产信贷业务视同银行信贷业务,混业经营,超范围发放贷款,大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产。有的银行房地产信贷起步晚,资金来源少,资本金严重不足,且不到位,而又盲目扩充业务,而这些现象在房地产信托中也屡见不鲜。
第三,房地产业风险预警体系建设滞后。少数银行内部管理制度松弛,导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金,也使得一些银行在发展业务的同时,忽视了内部管理和风险控制的重视。突出表现为:缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划,纯粹是为了发展而发展,对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后;管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向,平时又缺少检查、诱导和监督,使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。一些银行的基层房地产信贷部门人员结构不合理,对银行信贷业务较精通,而对房地产业的专业知识了解较少,缺乏敏锐的市场分析能力和风险控制经验,制约着房地产融资业务的发展。
第四,房地产融资业务服务体系不健全。房地产融资业务涉及银行、评估机构、房地产管理机构、保险公司、公证司法部门,需要彼此的配合和支持,而目前的现状是:涉及部门多、手续烦、涉及到评估机构、登记部门、公证部门和保险部门等。办理时间长,环节多;评估有效期短。不动产评估有效期最长为2年,一般为1年,动产为1年,超过有效期须重新评估;由于目前的房地产评估机构好坏不一,管理较混乱,评估费用依据评估资产标的收取,评估结果暗藏风险。因而商业银行有时需要自行重新评估抵押物的价值,增加了环节和成本。
二、商业银行控制房地产融资风险的主要策略
第一,提高银行风险防控能力、规范银行操作。银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前,应收集有关借款人的资料;贷后,应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时,主要评估对象是房地产商的抵押资产,一旦无力归还贷款,银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产,但这种评估方式只是消极的补救措施。所以,要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点,严格对房地产信贷各环节实施监控。商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务,杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会,要加强对房地产市场的认识,不被虚假繁荣所迷惑。推进银行体制改革,加强内控制度建设。银行要制定科学的银行内部业绩考核办法,建立责权合一的激励和约束机制。
第二,把准宏观经济脉搏、提前预测,合理规避宏观风险。商业银行要尽快建立自己的专家队伍,组织、强化对宏观经济发展的分析、研究。这种专家队伍必须是高起点的,组织结构不必层层设置,可考虑两级构架:总行一级和在经济发展水平相差无几的区域一级(如珠江三角洲、长江三角洲、东北老工业基地等)。总行主攻全球及全国经济形势,区域主攻区域经济,使两者相互补充。队伍建设上要以社会学者为主,内部人员为辅,使信息来源更具广泛性、全面性。
第三,加快建立完善的房地产风险预警体系。商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用,具体表现在:一是商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。二是商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。三是商业银行应密切关注房地产企业的开况,确保对主体结构已封顶住房的个人住房贷款发放后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。四是商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。五是商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,加强市场风险预报,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段检测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。
第四,配备建筑工程估价专业人员,从技术上防范房地产开发贷款风险。为有效防范房地产贷款风险,国外银行一般都是聘用信誉较高的社会专业中介机构进行技术把关。但是由于目前国内信誉较高的社会专业中介机构尚未充分发展起来,大部分的可行性研究报告都是由开发企业自行编制的,所以国内的商业银行必须依靠自己审查建筑工量和工程估价,对于业务量大的银行,可以设置建筑工程估价岗位,配备专门的估价人员,实行持证上岗;对于业务量较小的银行,可以设置建筑工程估价岗位,也可以聘请外部的专业人员来做这项工作,但必须与其签订合同,明确其工作的具体内容和双方的权利义务等。
第五,加强对评估机构的管理,防范抵押物的评估风险。商业银行可以根据一定的条件,如从事评估业务的年限、资产规模和业务量、资质等级、是否具备充足的有执业资格的专业评估人员、在行业内的声誉等来确定拟合作的评估机构名单,并与评估机构签订合作协议,规定双方在评估质量、工作效率、收费标准、赔偿措施、相关信息共享等方面的权利和义务。在进行抵押物评估之前,客户经理要注意采用合理的方式,说服客户聘用银行确定名单中的评估机构。评估机构的名单管理是一个动态的过程,银行应定期对名单中评估机构的工作进行审核和评价,内容主要包括是否有价值虚增的问题、是否已发生实质性风险、客户对其工作效率和服务是否满意等,然后根据评价结果对名单进行调整。
三、结束语
我国房地产融资风险控制,目前不管在实践上还是在理论上都取得了很多的成就和突破。但在我国改革大旗之下发展起来的房地产融资市场,本身存在太多矛盾性的问题。当然,房地产金融中的各项管理制度和风险防范措施,都是为该项金融业务保驾护航,确保这一业务的健康持续发展。但如果控制过严,门槛过高,也会在一定程度上减缓发展速度,影响长远发展。所有的经营都存在风险,而风险通常也与收益存在着正比例的关系。因此,商业银行在拓展房地产融资业务中更主要的是追求风险可控,如何处理好银行业务发展与风险的关系,这将是房地产金融发展中的重要课题。
参考文献:
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关键词：房地产企业；融资策略；融资风险控制
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01
一、前言
一般房地产行业的工程投资的资本金额度非常大，那么资本金所占有的周期比较长，仅仅依靠企业的资金和企业本身累积的金钱是没有办法可以解决这个工程对资本金额和占有的时间上的要求，所以，必须依靠融资策略。与此同时，随同房地产行业的融资形式的不断扩展，融资的风险同样也在持续积累，如果不可以立刻选择防范措的施和解决风险，必然会引起企业在运作过程中的巨大危境，或者导致企业失去了发展的最好时机和导致企业遭受惨烈损伤，严重的情况可能会威胁到企业的生存。
二、我们国家房地产企业融资主要方式
1.金融机构借款，就是说房地产行业向银行或者其他的金融机构借钱来完成它们的工程。商业银行贷款一向是我国房地产行业历来的主要融资方式，在短时间里很难改变这个现象。[1]随同我们国家银行系统的改良和管理的不停完善，银行对房地产行业实行的投入愈加先进。银行运用了货币紧缩的政策，降低了对于房地产开发商的房贷款，不够实力的企业不可以经受这个情况都去寻找大公司进行被收购。[2]可以从这个看出来，银行的各种政策对于房地产行业的发展有着十分大的影响。
2.债券融资，债券就是为了筹集金钱，对投资者推行的，并且保证按照确切的利率交付利息和按照说好的条件有效偿还本金的债务债权凭证。早早地在上个世纪年代初期，发行债券就已然作为我们国家房地产行业的一项融资方式。[3]我国的企业债券的市场的运行管制还是没有成长到一个到很好的时候，因此这几年我国对企业债券的推行的明显不是很鼓励的。在这十年里并没有几家房地产企业发行过债券，所以，债券融资在房地产资金方式中一项占的部分不多。
3.上市融资，我国的资本市场里的上市融资，实质上是企业由用一部分股份来交换企业这一期急用的发展资本金，促使企业的整体扩增。但是房地产企业的上市并不顺畅，其上市的过程繁杂而且结审的时间都比较长，所以，上市融资的希望对于大部分的房地产企业来讲，短时间里面仍然没有办法简单地完成。
4.信托融资，通常都是通过基金公司或其他发起人发行的，并切经过出资人供给的收益凭证，投资者会集起一些资本金，做为信托资产，并且通过一部分信用还不错的机构做为托管的那一方，接着对房地产工程实行投资，在得到收益之后，把投资收益按照部分相关确定比例还给投资者。对于房地产企业资本金内容有改良影响，在不提升企业资产负债的条件下融资，有效地改良了公司资产负债内容，信托融资的处理常常做为融资的目的。
三、房地产企业融资风险控制措施分析
房地产企业在这个融资的经过中，一定要注重对融资风险的管控，做好选取风险比较小的融资渠道。[4]企业是为了降低融资的风险，常常能够选择各个融资渠道的有效整合，就是制做一个相对于更加可以避免风险的融资整合对策，与此同时还需要注重不一样融资渠道之间的转变能力。
1.积极扩大融资方式
于市场经济体系在不停改良的新条件下，房地产企业一定要实行扩大融资方式用来完成对本身发展对资本金的渴望。[5]大型的房地产行业可以由充沛的工程贮备，提升企业本身资本金能力和经管标准，积极做到上市融资。而中小型房地产企业则能够充足运用传统方式，企业剧本的闲时资产更换为企业必须延续的发展资本金。运用ABS实行对房地产工程融资。
2.合理优化融资内容
企业应当易据不一样的融资方式选择合理的融资内容，并且应该要对融资时期、融资的本钱，和融资机遇等给予充足的思考，在维持企业的最好操控的时候，找到最好的融资内容，尽可能地做到将整体融资本钱减少到最低标准。
3.建设预测风险系统
运用了不一样的方式对项目的负债融资风险实行检测，对于防备债务融资的风险重要性特别大。它就是运用房地产企业里的各种资料，辅助以各项数据模式以及财务解析的处理方法的使用，来对房地产企业的融资风险实行风险预测与防范。大部分能够采用下面的举措：（1）找到财务风险的临界点，只要当营业利益大于财务两平点的时候，企业才可以具备融资借债的能力。（2）运用财务杠杆，准确负债比率。于企业的资本结构已经确定的状况下，企业通过利息税率之前的利润里交付的债务的利息是相对于稳定的，如果当利息税率之前利润上升的时候，单位税率结算之前的利润所承担的债务利息将会差不多减少。[6]扣了相应的所得税之后，能够分给给企业权益者的利润将会差不多增多了，用来给予企业权益者额外的利益。（3）根据企业对风险的预测得到的水平，再去决定资金运行主观不一样的时候风险有效的状况，进而确定出相关的融资策略。
四、结束语
房地产行业需要拥有强大的实力和强势的竞争力是与融资紧密相关的，然而严酷的市场氛围对于资本密集型的房地产行业给予了非常大的问卷。因此房地产行业一定要实行融资的革新，找到不一样的路线，运用各个目前拥有的前提条件，实行房地产行业的融资规划，处理发展中的资本金的情况。融资风险控制同样也是行业里每日规划经管内容的其中一项，与此同时合理地对融资风险实行管制也是非常重要的。
⒖嘉南祝
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【关键词】房地产；融资活动
一、相关概述
在新的宏观调控大环境下，房地产政策和措施相继出台，在这一情况下房地产企业传统的融资渠道所具有的弊端也逐渐显现出来，已经能够影响到房地产行业的顺利发展。我国房地产在进行管理中过渡依赖于商业银行贷款，这常常会导致房地产行业融资风险过于集中，房地产存在资金瓶颈等，经营风险和管理风险较大。
结合管理实践，房地产行业在发展过程中应当积极拓展自身融资渠道，构建更为合理科学的融资渠道和资金管理体系，积极构建和发展房地产投资信托基金，并完善房地产行业相关规章制度，强化房地产行业信贷监管机制，依靠融资渠道的科学化、合理化推进房地产行业的健康发展。
融资指的是企业货币资金的融通，企业管理者在金融市场中进行资金贷放或者资金筹集的经济活动。从狭义角度上讲，融资又是指企业进行资金筹集的过程。企业管理者应当积极结合自身的资金状况、生产经营状况以及企业未来发展的实际需求，在科学合理预测判断的基础上从一定的渠道向企业的债权人或者企业的投资者进行资金筹集，对资金进行有效组织，以此来确保企业资金的运作需求，满足企业的日常管理活动。一般来讲，企业进行资金筹集活动应当按照一定的原则，并合理选择融资方式和融资渠道。通常情况下，企业进行融资活动主要由以下几个方面的目的，即企业扩张、企业偿还债务以及其他混合型的目标等。
二、房地产传统融资渠道存在的弊端分析
当前我国房地产行业融资活动还存在着一些缺陷，尽管商业银行信贷这一传统的融资活动在房地产行业发展中发挥了重大的贡献，但是其弊端也日益显现出来。房地产行业的实际融资渠道依旧比较单一，房地产行业在进行融资活动时主要还是围绕商业银行贷款、预收账款等方式，上市融资、债券融资、海外融资等其他的融资渠道常常受到金融政策的约束，很难发挥实际作用，这在很大程度上导致我国房地产行业的融资渠道单一。我国房地产在进行管理中过渡依赖于商业银行贷款，这常常会导致房地产行业融资风险过于集中，房地产存在资金瓶颈等，经营风险和管理风险较大。对于银行贷款的依赖过重，一旦发生财务危机很难化解。
不仅如此，房地产融资体系中，缺少多层次的房地产金融体系。专业性的房地产投资机构、抵押贷款机构、保障机构以及担保机构等比较缺乏，规模化、多元化的房地产金融体系依旧需要进一步改进，同时缺少配套的房地产金融体系中介服务配套机构，房地产金融二级市场需要进一步发展。房地产融资瓶颈需要进一步破解，对于房地产金融体系中存在的系统性风险应当有效防范，减少因为资金瓶颈影响企业的顺利发展。
三、拓展房地产行业融资渠道的内容分析
房地产行业属于资金密集型产业，获得及时充足的资金支持，有效开拓新的融资渠道是房地产项目顺利开展运行的前提和保障，也是房地产企业管理者所必须重视的重要内容。
企业自筹资金，是房地产企业在初始阶段常用的融资方式和渠道，一般情况下是通过公司股东追加企业股本金或者股东借款的方式来实现的。但是在房地产价值不断升高，资金周期不断延长，企业投资规模不断扩大的情况下仅仅依靠房地产企业自筹资金难以有效满足房地产行业的融资需求。
预售资金是房地产企业通过房地产预售所获得的资金，它是当前房地产市场中比较常用的融资渠道和方式，在房地产环境以及区位等相关条件都比较好的情况下，依靠房地产预售能够有效筹集到必要的房地产建设资金。
商业银行贷款是当前我国房地产行业最为重要也是最主要的融资方式和手段，据统计房地产企业的开发资金中七成以上都是源自于商业银行贷款。房地产企业合作融资也是房地产行业融资的重要渠道，它主要包括外资合作以及内资合作两种。其中外资合作是指成立合资或者合作公司，依靠国外先进的管理经验或者管理技术，进行资金优势的互相补充。依靠合资合作方式能够共同推动房地产企业做大做强。从这个角度上讲，合作融资是我国房地产行业最为可行的一种融资方式。
信托融资指的是信托公司对于盈利前景比较好的房地产投资项目或者房地产企业进行信托贷款或者直接参与到信托投资的一种融资方式。实施信托融资具有较强的优势，相比较于银行贷款，信托融资能够有效降低房地产企业的融资成本，降低财务费用，同时期限的弹性也比较大，在不提高企业资产负债率的前提下可以优化企业的资本结构。同时信托公司还可以针对房地产企业本身的具体项目以及实际的运营需求设计个性化的资金支持方案，信托融资既具有制度优势，同时又具有较强的灵活性，在房地产企业困难时信托融资是比较好的选择。房地产债券是房地产企业债券的一个组成部分，但是在实际管理中很多房地产企业发行企业债券都比较困难。
房地产证券化是当前我国房地产行业发展的一个重要方向，房地产证券化能够进一步推动房地产经营实现专业化，同时促进资源合理配置，是房地产行业融资的合理途径。在这其中最为主要的形式就是上市，依靠公司上市能够迅速筹集大额资金并可以作为注册资本利用，扩大企业规模，有效化解风险，并进一步降低企业的融资成本。企业的投资者也可以分享房地产经营利润，推动房地产企业从原先的国有制向着股份制方向发展，对于改善资本结构具有较好的推动作用。除此之外，中小型房地产企业还可以依靠企业之间的土地转让或者项目收购来优化资源配置，实现规模效益，扩大企业规模，进而实现房地产企业上市融资的目标。
另外，房地产私募投资基金也是房地产行业进行融资的另一种方式，房地产私募股权投资是房地产行业发展的产物，当前发展比较顺利，属于专业基金管理公司进行专业化募集资金并进行投资管理的新型融资手段，是一种向着特定的对象发行私募股权基金来筹集资金，以股权的形式进行房地产投资的融资形式。一般情况下，房地产私募股权基金投资可以分为资金的筹集、资金的投资、基金的投资管理以及基金退出这四个阶段，也是当前我国房地产行业新兴的一种融资形式。
参考文献：
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一、房地产投资风险产生的原因及对应措施
1、投资风险产生的原因房地产的投资风险可以大致分为外部风险和内部风险两大类。其中，外部风险又包括：宏观经济风险、财政利率风险、市场风险等。外部风险包括：经营风险、财务风险。造成房地产投资风险产生的原因是：首先，房地产企业对市场中的信息掌握不全面，在开发房地产的时候没有精确定位，对消费者的需求没有进行充分的调研。比如在一些大城市，由于农民工的大量涌入，住房问题亟需解决，这时候廉租房的建设才能满足人们的需求，但是由于开发商把握信息不准确，一味地投资高端商品房和高级别墅，从而遭到人们的冷遇。其次，宏观形势的突变。在市场经济中，经济形势千变万化，由此引发了很多经济风险，房地产作为社会经济中的重要环节，自然受到宏观形势的严重影响。比如市场的供求关系，建筑原材料价格、货币政策等。由于上一年的建筑材料价格和供求关系大，房地产的开发投资也就越大，但是由于宏观形势的突变，在这一年，建筑材料和供需发生了逆转，但是房价还是按照原来的价格出售，自然无人问津，导致投资风险的产生。
2、房地产投资风险的规避措施要想在房地产投资活动中有效的规避风险，促进房地产企业的长足发展，除了一些无可避免的风险之外，更要加强对风险的规避。首先要充分地对市场进行调查，全面掌握市场信息，了解供求趋势，进而掌握投资方向。市场信息的掌握包括人口结构的变化、居民收入水平的变化、原材料价格的变化等等。其次控制投资项目，防止因宏观形势的突变造成的巨大损失。在预期收益相同的情况下，要充分考虑到市场突变因素。适当地将投资力度缩小，在投资效益得到保障的前提下规避风险。
二、房地产融资活动中风险产生的原因和应对措施
1、融资风险产生的原因我国房地产行业发展虽然较好，但是其融资渠道却非常的狭窄，目前能有效进行融资的有上市公司、银行贷款、预售款以及企业垫款等等。但是这些融资渠道都在很大程度上受到国家宏观经济调控和政策的影响，进而对房地产的融资造成了巨大风险。首先融资金融中信贷的金额在逐年下降。这意味着从国家金融层面来说，信贷对房地产的融资已经没有了以前的支持力度。就2010年来说，信贷融资的金额只占据全额的21%。同时，由于很多小房地产公司由于规模较小，在融资的过程中造成了很多的坏账和死账，出现了房地产行业信用较差的现象，进而影响其融资。其次缺乏稳定的资金来源，由于受到资产负债和期限配比和结构配比要求的限制，房地产的融资通常都是短期的，很多商业银行为房地产提供贷款也是短期的，而房地产企业的经营周期通产较长，所以短期的资金来源不利于房地产的企业的长期发展。从银行的角度出发，如果房地产长期持有融资金额，就会造成短存长贷的现象，流动风险增加。
2、房地产融资风险的应对措施首先，要拓展房地产行业的融资渠道，提高信贷融资的比例。但是，多元化的融资渠道要和多元化的业务相结合，因此，对于一些中小房地产企业来说，就应该加紧业务拓展，促进直接融资和间接融资的紧密结合，进而形成较为合理的融资结构，保证房地产企业资金的来源。除此之外，国家政策也要对房地产融资实行政策上的放松，比如优化产业结构，放宽房地产行业股票融资限制，鼓励中小企业和创业板市场的发展以及放宽对私募性质股权投资基金的审批限制等等。其次，大力发展房地产债券市场，保证房地产资金的长期来源。发行房地产债权进行融资的方式，是目前相对稳定的一种长期融资方式，相比之下，风险有所降低，同时，也保证了房地产企业长期资金的来源。考虑到房地产企业的经营周期需要长期稳定的资金来源，银行和其它渠道的融资使用周期相对较短，不能满足房地产发展的需求，同时，在政府对银行的严格把控下，限制对房地产行业贷款以及限制其预售额等等都会给房地产的融资造成极大的影响，因此房地产的中长期的债权就为房地产企业提供了资金来源，保证了房地长在发展过程中的资金需要。
三、结语
关键词：房地产行业；金融风险；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01
现代房地产研究学家普遍认为，在房地产行业中金融就是实现房地产行业的资金融通，其中房地产金融的重要组成部分也就是融资，房地产的融资包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产典当以及房地产证券等，目前还没有形成真正的风险评估系统。那么下面本文就对我国房地产行业中存在的金融风险及其对策进行分析。
一、我国房地产行业中的金融风险
其中在房地产行业金融中，包括了房产金融以及地产金融，两者均是对房地产资金融通进行研究的重要内容。房地产金融包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄等等一系列金融市场行为，其本身也都具有一定的规律性。目前我国金融体制正在不断的进行改革，同样在房地产行业金融体制也在逐渐的进行革新。
现今我国房地产行业金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。
房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。
国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。
自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产行业金融发展过程中，其交易市场具有一定的复杂性，并且在逐渐加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。
房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。
二、我国房地产行业中金融风险的解决对策
为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。
国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押带来的风险进行控制。健全我国的金融信息信用管理制度，同时还需要把房地产行业的金融风险以及收益均进行相应的管理。
对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发商对此作出充分的分析。
对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到在企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。
对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。
对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行不但要对其自身的金融安全进行保障，同时也要对其管理力度进行加强，以能够逐步提高其风险管理能力，对于房产的低抵押上，则就要对其个人信用制度进一步进行完善。
三、结语
总而言之，想要对房地产行业金融风险进行有效的控制，必须对房地产金融业的融资渠道进行合理选择，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。
参考文献：
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关键词：房地产 财务风险
财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。
一、我国房地产行业财务风险类型
我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。
（一）外部风险
房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。
市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。
政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。
（二）内部风险
内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。
二、房地产企业风险评价研究
（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系
科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。
（二）拓展多元化融资渠道
房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。
（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平
作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。
（四）做好市场调研，降低市场风险
房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。
参考文献
