时间：2023-06-18 10:35:59
序论：在您撰写房地产行业收入时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
一、房地产销售收入的概念
房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入。包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入(指可单独出售的配套设施部分)等。
二、房地产销售收入确认实现的原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。一是采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时。确认收入的实现；二是采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的。在实际付款日确认收入的实现；三是采取银行按揭方式销售开发产品的。其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现；四是采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：a 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。b 采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。c 采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。d 采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。五是将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：a 将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。b 将待售开发产品以临时租赁方式租出的。租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现、出售时再按销售开发产品确认收入的实现。六是以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。
三、房地产销售收入的核算
在房地产企业的会计实务中，通常是在土地、商品房移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。收入核算的关键是收入的确认和计量，即按收入实现原则和配比原则的要求，确定何时确认收入及其入账金额。从一些房地产企业的会计实务来看，在其收入核算中尚未严格按《企业会计制度》的要求进行账务处理。在预售开发产品时，存在的问题尤为突出。
房地产商品的销售通常是采用预售形式，其销售的前提是取得预售许可证及销售许可证。采用预售形式时，需要经过签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权户等不同环节，房地产收入的确认同一般的生产企业相比有一定的特殊性。《收入》准则要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，但在以上的哪个环节最符合《企业会计制度》的四个确认条件呢?需要会计人员的职业判断。在各企业的会计实务中，存在不同的理解及确认方法。具体来说，主要存在下列各种情况：
(一)在开发产品竣工验收并办理移交手续时，确认房地产销售收入
有些房地产企业认为，预售中所得的价款，只是一种暂收款，因为开发产品尚未竣工验收。有的建设项目刚刚开工甚至尚未开工，所以风险仍未转移，成本亦没有最后核算，所以不符合收入确认条件。只作为企业的预收账款，在相关开发产品竣工验收并办理移交手续后。才确认房地产销售收入。
(二)在开发产品竣工验收时，确认房地产销售收入
一些房地产企业亦同意在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合确认条件，应在工程竣工并收到部分房款后可确认其收入。
(三)以分期收款方式的房地产销售，按合同规定的收款时间分期确认收入，同时分期结转成本
这是以收付实现制的原则，比较保守的处理方法。但是。某些房地产企业有时也在房地产的法定所有权转移时，按已经收回的价款或可能收回的价款确认销售收入。而对其中估计无法收回的部分作为未实现收入处理。
(四)按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入
部分房地产企业认为。预售合同基本上是有法律效力的销售合同，收取的房款代表已发生销售业务，因此，可以按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入。目前，香港基本上也是按以上四个标准确认收入。对于预售合同价款，大部分大型房地产企业是按“完工百分比法”分期确认其收入。具体处理方法是：
1. 哈尔滨市财政收入对房地产业的依存现状
1.1哈尔滨市财政收入对房地产业高度依存
“十一五”期间哈尔滨市财政收入约有30%左右的收入来源于房地产业。2011年，哈市全年财政一般预算总收入502.1亿元，比去年增长22.3%。其中，地方财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。主体税种中，营业税92.9亿元，增长30.1%；企业所得税31.5亿元，增长29.8%；增值税28.6亿元，增长11.1%；个人所得税12.9亿元，增长32.3%。其中土地出让金收入为253.14亿元，根据图表1分析可以得知，哈尔滨市财政收入和哈尔滨市房地产上交利税呈现同步增长局势，且比重始终维持在30%左右。2007年哈市全年房产上缴利税占地方财政收入比重达近几年最高，达31.77%，而后趋于平缓回落。“十二五”期间随着哈尔滨市财政收入的飞速增长，其房地产业也有了欣欣向荣的发展。其哈尔滨市的财政收入与房地产业呈现高依存度的正相关发展。成为哈尔滨市财政收入的主要增长极。
1.2哈尔滨市土地出让金占地方财政收入比重强劲增长
哈尔滨市2009年土地出让金为154亿元，占哈尔滨市财政收入（333.3亿元）的46.2%；2011年哈尔滨市土地出让金253.14亿元，增长了近100亿元，年均增长约为49%，占比哈尔滨市总体财政收入的50.41%.呈现强劲的增长态势。
2. 哈尔滨市财政收入对房地产业过度依存所产生的问题
2.1新型工业化进程中的财政收入对房地产业依存度过高
随着哈尔滨市新型工业化的发展，其财政收入对土地的依赖程度越来越高。哈尔滨市城镇土地税收收入从2000年到2006年一直持稳，从2007年开始，住房市场化炽热，城镇土地税收收入翻一番，近几年房地产行业相关税收也在逐年上涨，城镇化建设在房地产的热销中体现的淋漓尽致。工业化的过程中哈尔滨市的城镇化进程越来越快，而地方的财政支出也越来越大，因此需要更多的财政收入来维持财政支出。哈尔滨市的就业、医疗、教育、社会保障等财政支出呈现持续增长态势。如下表，民生问题一直是哈市政府所重视的，在一些呼吁房价过高的声音中，哈市政府于2006年开始着手解决人均使用面积7平方米以下的低保家庭廉租房问题，而后每年的廉租房建设面积都在持续增长，但仍抵挡不住房地产的热销形势。伴随着土地税收收入上涨的还有土地行政性收费及相关财政收入，可见房地产行业的腾飞所带来的财政收入相当巨大。民生问题体现在多个方面，廉租房解决的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上会控制了房地产行业的相关税收，然而，970万人口所需要的医疗卫生、教育、公共设施建设支出的负担可想而知。从2002年到2010年，8年间相关民生建设支出翻一番。正当其时，全国大部分城市悄然出现了“第二财政”。可见大量的财政支出，需要大量的财政收入来维持平衡，而如果去掉房地产业的财政收入部分，则很难维持财政支出的正常运转。
2.2哈尔滨市的房地产业存在较大的发展空间
2011年，全年哈市土地出让金达253.14亿元，同比2010年增长35.7%，与其增长率相比，上涨11个百分点，占哈市全年总财政收入的50.4%，同比上一年增长5个百分点。纵比土地出让金平均水平较高的北京，其在2004年就已达到所占财政收入的76%，此时全国的土地出让金所占财政收入的比例也在逐年上涨，“土地财政”的趋势呈现全国化趋势。土地的出让使房地产行业持续加温，财政方面对房地产行业的依赖性可见一斑。通过分析哈尔滨市与北京市房地产业与全国的比较分析，一线城市的财政收入要比二线城市的财政收入对房地产业的依存度更高一些，哈尔滨的依存度相比较而言还有很大的发展空间。如表3所示。
3. 解决财政收入对房地产业依存问题的对策措施
3.1继续加大政府的宏观调控政策
哈市财政收入对房地产行业依存度太高，一但出现房地产行业萧条或者回落严重等现象，就会造成经济结构失衡，为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持 自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。适当的土地出让能助财政于一臂之力，土地是人们生存的根本，也是有限的资源，更应该追求财政上的可持续性发展，在产业结构调整中找准重点财源。总之我们要在合理的财政收入增长的前提下，适当的调控财政收入对房地产业的依存程度，通过合理调控土地出让金价格来合理的拉动财政收入的良性增长。积极向上争取政策资金支持，合理调配财源比重。
3.2大力发展县域经济拉动财政增长，减少财政收入对房地产业的依赖度
着力发展黑龙江省县域经济，做好以产业园区为依托的经济发展，加大政策资金扶持力度，积极推进重点产业项目建设，以农业产业化、新型工业化、经济一体化为发展方向，大力发展县域经济第二产业，优化发展第一产业，合理稳定发展县域经济第三产业，从而加大县域经济的整体发展，吸引更多的劳动力以及居民家属向县级城市的发展，缓解一二级城市的发展压力，来合理调动人口流动，从而会相对的减少财政收入对房地产业的依赖程度，加大财政收入在三大产业中的合理增长。
3.3转变唯GDP论观念，优化财源结构，促进财政收入的可持续发展
财政收入的增长应是一种合理的增长，不应为了增长而增长，仅仅依靠房地产业的增长来拉动财政收入的增长是不合理的一种财政收入增长模式。哈尔滨市财政收入的增长要摒除唯GDP的数字增长论，改变财政收入来源增长观念，依托老工业基地、农业大省、资源强省走特色的适合哈尔滨市的经济增长模式，优化财政收入的财源结构，促进哈尔滨市财政收入的绿色可持续发展战略，响应“十二五”发展规划，促进哈尔滨市经济的健康发展。
关键词：实质重于形式；房地产；收入；确认
实质重于形式的思想运用最早起源于英国，而这一概念在1970年的第四号公告“基本概念和会计原则”中就已经提出过，其阐明了实质重于形式的重要观点。
我国在《关联方关系及其交易的披露》中也首次提出了运用实质重于形式的判断标准来推断是否存在着关联关系的规定，要求按照关系的实际性质进行判断，而不能单纯依靠法律形式予以确定。之后我国企业会计制度正式将实质重于形式作为了企业核算时应遵循的原则之一。但是“实质重于形式”这一原则主要是在企业资格的认定和税务办案中广泛被采用，在经济上的实质内容和法律上的形式条件孰重孰轻却一直都是财务与税务争论的焦点。
一、“实质重于形式”原则产生背景及其运用意义
1.“实质重于形式”产生背景
（1）国际化标准促使提高会计准则。WTO后，我国从初次与各国经济的接触到后来不断的业务合作以至后来与国际经济的深度交融，这就从业务，管理、财务各个方面提出跟上国际化的要求。财务报表体现了一个企业的经营状况和管理水平，根据我们计划经济时期制定的会计准则肯定已经不能再跟上国际化的脚步，只有和国际接口我们才能和其他国家站在同一起跑线，只有按照国际标准提供真实、可靠、公允、可比的会计信息，国际经济才能接纳我们参与到国际贸易的竞争中去。
（2）企业的构成形式和业务的繁杂化因素。当改革开放的脚步大步走来，市场经济替代了原有的计划经济，顺势而发的新生企业呈现出多种多样的组织架构，对会计核算和财务信息披露提出了要顺应时代的要求；在市场经济的带动下，一些投资企业，证券公司等一些新兴的行业如雨后春笋般发展了起来，各种合并、转股、兼并、改制业务频繁发生，增加了会计对象的复杂性，如此繁杂化的业务要求企业在进行会计核算处理时，要基于不同的会计原则、方法和程序考虑并在其之间进行选择，所作税收筹划更要基于业务的实质前提下进行 。
（3）旧的原则、旧的制度存在着一定的缺陷。我国在市场经济初步阶段制定的会计制度必然存在很大的局限性，任何事物都是随着社会的发展而发展，随着进步而进步，随着问题而完善的。当旧的会计制度已经不能可靠的反映会计信息和会计数据进行可比时，就要对相关的原则规定进行订正、细化和补充。
2.在会计核算中运用“实质重于形式” 的重要意义
（1）是对权责发生制原则很好的补充。权责发生制原则是进行会计核算的基本原则，特别是在收入的确认和费用的配比上都遵循了这一原则 。虽然每个企业所处的国内国际经济环境不尽相同，但由于现金流量表的编制是基于收付实现制，所以从现金流量表上能够更好了解企业现金流入的构成，分析企业偿债和支付股利的能力，更能反映企业在一定期间内的获取或支付现金的潜力。因此我们在运用权责发生制原则编制损益表和资产负债表的基础上，仍然需要进行现金流量表的编制来作为补充。
（2）是对一贯性原则做出的补充。一贯性原则要求企业的会计核算方法在前后各期保持一致，不得随意变更，其目的是为了更好的对同期或不同时期的数据进行分析比较。但是，如果使用的核算方法已经不能再如实的反映企业的经济实质，不能够恰当地反映企业的财务状况和经营成果时，企业可以在会计准则或制度允许的范围内变更核算方法，同时做相应披露。这也体现了实质重于形式原则。
（3）与谨慎性原则相辅相成。谨慎性原则即“宁可预计可能的损失，不可预计可能的收益”，因谨慎性原则而在期末对各种资产计提的跌价准备就是实质重于形式原则的最突出体现。市场经济中资产发生减值的可能性已经成为必然，在年度终了时，资产的市场价值低于账面价值时，原账面记载的资产价值就不再具有真实性，所以在期末的时候出现了资产减值的情况就应对资产计提减值准备，来调整资产的账面价值，这也很好的说明了实质重于形式的原则。
二、“实质重于形式”原则在房地产行业收入确认中的应用
1.关于房地产行业的收入确认的相关规定
我国的收入准则在经历了新旧会计制度改革后，对收入在定义、适用范围等方面的规定都有了很大的变化，但是在商品销售收入和提供劳务收入的确认条件上的表述却没有太大的本质改变。由于房地产的产品具有特殊性，所以确认收入时应具备以下几个条件：
（1）房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
（2）完成竣工结算（说明成本能够可靠的计量）；
（3）签订售房合同和收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
（4）房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
2.房地产行业的收入确认举例
房地产行业的建造周期一般较长，至少要在2至3年甚至更长时间。随着人们对住房的需要日益强烈，即使房屋还没有竣工只要是取得了预售许可证的情况下，开发商就可以对外开始进行销售，这个阶段被称为预售阶段，这个阶段的房款收入并不是准则当中规定的收入，被称之为预售收入。
例：客户陈某在2010年初购得A公司开发的商品房一套，总价款95万。陈某在缴纳了5万元的定金后签署了认购协议，约定7日后交首付50万元（含认购款5万元）的同时签署正式的商品房预售合同，在合同中双方就确定了陈某的剩余房款支付方式为分期付款方式，分别应于为2010年的3月份35万元，4月份10万元，最终的价款待实测面积后对差额部分进行多退少补。合同中载明的交房时间为2011年6月30日。
该笔业务开发商在收到定金时应作如下会计处理：借：银行存款—5万元
贷：预收账款—**项目 **房号 陈** 5万元
签署预售合同收到首付款时（因为首付50万元中包含定金5万，定金在收到款项时已经进行了会计处理所以首付的确认金额为45万元）：
借：银行存款 — 45万元
贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 45万元
10年3月收到支付的分期房款时----
借：银行存款 — 35万元
贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 35万元
10年4月收到支付的最后一期房款是----
借：银行存款 — 10万元
贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 10万元
2011年6月30日A公司的工程已经清算，实测面积报告也已经取得，按照合同约定如期交付房屋给业主，并收取了房屋的多退少补款1万元时----
借：预收账款 — **项目 **房号 陈** 95万元
银行存款 — 1万元
贷：主营业务收入 — 96万至此房屋的款项已经收妥，房屋已经办理了交付手续，和房屋有关的管理权和控制权都移交给了业主，正是符合了确认收入应具备的条件。
但是实际上很少有开发商能如期真正交付给业主的情况，就这种情况又分为2种不同的原因：
（1）一种是实质、形式同时不具备。是指项目因种种原因延期没有如期完成，到了合同约定的时间不能交付给业主使用。通常这种情况在税务稽查的时候，就会按照合同的约定来要求企业做收入的确认，笔者片面的认为在这类情况下就应该依据实质重于形式的原则来判定，不符合收入标准的不予确认收入。
（2）另一种是具备实质，但是欠缺形式。这种情况是指竣工决算都已完成，实测面积的数据也已经掌握，但是由于在建设过程当中的超规划，需要补交部分土地出让金，企业在告知业主的情况下，按照合同的约定的时间先行交付了房屋。首先明确这是一种非正规的交付，财务人员应该依据实质重于形式的原则按照合同约定做如下的销售确认：
借：应收账款 **项目 **房号 陈** 1万元
预售账款 **项目 **房号 陈** 95万元
贷：主营业务收入 96万
三、“实质重于形式”原则在收入确认中应注意的问题
1.提高财务人员自身素质
“实质重于形式”原则在收入确认中要怎样去运用、要运用的度的掌握，是基于一个良好财务人员的职业素养的。如果该原则都够合理的运用，那么会计信息的真实可靠性就有了保证，反之如果运用的失当，则其可核实性就会引起质疑，甚至有些会计人员会以此为借口为自己的主观臆断做辩解，从而提供毫无价值的会计信息。提高财务人员的素质一方面应定期对财务人员进行职业道德和专业知识的培训，开展案例分析和座谈会；另一方面，可以组织向同行业的其他企业进行学习和观摩，也可以邀请相关税务、法务等部门的专业人士进行一些专题课程的交流。
2.企业应重视由此带来的会计风险
实质重于形式这一原则往往是需要会计人员按照自己的经验主观做出的判断，而这个经验又因人而异，每个人的见解不同就会产生不同的处理意见，由此也会带来后续的税务风险，这种运用判断提供的会计信息因其经验性存在导致损失的可能性被称作为会计风险。在企业内部，可以通过强化岗位责任制管理，加强企业内部审计，提高财务人员法律意识等方式；而在企业外部，则可通过聘请专业人士进行税收筹划和法律咨询等途径来降低会计风险。
3.正确看待相关政策规定之间未涉及到的因素
从实质重于形式原则在会计收入确认中的应用可以看出，会计准则中对确认收入规定了应符合的前提条件，但是这些条件是否为同时具备还是分别具备应该进一步做严谨的说明、补充，或者做特殊事项的解释。
总之，贯彻实质重于形式的原则，不但有利于我国会计核算原则向国际会计惯例靠拢，更有利于提高会计信息质量。但是这是基于一个有高度责任心、正义感、高素质的具有专业知识的财务人员基础上的，对一项业务的理解和把握如何做到理论联系实际，应该做到不辞辛劳、深入现场、不耻下问，不断学习。如何在以法律法规为前提的基础上来对新问题新情况进行研究和探讨是每个财务人员要做深刻思考的，
参考文献：
[1]企业会计准则第14号—收入（2006）（财会[2006]3号）.
[2]国税发[2009]31号.
关键词：房地产开发商 年报收入 良性披露
一、引言
所谓“良性披露”是指房地产开发企业以投资者利益为出发点，完整、持续、有针对性地公开财务信息。根据《企业会计准则第 30号――财务报表列报》的要求，房地产开发企业应该对外报告与销售收入确认相关的会计政策和不同类型销售收入的价值信息，为会计信息使用者的的决策提供帮助。根据《国际会计准则第1号――财务报表的列报》的要求，财务报告的目标是向广大会计信息使用者提供财务、盈利和现金流等相关信息，反映管理层的受托经营责任。根据上海证券交易所的《上市公司分行业经营性信息披露指引第1号――房地产》，房地产开发企业应当披露房地产销售情况。本文选择了5家具有代表性的房地产开发企业为样本，对其年度报告进行分析，探析房地产开发企业收入的披露。
二、房产销售收入确认政策披露现状分析
根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》综合实力排名（排除境外上市的地产开发商），本文选择前5名境内上市公司（万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、金地集团）作为样本，探讨房地产开发商收入政策披露情况（见表1）。
经过分析样本公司收入披露的政策，房地产开发商在收入确认过程中根据收入确认的五个条件并结合销售合同的签订、竣工验收、付款证明（收款权）、交房手续等环节进行账务处理。该做法紧密围绕准则，但也存在以下问题：
首先，销售收入确认政策披露的语言过于准则化，个性化语言匮乏。众所周知，地产销售和工业制造企业的产品销售存在较大区别，收入的确认政策应该突出房地产行业的销售流程和后续服务。现实中，房地产开发企业不动产销售大致经历收取会员费或诚意金、签署销售合同、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序，房地产开发企业应结合上述销售环节和相关的销售文件（销售合同、发票、交房证明）综合分析确定收入的确认时点。
其次，年度报告中披露的收入确认政策未能联系房地产开发企业的土地开发模式和楼盘销售模式。现实中，房地产开发商的建设用地大多通过招拍挂方式取得，由于后期开发资金需求压力大，房地产开发商可能会考虑采用合作建房、合资建房、受托建房等不同开发模式。很明显，不同模式下其收入的确认时点并不一致，因此在披露收入政策时应结合土地的开发模式。如上所述，房地产开发企业的房产销售模式较多，出于提高销售效率和专业化的考虑，企业经常把自身开发的产品外包给专业房地产公司，由该类公司进行整体策划营销，此时收入的确认就与其销售方式相关。同样，上述样本企业披露的销售收入确认政策中并未指出其销售模式。
三、营业收入列报现状分析
经过对样本公司2013年度财务报告列报情况的调查分析（见下页表2），发现房地产开发企业在会计数据和财务指标摘要中遵照列报要求披露了近三年的销售收入和增长率;在董事会报告中分行业、地区披露其销售签约面积、签约金额和市场占有率等数据，并在报告中披露了其前5名客户的销售额，但还需要在以下方面进行改进：
首先，年度报告集中在披露房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、历史财务状况等历史信息，而反映房地产行业特征、企业价值创造力和前瞻性会计信息过少。历史销售收入信息是房地产开发企业确已实现的，实际决策中，信息使用者不仅要了解过去的信息，更要求提供信息的一方披露未来的收入预期实现信息。但上述样本企业少有披露其房产的预期销售价格以及竞争性楼盘供应数量等影响收入实现的重大不利因素。样本公司的大多数收入披露内容属于“强制性披露”，管理层为制止信息不对称致使不利选择可能给企业带来危害，更乐意披露“好信息”，而对“坏消息”不公开，特别是对房产销售收入实现的系统风险信息的披露少之又少。
其次，样本公司年度报告中的相关指标披露形式单一，大都是绝对数和百分比指标，缺乏多层次的统计指标。样本企业的年度报告中披露企业最近3个会计年度的收入数据，基本做到了同一企业不同历史年份的纵向可比，但横向可比也应予以考虑。目前房地产开发商的年度报告中披露的收入数据，缺乏行业间的对比，无法显示其在行业中所处的位置。对于报告使用人来说，了解企业的行业地位和获得不同历史时期的收入数据一样重要。
最后，上述调查的样本企业同属房地产开发商，由于证监会了统一房地产行业信息披露制度，不同样本企业的年度报告披露框架大体一致，缺乏个性，很难得到不同房地产开发商之间除营业收入数额和增长率之外其他有区别的会计信息。很明显会计制度在强调强制性披露和会计信息可比时，影响了房地产开发企业会计信息披露的个性，这样会从表面上给投资者造成不同企业信息披露内容一致的错觉。此外，通过调查研究发现，样本企业的年报收入披露时间更多倾向于三月份，少有企业延迟到四月份，这说明房地产开发企业对年报信息披露的及时性关注程度提高，这样更有利于年报信息的挖掘使用。
四、销售收入年报披露的改善对策
首先，房地产开发企业销售收入的确认政策应紧密结合房地产开发流程对外披露，抓住签约时间和金额、竣工验收时间、收取房款进度、交房手续的办理进度、入伙手续、钥匙领取等关键节点披露其收入政策，避免照搬会计准则，导致披露语言形式化。应结合房地产开发企业的土地开发模式和销售模式来披露收入的确认政策，在自主开发模式下收入的确认政策可以完全遵照已有的准则，在购房者领取钥匙，办理完入伙手续后确认收入。出现合作建房、合资建房等情况时收入的确认政策需要考虑合同中的细节条款披露。在代销方式下收入的确认政策应该联系代销协议中具体的权利和义务来确认收入。
其次，房地产市场繁荣很大程度上受到政府信贷、税收、土地等政策影响，当前限购成为了楼市调控的主旋律，限购对稳定房价和打击投机炒房具有明显作用，受政策冲击，城市商品住宅的成交量大幅萎缩。同时，过紧的调控政策造成土地一级出让市场总体低迷，地方土地市场成交金额也呈现了大幅下滑，购房者等待气氛长期累积。从以上可以看出房地产行业的宏观政策对不动产成交额的影响程度较深。作为房地产开发商应当详细披露国家未来的房地产业宏观调控政策走势预测和收入风险，给投资者详细的政策投资预期。
再次，房地产开发企业除了应该结合行业特点差异化披露销售收入，同时还应披露当期合同销售均价、楼面地价等以便于房地产开发企业之间可比，为投资者决策提供依据。房地产开发企业良性成长依赖于其开发产品的吸引力、竞争力，房地产开发商收取会员费、诚意金、定金等收入尚未形成的销售收入，能很大程度上反映房地产开发商的市场接受程度，为了向投资者提供决策相关信息，应在报表附注中详细披露会员费、诚意金、定金等项目形成的“其他应付款”和“预收账款”明细账。
最后，现有信息披露过分强调可靠性和历史成本原则，把重要性和决策有用性放到了次要地位。笔者认为，企业应当在附注中增加披露与未来收入实现有关联的会计信息，以及国家未来的房地产业宏观调控政策走势和收入实现风险。该举措有利于帮助决策者预测未来收入走势，提高会计信息的可利用度。除此之外，收入的披露顺序应按照报表使用者的决策相关性先后排列，尽量减少不重要事项披露，避免“噪音”。X
参考文献：
【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划
税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。
一、相关借款利息的筹划实务
由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量
大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万
二、利用建房方式的筹划实务
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。
三、改变销售模式的筹划实务
一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。
二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。
关键字：房地产；统计指标体系；构筑
一、当前房地产统计指标存在的问题以及体系构建基本思路
房地产统计指标存在的不足之处
现阶段针对房地产行业的统计指标有很多，但是能够真正反映房地产行业运行状况的指标却很少。很多房地产既不能够为国家的宏观调控政策提供指导和引导，也不能够反映房地产行业的科技创新和科技进步。统计工作者大多将工作重点放在了反映房地产实物形态的统计指标上，很少花精力对价值形态的统计指标进行核算和反应。许多专家和学者对房地产统计指标持有的观念比较陈旧，他们认为只要将房地产生产过程中的统计指标反映清楚即可，对房地产在使用过程中反映物业管理、法律服务、中介服务和咨询服务的统计指标则反映的很少。另外，我国的房地产指标在内涵和计算方法上和国家通用标准存在差异，指标体系存在明显的供需关系不平衡，统计指标难以满足信息使用者的要求，也不便于在国际上比较。在房地产业增加值的统计内容上，我国的统计内容就和国家惯例不一致。这种差异会限制我国市场经济的发展。
房地产统计指标构建的基本思路
首先，要构建科学的房地产统计指标体系就需要有科学的理论研究作为基础。这是房地产统计指标研究的重点和难点。就我国目前的现实状况来看，我国在房地产统计指标上的理论研究还是一张白纸的状态，学者们应该结合统计学、经济学、信息学、控制论等学科的基本知识共同构筑房地产统计指标的理论基础，为房地产统计指标的建立提供科学的基础，
其次，房地产统计指标的构筑需要扩宽收集统计资料的信息渠道。房地产行业涉及的部分很多，工作内容繁杂，目前统计工作者收集统计资料的渠道还比较单一，目前房地产统计工作最重要的工作就是从深度和广度上两个层面上扩宽信息渠道，全面地反应房地产行业各方面的发展状况。但是统计工作者还要注意采取合理的方式将纷杂的统计资料和信息统一到现实单一的统计报表之中去。
最后，我们要注重运用房地产统计指标去满足不同信息使用者的要求，改变房地产统计指标目前供需不平衡的状态，使得房地产统计指标能够多层次、多角度的满足国家、政府和社会的信息使用要求。构建合理、科学的房地产指标体系内部结构的循环和联系，实现房地产指标体系内部系统的完整性和层次性。
二、构筑房地产统计指标体系的主要内容
反映房地产行业基本状况的统计指标
这方面的指标主要从房地产行业的从业人员的数量，企业中职工的人数、从业人员的薪酬、职工的平均工资状况、房地产企业的注册资本和资本金规模、利润实现情况、资产规模、负债规模、房地产行业的总支出及增加值等指标来反洗房地产行业目前的行业前景、就业情况、财务状况和经营成果。
房地产行业总支出反映了在某一阶段内房地产企业在从事房地产的开发、经营与经纪服务等活动的过程中顾客或者房产使用者能够取得的服务总值，该支出应该以货币形式直观的反映出来。在内容上房地产行业总支出包含了房地产开发企业销售房屋和土地取得的差价收入、房地产开发企业提供物业服务取得收入，房地产经纪行业提供经纪中介服务取得的服务收入、房地产所有者针对自有住房的虚拟租金收入、企业单位和事业单位以及房屋所有者针对盈利性房屋取得的租金收入等等。房地产行业的从业人数应该以某一阶段内房地产开发企业中工作并取得工资报酬的人员和在非房地产开发企业中工作，但是提供房地产开发、经营、中介、经纪服务并取得报酬和收入的劳动人数。
反映房地产开发和经营状况的统计指标
反应该方面的指标有房屋开发的经营收入、房屋实际销售的面积和销售额、房屋的可供出租面积和出租金额、商品房可供销售面积以及非商品房的可供使用面积、全社会空置房屋面积、房屋预售合同中销售的面积和金额、房地产的开发成本、房地产的销售费用、商品房和非商品房本期的投资金额以及完工情况。
房地产的开发经营收入是指在报告期内房地产开发企业、非房地产开发企业和房产所有者从事房屋的销售、租赁取得的收入，包括经营收入和提供其他方面服务取得的收入。非商品房的使用面积实在报告期期末已经竣工完成的，可供企事业单位以及房屋所有者住宅、办公以及商业用的非商品房。全社会的空置房屋面积是指在报告期期间房地产开发企业、非房地产开发企业以及房产所有者本可以销售或者出租但是却将之闲置的房屋的总面积。非商品房的交付面积是指在报告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的总面积。
反映房地产经纪和中介服务的指标
反映该方面状况的指标有房地产管理和提供经纪及中介服务取得收入，为提供服务而消耗的成本以及其他反映服务成果的指标。这方面的指标可以反映和衡量房地产在使用过程中给房屋使用者带来的使用效益，能够衡量一段时期内房地产住宅的开发管理、房地产交易委托状况、抵押和质押情况、信息咨询的重点和结果等等。提供服务取得经营收入在内容上包括物业管理收入、小区治安绿化收入、房屋维修收入、车辆保管收入、供暖收入、信息咨询服务收入、股价服务收入、抵押管理收入以及城市维护费收入、产业档案管理收入等等。另外我们可以用小区的绿化覆盖率、小区发生的偷盗、抢劫等案件数、提供信息咨询和股价服务的次数、业主居住的满意度调查来辅助前述统计指标共同反映提供房地产经纪和中介服务的状况。
总而言之，房地产行业的工作者和统计工作者应该改变房地产开发和服务的工作思路，扩宽统计资料的来源和渠道，从房地产开发和经营、经济和中介服务、经济预警机制的建立等多方面统计指标去考察房地产行业的发展状况，为国家和政府提供准确的房地产行业的基本信息。
参考文献：
[1]秦海霞.我国房地产住宅市场统计指标分析[J].商业文化，2009.
[2]胡学锋.论房地产统计指标体系的建立与完善[J].山西财经大学学报，2000.
房地产上市公司的三大类型
目前，沪深两市共有134家房地产企业，业务收入最高的万科上半年收入高达307.2亿元人民币，其中房地产占98%。剔除ST公司，收入最少的是东方银星，去年年收入仅127万元人民币，主要来自材料销售，房地产收入几乎为零。绵世股份去年主营收入也只有790万元人民币，其中餐饮收入占比高达82%。分析房企上市公司的业务结构，可以将房企上市公司分成三类：
一是房地产销售收入占比超过50%的绝对房地产企业，以招保万金（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）为代表。万科房地产收入占比超过98%，保利地产达到95%，招商地产接近90%，金地集团超过94%。
二是虽然房地产销售收入占比不到50%，但房地产相关收入（如工程、房产租赁、房产中介等）合计超过50%的相对房地产企业，以城投类公司为代表。如华夏幸福的土地开发及房地产和工程建设相关收入占比接近98%，首开超过95%，福星为65%，北辰为54%。在这类企业中，非房地产收入的增长速度往往很快，如福星的金属制品业务占比达到了34%，冠城大通的漆包线收入达到46.7%，北辰的零售、酒店和投资型物业收入占比也达到了43.5%。
三是非房地产收入超过50%的转型企业。例如新湖中宝商业贸易和酒店收入已超过房地产收入，2010年中期甚至超过了80%；中炬高新调味品收入超过74%；长春高新生物制品收入高达85%；外高桥国际贸易收入达到64%；东湖高新环保收入超过50%。
三类房地产上市公司估值方法
第一类企业属于典型的房地产企业，可以采用房地产行业通行的估值方法估值。比如采用行业平均市盈率法。数据显示，截至8月15日收盘，采用证监会行业分类，目前房地产行业加权平均市盈率在13倍左右。低于13倍的个股，理论上就是低估值的个股。沪深两市市盈率低于13倍的房地产个股有24家，低于10倍的有华夏幸福、冠城大通、金融街、广宇发展、宝安地产、顺发恒业、天地源、深长城、亿城股份、中华企业、荣盛发展11家。
第三类企业其实已经不属于房地产行业企业，因此，应采用转型后的新主业所在行业估值。比如中炬高新应纳入食品行业估值，长春高新应纳入医药行业估值，东湖高新应纳入环保行业估值，外高桥应纳入出口贸易行业估值。
以中炬高新为例，每股收益0.04元，每股净资产2.33元，市盈率为31.9倍；参比食品行业中最接近的为皇氏乳业，每股收益0.042元，每股净资产3.74元，市盈率为57倍。不考虑细分行业差异，单纯从数据对比来看，显然中炬高新估值偏低。以东湖高新为例，每股收益0.009元，每股净资产1.8元，市盈率406倍；参比节能环保行业的天豪节能，每股收益0.029元，每股净资产1.97元，市盈率85倍，如果不考虑新三板和开发区概念，单纯从数据对比，可以看出东湖高新股价偏高。
第二类企业，由于拥有多元化和跨行业属性，应采用行业加权平均估值法进行估值，以体现该类企业的多业务结构的特点。对于这类企业业务结构中的其他业务可以结合与主业相比的毛利率来估算其他业务应贡献的市盈率。比如某公司房地产收入占比98%，而其他业务占比2%。其中房地产毛利35%，而其他业务毛利40%，如果房地产行业市盈率为13倍，则其他业务市盈率=房地产行业市盈率*其他业务毛利率/房地产毛利率 =14.86。该股理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
数据显示，截至8月15日收盘，按证监会行业分类，农、林、牧、渔业为沪深两市滚动市盈率最高的行业，加权平均数为34.11倍，其中房地产管理业的市盈率为63.96倍，为市盈率最高的子行业。金融、保险业滚动市盈率最低，加权平均数为7.46倍，其中，银行业市盈率为5.84倍，为市盈率最低的子行业。
以福星股份为例，其房地产收入占比65%，毛利率35%；金属制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他业务占比1%，毛利率39%。房地产业静态市盈率和动态市盈率分别是13.87和13.45；金属制品行业分别为16.07和17.83。在计算时，行业市盈率应取静态和动态的平均值，即房地产行业取13.66，金属制品行业取16.95；其他业务推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行业加权平均市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+金属制品行业市盈率*金属制品收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理论市盈率应不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份动态市盈率为10.8，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到正常估值14.7，至少有36%的升值空间。
以冠城大通为例，其房地产收入占比为51.8%，毛利率52.57%；漆包线收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他业务占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包线属于电器机械及器材制造业，其静态市盈率和动态市盈率分别是17.67和16.98，取平均值为17.33。房地产行业仍取平均值13.66。其他业务推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，则冠城大通理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+电器机械及器材制造行业市盈率*电器机械及器材制造收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通动态市盈率仅为6.7，可见该股估值严重偏低，从中长线来看，要回归到正常估值15.2，至少有127%的升值空间。
以北辰实业为例，其房地产收入占比54%，毛利率29%；零售商业占比7.6%，毛利率38.4%；投资物业和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他业务占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地产行业取平均市盈率13.66，零售商业取静态动态市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值为17.92；酒店业取旅馆业静态动态的平均值，即34.04和33.18的平均值为33.61；其他业务推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；则北辰实业理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+零售行业市盈率*零售收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰实业动态市盈率仅为15.4，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到理论估值21.32，至少有38%的升值空间。
