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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.25.117
1 房地产抵押过程中出现法律风险的影响因素
1.1 抵押物确认中的影响因素
（1）抵押人权利的确认。《物权法》规定，抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人，其提供的抵押物必须拥有处分权才能设定抵押权，否则将导致抵押无效而出现没有担保的风险。
（2）法定优先权的确认。房地产抵押执行过程中经常涉及抵押权和建设工程价款优先受偿权的问题。我国物权法制定过程中理论界对优先权所下的定义是：“特定的债权人依据法律的规定而享有的就债务人的总财产或特定财产（动产或不动产）优先于其他债权人受清偿的权利。”因此，商业银行在以房地产为抵押物发放贷款前，应调查核实是否存在法定优先权的情形。
1.2 抵押物登记确认中的影响因素
银行在办理房地产抵押登记时必须重视抵押登记的风险防范，把潜在风险和纠纷降到更低，减少日后纠纷的产生，在办理过程中应切实注意以下环节：一是不能以不得抵押、产权不清甚至产权丧失的房屋建筑物作为抵押登记；二是同一房地产不能重复抵押登记，重复抵押不符合财产所有权的原理，违背了抵押担保债权实现的宗旨；三是抵押合同变更和终止，必须按规定办理抵押变更或注销登记；四是抵押权人应与抵押人一同到抵押登记部门办理抵押登记手续，领取房地产他项权利书并妥善保管和使用；五是要对抵押登记内容与抵押合同进行审核，防止虚假抵押登记或因登记机关工作失误造成抵押登记无效。
1.3 抵押权实现中的影响因素
（1）房地产抵押权实现所符合的条件。房地产抵押权的实现是抵押权效力的集中表现。贷款银行在依法行使房地产抵押权时，房地产抵押权的实现有以下五种情况：一是当以房地产担保的债权由于履行期满而未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；二是抵押期间债务人被宣告解散或破产的；三是抵押人死亡而无继承人或继承人放弃继承、继承人拒绝履行偿还债务义务的；四是抵押人违反法律规定，擅自处分抵押房地产的；五是抵押合同约定的其他情况（如可能影响抵押人履行或承担期相应责任、义务的各种事件）出现时，抵押权人即可实行其抵押权，以房地产的交换价值来满足债权。
（2）房地产抵押权实现所符合的方式。《物权法》增加了“当事人可以约定实现担保物权的情形”的内容，扩展了贷款银行行使担保物权的条件。因此，银行在与抵押人约定担保物权条款时，可以将有关违约情况作为实现担保物权的情形，保障银行债权的安全。
（3）房地产抵押权行使中应注意的法律问题。银行在行使抵押权时，除必须要符合规定的条件和方式以外，在具体操作过程中还应注意遵守有关法律法规：银行在与抵押人协议处置抵押物时，当抵押的房地产为共有或者出租的，应当对共有人或承租人下达书面通知，同等条件下共有人或承租人依法享有优先购买权；抵押人以土地使用权设定抵押的，在实现抵押权时，银行未经法定程序不得擅自改变土地的性质和原有用途，原以划拨方式取得土地使用权的，应依法以处分土地使用权所得价款缴纳土地出让金后才能用于实现抵押权的优先受偿；抵押人原以土地使用权连同地上建筑物和附着物，包括新增房屋一并设定抵押的，地上建筑物和附着物不属于抵押物，虽然可依法一并处置，但银行对建筑物、附着物价款的处置无优先受偿权；抵押人在房地产抵押物上设定多个抵押权时，各抵押权人应当按照抵押登记的先后顺序受偿，后一顺序的抵押人只能在前一顺序的质押权人优先受偿后，对剩余部分的价值进行受偿，如果抵押登记的顺序不分先后，则按照各抵押权人的债券比例进行清偿。
（4）房地产抵押权实现的及时性。依据《合同法》对违约责任的规定，对于借款合同、抵押合同，当债务人、担保人出现违约时，银行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行归还贷款的条款。当债务人出现严重违约行为或恶意逃废银行债务行为时，银行可依据合同约定提前终止合同收回贷款，及时行使房地产抵押权。在《物权法》实行后，银行可在双方没有就抵押权实现方式达成协议时，直接向法院申请拍卖、变卖抵押财产，便于银行提高效率，防止不良的贷款出现。
2 房地产抵押贷款法律风险的案例分析
2.1 案例
某信用社发放一笔个人抵押贷款，期限一年，以借款人的门面房抵押担保，该门面房地理位置优越，被认为变现容易。但是，贷款尚未到期，该抵押的门面房被法院资产保全。经核实，是一起民事案件涉及该抵押房产：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，购房款来源是其情夫通过银行卡转账购买。情夫原配从国外回来后，提供足够证据证明该房产是其丈夫用夫妻共有财产购买，第三者系非法所得。因此，原配将第三者（借款人）至法院，法院判决原配胜诉，鉴于房产在信用社抵押，原配申请了资产保全。
贷款到期后，信用社向借款人追索债权，要求其归还信用社贷款，借款人虽然入股和别人合伙做生意，但却因生意不景气而回款无望。另外，借款人平时只负责在家带孩子，其本人也没有还款能力，尤其是被原配后，情绪波动加大，更加不配合归还贷款。信用社将其至法院，借款人拒不在送达传票上签字，法院只好采取公告送达，信用社被迫卷入案件纠纷中。信用社作为无过错方尽管在法院判决中胜诉，但其抵押权的实现是颇费周折。
2.2 分析
该案件是一起轻视第一还款来源，对房地产抵押物权利没有进行详尽的调查，没有对抵押物的权利进行确认，只重视第二还款来源，且因第二还款来源引发法律纠纷导致不良贷款的典型案例。一是银行没有对抵押物的抵押权进行详实确认。商业银行在房地产抵押权确认过程中应要求抵押人提供房地产抵押物的权利证明，该案例中的客户经理在调查贷款时，并没有对该抵押物进行详尽的了解，过度依赖于抵押物的足值、易变现，认为只要抵押物足值、易变现，贷款就没有风险，因此放松了对借款人人品、借款资格、个人身份的审查，忽视了对第一还款来源的详尽调查，导致出现民事纠纷时给自己带来不必要的麻烦。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律担保效力或效力存在争议。《物权法》中规定，抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人，提供的抵押物必须有处分权才能设定抵押权。案例中的女借款人在表面上有该抵押物（门面房）的处分权，但实质上购房款的来源是其情夫通过银行卡转账而购买获得，房产是原配夫妻共有财产购买，第三者系非法所得，也就是说该女借款人对该抵押物（门面房）的处分权存在争议。女借款人用物化房产的他人资金与信用社设定的民事抵押贷款合同，尽管资金来源不明，但是房屋产权明晰，信用社在贷款过程中为无过错方，抵押担保视为有效，拍卖所得不影响优先受偿，信用社可以优先享受赔偿权利。因此，在充分保护原告享有物权的前提下，女借款人所得资金物化了的房产应当优先偿还信用社。三是没有对房地产抵押实现的方式进行补充完善。该案件中信贷管理人员过度依赖于抵押物的足值和易变现，也对第一还款来源过度依赖，且因还款来源引发法律纠纷，从而导致贷款长期无法归还，信用社不得不卷入案件诉讼的案例。信贷管理人员在与抵押人约定担保物权条款时，没有完善“实现担保物权的情形”，没有切实保障信用社的债权安全。
3 防范房产抵押贷款背后法律风险的对策
第一，认真审核贷款材料，实时关注抵押物状况。贷前调查是信贷业务的第一道“过滤网”，对防范信贷风险起到未雨绸缪、防微杜渐的作用。首先，要对借款人的身份、人品及家庭成员状况进行详实的了解，注重借款人的道德品质，了解其资金来源，是不是正当、合法收入，是否存在资金来源不明或者洗钱等情况；其次，严格抵押物准人制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，防止非法、无效或者有纠纷的房屋产权证作为抵押物。最后，关注抵押物状况，注意防范抵押物带有过多的交易限制性条件等。
第二，进一步完善抵押贷款管理规则制度。商业银行要充分测算抵押房产的抵押值，审查抵押房产是否列入拆迁范围、是否是经济适用房及是否有其他不稳定或者非法因素等；同时对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率。对抵押率的计算方式进行调整，根据土地使用权的性质、房产通用性、房屋结构、房龄及抵押年限等设定不同的分值，对容易变现和不容易变现的抵押物设置差别化抵押率。
1 房地产档案管理风险相关问题
1.1 信息化风险问题
互联网的迅速发展，完善了档案管理模式，提高了档案管理的有效性，但通过信息化的方式，进行档案管理会带来一定的风险，比如计算机病毒、黑客侵犯、数据不准确以及管理等方面，这些因素的危害性较大，病毒黑客会导致档案信息泄漏，使得档案信息被他人切取，给企业造成了很大的损失，因此这些因素使得房地产档案管理工作存在一定的信息化风险。
1.2 投资风险问题
投资风险也是影响房地产档案管理工作的一项重要的因素，房地产企业一般考虑到运行过程中可能发生的因素，就会采取异地档案备份，但是在这种情况下，如果进行异地档案备份，就会投入很多的成本，包括人员方面以及设备方面等，投资风险就会慢慢凸显出来。在投资的过程中，如果得到的回报与投资无法实现协调平衡，就会很容易产生投资风险。比如在实行网络档案建设的过程中，会引入大量的计算机、扫描仪等等设备，加大了资金的投入，在进行投资时，管理不到位，投资风险就会不可避免。
1.3 知识产权风险问题
现今阶段，房地产档案管理在信息化建设下就是为了能够达到资源共享。但是涉及到资源共享，在某种程度上很有可能会诱发到知识产权问题上，资源分享的过程中，无法对资源信息进行有效的保护，会使得资源信息出现篡改以及丢失的情况，房地产档案管理互联网制度还并不完善，与档案有关数据信息在分享参考时，知识产权风险问题就会产生。
1.4 人员素质有待提高
互联网信息化的发展，对于档案管理人员提出了更高的要求，但部分档案管理人员缺乏档案管理知识，信息观察力也不足，无法及时将档案进行归总，信息技术的应用不广泛，不具备信息技术操作能力，当前在房地产企业中，既能够掌握房地产业务又能够运用互联网技术的人员少之有少，很多档案管理人员在实际的过程中经常会出现失误，档案管理不到位，给房地产企业带来了不利的影响。
1.5 缺乏档案管理重视
在房地产企业中很多对档案管理并不重视，普遍认为房地产档案的管理工作即文件复制粘贴，进行简单的统计，并不是房地产登记所重要的工作，也无法对登记产生一定的利润效益，只要确保档案不会丢失以及信息不窃密等即可，这样的思想意识严重的影响了档案管理工作的进展。因此部分房地产企业对档案管理缺乏认识，从而出现了各种风险，给档案管理工作产生了不好的因素，影响了企业的发展。
1.6 档案管理技术手段较为落后
在市场经济体制下，房地产档案管理离不开互联网信息系统，但部分房地产企业档案管理部门在信息系统开发方面还存着不足，无法实现规范化、科学化，由于技术方面认识不足，还有一些资金方面的局限，导致互联网自动化技术比较滞后，无法对信息系统的各个功能进行更新，还有计算机设备也没有及时的更换，使得信息系统在房地产档案管理方面得不到很好的发挥，还有部分房地产企业没有专门的档案管理部门，无法将档案管理工作落实到位，依旧延续着传统的纸质档案激励，没有运用先进的技术手段，限制了档案管理工作的进展。
2 房地产档案管理风险的应对策略
2.1 房产档案抵御风险的能力
房地产企业应加强房产档案管理，最大限度的避免风险的产生，应对档案管理人员加强认识，为他们讲解风险的危害性。在进行异地备份的情况下加强管理，合理的运用档案数字化处理，新档案在归总时需进行电子化的处理，如果需要进行纸质记录档案，与此同时也应采取电子档案，将电子档案进行备份，防止丢失以及泄漏，档案采取一式三份的形式，这样的情况下，一份档案丢失还有其它的备份，一定程度上避免了风险源的产生。
2.2 完善信息?c资料检索体系
为了使房地产企业档案资料的完整性，应对其进行全面的核对，对档案的内容要认真的核对，确保档案的内容与现实所要记录的内容一致，如果发现档案内容存在问题，不符合实际的情况，应及时的采取调整，按照一定的程序对档案采取分类编目，创建案卷号、文号等多方面目录，设置可靠的检索资源，方便于用户能够迅速的查找。另外不断的扩大检索范围，完善检索的条件，使得用户能够及时的查找到房地产信息，但在这个过程中需要对档案采取防护措施，避免丢失。
2.3 健全档案管理体系
房地产档案信息至关重要，应不断的健全档案管理体系，保证档案管理工作的有序进行，确保档案的准确性与有效性，房地长档案管理过程划分为三方面，收集信息、整理信息以及信息归档，需要重视这三方面的流程，为档案的信息共享与传递创在良好的条件，在这个过程中需要不断的对档案进行更新，定期对档案进行核实与监督，对从中所发现的问题，比如信息不一致、信息空缺以及信息丢失等问题应及时的解决，保证档案信息的完整性，使得档案管理工作更加规范化。
2.4 提高工作人员的素质
房地产企业应加强人员的管理，提高热人员的档案管理知识，提高信息观察力，及时将档案进行归总，对人员进行技术方面的培训，使其能够精通互联网信息技术，提高人员的职责意识。强调应要求人员学会使用计算机上技术对房地产登记信息统计，合理的对房地产资源进行整合，从中能够挖掘出重要的信息资源，认识到档案管理的重要性，企业应加强对人员的培训力度，可以实施奖励的措施，通过人员的业绩，为他们实施奖励，提高人员工作的积极性，增强他们的归属感，更好的对档案进行管理，从而能够使档案管理工作有序的进行。
2.5 做好房地产档案的风险评估工作
在房地产档案管理中，应对风险采取一定的评估，从而掌握风险产生的成因以及风险的危害性，从而能够针对性的运用应对方法来解决这些风险，对档案存在的某一个特定的风险进行分析，对其所产生的概率进行研究，然后再决定运用哪一种方法解决这一风险比较有效，久而久之，就能够避免这种风险产生。在进行风险评估工作的过程中，需要结合实际情况来进行，最好请这方面的专家来进行风险评，有效的减小风险带来的危害。
黑龙江新天房地产集团有限责任公司 黑龙江齐齐哈尔 161000
[摘要]在当前市场经济环境下，我国房地产行业取得了较快的发展，这也使房地产档案管理工作中风险因素得以增加。文中对房地产档案管理中的风险因素进行了分析，并进一步对提高房地产档案的风险防范对策进行了具体的阐述。
[
关键词 ]房地产档案；档案管理；风险因素；对策
在当前社会发展过程中，房地产档案工作作为一项服务性工作，能够利用科学的方法和手段来为国民经济发展过程中提供房地产档案信息。而且在当前经济快速发展过程中，房地产档案在社会经济中的重要性越来越体现出来，这不仅有效的确保了房地产档案管理水平的提升，而且对房地产档案的管理工作提出了更高的要求。在房地产档案管理工作中，由于人们存在认识上的不足之处，从而导致房地产档案管理工作中存在较多的风险因素，导致房地产档案不能及时、合理的进行开发利用，无法有效的满足广大用户对档案资源的需求。所以需要加强对房地产档案的风险防范措施，树立良好的房地产档案风险管理意识，确保房地产档案管理水平的提升。
1、房地产档案管理中存在的风险因素
1.1投资风险
在当前房地产项目实际操作过程中，需要提前做好档案的备份工作，以便于能够对突发性事件进行有效的防范。但由于前期回报具有未知性，这也使前期的投资具有较大的风险。因此需要做好投资幅度的有效控制工作。特别是在当前档案管理信息化的新形势下，在档案前期的管理工作中需要投入大量的资金进行设备的购置，同时还要聘请专业人员，对相关档案人员进行培训，这都需要支出大量的费用，在房地产档案管理工作中，这些前期的资金投入具有较大的风险存在。
1.2档案信息化风险
当前我国房地产档案管理工作加快了信息化建设的进程，这给房地产档案工作带来较大的便利，但也导致网络信息的风险较高。房地产档案网络信息安全受到较大的威胁。而且在档案信息化管理工作中，需要对大量的数字信息进行储存，这就对系统的稳定性和设备的安全性提出了较高的要求，一旦设备出现损坏情况，则会导致大量的数据被破坏，给房地产档案管理工作带来巨大的损失，所以需要做好数据的拷贝和更新工作。而且在房地产档案具体操作过程中也存在较大的风险，一旦出现错误操作，则会导致严重的经济损失发生。
1.3突发风险
当前我国房地产档案中许多宝贵的历史材料还是以纸质的形式地蚝保存的，这就需要在档案管理工作中要做好防火、防潮、防虫等措施。这些纸质的历史材料其抗风险能力较低，一旦发生自然灾害，则会发生不或挽回的损失。
1.4知识产权风险
在房地产档案信息化建设过程中，其主要目的是在网络中建立数字信息资源的共享，但当前我国还没有完善的地网络信息制度，相关的法律法规也不健全，这就导致房地产档案数字信息在实际应用中存在在较大的风险。而且在保护知识产权和档案信息资源共享之间存在着相互矛盾的地方，这使档案管理工作知识产权风险得以提高。
1.5技术风险
房地产档案技术风险主要来自于两个方面即技术引进和技术应用。在新技术引进过程中，不仅需要一定时间进行磨合，而且所带来的效果也很难达到预期的设想，存在较大的风险。特别是在当前科学技术快速发展的新形势下，信息技术越来越复杂，而档案工作人员自身技术水平并没有得到有效的提升，这就使其在技术操作中存在较多的风险性，对房地产档案信息的完整性和安全性带来较大的影响。
1.6人才风险
在当前网络环境下，房地产档案管理工作对于复合型人才需求量较大，而且在房地产档案管理工作的任何一个环节，人才都发挥着极其重要的作用。但当前我国房地产档案行业发展过程中，专业型的复合人才较为缺乏，这也给房地产档案信息化建设带来了较大的人才风险。
2、提高房地产档案风险防范的对策
2.1树立房地产档案风险意识和加强档案风险教育
随着房地产市场的迅速发展，房地产档案数目逐渐增加，对档案的合理管理是具有重要意义的，房地产档案中隐藏的风险问题是不容忽视的。只有树立了房地产档案风险意识，才能有效地规避和转移房地产档案管理中的各种风险。在面对不可抗力风险时，要大力宣传，提早树立防范意识，如今数字信息化技术作为全新的管理模式，虽实现无纸化，解决了一定的风险问题，但也产生信息化安全性的风险。管理部门要积极宣传教育，采取有效措施，积极应对各种风险。
倘若只顾及房地产档案的眼前利益而忽视其风险隐患，这种缺乏远瞻性的做法只会导致管理上的盲目跟从。在应对突发性风险时，缺乏及时有效的解决策略，最终造成了无法挽回的损失，汶川地震中正是因为缺乏了这种风险意识，许多房地产档案资料毁于一旦，使得财产损失的评估和理赔工作难以进展，所以树立房地产档案风险意识和加强档案风险教育是亟不可待的。
2.2进行房地产档案风险评估
在提出应对房地产档案风险的管理措施前，应首先进行风险评估，房地产档案风险评估是聘请相关专家在房地产档案使用和管理过程中对可能出现的风险因素进行预测，得出一定的概率。管理部门再比较所得概率，并结合当地的实际情况进行风险分析，最终提出解决方案。
2.3强化房地产档案风险管理
管理部门应充分研究房地产档案风险，利用多种形式，做好对《档案法》、《城市房地产档案管理方法》等法律法规的学习与宣传，实现依法治档，做好风险防范，对房地产档案中的资金风险、技术风险和知识产权风险进行控制，严惩查处违法违规行为，积极实现房地产档案管理工作的法制化。同时，结合地方和企业的实际请况，制定房地产建设规划，避免重复投资。随着科学的发展，不断改进的技术可以有效地降低技术风险。对于档案信息的保存，应采取一式三份进行保管，一份封存，一份查阅，一份异地保管，这样可以有效减少突发性风险的损失。
3、结束语
在我国现代化建设过程中，房地产作为其中非常重要的一项内容，做好房地产档案管理工作，可以有效的为房地产的发展提供重析信息资源，更好的推动房地产市场的健康发展。当前我国房地产档案管理中存在较多的风险因素，这就需要房地产档案管理部门需要树立良好的风险意识，强化风险教育工作，能够有效的识别和分析各种风险因素，养成良好的风险防范意识，对风险进行有效的评估，并制定切实可行的风险防范对策，从而更好的推动我国房地产业的健康、持续发展。
参考文献
[1]朱梅.房地产档案管理中的人为风险及其应对措施[J].卷宗,2012年第4期.
[关键词] 房地产企业 财务风险 资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、 “四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
关键词 “营改增” 房地产业 建筑安装业 涉税风险 风险防范
“营改增”是供给侧结构性改革的重要举措，也是深化财税体制改革的重头戏，前期试点已经取得积极的成效，因此全面推开“营改增”试点，覆盖面更广，意义更大。房地产和建筑安装作为此次全面“营改增”试点的重要内容，从以往经验看，房地产业、建筑安装业均是欠税、发票问题最为突出的领域。随着“营改增”试点工作的不断深入，如何防范房地产业、建筑安装业的欠税、发票虚开、虚抵的涉税风险，将日渐成为国税系统日管和执法风险的重要内容。
一、房地产业、建筑安装I涉税风险的现状
（一）房地产、建筑安装行业的特点
房地产业，又称房地产开发、经营和管理业，它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业；建筑安装业，是指建筑安装工程作业，是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。建筑安装业是房地产业的前期工作，而房地产业是建筑安装业的后期销售。由于房地产业中的房产建设是由建筑安装业来完成的，所以建筑安装业和房地产业有着一种相互依存的关系，它们是相互邻近的上下游行业，具有较为相似的行业特点。
房地产业和建筑安装业具有分包、转包环节多，经营范围广，流动性大，产品多样，施工条件复杂多变，建设周期长，管理困难，资金占用量大等行业特点。
（二）房地产业、建筑安装业存在的涉税风险
房地产业、建筑安装业由于自身的特征比较特殊，在“营改增”之前普遍存在财务制度混乱、发票管理不规范、虚假发票抵减成本、偷税、欠税的现象。全面推开“营改增”试点后，房地产业、建筑安装业一般纳税人将按11%的税率实行进项抵扣制，从缴纳营业税变为缴纳增值税。由于增值税的核算模式比营业税的核算模式更加复杂，如何防范房地产业、建筑安装业存在的涉税风险，将成为国税机关的重要研究课题。
第一，偷税、欠税风险高，日常监管难度大。房地产业、建筑安装业的工程款主要采取两种结算方式：一是预付款的形式；二是进度款的形式。在这两种结算方式下，税款征收都会出现不同程度的较大波动。在工程前期，收款一般较少，增值税进项相对较多，项目无税可缴；在工程中后期，随着工程款的大量收取，增值税销项增加，可抵扣的进项税减少，项目开始缴纳增值税，从而使得税款缴纳的波动较大，不良企业甚至会出现“跑路”的情况，容易造成税款流失。
第二，发票管理不规范，存在发票“虚开”“虚抵”隐患。增值税专用发票的领用、开具、保管、认证等的要求比营业税发票更加严格，“金税工程”基本可以杜绝假发票的现象。全面推开“营改增”试点后，目前普遍存在的房地产开发商利用建筑承包商虚开发票、虚增成本等行为将给自身带来巨大风险，并有可能担负刑责。由于房地产业、建筑安装业无法取得足够发票抵充成本，从而容易催生“代开”“虚开”“虚抵”发票的行业链条。
二、房地产业、建筑安装业涉税风险产生的原因分析
（一）周期长、资金占用量大的行业特点，容易产生偷、欠税风险
房地产业、建筑安装业时间跨度较长，从几个月到两年或三年不等，而在实践中，建设资金大都由施工方垫资，并且建设方拖欠工程款的现象也比较普遍。由此，很多纳税人认为，只要建设方不支付工程款就不需要结算收入和缴税。例如，“甲方供材”的问题，建筑企业通常在工程项目全部结束后才与施工企业结算“甲供材料”，但是这些材料已经使用，按照税法相关规定，应该在使用的时候缴税，因此造成税款缴纳延期，甚至税款流失。
（二）财务制度不规范，法律意识淡薄
在日常检查中发现，房地产业、建筑安装业普遍存在纳税人申报计税依据真实性不高的问题，有相当部分建筑业纳税人财务制度不健全，账证不规范，使税务部门的财务报表和申报表存在虚报现象，申报表上的数据与经营实际存在较大出入。
（三）管理部门之间缺乏协作，增添了征管漏洞
税务机关与建委、财政、监察等部门的协作和配合不够全面，对当地建筑项目的详细信息缺乏交流，增添了税收征收管理的漏洞。例如，建筑业工程项目的承包权通常是采用招标、竞标的方式而取得的，而在这个过程中，建委、公安、消防等部门都会参与其中，对建筑施工单位的资质等条件进行审核，但是税务机关却不能加入竞招标的过程，不能从源头掌握建筑工程项目的具体施工计划进程，从而难以对建筑企业的项目工程进行源头管控。
三、全力防范房地产业、建筑安装业涉税风险的相关建议
（一）加强涉税政策宣传培训，提升企业纳税遵从度
针对房地产业、建筑安装业纳税人有关增值税相关涉税法律法规欠缺的实际情况，采取发放纳税公告、办税手册、宣传资料等“静态”方式与平面媒体、网络、电视、广播等“动态”载体相结合的方式，对“营改增”政策和相关税收的法律法规知识进行广泛宣讲，对增值税的基本情况、发票的领用和使用的相关规定以及实际工作中遇到的各种“营改增”问题进行逐一讲解，引导纳税人自觉落实相关政策，不断提高纳税遵从度。
（二）严把发票领用关，加强企业日常监管
针对房地产业、建筑安装业发票虚开隐患较高的实际情况，在增值税专用发票的供应上，坚持从严管理和限量发放的原则。根据企业经营情况严格票种核定和最高开票限额审批，努力做到“票种合适、票量适量、票面适当”，避免在试点期间超量、超额发售发票。税源管理部门，积极加强对房地产业、建筑安装业增值税专用发票的开具情况进行摸底，对使用过程中发现增值税专用发票的开具有异常的，要及时跟踪，必要时，立即收缴，切实堵住发票“虚开”的口子。
（三）严把专票证认证审核关，强化注销环节的审查
充分发挥“金税工程”信息管税的功能，针对房地产业、建筑安装业中的高风险企业，积极开展涉税检查。结合纳税人实际业务、账务处理、申报情况等不定期抽查进项抵扣凭证，对于不符合抵扣条件的异常发票信息，及时核对其生产经营情况，必要时，及时移交评估、稽查部门，严防“虚抵”风险。同时，税源管理部门要加强对房地产业、建筑安装业企业注销环节的审核把关工作，对票货不符、账实不符、关联交易等涉嫌发票“虚开”“虚抵”的情况进行重点审核，堵塞企业走逃的最后关口。
（四）加强部门间的合作，堵塞征管漏洞
房地产业、建筑安装业涉及的行业多、部门多、产品范围广，要做好对房地产业、建筑安装业的涉税风险防控工作，就要积极深化国、地税以及与相关部门的信息交流，定期开展数据信息交换，努力实现相关各方能够实时掌握税源动态及变化情况，避免因信息沟通不畅导致管理弱化的问题，切实堵塞征管漏洞，防范房地产业、建筑安装业的涉税风险。
（作者单位为青岛科技大学）
参考文献
[1] 靳东升.“营改增”的意义及效果[J].注册税务师，2013（12）.
[2] 张.“营改增”中存在问题的探究[D].山东大学，2014.
关键词：房地产企业 财务风险 资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
一、房地产企业税务筹划的若干问题
要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。
除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。
接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。
二、房地产开发企业税务筹划的相关原则
（一）合法性原则
合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。
（二）筹划要考虑综合性原则
综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。
现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。
我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。
（三）筹划要考虑风险均衡原则
现代市场经济环境变化不断，错综复杂，所有的企业活动都或多或少存在风险，同样，节税也有一定的风险，一般来说节税力度与风险呈正比例关系，也就是说企业节税力度越大，风险也就越大。在上述案例中，第二种方式虽然税负要轻，但A公司要承担经营风险，而且B公司不负责还本。在第一种投资方式中，A公司虽然税负较重，但是其直接参与了房产开发项目，获得开发经验。另外，在税务筹划过程中，如果筹划人员素质不高，筹划时机选择欠妥等，那么税务筹划方案也就不能很好的使房地产企业规避风险。
