时间：2023-06-08 15:46:53
序论：在您撰写企业税收征收方式时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
跨省施工企业有两类：一类是小型施工企业，有一定资质，可以单独跨省承揽工程，它在原注册地有税务登记和工商登记，但会计核算不健全，多是实行核定方式征税的小施工队，包工队，另一类是中型及以上施工企业，资质规模都较高，会计核算健全，实行查账的征税方式。
中型及以上企业跨省开展施工业务，多是以总公司(法人单位)名义与建设方(甲方)签订建筑安装合同，而具体从事施工组织的部门类型有三种：一是总公司下属的在施工地设立的分公司，其已在施工地办理了工商和税务登记，有较固定的营业机构。单独设账核算，二是总公司下属分公司所设立的项目经理部，其有非法人营业执照，但不是在施工地工商局办理，不单独设账核算，由分公司设账核算；三是总公司直属的临时项目经理部，其没有非法人营业执照，不单独设账核算，由公司设账核算。
一、当前跨省施了企业所得税的征收方式及依据
当前，跨省施工企业征收所得税的具体方式大致分为两类。
第一类征税方式：部分省市地税局根据企业规模及历年核算情况区别对待，对财会制度健全，核算规范的跨省施工企业，实行总分机构间企业所得税按比例分摊，就地预缴；对核算不规范的小型跨省施工企业，实行核定征收企业所得税方式。执行依据包括：财预[2008]10号文件《关于印发(跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理暂行办法)的通知》，国税发[2008]28号文件《关于印发(跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法的通知》，国税发[2008]30号文件《企业所得税核定征收办法(试行)》。
第二类征税方式 部分省市地税局对所有外地施工企业，无论大小，均实行核定应税所得率方式征收企业所得税，执行依据是国税发[2008]30号文件《企业所得税核定征收办法(试行)》。
二、当前跨省施了企业所得税征收方式存在的问题及原因
第一类征收方式明显比第二类征收方式科学合理，它对不同规模企业实行区别对待，尤其是对小型，核算不规范企业核定征收是比较合理的，但两类征税方式都存在明显的缺点和问题。
(一)第一类征收方式在实际征纳工作中不方便操作
1 纳税主体地位的不确定性。由于跨省施工企业多以项目经理部在异地组织施工，税务局按第 种方式征收所得税，就是把项目经理部视同施工企业的分支机构了，但是，国税发[2008]28号文件并没有明确项目经理部是税法规定的分支机构，项目经理部一般不属于严格法律意义上的分支机构，也不单独进行核算。因此，把项目经理部作为分支机构和纳税主体，笔者认为不太合适，项目经理部不单独核算盈亏，所得税不应就地预缴，项目经理部只有领取非法人营业执照，才能成为法律上的分支机构，才能就地预缴企业所得税。
2 纳税形式的不确定性，项目经理部如果被判定为分支机构，把它作为二级分支机构，还是三级分支机构，国税发[2008]28号文件没有明确，从项目经理部的职能、法律地位、账务核算形式来看，充其量也只能是三级分支机构，而二级分支机构与三级分支机构的纳税形式，即是否就地预缴企业所得税，在国税发[2008]28号文件中是有一定区别的。
(1)《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法》第九条规定，对总机构的二级分支机构及其下属机构均由二级分支机构集中就地预缴企业所得税：三级及以下分支机构不就地预缴企业所得税，其经营收入。职工工资和资产总额统一计入二级分支机构。因此，笔者认为，跨省施工企业中，总公司下属分公司在施工地成立的项目经理部，如果判定为分支机构应属于三级分支机构，无需在施工地就地预缴企业所得税，应并入分公司，在分公司所在地核算盈亏后。适用税法其他规定计征所得税。
(2)根据国税发[2008]28号文件规定，总机构设立具有独立生产经营职能部门，该部门经营收入、职工工资和资产总额与管理职能部门分开核算的，可将其视同一个分支机构，就地预缴企业所得税；与管理职能部门的经营收入、职工工资和资产总额不能分开核算的，具有独立生产经营职能的部门，不得视同一个分支机构，不就地预缴企业所得税。笔者认为，跨省施工企业中，总公司设立的直属的临时项目部(没有非法人营业执照)，不能视同为一个分支机构，也无须就地预缴企业所得税。
3 总分支机构所得税分摊比例的难确定性，所得税分摊比例的难确定性表现在两方面：一是各分支机构的经营收入，职工工资和资产总额的数据难以确定，因为项目经理部不单独设账核算收入成本，无经营权，没有取得收入的权利：单个项目的职工工资和资产总额，与分公司或公司的职工工资和资产总额也无法分开核算。因此，所得税分摊比例难以准确确定，二是出于维护地方利益，不愿意转移税源，总机构所在地税务局在计算确定分摊所得税款比例时，有可能不按实际情况计算，会把分支机构分摊所得税比例定得偏低，从国税发[2008]28号文件第二十八条规定可以看出，总机构所在地税务局在计算确定分摊所得税比例时，有绝对主动权。
(二)第二类征收方式违反企业所得税核定征收原则，加重了纳税人负担
现举例说明如下：甲大型国有施工企业(下称“甲公司”)在乙省承揽了几项工程，全部是设立项目经理部组织施工，在施工地没有固定的营业机构，实行项目登记备案，无施工地的税务登记证，所得税历年来实行总公司汇总缴纳、查账征收。假如甲公司在2008年需要开发票收款5000万元，其中2000万元是2008年以前已完工的工程拖欠款，3000万元是2008年新建项目的进度款，按照乙省地税局目前规定。除流转税外，甲公司还需要按8％的应税所得率，就地预缴5000万元×8％×25％=100万元企业所得税，倘如此，则存在四个问题：
1 对实行查账征收所得税的企业执行核定征收政策，违反核定征收原则。“核定征收”是对建账建制不健全，核算不规范或不能正确核算盈亏的企业实行的征税办法，对本例中的甲公司实行核定征收所得税，就属于违规扩大核定征收企业范围，违反了核定征收办法的原则。
2 核定的应税所得率偏高，甲公司属于老国营企业，各项社会负担重，管理费用高，到外地施工，本来不可预料的额外费用就多，利润就很低，再加上这两年物价上涨严重，到工程完工时，能不赔本就已属难得。即使实行定率征收，乙省税务局核定的8％的应税所得率，也比企业实际盈利水平高出数
倍，使纳税人面临税负不合理和税负过重的双重压力。
3 重复征税。即使采用较低的，适当的应税所得率，对2008年前已完工的工程拖欠款再征收企业所得税也不合理。因为甲公司是按完工百分比法核算收入和成本，已完工项目的收入是按进度报量核算的，在实际工作中，进度报量远远大干工程收款，由于完工项目的全部收入，成本都已在2008年前入账，该完工项目产生的利润在2008年以前已经由公司汇总缴纳过企业所得税，若再对完工项目的2000万元拖欠款按收款金额计算征收企业所得税，就是重复征税。
4 额外增加企业资金负担和退税麻烦，假如甲公司所有外地在建施工项目都按照乙省的办法交纳所得税，将会占用巨额企业资金，比如2008年甲公司预计收入10亿元，其中外省施工项目收入5亿元，则需要先预缴所得税5亿元×8％×25％＝1000万元，而按1％的收入利润率计算，甲公司2008年利润也就是10亿元×1％=1000万元左右。这就等于让甲公司把全部利润额都拿出来预缴所得税，这让任何一个公司都承受不起，此外，对预缴的1000万元所得税，怎样处理入账。将来如何退税返还，都没有具体规定。有待各地税务部门制定出具体办法。
三、关于改进跨省施工企业所得税征收方式的建议
鉴于跨省施工企业以上两种征收所得税方式各自存在问题和缺点，笔者建议，本着简便易行、方便纳税人、降低征税成本，科学合理的原则，可采用以下措施：
1 对核算不规范的小型跨省施工企业，可以继续实行核定征收企业所得税的方式。
2 对核算规范的企业，首先，各地税务机关要互相认可、信任，坚持查账征收，尽量不搞定率征收，第二，自2009年1月1日起，对跨省施工企业，为收取2009年前完工项目的拖欠工程款，开发票交纳流转税时，不再附加重复征收企业所得税。第三，对2009年及以后的新建工程项目，实行按近三年企业平均收入利润率就地预缴企业所得税，不再实行总分支机构所得税按比例分摊就地预缴办法。同时，要求企业提供施工合同、甲方确认工程进度，收入成本入账情况，经审计的上年年报、经审核的上年度汇算清缴报表、有效的税务登记证，所得税征收方式核定表、外出施工税收证明等证明资料。
关键词：房地产；企业所得税；税收筹划；实证
前言：
房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。
1.房地产行业涉税特点
房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。
2.具体案例分析
甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。
通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。
3.房地产行业企业所得税税收筹划
对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。
3.1准备阶段
我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。
3.2开发阶段
房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。
3.3销售阶段
销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。
4.总结：
综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）
参考文献：
[1] 杜敏.房地产企业的税收筹划分析[J].当代经济，2012，13（14）：56-57
关键词：建筑工程 房地产 建安企业 税收征管
我国房地产行业的飞速发展我为我国国民经济的发展起到促进作用。由于建筑安装企业存在施工时间长、投资大的特点，在具体操作中，存在着较大的税收筹划空间。然而近年来，我国的税收法律法规日趋完善，虽然税收利率的差别依然存在，但是纳税筹划的空间逐渐降低。在全面税收约束下的市场经济的竞争环境中，如何通过税务筹划，达到最大限度地降低税收成本以及提高资金的使用效益，成为摆在企业面前的一道难题。部分企业使用违法违规的手段进行税务筹划，因此，必须要加强房地产以及建安企业的税收征管。
一、我国建安企业税收征管存在的问题
受到金融危机的冲击，我国的税收征管的矛盾日益突出。近些年来强势发展的房地产业和建筑安装业的企业所得税征收却十分困难，在各行业税收管理中，基本处于末项的位置。如何在金融危机的形势下引导房地产以及建安企业持续、健康、稳定地发展，依法进行纳税，是亟待解决的重大难题。我国房地产与建安企业在税收征管中存在的问题如下：
（一）隐瞒预售收入
部分房地产及建安企业将预售购房的金额挂名在其他金额往来上，或者记录在短期借贷项目中，在账面上没有真是的反应。不仅如此，部分企业私下制作凭证，预售房屋，将金额存入其他账户中，故意隐瞒预售收入，企图逃脱所得税。
（二）隐瞒销售收入
由于 目前的国内经济形势处于低迷状态，各地的房地产销售量大幅下降，销售价格也降低，导致销售收入的减少。在经济势头较差的情况下，部分房地产及建安企业故意隐瞒销售收入，偷逃所得税。
（三）混淆应税收入
部分房地产及建安企业将视同销售收入的部分金额故意隐瞒，不作为应税收入，不主动向税务部门申报。如果被税务部门发现，再确认联系。
（四）属地纳税意识低
建安企业的流动性较强，由于部分注册的企业实际施工地址与注册地址并不一致，多数企业的属地纳税意识薄弱，拖欠税款或者直接在注册地纳税的事件屡见不鲜。
二、强化房地产及建安企业实施税收征管的意义
随着我国国民经济的快速增长，我国的房地产以及建安行业得到了快速的发展，与此同时，房地产的行业税收也随之增加。目前，税收在房地产行业的宏观调控作用日益显现，房地产的税收已经成为我国的财政税收的一个重要的来源部分。
自从新的《营业税条例》、《增值税条例》等相关法律法规的颁布和实施以来，关于预收款项、甲供材等政策的变化较大，确定我国的房地产以及建安企业中关于预收款项以及自产货物的纳税义务，以及其税款的计算成为了重点和难点所在，在相关业务处理中，应该保持高度的重视。在此基础上，深入研究探析我国的房地产以及建安企业的税收征管问题，提出进一步强化房地产行业的税收征管的政策与措施，有着至关重要的意义。
（一）深入探析房地产行业的税收征管问题，有利于分析影响税收收入的因素
房地产业和建安企业历来是税收管理的重点，同时也是十分棘手的难点。由于影响税收的主要因素是经济因素、政治因素以及税收征管因素。通过对于房地产以及建安企业的税收征收问题的研究，可以为税收征管因素虽与税收的影响提供有力的参考，用实例分析税收征管因素的影响力。
（二）加强税收征管问题的研究探析，有利于完善税收政策
随着我国的社会主义市场经济的不断深入发展，人民的生活水平有了显著的提高。房地产行业在国家产业结构中的突出位置日益显现。通过对于房地产行业的税收征管问题的深入研究，尤其归纳整理是针对开发环节、销售环节等税款征收管理方面的建议，对于完善我国的房地产以及建安企业的税收政策有着重要的意义。
（三）加强税收征管问题的研究探析，有利于开展同业税负分析
税收负担作为纳税人缴纳的税款占营业收入的比重，在同同一行业中，数值相差不大。税务机关通过开展同行业的税负分析研究，根据各个地区的不同情况，确定出房地产行业的平均税负，根据税负企业进行纳税评估，开展监督活动，有利于提高税收的征管水平。
（四）加强税收征管问题的研究探析，有利于考核税收征管力度
通过对于房地产以及建安企业的税收征管问题的研究分析，在考核评价税收征管力度、测算地区的房地产行业的平均税负之后，可以从税务机关的另一个角度去分析研究各类税种的税收负担情况，考核税收征管力度，不断改进税收征管的措施方法，进一步提高税收征管的水平。
（五）加强税收征管问题的研究探析，有利于建立税收预警机制
由于近年来国家实行住房制度和用地制度的改革，我国房地产行业的发展对于国民经济的促进作用日益体现出来。根据房地产行业的各项经济指标，加强研究探讨房地产行业税收征管的问题，对房地产及建安企业与税收有关的数据统计分析，有利于税收机关掌握房地产相关行业的税收收入的变化情况，对于加强房地产行业的税收监控、避免税收漏洞、建立税收预警机制、促进税收征管水平有着积极的意义。
强化房地产以及建安企业的税收征管，有利于分析影响税收收入的因素，完善税收政策，开展同行业税负分析，考核评价税收征管力度，建立相应的税收预警机制，对于促进我国的经济发展有着重要的现实意义。
参考文献：
关键词：房地产;建安企业;税收;征管
中图分类号： F830.44 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）33-65-2
0 引言
近年来，房地产行业发展势头迅猛，已成为推动我国经济发展的重要力量。同时，为了更好地调控国家经济形势，我国实施了一系列的改革措施，税收对国家实施经济宏观调控来说是重要的杠杆，对我国经济的发展具有至关重要的作用。文章首先对房地产及建安企业的税收征管的重要性进行了简要的分析，并就其现状提出了几点强化措施，旨在为业内人士提供一些参考和建议。
1 加强房地产及建安企业实施税收征管的重要性
社会与经济的发展带动了房地产及建安行业的发展，税收也随之增加。税收作为调控经济的重要手段，是组成财政税收的一项重要内容，尤其是对近年来发展迅猛的房地产行业来说。随着我国各项体制改革的深入，新的《营业税条例》、《增值税条例》等相继颁布和实施，其中的一些政策发生了改变，例如预收款项、甲供材等，明确了其预收款项、自产货物的纳税义务以及各项税款的计算标准。因此，深入分析房地产及建安企业的税收征管问题，具有重要的现实意义。
1.1 有利于分析影响税收收入的因素
房地产及建安企业的税收征管一直以来都是税收工作的重点内容，由于房地产及建安企业的税收受经济、政治等因素的影响很显著，所以其税收征管问题较为复杂。在税收征管问题上复杂程度较高，深入其存在的各项问题，能够为研究影响税收的因素提供可靠的依据，进而明确税收的影响因素，制定相应的措施，提高税收的征管水平。
1.2 有利于完善税收政策
现阶段，我国市场经济日臻完善，显著提高了广大人民群众的生活水平，人们对居住条件开始提出了更高的要求，这就使得房地产行业有了更广阔的发展前景，在我国产业结构中的重要地位日益显著。通过分析房地产及建安企业的税收征管，尤其是房产开发与销售环节的税收征管，对进一步完善税收政策具有现实的意义。所以应及时归纳整理，并不断对其进行优化，从而进一步为我国税收政策的完善提供参考。
1.3 有利于分析同业税负
税负指的是纳税人缴纳的税款在总收入中的比例，同一行业的税负数值相差不大。税务工作部门通过深入的分析同行业的税负，结合各个地区的实际情况，尤其是房地产行业的不同情况，明确其平均税负作为企业纳税评估的重要依据，同时实施有效的监督，进一步提升房地产及建安企业的税收征管水平。
1.4 有利于税收征管的考核与评估
通过分析房地产及建安企业的税收征管，可以在税收征管考核评价、测算其平均税负后，从另一方面研究不同税种的税收负担情况，增强税收征管的考核与评估力度，进而不断优化、完善税收征管方式，将房地产及建安企业的税收征管落实到位。
1.5 有利于建立健全税收预警机制
近年来，我国不断改革住房制度和用地制度，逐步凸显出了房地产及建安企业对我国社会与经济的促进作用。根据现阶段我国房地产行业的各项经济指标，深入探讨其税收征管问题，统计分析其相关的税收数据，有利于各地税务机关详细、准确、全面地掌握与之相关的行业的税收收入变化情况，在此基础上，实施有效的税收监控，防止出现税收缺口，助推税收预警机制的建立，提升房地产行业税收征管的水平。
2 房地产及建安企业税收征管现状分析
2.1 房地产开发环节
2.1.1 建安企业缺少相应的发票
我国大多数的地产开发商都是将房地产建设工程外包给其他建筑商，其中就存在一些挂靠其他建筑公司的建筑商，其依靠房产建筑资质来招揽生意，没有符合法律法规的工商注册登记手续，也未办理税务登记证，或者办理了相应的手续，也不会申报项目的纳税。另外，这些建筑商有很大的流动性，进行的经营活动相对分散隐蔽，造成税务机关无法有效监管其纳税行为。现阶段，对于建筑商的税收征管主要是以票控税，但因为开发商未重视发票的索取，导致建筑营业税的大量流失。
2.1.2 建安企业开具的发票偏多
我国有专门的建安发票，税务征收大厅打开这类发票，建安企业只要缴纳营业税及附加税，就可以在大厅开具发票，甚至部分地方会把建安企业的营业税及附加税视作“引税"的主要途径。再加上税务部门的征管松懈，对于发票的真实程度不予核实，造成建安企业极易多开发票金额，而房地产企业会以此为依据虚增成本，这样一来，开发商就可以支付3%营业税的代价，而轻松偷逃25%企业所得税的缴纳。
2.1.3 跨区域开发项目造成征管“真空”
如今，规模较大的房地产企业的开发项目已呈现出跨区域发展的趋势，这种跨区域的开发项目就会导致企业注册地和企业经营活动所在地的不统一。就目前我国的税收政策来看，坚持的是企业法人缴纳企业所得税，营业税则是以属地管理为原则。所以，跨区域开发项目可能会造成主管税务机关无法全面、准确地了解和掌握异地开发项目的实际情况，包括施工进度、销售进度等，同时外来房地产开发企业没有按照相应的规定及时到当地的税务机关注册登记，导致主管营业税的税务机关出现征管漏洞，这在很大程度上增加了房地产及建安企业的税收征管难度。
2.2 房地产保有环节
一般来说，我国会对房产征收房产税，对被占用的土地征收土地使用税，而对于建成但未对外销售的房产不征收房产税，我国相关法律法规还规定，除了国家机关、军队建设及其他免税单位的自用房产外，房地产企业自用或出借、出租的未出售房产需要按规定缴纳相应的房产税。但在实际的操作过程中会遇到未出售但己自用的商品房不申报纳税等问题。
3 进一步加强房地产及建安企业税收征管的主要策略
3.1 加强房产项目开发环节的税收征管
首先，在房产项目开发环节就户籍档案实施全过程管控，将房产项目开发的各项手续及土地使用权等内容建立相应的档案，并对其进行动态管理，及时更新内容，将项目开发的进度、后期的销售情况等详细地提供给税务部门，方便税务部门准确的掌握房地产项目的具体情况。其次，与产权部门实施联合管控。以确保在房地产开发企业未缴清税款的情况下，业主不能办理产权证。税务机关还要拓宽相应的渠道，准确、详细地掌握开发项目的数量、价格及销售情况等，详细对比分析销售数据记录，利用现代化的计算机技术，实时监控税源。除此之外还要实地盘点商品房，严格监管房地产开发企业开具的发票，这些发票主要有预收款收据、相关建筑发票，主要是从承包商处得到的，注重承包商处开具发票金额的真实性，确保建筑营业税及时、足额的缴纳。
3.2 房屋出租环节的税收征管
税收征管工作只依靠税务部门，无论是在范围还是内容上都会存在相应的困难，这就需要与相关的职能部门相互合作，建立齐抓共管的联动机制，对于房产出租环节的税收征管，要从户籍登记、暂住证办理等源头抓起。第一，将财政激励政策的作用切实发挥出来。对于个人住宅房屋出租税款的缴纳，可以依托各个街道流动人口管理中心代征，税款征缴后按照相关的规定，各个街道、居委会等代征机构享有一定比例的税收收入支配权，具体来说就是为了保障出租房屋税款的代征模式能够有效地运行，需要向代征机构支付5%的代征手续费;第二，信息时代，房屋出租税收征管应试行信息化管理模式，利用计算机网络技术，动态跟踪税源、自动化计算税款，进而有效提高其征收管理效率和质量;第三，建立房产出租信息交流共享机制，将税务部门、公安部门等连接在一起，为税收征管提供必要的信息支持，促进税收征管工作的高效进行。
4 结束语
综上所述，房地产及建安企业的征收管理在各个环节还存在一些问题，影响了税收征管工作的高效开展，对此应加强房地产开发环节和出租环节的税收征管，切实提高房地产及建安企业的税收征管水平，进而促进我国税收整体水平的进一步提升，保证我国经济的稳步发展。
参 考 文 献
[1] 武汉市国家税务局课题组，覃先文，刘卫明，等.完善我国电子商务税收征管的设想[J].税务研究，2014（2）：68-70.
企业投资开放式基金取得收益的企业所得税政策
为鼓励证券投资基金发展，新税法中对企业投资于开放式基金取得收益视性质不同暂适用不同的税收政策，即取得的分红所得和对赎回取得的差价收益实行不同的企业所得税政策。企业从证券投资基金分红所得适用《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号)第二条第二款的规定：对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税，对赎回取得的差价收益税法没有专门的优惠政策，应适用一般的买卖差价所得，征收企业所得税。
企业投资开放式基金常见的税务筹划及影响
基于上述投资开放式基金收益的企业所得税征免税规定，企业投资开放式基金时税务筹划的总体思路往往考虑分红所得与差价收益之间的税负差别，实现企业价值最大化。其筹划思路及影响主要体现在三个方面：
(一)选择基金投资对象阶段
假设不考虑基金的净值增长率、市场风险等其他因素，投资开放式基金的企业所得税征免税规定的差异造成税负的明显不同，会影响企业选择基金对象。
例如，一家流动性充裕的企业准备投资开放式基金，考虑其收益的所得税政策差异，企业会选择偏好分红的基金，取得基金分配中的收入部分因为可享受暂不征收企业所得税的优惠政策，提高了投资的税后净收益水平；反之，如果选择投资不分红或很少分红的基金，则只能通过赎回一次性实现收益，需要对实现的差价收入全额缴纳企业所得税，大大影响投资收益率。
此外，基金拆分和基金分红是开放式基金降低基金净值的两种主要方式，但所产生的税收效应的不同，也影响企业的投资行为。企业在现金分红方式下取得的收益是暂不征收企业所得税，但是在拆分方式下，投资者获得更多的基金份额，使单位投资成本降低，赎回时增加价差收益，而价差收益要缴纳企业所得税。因此对企业投资者来说，基金分红要优于基金拆分。
(二)准备赎回阶段
基金收益的企业所得税征免税差异，会促使投资者选择在分红后进行赎回的策略。例如，企业投资某开放式基金1000万份，申购日净值为每单位1.20元。截至2009年4月5日，该基金单位净值为2.80元，在此期间基金公司未进行过分红。因此，浮动收益为1000×(2.801.20)=1600(万元)。企业拟收回此项投资，且该基金已将在4月10日对每一基金份额分红0.70元的公告。公司目前面临两种选择：方案一是在分红前赎回全部基金份额；方案二是待基金分红后再赎回全部基金份额。
方案一中企业通过赎回基金实现收益1000×(2.8-1.2)=1600(万元)，根据税法规定，该笔投资的税后净收益为1600×(1-25％)=1200(万元)。
方案二中企业首先通过分红实现收益1000×O.70=700(万元)，再通过赎回实现收益为1000×(2.10-1.20)=900(万元)，(假定分红到赎回期间净值和公司累计净值不发生变动，即基金分红除权后基金净值从2.80元降为2.10元)。这与方案一实现的税前收益相同，但由于分红收益免征企业所得税，企业仅需就赎回实现的差价收入缴纳企业所得税，该笔投资的税后净收益为700+900×(1-25％)=1375(万元)。方案二与方案一相比，多实现税后收益175万元(1375-1200=175)。因此，企业考虑到税收因素，应选择在分红后进行赎回的策略。
(三)利用分红免税的筹划行为
由于存在上述分红带来的税收好处，企业就利用分红免税来进行税务筹划。
例如，某企业预测2009年度利润将大幅增加，初步估计应纳税所得2000万元，应纳税额500万元。企业购买临近分红的开放式基金，在分红后赎回，用投资损失来减少应纳税所得额。企业3600万元购买一只净值为1.80元的开放式基金2000万份，该基金公告将在近期进行大比例分红，将其净值从1.80元降低到1.00元(假定该基金自成立后一直未进行分红，即基金累计净值也为1.80元)。一周后每一份基金单位分红0.80元，使得基金净值降低到1.00元，公司取得免税的分红所得1600万元(2000×0.80=1600)，取得分红收入后不久将基金赎回，假定基金净值仍为1.00元，则产生赎回损失1600万元(3600-2000×1=1600)。企业通过上述操作，3600万元的投资账面产生1600万元的分红收入(暂免征收所得税)和1600万元的亏损，虽然对企业利润总额的影响为零(不考虑交易成本的因素)，减少了应纳税所得1600万元。
如此操作后，企业应纳税所得从2000万元变成了400万元，应纳税额从500万元下降到100万元。
利用差异筹划可能存在的税务风险
利用分红免税的税务筹划，存在极大的税务风险，税务机关完全有理由进行纳税调整。
第一，购买开放式基金是一种投资行为，为分红免税和产生亏损而投资，属于典型的不具有合理商业目的的安排行为。根据《企业所得税法》第四十七条规定：企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。不具有合理商业目的，是指以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。对开放式基金分配中取得的收入暂不征收企业所得税的目的是为了支持开放式基金的发展，充分利用开放式基金手段，拓宽社会投资渠道，大力培育机构投资者，促进证券市场的健康、稳定发展。而企业动用大额资金，短期内申购赎回，产生巨额的免税所得和投资损失，显然以减少、免除纳税义务为主要目的，与税收优惠的初衷不符。
第二，对投资成本的认定不同导致的风险。财税[2008]1号文中没有明确暂不征税的分配所得是否仅限于投资后享有的开放式基金净值的升值部分，以上的筹划方案中是不考虑该因素的。如果税务机关认定暂不征税的分配所得仅限于投资后享有的开放式基金净值的升值部分，所获分配所得超过升值数额的部分应作投资成本的收回，上述筹划行为中的分红所得1600万元应视为成本的收回，赎回基金时，因成本降为每份1.00元，赎回收益为零，不存在赎回损失。
因此，基于以上理解，税务机关有权进行调整，企业不仅可能会承担巨额补税和滞纳金，还可能会有声誉受损的风险。
差异政策的缺陷分析
企业投资开放式基金收益企业所得税政策的差异影响企业投资行为，该差异政策存在一定的缺陷：
第一，差异政策促使企业选择偏好基金分红的开放式基金，基金管理者可能考虑企业这一税收影响行为，为提高基金的认购力，更多地选择基金分红方式。但是，分红必须有充足的现金流，开放式基金管理者必须卖出股票才能用来分红，而基金拆分仅仅只是一种“数字游戏”，并不要求基金管理者卖出股票，这就要权衡税收利益与分红、拆分后对基金运作效率影响的利弊。博弈结果，一定程度上不利于股票市场的稳定和发展，违背了支持开放式基金优惠税收的初衷，影响了税收中性原则。
第二，企业投资者获得的派息、分配所得可能承担双重税负。企业投资者的赎回和申购差价可能来源于两个部分：1，基金投资证券的差价收入；2，基金的被投资企业分派的股息、红利。对后者而言，开放式基金的价格等于单位净值，当基金获得派息和分红时，单位净值提高，若投资者在此时赎回基金单位，企业投资者的赎回和申购差价须缴纳企业所得税，同时差价中已经包括基金的被投资企业缴纳的企业所得税，这导致了开放式基金的企业投资者承担双重税负的现象。
第三，企业投资者分配所得可能存在不用纳税的税法漏洞。企业取得的分配所得收益也可能来源于两个部分：1，基金投资证券的差价收入；2，基金的被投资企业分派的股息、红利。被投资企业分给基金的股息、红利在流入基金资产时已缴纳了企业所得税，但是，这些投资收益并没有作为税后收益随即分配给企业投资者，而是重新计人到基金资产中进行资本增值投资，最终，基金分配额中可能还包括基金买卖股票、债券的差价收益，但该部分由于暂不征收企业所得税导致这部分差价收益不用纳税的税法漏洞。
建议与总结
综上所述，现行税收政策对投资者从开放式基金取得的分红所得和对赎回取得的差价收益实行不同的所得税政策存在理论上的缺陷。笔者认为可以从以下几个方面来改进：
者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税，增加类似居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税的条件，笔者建议基金持有六个月以上才可以免税，堵塞企业滥用这一规定的“避税”行为，减少企业不必要税务风险，降低征纳双方的税务成本。
一、凡在本市行政区域内依法以出让、转让方式以外的其他方式使用本市土地的外商投资企业和其他单位，均应缴纳土地使用费。
二、各缴费企业和单位应于2002年10月8日至21日到主管地方税务部门办理申报和缴纳土地使用费的有关手续。
三、凡未按照规定的期限缴纳外商投资企业土地使用费的企业和单位，主管地方税务部门将依照财政部（93）财工字第474号文件的有关规定，对滞纳款按日加收千分之二滞纳金。
四、其他有关事项，请与主管地方税务部门联系。
关键词：房地产企业；视同销售；会计处理；纳税调整
中图分类号：F235.19文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）05－0095－02
房地产开发企业的经营，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体的综合产业部门。这种行业特点决定了房地产企业会计处理与所得税处理的复杂性。税法与新企业会计制度是房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整的重要依据，此外在国税发[2003]83号文（《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》）基础上出台的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对进行该项业务操作有重要指导作用。
一、视同销售行为的确认
按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现,应当同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销售收入确认上的差异，导致所得税的计算方法不一样，可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定，视同销售行为应计算并交纳各种税费。会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。企业发生上述四种会计销售行为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。
根据国家税务总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响，根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。对于第一类视同销售行为，企业按开发产品的账面成本作为取得资产的入账价值，或用于清偿债务、或列入有关成本费用及其他项目支出，并将其视同销售，按确认的收入扣减开发产品账面成本后的余额并入应纳税所得额。但对开发产品不转出企业的行为，按确定的收入进行所得税处理。
二 视是销售行为收入的确认
按照《通知》的规定，视同销售行为收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由主管税务机关确定。
对于房地产行业，自用开发产品视同销售占有重要地位，特别是在当前行业发展上升势头强劲的背景下，对于开发产品的独立运作是很多开发商的选择。按照规定，如果房地产企业不对视同销售行为早作处理，势必会在未来给企业带了更大的税负。
三、自用开发产品视同销售的折旧问题
对于自用开发产品视同销售的行为有一个值得注意的问题。根据《企业会计制度》的规定，房地产开发企业将开发产品用于自用，按开发成本入账，形成会计成本，但其远低于计税成本，如果会计上未把会计成本小于计税成本的金额计入自用开发成本，就会出现对自用产品的折旧额小于从外部购入同样固定资产的折旧额。可以参考的方法是，先把自用开发成本的入账价值假设成按计税成本入账，再将计税成本大于会计成本的差额在开发成本移送自用的当年一次性以折旧费用形式将差额转销（因视同销售无现金流入，税法确认的收入理应有相应的费用抵减），由此，既抵减了开发产品的入账价值，又抵减了视同销售形成的差价收入，从而使产品自用的现金流量变为零，这与开发产品自用的现实情况相吻合。在形成时间性差异时，按此时间性差异乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金―应交所得税”科目。对于这一可抵减时间性差异的转回，不论开发产品移送自用与对外销售的时间间隔是否能够事先确定，企业对可抵减时间性差异，均随自用开发产品的折旧过程逐年转回。按时间性差异乘以年折旧率再乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”科目。待间隔期满实际对外销售时，将尚未转回的时间性差异一次性作转回处理，会计分录与上述相同。
四、案例
某房地产开发公司2007年度决定将其开发产品――A商业广场，转为对外租赁的资产，该广场开发成本5 000万元，市场公允价8 000万元，公司按照上述规定缴纳了所得税990万元，该房产按20年计提折旧，5%残值率。
按照上述分析，2007年会计处理：
Dr：固定资产8000Dr：递延税款990
Cr：累计折旧3000 Cr：应交税金―应交所得税990
开发产品5000
以后年度会计按净值计提折旧，年折旧额=5000*（1-5%）/20=237.5；税务申报按公允价可税前抵扣折旧额=8000*（1-5%）/20=380，每年可递减应纳税所得额142.5万元。
递延税款按折旧年限20年分期平均转回，当年应纳税所得额大于0借计“所得税”；当年应纳税所得额小于0借计“利润分配―未分配利润”
会计处理
Dr：管理费用237.5Dr：所得税/利润分配49.5
