时间：2023-06-05 15:34:40
序论：在您撰写房地产市场建议时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：房地产；现状；问题；对策
房地产行业属于国民经济的第三产业，由于国家经济的持续发展以及国民生活水平的持续提升，房地产得到了显著的发展。房地产属于新兴产业，在高速发展的过程中，显示出了一些问题，部分地区出现了房地产行业投资过热的情况，出现房地产泡沫。因此国家需要给房地产的发展提供更多的支持和干预，需要提出相应的政策来进行调整，改善现阶段房地产行业的结构，使得房地产行业能够得到更好的发展。
1房地产市场的发展情况
1.1炒房比例下降，部分城市房价下跌
由于受到了国家政策的调控，买房卖房需要缴税，炒房投机比例开始收缩，部分城市的房价比较高，不过面临着比较严重的下降压力，做出了下调的调整。特别是2012年一部分大中城市的房价明显下调，多数的中介房产交易量出现了下跌的趋势，部分开发商选择折扣以及赠品的形式来提升房产的交易量。一般情况下民众在国家政策面前选择的都是观望的态度，虽然房价出现了下降的情况，但是下降比例比较有限。
1.2房价依旧偏高
近段时间人民消费水平持续提升，国家的内需持续扩大，这样也就出现了通货膨胀的情况，物价持续增高。由于城市化的扩大，乡镇人口开始向城市发展，所以可以使用的土地面积越来越少，土地的价格也在持续上升。这些都会增加开发商的成本，而且会降低开放商的利润，这样就会选择提升房价的形式来获取更多的利益。不仅如此，国家出台一些控制措施，有效地降低房地产商以及投资商可得利益，因此会出现开发商提升价格的情况，房产商以及投资商会将增加的成本转到买房人的身上，这就是出现提升价格的主要原因。普通民众一般会有买涨不买跌的心理，由于害怕房价会持续上升，所以会陷入价格怪圈。
2房地产所存在的问题
2.1商品房价格上涨速度比较快
最近几年由于经济的持续发展，物价持续提高，人民生活水平持续完善，我们国家大部分省市商品房价大幅度上升。由于商品价格持续上涨，利润越来越多，大多数闲散资金开始进入房地产市场，吸引了大量的购房者。一部分人选择银行贷款的形式来买房子，并且出现了囤积房子的情况，恶意提升房价。为了应对这样的一种情况，大多数消费者不明确具体的形式，纷纷借款购买，进而出现泡沫经济，要是继续如此发展，就会限制到房地产市场的发展，并且会影响到金融的安全。
2.2信贷风险加剧
房地产的开发和建成需要较多的资金，大多数的房产商选择银行贷款。在开发房产以及销售房产的时候，会涉及到意外的因素，开发商不能按时还款，出现信贷危机。不仅如此，因为房产利润比较可观，大多数人投资房产，炒房的人越来越多，这些人员借助银行贷款的形式来炒房，哄抬物价，要是国家选择宏观政策，房价下降，使得投资商资金链断裂，进而出现更多的信贷风险。
2.3住房保障体系不够完善
因为现阶段房价持续上升，人民买房的问题变得越来越重要，日常生活受到买房难的困影响到国民经济的发展。国家需要调整房产市场，住房保障体系的建设对于房地产市场调控来说是比较重要的。不过因为没有足够的资金，地方政府不能及时采取相应的措施，住房保障体系建设速度也会变慢。
3房地产市场健康发展的措施
3.1提升购房成本，发展廉租房
提升购置多套房产成本以及持有多套房产成本会降低房产购置人员以及持有人员的收益，进而出现观望时期。经过理性回归之后，会使得这些人在心理账户方面重新绘制相关的曲线。因为出现了廉租房以及经济适用房进而影响到了对于房地产的需求，这样会降低房产购置人员和拥有人员对于房地产的投资热情，进而出现更加理性的投资决策。
3.2正确引导舆论，防止利益集团强化
房产高收益预期舆论导向对于房地产利益集团提升房地产的价格比较重要，由于媒体传播形式变得越来越多，所以舆论宣传所造成的影响越来越高，对于大众而言，借助舆论的宣传作用可以充分地明确房地产市场的实际情况。不过现代的媒体中能够完全独立在房地产市场之外的比较少，要是出现了房价上涨的舆论就会刺激到大众的神经，这样就会使得房价持续上升，所以需要增强对于舆论宣传管理的重视。
3.3积极推广投资理财知识
政府需要鼓励金融部门或者金融机构采取措施提升民众的投资理财知识，这样能够使得大众可以明显投资工具中的优势和劣势，明确房地产投资所存在的风险，进而可以明确自己的投资需求，正确对待房地产的上涨，这样能够避免出现非理性投资的情况。
4房地产市场的发展趋势
我国政府部门为了控制快速上升的房价进而出台了相应的政策，自从我国加入WTO之后，对成员国做出承诺，房地产市场会在如今的基础上面得到更加深入的发展，主要的趋势包括：①增强保障性住房。国家增强对于保障性住房的建设，不过中国人口比较多，这样在分配的时候就会出现较多的问题，并且仅仅依靠保障性住房很难有效地解决中国住房问题；②中国房地产在未来十年中会经历较快的发展。通过对于中国经济增长情况以及城市化发展情况的分析能够看出，中国房地产价格不会出现快速降低的情况；③现阶段房地产价格基本达到最高点。现阶段不会再出现大幅度上涨的情况，主要是因为所采取的政策所发挥的作用越来越明显，人们开始出现预期情绪以及观望情绪。
5结束语
自从改革开放到现在，房地产得到了显著的发展，并且渐渐的变成国民经济的主要行业，变成国民经济发展新的经济增长点以及消费热点，房地产的发展需要符合市场发展的规律，而且需要满足基本国情，能够正确的控制房地产市场，这样能够有效地控制房地产的价格，可以正确的使用土地资源，防止出现房地产泡沫经济，使得房地产市场得到更加健康的发展。
参考文献：
[1]季忠富.我国房地产市场的现状分析及建议[J].住宅与房地产,2017,(5):9+19.
[2]陈冰挥.论多元化房产对未来中国农村住房改造的新气象[J].住宅与房地产,2016,(24):4+35.
一、未来一年房地产市场将大幅调整
目前,国家出台的调控政策对房地产市场已产生较大影响。1―6月全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1―5月回落7.1个百分点,比1―4月回落17.4个百分点。其中,6月份全国商品房销售面积较去年同月减少了302万平方米,下降3.2%。房地产市场周期波动规律表明,销量变化是房地产市场调整的领先指标,在销量下降3―6个月后,房地产投资和房价也将随之出现调整。如果现行调控政策一直持续,预计2010年下半年到2011年上半年房地产市场将出现与2008年相似的大幅调整状况。
《通知》出台后,由于对二套房开始实行严格的信贷政策,这不仅会打压投资投机性需求,客观上也影响了数量更为庞大的改善型需求,受此影响,预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落,三季度销售面积同比降幅将会加大,预计到9月底或10月份,商品房累计销售面积将出现负增长。
房地产开发投资状况主要受房地产开发企业资金来源情况的影响,对房地产开发企业信贷和融资等方面的控制意味着其对外融资难度在加大,商品房销售面积的回落则预示着房地产开发企业通过市场销售获取的资金在短期内也并不乐观,综合考虑两方面影响,预计从四季度开始,房地产开发企业将感受到资金紧张的压力,并会因此而放缓开发进度,投资增速将开始回落,2011年上半年,房地产开发投资增速将回落到15%以下。
商品房价格的变化主要取决于市场供求形势和房地产开发企业的资金状况,只有在市场供大于求、房地产开发企业资金比较紧张的情况下,商品房(新房)价格才可能出现实质性的调整。今年前几个月,房地产市场供求总体处于紧平衡状态,而2009年商品房销量的大幅增长和价格的明显上涨则使开发商的资金状况处于历史最高水平,这也是为什么调控政策出台后,虽然销量下降,但新房价格仍继续上涨的主要原因。由于目前新开工面积快速增长,销售面积在快速回落,受此影响,从下半年开始,市场供求形势将开始发生变化,短期内房地产开发投资的增加和资金来源的减少,预示着开发商在四季度将开始感受到资金紧张的压力,这也预示着新房价格的实质性调整将出现在四季度,2011年上半年价格调整压力将可能进一步加大。
二、房地产市场调整的理想模式
目前,我国正处于城市化加速期,未来10年我国城市化率有望年均提高1个百分点左右,即每年需要为1300万左右的城镇新增人口提供住房。经过多年的快速发展,虽然城镇人均住房建筑面积已接近30平方米,但在结构、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高,绝大多数居民仍需要持续改善住房条件。同时,我国住房建设中有相当大的比例是通过拆旧建新实现的,这意味着要满足城镇居民的住房需求,新建住房总量还要更大一些。总体看,未来10年,我国仍需要房地产市场保持持续较快发展。
2003年以来,针对部分城市房价上涨过快等问题,我国一直对房地产市场进行调控,在保障房地产市场平稳运行、抑制房价过快上涨等方面发挥了一定作用。但也要看到,到目前为止,房地产市场大幅波动的状况并未改变,特别是2007年以来,房地产市场呈现出大起大落的特征,保证房地产市场持续稳定健康发展正面临越来越严峻的挑战。
受经济波动、利率变化等因素影响,房地产市场出现周期性波动是正常的。但如果房地产市场在短时期内反复出现大幅波动则表明市场运行存在较大问题,这不仅不利于房地产市场自身的持续健康发展,也会对宏观经济的稳定运行带来较大冲击。因此,必须尽快改变市场大幅波动状况,寻找一种市场调整的理想模式。
满足居民的居住需求是房地产市场持续发展的根本动力,而保证房地产市场的平稳运行则是市场持续健康发展的基础。基于此,需要将绝大多数居民能够持续改善住房条件作为房地产市场发展的首要目标,将保持房地产市场平稳运行作为调控目标,在此基础上,统筹考虑居民购房支付能力、房价、销售量、房地产投资等主要监测指标变化,确保在未来10年左右的时期内,房价能够在合理的水平上正常波动,使销售量和房地产投资稳定增长。
三、政策建议
保证房地产市场平稳运行的关键是要保证供求基本平衡。由于现行政策在调控房地产市场的供求方面还存在一定缺陷,为避免房地产市场再次出现大幅波动的情况,本文建议应进一步完善相关政策,以保障房地产市场持续健康的发展。
第一,对改善型需求和投资投机性需求作出明确界定,鼓励改善型需求,进一步抑制投资投机性需求。假定购房人群年龄集中在20―64岁区间,首次置业的年龄集中在20―34岁,根据城镇人口年龄分布情况可以推断首次置业者占全部置业者的比重只有1/3左右,而二次以上购房的比例在2/3左右。在二次以上购房的群体中,大部分属于改善型(卖旧买新或新购买一处房产,但最多同时拥有两套住房),也会有一定比例的投资投机性需求。由于目前在政策上并未对改善型需求和投资投机性需求进行准确区分,在对需求进行调控时,出台的政策要么是同时鼓励两种需求,要么是同时抑制两种需求,从而造成这两类需求的大幅波动,进而造成房地产市场需求的大幅波动。由于改善型需求也是自住型需求,与投资投机性需求具有本质差别,不管是为了持续改善居民住房条件,鼓励梯度消费,还是为了房地产市场的稳定运行,都要求进一步明确改善型需求和投资投机性需求的划分标准,在此基础上,对改善型需求和投资投机性需求实行差别化政策。考虑到政策的可操作性,建议将个人在购房后同时最多拥有两套住房界定为改善型需求,而将购房后同时拥有三套及三套以上住房界定为投资投机性需求。在明确区分改善型需求和投资投机性需求的基础上,宜尽快放宽对改善型需求的限制政策,不再对属于改善型需求的信贷执行1.1倍利率,贷款利率恢复到正常利率水平或由商业银行自主确定,同时根据改善型需求的特点继续执行高首付政策。由于投资投机性需求对市场的负面冲击较大,建议进一步加大对投资投机性需求的抑制力度,对北京等投资投机性需求比例较高的部分城市,要出台具体政策严格限制投资投机性购房,如禁止非常住人口(可将不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的界定为非常住人口)购房,在个人(常住人口)已拥有两套住房的情况下,不允许购买第三套及以上住房,防止少数个人或机构凭借资金优势大量进行投资投机性购房,干扰市场的正常运行。
第二,实行稳定的住房金融政策,防止住房金融政策频繁调整对房地产市场需求的冲击。目前居民购买住房绝大多数需要从银行贷款,首付、利率等金融政策的变化会直接带来居民购房能力的变化。2007年四季度以来,我国对购房首付和利率政策进行了几次调整,特别是在住房贷款利率方面先后实行过1.1倍利率和0.7倍利率政策,利率的大幅变化直接影响到居民购房能力的变化,并进而影响到市场需求的大幅变化。为保障房地产市场的平稳运行,建议不宜频繁调整首付政策,可根据物价和宏观经济运行情况及时调整基准利率,但不宜对住房金融利率政策实行频繁大幅调整,而应长期实行中性的住房金融利率政策。
《新帕尔格雷夫经济学词典》这样解释财富效应：“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应．”（约翰·伊特韦尔等．新帕尔格雷夫经济学大辞典［M］．经济科学出版社，1992）．传统理论上的财富效应，只是货币余额的财富效应。但随着社会财富构成的多元化以及财富结构的不断变化，个人财富价值变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、储蓄、债券与股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动，故财富效应也逐步运用于分析居民资产价格（尤其是股价与房地产价格）变动对消费的影响。因此，现代意义上的财富效应主要指居民净资产（金融资产和非金融资产）的变化对居民消费需求的影响。金融资产主要指银行存款、股票、债券、保险、各类基金等。非金融资产主要指住宅、耐用消费品、生产资料、个人收藏品等。由于财富效应可以间接刺激经济增长，因此，财富效应可以概括为：由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动而产生刺激或抑制消费需求，进而影响经济增长的效应。房地产和财富天生具有紧密的联系，房地产是创造财富的生力军。房地产是我国大力发展的支柱产业，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。房地产的财富效应是针对有房户来说的。有房居民户分为三类，一是为了满足基本住房需求的居民户，这些居民户收入水平较低，购买房产的目的是居住，一般买不起第二套房子。即使房价暴涨，他们也不愿意轻易卖掉房子赚取差价，增加他们的财富；二是为了改善住房条件的居民户，此类居民户收入也不高，购买新房的目的是改善住房条件而不是增加房地产财富；三是以投资或投机为目的的居民户。此类居民户收入水平很高，购买多套住房并出售或出租，赚取差价或房租，增加房地产财富。在英国，因为基本住房需要已经得到较为充分的满足，此时人们购买住房大多是第二套甚至第三套住房。房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。
二、房地产市场财富效应的传导机制
大体说来，房地产市场财富效应可以通过以下5种方式进行传导：
1．直接财富效应：当住宅价格上涨以后，住宅所有者可以通过抵押贷款或出售住宅的形式来实现住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然会导致消费的增加，从而实现财富效应。
2．间接财富效应：有时当住宅价格上涨时，住宅所有者没有进行房屋抵押贷款，也没有出售所拥有的住宅，但住宅在将来的贴现值会增加，房屋所有者预期将来会更富有，因而会增加当期消费，从而实现住宅的财富效应。
3．预算约束效应：对于住宅所有者而言，住宅价格的上涨，会增加其财富，从而增加消费；对于住宅的承租者而言，住宅价格上扬，住宅的租金也会随之上涨，承租者必须花费更多的资金用于租房。因此，住宅价格的上涨，相当的减少了承租者的收入，存在预算约束效应。收入的降低必然会减少承租者的消费。租房者作为潜在的购房者，住宅价格上涨会引导租房者“强制性储蓄”从而减少他们的消费。因为想要购买房屋的租房者会缩短他们的购房计划，以避免未来住宅价格更贵而支付更多的首付款。住宅价格的上涨对于承租者而言，存在负的财富效应。
4．流动性约束效应：住宅财富效应受到流动性约束的影响。当消费者预期未来有高收入，却又不能借钱以支付现期消费的时候，就存在着流动性约束。这一效应从金融体系作用的角度出发，金融市场的发达程度影响居民出售住宅资产的难易程度和利用己有的住宅资产进行消费借贷融资的能力。金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。如果住宅价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的借贷，获得更大的流动性；与此相反，住宅价格下跌，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住宅价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用担保，从而降低了流动性，存在负的财富效应。
5．替代效应：住宅价格的上涨对于计划买房的消费者而言，在预算约束一定的条件下，购房者只能买较小的房屋或者减少其他物品的消费支出，以节省资金来购买价格上涨后的房屋。住宅价格的上涨对于将要购房的消费者而言，存在负的替代效应，消费者为了维持原计划购房的效用水平，只能减少其他消费支出，从而带来负的财富效应。
三、形成房地产市场财富效应的政策建议
房地产是国民经济的支柱产业之一，住宅资产理应发挥对居民消费的促进作用。在全球经济失衡的情况下，促进消费发展的意义尤为重要。为此，应该采取措施，发挥住宅资产促进消费的作用。
1．保持对住宅市场的平稳调控
2005年开始实施的住宅市场综合调控措施虽然取得显著成效，但是否继续实行这种宏观调控措施，学术界存在一些争议。有的学者认为，如果继续实行这种宏观调控政策，将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势造成不利影响，政策的重心应该转向巩固宏观调控成果，保持房地产市场稳定发展的方向上来。笔者认为，从住宅资产的财富效应来看，住宅资产的平稳增长有利于促进消费。这就要求：首先，调节房地产供求关系，刺激或抑制消费。其次，调整房地产内部结构，优化资源配置。再次，加快房地产市场数据信息库建设，积极探索建立合理的房地产价格评价体系和调控机制。
2．促进商业银行体制改革，加快住宅金融的市场化
住宅金融政策性业务是受各市（县）政府和主管部门委托，由指定银行以政策性住宅资金为来源而经营的住宅信贷业务；商业性业务是银行自主经营的住宅信贷业务。这两种业务都由银行的信贷部办理，两类业务混在一起，容易造成两类风险一肩挑，资金使用混乱，不利于房地产金融业的健康发展，金融监管的实施也比较困难。政府不应过多干预房地产信贷，由于中国房地产贷款中有许多是政策性贷款，地方政府因追求政绩而盲目扩大投资规模，加强城市建设，这些资金来源大多依靠房地产贷款，政府对银行信贷的干预使资金配置扭曲，银行不能依市场需求和供给作出正确判断，严重干扰了银行的正常监管。但与此同时，应独立的建立政策性房地产金融服务体系。要实现住宅产业的持续良性发展，有必要将住宅市场划分为市场主导部分与政府主导部分，相应的金融支持也应划分为住宅商业性金融与住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融体系”是指围绕住宅融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住宅贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。发展住宅政策性金融体系可以从以下几个方面入手：首先，创建住宅政策性金融机构。其次，以政策性金融创新来促进完善住宅金融市场结构。最后，发展多种金融工具，建立住宅金融的风险分担与化解机制。对于住宅业发展，政府最担心的除了影响社会稳定，就是住宅金融会出现问题，并连累整个国民经济的健康发展。对此，土地和信贷手段只是权宜之计，不能从根本上解决问题。尤其是对住宅供给方，过分收紧资金闸口，只能使“有效”和“无效”供给一起受限，进一步导致风险积累。从各国经验看，住宅权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。如果通过改革创新，使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终当然能有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。
关键词：
房地产市场；健康发展；建议
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地产市场的内涵
房地产市场的概念有狭义和广义之分。从狭义的角度来看，房地产市场是用于从事房地产交易活动的场所，包括房屋的销售、租用、抵押、典当等；从广义的角度来看，房地产市场是指以房地产企业为主体，从事房地产开发经营，交换具有房地产特征的产品或服务的场所，是房地产商品交换关系的总和。房地产市场是指全社会所有房地产交易关系的总和。从空间意义上说，房地产市场是指房地产供给与需求双方交换房地产商品的场所；从经济学的角度来看，房地产市场是指全社会从事房地产经济活动关系的总和。具体而言，房地产市场是房地产商品交换过程的统一，是将房地产开发、房地产建设与房地产消费三者相连接的纽带，是使房地产商品的使用价值和价值得以实现的经济过程。
2 我国房地产市场的发展现状
（1）我国房地产市场在与经济社会发展的协调性和自身的均衡程度上均有待提升。
我国房地产市场的秩序状况还有待改善，需要提升自身的均衡程度以及与经济社会发展的协调性。东、中、西部地区的房地产市场在与经济社会发展的协调程度以及自身的均衡程度上都有需要改进的地方。其中，中部地区的房地产市场秩序状况是东、中、西部三个地区中最好的。房地产投资占GDP的比重过大和商品房施工面积与商品房竣工面积之比过高，是导致我国房地产市场秩序状况欠佳的主要原因。
（2）我国房地产市场资源配置效率还有提升的空间。
我国房地产市场的资源配置效率还没达到最优，有进一步提升的空间。东部地区的房地产市场资源配置效率优于中部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率，高于我国整体水平；中、西部两个地区的房地产市场资源配置效率均低于我国整体水平；西部地区的房地产市场资源配置效率是三个地区中最低的；东部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率评价的优秀率要高于中部地区。资金投入过剩是造成我国房地产市场资源配置效率没能达到最优的主要原因。
（3）我国房地产市场规模合理程度较低。
我国房地产市场的实际与合理规模之间的偏差较大，市场规模的合理程度有待提升。东、中、西部三个地区中，东部地区房地产市场规模的合理程度是最高的，西部地区房地产市场规模的合理程度是最低的。未来能够提供给房地产开发企业所使用的土地面积的逐渐减少是造成我国房地产市场规模合理度偏低的主要原因。
（4）我国房地产市场的健康程度需进一步提升。
我国房地产市场的健康状况有待改善，中部地区房地产市场的健康程度要高于东部和西部地区房地产市场的健康程度，西部地区房地产市场的健康程度最低。市场秩序状况不佳是降低东部地区房地产市场健康程度的主要原因，市场资源配置效率不高和市场规模合理度较低是导致西部地区房地产市场健康指数评价排位靠后的主要原因，市场规模的合理程度偏低是造成我国房地产市场健康状况欠佳的主要原因。
3 我国房地产市场健康发展的建议
市场秩序的优劣、市场资源配置效率的高低和市场规模的合理与否对一个城市房地产市场的健康程度具有重要影响，现对促进我国房地产市场健康发展，提出以下建议：
（1）控制房地产投资占GDP的比重，进一步规范房地产市场秩序。
房地产业是拉动国民经济发展的重要产业之一，合理比例的房地产投资有利于推进房地产业经济的增长，带动相关产业的发展，从而促进国民经济的增长。但是如果房地产开发投资额在GDP中所占比例过高，则会造成供给过剩。从前文的研究可以看出，我国房地产投资在GDP中所占的比重较高，甚至有些城市的房地产投资增长率己经高于当地的GDP增长率，这会造成投资过度，从而形成房地产泡沫。对房地产投资进行控制，将有利于抑制投入过剩和房地产市场泡沫的形成，进而提高房地产市场的健康程度。政府部门应严格审核房地产企业的资质，对房地产投资额进行限制。
（2）合理分配资源，提高房地产市场资源配置效率。
政府部门应对房地产市场的资源所有量进行审核，根据审核结果制定相适应的房地产市场资源投放调控措施，科学地配置资源，降低房地产市场的资源投入冗余，以提升房地产市场资源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地产市场规模合理度。
土地供给面积对房地产市场规模具有重要影响，土地是不可再生资源，从长期发展的角度来看，随着城市化步伐的加快，未来可供开发的土地资源越来越少，其整体逐渐较少的趋势是不会改变的。为了使未来的房地产市场能够持续获得可供开发的土地，现阶段应该节约用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，优化房地产市场规模。
消费者的购买欲望和购买能力决定市场需求，市场需求直接影响市场规模，而居民的收入水平是消费者购买能力的直接体现，决定房地产市场的需求和发展空间，是影响房地产市场规模的主要因素之一。部分地区房地产市场超规模发展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于扩大房地产市场规模，减少房地产市场超规模发展的现象。
参考文献
一、房地产市场发展的有利因素
1、区位优势有利于我县房地产市场的发展
我县处于湘、鄂、赣三省交汇处，县城距离九江、南昌、武汉、长沙等大中城市都在200公里以上，这对于开发商来说，交通上是劣势，但在房地产市场方面却是一个优势。我县有近19万人在外务工，这部分人在商品房销售时占了相当的比重，换句话说，这部分人当中相当一部分挣钱回来后不可能到大中城市购房，而选择在县城购房。因此，从某种意义上说，修水县城容易形成一个边贸次中心城市，这给我县房地产形成巨大的市场带来了一定的发展空间。
2、政府宏观调控政策有利于房地市场的发展
2002年以来，县委、县政府把开发南城区作为“353”战略的重中之重。因此，在制订相关政策上给予了房地产市场巨大的发展空间：一是在建设审批上，做到控制城北、发展城南，严格控制个人建房和杜绝干部集资建房；二是严格控制土地市场的投放方向和投放总量，按照市场的需求，我县商品房的总量每年控制在20万平方米以内，土地投放总量基本每年控制在180亩以内，所有用于房地产开发的经营性用地全部实行招拍挂出让制度，使房地产供地需求处于一个透明、保和的状态，从而刺激供求关系的平衡与稳定。
3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展
一是鼓励农民进城购房，可享受县城居民同等待遇，购买商品房的相关费税实行减免或优惠；二是在新城启动建设时期，开发建设的相关规费实行规费包干优惠制度，如建设规费控制在每平方米15元以内；三是鼓励干部职工到新城购买商品房，凡到新城区购买商品房的企事业单位干部职工，可享受本单位2万元的补贴，这在很大程度上刺激了干部购房的欲望，同时也带动了二手房的交易，从而激活了整个房地产市场。
4、县城南移战略也有利于房地产市场的发展
从2002年开始，县委、县政府已着手实施开发城南区工作，至目前为止，县行政中心办公大楼已建成，新城相关的基础配套也进一步完善，学校、医疗等公益性配套设施也一应俱全。2005年全县25个行政事业单位将陆续南迁，由于单位的搬迁，将再一次会刺激房地产价格的飚升。
5、城市化进程的加快有利于房地产的发展
据统计，目前我县县城人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我县的城市化进程不断加快，城市人口不断增加，对住房的需求量也不断增长。目前县城居住了近12万人，住房需求量缺口较大。
二、房地产市场发展中存在的问题
1、房地产市场供应结构不够合理，价格上涨过快。近三年来，我县的商品房开发量基本每年控制在20万平方米以内，但由于诸多因素的影响，在供应结构上仍存在着一些不合理因素，主要表现在：普通商品房与经济适用在住房供应方式和建设规模上存在着不合理的因素，如我县在南桥村建设的经济适用住房，在供应方式与建设规模上与开发商开发的商品房就存在着不合理的因素；期房销售与现房销售价位差不够合理等，如东盟佳苑和东方巴黎商城，期房价格与现房销售价格差达120元/㎡。
2、房地产开发市场存在着不规范行为。从目前开发的情况看，除东盟佳苑具备相应的房地产开发资质外，其余开发公司均不具备相应的开发资质，同时质量体系未建立，物业管理机构不健全。
3、城部结合房地产市场秩序较为混乱。在城郊结合部位，特别是宁红大道南向三、四线及老虎洞地段，合资合作建房、无规划建房、以地入股、加层等违法建房较为混乱，因其建筑质量没有质监，无须配套、且偷税漏税现象严重，导致其销售价格比合法开发的商品房价格低得多，从而严重忧乱了我县的房地产市场。
4、拆迁工作也影响着我县房地产市场的开发。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，也关系到城市建设的速度与规模。从目前我县城市房屋拆迁的情况来看，主要存在以下几个方面的问题：一是拆迁补偿价格的不平衡带来的影响。按照2001年出台的《城市房屋拆迁实施管理办法》的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受，如新城区划拨土地使用权拆迁土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西摆街和鹦鹉街的拆迁补偿标准按评估地价的56%进行补偿，远远高于新城区地块每平方米108元的拆迁补偿标准。二是不能按时完成拆迁给房地产市场带来的影响。如A2、B4等地块没有完成拆迁将“生地”变成“熟地”进行出让，等到地块拍卖挂牌出让有收入后由有关部门再去拆迁，买者要等数月才可以进场开工建设，这实质上是与房地产业“卖楼花”相以的“卖地花”，等于要求开发商用现金对预期甚至下一个开发周期的建设项目进行投资，加大了开发商的投资风险，降低了投资者进行了土地竞投的兴趣，也增加了拆迁成本。同时，因拆迁进度的原因影响了每年计划房地产开发总量的控制，导致房价升高或房子积压现象。三是拆迁用地安置问题对房地产市场的影响，根椐我县新城区建设的速度，新城区在建的建设项目都应在2005年10月份之前完工，但是根椐目前实际进展情况，要想在规定的时间内完成确实存在着很大困难，主要原因是因为拆迁安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利开展。
三、加快房地产市场建设的几点建议
1、进一步加大政府垄断房地产一级市场的垄断。按照有利于建立公开、平等、竞争、有序的房地产市场机制的原则，要合理确定房地产开发用地规模，统一配置城镇规划区内的建设用地，进一步加强对房地产市场的引导和调整，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业健康发展。一要明确普通商品房和经济运用住房建设规模、项目布局以及进度安排。二要在严格执行土地利用总体规划的前提下，根据房地产市场的变化情况，适时调整供应结构，供应方式及供应时间。目前我县未完工或未动工建设的商品房量约为49万㎡。因此，在土地供应计划时须逐步减少投放量。三要充分运用税收等经济手段，调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得转让，房地产开发商不得虚假信息等。版权所有
一、房地产市场发展的有利因素
1、区位优势有利于我县房地产市场的发展
我县处于湘、鄂、赣三省交汇处，县城距离九江、南昌、武汉、长沙等大中城市都在200公里以上，这对于开发商来说，交通上是劣势，但在房地产市场方面却是一个优势。我县有近19万人在外务工，这部分人在商品房销售时占了相当的比重，换句话说，这部分人当中相当一部分挣钱回来后不可能到大中城市购房，而选择在县城购房。因此，从某种意义上说，修水县城容易形成一个边贸次中心城市，这给我县房地产形成巨大的市场带来了一定的发展空间。
2、政府宏观调控政策有利于房地市场的发展
2002年以来，县委、县政府把开发南城区作为“353”战略的重中之重。因此，在制订相关政策上给予了房地产市场巨大的发展空间：一是在建设审批上，做到控制城北、发展城南，严格控制个人建房和杜绝干部集资建房；二是严格控制土地市场的投放方向和投放总量，按照市场的需求，我县商品房的总量每年控制在20万平方米以内，土地投放总量基本每年控制在180亩以内，所有用于房地产开发的经营性用地全部实行招拍挂出让制度，使房地产供地需求处于一个透明、保和的状态，从而刺激供求关系的平衡与稳定。
3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展
一是鼓励农民进城购房，可享受县城居民同等待遇，购买商品房的相关费税实行减免或优惠；二是在新城启动建设时期，开发建设的相关规费实行规费包干优惠制度，如建设规费控制在每平方米15元以内；三是鼓励干部职工到新城购买商品房，凡到新城区购买商品房的企事业单位干部职工，可享受本单位2万元的补贴，这在很大程度上刺激了干部购房的欲望，同时也带动了二手房的交易，从而激活了整个房地产市场。
4、县城南移战略也有利于房地产市场的发展
从2002年开始，县委、县政府已着手实施开发城南区工作，至目前为止，县行政中心办公大楼已建成，新城相关的基础配套也进一步完善，学校、医疗等公益性配套设施也一应俱全。2005年全县25个行政事业单位将陆续南迁，由于单位的搬迁，将再一次会刺激房地产价格的飚升。
5、城市化进程的加快有利于房地产的发展
据统计，目前我县县城人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我县的城市化进程不断加快，城市人口不断增加，对住房的需求量也不断增长。目前县城居住了近12万人，住房需求量缺口较大。
二、房地产市场发展中存在的问题
1、房地产市场供应结构不够合理，价格上涨过快。近三年来，我县的商品房开发量基本每年控制在20万平方米以内，但由于诸多因素的影响，在供应结构上仍存在着一些不合理因素，主要表现在：普通商品房与经济适用在住房供应方式和建设规模上存在着不合理的因素，如我县在南桥村建设的经济适用住房，在供应方式与建设规模上与开发商开发的商品房就存在着不合理的因素；期房销售与现房销售价位差不够合理等，如东盟佳苑和东方巴黎商城，期房价格与现房销售价格差达120元/㎡。
2、房地产开发市场存在着不规范行为。从目前开发的情况看，除东盟佳苑具备相应的房地产开发资质外，其余开发公司均不具备相应的开发资质，同时质量体系未建立，物业管理机构不健全。
3、城部结合房地产市场秩序较为混乱。在城郊结合部位，特别是宁红大道南向三、四线及老虎洞地段，合资合作建房、无规划建房、以地入股、加层等违法建房较为混乱，因其建筑质量没有质监，无须配套、且偷税漏税现象严重，导致其销售价格比合法开发的商品房价格低得多，从而严重忧乱了我县的房地产市场。
4、拆迁工作也影响着我县房地产市场的开发。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，也关系到城市建设的速度与规模。从目前我县城市房屋拆迁的情况来看，主要存在以下几个方面的问题：一是拆迁补偿价格的不平衡带来的影响。按照2001年出台的《城市房屋拆迁实施管理办法》的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受，如新城区划拨土地使用权拆迁土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西摆街和鹦鹉街的拆迁补偿标准按评估地价的56%进行补偿，远远高于新城区地块每平方米108元的拆迁补偿标准。二是不能按时完成拆迁给房地产市场带来的影响。如A2、B4等地块没有完成拆迁将“生地”变成“熟地”进行出让，等到地块拍卖挂牌出让有收入后由有关部门再去拆迁，买者要等数月才可以进场开工建设，这实质上是与房地产业“卖楼花”相以的“卖地花”，等于要求开发商用现金对预期甚至下一个开发周期的建设项目进行投资，加大了开发商的投资风险，降低了投资者进行了土地竞投的兴趣，也增加了拆迁成本。同时，因拆迁进度的原因影响了每年计划房地产开发总量的控制，导致房价升高或房子积压现象。三是拆迁用地安置问题对房地产市场的影响，根椐我县新城区建设的速度，新城区在建的建设项目都应在2005年10月份之前完工，但是根椐目前实际进展情况，要想在规定的时间内完成确实存在着很大困难，主要原因是因为拆迁安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利开展。
三、加快房地产市场建设的几点建议
1、进一步加大政府垄断房地产一级市场的垄断。按照有利于建立公开、平等、竞争、有序的房地产市场机制的原则，要合理确定房地产开发用地规模，统一配置城镇规划区内的建设用地，进一步加强对房地产市场的引导和调整，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业健康发展。一要明确普通商品房和经济运用住房建设规模、项目布局以及进度安排。二要在严格执行土地利用总体规划的前提下，根据房地产市场的变化情况，适时调整供应结构，供应方式及供应时间。目前我县未完工或未动工建设的商品房量约为49万㎡。因此，在土地供应计划时须逐步减少投放量。三要充分运用税收等经济手段，调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得转让，房地产开发商不得虚假信息等。版权所有
[关键词]房地产；理性调整；政府救市
一、房地产市场开始步入调整期
2008年，中国房地产市场以7月为分水岭，此后多项数据表明市场开始进入调整期。
从全国房地产投资完成额来看，2008年1～6月份房地产开发投资同比增幅高达33.5％，处历史高位，此后就逐月回落。到12月份完成开发投资3.058万亿，同比增长20.9％，增幅与上年相比同期回落了9.4个百分点，投资的直线下降表明企业投资意愿和实际投资额在明显下降，开发商对近期市场的变化持审慎态度。
进一步分析房地产开发投资的区域特征，2008年1～12月份东部地区投资增速明显低于全国的平均水平，为17.1％，中部和西部投资增速分别为31.7％和22.7％，远远高于全国平均水平。尽管这种投资地域的特征有产业梯度转移的因素，但是由于东部占全国房地产开发投资的比重高达60％以上，中部和西部仅占40％左右，因而东部投资增速下降必然会影响全国的房地产投资的增幅。
从交易量来看，2008年全国商品房和商品住宅的销售面积首次出现负增长，这是过去10年从未有过的。1～12月全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7％；商品住宅销售面积5.58亿平方米，与2007年住宅销售面积6.91亿平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54亿平方米的销售水平。
商品房和商品住宅销售面积的涨跌也有明显的地域特征。商品房销售面积出现负增长的主要集中在东部地区，包括北京、上海、浙江、江苏、福建、广东和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重庆和四川等。进一步分析35个大中城市的商品住宅市场，除济南、呼和浩特和长春商品住宅销售面积呈现增长外，其他32个城市均出现了负增长，大多数城市多是首次出现销售面积的负增长，但上海、北京、深圳和福州是个例外。北京自2006年以来商品房和商品住宅的销售面积一直在下滑。2008年北京商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅销售面积1031.4万平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅销售面积也是连续三年下降，且深圳交易量累计跌幅略大于北京。
从销售价格变化来看，2008年全国70个大中城市房屋销售价格增幅逐月走低，1～11月份同比价格指数从8.9％逐月降至0.2％，并于12月份转为负数，下降0.4％。其中热点城市北京同比增幅从14.2％回落至1％，上海从上涨9.9％转为下跌1.7％，杭州从上涨14％转为下跌0.1％，宁波从上涨15.5％降至0.8％，西安从上涨10.8％降至3.3％，乌鲁木齐从上涨24.7％降至3.9％。环比的数据同样呈现逐月回落的态势，特别是8月份以后环比下跌的城市数量在快速增加，截至12月份，环比下跌的城市有55个，占70个大中城市的78.5％，这预示着各城市房价增幅趋缓和走低的迹象越来越明显。
上述分析均表明房地产市场开始步入一个调整期。
二、房地产市场调整的合理性和必要性
许多人将房市调整归咎于外部冲击，事实上，其自身也有调整的要求。过去10年，得利于中国经济的强劲增长，房地产业得到了长足的发展，投资年均增幅25％，房价更是成倍的上涨。尽管维系中国房地产业长期向好的基本因素没有，但市场繁荣期非理性因素滋生与聚焦，增加了调整的合理性和必要性。
(一)房价上涨过快的不可持续性
1999～2008年间，全国商品房和商品住宅销售价格，按均价计算已累计增长了93％和103％，许多城市的房价在短短三年内就增长了1倍多。个别城市同质的房价在一段时间内每月以1000元递增，这种疯狂涨价让部分企业在短期内获得了丰厚的利润，但也严重打压了市场的有效需求，导致居民购房可支付能力下降。其实，只有培育和呵护市场的有效需求，才能使生产与消费的两个轮子形成良性互动，推动社会经济的健康发展。所谓的有效需求是指有可支付能力支撑的需求。而居民购房的可支付能力，从理论上讲，在流量上取决于家庭的收入与房价的关系，在存量上取决于家庭的财富水平(金融资产和实物资产)。简单的总量分析，即用全国或某城市的房价与收入增长率来衡量可支付能力，似乎两者差距不太大，但考虑到我国转型期收入差距在不断扩大这样一个事实，我们就会发现，不同收入家庭的可支付能力差异大相径庭。高收入户的可支配收入不仅是低收入户的几倍，且增幅较快，而广大中等收入户面对高企的房价可支付能力在急剧下降。
以北京为例，为了检验近年来房价持续上涨对不同收入群组可支付能力的影响，我们用一种宽松的标准来测算，即：贷款月供/可支配收入≤50％。为加强可比性，我们剔除了贷款利率变化和住房面积差异等因素。测算结果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差异极大，即便在2004年房价大幅度上涨之前，低收入户和中偏下收入户借助银行30年贷款也买不起房。其次，随着2005年后房价大幅度上涨，越来越多的中等收入户和中高收入户丧失了还贷能力，到2007年只有高收入户具有购房能力。问题是这部分支付能力强的高收入家庭已经购买了住房，而广大中等收入群体面对高企的房价，入市仍待收入的增长和家庭财富的积累，或挤压其他消费支出。
交易量是佐证有效需求变化的另一指标。2007年北京商品住宅均价突破万元大关，达到10661元/平方米，涨幅为43％，随着房价持续的大幅上扬，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均价达到12168元，比上年增长14％，交易量大跌了40％。房价上涨过快过高导致居民购房可支付能力锐减和住房交易量持续走低，由此形成鲜明的剪刀差，这种现象在全国房价上涨较快的城市都不同程度地存在着。
此外，2008年的通胀侵蚀了居民的实际收入，股市暴跌使居民金融资产缩水、财富效应锐减，金融危机对实体经济的影响逐渐显现，就业收入等诸多不确定性影响着百姓预期和消费行为，大量公务员住房和诸多名不符实的经济适用房入市产生的“挤出效应”，都对商品房市场交易量下降产生了推波助澜的作用。
(二)土地财政的不可持续性
自2002年国有土地使用权出让实施“招拍挂”以来，地价每年以8.9％的幅度快速上涨，高地价给地方政府带来可观的收益。相关数据表明，2001～2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35％；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5％；2005年国家开始紧缩
“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。2008年尽管有近50％土地出让以底价成交收场，有10％的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入。土地收入已名副其实的成为地方政府的“第二财政”。
实事求是的讲，土地财政对缓解现行分税体制下地方财力不足、公共品供给融资难等问题，对提升中国城市化水平有一定促进作用，但也暴露出土地财政的诸多弊端：
首先，土地财政的不稳定性和不可持续性。在现行的土地批租制下，地方政府无论以何种方式(协议、招拍挂)出让土地使用权，卖一块土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，这为地方政府“以地生财”提供了便利，土地一级市场(征地)和二级市场(建设用地)“一口进一口出”政策，给了地方政府土地垄断经营权，而招拍挂则为地方政府从低价征地和高拍价中获得暴利，增加了地方政府对房地产的依赖。即便我们不考虑为13亿人解决吃饭问题，也不考虑可征用农地、不可再生资源的有限性，但自然界有四季，市场有冷暖，房地产市场也有周期的变动，这意味着土地价格不可能天天都有“面粉比面包贵”的火爆行情，当市场发生了变化，原来的供不应求就会转变为供大于求，土地流拍、降价就不可避免，“以地生财”就难以为继。
其次，“土地财政”严重损害了国民的利益。按照现行的法律规定，我国实行土地公有制，那么土地出让收益的分配和使用应代表全民的利益。然而相关数据显示，全国多数地方征地款分配比例为，农民得10％～15％，集体得25％～30％，政府及其他机构得60％～65％。征地中的各产权主体地位不平等、交易不公平使得农民失去了分享土地增值收益的权利，越来越多的农民失去了生产、生活的基础性资产，成为失地又失业的弱势群体。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，却无法保障将10％土地收益用于廉租房建设，而要动用职工个人的公积金储蓄的增值收益来为廉租房发补贴搞建设。显然，这种“取之无方，用之失当”的土地财政是与中国的城市化相悖的，因为中国的城市化不能以牺牲农民利益为代价，不解决五亿多的农民问题，不解决全体国民的养老、医疗、住房等基本社会保障问题，中国这个全球少有的“超级消费市场”就难以启动，中国的现代化就难以实现。
(三)企业盲目扩张的不可持续性
过去几年房地产市场的火爆，使众多企业纷纷加盟，2007年全国房地产企业急增至6.2万家，创数量之最，但上规模企业少，中小企业多，竞争力弱，平均负债率在70％以上，且经营模式雷同，企业融资主要依赖于银行信贷。可以说，大多数房企都遵循“征地―建房―销售”一种模式，其90％的经营收入依赖于商品房销售，但许多企业在进入商品房市场时，不对变化的市场进行动态分析，火爆的行情让人淡忘了周期波动，一味地按繁荣期来规划未来，竞标拿地；不对潜在的市场需求和竞争对手(区位、价格、成本、户型设计、配套设施等)进行细分，盲目跟着感觉走，甚至一窝蜂地上同一产品；或只追逐眼前利益，忽略了运用多种要素创造消费者所看重的价值(房屋的品质、效用和服务)，以及消费者从中获得的满足、舒适和财富。当市场销售不畅，同质产品和同质企业间的恶性竞争会加剧市场低迷，侵蚀企业利润。
造成现阶段一些房企资金紧缺的原因很多：(1)在“从紧货币政策”下，2008年银行房地产开发信贷余额1.9万亿元，新增房地产中长期贷款2407亿元，占中长期贷款比重从上年的13.9％降至10.8％。(2)银行大客户的信贷政策使中小企业贷款难。(3)市场观望气氛浓重，交易量萎缩导致预收订金持续下降。2008年房地产企业资金来源中，预收定金和预收款连续4个月出现负增长；个人按揭贷款新增3572亿元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融资功能下降。(5)利用外资增速放缓，2008年1～12月利用外资726亿元，仅占开发投资资金来源的2.3％，比上年下降了33.2个百分点。除上述因素外，企业自身非理性扩张，上一年拿地过多，摊子过大，导致占用资金过多，而销售不畅，资金回收慢，加剧了企业资金短缺和经营的难度。
三、对政府“救市”政策评价及改进建议
应对美国金融危机导致全球经济的衰退，中国要实现“保增长、调结构、扩内需”的目标，增长的动力将主要依赖于内需，而扩内需离不开投资和消费的双引擎。尽管我国内需投资领域很多，但由于房地产投资占固定投资的18％、市场需求大和产业关联度高、既是投资品又是消费品的特点，使之成为启动内需不可忽略的产业，因此，2008年9月后政府出台了一系列房地产“救市”政策，如减税、降息和加大保障性住房建设等。目前看来，这些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企业和居民三方博弈仍在继续，政府已出台多项扶持政策，市场仍在期待企业的积极响应，而居民有效需求释放取决三大因素：一是收入的增长；二是预期；三是融资便利和税收激励。前两大因素都与宏观经济大势相关，因此，在宏观经济形势存在诸多不确定性的情况下，居民就业不稳定、收入增长难，观望气氛浓重，致使上述政策短期内效应有限。
2009年对于中国的房地产业来讲，必将是一个“需要经风雨方能见彩虹”的一年，政府应如何审时度势，适时出台有效的扶持政策，对我国房地产业发展、保增长和改善民生均至关重要。
(一)审慎的分析市场变化为科学决策奠定基础
从坚持科学发展观出发，科学的决策应建立在市场信息充分和理性分析的基础上。
首先，我们要理性甄别中美房地产市场的差异，对中国的房地产市场有信心。美国住房市场自2005年四季度以来出现了“量价齐跌”。2008年存量独户住宅的交易量491.2万套，比2006年高峰时618万套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房销售价格中数19.86万美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量为48.2万套，比2005年高峰时下跌了62％，但售价中数仍处历史高位，比2007年高峰时下降6.9％。导致美国房市大跌的因素很多：(1)政府与市场错位。政府不应该将只能住廉租房的低收入者推向市场，试图完全依赖市场机制(次贷)来解决其住房问题，让“无自有资金、无资信、无支付能力”的三无人员购房，这无疑为市场的健康运行埋下了隐患。(2)信用泛滥导致国民的过度负债。1980年以来的金融自由化、金融创新所创造的融资便利(零首付、只付利息贷款、次贷、重新融资、房产净值消费信贷等)和税收刺激(贷款利息、资本利得、转移租金税收入均可减免个人所得税)等，使美国人储蓄锐减，过度负债盛行。在消费主导的增长模式下，2008年美国居民负债高达13.8万亿美元，成为非金融部门中债务余额最大、占比最大，且增速最快的部门。
在居民负债中，住房抵押贷款占77％，消费信贷占20％左右。而银行盲目放贷是因为证券化等金融衍生品为他们提供了既可获取收益，又不必承担风险的
工具，其更深层次的原因是美国实体经济严重失衡，长期低储蓄率和赤字经济。特别是美国凭借美元国际储备货币的霸主地位，向全球输出过多的美元，美元在全球泛滥至少有两大致命伤：(1)造成持有过多外汇储备国家的资产价格上涨和货币的错配；(2)输出的美元又象回力镖似的返回美国金融市场，以寻求高回报的金融资产，进而推进美国信贷市场、债券市场、大宗产品期货市场和金融衍生品市场恶性膨胀。当一国购买力的增长赶不上负债的增长，当金融脱离了为实体经济服务轨迹，“美国梦”就演变成了一场恶梦。而金融危机和实体经济下滑会进一步加剧美国房地产市场的不景气。
相比之下，中国住宅市场是以有效信用为基础的。居民购房款首付20％以上、提前还贷率高、违约率低。近期房市有调整的必要，但无论是交易量还是房价，都不会出现象美国那样的大跌：(1)解决基本住房的刚性需求仍很大，市场上不乏持币待购，等待时机的入市者。(2)我国银行流动性充裕，资本金充足，经营风险的能力提升，只要借款人资信好，就可以得到银行的信贷支持。(3)宏观经济仍将保持8％左右的增长率，维系中国房地产市场长期向好的基本因素没有变。就人口因素而言，第三次“婴儿潮”的住房需求将在未来十年逐渐释放。中国的城市化和工业化还没有完结。人口结构及特定的发展阶段决定了高储蓄、高投资、高增长在短期内还将延续。(4)中国的现代化仍远远落在发达国家的后面，人居质量和环境，包括房屋的品质、生活用水、空气污染、交通便利、配套设施等，都与发达市场国家相差甚远。正是这些差距为我国房地产市场提供了发展的空间，并成为我们奋起赶超和大推进的后发优势。
其次，要审慎分析中国各地域市场的差异。不同城市房市的冷热有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也会产生负效应。(1)与前期抑制房价上涨过快的政策相违，导致房价再度疯涨。2008年70个大中城市房屋销售价格上涨6.5％，比上年仅回落了1.1个百分点。在交易量萎缩的情况下，卖方拒不降价，这不符合供需决定价格的基本规律。(2)企业非理性扩张将延续。在市场竞争中，企业要为自己的行为负责，物竞天择，适者生存。如果各地方政府能对空置房的套数(不是面积)、空置年限、档次、价位和地区分布进行分析，再结合当地经济发展水平和消费水平，不难找出纠正的办法及值得汲取的经验。
(二)政府“救市”的政策目标要明确
政府“救市”不是简单的遇热降温，遇冷发汗，而是要对症下药。过去几年房价上涨过快，尽管有土地资源紧缺与旺盛需求的合理因素，但在一定程度上与市场结构不合理或供需结构性错位相关。一个健全的住宅市场应该是多样化的统一，租房与售房、存量房与新房、保障性住房与商品房、各类住房的档次价位、地域分布、户型面积等都应是多元化的。当人们将家庭当期的收入、代际财富的积累、银行信贷一股脑地投向房地产，需求短期内的急剧释放就会推动房价非理性上扬，其结果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，从而加剧“空置房”与“住房难”的矛盾。显然，一个仅靠少数高收入者的购买力维系的房地产市场是难以为继的。
如果我们认定一个社会合理的收入分配结构应是两头小中间大的“橄榄”型，如果我们认定百姓购房可支付能力的提升是一个渐进的过程，如果我们认定即便经济发达了，百姓对住房的质量、性能、价格、服务仍有多样化的需求，那么，住宅供给就应以需求为导向，增加有效供给，这样才能让广大的消费者以多种方式进入住房市场。因此，政府应借市场调整之机，在优化结构上下功夫，增加普通商品房、租赁房和保障房的供给。这不仅有利于培育“先租房后买房，先小后大，以旧换新，逐步升级”的理性消费、梯度消费的模式，且有利于抑制住房价非理性上扬。
需要指出的是，增加保障性住房供给出发点没有错，但思路要清晰，政策目标要明确。住房保障的政策目标是保障“住有所居”，而不是人人都有产权房。廉租房制度是为低收入者提供基本的住房保障，但大力兴建经济适用房，让根本无支付能力的低收入者也去借钱买房，这不仅有违住房保障的政策目标，可能还会重蹈美国次贷危机的覆辙。因此，应对经济适用房制度进行修正，变“只售不租”为租赁房或“租售并举”，提高可租赁房的比重，扩大可出租的对象，并根据市场变化及时调整可出租的对象，这样才能让百姓以多种消费方式进入市场，各选所需，“住有所居”。特别是要严格控制大量公务员住房、单位集资建房以经济适用房之名，行福利分房之实，这不仅会对商品房市场产生“挤出效应”，还会产生了“福利倒置”、“逆向保障”等负效应。
(三)政府“救市”的方式与举措
政府“救市”的方式应遵循市场调节与政府干预、行业自救与政策扶持、中央与地方政府积极性、短期政策与长期制度建设相结合、需求面与供给面扶持相结合的原则。换言之，启动内需要增加政府的直接投资，出台扶持政策固然重要，但是更重要的是能带动居民投资，才能产生“四两拨千斤”的效果。
从需求面入手解决有效需求可选择的政策措施包括：(1)从收入分配入手，建立稳定的工资增长机制，改变国民收入过多向政府和企业倾斜，居民收入占比下降的问题；规范收入分配秩序，特别是国有垄断行业的工资制度；完善社会保障制度，改善国民消费预期；减少强制性储蓄，在住房公积金管理不好使用不当的城市，应将强制性储蓄转变为职工可支配收入。(2)实施差别税收和信贷政策。对购买普通住宅居民，政府可降低交易环节的税费，各商业银行可根据购房者资质和抵押物的品质，自行实施差别利率。
从供给面人手可选择的政策措施：(1)树立“以人为本、消费者至上”的理念，实施绿色金融或优惠的财税和土地政策，对集约用地、从事中低价位普通住宅生产的企业给予政策扶持，以增加节能环保普通商品房供给。优化市场结构应将城市规划、土地政策、项目审查和开工许可作为第一道防线。(2)积极探索PPP方式，即政府与企业合资合作经营，在一些大中城市，兴建一批面向全社会的不同价位、户型结构的租赁住房，如公务员公寓、青年公寓、老年公寓，或将经济适用房和空置期较长的商品房改为租赁房，以培育租赁市场，解决供需结构失衡的问题。(3)加大保障性住房供给，既要通过兴建廉租房，解决低收入家庭住房困难的问题，还应通过兴建租赁性经济适用房，满足城市中既买不起房，又享受不到廉租房的“夹心层”的住房需求。
