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[关键词]房地产 市场调研 教学改革
[作者简介]傅玳（1979- ），女，浙江金华人，浙江金融职业学院房地产教研室副主任，副教授，硕士，研究方向为房地产。（浙江 杭州 310018）
[中图分类号]G642.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-3985（2014）06-0137-01
结合多年的教学经验，笔者对“房地产市场调研”课程进行了改革，根据典型工作任务来设计教学内容，采用多种教学方法，加强实践实训教学，转变期末考核方式，使学生既具有丰富的理论知识又具有较强的实践能力，取得了良好的教学效果。
一、根据典型工作任务来设计教学内容
在对课程教学内容设计时，为了使培养的学生能够满足岗位能力的需求，笔者对相应的职业岗位进行分析。教学中将一个实际调查项目的各工作任务贯穿于全课程，在提出工作任务后，让学生依次完成个阶段的工作，以具体调研工作任务驱动学生积极主动地进行实践操作，在实践中产生知识需求。然后针对其需求引入相关理论知识，让学生为了操作而学习知识，从而有效地调动学生理论知识学习的积极性以及理论知识的灵活应用性，达到教、学、做一体化。
由于房地产市场调研主要在房地产开发经营环节应用较为广泛，而在中介服务领域相对较少，因此在教学过程中，笔者按照房地产开发经营流程来设计调研项目。在房地产开发经营过程中要考虑项目选择问题、项目定位及产品设计问题、产品营销问题等，因此围绕这几个方面，必然涉及项目前期市场调研分析、项目定位调研、产品设计调研、市场营销调研、营销跟踪及满意度调研。所以笔者以一个综合性房地产开发项目为主线贯穿这五方面的调研，从项目前期市场调研分析开始一直到项目营销后的满意度调研，一共包括五个子项目，并以此来整合教学内容，融实践教学与理论教学为一体，构建教学结合、师生互动的参与式教学模式（如图所示）。
二、采用多维教学方法，提高教学效果
本课程对传统教学方法进行改革，根据课程内容和学生特点，灵活运用项目教学、合作学习教学、案例教学法、启发引导等教学方法，引导学生积极思考、乐于实践，提高教学效果。
1.项目教学。项目教学法是师生通过共同实施一个完整的项目工作而进行的教学活动。本课程在教学过程中引入一个实际的调查项目，并提出各项调查任务，包括项目方案设计、整体策划、方法选择、问卷设计、方案实施、调研数据整理与分析、调研报告撰写和结果反馈。在整个项目的实践操作过程中，会引发学生对知识的需求，针对学生的需求再详细讲解相关知识，从而使学生为了完成项目任务而主动学习知识，调动学生学习的积极性。事实证明，由于项目涉及面宽，学生主动投入得多，学生普遍认为真正能学到东西。
2.合作学习教学。本课程在教学过程中要求学生完成一个完整的房地产调研项目，而项目涉及面广，单靠学生个体很难完成，为此我们采用合作教学方法。所谓合作学习，就是指在教学过程中，学生以小组为单位完成一定的教学任务。按照“组间同质，组内异质”原则进行分组，每组4～6名学生，并推举一名组长。在完成调研项目教学任务中，按组进行，组中的同学要相互协商，具体确定需要采用的调研方法及收集的资料，共同讨论。通过合作学习，既能高效率地完成调研项目，同时也培养了学生团结协作的精神。
3.案例教学法。在课堂讲解前，教师注意搜集与课程进度相关的房地产调研项目的案例，结合教学内容，将授课内容的重点融入案例中。因为如果把讲课内容寓于案例讲解过程中，则学生很容易接受课堂所学的知识。案例教学涉及的案例类型包括房地产项目宏观环境的调查分析、房地产市场调查分析、消费者调查分析、竞争者调查分析等。
4.启发引导教学法。在教学过程中，改变传统单向的教学方法，采用互动式、启发式教学等方法，从学生的实际出发，引导学生进入学习的主体地位，开动思维，使学生积极主动地掌握知识、技能，提高分析问题和解决问题的能力。例如在进行调研目标和调研内容确定的课程讲授时，就可以采取启发式教学，从项目的户型配比这个决策问题展开，引起学生的思考，然后再确定具体的调研目标和调研内容。
三、采用三环节的实践教学体系
第一环节：课堂模仿实践（基础型阶段）。在这一环节，要求学生组建市场调研项目团队。4～6名学生为一组，并推举一名组长。要求各项目小组根据课堂确定的调研主题完成一个项目的调查工作，学生实践调研工作的进行与课程的讲述进度保持一致，让学生通过实践来掌握操作方法和技能。调研结束后每个项目小组完成一份调查报告。
第二环节：课外拓展实践（拓展型实践）。利用第二课堂组织和引导学生进行市场调查和实践，如组织学生在一年两次的房交会上进行调查分析；也可以鼓励学生参加高职高专创新创业大赛中的调研类项目。
第三环节：工学结合实践（提高型实践）。利用1～2周的工学结合机会，参与企业真实的房地产项目调研，从而提高学生的实践动手能力。例如在房交会期间，我们带领学生参与房地产企业的调研活动，主要开展消费者问卷调查、竞争楼盘调查及调查资料的分析撰写等。通过实际调查活动，进一步提高学生的实践操作能力。
四、建立以能力评价为核心的过程考核体系
本课程对考核方式进行了改革。为了使考试与日常教学活动目标一致，使两者能有机结合，本课程建立以能力评价为核心的过程考核体系。课程成绩包括30分的平时成绩、40分的过程考核成绩及30分的期末考核。
五、完善“房地产市场调研”课程的建议
1.教师多利用寒暑假到企业实习。教师在教学中发挥着主导作用，是知识的传播者和学生效仿的主体，教师的知识水平和知识结构对教学活动起着举足轻重的作用。若教师没有直接参与过房地产开发项目调研工作，那么讲起课来难免有脱离实际之嫌。因此，教师除了要增强自身理论素养和科研能力外，还应多利用假期去企业相关部门实习，提高自身业务水平和技能水平。
2.聘请行业兼职教师。行业兼职教师长期在一个行业、企业的相关业务领域工作，他们对于行业相关领域的发展历史、发展现状、发展动态等信息有较为全面的了解掌握，对相关工作有较为深刻的理解和体会，因此可以聘请房地产企业相关岗位人员讲授部分课程内容。例如，可以请兼职教师介绍当前宏观调控政策对房地产市场的影响、当地房地产板块特点等。
3.校企合作开展技能竞赛。如果能和企业合作开展一些调研项目，则能更好地激发学生的学习兴趣。例如可以和企业合作开展房地产项目策划大赛，把技能竞赛引入到实践教学的环节中，使学生真正处于实战状态，增强理论联系实际的能力，并把竞赛结果作为课程考核内容之一。若小组完成的调研策划方案被企业采纳，甚至给企业带来效益，则该门课程成绩自然优秀。同时通过校企合作竞赛，也可以为学生就业与企业招聘人才提前搭建一个平台，从而逐渐步入“校、企、生三赢”的良性循环。
[参考文献]
[1]梁林.《市场调查与预测》课程教学改革探索[J].职业教育研究，2009（9）.
[2]廖志宇.房地产调研执行手册[M].北京：中国电力出版社，2008.
【论文关键词】调查 预测 内容 问题 措施
【论文摘要】市场调查与预测是一门重要的专业基础课程，实践中有着广泛的实用性。市场调查与预测本科课程教学内容中，存在着数据资料整理的量化分析较弱、对营销专题调研内容分析不深入等问题，对其应采取完善数据资料的量化分析、加强营销专题调研内容的研究等优化措施，建立起科学的、合理的和动态的市场调查与预测本科课程教学内容体系。
一、引言
市场调查与预测是市场营销等专业的一门专业基础课程，课程的重点是培养学生市场调研与预测的综合能力，同时，又为营销专业后续及管理类的各门专业课程学习打下一定的基础。它培养学生对市场的认识、调查方案设计、信息搜集、资料整理与分析、市场分析决策等综合能力。
市场调查与预测是一门实践性极强的课程，在生产实践中有着广泛的应用，企业在对经营活动进行决策时，必须对市场情况进行调研并给予充分的掌握，才能有助于形成正确的决策。市场调查与预测本科课程教学内容的设置，应与企业实际工作中的应用紧密的联系，以培养技能为主线，并建立一种动态的更新机制，形成在理论上、方法上较完备的科学体系。
市场调查与预测本科课程教学内容还存在案例分析薄弱、营销专题研究不深入等诸多问题，为了适应市场调查与预测课程的教学，应对市场调查与预测本科课程内容进行优化，找出存在的问题，提出优化措施，把一些新的市场调查与预测教学内容研究成果及时补充到教学中去，将有利于市场调查与预测理论和方法的进一步完善，有利于提高课程教学质量。
二、市场调查与预测本科课程教学内容中存在的问题
1.市场调查与预测案例分析内容薄弱
在现行的市场调查与预测本科课程教学内容体系中，市场调查与预测案例分析内容较薄弱。主要表现在：现行主要教材中案例分析较少；案例分析中对表面现象定性提问的较多，对定量数据分析的提问较少；联系具体公司生产实际问题的市场调查与预测案例分析缺乏。案例分析对市场调查与预测课程理论和方法的学习有重要的作用，这些问题出现将不利于市场调查与预测课程的学习和研究。
2.对数据资料整理的量化分析较弱
在现行的市场调查与预测课程中，对数据资料整理的量化分析部分较弱。主要表现在：现行教材数据资料方面的量化分析阐述较弱，加之教学时数的限制，无法对数据量化分析方法进行细致的介绍。这种情况的出现不利于学生量化分析能力的培养。例如，抽样调查中，抽样数目的确定，对抽样数目公式的应用和分析，因涉及总体方差、概率度、平均数允许误差等量较难分析，一般在教材中都是匆匆而过，没有结合实例加以分析和应用。
3.软件分析工具的应用流于形式
随着计算机应用的普及，市场调查与预测与计算机的应用联系更为紧密，例如，互联网调研的应用；调查表的制作；表格及图形分析；数据资料的量化分析；时间序列法、回归预测法、因子分析法等均可运用计算机来进行。这些内容在计算机基础教学中是无法顾及的，在现行的市场调查与预测本科课程教学内容体系中，象Excel、SPSS等软件没有很好的结合课程内容得以充分的、系统的展示和应用，而是流于形式象征性的提及。
4.市场营销专题调研内容分析不深入
现行的市场营销专题调研主要有消费者行为、营销战略、目标市场营销、营销策略（4P）等内容。在市场调查与预测本科课程教学内容中，对市场营销专题调研内容分析不深入，不是从市场调查的角度来研究市场营销的专题，市场营销的专题调研似乎成了市场营销学课程中相关内容的重复，给人的印象是市场调查与预测的理论和方法在市场营销专题调研中找不到用武之地，产生脱节的现象。
三、市场调查与预测本科课程教学内容的优化措施
1.增强市场调查与预测案例分析内容
市场调查与预测本科课程教学内容应增强案例分析部分，市场调查与预测是一门与生产实际结合很紧密的课程，通过案例分析，有助于对市场调查与预测中一些抽象的概念、原理和方法的理解及深化，有助于提高学生运用市场调查与预测的理论和方法，分析和解决实际问题的能力。笔者认为，根据课程内容的设置，市场调查与预测中的案例分析，大致可以分为5类：第一，基本理论类。运用市场调查与预测的基本理论，主要针对案例素材中的一些概念、基本现象等进行评价分析；第二，基本方法类。对案例素材中的方法，如抽样法、实验法、德尔菲法等方法运用是否合理、恰当等进行分析；第三，调查表设计类。主要是分析调查表问题设计的科学性和合理性，能否达到调查的目的等；第四，数据分析类。对案例素材给出的数据资料，进行结构性、差异性、相关性、趋势性等数据分析；第五，综合类。就是基本理论、基本方法、调查表设计、数据分析等类型案例的综合，该类分析一般是以一个完整的调查报告为素材，对素材进行全面的分析。案例编写中，应配合教学目的，可以是针对某一个知识点，也可以针对几个知识点或针对一个较为全面的知识点（涉及基本理论、方法、调查表设计、数据分析、报告结论等问题）来编写。案例编写应以内容短小精炼、有利于教学为原则。
2.完善对数据资料的量化分析
对数据资料的量化分析，主要涉及：中心趋势、离散程度、区间估计、Z检验与t检验、卡方检验、相关分析（相关系数、偏相关系数）、回归分析、方差分析、因子分析、聚类分析、联合分析等方法对数据资料的分析。在这些分析中，现行大多数教材，只对相关分析和回归分析提及较多，而其余较少，量化分析还没有得到充分的重视；在个别量化分析提及较多的教材中，举例较少，不便于教学，可增加举例。对数据的量化分析是市场调查与预测课程中一项重要的内容，在经营决策中占有举足轻重的地位，通过调研得到的数据，必须经过归纳整理，从中筛选出与市场调查与预测的目的、所研究问题一致的内容，并进行量化分析，通过数据量化分析才能有助于对所研究问题的决策。
3.注重软件分析工具系统化的应用
随着计算机的普及，市场调查与预测涉课程中涉及软件应用的内容较多，如何把市场调查与预测的方法与Excel、SPSS等相关软件的应用结合起来，是一个值得关注的焦点。应用中应注意：第一，专业性。要结合市场调查与预测的内容来运用相关软件，防止相关软件的应用与市场调查与预测内容的脱节，应把相关软件应用到解决市场调查与预测的问题中；第二，系统性。现行教材中对Excel、SPSS等相关软件的应用有所提及，但不系统，应对其系统化。相关软件的应用应具有系统性，要注重全过程、系统化的介绍相关软件在市场调查与预测中应用，形成一个运用相关软件来解决市场调查与预测中的问题的系统；第三，关系性。要正确处理好市场调查与预测原理和方法与相关软件应用的关系，市场调查与预测应以原理和方法的教学为主，而软件是为其服务的，不能因为有了软件的应用，而省略一些市场调查与预测原理和方法的介绍。例如，在趋势分析中，不能因为有了软件求解，就省略掉一些参数公式的介绍。
4.加强营销专题调研内容的研究
对营销专题调研内容的研究，主要涉及研究方法的问题，这方面，笔者认为，中山大学管理学院教授郑宗成等著《市场研究实务》一书，值得借鉴，例如，在耐用消费品使用习惯和态度分析一节中，首先给出19个问题的问卷，在此基础上对市场规模和市场占有率、市场变化趋势、未来需求预测、产品在市场上的地位、地区市场重要性等进行分析。[1]图形、表格、指标、预测方法的应用浑然天成，图文并茂，充分展示了市场调查与预测的理论和方法，在对耐用消费品使用习惯和态度分析中的应用。对营销专题调研内容的研究，重点要注重的是运用市场调查与预测的理论和方法对营销问题的研究，而不应是市场营销学中相关营销内容的重复。
四、市场调查与预测本科课程教学内容的展望
市场调查与预测在企业经营决策中发挥着重要作用，市场调查与预测是进行经营决策的前提，只有通过正确的市场调查与预测，才能使企业做出科学合理的决策。市场调查与预测本科课程教学内容，应随着时代的发展，新科研成果的运用，进行动态的优化。市场调查与预测本科课程教学内容，应是符合企业生产经营决策需要的，有利于在实践中运用和解决实际问题的，科学的、合理的、动态的理论和方法体系。
组建项目实训小组
将教学班根据班级规模的大小，一般以8人左右为一个项目实训学习小组；每个项目小组自行推选出一名项目学习小组长，负责小组考勤，召集小组工作及讨论等。项目小组长还要负责具体的小组成员分工与考核，制定出具体的小组项目执行计划，并协助教师完成实训教学指导工作任务。
项目实施
项目实施由小组长负责，组织小组内部讨论与实施市场调研，然后根据实训准则或项目计划中的关键控制时点，向指导老师定期集中地进行成果汇报，以便协助老师完成对各小组项目的适时指导。
项目实施评估
项目实训教学法最重要的是项目实施的工作过程，因此，我们要对项目小组的调研成果进行检查评估。强调突出团队协作与个人表现的共同作用；强调项目实施工作纪律，严格做到“计划-组织-实施-反馈”工作机制；强调在鼓励互相竞争中完成对各组学生工作的检查。
成果总结及成绩评定
课程结束时，各小组将项目实训成果编写成《调研报告》并制作PPT，除了给项目委托单位做结题汇报外，还要在课堂上要求各组推选成员上台讲演，最终根据演讲及调研报告材料综合打分，作为小组共同的项目实训成绩。
项目实训教学法实施效果
（一）全面提高了学生的职业技能
首先，利用项目实训教学，架起了一座理论与实践的桥梁。学生在“真枪实弹”中完成教学任务，教师在整个项目实施过程中只起到引导、监督和指导作用。其次，培养了学生们的合作协作精神。在项目实训教学中，要在规定的期限内完成任务，必须要求同学们的工作有计划性和协调性，因此强化了其团队协作精神。
（二）熟悉了未来的岗位职责
各小组成员通过完成参与项目的全过程，清楚地熟悉了企业市场部门以及决策层等不同部门的人员对市场调研的要求，从而对企业中不同的岗位设置、角色定位、岗位职责等有了更加清晰的认识。
大家好！
一条好的渠道，会引来一池活水；一个好的用人机制，能使无数人才脱颖而出。今天，我本着参与、锻炼、提高进而推动事业发展的目的，参加这次竞聘。站在这里，我的心情非常激动，因为这是对我多年来工作业绩与工作态度的充分肯定！首先感谢领导和同志们对我的信任，给了我这次难得的展示自我、检验自我的机会，使我有机会在这里发表竞聘演讲，我演讲的题目是：勇挑重担，竭诚奉献，努力争当一名优秀的护士长。
忠诚、奉献、务实和向上是我的人生目标，实现自我、超越自我、实现人生价值是我的毕生追求。下面我对自己的基本情况向各位做一简单的介绍。
我叫，今年岁，学历。年月的时候，我怀着现代南丁格尔的梦想来到本院，至今个年头了。在这期间，我从未间断过业余学习，在临床中我用理论指导实践，再用实践来检验理论，从中我找到了学习的乐趣，找到了知识的差距，找到了工作的目的。面对竞聘护士长这个岗位，我想自身有如下特点和优势：
一是具有勇挑重担的信心。要干好一项工作，首先必须热爱这项工作。今天，我能鼓足勇气参加这次竞争，决不是意气用事，也不是心存侥幸，而是自己热爱这项工作，珍惜这次机会，渴望成功、追求进步的真实体现。
二是责任意识较强，进取精神强烈。自参加工作以来，我一直以一丝不苟的工作责任心做好本职工作，不论是在哪个岗位工作，我总把“爱岗敬业、开拓进取”作为自己的座右铭，把事业放在心上，责任担在肩上，尽职尽责，埋头苦干。工作的历练，组织的培养，领导和同事的支持和帮助，使我形成了较强的责任意识。强烈的进取精神是我参加这次竞聘的又一筹码，我一直以做一名病人满意的工作人员严格要求自己，加强自身建设，不断提高为患者服务的本领，使自己日有所思，日有所进；优秀的领导集体、和谐的工作氛围也激发了我强烈的上进心，置身于这样的工作环境，有这么多领导的帮助、有这么多同事的支持，作为医院中的一员，又有何理由不勇往直前、回避重任呢？
三是业务熟练，成绩突出。年来，我一直服务于临床一线，先后从事科、科、科等科室工作，能掌握各科护理常规和护理技术操作。在平时的工作中，我注重培养自己的协调能力，人际沟通能力，能保持和维护医护、护护、护患之间的良好关系。由于自己平时表现突出，工作能力强，理论操作考核成绩优秀，多次获得嘉奖。
如果我今天的竞聘演讲，能得到领导和同事们的认可，给我以信任，给我以支持。我想我是不会辜负领导和同志们的期望的。我将在自己竞聘的岗位上，尽自己的全部力量干好本职工作，让领导放心，让同事满意，以优异的工作成绩向办公室领导和同事交一份满意的答卷。“千里之行，始于足下”我将通过以下四个方面的努力，认真履行岗位职责，争取成为一名合格的护士长。假如我竞聘成功了，我一定严以律己，宽以待人，严格要求，公平处事。
一是认清职责，开展优质护理。在科室主任的领导和医生们的业务指导下，严格要求自己，根据护理质量标准，制定工作计划，并组织实施具体工作，认真履行护士长职责和义务。同时严格病房管理，为病人创造一个安静舒适卫生的住院环境，并定期召开病人会征求患者意见，及时采取整改措施，从根本上提高服务质量。
二是以人为本，培养科室人才。调动科内护理人员的积极性，在整体护理工作中发挥主观能动性，从而提高护理质量。作为护士长，应尊重，理解和爱护她们，发现并挖掘她们的工作潜能，提高对工作的主观能动性，加强科室护士的理论知识和急救技能培训，更好地为病人提供优质服务。继续发扬民主精神，科室工作多与她们商量，集思广益，使科室人人都以主人翁精神参与管理。
三是加强管理，实行绩效考核。正确处理管与干的关系，就是既要成为管理能手，又要是一个实干家，合理分配干与管的比重，重点是组织、协调、指挥所属护士完成工作目标和工作任务，整合集体资源，发挥大家的智慧和力量，把护理工作管理得井井有条。正确处理激励与惩罚的关系，积极运用激励原理管理护理工作，凡事要有个好坏，不能胡子眉毛一把抓，做到有奖有罚，奖罚分明，以正面教育为主，对在护理岗位上干得突出，业绩显著的，应给予经济的、精神的奖励；对违反医院制度和护理操作规程，甚至出现医疗差错责任事故的，要出以公心，依据有关制度严肃查处，处罚既要让违规者知错改错，吸取教训，还要使大家受到教育和启发。同时.做好护理系学生、中专生、进修护师的临床带教组织工作，并负责讲课和评定成绩。作为护士长，在管理工作中要注重团队精神的培养和训练，组建团结融洽的集体，同时要对复杂的护理技术或新开展的护理业务，要亲自参加实践，并做到组织拟订护理科研计划，督促和检查计划的实施，及时总结护理经验。
四是注重经营，节约科室开支。作为护士长，必须善于进行成本效益核算，开源节流，精打细算，降低医疗成本，节约不必要的开支，保证资源有效合理配置。尽可能开展新项目、新技术，以合理收费来吸引病人，为科室创造良好的经济效益，努力提高医院的声誉，提高总体综合效益。
马活驰骋，人活梦想。人生的意义在于不断丰富自己，拓展自己，追求自我真实的价值。生命的真谛也在于不断追求新的，美的东西。作为一名医院工作者，我会保持对这份神圣职业的无比热爱和满腔热血，用心学习每一点知识，用微笑接待每个人，用诚心和热情去对待我的工作，抒写自己无悔的人生！
2.1从宏观环境上看，与民航相比较，铁路客市场存在的主要问题
中长途旅客运输主体的地位与发展严重滞后的矛盾。兰新铁路是自治区联系内地的首选交通通道，但和民航、公路相比，近年来国家、铁道部投入建设、改建资金与其所处地位不相匹配。铁路运输能力相对不足，突出表现在客运高峰期有流无车，铁路设备陈旧落后，铁路运行速度远不如内地。
落后的营销机制与铁路开拓市场之间的矛盾。一是营销体系还未建立，虽然许多单位设置了营销机构，但大部分职能虚化，难以承担营销责任；二是营销部门与铁路各部门之间配合、协调不紧密；三是激励约束措施不力，职工收入与营销业绩相脱节，营销责任落实不到位。
人员素质与市场需求之间的矛盾。许多铁路职工没有危机感和市场意识，办事敷衍拖拉，态度冷淡，服务质量意识差，实际情况成为铁路走向市场的重要障碍。
2.2从微观环境上看，铁路与民航在旅客运输市场竞争中的焦点
2.2.1票价高低是旅客选择运输方式的首要前提
抵达同一目的地，飞机票价明显高出火车卧铺票价3～5倍，高出硬座票价6—10倍。调查中几乎所有旅客回答如果飞机票价高出火车票价格不是太多，那么出行首选是乘坐飞机。因为乘飞机不仅速度快，也是身份地位的体现。
2.2.2速度快慢是旅客选择运输方式的必要条件
飞机运行速度与铁路相比具有绝对优势，但速度并不是旅客选择出行方式的决定因素。调查旅客消费动机，结果显示：有50%的旅客乘机出行的目的是出差，也就是说有一半的旅客公务在身，急于赶时间，希望尽快到达目的地。而在对铁路旅客的调查问卷中显示：有47%的旅客出行目的为探亲、返乡；其次为经商，约占22%；出差旅客只占15%；旅行、其它各占8%。调查旅客出行需求，排序依次为：买票方便、候车(机)时间短、安全正点。在选择乘坐飞机直接原因这个问题的回答中有75%的旅客回答为速度快捷。
2.2.3服务质量好坏是旅客选择运输方式的重要依据
广大旅客已不再满足于能顺利、安全地到达目的地，更要求旅途中有一个舒适、便利、温馨的服务环境。铁路部门虽然软硬件条件不如民航，在服务工作方面和民航相比离旅客需求还有一段距离，仍有86%的旅客认为铁路客运服务工作方面较前期有了明显提高。
2.2.4安全系数大小是旅客选择运输方式不可缺少的因素
旅客在旅途中考虑第一位的是安全，约占44%，其次为快捷30%，舒适26%。现在广大旅客对安全的要求不仅是平安到达目的地，而且要求旅途中有一个良好的秩序和治安环境。铁路的安全优势正逐渐失去。有38%的旅客认为随着民航部门科技水平的进步和工作人员素质的提高，铁路与民航安全事故率除特定因素外基本一致。在进一步的调查中有38%的旅客认为乘坐同安全系数比坐火车更高。
2调查简介
1998年9月中旬，乌鲁木齐铁路局团委深入民航局、上，走访调查了中长途旅客运输市场。此次调查综合采用问卷、观察、询问、座谈方法进行，共调查不同层次旅客800余人，发放调查问卷1000份，收回920份，有效问卷887份。
1.1当前中长途旅客运输市场现状
新疆的航空网已覆盖全国近30个大中城市，航空公司旅客发送量逐年递增。自治区中长途旅客发送量民航约占25%，铁路约占73%，公路仅为2%。运输收入航空基本达到铁路的一半，并呈缓慢攀升之势。
1.2航空、铁路运输市场客源主体
旅客选择运输方式是据个人经济能力及社会层次而决定。自治区中长途旅客划分为两大阵营：乘坐飞机的旅客大部分是具有中高收入、较高的知识结构且机票可以报销的国有企事业单位的机关干部及商业人员，而收入微薄、知识水平不高、自己花钱旅行的工人、农民则成为铁路运输客流的主体。
3铁路在市场营销上与民航的差距
3.1与民航相比，铁路售票方式单一、缺乏竞争力
认为买飞机票较为方便的旅客比率为71%，占明显优势；认为飞机票和火车票方便程度差不多的旅客占22%；而认为买火车票要比买飞机票方便的旅客只占调查人数的6%。
3.2与民航相比，铁路部门营销宣传滞后、泛力
有93%的旅客对铁路部门“十·一”提速调图及兰新线运价调整等利好消息不了解，甚至没听说过。
3.3与民航相比，铁路部门整体形象需进一步改善
绝大多数旅客认为民航部门人员素质、服务质量、工人缃对较高；而55%的旅客对铁路部门印象一般；只有2%的旅客选择了印象较好；而对铁路部门印象较差的旅客占17%。票贩子现象仍然是广大旅客反映最强烈的问题，其它反映强烈的问题依次为站车服务态度、餐车饭菜质量、旅途治安情况、卫生状况。
4思考与建议
4.1推行资产经营责任制，促进铁路企业扭亏增盈
明确企业资产经营责任制，建立资产结构合理调整以及资源优化配置的激励、约束、监督机制，实现铁路企业资产保值增值。
4.2推进下岗分流、减员增效、减轻铁路企业负担
乌鲁木齐铁路局现有职工6万余人，新疆航空公司共有5千余名职工，但两个企业创造的经济效益却相差不多。当前，铁路企业庞大的职工队伍是经济效益低下的重要原因，铁路企业应广开分流渠道，多渠道地开展职工下岗培训，以提高企业经营效益。
4.3开展营销宣传，扩大铁路影响，促进社会认知
逐步增加营销宣传的支持与投入，加大宣传力度，扩大宣传范围。在商业中心、长途汽车站等人员密集地散发宣传品，利用报刊、杂志、电视、广播、包装、橱窗、招贴、路牌、霓虹灯等媒体开展大规模的宣传活动，广泛宣传铁路运输的安全、正点、便捷、经济优势，宣传铁路的改革动向、新举措、新的服务信息。
4.4建立完善面向市场的营销机构和队伍
一是客运、货运多集经系统应尽快完善与市场相适应的营销机构，制定相应的制度和考核激励办法，并给予人、财权限，明确职能，加大考核力度，确保营销目标的完成。二是要迅速建立一支具有专业知识、懂经销、会经营的专、兼职营销队伍，调查客源，分析市场，制定对策，最大限度地争取客货源。
4.5优化服务质量，改革服务方式，努力塑造铁路运输的良好形象
铁路要争取客流扩大市场份额，除速度和价格因素外关键是要提高服务质量。首先，要深入进行市场经济形势教育，积极开展承诺服务及服务竞赛，缩小与航空的差距。其次，要加强对客运人员的培训、管理和教育工作，不断强化路风教育，规范服务行为，细化服务项目，增加服务内容，努力提高服务人员综合素质。三是加强旅途包含供应管理工人保证饭菜质量。四是在特快列车上组装闭路电视，改善列车旅途文化娱乐条件。
4.6拓宽客票销售渠道，完善销售网络
除在商业中心、厂矿、宾馆、生活区等人员密集地增设定时、定点售票处，开行流动售票车，方便旅客就近购票外，同时应完善电话订票措施，延长预售票发售时间，尽可能扩大送票范围，以减少旅客购票时间。应与长途汽车站、大宾馆开展联营业务，为大型会议、旅游团体、农民工客流，提供上门售票服务，形成订、售、送票服务为一体的客票营销系统。
4.7采取适当的价格策略
旅客对铁路运输的需求带有明显的时间性，在旅客运输市场运能与运量相对埋，应依靠价格变动来调节。客流高峰期，可适当提高票价；而市场低迷时，应适当降低票价。当然，票价上下浮动的幅度应大体一致，差价的实行必须以平均价格大体稳定为前提。
【关键词】汉中；客源市场；调查分析；开拓策略；对策研究
一、客源市场及其对旅游业的作用
旅游客源市场是指一定时期内，某一地区中存在的对旅游产品具有支付能力的现实的和潜在的购买者。它是狭义的旅游市场范畴。形成旅游客源市场必须具备旅游者、旅游购买力、旅游购买欲望和旅游购买权利等四个要素。旅游者数量是旅游客源市场规模的表现。对某一旅游接待地来说，旅游者数量越大，所需旅游产品数量越大，反之亦然。同时由人们收入水平和可自由支配收入决定的旅游者购买力，也是旅游客源市场中的又一重要因素。如果没有具备这一条件，旅游市场只是一种潜在市场。旅游产品购买欲望也是形成现实旅游消费者的必要条件之一。而旅游购买权利因素对国际旅游者的影响较大，如旅游目的国和客源国之间的政策限制、外交关系等的协调都会影响旅游购买，有时可成为主导因素。客源是旅游业发展的关键。客源充足，就会促进旅游地的建设，推动旅游业的发展。反之，就会限制旅游业的发展。因此，对旅游地客源市场的调查研究，有助于我们了解客源市场的具体情况，对针对客源市场的特征，提出对策，巩固和扩大客源市场有着深远的影响。
二、汉中客源市场分析
在今年“十一”黄金周期间，我曾在汉台区、勉县等地的主要景点对游客做过问卷调查，本次调查共发问卷500份，收回500份，回收率百分之百。现就调查结果汇总如下：
1.旅游客源地分析。汉中的客源市场以国内市场为主，国际客源市场规模很小。国内客源市场又以本省为主，占62%，其中，由于西汉高速的开通，西安关中方向来的游客占到94%，这是交通的改善为汉中旅游带来的最显著变化，这以后都将改变汉中客源市场的布局，以前，在客源调查中汉中本地游客占多数的现象将不复存在。其次为四川省、湖北省、河南省、山东省等省市。
2.性别、年龄结构。在本次调查中，男性居多占到了71%，女性占29%，性别比相差较大。在年龄结构中，大多集中在有工资来源且身体较好的中青年，老年和14岁以下年幼者所占比例小。其中65岁及以上者占2%；45～64岁占23%；25～44岁占53%；15～24岁占20%；14岁及以下者占2%。
3.职业结构。由于最近商务旅游、会议旅游的兴起，在本次调查中，公务员占24%；企事业管理人员占11%；专业/文教科技人员占9%；服务销售人员占7%；工人占13%；军人占9%；农民占2%；离退休人员占3%；学生占11%；其它占11%。
4.旅游者行为分析。（1）旅游目的。在本次旅游目的的调查中，欣赏西汉高速沿路风光的达到了42%；欣赏陕南自然风光的占25%；两汉三国历史文化占30%；其它占3%。当然，由于本次调查时间上比较特殊，刚好赶上西汉高速开通，这次陕北、关中方向来的游客很大一部分都是为看西汉高速而来，所以本次调查时间限制了数据的真实性，但从历史资料可以看出，汉中旅游资源以两汉三国文化和自然风光最吸引人。（2）消费比例。游客在汉中的消费主要集中在住宿、餐饮和景区游览上，这与汉中的实际情况相符：没有大型的购物中心和娱乐场所，游客来汉中旅游基本停留在“白天看庙，晚上睡觉”这一阶段。其中，住宿占40%；餐饮占20%；景区游览占20%；娱乐占10%；购物占5%；其它占5%。（3）旅游方式。到达汉中的旅游方式，自驾游和亲友结伴占多数。自驾游的兴起比较突出，这也是以后汉中乃至全国旅游的重要特征。在调查中，单位组织占4%；家庭或亲朋结伴占34%；旅行社组织占14%；个人旅行占10%；自驾游占38%。（4）了解选择到汉中的途径。现在信息技术异常发达，了解汉中的途径也多种多样。其中，电视占32%；报纸占10%；互联网占14%；经朋友推荐占25%；其它占19%。在我们国内，电视依然占据主流，但互联网发展迅猛，汉中在做好电视宣传的同时，还应该做好网络宣传，网络对旅游的作用只会越来越大。
5.旅游者消费心里分析。（1）旅游者在旅游过程中的满意程度。在此次调查中，总的来看，游客满意度较高的是导游服务、餐饮、旅馆饭店；评价最低的是娱乐条件，其次是购物条件，对交通和环境条件的评价也不高。在景区景点内，最不满意的有以下几点：停车占29%；景区建设占20%；讲解和文化内涵挖掘占16%；购物占21%；休闲娱乐占14%。在宾馆方面，游客最不满意的有：环境条件占30%；硬件设施占40%；服务态度占24%；其它占6%。（2）旅游者旅游倾向。旅游倾向比例居前四位的分别是：山水风光、文物古迹、生态环境、民俗风情；所占比例依次为：36%、28%、12%和10%。这四个方面是汉中旅游资源的主要特征，针对陕北、关中游客来说，山水风光、生态环境和民俗风情吸引力最大，所以汉中应该在这方面的景点上重点建设；在文物古迹方面，毕竟和西安这样的六朝古都相比，汉中还略显渺小，不过也尤其独特之处，重点是做好文物古迹的保护。在旅游促销上，也应该重点突出以上特征，以投其所好。（3）游客最喜爱的汉中景点。跟据本次调查，对游客对汉中市旅游景点的喜爱程度有一定了解，最后结果如下，在游客最喜爱的汉中景点项目中，排在前十位的是以下景点：南湖、古汉台、张良庙、武侯墓、武侯祠、拜将坛、红寺湖、石门古栈道、天台山、长青自然保护区。
三、客源市场分析
1.省内游客为主，省外游客较少，国内游客为主，国外游客极少。通过以上的调查汇总，我们不难看出，本次黄金周来汉中旅游的基本上为国内游客，国外游客极少。当然十一为中国的节假日，本次调查的时间限制了数据的准确性。实际上，我们不用调查也知道，来汉中旅游的国外客人是很少的，平时就看得出来。在国内游客中，陕西本省的又占了绝大部分，省外较少。
2.男性较多，女性较少，中青年为主，老年儿童较少。来汉中旅游的多数为男性，女性相对较少。由于生理、性格、职业的差别，男性出游的愿望和实际出游的机会较女性要更大一些，比较合乎常理，但如果能够开发出一些适合女性的旅游产品，仍然可以进一步开拓女性市场。
3.以观光旅游、两汉三国文化、民俗风情旅游为主。从旅游者旅游倾向来看，大多数游客来汉中的目的，一是欣赏“西北小江南”优美的自然风光，二是感受汉中浓郁的两汉三国文化。另外，汉中在地域上更接近四川、重庆，在语言、文化、生活习惯等民俗风情上也更接近川、渝，而有别于关中、陕北。所以在这方面对关中、陕北方向来的游客有很大的吸引力。
4.游客消费结构单一，消费水平较低。由于汉中游客主要来源于陕西本省，从陕西省的实际情况来看，还处于欠发达状态，尽管人民生活水平有了很大的提高，但由于住房、子女上学等问题，负担还是很重，用于旅游这方面的开支比较小，再加上旅游本来就是一项“奢侈”的活动，所以旅客即使来到汉中消费水平也还是很低的。从游客在汉中的消费结构来看，住宿、餐饮、景区所占的消费比例占到了80%，娱乐、购物所占比例不足20%。而在吃、住、行、游、购、娱六个环节中，前四个都是属于弹性较小的部分。
5.旅游设施不够完善，旅游服务质量不高，游客满意程度低。从汉中各个景点的实际考察来看，景区内旅游设施普遍较差。从游客的反映来看，对景点建设，景区设施满意程度低。许多游客提出了一些意见和建议，主要集中在服务设施和服务质量等方面。在景区景点内，停车场的建设问题很大，许多景点没有一个像样的停车场，随着自驾车旅游者愈来愈多，游客的满意程度愈来愈低。在旅游服务方面，游客的满意程度也不高。
四、客源市场开拓策略
1.在旅游资源上分清主次，发展特色资源。汉中旅游资源的特色到底是什么？近年来汉中市有关部门通过认真分析本市旅游资源的状况，逐步趋向于把“汉”（历史文化资源）、“绿”（自然生态资源）、“水”（水利资源）作为旅游资源的三大特色，并重点加以突出。国内有地理学家曾指出，汉中地区秦巴山区是地球上同一纬度生态环境最好的区域，正是因为这个原因，一些稀有动植物才能够生存下去。若能以自然景观作为主体，人文景观则起到画龙点睛的作用，但事实上不容易做到这一点，对人文景观则把重点放在资源保护上。
2.针对不同的细分市场，研究不同的营销策略。（1）从年龄细分入手。由于年龄的不同，其旅游偏好、出游动机、出游力等均存在差异。如年青人喜爱娱乐、探险、体育类旅游区，中年人偏爱观光度假类旅游区，老年人倾向纪念、文化类旅游区。因此，从年龄细分入手开展营销活动，可以“投其所好”，以对口产品打开市场。（2）从性别细分入手。由于生理因素和社会条件的影响，男性和女性在个性特点和旅游爱好上也有所不同。男性较女性而言更富有异向型心理特质，体魄也较女性强健，受传统约束较小，旅游愿望更强。而女性多原意选择观赏型的旅游地和项目，注意旅游的情境和感受，对旅游地整体环境很敏感。针对这一差异进行促销活动，有利于旅游产品的销售知名度的提高。（3）从职业细分入手。据调查资料显示，不同职业者在旅游行为方面也有一定的差异。商人、医生、律师等职业的游客，经济基础好，受教育程度较高，喜爱人文景观型产品，且在消费中追求档次高，花费大，对旅游产品和服务要求也高。因此，从职业细分入手开展选择性专门化营销活动，既可以更好地满足不同职业旅游者的需要，又可抬升自身品位，提高自身素质。
3.完善旅游设施，提高服务质量。“要致富，先修路”这句话同样适合于旅游。要想发展旅游业，交通是首要条件。尤其是对汉中这样的欠发达地区来说，可进入性很大程度上决定了旅游业的兴旺发达。由于汉殊的地理位置，北由秦岭将汉中和富庶的关中断开，南由巴山将汉中与肥沃的川蜀隔绝。所以多年来交通无疑是制约汉中旅游业乃至整个经济进一步发展的最大瓶颈，单就旅游业来说，一个西汉高速的开通，对汉中旅游的影响就可谓立竿见影。另外景区内旅游交通、旅游设施建设同样重要。总之，在现代社会，旅游业的竞争不仅仅在于资源的优势，旅游业作为服务行业，服务质量的优劣同样可以决定当地旅游的发展。
参 考 文 献
[1]汉中市旅游业发展总体规划.汉中市旅游网[EB/OL].www
.2005-12-25
[2]冯明放.关于汉中旅游产业发展几个问题的认识[J].汉中师范学院学报（社会科学）.2001，19（4）：72～75
[3]李天元主编.旅游学[M].北京：高等教育出版社，2002
一、道路客运市场近几年来发展的状况
（一）运力增长速度明显加快。由于近几年来加大了运力投入力度和大量的农民外出打工，使得乡村形成的运力增长迅猛势头得到进一步扩大。
（二）公路客运线路辐射范围继续扩展。我市公路客运线路近年来增长较快，省际班线现已开通广东、福建、浙江、湖南、湖北、安徵、山东、河北、北京、天津、上海，市际客运线路已开通南京、苏州、无锡、常州、南通、镇江、扬州、徐州、连云港、宿迁、泰州、盐城，县际乡镇班线开通了吴城、宋集、老张集、五里、渔沟、古寨等乡镇。
（三）客运车辆更新步伐较快。由于近几年对道路客运服务质量的不断提高，企业为了达到相应规模：一是采取了兼并重组的措施，做大做强不断提高新车系数。二是形成了高、中、普多层次运力结构。
（四）运输经营组织化程度正在逐步提高。随着形式的不断发展和政策的相继出台，中、短途客运线路实行公司化经营已渐成雏形。
二、存在的主要问题
（一）运力与运量失衡的矛盾仍然突出。通过近两个月对几条客运线路的出站客流抽样调查以及每日的客运班线实载率统计，营运客运车辆实载率偏低，部分班线（承包班车）的经济效益较差。
（二）客运线路布局不合理。重复线路加剧了运力与运量的矛盾。出于利益驱动，相同班线，重复里程过长线路之间，相互恶性竞争的现象比较严重。相互刹价，争抢客源，恶性竞争，矛盾较为突出。
（三）车辆产权不清晰，挂靠经营现象普遍。大多数企业采取全额融资的方式由经营业主出资购车，或采取“单车租赁经营”的方式，实行全额风险抵押的单车承包经营。这种经营方式实质上是经营权的变相转让或转卖，为彻底文秘杂烩网实行公司化经营的方针政策不相符，从而产生很多弊端：一是企业不经过市场调查盲目申请开行班线；二是造成“炒买（卖）”线路牌现象；三是企业与车主之间由于产权不清晰，而造成纠纷不断。
（四）站点不适应车辆发展需要，站运双方矛盾日益凸显。车站在班次安排上又不尽合理，矛盾时有发生。按照“车进站，人归点”的管理原则，客运班线的车辆必须签订进站协议才能办理相关手续，因此站方拥有着一定程度的垄断经营和强制经营的权力。而对车主而言，其“受制性”极大，导致其私自在外发班，私改发班时间。
（五）在乡村公路建设与管理还处于建设与探索中，公路建设只建不管，也不配套，只修路，而安全设施，管养机制等问题并未落实。只修不养的现象较为突出，安全实施、设备滞后未及时的落实。
（六）非法营运的车辆大量存在对道路客运市场的冲击和影响十分突出。
三、形成目前问题的主要原因
（一）历史原因和法制原因。在过去公路通行能力差，运输效率很低，只能靠增加运力供给来满足经济和社会发展需求的历史背景下，在90年代后期，交通部门根据国家改革开放的总方针，率先将公路客运市场向社会开放。提出了“国营、集体、个体一起上”，“有江大家行船，有路大家行车”的政策导向，推动了公路客运的迅猛发展，在很大程度地缓解了“乘车难”的问题。但在发展过程中过多注重了运力的发展，忽略了市场结构需求和服务质量的改善。近十年来，随着公路通行条件的巨大变化和运输工具的不断改善，国有企业经营机制和经营方式的调整，加上汽车租赁公司、私家车和“黑车”客运的冲击，使客运市场各种矛盾加剧，特别是运力与运量的矛盾尤为突出。公路客运市场管理法规建设滞后和规章制度的不完善，也是导致约束道路客运市场和行政行为不能到位的重要因素。
（二）规划和管理原因。首先是行业发展没有规划。客运目前仍是计划性和政府干预性较强的行业。但对整个行业的发展、线路布局、运力调控等没有远景规划和近期计划。运输管理的思路、方法和措施明显滞后于市场变化，我们在工作上缺乏超前研究，指导上缺乏前瞻性。以致底子不清、信息不灵，“头痛医头、脚痛医脚”，造成工作被动局面，在行政审批班线时没有适时广泛的组织更多的人才、物力进行调研。
四、几点对策和思考
（一）解决好客运线路布局和运力调控问题。首先要打破客运线路经营的“终身制”，严格执行客运车辆已达到车辆报废年限后根据市场的供需状况确定是否更新运力。对已开行的线路在车辆到期后，要分别采取“调、并、压、停”的方法重新调整和审批。其次，要建立长效机制，编制行业发展规划和近期实施计划，做到底子清、情况明、把关严、审批准。要建立健全客运线路统计、整理制度。对客运线路进行科学、合理的布局。要控制线路之间重复里程的长度或比例。合理确定省际、县际班线起讫点之间重复里程的控制数。最后是在加强运力调控的同时，要充分考虑到春节和节假日客流高峰而产生运力紧张的问题，建议准备重要运输机动运力，以备及时之需。
（二）实行公司化经营，解决好挂靠经营的问题。挂靠经营的问题，涉及面太广，尤其涉及到稳定问题，不能操之过急，分步实施，逐步纠正思路，在确保稳定的前提下彻底解决，并实行公司化经营。首先逐步解决车辆产权清晰的问题，不能急于要求企业实行“公车公营”。其次要为解决挂靠经营，创造好的经营环境，对现有客运班线分步进行线路改造。目前已经尝试进行了几条线路的改造，总体效果是利大于弊，但未取得最佳效果，经验仍不成熟。现在仍然可在矛盾较多或原有车辆到期的线路上进行试点，待经验成熟后，再全面推广。
（三）解决好车头向下，发展农村客运的问题。首先是要制定好农村客运发展规划，将农村客运的发展纳于企业发展总体规划。根据乡镇客运市场现状，虽然没有形成成熟的农村客运市场，但是开行的班线已覆盖或途径行政村的线路较多，具备了一定的网络结构，目前正在规划未来5年农村客运发展方向，根据实际实行大的片区联营模式。制定规划必须注意避免与已开行线路之间的矛盾。其次是要努力做到农村客运公交化。站点设施要简易、方便、实用。起讫点始发站可设置公交式的停车、候车棚或小规模的简易站场、站房，沿途各行政村可设立候车点或招呼站，切忌“一阵风”式地建设不切实际的乡镇等级汽车站场。根据农村客运的客流特点，制定首未班及趟次间隔时间，同时开通周未车，赶集车、学生车。要切实降低经营成本，购置适应农村道路状况、越野性能好的经济适用性客运车辆，积极争取其它扶植政策，调整和制定适合农村客运的低票价政策，让农民兄弟乘上“经济车”。
