时间：2023-06-01 15:44:50
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红酒(Redwine)是葡萄酒的通称，并不一定特指红葡萄酒。红酒有许多分类方式。以成品颜色来说，可分为红葡萄酒、白葡萄酒及粉红葡萄酒三类。其中红葡萄酒又可细分为干红葡萄酒、半干红葡萄酒、半甜红葡萄酒和甜红葡萄酒，白葡萄酒则细分为干白葡萄酒、半干白葡萄酒、半甜白葡萄酒和甜白葡萄酒。
研究证实，适当饮用红葡萄酒对健康有益，红酒提炼的SOD活性特别高，其抗氧化功能比由葡萄直接提炼要高得多。葡萄子富含的营养物质多酚，其抗衰老能力是维他命E的50倍，是维他命C的25倍，而红酒中低浓度的果酸还有抗皱洁肤的作用。
随着生活水平的提高，越来越多的人开始注重生活的情趣和品位，红酒正是作为一种生活品质的符号而受到越来越多人的喜爱。众所周知，喝红酒有许多的好处，比如红酒是女人养颜的佳品，它能够提供人体所需的多种营养素，还有助于睡眠;而一项来自荷兰科学家的最新研究也显示，适度饮酒，特别是每日饮用适量的红酒可以延长男性的寿命。红酒在西方有深厚的文化底蕴，红酒文化源远流长，但是在我国许多人对红酒的了解还停留在表面，要想真正了解红酒文化，理解红酒文化的真谛还有待努力。正是鉴于此，红酒之家对于渴望了解红酒文化，享受高品质生活的人来说就显得尤为珍贵和重要。
【目录】
第一部分 红酒销售项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、红酒销售项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位
(三)可行性研究工作承担单位
(四)项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下：
1.《中华人民共和国公司法》;
2.《中华人民共和国行政许可法》;
3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;
4.《产业结构调整目录20xx版》;
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx
年审核批准施行;
7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年
8. 企业投资决议;
9. ……;
10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、红酒销售项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分 红酒销售项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、红酒销售项目建设背景
(一)红酒销售项目市场迅速发展
红酒销售项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
(二)国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国红酒销售领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
(1)稳定国内外市场;
(2)提高自主创新能力;
(3)加快实施技术改造;
(4)淘汰落后产能;
(5)优化区域布局;
(6)完善服务体系;
(7)加快自主品牌建设;
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由
……
二、红酒销售项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、红酒销售项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的红酒销售工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
(四)模式可行性
红酒销售项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 红酒销售项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、红酒销售项目产品市场调查
(一)红酒销售项目产品国际市场调查
(二)红酒销售项目产品国内市场调查
(三)红酒销售项目产品价格调查
(四)红酒销售项目产品上游原料市场调查
(五)红酒销售项目产品下游消费市场调查
(六)红酒销售项目产品市场竞争调查
二、红酒销售项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)红酒销售项目产品国际市场预测
(二)红酒销售项目产品国内市场预测
(三)红酒销售项目产品价格预测
(四)红酒销售项目产品上游原料市场预测
(五)红酒销售项目产品下游消费市场预测
(六)红酒销售项目发展前景综述
第四部分 红酒销售项目产品规划方案
一、红酒销售项目产品产能规划方案
二、红酒销售项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、红酒销售项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 红酒销售项目建设地与土建总规
一、红酒销售项目建设地
(一)红酒销售项目建设地地理位置
(二)红酒销售项目建设地自然情况
(三)红酒销售项目建设地资源情况
(四)红酒销售项目建设地经济情况
近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
(五)红酒销售项目建设地人口情况
(六)红酒销售项目建设地交通运输
项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。
二、红酒销售项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1.厂址
2.厂房建设内容
3.厂房建设造价
(二)土建规划总平面布置图
(三)场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1.项目占地
2.项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1.供水工程
2.供电工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 红酒销售项目红酒销售、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、红酒销售项目环境保护方案
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、红酒销售项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、红酒销售项目节能方案
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、红酒销售项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、红酒销售项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 红酒销售项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、红酒销售项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、红酒销售项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训
本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。
第八部分 红酒销售项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、红酒销售项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、红酒销售项目实施进度表
三、红酒销售项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 红酒销售项目财务评价分析
图-4 财务评价基本思路
一、红酒销售项目总投资估算
二、红酒销售项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、红酒销售项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。
2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。
3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。
5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。
6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
(二)项目测算基本设定
五、红酒销售项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
第十部分 红酒销售项目不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 红酒销售项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(1)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十二部分 红酒销售项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关风险及防控措施
第十三部分 红酒销售项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2.对主要的对比方案进行说明
3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6.可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1.项目建议书(初步可行性报告)
2.项目立项批文
3.厂址选择报告书
4.资源勘探报告
5.贷款意向书
6.环境影响报告
7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8.需要的市场预测报告
9.引进技术项目的考察报告
10.引进外资的名类协议文件
11.其他主要对比方案说明
12.其他
三、附图
1.厂址地形或位置图(设有等高线)
2.总平面布置方案图(设有标高)
3.工艺流程图
关键词：商业地产；造价控制；有效手段
房地产开发作为目前最有前景的项目之一，受到众多开发商的喜爱，因此我国的商业地产开发项目可谓众多，这也导致目前我国商业地产开发项目竞争激烈，在这样的情况下，提高商业地产企业的市场竞争力成为当务之急。因此本文探讨的重点即为如何通过降低地产项目开发建设的成本投入，以提高商业地产项目开发建设的收益。
一、工程造价概述
1.工程造价简介
工程造价的意思就是工程的建造价格。广义上工程造价涵盖建设工程造价，安装工程造价，市政工程造价，电力工程造价，水利工程造价，通信工程造价等。另外，工程造价也是指进行某项工程间建设所花费的全部费用，其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算等等。而工程造价的任务主要是根据图纸、定额以及清单规范，计算出工程所包含的直接费用、间接费用、规划费用以及税金等等。
2.工程造价的基本职能
工程造价的基本职能主要体现在评价职能、调控职能、预测职能、控制职能等方面。
评价职能是在评价土地价格、建筑安装产品和设备价格的合理性时，就必须使用工程造价资料，而在评价建筑项目的偿贷能力、获利能力和宏观效益时，也可以依据工程造价进行评判。
调控职能是指国家对于地产项目的规模、结构等进行调控和管理；在我国政府依然是项目调控和管理的主要单位，对于地产项目中的物资消耗水平、建设规模和投资方向等都要进行调控和把控，让地产项目的规划建设更加的合理，而且不造成资源的浪费，可见工程造价调控职能的重要性。
预测职能是指投资者或者开发商在项目开建之前，对项目做整体的预测和把控，只有这样投资商才能知道自己的钱都花在了哪些地方，在项目开建之前需要筹集多少资金；而开发商也能根据预测知道如何开展工作。
控制职能主要体现在两个方面：一方面是它对投资的控制，就是字投资的各个阶段，能够根据对造价的多次性预算和评估，对造价进行全过程多层次的控制；另一方面，是对承包商所提交的商品和劳务供应进行成本控制。
二、商业地产项目造价控制特点分析
商业地产项目造价控制就是通过相应的管理方法对项目的各个阶段进行控制，这个控制不但体现在费用的控制上，更多的是体现在合理安排和损失控制上，控制不必要的费用浪费和损失，以便于项目能够在不必要的阶段造成浪费。通过这些内容分析，商业地产项目造价控制的特点主要体现在以下几个方面。
首先，商业地产项目开发建设造价投入巨大。商业地产项目作为大型固定资产投资投入项目，是一项建设规模巨大、开发周期长、资金占据大的工作，如果造价控制在整个工程实施过程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成亏损，使得商业地产项目的利益缩水，损害投资商和开发商的利益。
其次，商业地产项目开发建设造价控制管理的差异性加大。现在随着人们审美意识的提高以及商业地产项目的同质化严重，众多的开发商开始屡出奇招吸引客户的注意力。他们开始在建筑的外观、内部的装修装饰以及区位配套等方面下功夫，不管是欧式风格、韩式风格还是哥特风格，亦或是绿化、小区配套、学区配套等方面，开始大力投入以期让客户过来购买；但是这些都需要大量资金的投入，而项目造价控制的意义就在这里，通过采取不同的措施来达到管理的目的。
最后，商业地产项目造价控制管理具有明显的动态特征。上述已经提及，商业地产项目是一项大型固定资产建设，建设周期长、投入巨大；因此在这个建设过程中，会有很多不可控的因素，不光是政策的变动，加之费率等的调整，项目投入亦有不同。因此在商业地产项目开发建设上，应该遵循动态管理的原则，不同阶段采用不同的造价措施，根据时局的变化进行调整。
三、商业地产项目造价控制管理手段
1.商业地产项目开发准备阶段的造价控制
商业地产项目准备阶段的主要工作包括：项目的设计、工程项目的征地及项目建设条件的准备，设备、工程招标及承包商的选定、签订合同等。在项目开发伊始，就要首先制定商业地产项目开发造价的方案。要思虑到开发过程中各个阶段的情况，综合考量下，制定出商业地产项目开发造价的总方案，并成立项目管理组织机构，在项目实施的过程中，对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理等方面进行明确的规定。
另外，在项目开发准备阶段，还要注意完善商业地产项目开发造价控制管理组织并确定各个阶段的造价控制管理目标。以备在项目实施过程中，能够把控全局。商业地产项目开发准备阶段是整个项目的根基，只有根基稳定才能够保证项目在后期实施的过程中有条不紊，因此做好项目开发准备阶段的造价控制重中之重。
2.商业地产项目决策阶段的造价控制
商业地产项目决策阶段的造价控制是整个造价控制阶段中最重要的一环，是造价控制的源头，因此这个阶段的造价控制重中之重。在这个阶段里，造价控制管理工作的重点就是根据工程标准、工程规模等估算投资额。工程标准、工程规模、配套设施、工程定位等这些在项目决策阶段都要准确衡量，才能对项目造价进行准备的把控。
另外，对商业地产项目开发建设中的建筑工程费、设备与器具购置费、安装工程费以及工程建设等其他费用进行估算也是项目决策阶段的重点，合理把控好决策阶段的造价控制，对于整个项目的良好运作将起到事半功倍的效果。
最后，商业地产项目决策阶段的造价控制还取决于经济环境。在改革开放之初，我国的房地产发展未露锋芒，因此房地产行业的整体发展环境并未成熟，相关配套措施也未被考虑；但是随着房地产行业的日益发展，同质化的产品越来越多，而人们的要求却越来越高，不匹配的供需导致人们对于房地产越来越不满意。为了争取更多的客户，现在的房地产开发商开始花样百出，只为争取更多的业主，而这不同的吸引手段则需要相应的支出，因此在商业地产的决策阶段进行造价控制并预计到未来支出，也是重要一环。
3.商业地产项目设计阶段的造价控制
商业地产设计阶段是总价控制的重要一环，在这个阶段，首先要采取招标制度，不能人为的确定哪家公司来进行项目执行工作，要设计严格的招标方法，以此来降低设计费用；同时在招标阶段，要采取竞争的方式，让招标单位能够发挥所长，尽量做到造价控制，以此来优化设计方案。
其次，在商业地产项目的设计阶段，还要采取标准设计和限额设计两种不同的方式，其中标准设计就是按照常规的用料用量来进行设计，进行工程造价；限额设计就是在确保工程质量的同时，对一些用料用量进行控制来进行设计，以此来控制工程造价。
第三，除了我们说的常规的招标制度外，还有请专家学者来对设计方案进行把关，看是否有需要调整的地方，以优化设计方案，从而从设计阶段来进行造价控制。专家学者不同于设计人员，他们的学识更加渊博，相关经验更加丰富；而且由其进行审核没有利益纠葛，因此便更加的公平公正。加之有专家学者进行把关后，设计阶段的各项问题可以被提前发现并修正，以防止后期出现不可预估的错误和漏洞；而设计师们也可以通过和专家学者的交流，更好的提升自己的专业素养，在以后的设计过程中，能够避免类似的问题出现和发生，将问题扼杀在摇篮里，以使得商业地产工程造价在设计阶段能够被严格把控。
第四，严格控制设计变更，有效控制工程投资，在项目设计的初步阶段，会受到各个方面不同因素的影响，比如工程性质、设备材料的供应、物资采购、供应价格等方面的变化，最终都会影响到设计阶段的工程造价，但是这种误差范围一般都是小范围的，也是被允许的，但是即使如此，严格控制和审核各个流程的造价使其尽量能够按照前期的设计图纸进行，也是被大家期许的。另外，在项目施工图实施过程中，设计人员要做好调研，不能与经济相脱节，要加强图纸审核、校对的次数，只有这样才可以将工程造价脱节问题暴露在施工前，才能更好的进行控制。
第五，加强相关立法建设，中国现在的经济发展迅速，相关经济法制也与时俱进一应俱全；自我国房产经济飞速发达以来，相继出台了《中华人民共和国建筑法》、《合同法》《招标投标法》等相关法律法规。而在1995年，我国建设部、国家计委也出台了《工程建设监理规定》，根据这个法律法规，各省市也根据自己的相应行情颁布了一些具体的实施方法，对提高我国各省市的工程质量起到了重要的作用。但是即使如此，纵观房产行业的法律法规依然甚少，因此在控制工程造价，提高房产质量水平这条道路上，我国依然还有很长的路要走。
4.商业地产项目实施阶段的造价控制
在商业地产项目实施阶段进行造价控制，关系到实际商业地产项目建设过程中的实际开销，因此应该从造价、质量以及工程进度等方面进行全面把控，以确保项目整体目标的实现。首先，上述我们已经说过，在商业地产项目实施过程中，要以前期的造价控制为依据，严格按照此执行，为了方便操作，执行双方应该签订劳动合同，以此来保证项目的顺利开展；在合同中要就项目实施各个阶段的内容进行明确规定，只有这样才能在意外发生的时候双方有理可据，同时也可以保证项目在合同的管理下顺利开展，减少双方不必要的损失。
其次，在商业地产项目实施阶段，要对实际用料进行严格把控；项目用料在工程造价中占据重大篇幅，因此严格控制用量，可以避免浪费的情况发生；另外，在工程实际作业的过程中，难免会有变动和意外导致用料的不同，在这个过程中，双方要就意外出现的情况和用料增减的情况写成合同并双方签字，避免后期不必要的麻烦。
最后，在商业地产项目实施阶段及工程进度方面，也要进行把控，双方在签订合同的时候，要根据工程进度安排资金支付，不能将所有工程的全款一次付清，要循序渐进，这样做一方面可以较少占用资金，另一方面当工程出现其他问题时候，双方也可以进行协商，以防处于被动位置。
5.商业地产项目结算阶段的造价控制
商业地产项目阶段阶段的造价控制是工程造价审核的最后一步，即在项目完工后，请相关审计部门对现场进行审计，这个审计过程是要和施工单位就工程进行过程中的单据进行一一核对，同时要对工程进度过程中变更的项目进行核对，对项目所有的定额单价进行核对，对项目进行过程中的一应支出进行核对，同时要就项目的实际花费和原始的造价资料进行核对，了解项目实施过程中哪些地方发生了变化，以便于其他项目实施过程中进行把控。
四、结语
在商业地产项目开发建设的手段分析上，本文从项目实施过程中的各个阶段进行了分析并阐述，并重点指出，商业地产项目开发建设部门应该根据不同的阶段继续不同的规划，同时采取不同的造价控制手段和措施，只有这样，才能够保证商业地产项目造价控制管理目标的实现，才能够有效控制浪费和不必要的费用支出，才能最终提高项目建设开发的经济效益。
参考文献：
[1]周梅.商业地产项目造价控制有效手段分析[J].商场现代化，2015（04）：23-24.
2014年5月7日
目
录
一、项目立项背景
二、项目市场分析
三、项目实施条件
四、项目实施规模
五、项目主要设计
六、项目主要设备
七、项目环境安全
八、项目投资概算
九、项目效益评估
十、项目资金筹措
十一、项目实施结论
军龙钢材有限公司
项目实施可行性报告
一、项目立项背景
镇域经济的迅猛发展为本项目提供绝佳条件。镇域经济的快速发展，让红花套正成为鄂西地区一颗耀眼的明珠。镇委政府加快“绿色产业强镇、商贸物流重镇、环境优美乡镇、特色旅游名镇，宜昌市新型城镇化示范镇、全省行政管理体制改革试点镇“六镇建设”，在红花套镇大步流星步入发展快车道这样一个宏观背景下，“军龙钢材”正赶上立项最佳时机。
民营经济的鼓励政策为本项目注入发展动力。红花套镇委镇政府内资外资一起引，围绕大项目抓配套，围绕特色产业抓延伸，进一步加快项目集聚。对民营经济，思想上放心放胆，政策上放宽放活，经营上放手放开。鼓励现有民营企业通过合资、合作、扩容等方式做大做强，努力形成民营经济发展的裂变效应。充分发挥区位、交通优势，积极鼓励和吸纳民间资本投入服务业建设，重点加大引进现代物流新型产业，内商外商“平起平坐”。
二、项目市场分析
镇内多家招商企业即将扩建。红花套镇加快招商引资，目前镇内有大小企业102家，其中产值2000万以上的规模企业有23家，经过前期的初期发展，这些企业不断成长壮大。今年，先后有宏发科技纸业、土老憨集团、科力生种苗、力帝机械、民生公司、永茂医药、夜明珠钢球厂等企业将扩建厂房。企业的扩张必将为本公司的钢材销售、五金工具、建筑器材、劳保租售等主要经营提供近期或长远的市场需求
镇内六大居民点即将开建。作为宜都的“北大门”，红花套镇加快城乡统筹步伐，已逐步成为鄂西地区经济发展的洼地。近两年，镇内先后有周家河村橘园新村居民点、吴家岗四f堰居民点、红花套村光伏园居民点、杨家畈华洋小区、渔洋溪高速路搬迁小区居民点、南桥村岳宜高速居民点相继启动和建设。仅渔洋溪一个居民点，用地达66458平米、设计自建房108栋，多层还建房6栋、72套，小高层2栋、88套，项目2016年底竣工。初略估算，镇内有6个居民点、600多农户、180万平米的建筑即将开建，巨大的潜力市场得天独厚，几乎唾手可得。
三、项目实施条件
区位选址准。红花套区位优势明显。同时宜都地理环境优越，三条省际公路纵横全市境内，从红花套镇过宜昌长江公路大桥可直上宜黄高速公路，焦枝铁路南北贯穿宜都全境，还有长江黄金水道贯穿于全境。项目选址于本镇窑坡垴工业园规划区，势必给以钢材为主的销售带来极大的交通便利。
物流位置佳。项目选址紧邻318公路、北接窑坡垴村新村委会处，此地段为宜都市承北启南的最佳咽喉，有“红花套西大门”之称。红花套隶属于三峡宜都“半小时经济圈”，境内建有两座长江大桥、两座清江大桥，从市区到三峡机场只需20分钟，贯穿南北的焦柳铁路及两江航道，形成了空中、陆地、水上立体运输网络，为人流、物流提供了方便、低成本的运输服务，有利于发展销售型的物流项目。
基础设施好。项目选址紧邻宜都“二号工业园区”，各项生产、生活设施配套完善。镇内建有变电站、自来水厂，项目实施所需的生活用水、一般用电均有充分的保障。该场地是原红花套镇砖瓦厂厂址，面积近10亩，钢材经营场地宽敞。
经济基础强。公司法人刘代军多年来一直在本镇或周边地区长期从事建筑行业，独立拥有一大批老建筑客户，仅2013-2014年、两年间，法人刘代军在周家河村橘园新村居民点、杨家畈华洋居民点、渔洋溪高速路搬迁居民点3个居民点承接有100个农户的新建房。多年的打拼，法人刘代军也积累了殷实的资产实力，目前拥有静态总资产近200万元，拥有流动资产近200万元。此次新上“军龙钢材”项目，旨在将原来从事的个体建筑行业做大做强。
四、项目实施规模
规模：年销售1000万元钢材、五金、水暖、建材、劳保等商品。
土建：简易加工车间1000平米、仓储500平米，住宿及办公楼1000平米、其他设施1000平米。
设备：切割机等主要设备，辅助设备包括移动叉车、运输货车等。
流程：主要对钢材采购、切割、处理、入库、销售等环节。
销售：按照客户要求、市场需求样式生产。
服务：常年聘请技术及售后服务2人并保障安全。
五、项目主要设计
厂房。新建1000平米的简易加工车间、500平米的仓储，1000平米的住宿及办公楼、1000平米的其他设施各一栋。窗户采用钢塑，在立面处理上用竖向分割，并在檐口处略加装饰建筑活泼，外粉刷采用蓝色涂料，体现环保建筑的特点，让人感到清新、整洁。
排水。给排水系统设计为管网，管材取用一般铸铁管，室内设有地上式消防栓座，洒水栓四处，生产、生活用水采用明沟排放。
道路。为使原材料调进和产品装运方便及保持厂区整洁，从厂大门库房的主干路为一般水泥路面，路旁种树及花圃草地。
工期。争取2014年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天时间完成主体施工、10月底正式投入运行。
六、项目主要设备
简易加工主要设备有切割机、打磨机、包装机等。
变电配电工程设备有节能变压器、低压配电器、配件及其他等。
七、环境保护与劳动安全
环境保护。项目总投资1000万元，其中环保投资15万元，约占总投资1.5%。项目所在区域环境空气质量良好，达到二级功能区标准；纳污水体长江红花套段岸边100m水域水质达到地表水环境质量Ⅲ类标准，并有一定的环境容量；环境噪声现状达到功能区标准要求。项目简易加工运行中，废气主要来源于生活油烟废气，噪声源主要为切割、交通运输工具等；固体废物主要为金属碎屑垃圾。项目产生的生活废气对环境空气不构成影响；项目生活污水、简易清洗废水无需净化处理，可达到标排放，对纳污水体没有影响；厂界噪声完全达到噪声标准的要求；固体废物无需无害处理，对环境不造成任何危害。
劳动安全。本项目非高空高危行业，除有少量的固体废物外，无易燃易爆原材料和产品，无安全隐患。只要设备完好，操作规范，不会发生任何对人身造成伤害的事故。只要加强防火，按防火规范的要求配齐消防器材，即可预防火灾的发生。
八、项目投资概算
总投资1000万元。具体为：简易加工及转运设备投入50万元、建筑设施投入500万元、其他投资与流动资金450万元。
九、项目效益评估
经济效益。年销售钢材3000吨、年实现销售产值2000万元、计划4年回本、年均创利税200万元。
社会效益。预计年上缴税收20万元、计划每年帮助20余人次季节性就业、预计实现劳务性收入近50万元。
十、项目资金筹措
采取自筹与融资两结合办法。前期由法人刘代军筹资200万元，吸纳股东资金100万元，向金融机构融资200万元，寻求供货商铺货500万元。
十一、结论
关键词：资金；食材采购；供应；配送
近年来，随着人们生活水平的提高，市场需求量不断逐年增加。净菜数量的增加、品种花样的不断翻新，很大程度上方便了现代人的生活。很多消费者认为，净菜消费不仅可以减轻家务劳动强度、节约时间。市里的净菜都是洗干净的，也不用讲价格，买起来省心，做菜也方便。由此来看净菜市场需求量非常大而且还在逐年递增，但就目前来看净菜的主要销售点还在实体超市，通过电商途径销售净菜还在起步阶段，因此“易厨娘”的发展前景非常广阔。但不能就此而言“易厨娘”的发展就会一帆风顺，就一个刚起步的公司来说任何问题都竟是致命的。因此探析“易厨娘”的发展问题就显得尤为重要。
一、资金
首先面临的就是资金问题，对于任何一个企业来说资金是重中之重，尤其对于刚起步的企业来说。“易厨娘”在发展中追求“一站式服务”，集采购、制作、配送等于一身。这种大包大揽式的服务方式对资金的要求非常高。尤其是前期的采购与制作，需要垫付资金，建设厂房等。而且在发展前期订单量不足，收入较低时采购成本高、资金回流率低等问题会对公司资金造成巨大压力。因此融资问题就会成为公司发展的第一个拦路虎。
二、采购
其次就是食材采购的问题，“易厨娘”的生产方式是先下单后采购，这是非常不合理的，这种模式的成本非常高。因为订单是不固定的，食材的种类、数量等就会不固定，采购就会分散，直接导致采购的成本增加。因此公司需要租用或者建立仓库，提前做准备。就一些需求量大或者储存期较长的食材，可以提前采购、大量储存，以节约成本。当然，为了保障食材的新鲜程度，储存期就要作出严格的规定，及时清理过期食材。
三、供应链
另外一点就是供应链的保障问题。虽然现在温室生产技术非常发达，但仍然不可避免蔬菜的季节性问题。同一个生产基地很难保证签约蔬菜的常年供应，因此食材的供应保障需要切实考虑进去。因此，备用基地的考察就显得尤为重要。同时对于一些比较难以采购的食材，公司也可以自己建设基地生产，当然这必须要到公司发展到一定程度，有能力自行生产。
四、配送
最后就是配送问题。众所周知，快递的最后一公里问题是最难解决的。而食材的配送直接面对的就是等同于这最后一公里。我们都知道，白领的加班是非常常见且不一定是固定的。因此配送人员最难解决的问题就是：食材到了，而收食材的人还在公司加班。而且如果食材并没有亲手交到客户手里，那么安全问题和新鲜问题就难以保障了，也会很大程度上影响公司形象。
任何一个公司的起步都是非常D难的，但“易厨娘”面对的是一个市场广阔，前景远大的净菜市场，算是顺势而生，而且其有优秀的团队，经验丰富的导师，因此“易厨娘”将会健康发展，实现其远大的目标。
参考文献：
[1]陈功等《净菜加工关键技术研究》{C}
[2]秦园《净菜配送中心内部功能区布局规划研究》{D}南京农业大学 2011
关键词：校中企；风险；收益分配；Shapely 值模型
中图分类号：G710 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）08-0179-04
一、“校中企”是职业教育培养人才的高效途径
职业院校与企业合作培养学生已经成为职业教育发展的必然途径，在校内完成专业知识和技能等理论方面的学习，在校外的合作企业中完成实操学习。经过不断的发展，目前校企寻求了一种更为有效的方式，在学校设立一个企业（工厂）的点部――“校中企”，内部的管理制度、全部或部分设备、相关技术等由企业提供，为学生提供了一个全真的实践平台。这样，学生在完成理论学习的同时直接在学校内企业的点部来完成实操学习，大大提升了学生对相关技能掌握的效率。但问题是，企业是否会无偿在学校设立一个实践平台来增加企业的开支呢？大部分企业不愿这样做。因为他们不得不面临这样的风险，所培养出来的学生毕业后是否回来自己的企业工作，可能最终只是为他人作嫁衣。作为和企业合作的职业院校就要找到一个激励点，激励企业愿意这样做，很多职业院校容许企业在校内设立的“校中企”开展经营性业务。这样可以激励企业的积极性，对于企业来讲，在得到高质量的毕业生、提升了美誉度和知名度和降低了培训成本的同时，又获取了资本上的收益。所以很多企业也愿意和职业院校开展类似的合作。当然，在合作过程中会涉及到收益如何分配和风险如何分担等问题。湖南工程职业技术学院在和相关企业合作过程中在风险分担和收益分配等方面积累了一定的经验。
二、“校中企”项目中存在的风险及成因分析
（一）违约风险
是指校企双方或一方未能按照协议的要求和规定来操作，导致另一方受损的情况。对于学校其风险主要是企业是否拥有生产销售相关产品和提供相关服务的资质，企业每年是否会按照协议的要求接收一定数量的毕业生进行顶岗实习和就业等。对于企业来说，其风险是主要来自由师生负责经营的“校中企”能否按照企业的操作流程和标准要求来运作、能否提供质量完好的产品和服务、所培养出来的学生毕业后是否会来自己的企业工作等。
（二）产权争议风险
校中企运营初期学校和企业会根据协议为了保证校中企的正常运作，双方会都会投入一定的资源，一般来说，学校是以投入人力、管理、场地为主，企业则会投入设备、技术培训和品牌等内容。校中企在建设的初期，学校和企业双方各自所投入的资源难以量化，导致在后期退出的r候在产权归属上产生冲突的风险。一旦发生争议，校企双方没有明确可依的合作协议和事前的相关文件、解决方案等，使得分歧难以化解，甚或矛盾加剧乃至诉诸法律。
（三）共同收益风险
合作的双方只有双方的需求同时得到满足时，合作才会继续。一般来说，职业院校和企业设立“校中企”学校是希望从企业引进高技术水平兼职教师，解决学生的顶岗实习和就业的问题，企业则希望从学校获得未稳定的用工来源和员工培训等。如果双方的需求无法满足，达不到预期的合作效果，则合作将难以维系，风险就极易发生[1]。
（四）安全风险
特别是一些生产类型的校中企，如果学生没有按照规定操作，极有可能发生伤亡事故的风险，一旦此类风险发生，造成的后果和影响会非常恶劣。所以，校企双方在合作前一定要采取积极措施避免此类风险的出现。一方面加强对学生安全教育和安全管理，另一方面校企合作双方责任划分要明确，且采取有效风险规避和风险转移的风险管理机制。
三、校企合作过程中的收益分配模式
（一）“校中企”项目收益来源
“校中企”一般主要是设立在校内或学校周围，主要由老师管理和学生经营的运作实体，其主要的运营模式为学校自建和学校与企业共建，如学校自建的校内经营实体；其所产生的利润和风险都由学校自行承担，如学校与企业共建的实体则会涉及到收益分配和风险分摊。校中企其主要的收益来源是生产销售的产品和服务。
（二）校中企项目收益分配的影响因素
职业院校和企业开展的校中企项目合作，虽然主要的目的并不是收益，但是依然会涉及到收益分配的问题，一般来说收益的分配是根据各自的投入、风险和努力等因素进行分配。
1.投入因素
投入是为保证校中企的正常运作，双方所投入的资本、物品了和劳务等。一般来说，学校会投入场地、部分设备、劳务（主要是学生）及创新资源，企业投入部分包括设施设备、物料、管理制度和技术支持等如表1，因此投入的方式要素不同，校企双方会随着各自的投入增加，其参与收益分配比例也会增大。
2.努力因素
努力是校中企的运营过程中职业院校和企业双方的尽力程度[2]。在合作过程中企业能否有效进行技术指导，提供相关标准和规范，是否采取了有效的监督方式和手段，职业院校能否采取措施来降低生产和服务成本，降低被投诉的比例，进行技术创新等以上都属于各自的努力因素，通过双方或一方的努力会为校中企创造更多的收益，但努力方有时候需要付出一定的费用，所以应该获得更多的收益。
3.风险因素
前面已经分析，“校中企”的正常运作过程中会发生很多风险，职业院校和企业需要根据各自所承担的风险来对收益进行合理的分配。
（三）校企合作收益分配模式
在校企合作共建校中企的运行模式中，目前收益的分配方式具体有如表2。
四、基于 shapely 值的“校中企”合作项目收益分配模型
（一）基本假设
1.无大的决策变动、政策和法律环境稳定等。
2.职业院校和企业都是以追求收益最大化为主要目的。
3.校中企项目的总体收益给定，且忽略运营成本。
（二）Shapely 值的确定
Shapely 值法是解决多人合作对策问题的一种数学方法。当 N 个人从事某项经济活动时，他们之中的若干种组合的每一种组合都会得到一定收益，并且随着合作人数的增加效益也会增加，全体N个人合作将会取得最大收益，shapely值法是分配这个最大收益的一种方法。
通过（5）、（6）式得出了基于修正Shapely 值校中企收益分配方案。此方案综合考虑了影响校中企项目收益分配的三个因素：投入因素、努力因素、风险因素，使得校中企项目合作收益分配更加合理和科学。
（四）各参数的确定
1.校企双方投入比重
这里的投入不仅指双方的硬件投入还包括技术、品牌和创新等软件资源的投入，重点是对软件资源进行有效的核算，最终体现在校企合作协议里。通过以上考虑计算得到职业学校和企业的投入比重测度值为a11 a21。
2.努力因素
即校企双方在项目运作过程中的积极程度，校企合作双方在合作过程中为了保证自身的收益得以实现，可能会采取消极的态度，从而损害了项目的整理收益，所以将努力因素纳入到对收益分配的一个影响指标，会调动合作中双方的积极性，对努力因素的衡量可以采用“完工百分比”的方式或事前确定任务目标采用打分的方式来得出努力水平的测度值a12 a22 。
3.风险承担
在职业院校和企业合作过程中的风险包括违约风险、产权争议风险、共同收益风险、安全风险。具体这些风险应该在职业院校和企业中如何分担，可以采用AHP（层次分析法）或专家打分法来确定。a13 a23分别为校企双方综合风险的分摊系数，当前校中企项目的风险共有4中，每一种风险在校企之间的分摊系数为xi yi；x+y=1，则校企双方综合风险的分摊系数为：
a13=w1x1+w2x2+w3x3+w4x4
a23=w1y1+w2y2+w3y3+w4y4
五、算例分析
湖南工程职业技术学院和某物流企业达成了共建“校中企”项目的合作协议，经评估该项目每年的总体收益可以达到35万元，如果此项目采取职业院校自建或企业在学校周围单干，则各方所得的收益分别为5万元和8万元。现在双方经过前期积极的协商双方都投入最大的努力肀Vは钅磕苋〉米畲蟮氖找妗8孟钅康那捌谕蹲矢据双方协商约定，校企双方各占比重0.6，0.4；影响收益分配的三个因素的影响系数λ=[0.35 0.2 0.45]，同时专家对风险进行评估得出：
违约风险（w1=0.25）：x1=0.5 y1=0.5
产权争议风险（w2=0.25）：x2=0.4 y2=0.6
共同收益风险（w3=0.1）：x3=0.5 y3=0.5
安全风险（w4=0.4）：x4=0.8 y4=0.2
根据Shapely 值方法，按照如下步骤求解校中企项目收益分配方案：
六、结论
校企合作设立校中企是职业院校培养技术技能型人才的有效手段，校中企将学校和企业二者在人才培养的优势融入到校中企项目中，但是不可避免的是，经营性的校中企项目会涉及收益分配的问题，如果不能妥善处理好双方的收益分配问题，势必会影响校中企项目的顺利实施和总体效益的最大化。本文综合考虑了影响校中企收益分配的3个关键因素：投入因素、努力因素、风险因素，并以此建立了基于修正的shapely 值校中企项目收益分配模型，科学合理地对校企双方的收益进行分配，协调了收益冲突，最终实现校中企项目的运作效益最大化。
参考文献：
[1] 姜越，宋爽.高职教育校企合作的风险管理研究[J].煤炭高等教育，2012，（3）：111-112.
[2] 詹美求，潘杰义.校企合作创新收益分配问题的博弈分析[J].科研管理，2008，（1）：10-11.
[3] 胡丽，张卫国，叶晓.基于 SHAPELY 修正的 PPP 项目收益分配模型研究[J].管理工程学报，2011，（2）：150-151.
在此背景下，品牌将如何配合营销战略，选择内容营销的投放渠道，以提供最佳曝光度，使品牌脱颖而出呢？webpower中国区与Digital Instincts的CEO Marilyn Simes和创新教育营销方案方面的专家Julie Livingston提供关于这个话题的有效策略：
1.确定鲜明的品牌资产
使用文本以及非字元素，如视频、音频和强大的图像以在目标受众的心目中创造多层次感官的品牌印象。在理想的情况下，营销人员应该开发自己独特类型的品牌资产。
2.把品牌与教育公益信息关联
webpower认为，这是一个自然的契合，因为消费者需要了解社会和环境效益。品牌可以考虑创建与自己的品牌价值关联，关于绿色回收、污染和废物管理等话题的专有教育内容。然后，把自己的品牌置于一个能够与公益支持者、教育工作者、家长和孩子共鸣的独特渠道。而触及这类人群的另一个优势是，他们将成为大使，并动员他们的伙伴和家人采取行动。
3.使数字营销机遇最大化
通过社交媒体、移动设备、平板电脑或基于Web的APP传播品牌的数字内容，传达"绿色"的信息内容。创建的品牌的数字形式的营销内容可以到一个网站，并链接回社交平台，包括博客、微博页面、微信，以及邮件营销等渠道。
找到品牌核心目标受众所处的数字生态系统和聚焦的媒体平台，可以最佳地服务于品牌战略。如一个自行车品牌想要开发可以用于下载的移动APP，并提供给手机用户播放，以触及到在旅途中的潜在目标受众。在此情况下，品牌可以利用针对性的技术，如定义地理边界软件geo-fencing，识别及获知可能在实体店或某一实际地理位置的骑行者。
了解用户的位置和生活方式、喜好等信息，有利于品牌提供及时、相关性的信息，并利用品牌编辑内容传达关键的营销产品服务以促进目标受众的转化，提高投资回报率。以webpower邮件营销为例，利用快速便捷的邮件发送平台，轻松了解及掌握包括用户地理位置、个人喜好、购买记录等用户自然属性及行为数据，然后通过个性化邮件内容、响应邮件设计、触发邮件发送等实现内容的实时精准发送。
4.关注结果
通过回顾评估品牌的目标和目的，以确定应该采取哪些策略和分析方法。如果驱动转化是最重要的，那么如何通过有效手段推动目标受众的页面浏览量、意识或行为转变呢？笔者认为，品牌可以通过返券活动，激励目标受众去完成这些转化目标，并同时在目标受众心目中植入品牌产品的价值。也可以采用beacons(隐藏并植入在销售点的电子芯片)来捕获目标受众的行为。另外，在线游戏也能在提供强烈的参与性和令人难忘的"绿色环保"经验之时，增强核心品牌信息。以FEMA的ReadyKids为例，活动包括用一个网站和在线游戏来教导年轻人关于应急的准备事宜。最后，一个品牌的忠诚度计划，也可以有效的争取关注和驱使目标受众购买。
关键词：房地产层次分析法
中图分类号：F713.3文献标识码：A文章编码：
前因：房地产底价方法中应用最为广泛的是市场比较定价法，按照常规的市场比较定价法，寻遵循以下步骤：1、确立竞品楼盘，依据竞品楼盘与项目的竞争强弱程度设立参考权重系数；2、确立价格影响因素，设定各因素对价格影响的权重，常规较为严谨权重确立方法是成立定价小组，小组成员各至依据经验值设立各因素权重，再采用算数平均数确定具体权重；3、拟定价项目与竞品项目各价格指标对比打分，定价小组各成员分别按自身经验打分，再采用算数平均数确定各因素具体分值；4、打分汇总加权，得出拟定价项目相对竞品楼盘售价；5、再参照竞争关系权重得出项目价格建议。再采用以上定价方法时，人的主观因素决定了价格的走势，最终定价主观因素比重较大，如何最大限度降低人主观或经验值判断对定价体系的影响，制定出相对客观科学的价格体系，一直是困扰我的难题，层次分析法（AHP）给了我很大的启示，我尝试将其应用于定价中，现将其提出：
基本情况：
我公司的首创鸿恩国际生活区项目位于江北区大石坝，于2012年10月推出7号楼王部分产品，项目高层类物业直接竞争对手为东原D7区、保利江上明珠馨园、保利香雪、华润中央公园，以上竞品楼盘分布情况如下图：
各竞品楼盘当期销售价格如下表：
住宅类物业定价考虑因素大致为下图所列：
解决方法：
1、定价影响因素有8个，两两比较得判断矩阵如下：
2、采用几何平均数，各指标权重归一化
企业品牌：a1=8=0.59
√1*2/3*1/2*1/2*2/3*2/3*1/2*2/5
区位价值：a2=8=0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
商业配套：a3=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
交通便捷度：a4=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
外部景观：a5=8 =0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
园林景观：a6=8=0.89
√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5
楼栋位置：a7=8=1.18
√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5
户型：a8=8 =1.48
√2.5*5/3*5/4*5/4*5/3*5/3*5/4*1
3、确立各项因素影响权重
企业品牌：a1/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.07
区位价值：a2/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
商业配套：a3/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14
交通便捷度：a4/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14
外部景观：a5/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
园林景观：a6/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11
楼栋位置：a7/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0,14
户型：a8/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.18
特征向量（0.07，0.11，0.14，0.14，0.11，0.11，0.14，0.18）
4、各楼盘相对每一定价因素判断矩阵
5、采用几何平均数，各指标权重归一化，确立特征得分
对企业品牌，5项目得分(0.18，0.2，0.21，0.21，0.2)
对区位价值，5项目得分(0.22，0.22，0.22，0.17，0.17)
对商业配套，5项目得分(0.22，0.24，0.20，0.18，0.16)
对交通便捷度，5项目得分(0.22，0.22，0.20，0.20，0.16)
对外部景观，5项目得分(0.21，0.19，0.23，0.17，0.20)
对园林景观，5项目得分(0.19，0.21，0.20，0.17，0.23)
对楼栋位置，5项目得分(0.22，0.20，0.20，0.18，0.20)
对户型，5项目得分(0.18，0.21，0.21，0.21，0.19)
6、经计算5项目相对于价格的特征向量为：
（0.20，0.21，0.21，0.19，0.19）
7、对比各项目现行售价，得出相对价格，再根据竞争关系加权得出本项目销售价格：
相对价格=首创项目分值/对比项目分值*对比项目售价
