时间：2023-06-01 15:44:50
序论：在您撰写房地产市场的特点时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
近几年,我国房地产市场的走势和特点可以用“疯狂”这个词来形容,房地产乱象其实是我国经济脆弱的一种表现。
早在2007年,上一次流动性泛滥使得房地产价格飙升,随之而来的是信贷紧缩、打击囤地等调控政策出台,全国大中城市的房价疯狂上涨终于出现了缓和的趋势,一些城市的房价开始出现较大幅度的回调。但是,这次调控由于金融危机的突发又戛然而止,高举的皮鞭缓缓落下,市场也象猜透父母心理的孩子一样肆无忌惮,房价时过不久再次飙涨。房价的虚高和政策的朝令夕改投射出中国经济的脆弱阴影,GDP的增长对房地产业的过分依赖,使国家在进行经济调整时掣肘于房地产在国民经济中举足轻重的地位。在这里,应该看到问题不是出在房地产,而在于国民经济中的其他产业过于羸弱,各种产业发展的不均衡突出了房地产在GDP中的权重。我们不能因为腿部萎缩了,就说是因为臂膀的粗壮让身体看起来不匀称。目前,房地产投资占我国固定资产投资的比重接近20%,占GDP的比重为13.11%,考虑到我国正处于大规模城镇化和大面积棚户区改造这一长期进程中,这些数据并不是不合理的经济现象。
丛另一方面看,房地产不能也不应成为国家的支柱产业。我们不能因为其他产业的羸弱就赋予房地产无法承担的使命。国家的支柱产业是整个国家经济的栋梁,能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国过去的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业,现在是航天、信息产业;日本是汽车、电子、光学和计算机产业,日本因此坐定了世界经济排名的第二把交椅,实现了国家复兴。迄今为止,世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业,才能支撑和带动现代化经济发展,没有哪个国家能凭借盖房子把国家带进现代化。这是因为前者不仅带来产品,同时还刺激科技进步,提高效率,形成获取巨大利润和扩大再生产的良性循环。这种循环的核心,是可持续发展。正因为我国没有形成拥有自主产权和产业标准的支柱产业,过剩的流动资金无法从实体经济找到既安全又稳定的投资渠道,因此房地产才成为了中国投机资本长期青睐的对象,并助长了房地产的投机和恶性膨胀。依靠廉价成本支撑的出口和依靠资金推动的房地产,曾长期是支持我国经济腾飞的两副引擎,这也是发生金融危机后,出口出现问题使国家迫不得已重启另一个引擎――房地产的根本原因。这种有着严重缺陷的经济发展模式必将制约经济的发展,并且会让国家的刺激和紧缩政策产生变形和失效。
由于我国缺少可持续发展的支柱产业,经济结构不合理、社会保障机制不健全,房地产市场的发展长期偏离了“居者有其屋”的发展方向,房地产渐趋成为投机和致富的手段。由于房地产是关乎民生的重大社会问题,因此政府对房地产市场的疯狂会主动进行调整和打压。虽然如此,房地产所折射出的国民经济结构问题是不会随短期调控政策而发生逆转的;因此,经济结构的不合理而导致的资源错配还会长期存在下去,调控房地产对国民经济的负面效应也会迫使调控政策适时收手。在房地产这个投资领域就会出现在政策调整和经济增长需求之间不断地寻优和纠偏的动作,房价将在这两种力量的作用下,形成长期震荡向上的走势。
长期、反复走高是经济结构不合理的必然结果,政策调整和资金推动将成为此消彼长的一对矛盾体。因此,房地产市场在我国支柱产业没有形成以前,在可以预见的相当长的时间里都将是长期投资的较好选择。
关键词：房地产特点 市场风险
地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险
房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给――高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置， 无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。
对产品的高价值性与房地产市场的运行风险
这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36―60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。
房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险
房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均价，30―60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。
信息的非对称性与房地产市场的运行风险
房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。
房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险
房地产市场金融链风险
没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护――住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。
房地产市场同其他产业市场的连带风险
房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。
当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。
参考文献：
地方资产管理公司的现状和特点
为加快推进不良资产风险化解工作，2012年2月2日财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，随后，2013年11月28日银监会《关于地方资产管理公司开展金融企业不良资产批量收购处置业务资质认可条件等有关问题的通知》，允许各省设立或授权一家地方AMC，参与本省范围内金融企业不良资产批量收购和处置业务。2014年7月末，中国银监会正式公布了全国首批可开展金融不良资产批量收购业务的地方AMC名单，包括江苏、浙江、安徽、广东、上海等五地。2014年11月底，继第一批试点成立之后，地方AMC名单再次扩容，银监会批复并允许北京、天津、重庆、福建和辽宁五地设立资产管理公司参与本省（市）范围内不良资产批量转让工作。至此，正式获准开展批量收购不良资产的地方AMC增至十家。综合来看，监管部门正式批准的地方AMC大部分在不良贷款分布较多的区域。从多家上市银行三季度报可看到，不良贷款集中爆发地从长三角蔓延至华北地区和珠三角，这与第二批地方版AMC试点范围相符合。从银监会2013年年报数据看，北京、天津、重庆、福建、辽宁五地不良贷款余额规模在全国分列第8、14、24、6、7位，此次批准设立试点的省份仍是饱受不良资产困扰的地区。同时，地方政府推动处置不良资产的意愿较强，这些省市的地方AMC开展业务的基础较好。截至当前，十家地方AMC的具体情况如下表所示：
由于地方AMC尚处在探索起步阶段，未披露太多运营、监管信息。根据全国已设立具有不良资产处置功能的省级AMC或经营公司经营情况，十家地方AMC具体情况，以及监管制度设计及相关文件规定，可将以地方性金融机构不良资产处置为主业的地方AMC特点归纳为以下几个方面。
资质认可条件出台后，地方AMC“本地化”优势明显。随着银监会45号文，以及宏观经济下行区间地方金融机构风险加大，为维护地区稳定，地方政府对设立地方AMC开展不良资产业务态度趋向积极，支持力度加大，如地方财政扶持，地方金融机构资金支持等，使其在处置行政区域内的不良资产时，具有更多的便利条件和更强的沟通能力，有利于提高不良资产处置效率和效益。如广东粤财依托广东省政府，截止2014年底累计业务规模达842亿元，累计创造利润54亿元，有效化解了地方金融风险。
具备处置金融企业不良资产功能的省级资产管理或经营公司数量增多，单体与总体注册资本显著提高。截至2013年2月末，全国共有18个省（区、市）已设立具有不良资产处置功能的省级资产管理或经营公司21家，其中13家曾参与金融企业不良资产处置。注册资本普遍提高，其中上海国有资产经营有限公司和重庆渝富资产经营管理集团有限公司注册资本分别高达50亿元和100亿元，十家获取资质的地方AMC总资本规模为296亿元，相比牌照发放前单体最低0.2亿元和总体173.48亿元，资本规模显著提高。
地方AMC不良资产业务范围和处置手段受限，行业和客户集中度较高，受宏观周期和区域经济影响更大。受监管政策约束，地方AMC只能参与本省范围内不良资产的批量转让，且只有债权重组一种处置途径，增加了地方AMC的资金压力和运营风险，且面临行业和客户集中度较高的风险。如经济环境不景气下“一煤独大”的山西经济出现“断崖式”下滑，不良资产主要集中于与煤炭行业相关领域，客观上不利于资产管理或运营公司开展不良资产处置业务。
地方AMC在人才、管理经验和资金来源等方面总体上实力欠缺，但部分地方AMC发展迅速，竞争实力快速提升。地方AMC由于成立时间较短，业务产品和经营模式不稳定，相对全国性的四大金融资产管理公司（以下简称四大AMC），在人才队伍、资产规模、专业实力与经营管理等方面存在差距，总体来看，在当前的竞争中尚不具备竞争优势。但随着部分地区金融牌照的获取，产品创新和业务拓展成绩显著。如重庆渝富，在战略规划、人才培养（设立博士后工作站）、资金来源（成功发行5亿元离岸人民币债券 ）、产融结合等方面，已成为地方AMC集团化发展的领先者。
地方AMC为独立法人，经营决策链条短，业务网点延伸能够深入到基层和现场。相对四大AMC在全国主要省市设立的分公司或办事处，在地区不良资产领域的竞争中，地方AMC作为独立法人，自主经营管理灵活，能够快速做出反应和决策，更能适应市场化要求。同时，地方AMC可以在本省不同地区设立网点，业务拓展深入基层和现场，对于不良资产的合理定价、尽调等，具有潜在优势。如江苏资产管理有限公司已设立南京办事处，借助省级各金融机构集聚及省会城市优势，大力拓展业务渠道，深化资产管理业务。
地方资产管理公司对不良资产管理行业的影响分析
在当前经济增速放缓的背景下，地方AMC的陆续设立将改变我国不良资产经营管理行业的竞争格局，对于缓释金融机构不良资产风险，化解和降低地方金融风险，保障金融业持续、健康发展，将发挥一定作用。
降低不良资产行业壁垒，市场参与主体日益增多，直接或间接进入不良资产行业的现象增加。虽然目前正式获批的地方AMC数量有限，但却向市场传达出强烈的信号，预示着不良资产市场参与主体日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持紧密关系、熟悉当地情况、协调处置地区产业群、提升产能过剩资产质量、化解地方债务风险等方面具有一定优势，可能给四大AMC带来分流市场份额、提高收购竞价水平、压缩利润空间等方面的挑战。
在示范效应的带动下，不良资产处置主体多元化，加剧不良资产市场竞争。在不良资产处置端上，经济下滑压力加大以及不良资产持续增加的背景下，市场普遍看好不良资产管理行业前景，而成立地方AMC在客观上形成行业准入有可能逐步放开这一预期，从长期来看将带来示范效应，投资银行、PE等市场化程度较高的金融机构以及部分规范化程度不高的民营机构，直接或间接进入不良资产经营管理领域的现象增加。2014年以来，各地金融资产交易所不良资产交易服务业务的活跃从侧面证明了不良资产投资需求的增加。
受不良资产市场供求关系影响，以及实际的市场供给规模主要取决于金融机构对外转让意愿，不良资产在供给端上日益市场化。当前在处置压力加大的背景下，商业银行对清收、核销等内部消化方式的关注度提升。在外部处置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC转让不良资产的规模逐渐加大。同时，商业银行也在探索更多的转让渠道，如通过金融资产交易所直接面向广大普通投资者的方式有所增加，且创新力度进一步加大。例如，江浙地区部分银行紧跟互联网金融创新热潮，在淘宝司法平台拍卖不良贷款中的抵押房产、土地、抵押物，创新资产回收新渠道，从侧面反映出商业银行对向外转让不良贷款这一传统方式的依赖性有可能降低。
政策建议
为有效发挥地方AMC在化解地方不良资产风险和资源再配置中的作用，相关政策建议如下：
地方AMC在发起、设立或增资过程中，可积极与四大AMC展开合作，发挥各自优势，实现互动发展，做好不良资产风险化解和存量调整工作。着重加强与四大AMC的交流与沟通，利用其在不良资产处置技术与经验，人才培养、产品创新、业务模式等方面的优势，为打造地方AMC核心竞争力积累和借鉴先进经验。如中国长城资产管理公司在通过更加宽泛的综合金融服务和解决方案服务中小企业方面具有特色，在中小企业数量较多且服务需求旺盛的地区，地方AMC可通过共同发起等多种途径与中国长城资产管理公司及其所在地办事处建立合作关系，更好满足当地企业在金融服务方面的需求。
已成立的综合实力较强的地方AMC，可通过与四大AMC总部直接建立战略关系的方式加强合作，平滑经济周期影响，建立可持续业务发展模式。由于地方AMC业务经营受区域经济周期影响较大，且不良资产处置手段与经验有限，与全国性、全牌照的四大AMC集团总部建立起战略合作关系，可以有效地将地方AMC自身有限的资源嫁接到四大AMC遍布全国的业务体系中，降低地方经济金融差异化发展下宏观经济周期对地方AMC业务的影响，在建立起稳定的业务品种和持续的业务经营模式的同时，不断增强地方AMC的市场影响力。如中国长城资产作为同业中唯一一家囊括了银行、证券、保险、信托、租赁等金融“全牌照”的公司，在综合金融服务方面已具备了一定的核心竞争力，地方AMC与其合作不仅能够提升品牌价值，还可以更好的开展产品和服务创新，打造符合地方特色的盈利模式。
关键词：非均衡理论；房地产市场；供求平衡
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01
前言
在市场经济体制中，总供给与总需求并不始终保持平衡，无论是超额供给还是超额需求都会打破市场平衡，为相关产业的发展带来诸多问题。而非均衡理论则主要针对上述现象，在市场不均衡条件下研究如何实现市场稳定的一种经济学理论。本文以非均衡理论为基础，通过对我国房地产市场供求特点进行分析，以建立房地产市场供求模型的方法对现阶段房地产市场供求情况进行了具体分析。
一、我国房地产市场供求特点
1.房地产市场供给特点
现阶段，我国房地产市场供给主要特点表现为如下方面：第一，房地产市场具有高度垄断性。房地产市场的垄断性从根本上说是土地的垄断性。由于我国土地使用权主要由各级政府通过招投标方式移交给具有较高经济实力的土地开发商，长期的政企合作关系为房地产市场的垄断提供了有利契机。第二，房地产市场具有时期性。所谓时期性具体是指在不同时段内，房地产市场供求变化具有不同的规律。主要由于房价、房源数量均会在一定时期内产生相应的波动。第三，房地产市场具有滞后性和风险性。由于现阶段我国多数房地产产品均具有生产周期长、开发价值高等特点。生产周期长将为房地产市场带来较强风险性和滞后性。
2.房地产市场需求特点
房地产市场需求主要特点则主要表现在房地产市场的区域性、多样性和层次性。所谓区域性指房地产产品不能同其他产品一样进行空间上的移动，人们对住房位置的选择也具有明显个人偏好。多样性指根据人们不同的需求，房地产产品在类型、户型、房型上呈现多样性。层次性则主要指根据人们具体经济收入情况，房地产产品也被划分为中、高、低档，人们可根据自身实际情况对不同房产进行选择。
二、模型建立与变量说明
1.有效供求计算与非均衡估计
基于分均衡理论下的定量分析方法可以分为双曲线聚合方程、最小原则性方程以及CES指数聚合方程等。由于现阶段我国房地产市场供求具有较高的聚合性，因此本文以双曲线聚合方程作为主要研究方法。基于双曲线聚合的非均衡理论：将某种产品的市场分成若干个微观市场，在各微观市场中，该种产品在上市初期均处于过度饱和，即过度供给状态，此时增加各微观市场产品需求，产品市场则出现供给量（S-Q）/S减弱的变化。同理，若产品微观市场需求量达到饱和，此时增加供给量，则出现产品需求量（D-Q）/D减弱的变化。上述两种变化的关系可用双曲线聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示产品供给总量，D表示产品需求总量，Q则表示市场成交量，r为产品供求市场摩擦系数。根据此非均衡理论对我国房地产市场供需情况进行分析可知，影响我国房地产市场供求变化因素很多，例如在供给方面主要受房地产投资规模、房地产既有价格以及房地产投资与开发的成本等因素影响；在需求方面则主要受居民收水平、房地产产品面积、国家相关经济政策以及银行信贷水平和利率等因素影响。综合相关因素，建立非均衡理论下的房地产供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理论中双曲线聚合方程可知，式中D为房地产需求总量，S为房地产供给总量，Q为房地产成交量。此外，本文选取Y（国内生产总值）、P（商品房销售价格）以及I（商品房投资完成额）作为影响房地产市场供求平衡主要因素。μ1、μ2为模型计算的随机误差，r为摩擦系数，其他希腊字母代表相关参数。
2.非均衡方向上房地产市场交易量的确定
为了对房地产市场供求变化进行有效分析并对市场供求变化的非均衡程度进行合理反映，引入房地产市场非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我国房地产市场供求变化为例，据相关数据可知，2002-2005年我国房地产市场的非均衡度Z在0值上下波动，这说明该段时间内，房地产市场供求变化处于基本平衡状态。而2006-2011年Z值基本达到了0.3（Z值最大不超过1），这表明尽管房地产市场需求量远远大于市场供给量，但由于受市场成交量Q以及人民收入水平等多方面的影响，使得既有房地产价格高于人们经济负担能力，为人们带来了购房难题。虽然在2008年国际金融危机爆发后，我国房地产市场发展受到了较大影响，但在国家出台相关政策后，房地产的价格则又开始升高。一方面，房地产产品价格升高使得房地产市场供求情况始终处于供大于求的市场现状；另一方面，由于受经济水平、国家政策以及房地产销售价格等因素影响，我国房地产市场会在相当长一段时间内呈现出供大于求的市场变化规律。
结论
本文通过对目前我国房地产市场供求特点进行分析，以非均衡理论作为研究方法，利用双曲线聚合方程建立了房地产市场供求模型。通过分析可知，尽管国家自2006年来对房地产市场总体取向是抑制房价快速上涨、保持房地产市场健康发展，但总体效果并不明显。因此，国家还需要通过强化市场总量供给管理，增加有效供给；构建多层次市场结构体系，积极培育结构合理的消费梯度市场，以有效满足多层次住房需求；设立分区域调控标准与预警系统，对不同对象实施差别化调控政策等方式，加强对房地产市场的宏观调控力度并规范市场秩序，进而实现房地产市场的供需平衡。
参考文献：
关键词：房地产特点市场风险
地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险
房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给——高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置，无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。
对产品的高价值性与房地产市场的运行风险
这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36—60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。
房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险
房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均价，30—60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。
信息的非对称性与房地产市场的运行风险
房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。
房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险
房地产市场金融链风险
没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护——住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。
房地产市场同其他产业市场的连带风险
房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。
当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。
参考文献：
（福州金城民营科技工业集中区，福建福州350013）
［摘要］房屋是一种不同于其他商品的消费品，其耐用性更高，并且有着固定资产的性质，这就注定房地产市场也呈现出不同的特点。文章积极对中国房地产市场的冷与热进行研究，在此概念解释的基础上，当前中国房地产市场的现状得以清晰展现，并提出了现阶段房地产市场的应对措施。
［
关键词 ］中国房地产市场；市场需求；市场供应
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144
由于不同区域的人口，环境，文化，教育和经济因素的不同，房地产市场区域的需求情况也是不一样的。一般情况下，房地产市场会呈现出以下的基本特点：多样性，也就是说，房地产市场交易的不仅仅是建筑物，更是权利和义务的交易，囊括更多的交易方式；双重性，房地产有着增值保值的特点，是吸纳通货膨胀比较理想的方式，扮演着消费品的同时也是投资品；供需的不平衡性，也就是说房地产市场供求之间的不平衡性长期存在，两者的相对均衡也是客观存在的。基于这样的特点，我们更有必要对于中国房地产的冷和热进行全面的思考。
1房地产冷与热的含义
1.1房地产市场冷的含义
所谓房地产冷是指房地产销售的淡季，销售陷入冷清的状态。在这样的房地产市场背景下，房地产价格不断下跌，投资收缩，房地产开发量也不断降低。一般情况下此时都会采取积极的反周期措施去实现销售量的提升。具体来讲，需要从刺激有效需求和提升有效供给两个方面入手。前者是指商品的总供给价格和总需求价格处于均衡状态下的社会总需求。简单来讲，这其中的均衡价格就是消费者愿意支付的需求价格和生产者能够供给的价格是一致的。对于房地产市场来讲，就是需求居民收入和商品价格直降达到最佳的临界点，在对于房地产市场进行分析之后得出各种均衡点，在此基础上提升有效供给，保证房地产商品是符合消费者需求，并且达到消费者物美价廉的需求心理的状态。
1.2房地产市场热的含义
相对于房地产市场冷来讲，房地产市场的冷是指在房地产销售的旺盛时期，此时是房地产产品大卖的时候。从表面来看，这是市场态势良好的具体体现。但是这样的市场背景下，物价会不断上涨，使得投资不断扩张，开发量也在这样背景下得以不断提升。如果这样的扩张一直持续下去，会使得房地产市场陷入过热的状态，很容易造成供大于求，商品大量积压的情况，由此造成极大的社会资源浪费。一般情况下应该积极采取抑制油脂的行为发生，采取反周期的措施去进行处理。
2对于房地产冷与热的思考
从上述对于房地产冷和热的含义诠释，我们看到无论是房地产市场过热还是房地产市场过冷，都是不理想的房地产市场环境。如何将房地产的供求关系处理在均衡的状态，是我们应该时刻关注的问题。在明确这一点之后，从而去采取对应的措施进行调整，使得房地产的宏观政策是与市场需求均衡的目标是吻合的，这对于保证房地产市场健康发展是至关重要的。
既然房地产市场过热或者过冷都不利于其健康发展，就需要去思考究竟在什么样的发展状态下，房地产市场是最为健康的。一般情况下，如果商品房的销售额增长率高于房地产的投资增长率，空房率比较低，这说明所建设出来的房屋是适销对路的，房地产市场的供应和需求之间是相互吻合的；或者从销售面积和竣工面积的角度来看，当销售面积出现大于竣工面积的时候，这也证明了房地产市场是处于良性发展状态的，房地产业发展是比较健康和稳定的。
房屋是不同于其他消费品，其耐用率比较高，在房屋存量达到一定规模的时候，就会出现饱和的状态。简单来讲，假如房屋居住面积宽裕，房屋质量比较高，长时间不会出现损坏，人口也得以控制甚至出现负增长的话，房地产行业势必会陷入到萎缩的状态。当然对于我国来讲，国民经济不断发展和进步，城市化进程极速前进，对于住房的需求量还在不断增长，这是客观存在的房地产市场背景。
3现阶段房地产市场应对措施
随着我国经济进入新常态之后，房地产市场也慢慢进入到缓和的发展状态。纵观国际上其他国家房地产发展初期的历程，也是经历了从迅速发展到趋稳的阶段，这是客观存在的事实。我们应该正视当前房地产当前的发展状态，迎接房地产供需均衡，平稳发展的时代。2013年12月到2014年10月，无论是我国商品房销售额，还是我国商品住宅销售额都在急速下降，两者的增长率也急速下滑。具体来讲，当前的房地产市场的发展状态为：其一，房地产价格趋于稳定，并且存在上下波动的情况。从本质上来讲，经济的不断增长是推动地价朝着更高方向发展的不竭动力，当经济发展速度趋于稳定的时候，房地产市场也开始朝着常态化的方向发展和进步；其二，房地产的增长动力和结构会在这样的常态化背景下发生变化，慢慢开始重视房屋经营，居住服务，中介服务的长期效益的方向发展和进步，也是当前房地产市场发展的基本情况；其三，房地产市场的发展形势也慢慢出现变化，兼备大规模开发和城市功能提升的特点，是我国城市化质量不断提升的具体体现。
对于这样的房地产市场发展现状来讲，政府部门应该冷静面对现阶段房地产市场发展的现状，关注与宏观经济发展增速的控制，房地产市场就不会出现过于严重的偏向，在此基础上积极关注房地产的发展态势，营造健康公平的竞争环境，充分发挥市场经济的效能，使得房地产行业能够朝着可持续的方向发展；另外，应该积极建立完善的房地产市场信息平台，使得企业和个人能够更加轻易地获取到关于房地产的信息资源，以正确地引导企业和个人去进行投资或者购房，避免房地产市场盲目性导致出现过热或者过冷的情况。
对于企业来讲，应该高度重视房地产质量和效益的提升，转变以往的依靠大规模扩张去实现经济利益提升的方式，以提高质量和增强效益为核心，注重新材料的使用，使得房地产的质量得以不断提升，并且关注于住宅休闲旅游，养老和科技园的开发建设，从而改变单调的房地产产品结构格局。
对于个人来讲，应该理性地看待当前房地产价格趋势，正确审视房地产价格波动的常态化发展，积极学习房地产和理财方面的知识，合理地执行投资和消费方案，依据自身经济实力，对于家庭需求进行分析，以保证购房和投资行为的合理性。
4结论
综上所述，积极对中国房地产市场的冷与热进行理论分析，了解其形成原因，明晓房地产市场过热或者过冷都是不利于市场健康发展的。在此基础上正确审视当前我国房地产市场的发展现状，以理性的态度去面对，从而根据不同行为主体的特点和需求，采取对应的措施去处理和面对，才是我们应该积极做好的工作。
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[关键词] 市场秩序 房地产 模糊综合评价法 层次分析法
一、研究背景
从2005年开始,针对房地产市场发展中的有关问题,国家加强了房地产市场的宏观调控,如加快住房保障制度的建立、紧缩银根等等。但房地产市场仍然存在各个方面的问题,如住房供给结构不合理、市场风险加大、市场秩序混乱。
国外关于房地产市场秩序评价的研究比较少,对于市场秩序的研究大部分集中于理论研究方面。国内对于房地产市场秩序评价指标体系的研究比较多,而市场秩序评价方法的应用比较少,仅在建筑市场,电子信息产品市场中有所应用。
二、房地产市场秩序综合评价指标体系的构建
1.构建思路
本文房地产市场秩序综合评价指标体系的构建,主要遵循两条思路:
(1)构建原则:综合性原则、层次性原则、代表性原则、个性原则、指导性原则、可比性原则、可操作性原则。
(2)借鉴一般商品市场秩序评价指标体系:市场秩序评价体系课题组将市场秩序评价体系设计为三大类指标,即市场进出秩序指标、交易秩序指标、竞争秩序指标。
2.评价体系构建
房地产市场中包含的要素比较多,其发展也具有与其他市场不同的特点,要对房地产市场做出正确的评价,就有必要设置一个完整的评价体系,这些体系必须考虑整个房地产市场的各个要素,不仅要从微观经济活动层面反应各种市场要素的运行状态,也要反应出与房地产相关的法律法规和公共习惯的认同和遵从情况。本文结合房地产市场发展的特点,借鉴市场秩序评价体系课题组的成果,对房地产市场秩序评价设置了一套比较完整的评价指标体系。
(1)市场主客体秩序指标
房地产市场的主体秩序指标可以分成市场主体经济效益指标、市场主体进出秩序指标两个二级子指标。
具体构成为:①房地产市场主体经济效益指标:房地产企业产值利润率、房地产企业税收总额、房地产企业人均经营额、房地产上市公司净资产收益率。②房地产市场主体进出秩序指标:房地产企业及中介咨询企业条件合格率、房地产企业及中介咨询企业证照齐全率、不合格房地产企业及中介咨询企业退出率。
房地产市场客体秩序指标具体分成两个二级子指标:房地产产品秩序指标和房地产中介咨询服务秩序指标。
具体构成如下:①房地产产品秩序指标:商品房质量达标率、商品房质量事故率、商品房质量公众投诉率。②房地产中介咨询服务秩序指标:房地产中介行业总产值、房地产中介行业从业人数、房地产中介服务水平、房地产中介服务业主满意度。
(2)市场交易秩序指标
房地产市场的市场交易秩序指标可以分成:房地产企业和消费者之间的交易秩序指标房地产企业和合作单位之间的交易秩序指标以及业主和中介咨询企业之间的交易秩序指标这三个二级指标。
各二级指标的具体构成为:①房地产企业与消费者之间交易秩序指标:产品价格公开率、消费者投诉率、侵犯消费者权益案件率。②房地产企业与合作单位之间交易秩序指标:书面合同签订率、合同履约率、不合格合同率、经济合同纠纷案件指数。③业主和中介咨询企业之间交易秩序指标:中介服务质量与水平、合同纠纷情况、客户满意程度。
(3)市场竞争秩序指标
市场竞争秩序指标用来评价房地产企业之间的竞争关系状况。主要包括不正当竞争秩序指标、限制和阻碍竞争秩序指标两类。
具体指标构成为:①不正当竞争指标:侵犯商业秘密案件指数、损害竞争对手商业信誉案件指数、商业贿赂案件指数、虚假广告案件指数。②阻碍和限制竞争指标:行业垄断情况、地区封锁情况、滥用行政权利限制公平竞争案件指数。
(4)房地产市场运行秩序指标
本文结合房地产市场发展的特点,设置了房地产市场运行秩序指标,可以分为四大类二级指标。
具体构成为:①房地产与社会经济发展的协调性指标:房地产投资总额占固定资产投资总额比重、房地产用地比、房价收入比。②房地产市场景气程度指标:商品房预售率、商品房开工量、商品房空置率。③房地产市场均衡程度指标:商品房存量与增量交易比、商品房租售价格比、房屋租售面积比。④房地产金融服务指标:房地产开发贷款率、购买商品房贷款率、贷款限制与贷款门槛、贷款利率。
(5)市场监管秩序指标
房地产市场监管就是指对房地产市场的监督和管理。房地产市场监管秩序指标可以分成监管依据指标、监管体系指标和监管效果指标三个二级子指标。
各二级指标的具体构成为:①监管依据指标:房地产行政监管立法的人员情况、房地产行政监管立法的程序情况、行政监管法律法规数量、行政监管法律法规的变化情况。②监管体系指标:相关管理部门的数量、市场监管机关只能到位率、行业协会的发展、新闻机构的关注程度。③监管效果指标:违法违规项目总数、执法人员违法违纪和不作为行为发生率、监管系统的不良行为情况。
三、房地产市场秩序各指标权重与指标值的确定
本节主要利用层次分析法对房地产市场秩序评价体系中各指标的权重进行确定,并通过专家打分与现状分析相结合的方法,确定模糊综合评价中各指标的评价值。本文房地产市场秩序评价指标的各权重如表1所示。
四、房地产市场秩序模糊综合评价实证分析
模糊综合评价法的基本原理及其步骤是:
第一步,确定对象集,因素集和评语集。本文的对象集为房地产市场秩序,因素集为评价指标体系的各项指标。本文的评语集采用V={很好、较好、一般、较差、很差}五级评价,为使结果更具有直观性,对评价集赋予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。
第二步,确定权数分配。本文采用层次分析法确定个因素的权重。
第三步,建立各因素的评分隶属函数和综合评价矩阵R。
第四步,计算每个对象的综合评价结果。
为使结果具有可比性,本文主要针对全国房地产市场、北京房地产市场、长沙房地产市场进行评价,考察整体市场、一线城市市场和二线城市市场所具有的不同特点。采用模糊综合评价法通过计算,房地产市场秩序评价结果如表2所示:
五、改善房地产市场秩序的政策建议
房地产市场秩序各城市各有不同,整体来说房地产市场秩序评价分值不是很高。尽管还不存在非常严重的问题,但是要改进的地方还有很多,不仅在市场实际操作方面需要进一步发展,在监管、调控方面也需要有更科学有效的措施。
1.坚决调整房地产市场的分配不公问题。可借鉴欧洲的公共财政政策,理顺房地产商与消费者的分配关系,改变房地产行业的分配和再分配失衡问题。
2.加强金融监管,提高金融资源的配置效率,避免资金非理性地流向房地产业。要增加对资本市场的投入,做好企业股本募集、产业基金、创业基金和资产证券化,打开资本市场通向中小企业和自主创新的通道。
3.以市场调节为效率之剑,法律手段为公正之剑,以政府的科学管制为公平之剑,架构房地产宏观调控的铁三角架构,实现房地产市场的公平、公正和效率的有机统一。
4.加强政府职能建设。在政府管制方面主要做好以下几点:一是建立房地产的听证制度,这有利于建设一个和谐的房地产市场;二是要严格监管房地产金融市场,坚决打击各种违规行为;三是要加强对房地产中介的监管。
5.加强社会舆论监督。通过房地产市场秩序专项整治,进一步规范房地产市场秩序。查处房地产开发用地、房地产交易、中介和物业管理等环节中的违法违规行为,导企业树立品牌意识,强化企业自律、依法诚信经营。
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