时间：2023-05-31 15:07:45
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物业管理服务协议书
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方): 工程小区业主委员会
受委托方(以下简称乙方):沈阳市铁房物业管理有限公司
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将 工程小区 委托于乙方实行物业管理,订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型:住宅小区
座落位置:沈阳市和平区南九社区
四至:东:海口街 南:南十马路
西:集贤街 北:南九马路
占地面积:3.86万平方米
建筑面积:63394平方米
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本全同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道,落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、物筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、自行车棚。
第六条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第七条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括文化 、体育娱乐场所。
第八条 公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第九条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十条 维护公共秩序,包括巡视、门岗执勤。
第十一条 管理与物业相关的工程图纸。
第十二条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用:
1、物业管理服务费;
2、公共设施维修基金;
3、承租户的房租。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止。
第三章 委托管理期限
第十六条 委托管理期限为3年。自 200 年11月1日起至200 年11月1日。
第四章 双方权利义务
第十七条 甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。
3、审定乙方拟定的物业管理制度。
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。
6、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其它方式偿付。
7、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第十八条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定,制订物业管理制度。
2、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为,提出请有关部门处理。
3、按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。
6、业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督。
7、制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。
8、六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。
9、本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需要本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
第五章 物业管理服务质量
第十九条 乙方须按下列约定,实现目标管理。
1.房屋外观:整洁无破损,外观完好率100% 。
2.设备运行:良好无不安全隐患 。
3.房屋及设施、设备的维修、养护:及时处理用户报修,按计划完成。
4.公共环境:环境设施完备,实行标准化保洁 。
5.绿化:绿化管理要经常化、制度化,无破坏、践踏及占用现象,保证绿化成活率。
6.交通秩序: 按规定做好小区内机动车辆出入及存车处车辆管理和保管,维护小区交通秩序保障,小区内车辆安全。
7.保安:加强防范,完成治安保卫工作,保证业主及物业使用人生命财产安全。
8.急修:随叫随到。
9.小修:及时率达98%以上。
第六章 物业管理服务费用
第二十条 物业管理服务费
1.本物业的管理服务费,住宅房屋由乙方按单室9元/月,双室10元/月,三室11元/月收取。
2.管理服务费标准的调整,按市物价局有关规定并经过业主大会讨论通过调整。
3.业主和物业人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起按每天 物业管理费的3‰元收取滞纳金。
第二十一条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务,由当事人按实发生的费用计付,收费准须甲方同意。
第二十二条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下:
1、有偿服务按市场价规定收费。
2、特约服务双方议价。
第二十三条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用。
1、房屋共用部位的小修、养护费用,由 业主和自管单位承担;大中修费用,由自管单位承担;更新费用,由自管单位承担。
2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用,由自管单位承担;在中修费用,由自管单位承担;更新费用,由自管单位承担
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用,由自管单位承担;大中修费用,由自管单位承担;更新费用由自管单位承担。
4、公共绿地的养护费用,由 自管单位 承担;改造、更新费用,由自管单位承担。
5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用,由自管单位承担;大中修费用,由自管单位承担;更新费用,由自管单位承担。
第七章 违约责任
第二十四条 甲方违反合同第十九条的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙有权要求甲方在一定期限内解决,逾期示解决的,乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十五条 乙方违反本合同第五章的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十六条 乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十七条 甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的,违约方应赔偿对方2万元的违约金;造成对方经济损失的,应给予经济赔偿。
第八章 附则
第二十八条 双方约定自本合同生效之日起 15 天内,根据甲方委托管理事项,办理完交接验收手续。
第二十九条 合同期满后,乙方全部完成合同并且管理成绩优秀,大多数业主和物业使用人反映良好,可续订合同。
第三十条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
第三十一条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规的政策执行。
第三十二条 本合同正本连同附件共6页,一式三份,甲乙双方及物业行政主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。
第三十三条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的签定为准。
第三十四条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十五条 本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决或报请物业管理行政协主管部门进行调解。
第三十六条 合同期满本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满 30天 前向对方提出书面意见。
第三十七条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章:工程小区业主委员会 乙方签章:沈阳市铁房物业有限责任公司
代 表 人: 代表人:
20XX年 月 日
物业服务合同示范文本
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
甲方(业主委员会):__________________
乙方(物业管理公司):________________
根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将 (物业名称)委托乙方实行物业管理,订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型:__________名 称:__________
坐落位置:________市_______区________路(街道)_______号
占地面积:________平方米;建筑面积:________平方米
多层栋数:________高层栋数:________
设备设施情况:1、______________________
2、______________________
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托服务事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅、________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、________。
第六条 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场、_______。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所、________。
第九条 公共环境卫生,包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运、________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理,包括停车场管理和车辆进出管理。
本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域的公共场地停放车辆,停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序、小区安全,包括安全监控、巡视、门岗执勤、 。
前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的,以专项合同的约定执行。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 其他委托事项
1、________; 2、________;
3、________。
第三章 双方权利义务
第十五条 甲方权利义务
1、监督业主和物业使用人遵守公约和物业管理制度;
2、审定乙方拟定的物业管理制度、物业管理方案、物业管理服务年度计划、维修养护计划和大中修方案财务预算及决算,监督乙方管理服务方案及制度的执行情况;
3、审批物业维修基金的使用预算,并负责物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收;
4、定期听取乙方关于物业服务合同履行情况和物业维修基金的使用情况的报告,并定期向业主公布和向业主大会报告;
5、听取业主、使用人的意见和建议,协调业主、使用人与业主委员会或乙方的关系;
6、根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼;
7、监督乙方实施物业服务的其他行为;
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传、文化活动;
9、对乙方违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;
11、负责本物业管理维修基金归集和续筹;
12、在合同生效之日起二十日内向乙方移交物业管理用房和物业管理相关资料;
14、协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题;
15、其它约定_______________________________________________。
第十六条 乙方权利义务
1、按照物业服务要求和标准,对物业实施管理和提供专业化服务;
2、根据有关法律及本合同的约定,制定物业管理方案和制度;
3、积极宣传物业管理相关法律、法规及有关规定,对业主和物业使用人违法、违规行为,根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、曝光等措施或协助有关部门处理;
4、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业服务合同义务的主要部分或全部转移给第三人;
5、负责编制房屋及附属设施设备的大中修计划和方案,并经业主大会决定后由乙方组织实施;
6、在物业管理区域内公示本合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准,依照合同和有关规定向业主和物业使用人收取物业服务费;
7、每半年报告和公示物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况;
8、协助处理物业遗留的问题;
9、不得擅自改变物业管理区域内共用部分的用途,不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动;;
10、本合同终止后二十日内,乙方必须向甲方移交物业管理用房和物业相关资料。
11、乙方应在本合同订立或变更之日起十五日内,向区县(自治县、市)物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示;
12、其它____________________________________________________。
第四章 物业服务要求和标准
第十七条 乙方须按下列约定,实现目标管理。
1、房屋外观:完好整洁;每________年组织实施清洗外墙________次(费用由业主承担);公共内墙、走廊楼梯等每________年粉饰_______次;公共防盗门每________年刷新________次;
2、设备运行:电梯按规定时间________运行;
水泵、发电机等设备________ 日检查________次;
3、房屋及设施、设备的维修、养护:屋面及房屋渗漏________日修好;
4、公共环境:道路:________;室内外排水________;
沙井________清理一次;
5、清洁卫生:
(1) 公共场地每天以 标准清扫________次;
(2) 电梯卫生每天清扫、保洁________次;
(3)定期组织实施化粪池清掏(费用由业主承担);
(4) ________。
6、绿化:绿地完好率达到________%以上;
7、交通秩序:室内(外)停车场一天________小时保管;
8、保安:实行___小时保安制度,岗位设置____个,___小时轮流值守;
9、急修:停水不超过________小时;停电不超过________小时;下水道、沙井堵塞不超过________小时;小修:报修________小时内开工;
10、业主和物业使用人对乙方的满意率达到:________。
11、________。
第五章 物业服务费用和维修费用
第十八条 物业服务费,包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共收费。
物业交付业主前,物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后,由业主承担。
1、本物业服务费,由乙方按以下收费标准收取。
(1)住宅:________元/月·平方米
(2)写字楼:______元/月·平方米
(3)商业:________元/月·平方米
(4)其他:________元/月·平方米
2、业主逾期不交纳物业管理费的,按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。
第十九条 电梯运行费按__________收取(物业服务费中未含电梯运行费);
第二十条 共用的专项设备运行的能源消耗,应设独立计量表核算,合理分摊计收。
第二十一条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担:
1、 保修期内属保修范围的由建设方承担;
2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担。
第二十二条 乙方对接受业主委托,提供专项服务,专项服务的内容和费用由当事人自行约定。
第二十三条 其它约定 ______________________________________。
第六章 委托服务期限
第二十四条 委托服务期限为________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第七章 违约责任
第二十五条 甲方违反合同第十五条义务的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙方有权要求甲方在________日内解决,逾期未解决的,乙方有权解除合同,造成乙方的经济损失,甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十六条 乙方违反本合同第十六条义务和第四章的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理,或经业主大会通过(经三分之二以上表决权通过)解除合同,造成甲方的经济损失,乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十七条 乙方违反本合同第五章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条任何一方无正当理由提前解除合同的,应向对支付_________元的违约金;由于毁约造成的经济损失超过违约金的,还应给予赔偿。
第二十九条 因违约而需解除本合同的,提出解除合同的一方应及时通知对方,合同自书面通知到达对方时即行解除,并在二十日内办理交接。如有异议,可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第八章 附 则
第三十条 自本合同生效之日起________日内,双方办理完交接验收手续。
第三十一条 本合同一式三份,甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。
第三十二条 因房屋建筑质量,设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲乙双方向开发商索赔。产生质量事故的直接原因,以法定机构的鉴定为准。
第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十五条 本合同在履行中如发生争议,双方可以通过协商和解、依法申请调解、向有关行政部门申诉、提请仲裁机构仲裁、向人民法院提起起诉等方式解决。
第三十六条 合同期满本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满前________日向对方提出书面意见。
第三十七条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章: 乙方签章:
代表人:________ 代表人:________
________年___月___日
简单版物业管理合同范本
(编号：)
第一章 总则
合同双方当事人
甲方(房地产开发公司)：
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：联系电话：
乙方(物业管理公司)：
注册地址：
营业执照注册号企业资质证书号
法定代表人：联系电话：
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的物业(以下简称“本物业”)实行前期物业管理有关问题达成一致意见,特订立本合同，双方共同遵守。
第一条 物业基本情况
物业类型：
坐落位置：市镇路
占地面积：平方米，其中绿地面积——平方米。建筑面积：平方米，其中住宅平方米，商铺平方米，停车场。
第二条 本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章 物业服务事项
第三条 甲方按照法律、法规和有关规定，采用“招标”、“协议”方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理。
第四条 本物业在未竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容及达到服务质量。
1、建筑物主体外的共用部位管理。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备管理。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3、绿化、环境卫生管理。
服务质量：设施完好、整洁，绿化长势良好，公共场地保洁率95%。
4、车辆管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序。
第五条 本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量
(一)日常服务
1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：“楼盖”、“屋顶”、“外墙面”、“承重结构”、“楼梯间”、“走廊通道”、“门厅”。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%,零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“烟囱”、“化粪池”、“沟渠”、“池”、“照明系统”、“中央空调”、“电梯”、“发电机”、“消防设施设备”、“智能化设备”“外墙排水管”。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3、按国家《物业管理条 例》(以下简称《条 例》)第四十五条 的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。
4、生活服务设施的维修养护和管理，包括“商业网点”、“文化体育娱乐场所”。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
5、绿化与建筑小品的维修养护和管理,包括“共用绿地”、“花木”、“建筑小品”、“园林小品”。
服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。
6、公共环境卫生，包括“公共场所、房屋共用部位的清洁卫生”、“垃圾的收集、清运”。
服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。
8、安全防范工作，包括“安全监控”、“巡视”、“门岗执勤”。
服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。
(二)定期服务
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化粪池一次;
4、每年 清疏排水系统一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6个月 检修水泵一次;
7、每月 检修电梯一次;
8、** 检修发电机一次;
9、** 检修中央空调一次;
10、每月 检修消防设施、设备;
服务质量：设备良好，运行正常，垃圾日产日清。
(三)管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料。
服务质量：收集整理，装订规范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服务事项
第六条 乙方在实施前期物业管理期间，不得利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。
第七条 业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议。乙方可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金￥20xx元。物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，及未违反“物业装饰装修协议”的，乙方应在 30日内将物业装饰装修保证金“本金”退回给业主或非业主使用人。
第八条 业主和非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费由双方协商确定。
第三章 物业服务费用
第九条 本物业未竣工验收交付使用前，物业服务费用由房地产开发企业交纳。物业服务费用的构成包括：
1、物业服务成本;2、法定税金;3、物业管理企业的利润等;
第十条 本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业交纳。
第十一条 物业服务费的收取方式和物业服务酬金
本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用以下方式收取物业服务费和提取酬金：
按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按“各户使用量”另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。
第十二条 本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条 约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：
1、住宅按“建筑面积√”每月每平方米1.2元收取;商场按“建筑面积√”、每月每平方米1.5元收取.
2、已竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准)但仍未售出或交付使用的物业，由乙方按本条 本款第1点约定的标准向建设单位(业主)收取物业服务费。
第十三条 业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15号之前。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同中止时，如业主、非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费“本金”退给业主、非业主使用人。
第十四条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内根据市物价部门批文调整。
2、甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下处理：
从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之1交滞纳金;
3、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理： 从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之1交滞纳金;
4、业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取适当措施催缴。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。
非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
第十五条 物业竣工验收交付使用后，车位停放服务费和停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
(一)车位服务费及车位停放服务费(已购买车位的，收取车位服务费;未购买车位的，收取车位停放服务费)
1、小车车位服务费30元/月
2、小车车位停放服务费200元/月、室外150元/月;摩托车停放服务费30元/月;
3、自行车停放服务费元/月;
(二)停车保管费
车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行约定保管责任，签订车辆保管合同。发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任方按约定承担责任。
(三)临时停车的，“每小时√”、“每次”收取5元，24时至清晨8时7元。摩托车临时停放1元。
第十六条 物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十七条 物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
1、保修期内由甲方承担;
2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付;
第十八条 专项维修资金的筹集、使用和管理
甲乙双方约定按以下方式筹集专项维修资金(可多种方式同时使用)。
1、购房人按二房以下1000元/户、三房20xx元/户、商铺20xx元/卡的标准在收楼前直接向代办银行交纳，或发展商代收，实行专户存储，专款专用，当业委会成立后，由发展商移交给业委会监督。
专项维修资金的筹集、使用与管理，按照法律、法规和有关规定由当事人另行约定。物业需要使用专项维修资金2，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。
第十九条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，由乙方负责维修养护，费用由该业主承担。
第二十条 本物业竣工验收交付使用后，按以下第种方式筹集购买房屋共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊;
2、由乙方代办，保险费从物业服务费总收入中支出，计入成本。
具体投保的保险险种为。
附加险险种为。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。
第四章 双方责任
第二十一条 甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、起草《业主临时公约》，在销售物业时向买受人明示，并要求买受人作出遵守的书面承诺。
3、起草《前期物业管理服务协议》，在销售物业时与买受人签订。
4、本物业竣工验收交付使用时，协助乙方对物业进行接管验收。甲方交付给乙方管理的房屋、设施、设备应当达到国家验收标准的要求。如存在质量问题，双方应书面确认并按以下第3种方式处理：
(1)由甲方负责返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用;
(3)双方协商调解。
5、在本合同签订之日起或本物业竣工验收交付使用之日起15日内甲方按(中府[1999]24号文要求)总建筑面积1.5-2‰比例向乙方提供物业管理用房，乙方无偿使用，2-3‰比例(商业大厦按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房经业委会同意可用作商业用房，由乙方出租，其租金收入主要用于补贴物业管理费不足。
6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于本物业竣工验收交付使用之日起15日内向乙方移交;
前款所述的资料包括：
(1)竣工验收资料，包括但不限于物业竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;配套设施、地下管网工程竣工图等;
(2)技术资料，包括但不限于设施设备安装、使用、维护等资料;
(3)物业质量保证书和物业使用说明书;
(4)与买受人签订的《前期物业管理服务协议》;
(5)物业管理所必需的其他资料。
由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的，乙方不承担违约责任。
7、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。
(二)乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理服务制度，开展物业管理服务活动;
2、编制物业年度维护计划和维修方案并组织实施。
3、向业主和非业主使用人告知使用物业的有关规定，当业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项。
4、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方;
5、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。
6、本合同终止时，应当向业主委员会移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主、非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，但不得以此为理由不移交物业管理权和不退出物业管理区域。
第二十二条 乙方未能履行本合同的约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。
第五章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第二十一条 第(一)项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十四条 乙方违反本合同第四条 、第五条 和第二十一条 第(二)项约定的，甲方有权要求乙方在合理的期间内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十五条 乙方违反本合同第三章 约定，擅自增加收费项目和提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用;造成甲方、经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十六条 甲方根据第二十四条 或乙方根据第二十三条 行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理的有关事项进行交接。
第二十七条 甲乙任何一方无正当理由提前中止合同的，应向对方支付壹万的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。
第二十八条 本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按有关法律规定协商处理。
第二十九条 业主和非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、法院裁决等措施。
第三十条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、公众、业主、非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成甲方或者业主、非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。
第三十一条 因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以具有国家规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。
第六章 服务期限
第三十二条 服务期限为五年年。管理期限以乙方正式进驻或甲方交楼之日起，预计为年月30日至年0月31日止，合同期满如甲乙双方本无异议，则自动延期三年。
按《物业管理条 例》规定：“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”
第三十三条 合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。乙方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。
第七章 附则
第三十四条 合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第三十五条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意向工商行政员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第三十六条 本合同连同附件共12页，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部门存1份。
第三十七条 本合同自双方法定代表人签字、加盖公章 之日起生效。
甲方(盖章 )：乙方(盖章 )：
物业管理服务合同范本
本合同双方当事人
委托方(以下简称甲方)： 业主管理委员会/房地产开发公司
受委托方(以下简称乙方)： 物业管理公司
根据《中华人民共和国经济合同法入建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置： 市 区 路(街道) 号;占地面积： 平方米;建筑面积： 平方米;其中住宅 平方米;物业类型： (住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。
第二条 委托管理事项
1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、)的维修、养护和管理。
5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6.交通、车辆行驶及停泊。
7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，(但不含人身、财产保险保管责任)。
8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料;
10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;
第三条 合同期限
本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月日止。
第四条 甲方的权利和义务
1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;
2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同;
3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的 责任人采取停水、停电、。等催缴催改措施;
4.甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供经营性商业用房 平方米，由乙方按每月每平方米 元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。
5.甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙方提供管理用房 平方米(其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米，其它用房 平方米)，由乙方按下列第 项使用：
①无偿使用。
②按每月每平方米建筑面积元的标准租用。
6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料、。)，并在乙方管理期满时予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
10.法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条 乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人;
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督;
7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。
12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。
第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后年内达到的管理标准;年内达到管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。
第七条 管理服务费用
l. 本物业的管理服务费按下列第 项执行：
①按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积 元
②按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积 元;
③由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积 元;支付期限： ;方式： ;
2.管理服务费标准的调整按下列第 项执行：
①按政府规定的标准调整;
②按每年 %的幅度上调;
③按每年 %的幅度下调;
④按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
⑤按双方议定的标准调整;
3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5.本物业的公用设施专用基金共计 元，由甲方负责在 时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用 元，按下列第 项执行：
①由甲方在本合同生效之日起 日内向乙方支付;
②由乙方承担;
③在 费用中支付;
7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第 项执行：
①由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月 元;
②由甲方承担上述管理成本费用的 %;
第八条 奖惩措施
1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励;
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：
3.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。
第九条 违约责任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第十条 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
7.本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
法人代表： 法人代表：
物业管理服务合同参考
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：_________
名称：_________
主任：_________
地址：_________
联系电话：_________
受托方(以下简称乙方)：_________
企业名称：_________
法定代表人：_________
注册地址：_________
联系电话：_________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业名称：_________
物业类型：_________
座落位置：_________区(市)县_________路(街道)_________号
四至：东_________南_________西_________北
占地面积：_________平方米
建筑面积：_________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。
第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理、_________。
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。
第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、_________等措施。
第十六条 其它委托事项
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第三章 委托管理期限
第十七条 委托管理期限为_________年(不超过3年)。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、代表和维护业主、使用人的合法权益;经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方;协调业主、使用人、乙方之间的关系;
2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度;采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用;
3、审定乙方拟定的物业管理方案;
4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况;
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告;
6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收;审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告;
7、在合同生效之日起_________内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第_________项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
9、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料。
并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
(1)_________;
(2)_________;
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标;
12、负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金;
13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计;
14、_________。
第十九条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理;
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督;按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除;
7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出这些计划和报告。
8、每_________月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示;
9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;
10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料;
11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况;
12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;
13、_________。
第五章 物业管理公共服务质量
第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观;
2、设备运行;
3、共用部位、共用设施设备的维护和管理;
4、公共环境卫生;
5、绿化;
6、交通秩序与车辆停放;
7、公共秩序维护与协助消防;
8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修;
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。
上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定;
2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳;非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________;
3、本物业管理公共服务费每_________[月]/[季]/[半年])交纳一次，每次交纳费用时间为_________。
4、本物业管理公共服务费标准的调整[由甲方召开业主大会讨论决定后，乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整]/[甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整]。
5、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。
6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任;
7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费;
8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按_________[该幢]/[该物业]住户实际用量共同分摊;
9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理;
(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;
(2)从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之_________交纳滞纳金;
(3)_________。
第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：
1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
5、_________。
第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：
1、_________;
2、_________;
3、_________;
第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。
第二十六条 经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。
第二十七条 乙方发生变换时，代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理;
_________。
第七章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十八条第_________款的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在_________期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定;逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十一条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按_________支付违约金;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十二条 甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按_________交纳违约金或_________。
第三十三条 甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。
第三十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。
因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第三十五条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第三十六条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第八章 附则
第三十七条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十九条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第四十条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十一条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第四十二条 本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。
第四十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十四条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：
(一)提交_________仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人法院起诉。
第四十五条 甲乙双方应将本物业的《业主公约》作为本合同的附件;业主转让物业时，应当将《业主公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。
第四十六条 本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第四十七条 本合同自_________起生效。
甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
一、本物业构成细目
二、本物业管理质量目标
三、本物业的管理方案
四、物业管理服务合同备案表
合同备案号：(_________)
简单版物业服务合同
(编号：)
第一章 总则
合同双方当事人
甲方(房地产开发公司)：
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：联系电话：
乙方(物业管理公司)：
注册地址：
营业执照注册号企业资质证书号
法定代表人：联系电话：
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的物业(以下简称“本物业”)实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。
第一条 物业基本情况
物业类型：
坐落位置：市镇路
占地面积：平方米，其中绿地面积——平方米。建筑面积：平方米，其中住宅平方米，商铺平方米，停车场。
第二条 本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章 物业服务事项
第三条 甲方按照法律、法规和有关规定，采用“招标”、“协议”方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理。
第四条 本物业在未竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容及达到服务质量。
1、建筑物主体外的共用部位管理。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备管理。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3、绿化、环境卫生管理。
服务质量：设施完好、整洁，绿化长势良好，公共场地保洁率95%。
4、车辆管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序。
第五条 本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量
(一)日常服务
1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：“楼盖”、“屋顶”、“外墙面”、“承重结构”、“楼梯间”、“走廊通道”、“门厅”。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%,零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“烟囱”、“化粪池”、“沟渠”、“池”、“照明系统”、“中央空调”、“电梯”、“发电机”、“消防设施设备”、“智能化设备”“外墙排水管”。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3、按国家《物业管理条 例》(以下简称《条 例》)第四十五条 的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。
4、生活服务设施的维修养护和管理，包括“商业网点”、“文化体育娱乐场所”。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
5、绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括“共用绿地”、“花木”、“建筑小品”、“园林小品”。
服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。
6、公共环境卫生，包括“公共场所、房屋共用部位的清洁卫生”、“垃圾的收集、清运”。
服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。
8、安全防范工作，包括“安全监控”、“巡视”、“门岗执勤”。
服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。
(二)定期服务
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化粪池一次;
4、每年 清疏排水系统一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6个月 检修水泵一次;
7、每月 检修电梯一次;
8、** 检修发电机一次;
9、** 检修中央空调一次;
10、每月 检修消防设施、设备;
服务质量：设备良好，运行正常，垃圾日产日清。
(三)管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料。
服务质量：收集整理，装订规范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服务事项
第六条 乙方在实施前期物业管理期间，不得利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。
第七条 业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议。乙方可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金￥20xx元。物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，及未违反“物业装饰装修协议”的，乙方应在 30日内将物业装饰装修保证金“本金”退回给业主或非业主使用人。
第八条 业主和非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费由双方协商确定。
第三章 物业服务费用
第九条 本物业未竣工验收交付使用前，物业服务费用由房地产开发企业交纳。物业服务费用的构成包括：
1、物业服务成本;2、法定税金;3、物业管理企业的利润等;
第十条 本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业交纳。
第十一条 物业服务费的收取方式和物业服务酬金
本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用以下方式收取物业服务费和提取酬金：
按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按“各户使用量”另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。
第十二条 本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条 约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：
1、住宅按“建筑面积√”每月每平方米1.2元收取;商场按“建筑面积√”、每月每平方米1.5元收取。
2、已竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准)但仍未售出或交付使用的物业，由乙方按本条 本款第1点约定的标准向建设单位(业主)收取物业服务费。
第十三条 业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15号之前。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同中止时，如业主、非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费“本金”退给业主、非业主使用人。
第十四条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内根据市物价部门批文调整。
2、甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下处理：
从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之1交滞纳金;
3、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：
从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之1交滞纳金;
4、业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取适当措施催缴。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。
非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
第十五条 物业竣工验收交付使用后，车位停放服务费和停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
(一)车位服务费及车位停放服务费(已购买车位的，收取车位服务费;未购买车位的，收取车位停放服务费)
1、小车车位服务费30元/月
2、小车车位停放服务费200元/月、室外150元/月;摩托车停放服务费30元/月;
3、自行车停放服务费元/月;
(二)停车保管费
车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行约定保管责任，签订车辆保管合同。发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任方按约定承担责任。
(三)临时停车的，“每小时√”、“每次”收取5元，24时至清晨8时7元。摩托车临时停放1元。
第十六条 物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十七条 物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
1、保修期内由甲方承担;
2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付;
第十八条 专项维修资金的筹集、使用和管理
甲乙双方约定按以下方式筹集专项维修资金(可多种方式同时使用)。
1、购房人按二房以下1000元/户、三房20xx元/户、商铺20xx元/卡的标准在收楼前直接向代办银行交纳，或发展商代收，实行专户存储，专款专用，当业委会成立后，由发展商移交给业委会监督。
专项维修资金的筹集、使用与管理，按照法律、法规和有关规定由当事人另行约定。物业需要使用专项维修资金2，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。
第十九条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，由乙方负责维修养护，费用由该业主承担。
第二十条 本物业竣工验收交付使用后，按以下第种方式筹集购买房屋共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊;
2、由乙方代办，保险费从物业服务费总收入中支出，计入成本。
具体投保的保险险种为。
附加险险种为。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。
第四章 双方责任
第二十一条 甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、起草《业主临时公约》，在销售物业时向买受人明示，并要求买受人作出遵守的书面承诺。
3、起草《前期物业管理服务协议》，在销售物业时与买受人签订。
4、本物业竣工验收交付使用时，协助乙方对物业进行接管验收。甲方交付给乙方管理的房屋、设施、设备应当达到国家验收标准的要求。如存在质量问题，双方应书面确认并按以下第3种方式处理：
(1)由甲方负责返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用;
(3)双方协商调解。
5、在本合同签订之日起或本物业竣工验收交付使用之日起15日内甲方按(中府[1999]24号文要求)总建筑面积1.5-2‰比例向乙方提供物业管理用房，乙方无偿使用，2-3‰比例(商业大厦按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房经业委会同意可用作商业用房，由乙方出租，其租金收入主要用于补贴物业管理费不足。
6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于本物业竣工验收交付使用之日起15日内向乙方移交;
前款所述的资料包括：
(1)竣工验收资料，包括但不限于物业竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;配套设施、地下管网工程竣工图等;
(2)技术资料，包括但不限于设施设备安装、使用、维护等资料;
(3)物业质量保证书和物业使用说明书;
(4)与买受人签订的《前期物业管理服务协议》;
(5)物业管理所必需的其他资料。
由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的，乙方不承担违约责任。
7、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。
(二)乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理服务制度，开展物业管理服务活动;
2、编制物业年度维护计划和维修方案并组织实施。
3、向业主和非业主使用人告知使用物业的有关规定，当业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项。
4、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方;
5、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。
6、本合同终止时，应当向业主委员会移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主、非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，但不得以此为理由不移交物业管理权和不退出物业管理区域。
第二十二条 乙方未能履行本合同的约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。
第五章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第二十一条 第(一)项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十四条 乙方违反本合同第四条 、第五条 和第二十一条 第(二)项约定的，甲方有权要求乙方在合理的期间内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十五条 乙方违反本合同第三章 约定，擅自增加收费项目和提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用;造成甲方、经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十六条 甲方根据第二十四条 或乙方根据第二十三条 行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理的有关事项进行交接。
第二十七条 甲乙任何一方无正当理由提前中止合同的，应向对方支付壹万的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。
第二十八条 本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按有关法律规定协商处理。
第二十九条 业主和非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、法院裁决等措施。
第三十条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、公众、业主、非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成甲方或者业主、非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。
第三十一条 因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以具有国家规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。
第六章 服务期限
第三十二条 服务期限为五年年。管理期限以乙方正式进驻或甲方交楼之日起，预计为年月30日至年0月31日止，合同期满如甲乙双方本无异议，则自动延期三年。
按《物业管理条 例》规定：“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”
第三十三条 合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。乙方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。
第七章 附则
第三十四条 合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第三十五条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意向工商行政员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第三十六条 本合同连同附件共12页，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部门存1份。
第三十七条 本合同自双方法定代表人签字、加盖公章 之日起生效。
甲方(盖章 )：乙方(盖章 )：
法定代表人(签名)：法定代表人(签名)：
****年**月**日****年**月**日
一、物业管理合同的变更
1.物业管理合同主体的变更。
（1）物业管理合同中主体的变更主要发生于业主或开发商一方转让合同权利义务。债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。物业管理合同业主在进行物业所有权或使用权转让中发生的物业管理合同权利、义务之相应转让，也应履行通知物业管理合同的另一方当事人物业管理企业的义务。至于开发商或业主将合同义务移转至物业买受人和物业使用人时是否须经物业管理企业同意，一般认为，物业管理合同中业主或开发商在进行物业所有权使用权转让时发生的相应的转让，无论是权利转让还是义务转让，都不必经过物业管理企业的同意，只要通知物业管理企业即可。
（2）物业管理合同另一方主体物业管理企业能否转让物业管理业务呢。《物业管理条例》规定，物业管理企业不得将物业管理合同的整体利益和整体责任转让给其他企业法人、个人或经济组织，只可就部分专项业务委托给第三人。至于物业管理企业将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业是否需要征得业主一方当事人的许可，法律未有明确规定，但由于物业管理企业不得将物业区域内的全部物业管理一并委托给他人，意味着物业管理企业并不脱离合同关系，且第三人对合同关系的加入也是有利于债权人的，因而原则上也不需取得业主一方同意，只需通知业主一方即可。
2.物业管理合同内容的变更。物业管理合同是合同当事人双方协商一致而成立的，因此，通过协商一致的方法可以变更物业管理合同内容自不待言。需要强调的是这个协商一致是订立物业管理合同的当事人的协商，而不是任何单个业主都可以直接参加协商的。业主要参与物业管理合同变更的协商，前提条件是必须要通过业主大会形成代表大多数业主意志的业主大会决议，然后在业主大会决议的基础上由业主委员会这个代表机构来与物业管理企业进行协商，所以物业管理合同的变更并非是一个一个的单个业主来与物业管理企业进行协商的。在实践中，物业管理合同是实行登记或备案制度的，所以，在进行物业管理合同变更中，也必须严格按照物业管理合同成立生效的手续履行相应的登记或备案制度的手续，只有在履行了规定的相关手续之后，物业管理合同的变更也才能生效。
二、物业管理合同的解除
1.物业管理合同解除的条件。物业管理合同的解除，是指物业管理合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，终止该合同的效力。约定解除物业管理合同有两种情况：一是在物业管理合同中有解除权条款约定的，当解除物业管理合同的条件成熟时，解除权人就可以解除物业管理合同；二是在物业管理合同中虽没有约定解除条款的，在物业管理合同履行过程中经合同当事人协商一致时，也可以解除物业管理合同。
2.物业管理合同解除的法律后果。
（1）物业管理合同的解除原则上没有溯及力。物业管理合同是继续性合同。对于继续性合同而言，在基于合同而产生的债务的关系存续中，须由债务人继续履行债务，始能实现债之本旨，而债务人继续履行债务的形态，或为实施继续性行为，或为个别给付行为。当提前消灭继续性合同的效力时，若使其具有溯及力，则使已履行部分归于无效。因此，物业管理合同的解除原则上不应有溯及力，其解除只使物业管理合同的效力向将来消灭。物业管理合同的解除后，合同义务主要包括：物业管理事务继续处理的义务、妥善交接的义务、通知义务。
（2）物业管理合同解除产生的责任承担。在物业管理合同解除时，解除方因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于解除方的事由外，应当赔偿对方的损失。物业管理合同解除后，一方因违反后合同义务而给对方带来损失的，也应当负赔偿责任。
三、物业管理合同的法律效力
物业管理合同自生效时起，即对双方当事人产生特定法律效力。
1.物业管理公司的义务。
（1）依业主团体的指示处理委托事务的义务。首先，业主团体有明确指示时，应尽可能地遵守业主团体的指示处理物业管理事务。其次，物业管理公司在情势紧急时可以不按照业主团体的指示，自行妥善处理委托事务。再次，物业管理公司在自行处理紧急情况之后，负有向业主团体报告的义务。
（2）财产转交义务。物业管理公司因处理物业管理事务而取得的财产，以及因物业自身的特点而得到的财产（如因较好的地理位置而取得的墙体广告收入），应当转交业主团体处置。
（3）赔偿委托人损失的义务。物业管理公司在处理物业管理事务时，可能发生的过错有两种：过失和越权。物业管理公司应尽管理人的注意义务，如果没有尽到此注意义务，即为有过失。如果业主因此而受到损失，物业管理公司就应当负赔偿责任。物业管理公司在处理物业管理事务时，应当遵循合同约定的范围，如果因越权处理事务而造成业主损失，也同样应当负损害赔偿责任。
关温莹[①]
厦门市湖里区公证处 福建省厦门市 361009
【内容摘要】：本文试图从合约的角度分析物业管理纠纷类型，寻找物业纠纷类型原因和解决方案，寻求一条我国物业管理新体制之路。
【关键词】：物业管理 纠纷特点 纠纷类型 纠纷原因 完善
一、物业管理纠纷的法律问题及对策
物业管理纠纷从大的方面而言主要是两大类——合同纠纷和侵权行为纠纷。
（一） 物业管理合同纠纷的相关问题
1、物业管理合同的类型及特点
在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理企业或开发商签订的由房地产开发商或物业管理企业对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理企业与另一物业管理企业签订的将物业管理权发包给另一物业管理企业承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理企业签订的将物业管理权委托给物业管理企业管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。
通常所说的物业管理合同是属于民法调整范畴的基于委托而产生的有偿合同。在合同形式方面，根据目前物业管理的法规规定物业管理合同必须使用书面形式，并报有关管理部门登记备案。因此，物业管理合同属于要式合同。如果《物业管理合同》没有办理登记备案手续，是否影响合同的效力？按照《合同法》第三十六条的规定和比照租赁合同登记备案的问题处理，可责令双方当事人补办有关手续，而不应由此轻易否定合同效力。
2、物业管理合同纠纷的主要类型及对策
（1）物业管理合同条款的效力问题。
物业管理合同的条款必须合法，不得违反国家法律，行政法规的强制性规定，否则相关条款无效。因此，如果《物业管理合同》中约定物业管理企业有处罚权的，该类条款应属无效。因为据《行政处罚法》规定，只有法律、法规或规章才能设立行政处罚，只有国家司法机关和行政机关才有处罚的决定权或执行权，上述条款违反了《行政处罚法》的有关规定，属无效条款。此外，如果《物业管理合同》中约定，物业管理企业为实施物业管理行为而给业主或使用人造成人身或财产损失的，物业管理企业不承担任何赔偿责任，该类条款也属无效。因为据《合同法》第五十三条规定，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的。（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的”。显然，物业管理企业的上述免责条款违反了《合同法》的规定。
（2）物业管理职能擅自被转让的效力问题。
职能转让包括业主义务的转让，义务的转让参照合同法有关债权转让的规定，权利人应该履行通知义务；未经通知，该转让对义务人不发生效力。小区物业管理属于全体业主所有，只有全体业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理企业，为业主提供有偿服务。在实践中更换物业管理企业必须具备以下条件：1、业主委员会成立；2、经业主大会决定通过；3、由业主委员会选聘。
（3）关于物业管理费用的纠纷
物业管理收费的依据主要表现在合同的约定和法律的规定两方面。如果双方当事人商议的价格没有超出政府限价范围，约定的收费项目没有超出物价部门限定的收费范围，那么，合同中约定的物业管理费用条款应为有效条款，双方当事人应自觉履行和遵守。反之，物业管理企业就属于乱摊派，多收费了。
（4）因第三人不法行为导致业主在家中被盗或人身受到伤害的责任认定问题。
物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产因第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已经尽到保安注意义务的，可以不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。
（二）物业管理中的侵权行为
这里的侵权行为主要指的是两类。一类是实践中房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益以及开发商、物业公司擅自出租公共场地、擅自改变公共设施用途、擅自增建建筑物、构筑物等侵权行为。对业主起诉物业管理企业这类侵犯业主权益的行为的诉讼请求应予支持。另一类是物业管理企业因采取停止供电、供水、供气等措施从而被诉侵权，这类诉讼中业主的诉讼请求是否应予支持就应该具体情况具体分析。实践中物业管理企业为迫使业主或使用人交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施，业主和使用人则以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。上述两类物业管理纠纷，常常发生竞合，是提起合同之诉抑或侵权之诉，当事人依法具有选择权。但当事人一旦以某种诉因提起诉讼，则不能以另一诉因再提起诉讼。
二、完善物业管理立法的建议
（一）进一步完善全国性和地方性立法
物业管理作为一个新兴行业，发展迅猛。而有关物业管理的全国性立法直到2003年6月8日才出台《物业管理条例》，该条例自2003年9月1日施行。该条例作为一个行政法规，与民事纠纷审判的侧重点不同，如何更好地适用条例还需要进一步明确。另外，该条例施行后，原物业管理地方性法规与其协调还有一个过程，这就要求进一步完善地方性立法。
（二）立法应全面，对法律关系主体的权利义务应进一步明确和细化
建议在物业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理企业专业服务的管理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，这样才能给人民法院审理物业管理纠纷提供较为充分完善的法律依据。
（三） 完善立法应有利于推动物业管理的健康发展
其中一个重要方面是明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向。在遵循社会主义市场经济的客观规律前提下自行协商确定价格，遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。
参考文献:
1、王贵岭主编，《物业管理》，中国物价出版社，2003年6月
2、谭善勇主编，《现代物业管理实务》，首都经贸出版社，2003年9月
3、罗小钢主编，《物业管理疑难解答》，中山大学出版社，2000年4月
关键词：物业管理 纠纷 房地产 业主 物业管理公司
就目前的物业管理活动来说，许多人的观念还没有完全转变，再加上相应的法律法规尚不健全，物业管理行为不规范，导致物业管理纠纷层出不穷。而物业管理纠纷能否得到妥善解决，不仅关系到业主的正常生活和小区秩序的稳定，而且关系到物业管理服务行业的健康有序发展。研究解决问题的策略具有十分重要的意义。
一、我国物业管理纠纷的类型
1、在前期物业管理工作中产生的纠纷
前期物业管理交接过程中发生的纠纷，如建设单位未移交或移交不清、图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的纠纷。签订前期物业管理协议引起的纠纷。在签订前期物业管理协议的过程中，部分业主认为协议是物业服务企业单方面制订的，并没有征求业主的意见，因此不愿签订协议，从而引起纠纷。由房屋整改引起的纠纷。房开商往往通过物业服务企业来交房，在房屋验收过程中业主发现问题一般由物业服务企业反映给建设单位进行整改，如果建设单位无法给业主及时整改，业主首先找的就是物业服务企业，但物业服务企业又无法解决，由此引发物业服务企业与业主之间的纠纷。由装修引起的纠纷。物业服务企业为保证整个楼盘的安全和美观，在前期物业管理的装修期间，往往会对一些装修项目制定统一的标准，但部分业主会认为房子怎么装修是业主的事，因此产生分歧引发纠纷。 物业公司与公共服务行业之间的纠纷
这种纠纷根源在于市场服务与行政服务之间的矛盾，目前，很多公共服务收费不能直接面向终端客户，水、电、气、暖及有线电视等费用，一般多由物业公司出面向业主直接收取，即使一些行政部门能确保直接面向最终客户进行当面收费，然而由于服务的不完善，使业主仍不满意于物业公司的各项服务，出现了公共服务部门动辄以停水、停电和罚款来解决问题，导致物业公司置于业主和服务部门之间，矛盾重重。
3、业主之间的矛盾引发的物业管理纠纷
业主之间往往因乱停乱放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建及饲养动物等影响小区环境、侵害邻居利益、影响邻居休息的行为而产生矛盾。当这类矛盾得不到物业管理公司及时调解时，极易引发纠纷。
4、业主或业主委员会选聘、解聘物业服务企业产生的纠纷
择物业服务企业是业主和业主委员会的权利，如果物业服务合同到期，业主或业主委员会有权选择续聘或者解聘物业服务企业，物业服务企业也可以根据自身情况决定是否续订合同。但如果是合同双方或单方提出终止合同的履行，物业服务企业与业主往往很难做出协调，有的甚至会出现原有企业未撤离的情况下业主新聘的企业就已进驻，出现一个小区内同时有两个企业在管理的现象，在此情况下产生纠纷是在所难免的。
二、物业管理纠纷解决策略
1、强化政府监管职能，严格履行合同规定
政府行政部门应不断强化其自身职能，加强对物业公司的指导和监管，设置专门的管理机构，全面负责物业日常各项工作的监管，对于一些业主投诉多的物业服务企业，实施处罚措施或撤销企业资质，确保管理过硬、服务优良的物业服务企业具有更大的发展空间，以促进形成良好的行业风气。政府职能部门应及时回应业主的投诉要求，及时制止各种违规行为，并责令限期整改。物业服务企业应强化自身监督管理，细化工作内容，严格履行合同规定，防止由于服务内容偏离合同规定的内容而引发纠纷的问题，同时应不断完善收费条款，避免发生各类财务纠纷的问题。 进一步完善业主委员会，发挥业主委员会的积极作用
业主委员会作为业主自治组织，有权监督物业服务企业，为保障业主的合法权益提供帮助，同时也能督促业主交纳管理费、遵守管理规约，有利于物业服务企业与业主签订物业服务合同、互动交流等，因此有关部门应当帮助业主成立业主委员会。如果成立难度较大，可以考虑将业主委员会的部分权限交给居民委员会代为行使。当物业服务企业不认真履行合同，损害业主利益时，由业主委员会与物业服务企业交涉或以业主委员会的名义提讼，可以避免业主因势单力薄而致权益受损。同时也要加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权，确立业主委员会定期报告制度和公示制度，使其接受业主、业主大会的监督。
3、重视物业管理合同的具体内容及其签订时间
首先，应注意物业管理合同的签订。物业管理合同是业主和物业管理公司之间权利义务关系的法律依据。只要合同内容合法，该合同就是当事人应当遵守的法律。其次，应注重前期物业管理合同签订的时间。2001年6月1日起实行的建设部5商品房销售管理办法6中规定，商品房销售时房地产开发商选聘了前期物业管理企业的，购房者应在订立商品房买卖合同时与房地产开发商选聘的前期物业管理企业签订物业管理协议。 提供各种增值服务，提升业主满意度
综合分析来看，较多物业管理纠纷产生的原因在于物业服务企业缺乏丰富的服务项目内容，服务内容过于固化、单调，无法满足业主的基本要求，因而应不断增加更多种类的增值服务，有效提升业主的满意度，以减少物业管理各种纠纷的产生。物业服务企业应注重自身服务质量和服务价值的提升，应在日常服务工作中增加一些增值服务，比如：物业服务人员可以代替公共服务单位免费上门收取水、电、气、暖、有线电视费等日常服务费用，并增加代洗衣、代买菜、酒店预定、机票预定等增值服务，这样很大程度上提高了物业服务企业的服务水平，也利于避免物业管理各种纠纷的产生。
结语：
随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，应该将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。为业主提供全方面的多元化服务，以确保物业管理水平的进一步提升。
参考文献：
[1]哈.吐尔逊.我国物业管理纠纷的法律对策研究[D].新疆财经大学，2010.
物业经营管理合同范文1发包方: (以下简称甲方)
承包方: (以下简称乙方)
甲乙双方经充分友好协商,在平等自愿、互惠互利的原则下,方经营管理,双方就相关事宜协商一致并达成协议如下:
一、承包经营项目情况:
项目类型: 多层 高层 小高层 商业并签订合同。
三、承包方式:本小区所有物业管理收入和支出均由乙方负责,在独立承包期间,乙方不需要向甲方缴纳管理费用,甲方每年不以任何形式向乙方支付管理补助费用。实行独立核算、自收自支、自负盈亏方式即实行费用包干制;
1、甲方无偿向乙方提供物业办公用房、门卫用房、商铺店面以及公共电气管理设备并办理使用移交手续。用于本小区物业管理。
2、乙方以甲方设置的“XXXX物业管理有限公司香域加州项目部”的名义,并经甲方授权的方式,从事香域加州全部业态物业管理。
3、全部业态所收取的物业管理和内外建筑体广告收入及其它物业管理收益均由归乙方收取并支配。
4、乙方从事XXX州物业管理所需费用(包括:人员工资、社保、工伤事故以及从事物业管理所需设备、设施、工具等购(添)置费用)均由乙方承担。
四、承包人押金:为了加强小区的物业管理,提升小区服务品质,保护双方合法权益,明确双方的权利和义务,降低市场经济冲击带了的风险,经甲乙双方协商决定由乙方向甲方缴纳承包押金8万元整(总经理4万元,副总经理2万元,部门经理1万元)。
1、为了形成良好的监督机制,实现共赢,甲方将对财务状况实施监督,委派财务会计,由财务会计向总公司上报每月财务报表。
2、由于经营管理不善,造成连续亏损超过30万元,甲方有权终止合同并将乙方的承包押金充抵亏损,不再归还承包押金。
五、承包经营的权利义务:
1、在授权范围内从事物业管理活动不受干涉。增加经营项目须经甲方书面同意。
2、按照与物业买受人的约定和相关部门的规定收取各项费用,不得乱收、超收。
3、乙方在承包经营期间,因经营管理等原因产生的与承租商户、企业及其他第三者的纠纷,由乙方自行解决和承担责任。因处置不当造成甲方损失的,乙方应负责赔偿。
4、本小区房屋及配套设施,在国家规定的报修期内如有破坏,或因工程质量不合格需要维修的事项,由乙方负责代表甲方通知承建方免费维修。如承建方不能按时维修或经承建方同意,先由乙方垫付费用进行维修。事后乙方将维修单报送承建方,经承建方签字认可后再将维修单报送甲方,由甲方从承建方的质保金中扣除后再付给乙方。
5、本小区房屋及配套设施,在保修期结束后,由乙方负责维修。甲方有权监督、监管乙方日常的物业管理工作。乙方服从监督、监管,提高服务质量。
6、乙方因经营管理需要,征得甲方同意后可以将项目物业全部或部分转包给第三方。
六、承包期间重大管理失误的处理:
1、业主装修必须经审核按规定进行,如出现乱搭、乱建、乱拆未及时制止,经查实,主要经理负责人扣除人民币3000元,副经理20xx元,分管部门经理1000元,具体负责人500元。如产生严重后果除终止合同外,承包方还应承担全部责任。
2、乙方平时应加强物业管理,认真、仔细、周到的为业主服务,如管理出现重大失误,造成业主闹事、上访,甲方有权终止合同并扣除违约金乙方人民币10000元。
3、乙方应加强车库、地下室的巡逻检查,确保车库、地下室车辆财产的安全,如疏忽管理,发生车库、地下室进水,造成业主损失,乙方除赔偿业主全部损失外,还应扣除违约金人民币5000元。
4、乙方应加强小区白天和晚上的巡逻,严格盘查外来进出人员,如管理不善,造成小区失窃,乙方应及时与失窃人员协调处理,除此之外,还要扣除违约金人民币3000元。
七、违约责任:合同履行期间,一方违约,应承担违约责任,赔偿另一方经济损失。
本合同经双方签字(盖章)生效,合同一式两份,双方各持一份,具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物业经营管理合同范文2甲方：
乙方：
为了提高物业小区的服务质量，根据《合同法》、《物业管理条例》及相关规定，甲、乙双方经过友好商谈，就乙方以甲方名义承接并经营【 小区】一事达成如下协议，共同遵照执行。
第一条：承包的内容、面积、地点 甲方将位于 共计 平方米的物业承包给乙方管理。
第二条：承包经营方式
本协议生效后，乙方可以甲方名义进行小区的物业管理和物业服务，甲方不干涉乙方的具体经营和管理。乙方负责小区物业费用的收缴、代收水电费、日常维护、维修等工作;在物业管理经营中所产生的管理费、维修费、材料费等相关费用由乙方自行承担。
第三条：承包期限
第四条：承包期间相关经营管理事项的约定
1.乙方实行独立核算，自付赢亏。
2.承包期内乙方必须守法经营，设法规避经营风险，独立承担民事责任和刑事责任，在物业管理活动中如发生丢失、盗抢、火灾等过失责任事故，造成人身或财产损失，甲方均不予承担任何责任。
3.无论在何种情况下乙方均不得以甲方名义从事与物业管理、物业服务无关的任何经营活动，亦不得擅自对外签约、出据证明等。
4.乙方在经营活动中不得影响到甲方声誉,若给甲方造成经济损失或声誉损失应酌情予以赔偿，挽回影响。
5.乙方代收小区水、电费。在每月的25号前按甲方水、电总表计量数额，向甲方财务缴纳费用。
第五条：未尽事宜约定
甲、乙双方就本协议书未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议书具有同等效力。 甲、乙双方在履行本协议发生的所有纠纷，应当协商解决，协商不成时，均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。本合同经双方签字盖章之后即为生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
一、物业管理纠纷的主要特点。
物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的, 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。
1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。
1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超 常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院。以海口市 新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。
2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理 纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益 ,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。
3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和 其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的 依据,《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不 详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。
(一)物业管理纠纷的管辖问题。
确定物业管理纠纷案件的管辖问题,是正
确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般 都在物业所在地的法院,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地,而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖,因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷,应 适用民事诉讼法第24条的规定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的, 业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所 在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是在物业所在地实施物业管理 ,因此,物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷, 但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。 (二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。
审查物业管理合同的效力,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中,主要涉及三类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议;三为物业委托管理合同,即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中,应区分合同的不同性质,注意判定合同 的效力,以正确处理物业管理纠纷。
1.注意审查物业管理服务合同的效力。
在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时,应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人,而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主(或特定的使用人)为委托人,委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步,在购房者购房时,物业管理多是作为商品房售后 服务的一环,由房地产开发商与购房者签订,约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方,续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此,物业管理服务合同合格的当事人,一方为业主或依法成立的业主管 理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理 ,但不得以继续履行合同为由,阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同,因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理,房地产开发商在出售房屋前,就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理,或注册成立物业管理公司负责管理。所以,1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的,应认定合同无效。
在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在 平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的,应认定合同无效;对易引起纠纷的物业管理费,其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准,超过标准收取费用 和滞纳金,未经批准扩大收费范围的条款,应确认为无效条款;对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。实践中,房地产开发商或发售房产的大业主 ,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生,物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的,应确认部分无效 .
2.注意审查物业管理承包合同的效力。
由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中,而在无能力或精力实施物 业 管理时,或为牟利,在与业主签订物业管理服务合同后,将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司,坐收承包金,由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定,小区物业管 理权属全体业主所有,只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司,为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理,其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给 他人经营,这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益,应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托 管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求,不应得到支持。
