时间：2023-05-30 14:44:33
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物业经营管理合同范文1发包方: (以下简称甲方)
承包方: (以下简称乙方)
甲乙双方经充分友好协商,在平等自愿、互惠互利的原则下,方经营管理,双方就相关事宜协商一致并达成协议如下:
一、承包经营项目情况:
项目类型: 多层 高层 小高层 商业并签订合同。
三、承包方式:本小区所有物业管理收入和支出均由乙方负责,在独立承包期间,乙方不需要向甲方缴纳管理费用,甲方每年不以任何形式向乙方支付管理补助费用。实行独立核算、自收自支、自负盈亏方式即实行费用包干制;
1、甲方无偿向乙方提供物业办公用房、门卫用房、商铺店面以及公共电气管理设备并办理使用移交手续。用于本小区物业管理。
2、乙方以甲方设置的“XXXX物业管理有限公司香域加州项目部”的名义,并经甲方授权的方式,从事香域加州全部业态物业管理。
3、全部业态所收取的物业管理和内外建筑体广告收入及其它物业管理收益均由归乙方收取并支配。
4、乙方从事XXX州物业管理所需费用(包括:人员工资、社保、工伤事故以及从事物业管理所需设备、设施、工具等购(添)置费用)均由乙方承担。
四、承包人押金:为了加强小区的物业管理,提升小区服务品质,保护双方合法权益,明确双方的权利和义务,降低市场经济冲击带了的风险,经甲乙双方协商决定由乙方向甲方缴纳承包押金8万元整(总经理4万元,副总经理2万元,部门经理1万元)。
1、为了形成良好的监督机制,实现共赢,甲方将对财务状况实施监督,委派财务会计,由财务会计向总公司上报每月财务报表。
2、由于经营管理不善,造成连续亏损超过30万元,甲方有权终止合同并将乙方的承包押金充抵亏损,不再归还承包押金。
五、承包经营的权利义务:
1、在授权范围内从事物业管理活动不受干涉。增加经营项目须经甲方书面同意。
2、按照与物业买受人的约定和相关部门的规定收取各项费用,不得乱收、超收。
3、乙方在承包经营期间,因经营管理等原因产生的与承租商户、企业及其他第三者的纠纷,由乙方自行解决和承担责任。因处置不当造成甲方损失的,乙方应负责赔偿。
4、本小区房屋及配套设施,在国家规定的报修期内如有破坏,或因工程质量不合格需要维修的事项,由乙方负责代表甲方通知承建方免费维修。如承建方不能按时维修或经承建方同意,先由乙方垫付费用进行维修。事后乙方将维修单报送承建方,经承建方签字认可后再将维修单报送甲方,由甲方从承建方的质保金中扣除后再付给乙方。
5、本小区房屋及配套设施,在保修期结束后,由乙方负责维修。甲方有权监督、监管乙方日常的物业管理工作。乙方服从监督、监管,提高服务质量。
6、乙方因经营管理需要,征得甲方同意后可以将项目物业全部或部分转包给第三方。
六、承包期间重大管理失误的处理:
1、业主装修必须经审核按规定进行,如出现乱搭、乱建、乱拆未及时制止,经查实,主要经理负责人扣除人民币3000元,副经理20xx元,分管部门经理1000元,具体负责人500元。如产生严重后果除终止合同外,承包方还应承担全部责任。
2、乙方平时应加强物业管理,认真、仔细、周到的为业主服务,如管理出现重大失误,造成业主闹事、上访,甲方有权终止合同并扣除违约金乙方人民币10000元。
3、乙方应加强车库、地下室的巡逻检查,确保车库、地下室车辆财产的安全,如疏忽管理,发生车库、地下室进水,造成业主损失,乙方除赔偿业主全部损失外,还应扣除违约金人民币5000元。
4、乙方应加强小区白天和晚上的巡逻,严格盘查外来进出人员,如管理不善,造成小区失窃,乙方应及时与失窃人员协调处理,除此之外,还要扣除违约金人民币3000元。
七、违约责任:合同履行期间,一方违约,应承担违约责任,赔偿另一方经济损失。
本合同经双方签字(盖章)生效,合同一式两份,双方各持一份,具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物业经营管理合同范文2甲方：
乙方：
为了提高物业小区的服务质量，根据《合同法》、《物业管理条例》及相关规定，甲、乙双方经过友好商谈，就乙方以甲方名义承接并经营【 小区】一事达成如下协议，共同遵照执行。
第一条：承包的内容、面积、地点 甲方将位于 共计 平方米的物业承包给乙方管理。
第二条：承包经营方式
本协议生效后，乙方可以甲方名义进行小区的物业管理和物业服务，甲方不干涉乙方的具体经营和管理。乙方负责小区物业费用的收缴、代收水电费、日常维护、维修等工作;在物业管理经营中所产生的管理费、维修费、材料费等相关费用由乙方自行承担。
第三条：承包期限
第四条：承包期间相关经营管理事项的约定
1.乙方实行独立核算，自付赢亏。
2.承包期内乙方必须守法经营，设法规避经营风险，独立承担民事责任和刑事责任，在物业管理活动中如发生丢失、盗抢、火灾等过失责任事故，造成人身或财产损失，甲方均不予承担任何责任。
3.无论在何种情况下乙方均不得以甲方名义从事与物业管理、物业服务无关的任何经营活动，亦不得擅自对外签约、出据证明等。
4.乙方在经营活动中不得影响到甲方声誉,若给甲方造成经济损失或声誉损失应酌情予以赔偿，挽回影响。
5.乙方代收小区水、电费。在每月的25号前按甲方水、电总表计量数额，向甲方财务缴纳费用。
第五条：未尽事宜约定
甲、乙双方就本协议书未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议书具有同等效力。 甲、乙双方在履行本协议发生的所有纠纷，应当协商解决，协商不成时，均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。本合同经双方签字盖章之后即为生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
承包人： （以下简称乙方）
本 项目是完全由本承包合同的乙方与房地产公司洽谈而取得，今从本承包合同的甲方中承包。双方根据《合同法》和国家相关法律法规，本着诚实、平等、互利的原则，经友好协商，就 项目的物业管理承包给乙方经营管理所涉及的双方权利和义务，达成如下协议：
一、承包项目地址、名称： 。
二、承包期限： 。
三、承包金交纳总额为下述方式中的一种：
1、乙方每月管理费总收入（不包括代收代缴）的 4 %作为承包金。
第一、二年承包金按75%收取，第三年起承包金不打折。承包金按季度付，每季度初的10号前付清承包款。除此之外，甲方不得以任何借口向乙方收取其它费用，不得干涉乙方的一切正常经营管理活动。
五、双方权利和义务：
（一）甲方权利和义务：
1、甲方依约向乙方收取承包金。
2、甲方在乙方连续三次愈期＿＿日内未交纳承包金，甲方可单方面解除本合同。解除通知要以书面方式送达乙方。
3、甲方在本协议生效之日，向乙方提供相关洽谈、经营业务所需的手续证件和经营许可。
4、甲方应于本项目《前期物业服务合同》签定之日起一个月内为乙方办理当地有关的工商、税务、行业行政管理部门备案等手续，及乙方经营管理所需之票据和印章等必要条件。
5、甲方应当支持乙方行使正常经营管理权利，协助乙方搞好与各方协调工作。
6、其他： 。
（二）乙方权利和义务：
1、在国家法律、政策允许的范围内，乙方有全权自主经营管理本项目的权利，即自主经营、自负盈亏。
2、享受甲方所提供的经营管理所需资质及经营许可等。
3、乙方对本项目的经营管理活动负有全面责任。
4、乙方必须遵守国家相关的法律、法规，依法经营管理，照章纳税，履行本项目《前期物业管理合同》。
5、依约向甲方交纳承包金。
6、其他： 。
六、违约责任
1、甲方违约或非法干预、企图霸占本项目，给乙方造成经济损失的，应赔偿乙方相应本项目《前期物业管理合同》合同期内的一切损失。
2、乙方未能按期交纳承包金，除由乙方按合同规定的相应承包金赔偿外，延期支付的部分还要承担日千分之三的违约金。
3、其他：乙方未经甲方同意，不得擅自将本项目转包他人。一经发现，甲方有权解除本合同。
七、双方约定的其他事项：乙方在承包经营期间内，发生不可抗力和非乙方原因的其他所有不利于经营的任何事件，乙方免责。
八、解决合同纠纷的方式：执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决。协商不成，双方可到当地人民法院起诉。
九、本合同自＿＿＿＿起生效。合同正本一式两份，甲乙方各执一份。
甲方：厦门市 物业管理有限公司（盖章）
法定代表人（签字）：
年 月 日
乙方：（签字）
2004年初，两位在昆明市火车站卖水果的浙江台州商贩金菊初、张兰妹，先后听攀枝花温州商会副会长金振华介绍，攀枝花市东区新修建的攀贸购物中心即将开业，该购物中心位于攀枝花市的繁华地段，正在面向社会招商，力邀各品牌商进驻经营。购物中心一楼将作为珠宝和化妆品专卖店，只要有资金和进货渠道，入驻购物中心从事珠宝销售将不是一件难事。
在大型商场里开珠宝店，这个消息对于长期靠贩卖水果过日子的金菊初、张兰妹来说，好比麻雀就要变成金凤凰一样兴奋，他们认为这是一个难得的机会。两人商量一番，从昆明来到了攀枝花，经过实地考察，了解招商条件，得知当地又有不少温州商人都将入驻该购物中心后，他们决定抓住机会，在购物中心开设专柜销售珠宝。
2004年4月10日，金菊初和购物中心的管理公司――攀枝花世久商务管理有限责任公司签订了《攀贸购物中心承包经营管理合同》。合同规定：金菊初以每月16538元（按季度缴纳）承包贸购物中心商场一楼编号为02、03号的区位建筑面积45.94平方米，经营品牌为“金龙凤”的珠宝产品，销售黄铂金、钯金、K金、钻石、翡翠等饰品，租赁时间为一年零八个月。
由于入驻商场心切，金菊初并没注意到该承包合同内很多对自己不利的条款。例如第一条承包经营管理方式第5款：在本合同期限内，如甲方（世久商务管理有限责任公司）基于统一管理、营运或实际需要，而改动乙方经营位置、增减面积或作其他变动时，乙方须积极协助甲方实施，且甲方无须承担任何费用；第十条商品管理第3款：甲乙方只对当日商品所发生的遗失进行处理，超过此间的遗失，双方均不予处理，亦无须承担任何经济赔偿；第8款：乙方存放在甲方商场内的商品和财产应由乙方自行购相关保险。无论何种情况，只要乙方在甲方内的财产未办理相关的保险时，甲方均不承担有关财产损失的任何责任……正是这些没有在意的条款，为后来所发生的事埋下了隐患。
为了赶在合同规定的时间内营业，金菊初和大多数商家一样，按照合同规定，缴纳了入驻购物中心的各种费用（但甲方一直没出具合法的发票，全部开的普通收据）后，又拿出了辛辛苦苦10多年赚的几十万元血汗钱，连同借来的300万一起投入到刚开张的珠宝专柜中。由于他的珠宝品质过关，价格合理，生意非常红火。
生意红火惹招祸端
由于所有专柜的营业额都由购物中心的收银专柜统一收银，金菊初以其品牌的优良和良好的经营信誉，开业仅三个月，销售额就达到了90多万元。由于当时的“四九金店”64、65、66、67号专柜由世久公司在自行经营珠宝，生意清淡，世久公司的负责人指派手下人员通过金菊初的合同联系人金振华，希望金振华帮他们再找两家珠宝商，有意将自营的64、65、66、67号柜台再承包出去，金振华认为自己身为商会副会长，能为当地企业在招商方面做点事十分乐意。
2004年7月25日，金振华将64、65珠宝柜台介绍给张兰妹，促成世久公司与张兰妹签订了攀贸购物中心《承包经营管理合同》。张兰妹以每月租金15833.33元（一次性付款半年）承包购物中心商场一楼编号为第064、065号的区位建筑面积133.08平方米的专柜。经营“金生生”品牌铂金、黄金、钻石、银饰品、翡翠等珠宝，租赁时间为四年。一个月后的8月27日，在金振华的影响下，金菊初又与世久公司签订了01、04、66、67号珠宝柜台的《承包经营合同》。并编为“四九一柜”和“四九二柜”，同时收购了“四九金店”价值116万元的黄金珠宝等货物。由于“四九金店”的翡翠饰品工艺质地较差，金菊初无法接收，重新签订《承包经营合同》后，金菊初和张兰妹的生意照样红火，营业额迅速上升。但没过多久，世久公司找到金振华商量，称公司已经引进了“肯德基”，要对商场进行调整等诸多理由，要金菊初和张兰妹终止合同，而珠宝区也决定全部租给另一家珠宝商，租金为100多万元一年。金菊初和张兰妹犹如受到当头一棒，他们找到世久公司协商解决问题，但遭到拒绝……
2005年3月28日早上，金菊初在中心广场晨练散步时，突然发现自己经营的“金龙凤”柜和“四九二柜”（柜子装有10多万元珠宝首饰）及保险柜（内有400多万元的黄金珠宝）不见了。令他吃惊的是，商场的专柜一夜之间面目全非，地上一片狼藉。他立即拨打110报了案。经公安机关调查，世久公司称是他们“保管”了柜台和保险柜，保险柜和柜台被世久公司有关人员分别藏到了3个楼梯间和3个墙角边。柜台及玻璃已被砸烂，柜子被撬了，柜台内珠宝全部被盗。
原来，2005年3月27日晚，世久公司根据合同中“在合同期限内，甲方要求乙方移位，乙方必须积极配合，且在协商之日内搬移位置，否则甲方有权中止合同”为由，以已经提前告知金菊初搬移位置、金菊初等商家没有积极配合为由，单方面决定将大家的货柜及货物撤移到世久公司的其他位置代为“保管”。公安人员了解情况后，口头告知是合同纠纷不予立案。后有其他人员再次报案，公安人员到现场看了一下，再次称合同纠纷不予立案。然而世久公司一直以各种理由拒不返还金菊初的珠宝首饰。
讨回珠宝货款难上难
为了讨回自己的珠宝和销售款，2005年4月4日，金菊初向攀枝花市委市政府递交了要求世久公司即返还被扣押的珠宝首饰的《紧急请求》（此后，攀枝花市政法委书记谢道全作了批示，要求相关部门尽快落实处理）。4月6日，在公安机关、攀枝花市总商会、新闻媒体的见证及监督下、公证部门现场公证下，世久公司才向金菊初移交所扣押私藏的珠宝（含珠宝证书等）。金菊初以对方单方面撕毁合同，柜台已被砸烂，无法继续使用，造成他5万元的货物遗失为由，要求世久公司承担责任，遭到世久公司拒绝。
4月25日深夜，世久公司又以金菊初、张兰妹3月28日停业一天，事前曾告知他们搬出购物中心为由，单方面决定将金菊初、张兰妹两家价值400余万元的货物强行扣押。次日上午，发现货物不见的商家再次向公安机关报案。公安机关又认为是合同纠纷再次不予立案。事情一直拖了下来。后来，在市委市政府和社会舆论的强大压力下，世久公司于4月30日不得不将货物返还给金菊初和张兰妹，但仍就给他们造成了巨大的经济损失。
5月8日，攀枝花市政府责成相关部门立即组成调查组，调查组经调查认为双方签订的《合同》不规范，认为“甲方（世久公司）不能为了自己的利益，随意损害乙方（金菊初等商人）的利益，仅凭一纸通知，乙方没有执行，即认为乙方违约，理由不够充分；甲方理解合同认为乙方不积极配合时，就可以采取强制手段，那这份合同就是一份霸王合同，有失公平。”
调查结论认定：“2005年3月28日的事件，甲方的行为是单方面违约终止合同；2005年4月25日的事件，甲方是又一次违约终止合同的行为；甲方两次扣押乙方货物的行为是一种非法行为，而不是甲方所说的代管行为。在整个事件发生后，乙方的态度是积极的，有解决纠纷的诚意；甲方则不予同意，声称可花几千万来打赢这场官司，且在调节过程中当众拂袖而去，被工作人员严肃叫回，才勉强坐下协商，且协商未果。”调查组建议市委市政府责成相关部门勒令甲方将扣押货物退还乙方；责成攀枝花市东区人民政府牵头，由公安、工商、税务、物价、商务等部门配合，对购物中心的经营秩序进行整治。
讨公道 被迫走上诉讼道路
2006年6月19日，记者来到了攀枝花市，呈现在眼前的“攀贸购物中心”和周围商店兴旺的人气形成强烈的反差。
“攀贸购物中心”正门前一片地已经塌陷，花岗岩地板已经翘起，塌陷的正面的玻璃门紧闭着，进出商场只能走两个侧门。商场内，只有一楼还有部分商家，所有商家的商品都打出了2-8折销售的牌子，但前来购物的人还是很少，不少售货员趴在柜台上睡觉，还有的在聊天。一楼中央正在施工，挖出了两个巨大的坑。商场的金店专柜除了一家上海品牌专柜，所有的金店都打着“四九金店”或者“金店”的名字，据知情人士说，所有打“金店”名称的专柜都是世久公司自己经营的“四九金店”。世久公司赶走其他商家后，大部分商家都撤出了商场。
“攀贸购物中心”的后面，和正面截然不同，红色的砖墙没有粉刷，地下一楼正在在大兴土木，从背后看上去，一点不像一个大型商场，倒是很像一座没有完工的烂尾楼。
在规划与建设局1001用地处，工作人员告诉记者，世久公司投资修建的攀贸购物中心没有经过验收。1004办公室规划处于处长叫人在电脑里查询该大厦的资料，找了半天也没找到，最后只查到世贸大厦售楼部的资料，但那只是临时建筑。工作人员称，该大厦的资料应该是手写的，没有输入电脑，无法查询。后来，记者又打电话到攀枝花房管局产权所了解情况，工作人员告诉记者，“攀贸购物中心”的土地是世久公司买了的，只有土地证，因为没有完工，一直没通过验收，没有房产证。
一个没有完工没通过验收的大厦，竟然能够招商营业，并且在发生了多次合同纠纷，几十个官司缠身后，还能再次招商，这实在令人费解。
为了讨回公道，先后有50多家入驻购物中心的商家把世久公司推上了法庭或上访。攀枝花市东区人民法院经过调查审理后，维护了众商家的合法权益。其中2005年4月10日的（2005）攀东民初字第710号民事判决书判决内容包括：1、解除商家和有限公司签订的《承包经营管理合同》；2、被告世久公司返还商家的保证金；3、被告有限公司于本判决生效之日起15日内，返还所扣押商家的商品，及专柜非拆卸可移动柜台配套物等。第一批19户商家把世久公司推上法庭的商家已经胜诉。但是金菊初世久公司的案件却令人费解。
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股东投资合作协议书范本甲方(订购方)：____________________________________地址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________乙方(交售方)：____________________________________地址：____________
中外农副产品合作投资合同第一章总则第一条_____(以下简称甲方)和_____(以下简称乙方)，根据中华人民共和国中外合作经营企业法及其这有关法规的规定，在平等互利的原则基础上，同意以各自的法人身份签订本合作经营合同。
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股权转让协议（三）转让方：_________________________________________受让方：_________________________________________双方经过友好协商，就_________有限责任公司股权转让，达成协议如下：1．转让方转让给受让方_________________公司的_________％股
农村副业经营承包合同甲方：___________________________________________地址：____________邮政编码：________电话：_______法定代表人：____________职务：___________________乙方：___________________________________________地址：____________邮政编
保健品加盟店合同书甲方：_________乙方：_________签署地：_________为共同拓展甲方销售市场，促进产品销售，提高服务水平，经甲、乙双方共同协商，签订此合同书，条款如下：第一条权利与义务甲方同意乙方在_________省_________市_________区（县）建立加
直接特许经营合同第一章总则第一条宗旨签署本合同，旨在使加盟商获得总部开发的经营（制造／销售）_________的特许经营权的使用权，设立加盟店，并获得总部给予的支持，共同努力，实现特许经营的经营效益。
要利用、应对风险，必须认识风险，掌握风险管理的相关知识。风险管理涉及内容很多，人们对风险的认识和态度也存在较大差异，供销社企业大多为中小企业，在生产经营、承包租赁、日常管理、项目投资等方面都或多或少面临各种风险，正确地识别和评估存在的风险，对于加强风险的应对和管理起到基础性作用。为了有效引入风险管理，不断提升经营管理水平，充分发挥风险管理在企业经营管理中的积极作用，趋利避害，供销社企业应重点强化以下几方面的工作。
一、正确看待风险，合理管理利用风险
风险管理目的是为了认识风险、管理风险和利用风险。为此，一要克服对风险的传统偏见和认识。风险既有负面效应，也有正面效应，既可能带来损失，也可能带来收益，人们愿意接受风险，是因为它能带来利益。二要正确评估自身风险承受能力。风险承受能力也称风险容量，是人们对待风险的态度、偏好和能力的综合体现，只有正确评估自身风险承受能力，才能正确判断自身所能承受的最大损失，为经营管理决策提供依据。三要合理利用风险。管理风险的目的，是为规避风险可能带来的损失，利用风险带来的机会，提升企业的竞争能力和盈利能力。合理利用有一个“度”的限定，它不是对风险的盲目追逐，而是在自身风险承受能力范围内的对待风险的态度和对风险的接受。因此，认识风险、管理风险，不仅仅是为了规避风险，而且也是为了利用风险，只有这样，企业才能获得超常的竞争优势。
二、关注环境变化，规避政治法律风险
影响企业经营管理的外部环境主要有：一般宏观环境、行业环境和经营环境。国家政策法规属于一般宏观环境。政策法规对企业的影响具有不可预测性、直接性和不可逆转性，其一旦影响到企业，带来的风险不可限量。为正确应对政治法律风险，一要加强政策法规学习，增强遵规守法意识。学习和准确掌握政策法规，是遵守和用好政策法规的基础。随着社会主义市场经济和法律体系的不断完善，国家政策调控和法律规范的领域越来越广，逐步涵盖社会经济生活的方方面面。有针对性地学习掌握相关政策法规，提高政策水平和法律意识，依法经营，强化管理，确保在政策法律允许的范围内开展经营活动。二要关注相关政策法规变化，增强应变能力。政策法规的主要功能是调控和规范人们在社会经济生活中的行为，这种调控和规范，体现着鼓励什么、限制什么、能做什么、不能做什么，其必本文由收集整理然导致利益在不同社会阶层的流动，最终达到调节利益的目的。敏锐识别政策法规导向，抓住政策法规变动带来的机会，规避其可能造成的影响和威胁，趋利避害，促进企业长足发展。由于政策法规涉及领域很多，影响范围较广，企业不可能，也没有必要泛泛了解所有的政策法规，只需关注与企业经营管理活动息息相关、直接影响企业经营管理的重要政策法规。针对供销社企业现状，应重点关注以下方面：相关产业政策、土地利用和房地产开发政策和周期性的宏观经济调控政策等，以及公司治理、税收、产品质量保证、消费者权益保护、安全管理和劳动保护等法律法规。企业应有必要的机构和专门人员，负责搜集、分析相关政策法规的变化，评估其影响，以便采取相应的应对措施。三要找准结合点，合理合法规避风险。从我国目前的政策法规体系看，调控、规范领域尽管已经涉及社会经济生活的主要方面，但是不可能覆盖所有方面，而且，很多政策法规原则性较强，条款高度概括，具有很大弹性和操作余地，不同的人对个别条款有不同理解，导致执行政策法规存在差异。企业对比较明确的政策法规只能按规定执行，没有回旋余地。对存在弹性和操作空间的政策法规以及还没有政策法规调控、规范的领域，在执行和操作上有较大的灵活性。企业针对政策法规的这种特征，结合自身实际，找准结合点，既能找到商机，又能规避政策法规风险，为企业创造可持续的竞争优势。
三、完善内部控制，预防管理操作风险
完善的内部控制，对于提高企业营运的效率和效果、合理保证财务信息的真实可靠和企业经营活动的合法、合规起着决定性的作用。企业内部控制的基本要素包括：控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和监察。完善的内部控制的标志是：设计的合理性和执行的有效性。企业必须根据这些规范来改进企业的内部控制。一要营造良好的控制环境。控制环境是企业内部控制系统的根基，是企业对内部控制的态度、观念和文化。营造良好的控制环境，首先要建立健全完善的公司治理制度，从制度层面将内部控制纳入公司治理体系。其次要领导示范。只有领导重视内部控制，以身作则带头遵守和执行内控制度，并把企业内部控制制度和政策向广大职工传达，才能培养职工的诚信和道德观，在企业内部营造良好的控制文化，打牢内部控制基础。二要建立健全规范的控制制度。企业应该认真学习研究《企业内部控制基本规范》，并按照规范，从组织结构、职责划分、预算与业绩评价、实物控制、授权和批准、会计控制、人员控制和监察管理八个方面完善内部控制度，健全内部控制制度，完善内部控制设计。三要健全日常信息反馈和监察系统。首先要健全内部信息沟通系统。企业管理层必须随时掌握各个环节的控制情况，并将有关指令及时反馈下层，实现信息双向交流。其次要建立健全内部审计机制。内部审计是企业内部控制的重要组成部分，独立于企业管理层，直接由董事会领导的内部审计，能够经常有效地监督企业的各项活动，向董事会提出改进企业内部控制的建议，推进企业的风险管理。
四、强化承包租赁监管，切实控制经营风险
一要规范合同条款，减少合同执行的不确定性。合同条款是否规范，不仅影响合同法律效力，而且直接影响企业权益。企业必须按照《合同法》等相关法律法规签订合同协议，确保合同标的、数量、价格、期限、付款和交货方式、违约责任和解决方式等要素齐全，文字表述清晰，并根据承包租赁实际情况，把依法经营、安全管理、资产维护、服务标准、管理要求和社会责任等双方权利与义务纳入合同条款，必要时使用范本合同，并尽量压缩合同期限，减少不确定性。二要强化承包监管，促进承包人依法经营管理。由于承包经营的法律责任全部由企业承担，这就决定了企业对承包和租赁的管理应该区别对待。目前，企业对承包人不垫付资金，避免了资金损失风险，但是承包经营的税收、安全、债务、违法经营和合同违约等法律责任企业最终难以化解，为此，企业必须对承包经营存在风险的领域进行监管，督促承包人依法经营，强化管理，预防损失，规避风险。三要加强沟通协调服务，落实租赁资产管理责任。由于租赁经营的法律责任基本由承租人承担，企业面临的风险主要是资产损失风险，因此，企业对承租人，只能通过沟通、协调和服务，把管理寓于服务之中，加强交流，沟通思想，增进友谊，促进合作，共同维护管理好租赁资产。四要做好租赁资产投保，妥善转移租赁资产损失风险。承包经营的法律风险、租赁经营的资产风险不可能完全消除。为了进一步降低面临风险，对承包租赁经营的安全事故等灾害风险向保险机构投保，进行风险转移，也是一种有效的避险手段。
一般企业，由于生产经营的需要，企业与企业之间通常都订立一些经济合同，但多是根据不同情况，有选择地按照特定标准签订的一定范围内的产供销类合同。此类合同执行后的结果，虽然也会带来相应的经济效益和经营影响，但毕竟只是其生产经营活动中局部的、个别的经济关系，它不可能全面地反映整个企业生产计划和各项经济技术指标的执行情况。至于某些工业企业实行的承包经营责任制，虽也具有合同的形式和内容，但目的在于确定国家与企业相关的责、权、利关系，是一种使企业做到自主经营、自负盈亏的经营管理制度。因此，生产业务中对外订立的横向经济合同和承包经营责任制与建筑合同三种合同的主体和形式都是各自独立的，并没有必然的联系或相互的权利义务关系。
建筑企业全部的生产经营活动，都必须根据工程承包合同来进行。没有建筑合同，就无法实施与监管后续的生产活动，而合同一经签订，企业所有的生产计划和各项经济技术指标都随之纳入承包合同的规范之中。建筑企业实行的总包、分包、内部承包等，也正是按照其与建设方签订的工程承包合同所承担的权利义务和经济责任来确定划分的，其内、外合同的关系不但一脉相承而且标的、权责也高度一致。也就是说，所有内部承包的具体内容，就是企业对外承包合同所含各项指标的分解与落实。这就使建筑企业的合同管理从形式、内容和管理范围都不同于其他企业，而是一个格局完整的、自成系统的管理方式。
从实际操作结果分析，有些工程公司和建筑安装公司正是缺乏对建筑合同管理的深刻认识，忽略了建筑合同管理的监督和落实，从而在激烈的市场竞争中逐步丧失了原有的市场份额而陷入经营困境，步履艰难。
二、当前合同管理工作存在的问题
（一）对合同认识及重视不够现阶段，各建筑企业基本上都是按合同管理的要求认真进行合同的标前及标后的评审，对合同的履约进行检查，力求通过严格的组织程序、严密的合同评审，把自己能否按期履约、业主的能力及不稳定状态消灭在萌芽状态。但在工程施工时如何有效地把合同贯彻执行下去，我认为各单位执行还不够。一是合同管理员只是把合同发给项目经理，没有把合同的内容及签约情况进行详细交底；二是合同执行人即项目经理），只是组织正常的施工管理，如：加强工期及质量安全等方面的管理等，没有认真组织学习合同内容。
（二）合同执行力度不够合同作为维系双方当事人的纽带，任何一方均须按合同办事。但由于双方均没有按合同办事，且又不进行及时、必要的经济技术签证，造成双方均违约。工期不能按期交工，工程款不能按时拨付，致使合同管理流于形式。
（三）招标监督机构和合同管理机构缺乏权威性招标监督机构在审核、编制招标文件的过程中，明明知道有的条款是不平等的，甚至是不合法的，但实际上还是按照建设单位的意图办理。例如在招标时降低工程的取费类别、施工单位优惠条件的承诺、工程质量标准的提高、工期的缩短等不合理条款，他们都无意进行修改。当然也有受投资者、权力者和周围环境的干扰而改变中标结果的。合同管理机构不仅应有监督职能、仲裁职能，而且对不合理的条款应有纠正职能。
三、有效地实施施工过程中的合同管理
（一）首先建立合同实施的保证体系1.在施工项目中设有专职的合同管理人员，使现场的合同管理专职化。
2.在合同总分析和合同详细分析的基础上，将合同总体目标分解到合同实施的具体问题和具体工程活动上。
3.组织项目小组成员和各工程小组负责人学习合同文件和合同分析文件，对合同的主要内容做出解释和说明，使大家对合同概况、主要精神、合同总目标有较为深刻的理解，树立全局观念，避免施工中的违法行为。
4.将合同事件责任分解落实到人，并做出问题的说明完不成责任的影响和法律后果。
5.建立有效方便的文档系统，使合同的监督、跟踪和诊断工作正常进行，有利于及时正确地决策，而且在发生纠纷时能及时地提供有力的证据。
6.建立报告和行文制度，工程中合同有关各方的沟通都应以书面形式作为最终的依据并形成制度，这样才能保证各工程活动有根有据。
（二）及时做好合同跟踪
1.对合同文件和各种工程文件资料进行分析整理，或通过对施工现场的直接了解得到反应工程实施状况的信息。
2.分析工程实施状况与合同、合同分析文件等的差异和差异程度。如未完成合同责任、工期拖延、成本超支、质量不合要求等。
3.分析工程中存在的问题，评价合同履行情况，提出分析报告。
（三）根据合同分析结果，实施有效的合同监督
1.现场中对各工程小组、项目小组或分包单位工作的监督，给它们以合同方面的帮助，如落实计划、提供工作保证、协调他们之间的关系，对出现的问题进行合同方面的解释。
2.对建设单位及监理单位进行合同监督，协调与他们的关系，如督促他们完成合同职责，检查对方合同责任情况，追究其违约责任，进行合同索赔与反索赔，处理合同纠纷。
3.参与各种检查验收，并提出相应的报告。
4.对各种来往信件、请示、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同变更文件等做合同方面的审查和控制，并记录在案，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。
5.经常性地解释合同，对工程中出现的特殊问题进行合，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。
6.收集、整理、保存各种工程资料。
（四）进行有效的合同诊断
1.逐条分析各个问题产生差异的原因及内部和外部的各种影响因素。
2.分析各种影响因素达到影响程度的大小。
3.分别确定各个影响因素由谁引起，按合同规定应由谁承担责任以及承担责任的大小。
一、农地承包经营权信托的内涵
农地承包经营权信托是土地信托的一种，要研究农地承包经营权信托，首先要从认识土地信托开始。一般认为，历史上最早出现土地信托制度的国家当首推英国，英国早期的USE（用益权）制度是土地利用的一种主要方式［1］，最初为基督教徒所发明。《布莱克法律辞典》称：“土地信托指的是委托人将土地及其相关财产权利移转给受托人，受托人享有法律上的所有权并依受益人的指示以自己的名义处理信托事务，受益人从中获取所得收益的财产管理制度［2］。”我国目前还没有专门关于土地信托的立法，实践还处于摸索阶段，理论研究刚刚起步，对于农村土地承包经营权信托有许多不同理解，比较有代表性的观点，“农村土地承包经营权信托，是指农村土地的承包者作为委托人基于对特定的人或者服务机构（即受托人）的信任而将土地承包经营权转移于受托人，受托人得以自己的名义依法对土地承包经营权及其项下的土地实施占有、使用、管理和处分，并将因此而获得的收益归属于特定的受益人（通常是委托人自己）［3］。”显然此种观点明显受到英美法系和大陆法系关于信托内涵的影响，而脱离中国信托应有之义。
我国《信托法》第2条规定；“信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或处分行为。”根据这一信托定义，农地承包经营权信托至少包括以下含义：
第一，农地承包经营权信托是委托人基于对受托人的信任而作出的委托。各国信托法都将“信任”作为信托的第一要义，是因为委托人对受托人的信任是信托关系成立的基础。只有委托人对受托人的信赖关系，农地承包经营权人才会放心地经营权交给受托人进行管理或处分。正是基于对受托人的信任，受托人一旦接受信托就负有忠诚、谨慎、尽职地处理信托事务的义务。
第二，农地承包经营权人必须将农地经营权委托给受托人。在农地承包经营权信托中委托人是取得农地承包经营权的农户，受托人是具有一定资金和经营管理能力自然人或法人。我国信托的成立要求委托人必须将财产权委托给受托人，而非采取多数国家之“委托人必须将财产权转移给受托人”的作法。虽然有很多学者至今仍在质疑此种立法，但笔者认为，考虑到与传统所有权理论的契合及与中国国情的更好融合，将信托定位为“受人之托，代人理财”的财产管理制度，而不强行借鉴他国“移转所有权”，也未尝不可。一般意义上的信托财产是财产或财产权，包括金钱、有价证券、动产、不动产、知识产权等。而农地承包经营权信托中的信托财产不是土地不动产所有权，而是以农地的承包经营权为信托财产。依据现行相关法律，承包经营权可以进行有限制的流转，即具有一定的自由流通性，因此可以此为信托财产，设立信托。
第三，受托人以自己的名义管理、处分承包经营权。委托人将承包经营权委托给受托人后，就不再享有农地的经营权。农地经营权在法律上处于受托人的控制中，受托人完全以自己的名义，独立、自主地管理处分农地经营权，而不需要以委托人、受益人的名义，也无须借助他人的名义。
第四，受托人为受益人的利益或依信托目的管理处分承包经营权。委托人将承包经营权委托给受托人的真实意思并不是想让受托人拥有承包经营权，而为了更好实现自己的意愿——让受托人为受益人谋利益，而在农地承包经营权信托中受益人与委托人通常是同一人，即受托人是为委托人谋利益。所以管理处分农地经营权是受托人的权利，但受托人在进行管理处分时，必须负有遵循委托人指定目的的义务。这个目的被称为信托目的。信托目的直接制约了受托人的行为，影响着受托人的责任承担。
概括起来，农地承包经营权信托是指农地承包经营权人基于对特定的受托人的信任，将农地经营权委托给受托人，由受托人依据信托目的为受益人（多数为委托人）的利益进行管理或处分。
二、农地承包经营权“信托”的典型范例分析
近年来，多见于报端且为学者们所研究的典型的农地承包经营权信托模式，莫过于浙江绍兴与湖南浏阳地区的改革。两地虽然所处地理位置不同，经济条件不一，但在农地承包经营权流转的改革中选择引入信托方式，并在实践中取得一定的实绩。笔者从相关报道与手头掌握资料②，归纳出两地在引进信托流转中几点共同的做法：
1.设立县、镇、乡三级结构的土地信托服务机构。两地根据信托服务的理念，创造性地建立了县、镇、乡三级土地信托服务机构：村建立土地信托领导小组；镇级设立土地信托服务站；县级设立土地信托服务中心。地信托服务中心的基本职能主要包括：①土地流转前的土地使用权供求登记和信息。登记、汇集可流转土地的数量、区位、类别等情况，接受土地供求双方的咨询，多渠道、多形式向辖区内外及时土地储备和可开发土地资源的信息，推荐可开发项目；②土地流转中的中介协调和指导签证。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商并取得一致的基础上，落实契约关系，办理合同签证手续；③土地流转后的跟踪服务和纠纷调处。主动帮助土地经营者进行开发项目的可行性论证，在信贷、技术、物资等方面开展横向联系，并在法律和政策范围内协助调处土地经营中引起的纠纷，维护土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益［4］。
2.村经济合作社统一反租农户需要流转的土地，并与农户逐一签订土地使用权租赁（反租）合同。各试点村结合各村具体的土地情况，确定可用于流转的土地的数量、位置和涉及的农户，为了满足土地连片开发，对于个别无法流转的土地可以采用置换的方法，确保可用于流转的土地具有连片开发的规模效应。由村经济合作社统一反租农户的土地，因地制宜地制定反租款标准，与农户逐一签订规范的反租合同。
3.村经济合作社将反租整理后的土地“信托”给镇土地信托服务站。要求转让土地使用权的村经济合作社可递交《土地使用权委托流转申请书》，向镇土地信托服务站或直接向土地信托服务中心提出信托申请。镇土地信托服务站根据土地使用权委托流转的申请，核实查对后，在土地使用权（流转）储备库登记簿中进行登记。需要受让土地使用权的种养大户和工商业主，也需要以书面形式向土地信托服务中心提出信托申请。对于提出受让申请的种养大户和工商业主，镇土地信托站本着谨慎负责的原则，首先对种养大户的资信、资本和经营能力进行严格的审核后方确定其为合格的“受让人”。随后将该承包大户的相关资料登记在册，作为下一步配对的依据。
4.镇信托服务站对要求出让土地使用权的村和要求受让土地使用权的大户进行配对，协调双方进行直接谈判。协调一致后，村经济合作社与大户签订土地使用权承包（倒包）合同。镇土地信托站根据汇集的出让、受让信息及双方的委托要求，及时配对、牵线和协调，力求促成双方达成意向。双方在谈判达成一致后，镇信托站对促成流转的出让、受让双方，按照规范的要求，指导和帮助土地使用权流转合同的签订落实和其他有关手续的办理。
5.土地流转经营一年后，相关利益主体对土地经营收益进行分配。流转经营一年后，承包大户根据其与村经济合作社签订的土地使用权承包（倒包）合同的约定，每亩付给村经济合作社相应的承包款。村经济合作社在拿到承包款后再根据村集体与农户签订的土地使用权租赁（反租）合同中约定的标准付给农户。
农地承包经营权流转的改革在宣传报道中通常被称为“信托流转机制的创新”，然而仔细深入地研究会发现，其与我国信托法中所称的“信托”相去甚远。其中最主要的差别集中体现在信托受托人的角色中。受托人是信托关系人中最为重要的一方，在他身上集中体现了“受人之托，代人理财”的信托制度的本质，因此信托法对受托人的再造是极具特点的。
其一，受托人是信托财产的控制权人。尽管我国针对本国国情，没有盲目借鉴多数大陆法系国家“信托一旦成立，受托人享有信托财产所有权”的立法，但是立法者仍然认为受托人掌握信托财产的控制权。为了保证“代人理财”、专业理财的目的实现，赋予受托人对信托财产绝对的控制权，是信托应有之义。所谓控制，是指对信托财产的占有、支配与经营管理。其二，受托人以自己的名义，独立、自主地管理或处分信托财产。正是因为受托人享有对信托财产的绝对控制权，才使得信托财产虽然在法律上仍属于委托人的所有，但这种所有是“名义”上的，实质上要受到受托人的实质控制权的限制。受托人在为信托行为时，仅受到信托目的的限制，可以不受委托人或受益人的制约，也不需以他人的名义为信托行为。具体到实践中的信托创新的做法，我们会发现信托服务机构并不是信托中的受托人，也不是信托法律关系中的任何一方当事人。理由如下：
其一，从整个农地承包经营权“信托”流转的步骤来看，信托财产——农地承包经营权从来就没有处于“受托人”的控制中。当村经济合作社将农地承包经营权委托给“受托人”以后，“受托人”并没有实际地占有农地，也没有进行法律上支配行为，更没进行过相关的经营管理行为，他仅仅是进行了登记汇总，并把相关的委托信息对外公布。实际上，当寻找到愿意的承租人以后，最后决定要不要出租农地、出租多长时间等问题还是由委托人说了算。可以见得，“受托人”——土地信托服务中心根本没有控制农地承包经营权。
其二，“受托人”——土地信托服务中心在进行“信托”行为时，不是以自己的名义，而是需要借助委托人。土地信托服务中心在将出租信息与承租信息进行配对以后，经过从中协调撮合，最终促使双方签订租赁合同。在订立的租赁合同中，出租方是委托人村合作组织，承租方是种植大户或农业公司，看不到“受托人”法律地位。从中可以推断，“受托人”实际上并不是以自己的名义进行“信托”行为的，根本无法实现独立、自主地管理处分信托财产。
以上仅是分析了所谓“典型的农地承包经营权信托流转机制”中的一方关系人——受托人，事实上若深入研究会发现村合作经济组织作为委托人，也是存在很大问题的。限于篇幅有限，不再多述。实践中所称的农地承包经营权信托流转的典型范例，实则非信托也。
三、结论：农地承包经营权“信托”的典型范例实质为委托
前文着重分析中国农地改革实践中的农地“信托”机制，指出其并不是我国信托法意义上的信托，其构造并不符合信托的本质。从法律上看，其实质为普通的委托行为。我国《民法通则》借鉴大陆法系立法经验，对做了相关规定：是人以被人的名义，在权限内与第三人之间的法律行为，其法律后果直接归属于被人的民事法律制度。与信托有很多相同之处，如：两者都以信任为基础；都可以用于为他人管理和处分财产；都可以是有偿，也可以是无偿的。
