时间：2023-05-29 16:10:52
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关键词:高尔夫;高尔夫房地产;开发;模式;现状;发展
关注全球高尔夫运动的发展,其发展史迄今为止已有500多年的历史,是一项具有古老文化底蕴的运动。伴随这项运动发展的同时,高尔夫产业及其连带的各相关产业也孕育而生,并逐渐形成各自成熟的产业链,包括高尔夫俱乐部、高尔夫制造业、高尔夫服务业、高尔夫房地产业、高尔夫旅游业等。
高尔夫产业在我国的发展也是如此,但同时,与高尔夫发展相关的问题也不断提出和得到相关人员的重视。本文将主要针对高尔夫房地产发展状况及存在问题进行分析研究,从我国国情、经济、土地政策等角度,从理论上探讨我国高尔夫房地产的发展之路,并针对其合理的开发及利用进行论述,希望能为我国今后高尔夫房地产业的发展提供参考。
一、类比世界不同国家高尔夫房地产状况
(一)世界各国高尔夫房地产开发状况
在高尔夫运动发展史上,美国也逐渐成为世界高尔夫运动的沃土,并发展成世界高尔夫第一大国。各国的高尔夫房地产开发状况是与各国的土地政策、经济状况(GDP、人均国民收入)、土地面积、人口数量等要素紧密相关的。由《The north American golf report》的数据显示北美地区2000年以前高尔夫球场的年增长率为24%。以下笔者对世界五个国家的高尔夫发展情况进行了比较分析,五国国情和高尔夫总体状况比较见下表。
(二)根据上述资料可分析出美国现在的高尔夫房地产已形成成熟的发展模式,并已达到充分利用高尔夫球场开发房地产项目,并与高尔夫球场建设发展相协调;加拿大是典型的地广人稀的国家,其高尔夫房地产开发受到人口限制,国家具有开发的经济基础和土地面积,但更大的是存在房地产消费市场的限制;日本国土由大量的山体构成,国土面积的67%被森林覆盖,不适合发展农业和居住,因此高尔夫房地产项目的开发也具有很大的局限性;韩国也同时是受到土地紧缺,人口密集等因素的限制,近年来,韩国打球的人数飙升,球场价格消费不菲,国内市场存在严重的供需矛盾,因此许多韩国高尔夫爱好者将目光投向了球场费用比较低廉的东南亚、中国等地区,所以高尔夫房地产开发的局限性也很大;中国国土资源丰富,同时人口众多,同样存在人多地少的问题,但由于人口众多而具有广大的潜在住房消费市场,单纯从经济、市场的因素考虑,我国与加拿大、日本、韩国等国家相比是相对适合发展高尔夫房地产开发的,然而我国目前高尔夫发展的实际情况为:目前我国京、沪、粤是高尔夫运动最普及和发展最成熟的三个地区,其高速的经济发展和迅速崛起的高尔夫产业遥相呼应;沿海经济发达地区作补充;东北、西北、西南等地区则相对较少,少数省份甚至没有高尔夫球场。而对于高尔夫的发展,国家国土资源部已从2003年就曾出台了限制高尔夫项目用地的通知,禁止乱用耕地,对今后高尔夫球场及高尔夫房地产的建设制定了用地标准,这并不是对我国高尔夫发展的限制,而是为进一步推动高尔夫健康的发展。鉴于我国土地政策的特殊性、较薄弱的经济实力、高尔夫消费区域性差异大的特点,笔者认为应该清醒的认识中国高尔夫房地产的开发及发展不能盲目扩大,仅单纯从数量、形式上和国外进行比较。
(一)国内高尔夫发展现状概况
1984年广东中山温泉高尔夫乡村俱乐部高尔夫球场的建成,拉开中国高尔夫行业发展的序幕。经过二十多年的发展,凭借中国社会经济的发展和繁荣,中国高尔夫行业逐步发展成型。到2005底,全国已建及在建的高尔夫球场总数已有400多个,遍及26个省(区、市),全国高尔夫人口已达50万,并将平均每年增长20%左右。
(二)高尔夫房地产开发及运营模式
目前的调查结果表明,我国大部分地区高尔夫房地产的开发状况主要是与高尔夫球场绑定发展的,这基本是模仿国外高尔夫房地产开发及运营模式,不仅在开发上效仿国外的形式,在类型上也同样仿造国外,即开发项目多为大型的高尔夫庄园、高尔夫别墅、高档公寓的建设。根据中国别墅网的在销别墅统计可知北京地区目前在销的别墅项目中不少于一半都是依托于高尔夫球场开发的,或是借助于周边的高尔夫球场开发,这种现象也是我国目前大部分地区高尔夫房地产开发投资的一贯模式。
(三)高尔夫发地产发展的限制因素
国外高尔夫房地产发展的实际过程表明,只有在经济发达、土地广阔、人均相对土地面积多的国家高尔夫房地产可大力发展,并且根据国情还会出台相关的政策支持,如美国规定凡超过2万人的社区,如果没有规划高尔夫球场,这个社区的建设规划将不会被批准等;而在经济较发达,但人均土地面积少的国家其高尔夫的本土发展会受到用地的限制,因此高尔夫房地产也就受到了一定发展限制。
以目前我国高尔夫房地产发展状况看,我国高尔夫房地产的发展将被以下两点因素所制约:一是完全照搬的高尔夫房地产投资及运作模式,这种将房地产与高尔夫球场建设绑定的项目开发及别墅类、高档公寓类的房地产开发不符合我国人多地少、重视农用地保护耕地的国情,如今我国国土资源部也已连续出台了禁止别墅类房地产开发的政策,所以这种完全遵循的国外的高尔夫房地产开发模式已经受到了限制;二是土地因素的限制,目前我国高尔夫地区分布和国内地区经济发达程度是相适应的,在忽略经济因素和消费人群的因素外,考虑到我国当前的用地政策,土地将成为高尔夫房地产发展的重要限制因子。
(四)高尔夫房地产的发展势态
上世纪90年代以来高尔夫运动在我国的发展非常迅速,查阅我国高尔夫在20年间的发展形势,2000年是我国高尔夫迅猛增长的转折点。再从全球高尔夫的发展势态和高尔夫房地产的发展势态可分析出,高尔夫的经济效益、环境效益、社会效益预示着我国高尔夫运动及高尔夫房地产未来的发展具有客观必然性。我国未来高尔夫的发展是必然的,同时随着高尔夫运动的普及,高尔夫多元化的发展,高尔夫房地产的开发、投资也必将是房地产上的投资热点,并且发展前景看好。
三、探讨我国高尔夫房地产今后的发展
(一)在我国已有高尔夫球场的环境基础上发展高尔夫房地产投资及开发
随着高尔夫在我国的不断发展,和球场开发绑定的房地产开发也更将成为地产投资商的一个投资热点。而国土资源部2003年2月8日下发过《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部(国发[2003]45号),其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类、高尔夫球场用地供应。” 2006年年底国家发改委把别墅类房地产开发列为限制项目。
这一系列政策的出台使我国目前的高尔夫别墅类房地产的发展受到了制约,同时更是给了我国高尔夫房地产投资商一个思考问题的机会。笔者通过调查分析,建议我国高尔夫房地产的开发应该在我国现已拥有的高尔夫球场的基础上进行高尔夫房地产的开发,并按照国家规定的规划用地格局、用地类型、用地范围、用地面积等进行开发,主要针对已建成球场,在其周围一定范围内合理的条件下进行开发。
(二)根据我国国情发展形成具有中国特色的高尔夫房地产开发运营模式
我国属于典型的人多地少的国家,而且国民经济、人均消费水平跟世界发达的国家都存在一定的差距,但今后随着我国高尔夫运动的快速发展和普及,高尔夫人口的增加和人均消费水平及对居住水平要求的提高,我国房地产市场必将越来越走俏,那么依托高尔夫球场的高尔夫房地产的开发也需要形成一个具有中国特色的开发运作模式。与国际成型的高尔夫绑定开发模式不同,笔者建议我国高尔夫房地产开发模式应该做以独立项目形式,普通商品房住房类型的高尔夫房地产为主,以此针对我国广阔的住房消费群体,这些消费群体主要为广大的中产阶层、白领阶层,他们既要求生活品质、对居住环境要求高,又能成为高尔夫运动的潜在消费群体。
(三)科学发展,走集约型用地的方向
集约型用地目标就是以减少占地面积、增加建筑面积为原则,把开发高尔夫别墅、高档公寓的开发类型转变为更为经济的多层商品住宅建筑,适应我国房地产市场,增强项目开发的实用性。
(四)高尔夫需要科学、严格用地
1.建议尽快出台高尔夫建设的行业相关法律、法规;制定、规范用地标准。
2.政府规划用地格局,将高尔夫球场用地纳入土地利用总体规划的管理体系,作为重要指标进行宏观调控和规范管理。
3.对球场用地及球场周边房地产用地和实施方案进行严格审地、监督程序。严格限制高尔夫球场与房地产绑定的用地审批。
(五)与高尔夫运动大众化发展相辅相成
在高尔夫球场周边、高尔夫练习场周边投资房地产住宅建设,可把大众与高尔夫结合得更加紧密,推动高尔夫运动大众化发展的同时增加高尔夫环境住房市场的消费群体和高尔夫运动的潜在消费群体。
参考文献:
[1]李相然.试述我国国土规划的现状与发展趋势.国土与自然资源研究,1995,(2).
【关键词】房地产企业；融资方式；融资选择
引言
很长一段时间以来，中国的房地产融资方式主要集中于银行贷款，但自国家相关部门出台对房地产行业融资的管理与控制政策之后，房地产业融资多元化的趋势开始出现。而在此种多元化的融资形式下，房地产企业如何选择合适自身项目与规模的融资方式成为目前房地产企业有效实现自身持续发展的关键因素。
1、中国房地产融资现状
房地产企业是一类风险相对较高、投资相对较大的行业，房地产企业为支持自身项目的持续开展，需要综合考虑多种融资渠道进行资金的筹集。可以说在房地产企业开发与建设的任何环节都需要有充足的资金的有效供给，因此如何选择资金的筹集模式对整个企业的发展起着关键性作用。目前中国房地产企业融资现状更多的是通过房地产企业的融资结构展现出来的，因此本部分内容以融资结构为例分析目前中国房地产业的企业融资状况。
1.1 资金来源
目前，中国房地产企业的发展主要靠银行贷款作为其基本融资方式，即房地产企业的资金主要来自于银行贷款，且多为商业银行贷款[1]，由此可以发现，中国房地产企业的发展与银行之间存在密切的联系。
1.2 融资结构
中国房地产企业的融资结构主要表现为直接融资比例相对较小、外资融资比例有所下降、融资整体结构呈现多元化发展趋势等特点。首先直接融资主要包括上市融资、债券融资与信托融资等，而房地产企业发展中关于此三种方式的融资比例均较小，而企业债券融资、股票市场融资等则构成房地产直接融资方式中比例相对较高的融资，而我们理解的比例相对较高，也仅仅是整个房地产企业发展过程中融资相对很小的一部分。其次关于外资融资的比例有所下降主要是受政府部门对外资直接投资规定的影响（外资不能直接投资国内房地产），因此造成目前外资房地产融资比例相对较小，更多的几种在联合投资及对不良资产的收购等间接的融资方式上。最后，受国家对房地产企业发展宏观政策调控等方面因素的影响，目前中国房地产企业融资结构呈现出多元化的发展趋势，银行贷款在整个房地产企业融资结构中的比重越来越小，而房地产企业要维持其生存与发展，必然要积极开展其他的资金筹集渠道，比如房产信托、股权合作等方式，房地产企业融资结构多元化趋势凸显。
2、中国房地产融资弊端分析
自上世纪80年代以来国家鼓励开放，积极进行社会主义建设的政策实施以来，国有商业银行开始发放关于房地产领域内的部分贷款，这些贷款涉及到房地产的开发、建设以及后期销售等方面，也由此形成了以银行贷款尤其是商业银行贷款为主的房地产企业融资发展模式。此种单一性质的融资模式也逐渐导致房地产企业贷款融资在金融机构贷款中份额占到绝对优势状况的产生。
但从经济持续发展理论分析，中国房地产企业此种单一化的融资方式是有悖于全面化市场经济发展规律与原则的，同时对银行等金融机构的风险管理以及资金的有效运用等均产生潜在威胁，一定程度上会导致银行风险增加，严重者甚至会威胁到整个金融体系及整个国民经济的持续性发展。另外，从基本的融资方式角度分析，每种融资方式都有其不可避免的弊端存在，比如银行贷款更多的是通过资产业务与负债业务来维持整个系统的运作，而此两种业务并不是总是处于一种被动与主动的关系中，两者是一种有效互动的双方，但目前国内还没有形成此种双向互动，因此会存在一定的风险性[2]。同样其他融资方式，比如资金信托、基金融资、境外融资等方式同样存在这样或者那样的风险。
由此可以发现，虽然银行贷款融资方式在房地产企业发展过程中曾经起到了举足轻重的作用，但此种融资方式从本质上来讲是不科学的，是不利于房地产及金融行业持续健康发展的，房地产企业融资需要一改传统单一银行贷款的方式变为以银行贷款为主，结合其他多种融资方式的多元化融资结构。
3、中国房地产融资选择与调整
关键词：房地产调控 房地产信贷风险
在我国，银行贷款在房地产企业的资金来源中一直保持在25%左右的比例（如图1所示），因而银行的贷款在房地产企业的发展中具有十分重要的作用。从需求方面来说，个人房地产信贷对于刺激房地产行业需求的作用亦是十分明显。同时，对于商业银行来说，通过有效信贷发放来促进房地产行业的健康发展对其控制房地产相关贷款的风险、扩展自身收入来源也十分重要。因此，在新的宏观政策环境下，商业银行应当基于最新的外部环境建立一套完善的房地产相关信贷风险控制机制，从而促进房地产信贷的科学发展，也间接推动房地产行业的健康发展。
银行房地产信贷风险诱发因素分析
目前，我国商业银行的房地产相关贷款主要可以依照贷款对象及贷款用途分为个人住房信贷和房地产开发贷款两种。由于这两种不同性质的贷款发放模式、用途、性质均存在较大差异，故本文从这两种不同形式的房地产贷款出发对商业银行房地产信贷风险的形成和传导机制进行分析。
（一） 个人住房贷款信贷风险诱因分析
房地产个人住房贷款是指房地产购买者以其购买房产价值为抵押，从而获取银行贷款以补充其房产购买资金的一种信贷方式。在这种形式的房地产信贷中，商业银行的信贷风险主要来自于贷款者违约的信用风险和市场利率波动等因素引致的市场风险。
在个人住房贷款的违约风险的产生和传导机制内，风险诱发因素往往可以归结为：还贷能力恶化：商业银行的个人住房贷款借款人因失业、患病、所经营企业出现困难等情况使其无力偿还所借资金。借款人道德风险：个人借款者由于房价下行导致违约对其有利的情况下往往会实施“断供”行为来为自身谋取利益，例如目前多地出现的房价下行使贷款者发现其购买新房的房款低于其在剩余还款期内所应偿还的住房贷款总额并因此实施断供。利率波动风险：由于房地产个人信贷的期限较长、数额较高，因此当市场利率出现波动时，该房地产抵押贷款的价值就会出现相应波动，并且利率的波动也会对借款人的还款能力产生一定的影响，从而影响住房个人信贷的信用风险水平。
当个人住房信贷的借款人出现还贷能力恶化、道德风险升高，市场信贷利率发生不利于银行的变化时，商业银行的个人住房贷款的信贷风险便有可能发生变化，从而产生对商业银行不利的情况，其传导过程如图2所示。
（二）房地产开发贷款信贷风险诱因分析
房地产开发贷款是以在建的房地产工程、在建地产所拥有的土地使用权等可盈利资产为抵押物，从而从银行获取房地产开发所需资金的一种信贷模式，是目前房地产企业筹措资金的一种主要形式。
由于房地产市场的抵押物价值波动性低于证券类的金融资产，并且其收益率较有保障，因此房地产开发贷款是目前商业银行的主要利润来源之一。在我国现阶段的经济环境中，商业银行的房地产开发贷款存在的主要风险诱因可以归纳为：滞销风险：随着目前我国房价下行可能的增大，房地产消费市场的低迷加大了房地产开发贷款中的抵押物房产的滞销风险，而房产滞销将导致房地产开发商资金压力增大，影响其偿付贷款的能力，从而提高了银行的信贷风险。建设风险：房地产开发企业由于自身资金链断裂、建设成本超出预算、不可抗力因素等原因无法继续进行房地产建设而出现烂尾现象，导致银行所获抵押物无法升值进而导致银行出现信贷损失的现象。道德风险：房地产开发企业出于不正当的骗贷目的，通过“假按揭”、垫付首付款等行为规避国家监管政策从而从商业银行骗取房地产开发贷款的行为。
鉴于房地产开发贷款往往数额较大，一旦发生坏账损失后对于商业银行的冲击较大，因而对房地产开发贷款的信贷风险控制对于商业银行的经营来说十分重要。
新形势下银行信贷风险控制措施设计
（一）健全个人信用监控机制
目前，我国个人信用监控体系建设已经获得初步成效，商业银行通过个人信用监控系统可以获取包括个人住房信贷申请者的个人身份及户籍信息、居住职业资料、银行卡消费记录及信用卡信用状况、以往贷款明细及担保信息、住房公积金账户状况等信息，从而有效地评估个人住房信贷申请者的信用风险水平。然而目前我国商业银行对于个人信用情况的监控依然停留在静态观测阶段，通常商业银行只会在贷款发放审核时对个人住房贷款申请者的信用状况进行核查和评估，而在完成贷款发放后并不会主动关注个人住房信贷还款人的经济状况的变化，因而这种缺乏主动管理和预警的个人信用监控机制不利于新调控环境下银行房地产信贷风险的有效控制。
我国商业银行可以通过建立一套个人信用动态监控规则来控制房地产个人信贷风险。在商业银行的个人信用监控机制中，商业银行应当针对每一个个人住房贷款的申请者的具体情况，如贷款金额、抵押房产价值、职业背景等因素确定该贷款者的主要收入性质（固定收入或经营性收入）、收入来源稳定性（是否受行业波动的影响）、居住流动性特征（是否易于迁移规避贷款追讨）、非流动资产构成（是否有较多的其他抵押资产可供紧急情况变现），在确定这些特征的基础上将个人住房信贷申请者的信贷风险水平划分为不同的层级。
对于低风险的个人住房信贷申请者，在完成住房贷款发放后只需定期监控该申请者的还款进度，除非出现延期缴纳的情形，否则不对该类申请者进行动态监控。对于中等风险的个人住房信贷申请者，商业银行应当通过建立一套动态的监控规则，以预警性的动态监控指标（如单位时间内缓缴次数、单位时间内个人收入负向变动率、单位时间内个人信用状况恶化度、单位时间内个人居留地变动频率）来确定该等级消费者近期是否存在违约风险从而确定是否对该等级的借贷人实施预防措施。对于高风险等级的个人住房信贷申请者，商业银行应当通过较为频繁的信用状况监控，甚至指派专门的监督跟进人员对该类别住房贷款申请者的信用状况进行动态跟踪从而提前发现该类人员的违约可能，尽早采取相应的防范措施。
（二）建立抵押物价值监测系统
为了有效保障商业银行的房地产信贷抵押物价值的完备性和增值能力，商业银行应当在坚持履行我国相关监管部门所要求的对抵押物合规性审查，保证抵押贷款的抵押率符合硬性规定的基础上，建立一套更加全面的抵押物价值监测系统，对商业银行房地产相关贷款的抵押物价值进行动态监测与跟踪。
在目前房价地价下行压力较大的环境下，商业银行在完成住房信贷发放后应当定期对抵押房产、地块、在建工程价值进行价值变动检测，重点考察这些房地产型抵押物的地块增值潜力、所处区域规划变化、房产功能用途变更、交通配套设施完善进度、工程建设质量等因素，在这些因素发生重大变化时对商业银行房地产相关信贷的抵押物价值进行重新评估，从而触发对应的应对策略，避免银行的信贷损失。
此外，商业银行的抵押物检测系统中还应当包括商业银行内部人员的操作风险控制，即商业银行还应当对处理房地产贷款的相关人员、部门进行严密的监督和有效的内部控制，避免其内部人员在房地产相关贷款发放过程中出现违背法定房地产抵押处理程序的行为。
（三）完善房地产行业风险预警
由于目前我国政府针对房地产市场的调控政策较多，并且各级地方政府对于房地产调控政策的细化程度和执行力度不同，因此商业银行在房地产相关贷款的风险控制过程中还应当依据各个地区的实际情况，通过有针对性地分析当地房地产行业的运行状况来专门制定对应的信贷风险控制政策。因此，我国商业银行在新调控环境下应当建立一套完善的房地产行业风险预警机制，以此来规范各级地方分行机构对当地房地产行业风险的预警机制，从而通过规范化的流程督促其下属机构有效地预警当地的房地产信贷风险。
商业银行应当设置专门的风险预警评估小组，定期对该地区房地产市场上，各种类型房地产的总体开发进度、政府土地供应规模变化、房地产项目销售状况、房地产交易价格波动进行动态记录，同时组织内部专家专门讨论本地房地产市场的风险水平及其最近调控政策对该行业发展的影响，从而对银行所持有的相关贷款所可能面临的行业整体下行风险进行评估。同时各级地方银行应当将这些信息汇总报送至较高级，从而形成一个总体的房地产行业风险估计，方便商业银行高级管理者能够有效预警房地产市场的整体风险。为了减少该房地产行业风险预警系统的实施成本，商业银行可以要求各级地方机构根据自身所持有的房地产相关贷款规模大小，制定不同级别的房地产行业风险预警机制，对于房地产信贷规模较小的分支机构可以适当减小其信息收集频率和信息收集粒度，从而科学合理地贯彻该预警机制。
（四）发展和创新风险转嫁技术
随着我国金融市场改革的逐步深入，我国商业银行进行金融创新从而规避和转嫁房地产信贷风险，也是商业银行在新调控环境下控制房地产信贷风险的有效途径之一。随着我国政府对于金融管制的逐步放开，商业银行已经可以实现一定程度的金融创新从而转嫁其房地产相关贷款的信贷风险。自2005年我国银监会和央行实施《信贷资产证券化试点管理办法》以来，已经陆续有部分商业银行通过发行个人住房抵押贷款支持证券的方式将其所持有的部分房地产相关贷款打包发行，并取得了不错的成效，因此在可预见的未来，为了尽可能地减少房地产市场波动给商业银行房地产信贷风险控制体系带来的冲击，通过信贷资产证券化等金融创新手段来转嫁商业银行的房地产信贷风险十分重要。
由于我国商业银行均带有一定的国有背景，且在我国特有的市场经济体制下，通过寻求政府支持和担保来进行房地产信贷资产证券化是我国商业银行可以采用的创新手段。我国商业银行可通过行业联盟并推动形成政府扶持的担保公司，以一定的资金池为担保将商业银行的房地产贷款打包成具有政府担保的证券理财产品，从而借助政府信用向市场发放，促进商业银行的信贷资产证券化进程，同时也可以避免目前商业银行通过借助信托机构发行信贷类理财产品，从而进行表外房地产贷款发放带来的金融衍生品风险，最终促进我国银行业房地产信贷发放业务的健康发展。
（五）引入第三方监督评估机制
目前我国商业银行由于机构庞大，其运营成本较高，因此在未来商业银行的房地产信贷风险控制系统构建过程中，商业银行应当通过将部分职能外包给第三方监督评估机构的方式来降低自身的信贷风险控制成本。商业银行可以将其房地产信贷的标的项目的资产价值评估、资产变动状况检测等职能外包给公信度较高的第三方房地产评估机构，从而借助专业的第三方机构的评估结果来提高商业银行房地产信贷风险控制机制的控制效率，最终实现更加优化的商业银行房地产信贷风险控制。
结论
随着目前我国社会各界对于房地产行业暴利和房价持续高涨情况的关注，我国政府对于房地产市场的调控力度正不断加大。在我国越来越趋于高压电房地产调控政策下，我国商业银行在进行房地产相关贷款的信贷风险控制时应当采取的更加动态化、全面化和创新化的信贷风险控制措施，从而实现对自身房地产信贷业务的有效监控和风险控制。
参考文献：
【关键词】房地产企业 财务危机 资本结构
在我国政府对房地产市场一轮又一轮的宏观经济调控背景下，导致许多房地产企业原本就比较紧绷的资金链愈加脆弱，加之房地产企业经营中存在的一些问题，让房地产企业面临诸多财务危机的诱因，所以现阶段分析它们的财务状况和财务危机的成因，寻求能够防范和化解财务危机的对策，提高房地产企业适应外部环境变化和抵御风险等不确定因素的能力，无论是对于房地产企业以及利益相关者还是对于我国房地产市场的健康平稳发展都具有非常重要的意义。
一、房地产企业经营现状及面临的主要问题
（一）资本结构不合理，资产负债率高，财务风险大
由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营，这导致其资本结构失衡且不合理。2010年房地产企业的平均资产负债率为77.6%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的平均负债水平。我国交通运输业负债率均值为36.23%，电子行业负债率均值为45.21%，传播文化业负债率均值为42.51%，采掘业务负债率均值为30.60%，均低于房地产行业均值。过高的负债率不仅增大了债权人的风险，而且会增大企业财务风险，大大降低了企业的融资能力。2011年上半年年末，上市房地产企业平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
（二）融资方式单一，主要以银行贷款为主
我国对企业发行债券的要求非常严格，能够通过发行债券融资的房地产企业非常少；政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制也越来越多，股权融资比例很低。所以，大多数房地产企业都主要通过高负债经营。我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，融资途径比较单一，而且银行贷款中短期贷款占的比较多，因为相对长期而言较容易取得。企业资金来源中，除了直接银行贷款，自筹资金主要由上一期商品房销售收入转化而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款；以及工程垫款和预收款间接银行贷款。据此推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款占到总资金来源的70%以上。当前单一的融资渠道，必然决定了房地产企业在经营管理上出现困难，经济效益和财务状况不佳时，银行从管控危机的角度势必会限制放贷，而使本已资金短缺的房地产企业雪上加霜，造成严重打击，最终酿成财务危机。
（三）“囤地”占用了大量资金，营运效率不高，缺乏核心竞争力
自2007年以来，房地产企业疯狂地“囤地”行为，使得许多地方出现了“面粉比面包贵”的现象。目前我国商品房空置率高达22%，这大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。房地产企业大量资金沉淀在土地上，土地占用了大量房地产企业本身就比较匮乏的资金，延长了房地产项目开发的资金链，降低了存货周转率，严重影响企业的营运能力。拿地成本高，利润空间被压缩的情况下，存货周转率甚至比利润更加重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。2010年房地产企业存货周转率平均值是0.5，优秀企业可达2.5，而陷入财务危机的企业一般只有0.1。这种状况难以培育企业的核心竞争力，不利于房地产企业的可持续发展。
二、房地产企业财务危机成因分析
（一）企业外部环境影响因素
1.经济周期。房地产行业与国民经济多个行业联系密切，其发展趋势也要受到国家经济周期的影响。一般来说，房地产行业的兴衰与国家宏观经济环境是密不可分的，房地产行业发展周期和国家宏观经济发展周期趋同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业可划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。当宏观经济环境恶化时，出现财务危机可能性增大，房地产行业上市公司股票下行。而当宏观经济环境趋好时，房地产行业交易活跃，市场繁荣，成交量大，土地市场也重新强劲火热，房地产行业上市公司股票呈上涨趋势，财务危机发生概率较小。可见，房地产业去要密切关注宏观经济环境。
2.金融环境。国家目前现有金融环境是房地产企业融资渠道较窄，主要还是依靠银行贷款。若贷款利率升高将会加重房地产企业支付利息的负担，影响企业正常的现金流。目前我国的货币政策从原来宽松转向当前适度，存款准备金率和利率多次调整提高，控制信贷规模，降低流动性。房地产行业作为重点调控对象，资金链条不断紧张，这是房地产企业财务危机的重要诱因之一。
3.法律、政策环境。我国的房地产业在目前国民经济中的支柱地位决定了该产业发展要受法律制度并与政府相关政策影响密切相关。近年来国家针对房地产行业不断出台一系列的法律法规，并完善制定了许多具体政策加以规范引导，为进一步促进房地产业的良性发展政府从宏观调控也从未间断过。当房地产市场低迷，国家会出台一些列购房优惠政策，刺激楼市，拉动内需；反之，当经济发展向好，房地产市场过热，出现泡沫时国家就会采取控制信贷规模，影响房地产，稳定市场。
（二）企业内部条件影响因素
1.自有资金不足，较多依赖外部资金会带来筹资风险。房地产企业从创立到生存与发展壮大，都必须以投入和保持继续不断再投入一定资金为前提条件，众所周知作为资金密集型的房地产业，筹资活动是其生产经营的起点。但企业筹资后会导致债务的上升，一方面会增大企业的偿债压力从另一方面分析来看通常如果企业债务过大，必将会增加企业再筹资的难度。并且举债成本负担过重也会影响企业总体的经济效益。其筹资风险主要受金额大小、资金成本、负债结构等方面的影响。
2.盲目多元化投资、投资失误可能带来投资风险。房地产企业在项目投资过程中，对国家政策、市场、顾客需求是否能准确把握到位，将直接影响开发项目的盈利与否。房地产企业项目投资风险主要来自于：a.市场风险；b.购买力风险；c.变现风险和流动性。房地产开发项目资金需求量大、回收缓慢、周期长，这些因素都会影响房地产的变现性和流动性。因此存在的这些风险可能使得房地产投资无法收回成本，不能带来预期回报，与期望值相差甚远，终将于项目投资失败而导致出现财务危机。
3.营运效率不高会带来营运风险。房地产企业的营运风险主要来自两个方面：a.日常经营管理。房地产项目开发涉及面广，周期长，资金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部门沟通协调不通畅等，将会造成降低盈利能力，费用增加；b.建造过程。房地产企业大多用预售方式回笼资金，若最终房屋出现问题与销售合同不符、或建造中出现安全事故、材料涨价等不利因素，可能会使企业陷入财务危机。
三、防范房地产企业财务危机爆发的对策及建议
（一）积极拓宽筹资渠道，改善企业资本结构
房地产企业在融资渠道上积极拓宽思路，探索多元化的组合式融资方式对于帮助企业提高其风险应对能力具有极为重要的意义。具体可以通过上市融资、房地产合作开发、资产证券化、采购融资、销售融资、债券私募融资、期权融资、信托融资等其他金融工具融资模式，尽量避免由于准备金率或是利率的调整影响企业筹资能力。房地产企业的融资渠道应由最初单纯依赖向银行金融机构贷款，朝创新融资和依托私募策略为辅的融资方案努力，可用阶段性组合融资，降低融资方面的成本，确保项目资金链的安全。在复杂多变的企业外部环境下，不合理的资本结构所潜藏的巨大财务风险会成为一颗随时可能引爆的“定时炸弹”，因此，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，对于资金密集程度较高的房地产企业而言具有举足轻重的意义和价值。
（二）完善企业投资决策机制，减少投资失误
科学合理的投资决策流程是避免和减少投资失误和投资盲目的重要保证。所以，企业在投资决策前，必须进行可行性论证，从定性分析和定量分析两个方面进行调查研究，而不能仅凭领导拍脑袋或一时的感觉做出决策。这些年，由于房地产行业的投资回报率较高，高额的投资回报率导致决策者忽视了“高回报的背后必然潜藏着高风险”这一基本规律。致使许多国企、央企纷纷进入房地产行业，而对未来面临的困难估计不足。它们盲目进行多元化投资，使企业陷入财务困境，不仅投资损失，而且还损害了原有盈利项目的收入，影响企业的整体盈利能力。
（三）提高企业经营管理水平，加强成本控制
房地产企业项目开发的成本控制应该贯穿项目的整个寿命周期。与此同时，还应从企业全盘考虑，各部门之间的协调，降低内耗成本，降低与外单位部门之间的协调成本。成本控制应从立项环节、招投标环节、销售环节、工程预决算环节以下几方面加强。在规划环节采用成本控制是确保事前控制的前提，方可实现最大限度减少因事后变动增加的成本。在施工环节主要应注意因各种变更带来的费用和材料、工程款的支付。
（四）增强企业现金流量创造能力，提高净收益质量
房地产企业在工程款和土地出让金的支付及销售回款的管理中，最重要的就是销售回款的管理。大多数房地产企业将销售预售款作为可持续发展的重要资金链，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多种支付形式。房地产企业需要在客户资信、销售责任、信用政策等级等制定相应的措施制度，合理确定还款期限与还款方式，因而对未来现金的流出量与流入量进行统筹与平衡。要在不断加快资金周转的同时进而增大流动比率，这样才能使房地产企业拥有更多的营运资金。
（五）建立企业财务状况分析、监控及预警系统
一、房地产行业的盈利模式分析
外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。
通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要 是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。
二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法
1、我国的房地产行业供求现状分析
国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。
目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。
2、我国房地产行业的预售收入确认法分析
（1）完工确认收入法
房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。
（2）完工确认收入法适用的原因
分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。
现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。
（3）完工百分比法运用的前提条件
房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在
第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。
现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号―建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。
各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。
一、房地产行业的盈利模式分析
外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。
二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法
1、我国的房地产行业供求现状分析
国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。
2、我国房地产行业的预售收入确认法分析
（1）完工确认收入法
房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。
（2）完工确认收入法适用的原因
分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。
（3）完工百分比法运用的前提条件
房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在
第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号—建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。
四、结语
【关键词】银行信贷 供给 需求
一、研究背景
银行信贷活动能通过供给和需求两个方面影响住房的价格，信贷投向也会在很大程度上影响到我国房地产市场的供给结构。住房开发和住房的购买都离不开银行信贷的支持，尤其在我国近几年的现实经济条件下，房地产开发商的自有资金普遍不足和房地产的平均价格一般超过普通公民的平均收入的十倍以上，在这种情况下，银行信贷资金的投放就成为房地产市场得以表现欣欣向荣的一个主要推动力。
二、理论依据
从理论上讲，银行信贷会受到利率的影响，一般而言利率上升，会影响到房地产开发商的建设成本，同时也会提高购房者的成本（包括购房的机会成本和贷款成本）。而银行信贷的增加不但会增加房地产的供给而且也会增加房地产的需求，因此通过分析银行信贷对于需求和供给的相对影响就可以说明银行信贷对于房地产的供给和需求的哪一方面更加显著，从而国家可以通过相应的利率政策进行调控，以此来稳定房地产市场的价格。
三、模型变量说明及模型设定
（一）房地产的价格P
房地产的价格是直接反应房地产市场宏观经济状况的一个变量，透过房地产价格我们可以了解该市场的整体运行状况。同时政府也可以通过稳定房地产价格的方式对房地产市场的运行状况施加影响。
（二）房地产的供给S
房地产市场市场的供给在一定程度上会影响到房地产市场的正常运行，房地产市场的供给过剩就很有可能导致房地产市场的经济泡沫，因此房地产市场的供给也是房地产市场健康发展的重要影响因素。由于目前我国房地产市场的资金大部分来自于银行信贷，因此政府可以通过有效的控制对房地产市场的信贷投放就可以很好的控制房地产市场的供给量。
（三）房地产的需求D
目前，我国房地产市场的需求主要有刚性需求和投机性需求两种，即所谓刚性需求是指满足人们居住需要而产生的对房地产的需求；投机性需求是指为了从未来房地产的价格上涨中获利而产生的对房地产的需求。鉴于对于刚性需求和投机性需求并不能有效的区分，而且无论是刚性需求还是投机性需求很大程度上都是依赖于银行信贷的，因此在此我们将其统一归为需求一类。
（四）银行信贷L
一般而言，银行信贷与房地产的需求会呈现正相关关系，与房地产供给也会呈现正相关关系。鉴于此，政府可以通过有效的控制银行信贷投量影响房地产市场价格，借此稳定房地产市场的宏观经济运行状况。
（五）模型设计
为了分析银行信贷是如何影响房地产价格的，以及设定一个合理的银行信贷投放量在此我们需要设定供给模型、需求模型、银行信贷与供给的模型、银行信贷与需求的模型。
（六）模型说明
根据供给与需求的规律，房地产价格与房地产供给呈现正相关关系；房地产价格与房地产需求呈现负相关关系；银行信贷与房地产的供给和需求均呈现正相关关系。
四、模型理论分析
根据供给模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。联立上述两个模型可以均衡的价格和供给量为，即此为房地产市场的均衡供给量和均衡价格，然而由于银行信贷的影响这一均衡供给和需求以及均衡价格会产生变化从而会影响到整个房地产市场的运行。
另一方面，银行信贷对房地产供给的影响关系为：S=α2+β3L；银行信贷对房地产市场的需求的影响关系为：D=α4+β4L（其中L表示银行信贷投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通过这两个模型可以知道，银行信贷对房地产供给影响程度为β3L，对房地产市场的需求的影响程度为β4L，故原来的供给曲线变为：S′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同样的价格条件下供给增加了β3L；需求曲线变为：D′=α2+β4L+β2P，即同样的价格条件下需求增加了β4L。在此条件下的均衡价格为：。由于在需求和供给变动前均衡价格为：，故由于银行信贷的影响而是价格上升的幅度为：P*′-P*=。
再者，由于银行信贷对于房地产市场的价格的影响关系为：P=α5+β5L，即银行信贷对房地产市场的价格的影响幅度为β5L，若政府限定维持房地产市场稳定的价格的变动区间为a~b，即a
而在目前我国国内，由于房地产市场呈现上涨趋势，即P*′-P*大于零，又因为β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即银行信贷对于需求的影响程度大于对于供给的影响程度，从而说明我国目前国内的房地产市，场的价格处于高为的原因主要是由于需求拉上的。同时在这种情况下由a
六、结论及政策说明
通过上述分析，国家可以通过设定银行信贷的适当投放容量来稳定房地产市场的价格，并且可以透过相关的数据估计信贷投放容量的安全区间，即为国家宏观调控的操作区间。
由于利率会影响到银行的信贷投量，即当利率上升时，由于借款成本的上升，银行信贷会普遍下降；利率降低，则会促进银行信贷投量的增加，因此，国家可以通过中央银行调整基准利率的办法影响银行信贷从而稳定房价，防止房地产价格的高位上涨而导致的泡沫。
参考文献
[1] 薛磊.房地产信贷对房地产价格影响的实证分析[J].广西金融研究，2006（4）
