时间：2023-05-25 17:36:19
序论：在您撰写农村土地市场时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
（1）对农村土地的竞争越来越激烈
我国正处在人口快速增长而资源相对匾乏的社会经济转型时期，工业化、城市化建设需要土地，农业规模经营、产业化发展需要土地，新农村建设需要土地，地区招商引资、环境改造、“经营城市”等都需要土地，各行各业对土地的需求越来越强烈。从2000-2007年，全国建成区面积从22439.28平方公里扩张到35469.7平方公里，年均增长1861.49平方公里，同期全国征用上地面积从447.25平方公里增加到1216.03平方公里，年均增加109，83平方公里。
面对各行各业对土地资源的强烈需求，国家、地方政府、基层组织、企业、农村集体经济组织、市民、农民等不同主体都卷入到土地资源的争夺战中，而城市土地利用的高成本特性，使得农村土地成为各利益相关者竞相争夺的对象，竞争激烈。
（2）因农村土地问题而引发的冲突事件越来越多
农民最大的经济权益是土地权益，当土地被征收后，农民没有得到合理的补偿和妥善的安置，更多的土地收益流向了其他利益相关者，利益的巨大反差使得土地矛盾空前高涨，冲突事件频频发生。
2003年1月至2004年3月，广东省各地群众因征地问题到省委、省政府集体上访605次，占全省集体上访事件的30.7%，涉及16176人。2004年l月至10月，农业部处共受理了6937件因农村土地问题的事件，占总量的51.2%，比去年同期增长4倍。2005年全国十届人大第三次会议关于“三农”问题记者招待会上，农业部长称农民上访问题主要集中在土地上面。据资料统计，2005年全国因土地而引起的群体性突发事件为19700起，2006年社会抗议事件为73000起左右，其中50%以上农村地区群体性抗议事件都是由于农民耕地遭到地方政府强行暴力征占引起的。
（3）农村土地冲突事件带来的社会震荡越来越大
通过报纸、新闻、网络等多种媒体，我们可以看到，近年来农民因土地问题而引发的社会矛盾和群体性冲突事件不断升级，给构建和谐社会造成恶劣影响。2004年河南郑州“约600名防暴警察搜捕4位带头上访的农民，双方发生激烈冲突”，2009年河北定州“入侵者持武器与农民发生激烈冲突，150多人受伤，6人死亡”，2007年哈尔滨呼兰“3500亩耕地被强行征走，上访者被打死”，2008年安徽场山“县领导带领警察，出动警车强行占地，农民与之发生了激烈冲突”等都带来了巨大的社会震荡性，政府的公信力遭到严峻挑战，己经越来越引起社会各界的关注和重视。
值得注意的一点是，农民为维护自我土地权益而选择向上级部门反映问题，然而在上访的过程中，由于利益关系复杂，各级政府官官相护，上访人的权益受到更大的侵害，从而引发新的恶性事件。中国社会科学院农村发展研究所2006年12月至2007年3月对560名进京上访者进行了调查，发现，63.9%的人曾因上访而被关押或拘留；18.8%的人曾因上访而被劳教或判刑；71.05%的人认为新《条例》实施以来，地方政府对上访人的打击迫害更严重了，群众进京上访的主要原因已经转变成为“打击迫害”讨要说法。
农村土地冲突事件的频繁发生，对我国社会主义新农村建设，和谐社会的构建带来了不稳定因素，造成了恶劣影响。对农村土地冲突问题的研究迫在眉梢，而目前国内学者对农村土地冲突的研究还比较少，尚处在起步阶段。本文试图对农村土地冲突问题的基础性研究进行探讨。(l)弄清农村土地冲突的概念，揭示转型时期其呈现的特点和类型。(2)分析农村土地冲突中利益相关者的性质和博弈策略，通过对博弈纳什均衡解的求解，找出促使博弈更合理化、减少土地冲突的因素变化关系。(3)从社会、经济等多个角度找出引发农村土地冲突的原因，并进一步在原因的基础上，冲突。(4)对冲突的诱发因子进行定性和定量的分析，找出哪些因子更有可能引发提出有效预防、减少和解决农村土地冲突的措施建议。
在解决农村土地市场冲突中有很重要的意义。
（4）理论意义
社会活动的多样性和社会关系的广泛性不可避免地造成差异、矛盾和冲突，本文开展对农村土地冲突的研究可以为社会冲突学、土地管理学增添新的内容，提供支撑资料。本文界定了农村土地冲突的概念、总结了转型时期农村土地冲突的特点和类型，为基础研究提供了资料。本文对农村土地冲突中利益相关者的性质及博弈策略进行了分析，为有效缓解冲突提供了思路。本文从社会、经济、制度、行政、法律等多个角度剖析了引发农村土地冲突的原因，并从农民的角度对诱发因子进行了定量分析，为有效避免冲突提供了路径。本文从社会、经济、制度、法律、行政等角度提出了有效解决冲突的措施建议，为协调各方关系、促进社会和谐发展提供了指向。
【关键词】农村土地市场；统筹城乡；土地市场化配置
一、现行的二元制土地市场
我国土地权属分为国家所有和集体所有，由于土地所有制性质的不同而形成相互分离的城市土地市场和农村土地市场，加上城乡二元结构的分割，形成了二元制的土地市场。城市土地市场主要是土地使用权的交易，包括使用权的出让、转让、租赁、抵押等方式，相对来说，城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位，已逐步走上较为规范成熟的发展道路；而农村土地市场受到多方因素的限制和阻碍，发展缓慢。
在十八届三中全会中提出要“建立城乡统一的建设用地市场”、“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”、“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”由此可见完善农村土地市场的方向，应该是基于城乡一体化的统筹，进行土地的市场化配置，实现农村集体土地和城市国有土地产权平等化。
二、我国农村土地市场发展存在的问题与阻碍因素
当前我国农村土地属于集体所有，由单个家庭实行承包经营制度，这种个体经营的方式已无法适应市场经济配置土地资源的需要，存在诸多弊端。例如，集体土地所有权不完整，主体不明确；国家强制征收集体土地，给予的只是补偿价值，而非交换价值；土地流转制度不规范等使得土地流转只能在小范围进行等。这些问题成为了阻碍农村土地市场发展和城乡统一土地市场构建的主要因素。
（一）农村土地权属不完整，所有权主体虚置：权属明确是农村土地市场形成的前提，目前我国农村土地权属仍存在一些问题。产权权能不完整，土地所有权至少有占有、使用、收益、处分四项权能， 而我国农村集体土地所有权人对自己所有土地只有占有、使用和收益的权能， 而没有处分权能。集体土地不得出让、转让、出租用于非农建设，农民仅拥有土地使用权，不具备买卖权、抵押权、赠予权等，对承包地、宅基地的流转受到主体身份和地域的限制，而城市土地使用权及附着建筑却可以自由买卖。所有权主体虚置，现行《土地管理法》规定农村土地归农民集体所有，而“农民集体”并没有清晰的界定，现实中农民缺乏行使集体土地所有权的组织形式和程序，也就出现集体土地所有权主体虚置的现象，从而引起土地市场交易主体的混乱。对于国家征收土地后的补偿在集体与农民之间存在分配不均，损害了农民的利益。因而不明确的集体土地所有权主体必然引起市场主体缺失，集体土地难以进入市场。
（二）国家对农村集体土地的单向强制征收权：农村土地要转为非农建设用地，必须经过政府征收或征用，由集体所有转为国家所有，实现土地所有权一次性转变后才能进入土地市场。虽然法律规定给予农民相应的补偿，但补偿价值过低，相对城市中旧城改造涉及拆迁的土地是按房地产市场价格进行补偿，明显对农民的补偿有失公允。由此可见，国家对农村集体土地的征收制度，使得土地市场交易行为两端是非对称的，政府在向农村集体征地时是进行行政定价，而在出让土地使用权时是属于市场行为，其中的交易价格是非公平性的，也就造成政府对土地财政的长期依赖，阻碍了集体土地与城市土地之间的直接联系，不利于农村土地市场的发展和完善。
（三）农村土地流转制度不完善：现行土地流转制度缺乏专门的法律法规约束，对于流转的具体形式、程序、价格、管理以及矛盾的处理在实际操作中还不规范，这也就导致土地流转过程中往往会引发纠纷，阻碍农村土地的顺利流转。还由于土地用途管制制度的限制，集体组织之间、城乡之间、区域之间的土地市场仍然是相对分割的，农村土地流转局限在较为封闭的小范围内，只能形成零散的农村土地流转市场。
三.完善农村土地市场
土地市场化配置是土地资源有效配置的必经之路，目前农村土地市场相比城市土地市场发展较为滞后，因此要推进城乡土地要素流动，激发农村土地市场的活力，主要从农村土地市场的两方面来完善：集体农用地使用权流转市场、集体建设用地使用权市场。
（一）农村集体所有农用地使用权流转市场
要完善农村集体农用地流转市场，首先是要明确各产权主体关系，使转出和转让双方明确交易的农用地的产权状况；其次要搞好农用地分等定级和价格评估工作，为农用地流转市场双方的公平交易提供科学依据；第三是要完善农用地流转监管制度，流转前要审查流转双方资格，检查需要流转的农用地是否符合土地利用总体规划，流转时要针对农用地是否进行土地变更登记进行审查；最后，要实施多种农用地流转形式，拓宽市场流转渠道，逐渐开放农用地流转市场。
（二）农村集体建设用地使用权市场
由于长期实行城乡二元结构的土地市场，建设用地市场也被割裂开来，城市国有建设用地市场以“招拍挂”方式进行土地出让，而集体建设用地难以实现其应有的经济价值。在十八届三中全会中提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”这指明了集体建设用地使用制度改革的方向，要赋予农村集体建设用地与国有建设用地对等的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”，建立统一的地价体系，实行城乡一体化的公平地价制度，将其作为集体建设用地流转市场发展的基础。除此之外，还必须建立相应的土地交易平台，为建设用地使用权流转提供服务，通过土地交易有形市场建设，对集体建设用地交易的内容、方式、流程等方面进行规范，使之与城市国有建设用地市场相衔接。
参考文献：
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[5]钱忠好.关于中国农村土地市场问题的研究[J].中国农村经济1999（01）.
关键词：土地市场；流转模式；农产品结构
中图分类号：F713 文献标识码： A
目前，农村土地的经营模式造成广大农民难以加人到高投人、高产出的产业结构调整行列，而另一方面，有经济和技术实力的种养能手，却苦于经营空间的限制，又难以形成规模经营、专业化生产的格局。因此，要扩大农业经营规模，促进农业结构调整，必须加快农村土地市场的流转。
一、我国农村土地市场流转的主要模式
土地流转的模式是指土地流转的方式，即采用什么方式将土地在土地的各种产权形态上进行转移。土地权益人流转土地的方式取决于特定时期、特定区域单位土地面积的边际收益的变化趋势。目前我国农村土地流转的主要模式可以分为以下几种：
1.租赁土地使用权
土地承包户将承包土地以出租方式租给其他农户或农业经营单位。土地出租后，虽然不再由原承包方耕种，但土地承包经营权的主体并没有发生变化，承包关系并不是发包方与接包方的关系，而仍然是原承包方与发包方的关系。《土地承包法》规定，承包方可以在一定期限内将部分或全部土地承包经营权出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。这就是说法律赋予了农户出租承包地的权利。
2.土地使用权入股
土地作为农村最重要的生产资料，许多农民不愿轻易放弃土地使用权。随着商品经济的发展，从事非农产业的农民日益增多，鉴于担心经营非农产业失利而留有从事农业后路的顾虑，既不愿转让土地，又难以精心地经营土地。于是，土地承包农户将土地入股给龙头企业或农业专业大户，也有农户自愿以土地合股组织各专业合作经济组织，合作经营土地。农户以土地使用权作价入股，按照自愿原则组成利益共享、风险共担的股份合作制农业生产经营单位。由它来统一经营农民的土地，农民既可按土地使用权作价股分红，又可在企业工作，按劳取酬。在股份的构成上，农民主要以土地使用权入股。在用人机制上，企业与农民实行双向选择，企业原则上优先录用股民。这种土地流转方式展示出了深化农村的方向，不仅有利于农业生产规模化、专业化和产业化经营，而且还是实现城乡统筹发展的重要模式和主要途径。
3.土地互换
在土地承包期内，主要是承包方之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块的使用权。互换后原土地承包合同规定的权利义务有的仍由原承包者承担，有的经发包方同意后随互换而转移。互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部进行互换。互换一般是农户自发流转行为。
4.转包土地
土地承包户将其土地的使用权转包给其他农户或农业经营单位。承包方与发包方仍按原承包合同履行权利义务关系。该模式是新承包人向原承包人履行义务，原承包人再向发包人履行义务，由新承包人和原承包人共同承担风险。这是农村土地流转的主要方式，具体又有两种方式：一是土地承包户私下与新承包人协商，将承包土地转包出去；二是土地承包户委托有关组织进行转包，即自愿将承包土地委托村委会转包他人。该模式运作方便，对地方经济发展水平没有过高的要求，其主要特点是：从转包主体看，多数是从事非农业生产，举家入城但户口未动的农户，或是主要劳动力从事非农业生产如外出打工、经商等无力耕种承包地的农户。从转包的运作方式看，多为自行转包，私下运作，口头协商，无正规合同，不够稳定。从转包范围看，多为合作经济组织成员或邻近的亲朋好友。据有关土地流转转包不完全抽样统计，在1998年到2007年10年之间，经过村委员会和私下运作这两种情况转包，全国有偿转包耕地由1997年的146.7万亩上升到2004年的1065.7万亩，到2007年，转入户共计支付转包费就达76.3亿元之多。
5.使用权拍卖
承包人把承包的土地，主要是“四荒”土地的使用权,一是通过集体经济组织，一次性作价卖给他人。拍卖年限、价格及其他有关事宜协商确认并签订拍卖合同。早在1983年，山西省柳林县龙门垣乡村民李马才，率先以1750元的价格买下了本村15.7亩“四荒”地的使用权，成为全国“四荒拍卖”的第一例。另一方面是承包人把承包的土地使用权私下拍卖其他经营户。到2007年底，由于农村承包的土地的经营户长期在外打工或已经在城镇私人企业就业，根据调查，全国已有3700多万农户将自己经营的土地使用权放弃拍卖给他人经营。
二、农村土地市场流转存在的主要问题
（1）土地成片流转难，土地流转过程中农民利益得不到保障。所属土地位于成片流转土地中间位置的个别农户出于种种原因，就是不愿把承包的土地流转出来，影响产业规模化经营政府的统一规划。另外，土地流转过程中农民利益也得不到保障。一是土地流转价格比较低，与业主收入极不相称，农民应得的流转收益存在较大风险。二是部分流转的土地期满后，如数复耕困难，即使复耕后，也将影响耕地的质量，农民的长远利益难以保障。由于土地作为农村居民一种最基本的生活来源保障，加之农户深受传统观念的影响，土地在大部份农户心中的基础地位还是没有改变。部份农户在进行土地流转时，只着眼于一时的利益，而对自己在土地流转以后的基本生活考虑不够充分，加上国家法律法规在这方面的空白，造成部分土地转出农户以后的生活得不到保障。
（2）土地流转费用确定困难。目前，土地流转的租金主要有两种方式来确定：一是现金租金；二是实物租金。这里主要的问题就是现金租金，现金租金的确定没有考虑到物价水平的涨落因素，这是引起纠纷的一个重要原因。
（3）土地的规模化经营中缺乏环境保护的制度和意识。在土地流转过程中，政府对规模化经营业主的环境生态效益考虑较少，由于多数从事土地规模化经营的业主资金限制和无相关的制度约束。土地的规模化经营对周围环境将造成巨大的破坏，影响到周边群众的生活。如养殖场的畜禽粪便，农家乐的生活污水等，大部分没有经过处理而直接排放到周围的河流、沟渠中，对水源造成了严重影响。土地的规模化经营中环境保护是当前我国农村土地流转进行规模化经营过程中的一个突出而又被忽视的重要问题。
（4）相关法规、政策不配套、不协调。在农村土地流转的实际操作过程中，政府感到相关法规、政策不配套不协调不具体。目前的《土地管理法》与《农村土地承包法》的有关条款就存在不协调的地方。《民法通则》关于土地承包经营权的相关条款过于笼统，实际过程中难以操作。在具体的土地管理规定中也没有对土地流转的相关条款说明。如《土地承包法》规定，到农民手中承包土地，不得改变土地的农业用途。然而，到底如何才算“农用”这个问题是不清楚的。这个问题不清楚，投资者改变土地用途的行为就难以受到法律的制约。另外，相关法规、政策不配套也造成土地被闲置。
（5）土地转入方在其转入土地上的基础设施不符合相关法规。这个问题主要是指土地转入方在获得成片的土地以后，在其经营活动中在转入土地上进行的基础设施建设，没有报请有关部门审批、核准。而这些设施的修建在土地流转之前并未申明，协商，这种情况往往会变相改变转入土地的用途，使土地以后的复耕可能减少，这也是目前农村土地流转过程较突出的一个问题。
三、加快农村土地市场流转，积极调整农村农产品结构
合理配置农村土地市场资源，促进农村土地的合理流转，是调整农村农产品结构和提高农民收入的的关键。加快农村土地市场流转，积极调整农村农产品结构的主要措施有：
（1）加强农村土地生产开发和经营的综合规划，统筹安排。结合制订“十一五”规划，要将土地流转与农产品结构调整结合起来，纳人到经济社会发展规划并进行统一管理。充分调动村社基层组织积极性，广泛听取群众愈见，依法完善托管经营.积极促进农村土地的合理、合法流转。在流转目标上.依靠城乡两个市场发展优质高产高效农业，发展特色产品、生态农业产品和可持续农业，调整农村农产品结构，以不断的满足人们不断增长的物质文化生活需要。
（2）根据我国农村的实际情况，结合我国农民生活社会保障制度建设的探索，政府应当对土地转出农户的社会保障制度进行积极试验。如，可对土地转出农户进行基本生活养老保险，基本生活养老保险金可由流转土地使用权租金大小或区域城镇最低生活保障金的标准确定。
（3）建立土地流转的市场体系。随着经济的不断发展和农户市场化意识的不断增强，今后土地流转通过市场来完成是不可避免的，因而应该建立土地流转的市场体系。土地流转的市场体系包括村、乡镇、县市三级体系，即村一级的土地流转服务站、乡镇一级的土地流转交易中心、县市一级的土地流转交易管理局，依法推进土地的有序流转，形成公平、公开、公正的交易市场环境。（1）依法进行土地流转
（4）建立土地流转的风险保证金制度。按照国家法律、法规，土地流转受让方搞规模经营不能损害农村生态环境，不能搞掠夺式经营，不得随意改变土地的性质和用途。为此，政府应建立流转土地的风险保证金制度，以保证土地按约使用、合理使用。风险保证金可以按业主每年收入的一个比例收取，每年提交给政府管理部门，由政府管理部门统一监督和使用。
（5）土地流转必须依法进行。土地流转必须依法进行，务求做到公开、公平、公正。应该尽快制定《农村土地流转法》，从法律、法规上规范土地流转的程序、流转的方式、确认机构以及发生纠纷的处理方法等，在法律中明确土地流转的条件、土地流转费用等方面的条款，并对土地转出方要督促其签定流转合同，形成稳定的流转关系，特别是要对土地转入方是否按规定使用土地进行监管；对其在土地上的基础设施建设，必须要在流转合同中确定说明，并不得有危害土地复种的行为。保证土地流转的公开、公正、合法以及土地流转双方的合法权利。
作者单位：重庆工商大学
参考文献：
[1]麦伟.探寻实现农民增收的有效途径[J].中央财经大学学报,2004,(3):14-16.
[2]王洪亮,徐翔.关于农民增收问题的理论思考[J].经济问题,2004,(2):47-78.
随着我国目前推进以人为核心的城镇化和农业现代化脚步的加快，农村土地流转市场中的问题越来越受关注。我国的土地市场正处在一个雏形阶段，各方面都还不健全。国内农业用地流动转让市场初步形成，但到目前都没有建立统一的、规范的、规模较大的农业土地流动转让市场。同时，国内各地农业用地流动转让的差异比较大，比较发达的地区和中西部地区的反差比较大，就拿农业用地流动专人来说，经济较发达地区与经济中等地区相比，不论是农业用地流动转让的规模还是农业用地流动转动的形式，都存在明显的差异。面对着日益壮大的农地流转市场，农村土地流转市场机制中暴露出来的问题急需解决。
市场机制中的问题
没有一个高效的市场机制就不可能使得土地资源在流转中的优化配置。土地流转市场机制中的种种问题都严重阻碍了市场的发展。
市场行为主体缺失。从土地需求的角度来考虑，我国目前还缺少具有一定相对有规模的农业方面的企业家，农业方面企业家的不足就会导致土地流转中没有土地需求者，抑制农民的意愿。此外，我国的流转体制中，行政的力量过大，在面对巨大土地流转收益的情况下，必然会存在一场权力的博弈，一些乡村干部就会通过行政调整，谋求自身利益最大化。这类行为主体的缺失会抑制市场机制的发育。
不规范的市场交易行为。由于缺乏国内流动转让市场的基础设施建设，土地流动转让市场的信息交互不及时，就算农民想转让土地，也找不到合适的对象，这时候农民只能通过私下交易，来满足自身的需要。传统的人情关系、伦理道德、风俗习惯仍然起着协调作用，更多的农民愿意将自己的土地转租给亲人或者周边的熟悉人群。契约精神在农户的农地流转行为中的作用并不普遍，很少有农民会重视在契约合同方面的事宜。从国内范围来看，接近三分之二的农业用地流动转让是通过转让供求双方之间的口头协商协定决定的，而口头协议具有随意性和不确定性。
改善方向
建立完善的中介服务体系。中介服务机构在土地流动转让市场中的重要性必然要引起我们的重视，我们需要建立一个组织健全、运作高效、服务周全的土地流动转让中介体系网络，为转让供求双方提供信息，实现土地流动转让从“散户―散户”的分散性自发流转向“散户―中介服务组织―大户”的转变[1]，同时我们需要更多数量的中介组织来满足市场的需要，同时也为中介组织提供良好的环境，减少政府干预[2]。
建立公平的流转市场，规范的流转程序。为了建立一个开放、公平、有序的土地流转市场，通过发育土地租赁市场，可有效地促进土地使用权的流转，规范土地流转市场。在规范市场方面，我们的政府应牵头建立农业用地流动转让市场，为农户流动转让土地提供必要的场所和环境，但政府与村集体组织绝不可以在土地流转中侵占农民的权益，政府等只能作为一个服务者参与到流转过程中去，而不是一个主导者的身份，不能过多干预流转市场的发展。同时我们也要在农民群体组织中强调市场规范的重要性，提倡更多的流转行为要在规范合同的保障下进行。
新型市场模式的出现
农村土地股份合作制。很多学者都认为我们应该成立有效的农村土地股份合作机制，将土地使用权、资金、技术、公共服务和劳动力等生产要素的有机组合，来促进农村土地的流转。在土地产权明确的情况下，可以更好地把土地作为一种资本，以股份形式入股合作组织。实行土地股份制，将土地产权货币化，重构集体在产权上的主体地位，利于土地资源的优化配置和生产力的提高[3]。但是，股份合作制内在的行政威权也会冲击经济自由，成员之间缺乏平等性和机会主义行为，股权与投票权及收益权不相一致，导致对合作社成员缺乏有效的激励和约束，农业用地股份合作社股权具有流动的封闭性及非退出性[4]。这些隐患就会影响市场的效率。
土地银行。在农村普遍存在资金缺乏的情况，农村金融是农村发展的一个难题，建立农村土地银行有助于完善农地金融制度、促进土地和劳动力流动、保障粮食安全以及推进农村城镇化进程。山东诸城在2003年建立了“土地信托中心”，宁夏平罗2006年成立了“土地信用合作社”。土地银行以农地抵押贷款为主要业务，我们可以通过土地银行，来促进土地的流动转让，发展适度规模经营，推进农业用地承包经营权的资本化和制度效益的最大化，为“三农”问题的解决和社会主义新农村建设提供破解之策。但是，土地银行在我国实行起来依旧有难度。我国建立农村土地银行的基础还不扎实，相关法律及政策的缺失、土地产权的模糊、缺乏相应的社会保障体系、没有服务于土地流转的土地估价事务所、缺少高素质的农村土地银行经营管理层次的人才等[5]。
土地国有永佃。将土地的终极所有权归国家，使用权归农民，这可以保障土地产权界定的清晰性和稳定性，还可为农业用地资本化创造条件，极大地促进了农业用地的流转。实行农地国家所有、农民永佃，土地归国家所有，农民拥有使用权，实现了各利益主体之间的有效分割，有利于保障农民的权益。同时建立永佃权之后，有利于整个农业用地制度的发展与完善，有利于摆脱承包经营权既非典型物权又非典型债权的局面，有利于农村经济长期健康地发展。可是，土地国有永佃之后，土地的流转效益就是最大的问题，在我国，一旦成为国有化资产之后，资源配置效率是一直难以解决的问题。有人就质疑这种机制在经济绩效相同的前提下，其产权交易成本较高，会造成效率损失。
关键词：土地流转;市场机制;农户行为;重庆市
中图分类号：F323.211文献标识码：A文章编号：1003-4161(2009)02-0066-04
1.引言
实行家庭承包制，确立农户在农业生产经营中的地位，在一定时期激发了农民的生产积极性。然而随着近年来二、三产业的迅猛发展，使农民的就业渠道、收入来源呈现多样化、多元化趋势，农民“种田的少，务工的多”等问题逐渐显露出来［1］,部分农村地区出现了严重的土地抛荒现象，在家庭承包制的初期作为一种权利而赋予农民的土地承包权反而已经成了一部分农民的负担，土地的有效利用率比实行承包制之初大大下降，这是我国在强调稳定农村土地承包制条件下面临的一个新的难题，是对中国粮食安全的重大威胁［2］。以市场调节为基础，对土地资源进行优化配置，大力促进农户土地承包经营权流转，已经成为提升农业竞争力的一种途径。
相关研究表明：现行农村土地制度的不完善与流转过程的不规范、农业生产比较利益的低下与交易成本的居高不下［3］、农户土地过于零散、户主受教育程度低下、剩余劳动力转移困难等因素严重制约着土地承包经营权在农户之间的流转［1］。
众多研究学者强调农户流转意愿或流转经营权转移的影响因素的分析考察，且多采用定性变量，如土地流转价格的合理程度及收益分享的公平程度、产权清晰程度以及法律文本(合同与经营权证书)的到户率、农村劳动力转移、农民工生存环境变化等因素［4］。而对于其中经济因素的探讨也多限于表面的经济利益的存在性探讨或人均收入水平等因素对农户土地流转意愿的影响［5、6］。借鉴以往研究者的结论，我们同样认为农户是否选择土地流转完全受土地收益的影响。特别是山区农民主要是因为山区土地贫瘠，劳动者素质相对低下，导致的收益低下，因而只有在经济利益驱动下将土地流转出去，才能使农村土地资源达到最优化配置。
基于此，本文以重庆市34个区县1268个农户家庭的大样本调查数据为依据，针对农村土地流转市场的建立，以微观市场机制理论为分析基础，通过实际调查数据比较市场主体的土地流转与非流转收益，并以其他相关因素作为背景属性，围绕农村土地市场的主体农户，提出并验证以下假设：第一，农村土地市场中农户是市场主体，其流转意愿受到社会经济发展阶段和传统小农经济思想的影响；第二，农村土地市场中农户的农业收入对农户土地流转的选择已没有影响；第三，农村土地市场中土地价格即补偿费用和非农收入（主要是务工收入）是土地流转选择的决定因素［2］。
2.理论依据
科斯第一定理指出：在交易费用为零的情况下，产权无论如何界定，通过市场交易所达成的资源配置都是最优的。为此，对于农村土地市场，在所有权明确的条件下，经营权的流转只有在经济利益驱动下建立农村土地流转市场，按价格机制的作用，调节供需双方，才能使土地资源在土地流转市场中达到最优化配置，市场主体收益最大化。而对于农村土地市场机制运行的理论前提包括：土地市场中的经济活动始终是在信息不完全的条件下进行的；土地市场中经济活动秩序是在演进中进行的；土地市场中的经济活动的信息活动需要有效的激励机制；土地市场中的农户是“经济人”，以自身利益最大化为目标。在此前提下，本文将重点依据价格机制、供求机制的作用原理分析农村土地市场的主体和运行过程。
2.1价格机制
它是市场机制运行的重点和核心，市场上的价格与供求的相互联动作用最终促进价格与价值、供给与需求之间趋向平衡的一种机制。
针对农村土地市场，对农地流转的最重要的作用在于发挥农村土地价格杠杆作用。农村土地价格杠杆将对土地资源的市场化配置起引导功能。农村地产的价格表现为交易过程中的买卖价格、有偿使用过程中的租金和合作或合资中的分红，它将决定存量低效利用地产市场供求量的大小。其次也将决定地产是自用还是上市交易，租出还是租入。
农村土地使用主体――农户也将根据土地价格信号进行土地资源的优化配置。具体来说，农户进行土地交易的决定因素之一是根据市场中土地租金来决定本年度进行农业生产的用地量。即土地要素价格对农地流转的引导作用。
2.2供求机制
供求机制通过供给与需求之间的在不平衡状态时形成的各种商品的市场价格，并通过价格、市场供给量和需求量等市场信号来调节社会生产和需求，最终实现供求之间的基本平衡。地产价格的高低对供求的影响来自于绝对量、相对其他生产要素价格、各用途地产价格相对水平、非农就业的预期收入等因素。针对农村土地流转市场中的农户，在比较了土地流转价格、土地流转后的预期收入与土地的务农收入等价格因素后，对于土地经营权的流转进行选择。
2.3理论假设
在明确了农村土地流转市场中的价格机制和供求机制的运行情况后，对于农村土地市场中农户行为进行以下假设：第一，农村土地市场中农户是地产主体，其流转意愿受到社会经济发展阶段和传统小农经济思想的影响；第二，农村土地市场中农户的农业收入对农户土地流转的选择已没有影响；第三，农村土地市场中土地价格即补偿费用和非农收入（主要是务工收入）是土地流转选择的决定因素。
3.样本分析
重庆位于北纬28度10分~32度13分，东经105度11分~110度11分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。2007年全市共辖19个区和21个县（自治县），辖区总面积8.24万平方公里，其中农用地6.94万平方公里（含农用耕地3362.93万亩、园地365.73万亩、林地4937.21万亩、牧草地356.14万亩），建设用地5775.45平方公里。
本次调查涉及重庆市34个区县，240个镇，626个行政村，1268农村住户。被调查土地总面积6576.448亩，其中：耕地总面积4714.183亩，占总土地面积的71.73%，园地面积407.015亩，林地面积1236.2亩，牧草地面积110.7亩，其他土地面积108.35亩；户均耕地面积3.94亩，平均粮食产量3098.21斤。
4.土地流转与非流转的农户个人选择
4.1农村土地流转趋势良好，农户法律意识淡薄
34个区（县）有调查结果表明，有效问卷1254份，其中：参与土地流转农户311户，非流转943户，流转农户比例占到24.8%，农村流转土地1193.53亩，占总调查土地面积的18.15%，在中西部内陆地区处于较高水平［1］。
在流转过程中，43.09%的农户通过口头协议流转，签订合同并进行公证的农户只有27.65%，同时还有21.54%的农户没有任何保证就进行土地流转（见表2）。可见，以口头协议为主要途径的农村土地流转过程是存在极其不规范和不合法的隐患，这将为土地流转规范的制定提供现实依据。
4.2农村土地流转市场不健全，农户个人行为成主导
在311户流转农户中，48.23%的农户选择了个人作为流转对象，而流向企业、园区和国家的农户总和只占有近15%的比重。而且农户的流转意愿不强，只有36.01%的农户主动进行土地流转，选择加入乡镇等集体组织流转土地的农户只有22.51%，而通过市场操作的土地流转更少，只占到1.93%（见表3、4）。
可见，农户之间的流转是农村流转的主要途径和手段，土地流转市场没有健全，乡镇政府等中介机构还不能成为土地流转的主导力量。因此，农户个人行为在农村土地流转市场中占据主导地位。为此，规范土地流转不仅是规范流转过程，更需要在流转源头上把握现实特点，有针对性地对流转主体即农户个人进行土地法律法规的普及和教育。
4.3农户家庭人口结构年轻化，土地流转市场潜力巨大
调查涉及农村住户总人口5305人，其中劳动力人口2972人，占总人口56%，外出务工人口1593人，农村家庭情况表明，现阶段两类农村家庭人口年龄结构类似，其中劳动年龄人口比重都在60%以上，老年人口比重在14%以上，少儿人口也占到22%左右。可见，现在农村家庭充足的剩余劳动力为土地流转市场的建立起到了催化剂的作用，加速了土地流转速度。
同时，土地流转模式下外出务工人口占劳动年龄人口的68.60%，而非流转模式中外出务工的人口比重低于前者近20个百分点，只达到了48.76%。可见，土地经营权的转移可大大释放出剩余农村劳动力，加快了农村劳动力转移的速度。可以预见，农村土地流转市场的建立将在农村地区呈现普遍扩散的趋势。（见表5）
4.4农户的农业收入影响力降低，非农收入成主因
在相同的家庭人口结构背景下，土地流转后从事农业生产经营的农户人均年收益达1292.18元，是非流转农户农业收益的89.21%；且1000元以下人均农业收益占到74.07%，高于非流转农户比重进20个百分点。但是，土地流转农户的人均年经济收益达到5716.17元，是非流转农户的1.21倍，且以4000元为分界线，人均年收益低于4000元的流转农户比重低于非流转农户比重，人均年收益4000元以上的流转农户比重高于非流转农户比重。（见表6、7）
从农户的经济收益中反映出，农村土地流转后农户的农业经济收入减少，但总经济收入增加，这与前者外出务工人口的增加相呼应，释放出的农村剩余劳动力进城务工成为农民收入增加的主要来源，也是促进农村土地流转的主要因素。同时，也反映出现有农户土地的农业经营产生的经济效益不足弥补非农生产所带来的经济收益，农业收入的补贴也没用对农民的种粮积极性产生效果，大部分地区依然停留在传统的种植业等农业发展阶段。
4.5土地的流转补偿收入较低，市场调节价格机制不合理
土地流转与非流转农户的经济收入在整体上存在差异的情况下，按照其主要收入来源分类比较后发现，重庆市农民的农作物收入在两种模式下并没有存在太大差异，但是流转后的农户非农收入，特别是外出务工收入明显高于非流转农户的外出务工收入，两者的年人均收入分别达到3588.07元和2229.86元，占其经济收入的比重分别达67.54%和60.62%。同时，对比其他收入来源发现，转让补偿款的人均收入431.9元，占其总经济收入的7.6%，是比较低的收入来源，可见补偿款作为农村土地流转市场的价格信号之一，并没有成为促进农户流转土地的主要因素，而流转后临时务工转变成为永久性进城务工的高收入才是农户流转的关键因素。（见表8）
5.总结与讨论
通过以上分析，可以得出以下结论：（1）农村土地市场中农户是市场主体，其流转意愿受到社会经济发展阶段和传统小农经济思想的影响；（2）农村土地市场中农户的农业收入对农户土地流转的选择已没有影响；（3）农村土地市场中土地价格即补偿费用和非农收入（主要是务工收入）是土地流转选择的决定因素。
基金项目：本文研究得到国家社科基金“农村土地集约利用模式、评价与长效机制研究”（07XJY014）与重庆市社科规划项目“重庆市农村土地集约利用长效机制研究”（2007-JJ26）的资助，特此感谢。
参考文献：
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［4］卫军帅.农村土地流转目标和效益的政治经济学分析――基于湖北四县的实证研究.浙江师范大学硕士学位论文.
［5］何国俊,徐冲.城郊农户土地流转意愿分析――基于北京郊区6村的实证研究［J］.经济科学,2007,(5).
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［7］冯应斌,杨庆媛,董世琳,毛旭明,齐梅.基于农户收入的农村土地流转绩效分析［J］.西南大学学报(自然科学版),2008,(4).
关键字：农村土地使用权；流转；因素；现状；对策。
中图分类号： U492 文献标识码： A
Abstract: the rural land use right is the core part of the contracted management of rural land, rural land contract right is derived from the characteristic of the rural land contract management responsibility system in our country's system arrangement. The transfer of rural land is the product of industrialization, urbanization and the inevitable trend, the development status of rural land circulation in China, motivation, mode is analyzed, and the problem of hindering factors is put forward from the land property right system innovation, establish and perfect the laws and regulations of the rural land circulation, regulate the circulation of rural land market, perfecting the rural social security system, etc, promote the healthy and orderly development of the rural land circulation.
Key words: rural land use right; The circulation; Factors; The status quo. Countermeasures.
中图分类号：F301文献标识码：A
一、农村土地使用权概述
（一）、农村土地使用权流转的概念
土地流转是土地产权在不同经济实体之间的流动和转让。土地产权涵盖多项权能，土地流转主要指土地所有权和使用权两方面流转。在农村土地流转中，农村土地所有权的流转是单向的，即只能通过征用的方式转为国有；农村土地流转在我国更多地表现为农村土地使用权的流转。
（二）、农村土地使用权流转的背景和动因
近年来，一方面农业外部环境恶化，主要表现为农产品的全面过剩和价值连续低迷，以及土地的税赋过重，致使种地的农民无利可图，伤害了农民对土地的感情，土地抛荒问题严重。另一方面，农村中出现了一些新的因素，如工商企业进入农业，它们在农业的投资、种植、营销及对土地的需求等方面与传统的小农截然不同，尤其这种经营需要土地的连片和规模化。因此，这些年推动土地使用权流转的主要动因，来自予农业外部环境和农业内部的积极因素推动。首先，农产品供求关系发生重大变化，农业结构调整和非农产业发展，农业比较效益下降以及农业劳动力转移，为土地使用权流转在更大范围的推进提供了前提。
二、农村土地使用权流转的现状和制约因素
（一）、农村土地使用权流转的现状
从总体看，农村土地使权流转的发生率一直是很低的。但最近几年，农地使用权流转在一些地方规模有所扩大，速度有所加快。值得注意的是最近几年．随着国民经济的高速增民，非农产业的发展和农村富余劳动力的流动，加上农产品供求关系发生阶段性变化，以土地经营为主要收入来源的农民收入增长缓慢甚至下降．使土地经营对农民生产、生活的重要性有所下降。非农产业高收入产生的“拉力”和土地经营低收入产生的“推力”使农地使用权流转速度有所加快，目前农村土地使用权流转最多的是浙江省，流转的土地占总面积的13．5％，涉及的农户占总农户的15％。由此看来，土地流转在经济发达利流转数量最多的地区，也只涉及部分土地年农户。大多数农村和农户土地仍处于自我经营或兼业经营，一部分经营效率是低下的。
（二）、我国农村土地流转的制约因素
第一，土地产权制度残缺是阻碍农地流转的根本因素。农户长期稳定的土地承包权既是避免短期行为的关键，也是实现农村土地有序流转的基础。第二，农地流转市场发育迟缓是阻碍农地流转的重要因素。目前，我国农村土地市场主要表现为土地市场价格扭曲，土地价值无法实现；土地流转市场中介组织发育严重滞后，缺少农地评估机构、土地法律咨询机构、农地融资及保险等服务性机构。第三，相关法律法规的不健全是阻碍农地流转的客观因素。第四，农村社会保障制度的缺失是阻碍农地流转的内在因素。
三、农村土地使用权流转存在的问题及原因
（一）、土地使用权主体之间的产权关系模糊不清
土地产权是市场交易的基础，产权关系明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地市场健康运行的基础。农户之间私下流转土地使用权的行为，既模糊了土地使用者之间的产权关系，也模糊了土地所有者与使用者之间的产权关系。由于缺乏所有者对土地实际利用的有效监督，土地粗放经营、抛荒、撂荒乃至私下流转的现象时有发生，造成土地资源的浪费和集体资产的流失。只有在土地确权的基础上，才能使农民承包地有序的流转。
（二）、土地承包使用权交易组织发育滞后
当前我国农村土地市场基础设施建设少，场所、机构等都相当缺乏，市场信息无稳定的传递渠道，土地金融信用未能发展，市场资金紧缺。迄今为止，还没有一家正式的市场挂牌运作。但是，土地使用权交易又实实在在存在，有一部分农民想转让承包权或使用权，有一部分有经营能力的农户想规模经营，但找不到土地，往往形成“有市无场’’的局面。另一种情况是私下的转让，甚至是土地承包权主体请求其它人耕种，这种交易没有任何法律依据可遵循，没有任何监督机构保证运作，没有任何市场规则规范，交易缺乏透明度、公平性，社会交易成本高，而且交易局限在本村、本小组狭小的范围内，交易量小，成交的可能性小，纠纷比较多。
四、解决土地使用权流转问题的对策
（一）、加快农村土地产权制度的创新
我国农村土地产权制度创新的起点应是坚持农村土地集体所有，以此确定我国农村集体土地产权制度改革的基本指导思想，制定合理的农村集体土地产权制度改革的发展战略阶段性对策。坚持农村土地集体所有，决不是坚持现行的集体所有制不变，而是要在坚持土地集体所有的前提下，探索农地公有制的有效实现形式。农民不仅应有土地的占有权和狭义的使用权，还应拥有处分土地的使用权和因此获得相应收益的权利。
（二）、建立健全农村土地流转的法律法规
明确集体所有权主体，保障农民享有真正的所有权。应建立完备的成员权制度。如，集体成员对土地享有平等的决策权，有权选举产生集体土地的管理机构，有权通过民主管理的方式参与集体财产的管理、决策和监督，在集体土地受到侵害时有权获得损害赔偿，因此必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权。
结论：土地和任何其他要素一样,自由流转总能提高资源配置效率,并反过来促进劳动力要素的流动和农业生产效率的提高;而对土地交易权的限制则降低要素配置效率和减少农户对土地的长期投入,对土地产出率具有负面影响.因此,应允许并鼓励农民进行土地使用权的有偿转让,实现农地资源配置效率的帕累托改进.政府应做好宏观调控工作，不断优化制度环境，发挥政府在制度变迁中的积极作用。
参考文献：
[1] 吴月芽.农村土地使用权流转市场化研究[d].浙江师范大学,2004.
[2] 覃美英,程启智.农村土地使用权流转困境的成因探析[j].农业经济,2007,(7):19-22.
一、农村土地流转的现状
1.土地流转的主要形式
农村土地承包经营权流转的主要形式有：一是转包。目前农村土地承包经营权流转的现状看，转包是农村土地承包经营权流转的主要形式，转包的农户大多是离土不离乡，多半是以搞短途贩运、餐饮服务、外出打工的农户为主，属于暂时性的土地流转。二是转让。通过转让流转的面积占流转面积；三是出租。通过出租流转的面积占流转面积；四是入股。通过入股形式共流转土地占流转土地；五是互换。通过互换流转的面积。
2.土地流转呈现的主要特点
农村土地承包经营权流转呈现出以下特点：一是流转主体趋于多元化。土地由户与户之间流转逐步向种植大户、农民专业合作社、龙头企业和股份公司等多元主体流转，这些市场主体也正在成为土地长期稳定流转和规模经营的重要载体；二是流转形式趋于多样化。流转形式由初期的转包、互换形式向出租、转让、入股等多种形式转变。三是土地经营趋于规模化。土地由分散零散流转逐渐向集中连片规模经营转变。其中：通过转包、出租、互换、转让等形式进行土地承包经营权流转。四是规模效益初步显现。从实际情况看，通过流转土地，实现规模经营，达到了转让户和经营户“双赢”的目标。转让土地的农户，不仅有转让金收入，大多数地方还有惠农补贴收入，同时还摆脱土地的羁绊，免除了失地的担忧，能够放心地从事其他行业，获得更多的打工收入。此外，一些规模经营户还吸纳转让土地的农民打工，进一步扩大了转让户的收入来源。
3.农地流转促进了土地的规模化经营
近几年来，随着国家加大对农业的投入和对产业化、规模化经营的政策扶持，不少业主和企业积极投身农村经济建设大潮，大规模的土地流转逐步增加。农地流转推动了农地的规模经营，在一些乡镇已形成了一批专业化、规模化的现代农业园。
二、存在的问题
1.缺乏有效规范的法律法规来保障土地流转的顺利进行。虽然我国不少法律政策都对农村土地流转作了一些规定，但是对农村土地承包经营权和使用权，在流转手续、流转程序等方面规定得过于原则和笼统，因而造成了不少农户用“口头协议”、私下自发流转的局面，这样一种流转交易没有规定流转双方的权利与义务，因而在现实中造成了不少的纠纷。
2.缺乏有序运行的土地流转中介组织。这主要体现在三个方面：（1）缺乏土地承包经营权交易的组织机构；（2）缺乏相应的土地评价机构；（3）土地流转市场的缺乏”。在广大农村，散户之间的土地自发性流转无法实现土地大规模、高效率的聚集，需要寻求“散户一大户”的土地流转途径。但是在现实上，由于散户和大户在经营方式、经营理念等方面存在这巨大的差异，因此，很容易造成“有卖找不到买，有买找不到卖”的信息不对称局面，而缺乏有序运行的土地流转中介组织，这种情况还将在一定程度上继续存在。
三、农村土地流转的对策
1.有效发挥政府和村集体的职能
市场的发展有其自身的盲目性、自发性、滞后性的特点，尤其是我国农村的土地市场还很落后。因此，一是政府要对土地流转有宏观上的调控。建立调节机制，防止土地使用权过于集中，以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象。农村土地市场的发育，可加强土地转让的公平性和竞争性，实现有序管理。二要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三要加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。土地是农民的命根子，群众是土地流转的主体。因此，要抓好土地流转，必须“以人为本”，千方百计调动广大群众的积极性。
