时间：2023-05-24 17:04:38
序论：在您撰写房地产公司的建议时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
本文主要通过分析房地产企业的财务管理现状，对如何更有效的实行房地产企业财务管理提出建议，望能够对房地产企业财务管理水平的提升有所帮助。国民经济的健康发展离不开房地产行业的推动，然而随着市场环境的恶化，房地产企业的生存也越来越艰辛，要保证房地产行业在日益激烈的竞争中立于不败之地，我们必须做好财务管理工作。
关键词：
房地产；建议；财务管理
房地产企业的发展既促进了我国房地产企业投资的增加，又从房地产行业的发展中赚取了巨额利润。近年来，在国家政策的引导下，房地产行业实现了飞速的发展，迎来了自己的春天，量价齐升、供不应求等现象屡见不鲜。但是由于国家产业结构不断地调整，房地产开发企业当前面临着较大的投资风险，开发周期长，项目投资金额大，项目开发过程中的诸多不确定性因素都有可能对当前项目产生不利影响。房地产企业在运营过程中更多使用杠杆资金代替自有资金，房地产企业面临着筹集资金难的风险，加之已有负债利息兑付所需资金，增加了房地产企业的筹集风险。市场环境和产业环境的日趋复杂要求房地产企业认清自身的管理现状，加强自身的财务管理，提升财务管理水平。
一、房地产企业财务管理中存在的问题
1.单一的融资渠道。从资金来源看，很多房地产企业对于银行资金的依赖性过高，房地产企业所筹集的大部分资金均来自银行贷款。对银行资金的过度依赖导致企业在经营不善时还本付息压力大大增加，随着房地产市场环境的恶化，房地产企业库存压力增大，企业从银行贷款越来越多。随着资产负债率的不断提升，房地产企业从银行贷款的资金成本也在不断推高。银监会要求严格控制过热地区和对高负债房地产企业的贷款规模，银行信贷政策对于房地产行业的紧缩，导致房地产企业面临着资金融通的困境，随着时间的推移，房地产企业资金链断裂的风险也在逐渐增加。
2.财务管理体系不健全。房地产企业通常有较大的资金需求，有些房地产企业财务管理一直扮演着单纯会计核算的职能，对于财务管理中的财务(融资、投资)和管理(预算、控制)两方面的职能，没有充分地发挥，不能为领导层决策提供强有力的支撑。
2.1财务管理制度流于形式。费用支出标准不一致，没有按照财务管理制度执行，往往被领导的意图左右；财务收支审批流程不规范，严重影响到会计资料的真实性和可靠性，包括账证核对、账实核对、账账核对在内的会计核算程序并不能得到保证，导致财务信息失去应有的经济价值。
2.2公司组织结构不完善。一些房地产公司在财务管理政策体系方面存在真空地带，组织结构基本形式上完善，实际上却缺乏实效，容易引发一系列诸如管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等管理问题；企业的经营成果最终全部体现在“钱”和“物”上，而“钱”和“物”又和企业的财务管理息息相关，因此对于企业来讲尤其是现在还处于粗放型管理的一些中小房地产公司，若想持续发展，必须要正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，强化财务管理工作。
2.3内部监管不力。一些房地产企业虽然设置了内部审计等部门,制定了相关的监督管理制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监管不力。此类问题在家族型中小房地产企业中更加突出。
2.4没有形成有效的资金管理体系。公司内部资金分配不均，配置不平衡，某些公司存在资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下；虽然制定了年度投资建设计划，却没有把目标分解，制定出月度、季度计划加以控制管理；在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视企业财务管理，追求扩大规模，跨界发展，加大了企业风险控制的难度。
二、房地产企业财务管理改革对策探讨
1.促进管理制度改革，优化企业管理模式。摒弃企业创建初期的凭经验管理模式，建立规范的法人治理体制和权利分配和决策机制，实现互相制衡和约束，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思路。推行现代企业制度建设,促使企业重视内部管理和财务管理,从而挖掘潜力,提高效益。
2.加强资金管理。
2.1注重资金预算管理的有关工作，年初财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，明确企业年度资金动作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。
2.2在资金日常管理层面，企业应合理安排开发贷款申请及提款节点，提高开发贷款的使用效率；提高项目销售去化率，加快销售资金的回笼，做好按揭回款工作，降低资金成本；企业应进行立项分析，根据资金运营情况理性的进行开发项目的决策，避免开发规模过大造成的资金周转困难。
3.加强成本费用管理。企业成本水平的高低直接关系着企业产品盈利能力的大小和企业竞争能力的强弱，控制成本、节约费用，降低物耗，对于企业具有重要意义。财务部门要发挥自身拥有大量价值信息的优势，运用量本利分析法，合理测定成本最低，利润最大的产销量，减少无效或低效劳动，改变现行产品成本出现浪费后再控制的做法和只注重在项目施工过程中抓成本控制的行为，从项目的可行性研究抓起，把技术进步，成本控制和经济效益有机结合起来。
4.积极拓宽融资渠道。房地产企业发展已经不能单单只靠银行资金，拓宽融资渠道以保障资金的顺利周转迫在眉睫。
4.1发行股票，利用资本市场进行融资。股票融资是常见而且有效的融资方式，不仅筹资风险比较小，而且所筹集的资金长期有效，并不占用企业授信，为企业未来发展提供一定的保障；杠杆比例的降低使企业能够更多的通过债务来筹集到资金，增强了企业的融资能力。
4.2利用海外融资平台进行融资，海外资本市场相对成熟，对于企业上市没有我国资本市场在财务指标上要求的严格，因而上市的门槛较低。
5.推行全面预算管理。全面预算管理是企业管理的重要组成部分，是企业做好财务管理的重要措施。全面预算管理的内容包括业务预算、投资预算、资金预算、利润预算、工资性支出预算、管理费用预算等，是一个综合性预算整体。企业推行全面预算管理，有益于管理效率的提高和资源的优化配置，能够明确的划分企业内部各个主体之间的权利与义务，根本上解决企业的内部矛盾问题，从而提高企业的经济效益和整体竞争能力。
目前，数字出版迅猛发展，信息技术越来越发达，房地产公司相关财政管理人员应该转变传统的简单粗放的收支预算方式，要以市场和业务发展规划为导向，实施企业全面预算管理。虽然推行全面预算管理和零基预算可能会使预算周期变长，预算人员的工作量相对的有所加大，但是全面预算执行性强，能恰当地反映企业的发展需求，在加强成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明显，值得广大房地产公司人员一试。
6.提高财务人员素质。
6.1鼓励财务人员“走出去”，开展财务外交，定时或者不定时的举办联谊活动，或者相关专业的学术交流会议，创建和谐氛围；激励财务人员“引进来”，公司积极举办相关讲座或者会议，大力宣传“引进来”的思维，摒弃守旧陋习，积极吸取其他企业在财务管理方面的良好经验和精华，为企业获取最大的利润。
6.2领导要抓大放小，懂得放权。领导是风向标，主导企业发展的大方向，但是具体的操作应该由公司的其他人员的相互配合来完成，领导者不能大小一把抓，什么都要管，到头来反而什么都管不好。应该放权，在不改变大方向的前提下，鼓励下属员工积极进言献策，调动财务干部的监管能够和积极性，做到“用人不疑，疑人不用”。
6.3走内延发展和培养财务干部之路，房地产企业领导者应该创造合适的学习环境，鼓励员工积极学习，踊跃学习，比如可以不定期的举行学习效果比赛，调动财务管理者的积极情绪，更加用心的学习专业知识；避免一味的追求高学历高学位，不能因为一个文凭和一个学历的门槛，就把那些真正有能力的人拒之门外；杜绝企业内部任人唯亲，层层裙带。
参考文献：
[1]俞小江、杨林：《BL房地产公司财务管理战略研究》,《华中师范大学学报》.
一、各市、县要根据当地经济社会需要和市场容量，审批设立房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，避免出现一哄而上，过多过滥的现象。并要按国家和省规定的资质条件，严格把关，不具备条件的不核发资质等级证书和不准其从事房地产开发经营、物业管理和房地产中介服务等业务。
二、建立规范的房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，设立审批和资质审查制度。一般按如下程序进行：
（一）由企业主管部门或股东向建委或房地产管理局提出申请；
（二）经建委或房地产管理局批准后，持批文到工商行政管理部门办理公司（机构）名称核准手续；
（三）经工商行政管理部门核准名称后，持核准名称文件到建委或房地产管理局申请资质审查；
（四）经审查合格发给资质证书，持资质证书到工商行政管理部门办理工商登记等手续。
三、考虑到我省已有房地产开发公司的开发能力已远远超过房地产开发经营市场的实际需要，今后一段时期，除确实资金雄厚和承担政府指定的开发项目外，不宜再批准设立新的房地产开发公司。已有的房地产开发公司，要加快建立现代企业制度的步伐，向股份制和有限责任公司过渡。并积极引导和鼓励有实力的房地产开发公司兼并、收购中小型开发公司，培育和发展一批大型房地产集团企业，在我省房地产开发经营和住宅小区开发建设中起主导和骨干作用。
一个部门或企业原已设立有多家房地产开发公司的，在深化企业改革中，要积极创造条件，组建大型集团企业，形成资金、人才和管理优势。
对设立后多年没有开发业绩的开发公司，要取消其房地产开发经营资格，以后需要开展此项业务再重新申请。
四、设立物业管理公司，一般要有比较明确的可管物业，并不少于5万平方米。达不到要求的，市、县建委或房地产管理局要做说服工作，尽可能动员开发建设单位将其移交给已有的专业化物业管理公司管理。一个开发公司，其开发经营的物业超过5万平方米的，原则上也只准许设立一家物业管理公司，促使其形成规模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。
五、房地产中介服务机构，在房地产市场发展较快，房地产交易活动比较活跃的市、县，可发展快一些。但也要充分考虑市场的需要和实际容量，避免出现失控和造成恶性竞争。一些部门申请设立房地产中介服务机构，容易造成垄断性经营（服务）的，应予限制。同时，为促进房地产中介服务机构加快向专业化、社会化方向发展，一个部门或企业一般不宜申请设立两个以上（含两个）业务相同的房地产中介服务机构。
房地产开发公司设立的机构只销售自己开发经营的商品房的，不需要申请房地产资格。
六、各级建委和房地产管理局对物业管理岗位人员、房地产估价员和经纪员的培训和考试发证工作，也要从各地实际需要出发，基本满足市场需要后可暂停一段时间，把培训的重点放在已有专业人员的提高上来。通过对各类房地产专业人员培训的控制，达到调控物业管理公司和房地产中介服务机构保持适度发展的目的。
七、各市可根据建设部和省建委规定的审批权限，审批房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的设立和资质。并于每季度首月10日前把前一季度批准设立的房地产开发公司、物业管理公司和房地产经纪（）机构，统一列表报送省建委房地产业处备案。不报省备案的，年审时不予受理。
2000年6月29日在北京召开了销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言大会之后，陕西、江苏、广东、江西、山西、贵州、上海、天津、武汉、哈尔滨、长春、长沙、青岛等省、市也先后在当地开展了“放心房”、“放心中介”承诺活动。经济日报、城市开发杂志、中国房地信息等媒体对承诺活动的进展情况进行了跟踪报道，通过开展承诺活动，提高了企业的质量意识和自律能力，解除了购房者的后顾之忧，取得了明显的成效。为了配合国家整顿和规范市场秩序的要求，进一步将销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言活动推向深入，现将下一步“联合宣言活动”的安排通知如下。
一、开展“联合宣言活动”的调查采访活动。5月下旬，“联合宣言活动”组委会将组织有关媒体分2片进行调查采访（调查采访方案附后）。为了配合做好调查采访活动，请各调研城市房地产开发主管部门和房地产管理部门按照调查采访方案的要求准备详细汇报材料，并分别组织由承诺和未承诺企业，购买承诺企业销售的商品房的代表、接受过承诺中介机构服务的代表参加的座谈会。调查采访期间，各城市要组织当地有关媒体参加调查采访，设立专门的投诉热线电话，并向社会公布。调查采访活动差旅费用由部里统一安排，接待应尽可能从简，不得给承诺企业增加不必要的负担。
二、召开座谈会。调研结束后，将在适当时间召开由新闻媒体、承诺企业、非承诺企业及部分业主代表参加的座谈会，分析“联合宣言活动”中存在的问题，听取各方对“联合宣言活动”的意见和建议。
三、开展书面调查。“联合宣言活动”组委会将委托中国房协城市开发专业委员会下发书面调查表，了解政府主管部门、承诺企业开展承诺活动的情况；同时委托中国住宅与房地产信息网（realestate.gov.cn）、搜房网站（soufun.com）通过网络广泛征求社会各界对“联合宣言活动”的意见和建议。
四、召开承诺企业授牌大会。根据承诺活动方案（建住房电〔2000〕7号），今年6月底将召开表彰大会，对承诺活动中表现好的单位，授予销售“放心房”企业和提供“放心中介”机构称号。表彰名单由各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地产管理局从参加承诺活动的单位中评选上报，名额不限，上报截止时间6月15日。上报前，各地应将拟上报的承诺单位名单及承诺企业在承诺后销售的楼盘在当地媒体上公示2周，接受群众监督，并根据群众投诉情况进行综合评比后上报。未按“联合宣言活动”方案要求设立投诉电话、悬挂“‘销售放心房、提供放心中介’联合宣言”以及在承诺期间未销售商品房、提供中介服务的，不得上报。
附：销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言活动调查采访方案
销售“放心房”、提供“放心中介”联台宣言活动自去年6月29日开展以来，已收到良好的社会反响。为了深入了解各地开展活动的情况，充分宣传在“联合宣言活动”中取得突出成效的地区和单位的典型经验，总结分析目前在房屋销售和中介服务中存在的问题，进一步推动“联合宣言活动”走向深入，“联合宣言活动”组委会将会同中国消费者协会、经济日报社组织部分新闻单位进行调查采访。
一、调查采访的对象和范围：
1.有关城市房地产开发主管部门和房地产行政管理部门；
2.参加“放心房”、“放心中介”承诺活动的开发企业和中介机构；
3.购买承诺企业销售商品房的代表、接受承诺中介机构提供服务的代表。
二、调查采访的内容：
1.联合宣言大会后，承诺活动在当地的开展情况；
2.成效突出的承诺企业的做法和典型经验；
3.“联合宣言活动”存在的主要问题；
4.消费者反映及投诉的主要问题的处理情况；
5.对承诺活动的建议。
三、调查采访的方式：
1.由建设部、中央新闻单位和行业新闻媒体分组分片进行，每个城市召开2次座谈会，并调查1－2个承诺企业。
2.普遍调查和重点采访相结合。调查采访当地开发主管部门负责接待，提供重点采访线索，并设立热线电话，随时听取群众反映。
3.在媒体上对各地活动开展情况和效果给予综合报道，对正、反两方的典型进行宣传和曝光。
4.汇总分析调查情况：
（1）承诺企业和地方主管部门的主要做法和经验；
（2）各地反映出的主要问题；
（3）各地对下一步活动的建议。
四、参加调查采访的新闻单位：
新华社、人民日报、经济日报、中央电视台、中央人民广播电台，建设报、《城市开发》、《中国房地信息》，以及当地有关媒体。
五、调查采访的时间和地区：
时间：5月上旬，具体时间及行程安排另行通知。
现将（1990）41号《国务院办公厅转发建设部关于进一步清理整顿房地产开发公司意见的通知》转发给你们，请贯彻执行。有关房地产开发企业纳入预算管理的问题，待财政部做出具体规定后再组织实施。
各行要结合房地产开发公司清理整顿工作，认真贯彻国务院国发（1989）39号文件中关于“各商品房屋开发公司的建设资金（包括预收购房款）一律存入建设银行……，实行统一管理，其他银行不得办理商品房屋建设项目的资金拨付业务”的规定，清理解决房地产开发公司多头开户问题，使所有房地产开发公司都在建设银行开立基本结算户。
各行自办的房地产开发公司，要按照当地政府的统一部署，认真进行清理整顿。文件中提出的“与专业银行脱钩”，是指各行自办的房地产开发公司应成为独立法人，实行独立核算，纳入国家预算进行管理，就地交税，但隶属关系不能变，仍要挂靠建设银行；文件中提出的“归口建设部门管理”，是指在行业政策上要归口管理，执行建设部门统一的规定，接受建设部门的监督和指导。凡经当地清理整顿公司领导小组批准保留的公司，要加强内部管理，建立各种形式的责任制，健全规章制度，认真执行国家有关的政策和规定。
[关键词] 房地产；上市公司；资本结构；建议
[中图分类号] F420 [文献标识码] B
一、我国上市房地产公司资本结构现状分析
房地产行业由于其关乎国计民生的特殊地位，一直以来都是各方关注的焦点。2013年2月，国务院再次出台调控楼市的新“国五条”，进一步加大了对房地产行业的调控力度。国家如此大力的调控说明房地产行业必然存在自身发展的不足，那么，房地产行业现状如何，其资本结构又存在怎样的特点？
（一）我国房地产上市公司资产负债率分析
从图1中数据统计中可知，近十年来，我国上市房地产公司资产负债率的均值始终高于50%的安全理论值，如此高的资产负债率对于资金密集型的房地产行业来说，企业将承担相当大财务风险。而我国上市房地产公司的最大股东为国家，企业贷款是以国家信用为担保，一旦企业出现资不抵债、无力偿还银行贷款的情况，国家宏观经济也会随之受到严重冲击。尤其从2002年开始，资产负债率一路攀升，2007年达到峰值84.62%，企业大部分资产来源于外债，自有资产比率较低。直至2008年，受经济危机的冲击，资产负债率持续走高的现象才有缓和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要进一步的控制和降低。
图1 2002-2011年资产负债率年平均值
（二）我国房地产上市公司偿债能力分析
通过对最近10年来我国上市房地产公司的财务数据分析表明，如下表1所示，企业的产权比率常年居高不下，甚至在2005年时，均值达到431.34%之高，这说明房地产行业属于高风险、高收益的行业。同时，居高不下的产权比率也反映了房地产公司所拥有的负债远大于所有者权益，这表明企业中大部分资本是由外债构成，而企业自身所拥有的资产低于因借款而得到的资产，从上述研究可以发现，高负债率，低偿债率使得企业经营风险被扩大，上市房地产公司的财务结构存在着一定的不合理性，这导致我国房地产行业的发展处于不健康的趋势。
（三）我国上市房地产公司现金比率分析
随着我国房地产市场近年来的迅速发展，管理能力的不断提高，从图2中可以清楚看出，从2002年开始企业的现金比率呈曲折下降趋势，从2005年开始，基本保持在35%左右。但房地产行业具有一定的特殊性，房地产企业大部分资产为变现能力差的存货，加之国家近年来对房市的大力打压，进一步加大了商品房变现的难度。企业拥有较高的资产负债率，又没有与此匹配的长期偿债能力，而此时房地产企业仍在一味追求发展，保持着较低的现金比率，如企业继续采取这种激进的生长模式，房地产企业将面临巨大的还债压力。
图2 2002-2011现金比率年平均值
综上所述，我国上市房地产公司的资产负债率近几年来持续偏高，企业大量借入外债加大其自身财务风险，同时房地产公司的产权比率近几年来也高居不下，企业的长期偿债能力较差，但为了配合公司的高速发展，企业又保持着较低的现金比率，短期偿债能力也不理想，企业即将面临巨大的偿债压力。如房地产公司继续保持这种病态的财务结构，势必会影响到房地产公司长期健康发展，企业资本结构的优化迫在眉睫。
二、优化房地产上市公司资本结构的相关建议
（一）风险测评与企业成长趋势相匹配
高资产负债率表现出我国上市房地产公司一度出现过度扩张的态势。近几年来，房价的持续走高，不断刺激房地产开发商对企业发展采取扩张态度，大量借入外债，优先考虑债权融资，导致资产负债率高达70%以上，部分企业甚至出现资不抵债的现象，这充分表明我国房地产开发企业的发展存在过度扩张的趋势。高风险的行业特征决定了企业必须强化风险测评，以应付高负债结构给企业带来的支付风险。房地产市场的激进发展策略、国家经济政策的不断打压等因素，导致企业风险测评至少应每年进行一次，以及时调整企业自身的资本结构，使其达到最优状态。
（二）筹资顺序应该是先股权、后负债
目前房地产公司的融资模式为先负债、后股权。按照传统优序融资结构的观点，企业最优的融资顺序应为先进行内部融资，通过自身的储备及有利条件，扩大内源。其次为进行低风险的外援融资。最后为负债融资。而由于我国房地产公司的第一大股东为国家，也就是说，企业贷款是由国家做担保的，使得房地产企业更倾向于采取债务融资。不健康的融资模式，不仅增加了企业自身的经营风险，高债务造成的房地产泡沫也对国家经济持续稳定发展造成了严重威胁。
（三）企业应充分做好资金内部贮备，以提高融资效率
研究结果表明，企业的高负债率并没有适当的短期偿债能力与之相匹配，一旦房市崩盘，房地产泡沫破裂，巨额的银行债务不仅使企业自身惨遭破产，房地产市场产业链的锻炼，将对国家整体经济造成严重冲击。为避免这一现象的出现，应通过增加内部贮备，增强短期偿债能力来优化企业的资本结构。企业应该合理安排资金取得和债务偿还的时间，避免出现效率低下的融资模式。
（四）加强企业合并与“合作开发”
与此同时，国家政策的打压导致房地产市场不适应单独扩张发展。企业可以通过合并扩大自身规模，使得内源性融资一起股权融资比重增加，使得债权融资比例下降。同时企业可以通过“合作开发”模式，以缓解自身资金压力。
关键词:房地产公司;开发成本;成本核算制度
1．引言
随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。
2．M房地产公司业务分析和成本核算现状
2．1公司概况
M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。
2．2现行成本核算现状及主要问题分析
M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。
3．M房地产公司成本核算制度改进建议
3．1细化成本核算对象
结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。
3．2补充房屋开发成本明细账
针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。
3．3完善房屋开发成本账户的归集
①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
3．4新增预提配套设施费的核算
在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品
作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院
参考文献:
［1］孙法明．房地产开发企业成本核算问题研究，2013，(10):191－193．
【关键词】财务亏损；财务风险；房地产
房地产行业的热度逐渐升温，随之而来的是各地的炒房现象和不断涌现的“地王”现象。房地产开发是资金密集型的投资，项目运转的每一个阶段，都需要投入大量的流动资金，而房地产企业资金回收主要是在销售阶段。与普通企业相比，房地产企业产品单价高，产品销售量受金融政策的影响大，产品可变现能力差，导致房地产企业资金回收速度慢，资金缺乏流动性。房地产企业资金一旦缺乏流动性，房地产不可避免的面临经营风险。房地产业属于资金密集型高风险行业，房地产企业日常经营活动所需资金能够靠企业权益性资金来获得，而不是依赖债务性资金，房地产企业受外界环境的影响也会降低。然而我国房地产企业基本是负债开发模式，利用房地产的不动产性质，将其抵押贷款，解决企业开发资金量需求问题，但同时加大了企业债务性资金的比例，也为企业带来了财务风险。房地产企业若是不能客观衡量自身的实力和项目效益，盲目筹资，则企业的资金结构必然不合理，引发不能按时支付到期借款本息的筹资风险。
一、某房地产公司财务亏损的因素分析
（一）信息不对称
某房地产公司是私营性质的某房地产公司，其信息透明度低，他们向贷款人提供的财务报表和会计资料未经专业注册会计师审计验证，这会使得公司偿还贷款的能力出现不确定因素，从而诱发财务亏损，出现财务危机。
（二）融资遇阻
某房地产公司作为中小型企业，其融资方式也会受到限制，很难一次性从银行筹集到大量的资金，而因为资历限制，企业不能通过发行企业债券获得资金。就会出现个别项目延缓施工，甚至项目停工的事件，这对整个公司正常运营是极不利的。因此要在这样的大环境下积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解大环境融资难带来的负面影响。
（三）资金结构不合理，负债资金比例过高
资金结构即企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系，某房地产公司的资金由自有资金、预售款、银行贷款和民间资金部4分组成，其中自有资金只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的85%。某房地产公司的负债资金明显过高，引发财务风险的概率也会明显加大，一旦出现企业不能控制的诱发财务风险的因素，那随之而来的就是财务危机。
（四）某房地产公司财务管理有效性差
某房地产公司既是投资者又是经营者的管理模式，降低了公司财务管理的效率，具体表现为公司管理资源相对短缺，管理机制简单，关键财务岗位则由家族内部人掌控，而这部分人人财会业务水平不高，常常利用人脉关系掩盖了各种财务管理漏洞，必然使得公司的内部管理更加薄弱。鉴于以上种种情况，某房地产公司的财务管理活动的有效性自然无法谈起。
（五）投资决策缺乏科学性
某房地产公司在开发新项目时，对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析，仅凭公司负责人靠经验做决策，这必然使公司的投资决策缺乏科学性。2013年某房地产公司为了扩大公司规模，决定投资新的房地产项目，但因为公司决策人前期没有对投资项目进行可行性分析，没有及时了解到政府的市政规划，购买的土地被政府征用。政府承诺给某房地产公司置换一块面积相等的土地，但毕竟开发项目的地理位置事关公司经济命脉，某房地产公司举棋不定，不敢茫然选地。而之前购买土地的资金大部分是负债融资，公司的财务负担随之加大，公司偿债能力明显不足，加大了公司的财务风险，突发事件使得公司资金周转一时告急。
二、治理某房地产公司财务亏损的对策
（一）经营方面出现亏损的防范措施
随着我国深化改革的推进，国家重点倡导城镇化建设，某房地产公司作为中小型企业，在房产市场饱和的环境下，应该将战略目光投放到城镇的建设上，转变为多元化经营模式，结合开发所在地的各种资源开发有特色的房产项目，避免与同其他房地产企业同质化竞争，某房地产公司应该要抓住机遇，力求在改革的浪潮中稳固企业根基。
（二）筹资方面出现亏损的防范措施
最近几年银行收紧对房地产企业的贷款，不断提高贷款利率，而某房地产公司融资方式单一，所以公司更是处在融资渠道不顺畅的尴尬位置。某房地产公司最近几年的短期贷款基本上来自民间贷款，然而民间贷款则利息高，更是加重了企业的成本，偿债压力大，影响企业的资金链，不利于企业未来的发展。目前从某房地产公司的发展战略来看，其对资金的需求量会持续走高，这必然要求公司必须积极拓宽融资渠道并降低筹资成本来缓解资金压力。对于其近期筹资目的，建议某房地产公司应积极寻找多元化的筹资组合，提升自己的融资创新能力来规避筹资风险。比如说，发债就是较好的方式，由于中票属于备案制，而企业债是审批制，建议某房地产公司采取分批发行中票的方式，减小一次性销售的压力，减小发行失败概率。从而优化资金结构，降低财务风险。
（三）投资方面出现亏损的防范措施
随着宏观环境的变化，人们自身需求的改变，房地产企业早已不是前几年的香饽饽了。目前，就来说，房产市场空置率过高，供需不平衡，人们对房产的追求不再像以前那样炽热。某房地产公司应该采取财务管理理论中的将不同风险的项目进行组合投资，积极寻找其他的投资市场，不再局限在房产市场中，更好的规避企业的财务风险，适应市场的需求并能增强企业的抗风险能力。
（四）资金链方面出现亏损的防范措施
房地产企业涉及资金数目巨大，销售回款的管理至关重要。本文建议某房地产公司从以下三个方面对销售回款进行管控：1）建立合理的客户资信等级，因人而异，给予客户不同限额的欠款；2）企业内部需确定合理的销售回款比例，实时监控该指标；3）确定回款责任制，做到回款人人有责。某房地产公司对每一次销售的按揭款、贷款要建立详细可查的记录，落实到企业的每个人；4）协调好银企之间的关系，做到客户的按揭款、贷款都能及时到账。房地产企业涉及的资金数目巨大，尽快将资金回笼，提高资金的利用率是企业健康运转的有力保障。
（五）企业管理方面出现亏损的防范措施
鉴于某房地产公司防范财务风险意识淡薄的现象，公司应该利用在职学习与员工培训等方式来提升公司员工的防范风险意识，并且需要加强管理层的风险决策意识，做到从源头上控制财务风险的发生。某房地产公司应该撤换公司关键岗位的亲信，尽实做到企业的内控制度可行有效，而不是虚设，规范公司的管理制度。作为中小型企业，某房地产公司的决策基本是公司管理层定夺，虽然企业管理层从事房地产开发经验丰富，如果不通过实地考察与科学的方法，一旦决策出现偏差，后果不堪设想。
三、结论
本文通过梳理企业财务风险与管理的相关理论的基础上，选取某房地产公司的财务状况进行分析，主要从资产状况、销售状况以及现金流量状况各个方面对其公司的财务状况进行识别，找出其出现财务亏损的原因然后根据某房地产公司的实际情况提出了具体的控制财务亏损的措施。有利于公司对自身财务风险与危机状况的把握，更有利于公司财务风险的控制，同时对中小型某房地产公司的财务亏损的有效控制提供借鉴。
【参考文献】
[1]曹进忠.集团企业财务集中管理模式的实践与思考[J].会计研究，2012(5).
[2]黄晓霞.企业规模扩张中的财务风险控制.[J]华南理工大学学报，2013(8).
