时间：2023-05-23 16:50:21
序论：在您撰写建设项目投资决策分析时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
一、研究背景与意义
1.研究背景建设项目具有投资大、周期长、地域性强、风险大的特点。特别是项目建设前期投资决策阶段，企业对此阶段的风险管理较薄弱，风险意识不强，多凭经验进行决策，为了追求高利润，盲目经营开发，使该产业面临很大的经营风险，一旦决策失准或时机错过将会产生极大的风险，所以建设项目投资决策尤为重要，直接关系到项目的成败。结合某软件园建设项目为例重点探讨建设项目前期投资决策的风险分析及应对措施。本项目拟在某市某新城中心区东南部，规划占地面积70公顷，用地东侧邻公路，北侧与环湖高速由绿化带分隔，西南侧遥湖相望。新城中心区建设用地从西北侧到东南侧呈斜条状，最北侧是研发型工业用地；中西部及中北部是科研用地，金融服务、文化教育、文化娱乐等用地穿插于中间；中东部及中南部主要是居住用地，金融服务、文化教育等功能穿插于其中；东南部主要为郊野绿地。软件园区用地位于新城中心区东南侧，处于郊野绿地的环抱之中，该项目为该地区迎来了新的发展机遇。2.研究目的根据软件园项目自身的特点结合投资项目风险的特征，运用项目风险管理的基本理论，结合某软件园项目的实际案例进行研究，详细分析了建设项目前期投资决策阶段的风险识别、风险评估、风险转移、风险控制，同时提出一种较为实用的建设项目投资决策的风险管理措施。旨在找出建设项目前期投资决策阶段中风险影响最大、最主要的因素，同时提出有效的风险管理措施。3.研究意义该项目研究的意义在于，可以合理地减少对某软件园项目前期投资决策风险管理的风险性，提高经济效益；通过风险分析，促进企业对项目和风险的认识和理解，了解风险对项目的影响，从总体上使项目减少风险，确保项目目标的实现。
二、建设工程项目与工程项目风险
1.建设工程项目国家标准《建设工程项目管理规范》（GB/T503326-2006）将建设工程项目定义为“建设工程项目是为完成依法立项的新建、扩建、改建的各类工程（土木工程、建筑工程及安装工程等）而进行的有起止日期的、达到规定要求的、一组相关联的受控活动组成的特定过程、包括策划、勘察、设计、采购、施工、试运行、竣工验收和考核评价等”。2.工程项目风险工程项目风险定义为：工程项目风险是一种不确定的事件或条件，一旦发生，就会对一个或多个项目目标，如进度、成本和质量等造成积极或消极的影响。
三、建设工程项目风险分析
1.建设工程项目风险因素的构成建设工程项目在投资建设和运营管理过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。通过风险识别，实现合理地缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资者提供最适当的风险应对策略。（1）自然风险自然风险指由于自然现象导致的风险，包括客观存在的自然条件、气候条件以及工程现场条件等。因素的不确定性对建设项目的生产过程和经营过程造成的影响和直接破坏，这些自然风险发生的概率比较小，但是一旦发生便可能造成较大损失。投资者必须加以分析和处理。常用的方法是购买保险。自然风险主要包括：火灾风险、洪水风险、雪灾风险、地震风险、等等。（2）政治风险政治风险主要指在承包市场所处的不稳定的国家和地区的政治背景可能给承包商带来的严重损失。由于政策潜在变化给建设项目带来不同形式的经济损失或机会。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对建设项目的影响尤为重要。在我国建筑市场还不规范，投资商都非常关注政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政治风险主要包括：政治环境风险（战争风险、社会风气等）、经济体制改革风险（国有化等）、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险、法律风险等等。（3）社会风险社会风险主要包括：城市规划风险（容积率变化、建筑密度、用途的相容性）、区域发展风险（近邻地区发展风险、类似地区发展风险）、公众干预风险、治安风险。（4）经济风险经济风险主要是指与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现对建筑市场产生影响。经济风险主要包括：市场供求风险（供给、购买力）、财务风险（通货膨胀、汇率变化、资金变现、税率变动）、地价风险（一般地价风险、区域地价风险、个别地价风险）、融资风险、竞标管理风险（土地竞标、工程竞标、合同管理）、国民经济状况变化风险。（5）技术风险技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动可能给开发商带来的损失。2.建设工程项目投资风险特征（1）客观性投资风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。引起投资风险的各种不确定因素，包括自然灾害风险、政治风险、通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、政策性风险、等等。进行建设项目投资，要与外界经济、政治、环境等发生联系。建设项目作为一种商品，成为国家宏观经济调控制的重要目标。投资者可以加强投资的内部管理，却无法完全排除外界对投资的影响。（2）多样性项目投资是一项复杂的系统工程。公司内部对项目决策、选址、购买土地、设计施工、监督验收、财务控制、营销、管理自成体系，需要协调统一，对外部的“天时、地利、人和”，一招失误满盘皆输。同时，建设项目投资涉及面广，与政策法规、经济形势、金融动向、区域供求现状、产业技术变革、消费者需求等息息相关，易受波动因素的影响，不同因素导致的风险也不同。（3）补偿性由于建设项目投资风险较高，但风险与收益并存，风险对建设项目投资不仅仅只有负面的影响。如果能够正确认识并充分利用风险，可能会使收益大幅度提升。所以对待风险不应该一味消极地预防，有时可以将风险当作一种机会。
四、某软件园建设项目的案例分析
1.软件园建设项目的特点对软件园投资项目有别于一般建设工程项目，因此进行软件项目风险分析首先需要明确软件园项目特点：第一，软件园项目具有持有收益强的特点。租金收入是保持软件项目持续发展的重要效益动力，租金的高低并不在于售出价与建造成本的对比，而是受到多种园区形成指标的影响。产业集聚、品质、区位、运营机制、品牌都会对日后收益产生影响；第二，软件园项目具有公共服务多样性的特点。在完整的软件园内，应该满足从企业-产品-从业人员，三个层面的活动需求，特别是后进项目，特别强调共性平台的整合，帮助进园企业降低成本，以达到企业的进入。这些共包括：（1）开放式技术支撑平台（常用小型机开发环境、大型数据库开发环境、软件开发与测试平台、系统集成开放实验室）；（2）增值服务（Internet接入、信息服务、信息、应用服务及访问共享数据库等），另外还包括软件园的高速宽带网（Intranet）为入园企业提供ISP、ICP、ASP和IDC等服务，形成一个虚拟电子社区；（3）行业支撑体系（电子商务、物业管理、知识产权管理、软件产品测试、等），另外，还有园区生活必须有餐饮、娱乐、金融等服务行业都会出现在经营中。第三，投资回收期长、规模大，另外在经营的过渡期，对开发商的资金实力也提出很高的要求。一般要经过2~3年的运营过渡期才能趋于成熟，需要有雄厚的储备资金。而且，投资回收期较长需要占用大量的资金。第四，由于软件园项目具有极强的对外性和积聚效应，受到地方产业政策的约束。大型软件园区的规划一般需要得到当地政府的支持。第五，产业全球化。构筑在互联网技术上的软件产业，已经形成了全球化产业链条。在此分工模式下，我国的软件园带有全球产业梯度转移和国际化分工下产业群聚特色。2.风险识别和应对策略本项目作为某软件园异地扩张，所面临的风险，主要包括宏观风险和微观风险。宏观风险包括其政治、政策风险、区域人文风险等。宏观风险因为具有不可抗性，在其防范和规避过程中，主动性较弱，因此不作重点考虑。而微观风险存在于：（1）品牌在异地落地所遇到的阻力；（2）人才储备无法跟进项目的推进；（3）资金压力较大；（4）目标市场规模和竞争强度不明朗；（5）当地的保护性政策风险；（6）持有型物业的收益波动；另外，由于项目部分研发物业出售比例较高，需要面临一定的市场考验，招商难度较大。具体风险及对策如下：①品牌从本质上说是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务的允诺。一个品牌最持久的涵义就是它的价值、文化和个性，它们确定了品牌的基础。品牌的推广体现了一个品牌与消费者的联系、在消费者心目中形成品牌意识的过程。某软件园的品牌价值是一种超越所持有形资产的外在价值。因此，本项目应该充分重视客观存在的品牌认知度的区域差异和品牌异地推广执行风险，充分分析企业内外部环境，利用各种科学的选择模式来制定最优的品牌扩张方式，发挥品牌优势迅速扩大企业的市场规模和资本纽带。②某软件园项目的人才储备风险主要来源于对公司业务异地扩张的支撑力度不足。这对母公司在异地公司组建初期对其人力资源的支持有着较高的要求。③充分认识并结合开发区域产业环境。近年来，某市经济保持持续快速发展，全市生产总值（GDP），年均增长率高达20%。产业结构调整步伐不断加快，某市信息产业，实现增加值占GDP比重超过10%，已经成为某市经济发展的第一支柱产业。但某市在软件产业氛围，特别是形成特色产业集聚的效能还比较匮乏，可能选取的发展出路比较窄，加之该地区受资源环境影响，对电子信息产业结构的被动调整，造成区域内同质建设过量。在该区域内各软件园热点追逐方向基本趋同。为了降低风险，本项目应在实际的经营活动中适当放宽入园标准，项目功能规划的灵活，保证兼顾到电子信息业的高端。④软件园作为承载软件产业发展的载体，从产业集聚的角度强调业务的关联度和相似度，并且随着行业的发展，软件产品的生命周期不断缩短，产业面临的技术更新速度加快和资金占用规模加大的现实问题。因此，软件产业作为资本一技术双密集型产业所面临的经营风险也将牵连到软件园的经营，特别是处于国际软件产业链下游的离岸外包业务，受国际金融市场的变化影响较大，如利率、汇率、资本收益率变动以及主板、二板和场外市场等多层次资本市场的规范程度与规模大小会直接或间接的影响软件的离岸外包业务的进行。而且，由于园区经营追求的集聚效应，势必园区持有型物业的经营单一的风险。⑤软件园作为政策的载体，对地方政策具有较强的依赖性，特别是在当地软件产业政策引导下的充分竞争态势市场环境下，政策资源的公平性，对于异地扩张企业尤为重要。本项目应积极争取政策和经济扶持，必要时甚至需要与强势竞争对手形成竞争性战略联盟。⑥在投资规模和运行规模一定的情况下，通过引入第三方投资机构和运行维护机构进行载体的建设，降低软件园投入规模和运营成本。⑦目前项目研发物业中培训基地、会议中心、商务配套、服务物业等内容全部按照销售考虑，前期出售规模较大，特别是周边区域同质研发型物业的集中入市，会对本项目前期招商构成一定的压力。项目开发规模适量，因此具有较强的操作性。
五、结语
① 建设标准水平的确定。建设标准是编制、评估、审批基本建设项目可行性研究、设计任务书和初步设计的重要依据,也是有关部门监督检查项目建设的客观尺度。建设项目标准以建设项目为对象,其主要内容有:建设规模、占地面积、工艺装备等方面的标准或指标,具体内容应根据各类建设项目的不同情况而定。
建设标准能否起到控制项目投资、指导建设的作用,关键在于标准水平订得是否合理。标准订得过高,会脱离我国的实际情况和财力、物力承受能力,增加造价、浪费投资;建设标准订得过低,将会妨碍技术进步,影响国民经济的发展和人民生活的改善。因此,在制订建设标准时,应紧紧把握住标准水平这个核心,贯彻执行国家的经济建设方针和技术经济政策,从我国目前的经济发展水平出发,区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能。合理的建设标准能使项目投资大幅度降低。
② 建设地区的选择。选择建设地区,实际上就是根据国民经济发展的要求,结合市场经济需要以及各地社会经济资源条件等,从广泛的地理范围内选择拟建设项目的建设地区,建设地区选择的合理与否,在很大程度上决定着建项目的命运,影响着项目投资的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏,而且还影响着项目建成后的经济状况及经济效益。建设地区的选择遵循以下两项基本原则:靠近原料、燃料和消费地的原则;工业规模适当聚集原则。
③ 建设地点(厂址)的选择。厂址选择的主要任务是:在已选定的建厂地区,具体确定工厂的建筑地段、坐落位置和东、西、南、北四邻。建设地点选择最根本的要求有两点:一是从保证建设直接经济效益出发,要满足该厂生产建设和职工生活的要求,二是保证间接的、社会的效益出发,要求厂址的布局有利于所在城镇和工业小区总体规划的实现。
④ 工艺评选。所谓工艺,就是拟建厂生产产品所采用的工艺流程及制造方法等。评定采用的工艺是否可行,主要有先进适用和经济合理两项标准。
⑤ 设备的选用。在设备选用中,应注意处理好以下问题:要尽选用国产设备;要注意引进设备之间以及国内外设备之间的衔接配合问题;在注意引进设备与原有国产设备、厂房之间的配套问题;引进技术资料应注意的问题。
2 建设项目可行性研究
① 可行性研究的含义。项目可行性研究是根据国民经济长期发展规划、地区经济发展规划和行业经济发展规划的基础要求,对拟建工程项目在技术上是否先进适用,在经济上是否合理有利,在社会上是否创造效益,在环境是否允许,在建造能力上是否具备等各方面进行全系统的分析、论证,提出研究结果,进行方案优选。从而提出拟建项目是否值得投资建设和怎样建设的意见,为项目投资决策提供可靠的依据。
关键词：投资决策；可行性；估算；报告；方案优选
Abstract: the investment decision-making stage in the whole project project is very important, in this paper, a stage of the cost control measures from preparation, compile report, optimization, investment estimation and economic evaluation several aspects of the inquiry, hope to have effect.
Keywords: investment decision; Feasibility; Estimate; Report; Plan optimization
中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：
项目决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。项目决策阶段影响工程造价的程度高达百分之八十以上。项目决策的正确性是工程造价合理性的前提，关系到造价的投资经济效果的好坏，是投资控制的目标，是整个造价控制的源头。工程造价的高低也影响项目的最终决策，项目投资决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程造价的控制效果。因此，做好这一阶段的造价控制是十分重要的。
一、要做好项目决策前的准备工作
要做好项目的投资预测，需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。
二、收集资料，编制可行性研究报告
（一）严格建设立项，严格可行性论证制度
建设立项是工程项目建设的依据。投资在一定限额以上的项目，须经国家行政主管部门批准，下达立项批复，方可建设。规定凡列入建设计划的项目，都必须经过可行性论证，须经有相应资质的工程咨询单位经过科学的分析和论证，认为技术先进、经济合理、达到经济效益标准的项目，才能决策审批，否则坚决不予审批。
（二）做好方案的技术论证
建设单位要认真做好市场调查研究工作，及时、准确、全面地向工程咨询单位提供拟建项目的各项建设条件，加强与工程咨询单位的沟通，有的放矢，加强建设项目市场定位、建设规模及建设标准的研究，做好方案的技术论证。
（三）遵循投资估算的编制原则，确保投资估算的准确性
在做好方案论证的基础上，遵循投资估算的编制原则，计算出较为准确、切合实际的投资估算额，使工程造价从一开始就定位在一个较为合理的水平上，为全过程造价管理的实施打好基础。
（四）防止可行性论证流于形式，杜绝“可批性研究”
可行性研究报告提交后，决策部门应及时组织有关技术、经济专家或委托社会中介机构对可行性研究报告进行审查，以保证可行性研究的严肃性、客观性、真实性、科学性和可靠性，确保投资估算的合理性，从而防止可行性论证流于形式，杜绝“可批性研究”。
三、做好方案优化是控制工程造价的关键
据国外统计资料表明，在项目前期方案优化过程中节约投资的可能性为8O％左
右，所以，要真正有效地控制工程造价，就应该把工作重点放在前期工作上。正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策。项目决策正确，意味着对项目作出科学的决断，以及在建设的前提下，选出最佳投资行动方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算建设投资，有效地进行投资控制。因此，要重视项目投资决策，在充分研究投资决策阶段影响投资控制等因素的基础上，进行多方案比选：
（一）首先是建设区位选择：包括建设地区和建设地点的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资、质量目标，影响项目建成后的经营状况。
（二）建设标准水平的确定。建设标准的主要内容有：工艺装备、建筑标准、配套工程、劳动定员等方面的标准或指标。建设标准的编制、评估、审批是项目可行性研究的重要依据，是衡量建设投资是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。
（三）工艺和设备的评定选用。要尽量选用国产设备。要注意进口设备之间以及国内外设备之间的衔接配套问题。要注意进口设备与原有国产设备、厂房之间的配套问题。要注意进口设备与原材料、备品备件及维修能力之间的配套问题。
另外，还要注意融资模式的选择和建设时机的选择。
四、建立科学决策体系及合理确定投资估算
投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。投资估算是项目经济评价的基础，其准确程度将直接影响建设项目的经济效果，是决定项目是否建设、银行是否贷款的依据。只有合理确定投资估算，才能真正做到宏观控制，而合理确定投资估算的前提是项目决策的科学化和合理的投资估算指标。决策科学化关键在于科学的决策体系和决策责任制。因此建立科学的决策体系，明确决策责任制、编制高质量的估算指标，是合理确定投资估算的关键。
五、重视建设项目的经济评价
建设项目经济评价是在可行性研究和评估过程中，采用科学的经济分析方法，对项目建设期和生产期内投入产出诸多经济因素进行调查、预测、研究、计算和论证，经过比较选择，推荐最佳决策项目的重要依据。经济评价是可行性研究和评估的核心内容，决定项目的上与下，其目的在于最大限度地提高投资的经济效益和社会效益，因此，在决策阶段必须做好项目的经济评价工作。
（一）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主。评价方法要反映未来时期的变动情况，考虑资金的时间因素，进行动态的价值判断。
（二）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主。经济评价的根本要求，是对项目建设和生产过程中的经济活动通过效益计算，给出明确的数量概念，进行价值判断。应该强调，凡可量化的经济要素都应作出量的表述，也就是说，一切工艺技术方案、工程方案、环境方案的优劣，都应尽可能通过计算指标将隐含的经济价值揭示出来。
（三）预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主。进行项目经济评价，既要以现有状况水平为基础，又要做有根据的预测，进行国民经济评价对资金流入流出时间、数额进行常规预测的同时，还应对某些不确定性因素和风险性作出估算，包括敏感性分析、盈亏平衡分析和概率分析。
（四）宏观效益分析与微观效益分析相结合，以宏观效益分析为主项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。当企业的财务评价可行，而国民经济评价不可行时，应以国民经济评价的结论为主。
（五）全过程效益分析与建设期效益分析相结合，以全过程效益分析为主。
参考文献：
[1]陈明娟．浅析投资决策阶段造价控制在工程项目中的问题及对策[J]．城市建
设，2010(18)：121～l22．
关键词：建设项目；需求分析；投资决策；规则
中图分类号：F283 文献标识码：A 文章编号：1003—3890（2012）04—0051—05
在建设项目生命周期内，建设项目投资失败的原因可能是决策失误，可能是建造过程失控，也可能是运营管理失范。鉴于决策阶段对建设项目投资和使用功能的决定性影响以及建设项目的不可逆性，本文将集中关注投资决策失误导致的建设项目失败。实际上，建设项目投资决策是人们解决资源稀缺性的一项经济活动，而需求正是人们对稀缺反应的表征。建设项目投资决策的首要基准就是目标群体的需求能否得到有效满足。正基于此，在投资决策阶段，需求分析是否准确直接关系到投资决策规则的选择，进而影响到建设项目决策的成败。
一、建设项目需求的思想流变
在经济思想的历史语境中，建设项目的基本生产或服务功能从未曾改变，但建设项目投资行为取向却随着人类的需求异位而发生了巨大的变化。在古典经济范式中，供给是分析的核心。以工业革命为背景的建设项目投资的使命就是扩大物质供给，满足人们的基本物质需求。在这种供给主导的短缺经济中，需求往往被忽略。人们对于生产性建设项目所生产的产品只求量上的满足，而没有更多的选择余地；对于非生产性建设项目也没有更高的企求，简陋的木屋火车站、拥挤少阳的工人居住区等建设项目就是那时的需求写照。当机械化供给出现过剩时，古典经济学也被以需求为核心的新古典经济学所取代，物质生产供给取向转向了基于商品货币交换的需求取向。人们不再仅仅局限于物质数量的满足，逐步衍生了多样化的需求，建设项目也要为买方需求量身而造了。此时，投资不再是决定供给的因素，而是被需求决定的因素。火车、小汽车等机械化交通工具的发明催生了道路等交通建设项目；当距离不再是问题时，富裕阶层搬离了市中心的阴暗陋室，住进了郊区的别墅；火车站、商业中心再也不是旧模样；人们对工业化产品也变得日益挑剔。时至今日，这种以需求为导向的建设项目投资仍然在继续，但是经济学研究范围已经扩展到了人类的全部行为以及与行为相关的全部决定。这种以需求为导向的投资思想又增添了“以人为本”的可持续价值观。因此，不论是经济分析理论的进展，还是建设项目投资的实践，它们都共同勾勒出了建设项目满足需求的投资决策发展路径，即从物本范式到资本范式再到人本范式。
从历史的视角来分析，中国60多年的发展历程也见证了上述逻辑。在短缺的计划经济时代，物质匮乏，供需缺口显而易见，包括大型基础工业在内的建设项目投资决策没有必要进行需求分析，完全是自上而下式的命令决策。尽管也出现了像三门峡水电工程项目的决策失误，但这种失误大都因技术自负，而非需求造成的。近三十年来，当市场逐步开始取代计划、短缺成为历史时，需求开始取代供给主导着建设项目投资决策，集中命令决策转向多元化个体的分散投资决策。在中国，建设项目投资趋向已经基本完成了由物本范式向资本范式的转变，决策者基本上从供给定势转变到需求导向的经济中来。由于混合投资体制的存在，建设项目投资决策由资本范式到人本范式的转变已经起步，但进展缓慢，需求导向下的行为研究尚未完全展开，行为研究视角下的需求和稀缺资源配置规则及与之有关的决策规则也未完全形成。因而，除了工业建设项目可行性研究的程序性规范之外，人们还需要制定人本范式下符合历史和现实的操作规则，以指导规则选择之下的投资行为。
二、需求聚类分析与决策规则
（一）需求聚类分析
如图1所示，依据建设项目的可经营性和产权属性，本文将把建设项目分为四类。第Ⅰ类是工具性建设项目，由利润导向的民间投资，向市场需求者提品（或服务），比如燃煤电厂或商业写字楼；第Ⅱ类是企业（或个人）自用建设项目，比如企业自建自用的办公楼；第Ⅲ类是非竞争、非排他的公共物品项目，如城市公园；第Ⅳ类是非竞争、排他的准公共物品项目，如城市轨道交通项目。此外，还有国家安全建设项目，它不属于经济范畴，故本文将不予讨论。
上述四类建设项目在投资主体、决策主体、需求主体、资源配置方式以及决策方式上都有所不同。从表1可以看出，除了第Ⅳ类中的特许经营项目之外，其他建设项目的投资主体与决策主体均为一体，决策权与投资主体不分离，投资决策目标一致。不过，对于第Ⅳ类中的非竞争、可排他类基础设施项目，近些年来政府往往不直接投资，而倾向于采用特许经营模式由民间资本投资建设。在这类项目中，民间投资者是没有决策权的，政府才是决策者。由于决策主体与投资主体分离，其目标也可能发生冲突。
从需求和资源配置方式上来看，建设项目要么是为了满足公共需求，要么是为了满足非公共需求（市场需求和自足需求）。公共需求由公共资源或政府主导的民间资源来供给，而非公共需求则是需要民间资源来满足。由于资源来源不同，其满足需求的资源配置方式也不同。非公共需求的产权属性单一，完全可以通过价格信号和利润目标等市场化方式将民间资源供给与市场需求匹配，市场出清时资源配置最有效率。当然，第Ⅱ类建设项目较为特殊，其供给主体与需求主体合二为一，此时企业的自足需求建设项目，不通过市场配置资源，而是通过市场微组织（企业）在组织边界内予以配置。在满足公共需求方面，市场是失灵的，这就需要行政决策来配置公共资源或民间资源。综上可以看出，除了第Ⅱ类建设项目外，其他建设项目的决策主体与需求主体均是分离的。决策者和需求者的非同体性导致决策目标和需求目标经常发生错位，错位严重时需求完全不能得到满足，从而导致项目决策失败。
（二）基于需求的决策规则
从经济分析的视角来看，建设项目的价值归宿是效率和公平。第Ⅰ类和第Ⅱ类建设项目需求是以效率为导向的，第Ⅲ类和第Ⅳ类建设项目需求则是以公平为导向的。根据社会选择理论，这两种需求是否得到满足是需求者可以通过用脚投票机制来评价的。对于前者需求者利用货币来投票，而后者需求者是利用行政信用来投票的。
有资源约束的需求导向不同，财务评价方法自然有异。第Ⅰ类和第Ⅱ类建设项目的效率导向需求体现在评价方法上就是采用基于“个体福利”的费用效益分析（Cost—Benefit Analysis，CBA），这也是实践中工业建设项目可行性研究普遍采用的评价方法。第Ⅲ类和第Ⅳ类建设项目的需求者为公众，其需求评价方法不能再采用CBA方法，而应采用基于“集体福利”的费用效果分析（cost—Effect Analysis，CEA）。效率导向和公平导向也不是绝对的，第Ⅰ类和第Ⅱ类建设项目在追求效率目标的同时，还应兼顾公平，比如水泥生产项目在合规追求利润的同时，应对环境和周围社区带来的负外部性设置相应的环境和社会补偿机制。同理，第Ⅲ类和第Ⅳ类建设项目应以公平优先，兼顾效率。因为公共资源也是有限的，有多种竞争性分配方案，配置时需要排序，所以也应该本着“少花钱、多办事”的原则提高公共物品供给水平。比如，在基础设施、住房保障等公共需求没有基本满足的情况下，地方政府举债建设豪华行政办公大楼就有违“公平优先、兼顾效率”原则。
总之，适当性逻辑是规则遵循的基础。如图2所示，第Ⅰ类和第Ⅱ类建设项目是民间资源市场机制配置的结果、服务于市场经济，决策者依据经济规则（Economic Rule）进行投资决策；第Ⅲ类和第Ⅳ类建设项目是公共或民间资源行政机制配置的结果，服务于国民经济，决策者依据行政规则（Administrative Rule）进行投资决策；同时所有建设项目都是社会构成的一部分，都应当兼容社会规则（Sociological Rule），服务于人本经济。在这些规则导向下，前两类建设项目投资决策评价的标准有3个：1.财务评价指标达到期望值，2.国民财富增加，3.个人福利得到帕累托改进。同样，后两类建设项目投资决策评价的标准也有3个：1.成本预算平衡，2.投资期望符合公众需求，3.国民经济得到改善。
三、角色异位与规则违反
决策规则是由决策者制定的。投资者与决策者分离，以及决策者与需求者分离都有可能造成违反规则的结果，并进而导致需求落空，决策失误。以规则为基础的投资决策是一个确定角色并使规则与需求相符的过程。
（一）政府投资竞争性项目
国有企业的组织角色是政府人，其投资第Ⅰ类建设项目时，利用公共资源参与市场竞争，等同于行政规则与经济规则竞争，竞争的结果往往是行政规则占优。以钢铁项目为例，近年来由于我国基本建设投资增幅较大，为满足市场需求，许多民营资本纷纷投资钢铁生产项目，与国有钢铁企业同台竞技，这是市场需求导向的竞争常态。不过，一系列行政干预措施频频出台，如《关于清理钢铁项目的通知》（发改产业【2010】2600号），以重复建设、产能过剩为由，强制关停或组织国有钢企并购重组中小型民营铁矿开发和钢铁生产项目，出现了不少像亏损国企山东钢铁兼并重组盈利的民企日照钢铁的普遍案例。在行政规则主导下，经济规则被逐出市场，市场需求无以满足，市场配置效率由此受损。其实重复建设是市场竞争的必然结果，这只是表明市场产品同质，这会激励企业在产品创新上投入资源，更好地满足市场需求。政府参与竞争领域建设项目的投资时，民营投资的命运有二：一是投资失败或中途撤出，二是寻求行政资源依赖。不论哪种情形，对于整个社会而言，需求都没有得到有效满足，投资效率难以提高。因此，从经济效率角度来看，政府投资模糊了行政规则与经济规则的边界，导致政府逐利、私企逐名的无序，市场需求无以满足，不符合私有资源的效率原则和公共资源的公平原则。
此外，我们还可以看到另外一种竞争景象，即在分税制度语境下，一些地方政府为了“一己之利”，纷纷为本地或自己的企业撑起一把保护之伞，甚或身先士卒冲锋在前，亲自操戈，为本地或自己企业保驾护航，企业之间的竞争俨然成了各地方政府之间的行政竞争。一个个“高新园区”、“基地”在地方政府招商的大旗下纷纷成立。在行政资源配置不均衡的条件下，行政干预扭曲了市场资源配置效率。
（二）政府投资纯公共物品
第Ⅲ类建设项目是纯公共物品，公众需求是其供给的唯一理由。不幸的是，这种纯公共物品的行政规则决策中掺杂着过多的经济诱因，同时忽略了投资决策的社会规则基础。2005年，国家重点文物保护单位圆明园管理处做出决策，在圆明园遗址东部挖深湖底，铺设防渗膜，同时改建驳岸，修建游船码头。该项建设项目违规暂且不论，但从其决策行为可以看出，此项工程最大的决策指向是经营游船和快艇牟利。投资决策用经济规则替代了行政规则，并将社会规则弃之一旁，未经环境评价，破坏遗址原态，开展经营性游船和快艇娱乐项目，有违公众需求。
尽管没有经济诱因，但是违规则，一厢情愿推行行政规则的代位决策现象在一些转移支付建设项目也较为常见。在新农村建设中，有些地方政府不顾及农民实际需求，拆村赶农民“上楼”。有些扶贫项目不考虑其适应性，如在2003年“非典”之后，为解决贫困地区人畜饮水问题，国家扶贫办给计委拨付了一笔资金用于安装水管，而且指定不得挪用。可实际问题是，有些贫困村所紧缺的是一座桥或一条渠。
由此可以看出，行政决策是自上而下的，行政规则下的投资决策是否有效取决于成本预算约束和公众需求的满足。在此模式下，决策者和需求者独立，信息不对称将导致所供非所求的无效结果。消除信息不对称的最佳途径就是公众参与公共建设项目的投资决策。参与式投资决策一方面可以反映利益相关者的诉求和需求，另一方面也可以弥补决策者知识或信息的不足。部分城市基础设施投资过度、农村基础设施投资不足等都是弱势公众少有参与公共资源行政决策的表现。投资过剩和投资不足都是决策参与不足的表现。参与式的要素是赋权公众，让其提出需求，使公众需求尽情表达研。由于决策者和使用者分化，使用者需求可能未能在建设项目中得到充分反映，导致项目建成后于使用者需求落差较大，往往会出现“好心办坏事”的结果。
（三）民间资本投资准公共物品
第Ⅳ类建设项目是准公共物品，也是为满足公众需求，因而该类项目首先需要遵守行政规则主导下的公平准则。同时，该类建设项目具有全部或部分可经营性，资源可由民间投资配置，所以项目还需要考虑经济规则主导下的效率准则。由此可见，在保证公众需求和公平的前提下，此类建设项目还可以允许民间投资者渔经济之利。近些年来，我国基础设施（包括市政公用设施）项目正在越来越多地采用特许经营的融资模式，吸引民间资本参与投资。项目形成了投资者、决策者和公众需求者的完全独立规则博弈格局，决策者要兼顾投资者的利益诉求和公众需求。不过，需要注意的是，若投资者利益与公众需求有冲突时，政府决策者需要在两者之间权衡，但权衡的结果不应该牺牲公众需求。深圳市梧桐山隧道即由民间外资参与投资的BOT建设项目，在城市化加速背景下，2000年后收费站已经成为阻碍市区与东部盐田港地区的咽喉瓶颈，公众交通需求得不到满足。在政府与隧道公司谈判未果的情况下，深圳市政府在2002年投资改造了深盐第二通道——梧桐山罗沙盘山公路供公众免费通行，公众交通需求得到部分缓解，但仍未解决根本问题。依照准公共物品投资决策规则，如何将冲突目标熵减耦合，还需要决策者设计出激励相容的制度安排，优先满足公众需求，如将收费公路还原为纯公共物品，或在地铁经营中给予民间投资者最低价亏损补贴拍卖。
（四）需求之外的社会规则基础
在经济规则和（或）行政规则主导下，市场需求项目和公共需求项目兼顾了投资者、决策者和需求者的效率和公平诉求，不过项目需求之外的社会诉求也不应当被排除在外，建设项目投资决策还应考虑负外部性，比如环境保护、移民、赈灾、文化等社会问题。浙江温州的楠溪江为国家重点风景名胜区，在经济利诱下，2003年左右该河流无序开发成风，建设小水电项目达百座左右，曾致使河流区段断流，水质由Ⅰ类变成Ⅴ类，周围居民饮水困难，特产香鱼近乎绝迹㈣。再如，2005年左右，有些地方政府打着“关心长城，修复长城”的保护性开发招牌，招来了近百个长城开发招商项目，大肆拆旧建新，浩劫过后古迹面目全非，其中开发金山岭长城的某旅游公司为经济之利，拆毁了一座有400多年历史的箭楼，将其建成缆车通道的入口。旅游开发过程中，这种为经济利益之实的保护性破坏事例并不鲜见。为迎合所谓需求而违规则的建设项目不仅是中国独有的现象，世界各国都或多或少地存在。各种各样的抵制活动轻则导致项目投资增加、工期延误，重则导致项目终止。因此，在投资决策过程中，建设项目还需要在需求之外结合社会学家式的决策（Sociologist’s Approach Decision）。
工程项目投资决策是面对未来，项目评价所采用的数据大部分来自估算和预测，有一定程度的不确定性和风险。为了尽量避免投资决策失误，有必要进行风险和不确定性分析。
所谓工程项目的不确定性分析，就是考查建设投资、经营成本、产品售价、销售量、项目寿命等因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。这种影响越强烈，表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感。对于这些敏感因素，要求项目决策者和投资者予以充分的重视和考虑。工程项目不确定性分析的方法主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。
粮食仓储设施项目建设关系到民生之本，国家新建1000亿斤粮库的计划更表明了其重要性和紧迫性。敏感性分析法对于粮食仓储设施项目具有适用性，因此本文主要讨论敏感性分析在粮食仓储设施项目投资决策中的应用。
1 敏感性分析法
敏感性分析是通过研究建设项目主要不确定因素发生变化时，项目经济效果指标发生的相应变化，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。它的核心在于，知道了给定投资情况下建设项目的一些不确定因素及其影响程度之后，事前采取适当的措施和决策。
根据项目经济目标，如经济净现值或经济内部收益率等所做的敏感性分析叫经济敏感性分析[1]。而根据项目财务目标所的敏感性分析叫财务敏感性分析。
依据每次所考虑的变动因素的数目不同，敏感性分析又分单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
1.1 单因素敏感性分析
单因素敏感性分析是假定其他因素保持不变，来计算特定不确定因素对项目的影响。但现实中很难成立，因为在项目投资和运行中，往往会有两个及以上的不确定因素同时变化。
1.2 多因素敏感性分析
单因素敏感性分析的方法很简单，但其不足之处在于忽略了因素之间的相关性。实际上，一个因素的变化往往也伴随着其他因素的变化，多因素敏感性分析考虑了这种相关性，因而能反映几个因素同时变动对项目产生的综合影响，弥补单因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本质[2]。
2 敏感性分析的目的和步骤
2.1 敏感性分析的目的
（1）把握不确定性因素在什么范围内变化时，方案的经济效果最好，在什么范围内变化效果最差，以便对不确定性因素实施控制。
（2）区分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便选出敏感性小的，即风险小的方案。
（3）找出敏感性强的因素，向决策者提出是否需要进一步搜集资料，进行研究，以提高经济分析的可靠性。
2.2 敏感性分析的步骤
（1）选定需要分析的不确定因素。这些因素主要有：固定资产投资、可变成本、销售收入、建设期贷款利率及外汇汇率等。
（2）确定进行敏感性分析的经济评价指标。衡量建设项目经济效果的指标较多，敏感性分析一般只对几个重要的指标进行分析，如净现值、内部收益率、投资回收期等。由于敏感性分析是在确定性经济评价的基础上进行的，故选为敏感性分析的指标应与经济评价所采用的指标相一致。
（3）基准收益率的选择。基准收益率也叫基准折现率，是指企业或行业以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平，是投资决策者对项目资金时间价值的估值，也是投资者期望获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的一个主要依据和重要的经济参数。基准收益率的确定主要取决于资金来源构成、投资的机会成本、项目风险及通货膨胀率等几个因素，通常工业项目的基准收益率选10%为宜[3]。
（4）计算因不确定因素变动引起的评价指标的变动值，一般就所选定的不确定因素，设若干变动幅度（通常用变化率表示）。然后计算与每级变动相应的经济评价指标值，建立一一对应的数量关系，并用敏感性分析图或敏感性分析表的形式表示。
单因素敏感性分析相对简单，只选择其中一个变动因素，假定其他因素都不变化，而计算该因素变化对分析指标的影响程度即可。多因素敏感性分析要选择两个或两个以上因素，计算它们变化对分析指标的影响程度，我们通常假定各种因素最不利变化的组合来分析计算，例如假定投资和成本上涨，而销售下降的组合。
（5）计算敏感度系数并对敏感因素进行排序。所谓敏感因素是指该不确定因素的数值有较小的变动就能使项目经济评价指标出现较显著改变的因素。敏感度系数的计算公式为
式中 β 评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数；
ΔA 不确定因素F发生ΔF变化率时，评价指标A的相应变化率（%）；
ΔF 不确定因素F的变化率（%）。
敏感度系数越大说明该因素越敏感。
（6）计算变动因素的临界点。临界点指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限，项目的效益指标将不可行。例如当建设投资上升到某值时，内部收益率将刚好等于基准收益率，词典成为投资上升的临界点。其含义是指某一变量的变化达到一定的百分比或者一定数值时，项目的评价指标将从可行转变为不可行。
3 计算
某粮库物流功能提升项目计划概算投资I亿元，年收入R亿元，年综合成本C亿元，期末残值L亿元，，运营周期N年。（基准收益率i=10%）
计算得净现值
3.1 单因素敏感性分析
（1）以建设投资I、年综合成本C、和年收入R为拟分析的不确定因素，使其分别变化±10%，当一个因素变化时，其他两个保持不变
（2）选择项目的净现值为评价指标， 时项目可行
（3）计算列表如下：
由公式
计算得 建设投资敏感度为 ；年综合成本敏感度为 ；年收入敏感度为 .
那么，净现值对于 值较大的因素变化的反应最敏感，即引起 值最大的那个变化因素为敏感因素。
3.2 多因素敏感性分析
令 和 分别代表建设投资和年收入变化的百分数，则项目必须满足 时才能可行。可分别取 为±5%， 为±10%，便可计算出四种组合情况下 的值，从而判断哪种情况下项目可行。
4 结论
在建设投资决策阶段通过敏感性分析，可以找到影响粮食仓储设施项目经济效果的敏感因素，并建立起变动因素与经济效果指标之间的对应定量关系，进行项目投资风险估计，从而采取有效措施，进行重点监督和防范。
关键词：工程造价；前期工作；重要性；技术探讨
Abstract: this paper briefly introduced the pre-project decision-making and investment estimation work content, introduce the preparation work for the important meaning, content and domestic related aspects of the present situation, according to author project cost control based on the engineering project of the early work exploratory Suggestions.
Keywords: engineering construction; The early work; Importance; Technology explore
中图分类号： TU723.3 文献标识码：A 文章编号：
引言
建设项目前期研究工作是一项复杂有机的工作，其包含了项目选址、项目环评、用地预审、项目立项、水土保持、用地报批以及工程开始前的各项准备工作，涉及国土局、建设局、环保局、发改委及水利局等职能部门，各项目工作费用与项目总投资关系密切，是一个全面决策的阶段。做好项目的前期工作要完成项目资金规划等多方面的决策阶段工作，在工程质量保证的前提下，最优化实现工程项目的经济效益。本文就具体前期工作内容及意义进行阐述，总结了国内的部分决策阶段工作现状，分析不足，提出做好前期工作重点加强方法选用方面的措施探索。
项目前期决策和投资估算工作
工程项目建设前期投资者要根据自己的建设意图进行项目决策研究，首先要基于调查研究进行分析总结，继而就工程项目选择经过合理研究得到的投资规模、投资结构、投资方向、投资分配和投资项目，根据拟定好的投资估算进行整体技术经济布局分析，完成项目的最终立项。确定项目之后，就要进行前期投资估算的决策任务，按照现行资料及相关方法，进行项目投资额度估算，这也是项目可行性研究报告及项目建议书的有机组成部分，体现了决策者的建设思想。
前期工作的重要意义及项目内容
3.1 项目建设前期决策及投资估算工作重要性
建设工程项目首先要基于工程的造价考虑，做好前期研究决策够工作，这是整个工程要想取得预期社会效益和经济效益的必要要求，需要认真严谨科学投入研究工作。做好工程立项的决议之后的投资估算方面的前期研究工作同样占据着工程建设重要的地位，其直接关系着即将开始的勘察设计工程概算、绘制施工图所得预算编制及项目所有投资经费的筹措方案等，起着决定整个项目前期研究工作及整个建设项目成败决定性的作用。
3.2 前期决策分析基础依据
工程建设项目要以充分准确且全面的了解掌握同项目决策分析相关各方面数据资料为基础，充分做好工程建设前期研究工作，具体来讲包括各方面的规划、全方位的规定及具体的环境条件等方面的研究调查。首先，明确了解国家经济的长期规划方向，对相关行业及地方的规划要求更要做出大量调查分析工作，对其做到信息掌握，特别是市政道路建设，必须把握当地的建设规划要求。其次是清楚相关工程、技术及经济方面的法律、法规和规范标准等，清晰各个分项已经明确规定的技术指标、定额标准。最后，对当地的原材料市场、交通运输便利性情况、地理气候环境特色、相关部门环境保护等级要求及人文风俗环境等全方面进行调查研究工作，掌握最准确最实用的数据融汇进决策规划之中。
3.3 项目决策分析具体内容及影响分析
依据项目前期研究的基础，完成多方面涉及因素才能做好项目的决策分析及确定项目方针等工作。项目决策分析主要包含七大方面的内容：当地市场的分析和项目投资战略规划；所有资源的优化配置和具体资源条件的评价；设计建设方针方案；完成项目投资估算；多方面融资方法计划；经济财务评判；建设项目社会及环境影响效应评价；相关不确定性因素分析及综合分析等。
3.4 国内项目建设前期决策研究工作现状及不足
较发达国家重视建设项目的前期决策研究和投资估算工作而言，我国相关工作的研究现状有所欠缺。工程建设很多都是没有对前期研究工作予以足够的重视，相应的也没有投入足够的调查研究工作，建设工程项目主要是集中在项目施工阶段进行工程造价的控制管理工作，忽视了前期工作的重要性。
工程前期工作控制造价措施
要做好工程前期工作，方便控制工程造价，最基础的是仔细、全面而准确的收集投资决策等所需的各方面技术指标信息资料，加强所得资料的真实性和准确性是保证控制造价的前提。项目投资决策单位要做好实地考察工作，由专业人员深入现场收集详细的可靠资料，例如掌握工程所在地区交通运输相关情况，了解气候环境状况，清楚建筑场地地形地貌及地质情况，对当地的材料设备市场价格及质量信息作出足够的调查研究工作等。在把握准确可靠资料的同时，使用所拥有的信息资料，运用价值工程等知识原理，进行投资项目财务分析研究，作出项目的社会、经济和环境综合分析评价，确保投资决策的科学性、合理性和可实施性。
需要进行的调查研究内容较为广泛，最必须的主要为当地市场在所建项目寿命期限内的市场需求情况，类似的工程项目建设情况和国家政策对所建项目服务产业发展趋势利弊情况等。掌握大量技术及参数统计信息数据资料，做好市场调查研究工作才能保证投资决策方能够综合性的分析处理前期决策工作，保证项目建设造价的控制。
获得了大量的可靠及时资料，完成了资料的整理并采用先进科学的处理方法实现信息综合之后，运用科学手段进行科学的可行性研究和投资估算等决策为工程建设前期工作的关键环节。根据已有的数据，评价拟建工程项目的环境效应、社会影响和经济效益及项目抵抗风险能力，客观估计预测开发建设各项风险值，作出最终项目结论，保证高效的建设行为。
结论
做好基建项目的前期研究工作需要掌握多方面的技术经验技巧，作出全面的评价，只有科学严谨的完成前期相关决策和投资估算工作，才能保证工程造价的良好控制。充分发挥决策团队成员的积极性，把握住项目前期研究工作的各个环节，就能做出高经济效益的精品工程。
参考文献
[1] 陆荣．浅谈项目建设前期工作对工程造价的重要性[J]．基建优化，2007，（3）:39-41
然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。
房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。
一、投资决策后评价的意义
（一）有利于提升项目投资分析决策水平
许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。
（二）有利于科学制定企业投资决策机制
面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设
建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。
二、投资决策后评价对象与目的
房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。
房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。
三、投资决策后评价层级体系
投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。
（一）决策分析科学性
前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。
前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。
（二）决策成果偏差性
在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。
以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。
1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析
回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。
2.项目定位合理性及偏差分析
项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。
如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。
3.项目经济技术指标变动及偏差分析
对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。
4.进度计划变动及偏差分析
评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。
5.财务可靠性及偏差分析
回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。
由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。
6.不确定性分析合理性及偏差分析
受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。
（三）决策机制合理性
为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。
首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。
四、投资决策后评价的方法与评价体系
投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。
参考文献：
1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1
2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006
3.《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002
