时间：2023-04-21 18:54:06
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金融制度是一个国家用法律形式确立的金融体系结构，以及组成这一体系的各类银行和非银行金融机构的职责分工和相互联系，是在长期发展中逐渐演化而成的复杂而又脉络清晰的生态系统。信贷、利率和贷款担保制度是我国金融制度中重要的组成部分。信贷与利率制度是影响房地产市场最重要的宏观金融政策因素。由于我国宏观金融政策存在不足，信贷与利率成为房地产市场与金融市场风险交叉传染的两个重要渠道;互保联保措施是目前我国江浙地区商业银行贷款担保的普遍做法，由于其存在着先天不足，也成为这两个市场风险交叉传染的一个重要渠道。下面将通过分析三个渠道对房价的影响来归纳风险在两个市场中的交叉传染机制。
(一)信贷渠道
信贷手段是央行最重要的数量型工具之一，其最大的特点是可以直接紧缩或扩张银行的贷款供给数量，继而调节流通中的货币量，进而迅速影响住房需求状况，最终引起房价波动。以适度宽松货币政策为例，扩张性货币供给政策对开发商与购房人的影响效果不同，通过增加投资和增强购买力将风险传染到楼市，从我国和其他国家的历史情况来看，一般会导致楼市繁荣，量价齐升的同时泡沫膨胀［7］。1．从房地产开发商角度来看，扩张的信贷政策将使其得以扩大投资规模，一方面增加市场供应，弥补供需缺口而平抑房价;但另一方面，充裕的流动性也使得其能够高价竞拍土地而推高地价从而推高房价，而且房价上涨预期将会带动大量投机投资者入市购房，进一步推高房价。从经济学原理上讲，长期中只要市场是完全竞争性的，房价会因为供给增加占优而受到抑制。但是房地产开发本身有别于一般工业品市场:一是存在开发周期会导致短期供需失衡:二是我国房地产市场不是一个完全竞争市场，而是有着较强垄断性的市场，因此信贷扩张将推动房价上行。2．从购房人的角度看，信贷扩张也将推高房价，在短期内尤其如此。扩张性信贷政策将使居民的购房贷款可获得性增加，使房产需求增多，交易量增加推高房价;另一方面，由于存在房地产开发周期，短期内增加的购买力与存量房数量有限形成矛盾，从而推高房价。不过长期中，由于新开发的房产不断入市、刚需不断减少，加上房价越高购房人越减少，不断攀升的房价将会受到抑制而下跌。另外，房地产有着投资属性，因此其有投资品的正反馈效应。一旦房价产生上涨预期，各种投机投资者入市将推动房价迅速单边上扬，也会激起刚性需求者的恐慌而使其被迫高价购房。但是央行不会任由房地产泡沫膨胀，在房地产市场非理性繁荣到一定程度的时候，风险加剧将会触发宏观审慎管理政策，信贷紧缩将导致楼市转头向下。房地产市场的正反馈效应再次启动将导致房价单边下跌。这两种正反馈效应对房价的影响都非常强烈，信贷扩张将可能导致房价先扬后抑剧烈波动，使风险加大。从上述影响分析可见，风险通过信贷渠道在房地产市场和金融市场交叉传染的机制可以归纳为:宽松货币政策提供了大量的信贷资金———资金涌入推高地价，开发周期长供需失衡———多因素推动房价上涨———房价上涨吸引刚需和其他各种投资投机性资金入市———资金继续涌入与房价持续上涨相互强化导致楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———信贷紧缩，楼市失血———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的价格型工具之一，其最大的特点是市场化、基础性、传递性，中央银行通过基准利率所发出的调控信号，能有效传递到各个金融市场和金融产品价格上，从而对整个社会的金融和经济产生深刻影响。利率渠道对房地产市场的影响也要从供需两方面来考虑。同样以适度宽松货币政策为例进行分析:从供给角度来看，利率是资金的使用成本，全面影响开发商的建筑成本、财务成本和利润等。在适度宽松货币政策下利率将下降，使得开发商贷款成本降低，加上对未来预期乐观，因此开发商会增加贷款投入从而在未来增加房产供给。但是由于短期的房价更多地取决于短期内房产供需状况，而房地产市场存在开发周期，短期的房产供给取决于存量多少。［8］从需求角度考察，对自住型购房人来说，利率下降意味着房贷成本降低，必然会有部分潜在刚性需求者选择出手购房，使住房的有效需求增加;对于投资投机型购房人来说，利率下降使其投资成本降低，预期收益增加。从国际经验来看，利率下降往往会使房价上涨，因此理性的投资者会迅速增加房产购买投资。而且由于房产供给受到开发周期的影响，短期内难以增加，如果存量有限将会导致供求失衡，因此利率下降将使房价上升。［9］利率下降导致的房价上升不会长期持续。在房地产市场泡沫膨胀使金融经济风险加剧的时候，央行将会通过提高利率收紧流动性，从而导致房地产市场掉头向下。从上述影响分析可见，风险通过利率渠道在房地产市场和金融市场中的交叉传染机制可以归纳为:宽松信贷政策降低贷款利率———房地产开发和按揭买房成本降低，带动刚需和投机投资资金入市购房———房地产开发周期较长导致供需失衡，房价上涨———房价上涨带动更多购房人入市，楼市繁荣进一步推高房价，楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———利率上升增加购房成本，减少购房需求;新房供应大量增加———供求再次失衡导致房价下跌———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。综合上述两种渠道的影响机制可见，宏观金融政策应该要有持续性、前瞻性和可控性，短期内波动不宜过于剧烈。2008年美国次贷危机爆发以后，我国启动4万亿投资和适度宽松货币政策的应急措施，投放天量信贷，同时不断调低利率，使温州市许多资质不符合银行规定要求的企业获得了大量的贷款，其中很多企业并没有产能扩张的计划，而是将贷款投入来钱快、利润高的房地产市场，导致温州楼市的非理性繁荣，房价从2009年1月的13000元每平米上涨到2011年2月的34000元每平米，涨幅高达161．54%，泡沫膨胀。①时隔仅仅1年(以2010年1月18日上调存款准备金率为标志)，在无论是房企还是实体企业的一个投资周期远未完成之时，央行货币政策就回归稳健，银行收紧银根，风格切换过于频繁且幅度过大导致许多企业资金链断裂，并引发金融经济的剧烈连锁反应。
(三)贷款担保渠道
互保联保是我国江浙地区商业银行贷款担保的常规做法，温州地区的中小企业贷款普遍采用这种担保方式，经济蓬勃发展时期这种模式在帮助中小企业融资方面发挥了很好的作用。但是任何事物都有双面性，互保联保的做法蕴含着巨大的风险。根据温州市金融机构贷款的一般做法，企业申请贷款时，首先将自有厂房作为抵押物评估，以评估价格的50%获得贷款金额;对于不足部分，银行则要求贷款企业提供1～5家企业进行担保。我们在2013年调查中显示，平均每家中小企业有3家互保关系。由此，如果1家企业倒闭，就有2～5家企业会遭殃;而如果5家企业倒闭，将会有20家左右企业受到牵涉。温州市浙江沪洋电气有限公司企业主“跑路”，就涉及到直接为其提供担保的5家企业，还有更多的企业受到间接的牵连。受到国内外各种因素的影响，温州制造业利润逐渐微薄，急需寻求新的利润增长点，高房价带来高利润的示范效应吸引了众多制造企业投入大量资金进入房地产市场，其中大量的资金来自互保联保的担保贷款。而一旦楼市出问题，银行将会自我保护紧急抽贷，银根紧缩导致涉房企业资金链断裂，风险将通过担保链迅速放大和传染，一家有难将变成集体受难，平时救急，危时要命，具有集群性、区域性和系统性风险。互保联保渠道与制造业所面临的困境以及房地产市场巨大利润的吸引力紧密相关。风险通过这一渠道在房地产市场和金融市场乃至实体经济中的交叉传染机制可以归纳为:互保联保措施使得企业获得过量贷款———制造业萧条和投机高收益吸引资金进入房地产市场推高地价房价———楼市繁荣吸引更多资金进入房地产市场———房价与投融资相互强化导致房地产泡沫膨胀，风险加剧触发宏观审慎政策———银根紧缩使楼市失血戳破房地产市场泡沫———涉房企业倒闭———担保链上的其他企业倒闭形成企业倒闭潮———银行不良贷款增加引爆房地产金融危机，风险由此在多个市场中交叉传染，并可能迅速扩大到整个金融经济体系。
二、民间借贷在风险交叉传染机制中的作用
民间借贷作为温州金融市场的一个重要组成部分，在房地产金融风险的传播中起了重要作用，近年来一直处于活跃期。据温州银监分局最近的一次调查，2010年温州民间借贷市场规模约1100亿元，占当年全市银行贷款的20%;其中用于房地产项目投资或集资炒房的约220亿元，占比约为20%。这包括一些人以融资中介的名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房地产项目投资，也包括一些个人在亲友中集资炒房。［10］同一年(2010年)温州市完成房地产开发投资仅为270．5亿元②，由此测算流入房地产项目的民间融资占当年完成房地产开发投资的比例高达81．33%。可见高息民间借贷在温州市房价泡沫膨胀和破裂中均扮演了重要角色。温州地区民间借贷的利率非常高，本身有着巨大的风险，通过开发商参与民间借贷，将风险传递到房地产市场;随着楼市的崩盘，风险迅速传染到民间借贷市场。由此，风险在房地产市场和民间借贷市场之间交叉传染，并进一步扩散到更大范围的金融市场。我们通过调查分析认为，民间借贷在风险交叉传染机制中的作用主要体现在两方面。一方面，民间高利贷放大了风险的程度。由于流入房地产开发市场的资金中包括大量的高利贷，只有更高收益才能弥补这种高利息，因此民间高利贷通过推高房地产开发成本进而推高房价，使得温州房价上涨速度和幅度均高于国内其他三线城市。而在楼市崩盘的过程中又加剧了金融恐慌，导致房价下跌幅度明显高于其他地区，给房地产市场崩盘埋下了巨大的隐患。另一方面，民间高利贷加快了风险传染的速度。宏观金融政策的剧烈波动导致开发商资金链断裂，于是开发商求助于民间高利贷。然而房价持续下跌导致民间高利贷本金和利息无法及时偿还，债务人跑路使得风险迅速向民间借贷市场传导，恐慌加剧导致民间借贷市场在短时间内崩盘，风险传播速度远高于其他地区。房地产市场非理性繁荣和高利润、宏观金融政策变化过快是高利贷进入的诱因，也是催生高利贷的土壤。但是如果没有温州楼市的畸形发展以及宏观金融政策大起大落，次贷危机之后温州民间高利贷市场不会如此繁荣，也不会形成目前这种严重后果，可以说高利贷介入是温州楼市加速崩盘的催化剂。除了上述三种原因导致风险在两个市场之间交叉传染，民间借贷推波助澜之外，还有很多其他因素导致温州市房地产金融风险的加剧与扩散，如不合理的土地供应政策等。2013年温州市总共出让土地9698亩①，是2007～2011年温州市区的供地总和的3倍;2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平米，再加上2012年年底80多万平米的库存，市场供应量将达160万平米，而2006～2011年温州市区商品住宅销售量共计362．05万平米，年均仅60万平米。②庞大的土地出让量和新增商品房供应对温州房价形成了重压，供需严重失衡也是导致温州房价持续下降的一个非常重要因素。
三、温州市房地产金融市场危机的解决对策
房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。
6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。
参考文献：
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[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛，2002,06.
[4]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京：北京大学出版社，2001.
关键词:房地产金融风险分类防范措施
自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加
一房地产金融风险简介
房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的
世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融
房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主
房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失
二房地产金融风险分类
由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:
1.房地产资金融通业务方面的风险
这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:
信用风险
它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款
流动性风险
它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险
资产负债结构风险
由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小
资产质量风险
如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关
利率风险
如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大
通货膨胀风险
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大
汇率风险
如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险
2.其它风险
房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等
三房地产金融风险的防范措施
如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战
1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识
银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争
国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任
推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标
3.有计划有步骤地加快房地产证券化
要适当加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行
第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构
全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小
4.妥善利用商业保险和社会保障机构的力量
与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险
全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营
5.加强化解房地产金融机构的不良资产
以上我们探讨了一些防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险
由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息
我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制
参考文献:
1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月
2.颜志刚:《地产投机不容忽视》《经济日报》1998年6月24日1版
房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性,消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务,上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切,金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期,从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下,国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此,合理制定金融政策,并有效利用其变化可能产生的积极影响,对于控制房地产市场价格的快速上升,引导房地产市场的健康发展,无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的视角,来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。
一、金融政策与房地产需求
(一)利率与房地产市场需求
利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。相反,当利率提高时,住宅需求会必然减少。
住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,也就是说,一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初,当时,政府为了鼓励房地产市场的发展,解决老百姓家有所居的问题,出台了一些相关政策措施,于是,五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款,但效果却并不明显。其中的原因可能很多,比如说大多数居民的资金积累有限,以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如,银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高,而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外,银行确定的大约10%的高利率,不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后,随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费,住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。
利率对家庭实际支出的影响,可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,年限为20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元,利率的增加将使家庭每月多支出741元,支出的增加必将减少对住宅的需求。
回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现,利率对消费者具有重要的影响:提高利率必将减少房地产市场的需求,而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。显而易见,提高利率,将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显,致使国家在一年之内多次提高利率,以抑制房价的过快上涨。
(二)贷款首付比例与房地产市场需求
2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加,进而使住房贷款的坏帐率增加,一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度,银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。
具体到中国当前的房地产市场,我们认为,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励),而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果,在正常的房地产环境下,首付20%之后,银行住房贷款的不良贷款率低于0.5%,但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。
(三)汇率、经济全球化与房地产需求
房地产商品具有投资需求的基本属性,中国处于经济快速增长的阶段,每年国民经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程,城市化进程的快速推进,这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后,随着经济全球化进程的深入,资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此,在冷却国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。
(四)楼市与股市的互动效应
从投资的角度分析,股市和楼市具有同样的特征,尤其是在价格快速上涨的房地产市场中,房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏,特别是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投资者对股市逐渐失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些属性(不动产;销售不出去可以转租;随着经济发展、周围环境优化可以增值等),房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道,投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发,2005)。
需要特别注意的是2006年以来,中国股市一路上涨,致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段,资金并不会明显转向房地产市场,但是,一旦股市进入调整阶段,股市的资金将会迅速转向房地产市场,股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求,此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。
二、金融政策与房地产供给
影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等,2004)。从金融政策的角度,则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中,其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高,将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出,加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。
住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点,其开发往往需要巨额资金投入,离不开银行等金融机构的资金支持。因此,银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款,提高市场利率,这样,住宅开发的借贷成本提高,住宅供给往往会减少。另外,由于银行利率提高,人们储蓄愿望增强,进而减少对房产的消费需求与投资需求,也会影响住宅开发商的供给愿望。相反,国家采取宽松的货币政策,银行扩大放款,市场利率下降,住宅开发成本降低,就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时,利率降低,人们的储蓄愿望随之下降,促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低,又会刺激人们使用消费信贷方式购房,增加住宅需求,推动住宅价格上涨,进而引起住宅供给的增加。
在人民币升值预期的作用下,如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制,也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时,根据股市和房市间的互动影响,可以想象,股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。
三、结论和政策建议
由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,并不是象有人想象的那样简单。
首先,在其他条件不变的情况下,提高住房贷款利率,或者抬高住房贷款门槛,都将抑制购房欲望和实际投资,从而抑制房价的无序上升。然而,需要注意的是,政府出台金融政策的目的,并非简单地降低房价,而是使房地产价格充分反映供给和需求信息,降低房地产商品的投资和投机属性,降低银行的金融风险,促进房地产市场的健康发展。进一步说,银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。
其次,由于房地产商品的特殊性,在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下,投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投资仍然不会减少,从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。
关键词:房地产;投资;风险识别
房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售资金回收或报废为止的整个过程这是一个动态的过程,一般可分为投资决策项目实施和房地产经营管理等阶段不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范
一、投资决策阶段的风险
在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面
1.政策风险
国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要
(1)产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失
(2)金融政策风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款土地储备贷款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险
(3)土地政策风险
房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险
(4)税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险
(5)城市规划风险
城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性容积率建筑覆盖率建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素
2.经济风险
经济风险包括市场供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险市场供应量市场购买力市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求
3.区域社会环境风险
由于社会经济发展的不均衡性,各个国家不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性
4.开发时机风险
从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素所以说,风险与开发时机的选择密切相关
二、项目实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地筹措资金到设计施工等过程此阶段将面临具体的风险因素一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险
另一方面,时间质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素管理不当,将会使企业面临工期拖延风险质量风险和成本风险
1.工期拖延风险
工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费
2.项目质量风险
质量是企业的生命开发项目质量主要体现在项目的适用性可靠性经济性美观性与环境协调性五个方面消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用承包商施工技术水平落后偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面
3.开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小在规划设计中,方案陈旧深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加7;除此之外,通货膨胀物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工工程质量的保证施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售出租或物业管理的经营管理阶段该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一其中包括:营销策划风险物业管理风险和其他风险
1.营销策划风险
营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回利润能否实现在房地产营销策划中,价格定位销售渠道营销方式等都是很重要的方面其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍管理构架管理公约以及管理费用等
3.其他风险
【关键词】利率上升房地产价格直接影响间接影响
2007年3月18日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调0.27个百分点，这是2006年以来央行第三次提高利率。至此，一年期存、贷款利率分别升至2.79%、6.39%，五年以上贷款基准利率八年来首次突破7%。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。
一、利率上升对房地产价格的直接影响
房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。
1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。
2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。
不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响
利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。
1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。
（一）非银行金融机构融资
房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停，获得银行信贷条件苛刻且规模受限，因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道，信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。
（二）海外金融市场融资
鉴于中国大陆融资困难，近年来，一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资，不论是股票融资还是债券融资，市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素，因此，在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。
（三）通过创新方式获得银行资金
由于房地产开发商在银行的直接信贷受限，通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作，即银行通过向客户发行理财产品，将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商，该方法于2010年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现：一种是银证信合作，即银行发行理财产品后，将所筹资金交给证券公司，由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划，再将这一资产管理计划对接信托公司，最终投向房地产开发商；另一种方法是找一笔过渡性资金，先成立房地产信托计划，再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外，房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资，比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是：首先，由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同，提供服务或设备，形成建筑商或设备供应商的应收账款；其次，由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行，取得银行的贷款；最后，贷款到期时，要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商，由后者归还贷款，要么建筑商或设备供应商到期不还，由银行向开发商主张债权代位求偿。这样，名义上是给建筑商或设备供应商的贷款，实质上是在为开发商融资。
二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现
随着房地产市场宏观调控向纵深发展，对需求方的调控力度也日渐加大，对购房者的金融限制即限贷政策，成为一种抑制投资需求的有效手段，但目前看来，绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。
（一）非银行借贷机构融资
受限贷政策影响，部分地区二套房商业贷款的首付比例提高，三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大，除自筹之外，还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物，而且成本较高，因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然，如果资金缺口非常小，购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。
（二）以变通方式从银行获得资金
如果购房者资金缺口较大，难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资，或者短期内无法偿还借款，以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房，然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房，只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金，如果资金缺口不大，购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金，此外，一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者，可以直接动用这一授信额度购房。
（三）通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金
购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的，但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向：房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作，搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上，一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补：房地产销售公司提供优质的客户资源，与民间借贷机构或银行的资金资源形成有效互补，大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中，房地产销售公司与借贷机构合作，对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩，转而突出家庭消费、经营周转等功能，⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的，这难道不间接构成为购房人融资？购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房，然后申请此类合作金融产品，获得融资后归还此前借款。此外，此类合作金融产品中，小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松，商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批，循环使用”的授信方式，在资金使用过程中并没有过多监控，这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控，至少有以下两方面原因：其一，在客户选择上，可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜，这类人群净资产较高，往往可以提供其他房产作为抵押物，违约风险低；其二，在融资金额和期限上，可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户，回避风险的同时加速资金周转。
三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑
毫无疑问，不论是房地产开发商还是购房者，在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中，其融资成本总体上要高于银行贷款，究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资？各类资金供给方为什么也愿意贷出资金？
（一）生产者背景下商品房价格上涨的内在机制
“生产者”是一个与“消费者”相对立的概念，是美国制度经济学家加尔布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、设计、开发新的产品，自行安排生产，自行规定价格，然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说，让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品，这就是“生产者”。在生产者市场中，不是需求创造供给，而是生产创造消费，出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构，可以动用规模性的力量，而消费者则是分散存在的，很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者市场，唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上，从买地到设计，从施工到销售，都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的，反观消费者，除了决定买还是不买以外，对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此，房地产市场的生产者特征明显。在一个生产者市场上，价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比，生产者剩余多而消费者剩余少，这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征，虽然房地产开发商数量庞大，但由于商品房是地上附着物，购房者的工作和生活半径是有限的，他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求，而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供，这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者市场还是具有垄断特征的市场，其价格必定比完全竞争市场上的价格高，房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看，即便政府实施金融调控政策，房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本；动态来看，由于房地产市场是一个生产者市场，如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本，房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本，以保证其经济利润。如图2所示，初始状态下，某区域商品房供给为S1，商品房需求为D1，开发商定价为P1，商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升，该区域商品房供给变动到S2，如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润，即经济利润为负数，他们就会涨价至P2，此时商品房超额供给为ED，待售商品房积压严重，不利于开发商的资金周转，于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度，千方百计对消费者进行游说，逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2，开发商又成功地卖出了EC的商品房，待售商品房回到较正常水平CD。
（二）房地产金融市场上的寻租机制
既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升，那么理论上，只要还有涨价的空间，继续上升的财务成本也是可以接受的，除非价格严重透支了消费者的购买力，使出全部游说本领也无法提高商品房需求，价格无法继续上涨，财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润，否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录，具备较强的财务成本承担能力，各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力，面对政府的金融调控政策，供给方自然会合作起来，想尽一切可行的路径，实现对开发商的融资，这不仅有利于解决开发商资金需求，更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者，首先，这部分人资产净值较高，可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押，风险保障程度较高；其次，这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大，期限较短，偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是，房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能：一方面，他们是主要的宣传策划者和游说者，只有更多的人被他们打动进而购房，他们才有获得更大利益的可能；另一方面，如果购房人资金缺口不大，但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资，他们作为信息的掌握者，自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台，在卖出更多商品房获取收益的同时，还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上，资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租，某种程度而言，房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言，这部分资金来源弥足珍贵。
四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响
针对政府的房地产金融调控政策，不论是作为商品房供给方的开发商，还是作为商品房需求方的购房者，都因为各种房地产金融创新而获得了融资，成功地绕开了调控壁垒，这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。
（一）商品房供给不断增加的同时价格不断上涨
房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加，是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显著影响，特别是对那些大的开发商而言，他们不仅融资渠道多，而且融资成本也相对低，这些足以调动他们拿地和建设的热情，因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨，原因有二：其一，在生产者市场上，供给决定需求，在不断增加供给的同时，开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说，使商品房有效需求也不断增加；其二，在生产者市场上，市场定价权较大程度上归于生产者，与传统的银行贷款相比，即便通过金融创新取得的融资成本较高，开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。
（二）房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集
房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下，开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价，根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求，但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求，还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后，有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给，待售商品房大量积压，不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能，届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实，房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面，对开发商的各类融资，包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响，银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降，且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商，贷款成本也相对较低，这部分资金出现问题的可能性较小，因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商，成本较高，违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发，风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播，逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是，在这部分融资中，虽然银行系统表面上看起来相对安全，但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联，比如通过银行发放的委托贷款，以及实际上来自于银行表内或表外的资金，因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面，房价如果出现较大幅度下跌，不排除部分首付比例较低的购房者违约，由于这部分资金主要是银行的按揭贷款，银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产，这又会反过来加剧房地产市场风险。
（三）房地产宏观调控政策效果不明显
房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒，这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣，政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行，还不排除有部分银行打球参与房地产金融创新。这些创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效，调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”，而不大理会政策的规制。近年来，房地产宏观调控政策效果不明显，与这种预期的不断强化不无关系。
五、针对房地产金融创新的优化管理建议
房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显，增加商品房供给的同时推高房价，加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路，采取果断措施，加强对房地产金融市场的管理。
（一）调整房地产宏观调控的政策思路
基于房地产市场是一个生产者市场的判断，宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来，政府主管部门加快了保障房建设，增加了居民住房的供给，但是仍然存在两个突出问题：其一，保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征，这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足，少数地区甚至过剩，[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少，并且往往处地偏远，相当部分有资格的购房者购不到房，成功购房者工作生活存在诸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞，出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象，使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题，政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划，加大一、二线城市的保障房供给数量，特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房，可以采取土地出让配比策略，出让一块地给开发商的同时，紧邻开发一定数量的保障房，既增加中心城区保障房供给，又对普通商品房价格形成压力；另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节，增加对各种违法违规行为的打击力度，充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路，要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期，要强化社会房地产投机的风险意识，稳定房价预期，房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据，特别是风险提示性的数据，并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理，对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说，要加大打击力度，尽最大可能促使购房人理性决策。
（二）调整银行业房地产信贷的管理思路
如前所述，在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中，银行扮演了重要的角色。从表内来看，现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控，但如果把各种表外业务考虑进来，可能结果并不乐观。此外，一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资，或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口，实际上还是在为房地产供需双方融资，并且成本不断推高，风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施，如银监会2010年7月叫停银证合作，2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理，这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资（市场通称“银证信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多，业务多样，由于资本的逐利性，资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断，严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止，反而意味着更高成本的金融创新，因此，必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面，可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。
（三）加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管
