时间：2023-04-08 11:43:38
序论：在您撰写物业监管论文时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
物业管理企业自身存在问题
物业管理商业在我国市场上属于新兴的朝阳行业，其自身发展还存在一定的问题。首先，由于其发展的历史性，决定了其质量服务的层次性。对于现在的物业管理商业来说，其进入门槛比较低，技术含量、服务水平等等都是参差不齐的。同时，由于各地经济水平发展的不平衡性，也使得我国的物业服务水平在地域上也具有差异性，再一个就是，由于我国房地产的发展，小区的范围也比较小，使得现在的物业管理管理的范围也比较小，市场化比较低，由于总成本是由固定成本和可变成本组成，这样就使得在管理时候可能加大物业管理的成本。就目前而言，我国物业管理企业自身资金的不足，就可能造成物业管理的困难或者是发生纠纷。
行业竞争不正当
从物业管理招投标情况看，体现在有些物业管理企业在招投标过程中采取不正当竞争方式，未体现出“公正、公平、公开”的原则。开发商很有可能在房屋销售之后委托给自己已经选定的一家物业管理企业或者是私下交给自己“关系亲密”的一家物业管理企业；也或者是在招标投标的过程中进行不正当的竞争等等来维护自己的利益。由于信息不对称性，这样便损害了业主的利益。
逆向选择的成因分析
1阿克洛夫的“柠檬”模型
“柠檬”在美国俚语中意思为“次品”或者是“不中用的东西”。“柠檬市场”就是次品市场的意思。柠檬市场根源于信息不对称。信息不对称理论产生于20世纪70年代，自美国经济学家阿克洛夫以旧车市场为例分析逆向选择问题开始，之后世界经济学家又通过了一系列的发展，并提出了“逆向选择”理论，“市场信号”理论等。
阿克洛夫认为，在旧车市场上，市场上的买方和卖方所掌握的信息是不一样的，只有卖者知道车的真实质量，买者只知道旧车市场上车的平均质量，因而卖方只愿意根据车的平均质量支付价格；而在一辆旧车的任一价格上，那些最差的次品车的主人最急于将他们的车出手；当买主把这些次品买回家后，才会逐渐发现它的缺陷；一段时间后，卖主能够接受的旧车的平均价格会下降，那些持有缺陷最轻的车的车主这时会认为还是将车留着自己用更为合算；这意味着，那些还留在市场上出售的汽车的平均质量又进一步降低了。因此说，随着价格的下降，存在着逆向选择效应：质量高于平均水平的卖者会退出交易，只有质量低的卖者才会进入市场。这样的交易一直持续下去就出现了这种“劣币驱逐良币”的现象。在物业管理市场上，由于市场参与主体各方所掌握的信息也是不对称的，也就有可能出现这样的现象。事实上，只要有信息不对称情况的发生，就会出现阿克洛夫的“柠檬”市场。
2物业管理企业的“柠檬”现象
我国的物业管理市场虽然经过了这30年的发展，但是还是存在着一定的问题的，比方说提供服务的类型单一，质量不高，品牌建设不强，尤其是二线、三线城市等，种种状况使得我国现在物业管理市场上出现的物业管理服务基本上处于同质化的状态，或者说是有高质量的却难以以品牌的形象树立出来。这样的结果使得物业服务企业在招标、竞标市场上就会出现“劣币驱逐良币”的现象。同样，在其他方面，类似的情况可能还会存在，比方说物业管理行业企业的信用问题也会出现这样的现象，因为企业知道自己的信用，但是业主不知道。但是这里笔者就招标、投标过程为例进行阐述。假设物业管理市场上的服务部门（以下简称企业）的质量只有两种类型：高质量和低质量。而给业主提供服务的企业自己知道自己的管理质量水平，但是业主不知道企业的质量的高低。相应的高质量由于其成本的原因对应的就是高价格，低质量对应的低价格。再假设高质量的物业服务，企业要求是6000元，而业主愿意付给企业8000元以下的价格来获得服务，所以双方子在6000~8000元这样的价格区间内能达成交易；低质量的物业服务，企业要求的价格是2000元，业主愿意花3000元以下的价格来获得服务，所以双方在2000~3000元这样的价格区间内能达成交易。但是业主一开始不会拿8000元的价格给物业管理企业，一方面是存在讨价还价方面的动机，另一方面是业主区分不出来质量的高低，当然，一开始业主也不会只拿3000元的价格，因为这样他们招揽不到高质量的物业管理企业。所以他们会在3000~8000元区间内选择一个点作为他们的起价，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的资金，结果高质量的物业管理企业将会成这个企业退出，因为业主给予的价格低于他们的最低的服务供给；当业主发现市场上提供物业服务质量的企业都是低质量的时候，那么他们会把期望值压低到3000元以下，这时候市场上就只剩下低质量的企业了。更一般的，如果假设服务质量服从于［0/l］间的连续均匀分布，我们还可以得出物业管理市场瘫痪的结果，即服务市场没有服务供给。当然，在现实中，物业管理市场没有瘫痪的例子，但低效率却是常见的。为了分析上述情形，我们借助于阿克洛夫模型做这样的一个假定：服务质量服从［0，1］上的均匀分布。所以这个均匀分布的概率密度是1。服务质量在［0，1］之间的概率就是1，我们可以用分布图的整个面积来表示这个概率（见图1）。在图1中，我们可以在q＝p处画一条铅垂直线。
所有位于这条铅垂线左侧的物业管理服务，其质量q≤p，将愿意进入市场；而位于铅垂线右侧的企业，其质量q＞p，这些企业由于各方面的原因，将不会进入市场交易。这样，在以价格p成功交易的企业里面，有一半企业服务的质量低于μ，μ是达成交易的平均质量。假定市场上，买卖双方不存在传递信号的可能性，所有卖者获得同样的价格支付再假定给定的物业服务质量水平是q，企业对服务估价为p＝q，业主对服务质量的估价为p＝rq（r≥1），S表示某种商品的供给曲线，D表示该种商品的需求曲线，E点是供求均衡点，在未到达均衡点之前，买者愿意支付的价格比Pe高，卖者愿意出卖的价格比Pe低，两者之间的价差就是交易利益（图2中阴影部分的面积）。假定买者不知道q，并且也不预期质量低于q的所有者会诚实显示其质量水平q。服务质量服从［0，1］区间的均匀分布，于是，市场上服务的平均质量没有信号传递的情况下，所有的交易都是在同一价格p处达成交易，对于企业而言，如果在q≤p，那么他们就会与业主达成交易，获得中间的差价收益；相反的话他们就会损失中间的差价部分。在市场价格p≤1时，业主知道物业服务部门的质量
对策及建议
对于物业管理中出现的逆向选择问题，重点还是在于建立有效的信号传递机制，物业管理中出现的逆向选择问题的根源在于市场各方的信息不对称性，因此要尽量使得市场主体中交易的各方所掌握的信息对称起来；对于物业服务中出现的“道德风险”，则主要是建立“信用激励机制”，同时也要重要的监管制度做保障，使守信誉者得到鼓励和奖励，使失信的一方得到应有的惩罚。
1建立和完善物业管理市场法规体系及监督机制
在物业管理服务行业中，国家的调控起到一定的积极作用，为了指导整个市场的有序发展，结合行业的发展特点，国家颁布了一系列的法律法规依据做保障，比如《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等，这些都将有效地促进物业管理市场的发展和建设，但是随着行业的发展，还会不断地出现新的问题、新的案例等，这就需要政府等相关部门不断地对我国物业管理服务行业的法律法规进行完善，要敢于大胆地改革和创新，使得更有效地促进社会和谐发展，有效预防一些投机分子钻法律法规的空子。同时，政府等相关部门应该加强有效的监督机制，要做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的十六字方针，要敢于对违背诚信原则，败坏行业声誉的企业和行为予以严厉的查处和办理，甚至予以通报和曝光。
2提高物业管理参与主体及从业人员的素质和诚信意识
笔者认为，要想提高现代物业管理服务的质量，使其规范化、现代化，提高物业管理人员及其物业参与主体的素质和诚信意识是必不可少的。由于我国现代物业服务管理行业进入门槛比较低，技术含量等也比较低，服务种类比较少等缘故，我国现代物业服务管理企业在招聘时对从业人员的素质并没有一定的要求和一定的考核。在物业管理出现业主与业主、物业与业主等的纠纷的时候，由于没有一定的素质训练或者是一定的素质提升，很可能出现物业管理人员管理不当的事情。同时，应提高其诚信意识，建立诚信档案，对违规的情况进行记录，并对其进行惩罚，对优秀的情况进行激励和奖励。因此，笔者认为在物业管理过程中提高物业参与主体及物业从业人员的诚信意识及其素质是很有必要的。
3建立和实施物业管理企业信誉管理体系
现在市场上的物业管理企业质量参差不齐，高质量的品牌企业在市场上是稀缺资源。近些年，物业服务企业与业主之间发生纠纷的事件也是层出不穷，但是物业管理企业并没有在不断的问题中有所大的建设，相反，问题是越来越频繁。这就要求市场上必须建立实施物业管理企业信誉管理体系，对屡次出现问题又没有改善的企业进行惩处。在“柠檬市场”上，低质量如果不改善就必会引起更多的纠纷产生，有效的信誉管理体系必会迫使企业有所改善，不然的话，由于大量的纠纷使得企业的信誉受损，企业不改善自身的状况就会使企业濒临倒闭。品牌建设是企业发展的方向，企业要想获得良好的声誉和信誉信用等，就必须树立自己独特的品牌。
机构增多、服务内容加深加宽
某校合并初期，学生人数为一万名左右，不到15年时间，学生人数激增至三万余人。在办学场地不增加的前提下，物业管理初期主要依靠扩大管理机构，设置辅助临时机构，增加管理职工人数及招聘适当临时工解决。但随着学生需求的提高，需要提供的服务内容，如为学校师生员工学习、工作、休息和娱乐的场所随之大量增加。而这些需求仅靠环境整洁、搞好卫生、保持现有的绿化是远远不够的。
多校区物业管理模式
高校物业管理模式主要有以下几种:
(一)高校直接管理模式
目前，我国大部分高校主要采取的就是这种由高校直接管理模式。这种模式的创建是为了便于政府和学校对其实施物业管理。一般而言，学校设置一个专门负责后勤建设和管理的机构，即后勤处，下设物业管理中心、水暖电管理中心、后勤服务维修中心等子单位。每个子单位再下设相应的部门，如绿化科、保洁科等，分别具体管理相对应的工作任务。这种模式的优势在于管理权力集中，便于上下管理;缺点在于管理人员容易固化，积极主动性不够高。
(二)校企合作管理模式
高校物业管理一般可分为核心管理部分和非核心管理部分。学校可直接参与核心管理工作，而将非核心部分通过采取社会竞争的办法，引入具有丰富经验、专业性强的管理公司参与管理。在管理过程中，通过对比学习，提高整体管理水平。该模式的优势在于引进社会企业，形成局部范围内的竞争，相互对比，从而提高和改善整个学校物业管理水平。缺点在于整个学校的物业管理权仍归学校，管理的本质没有发生根本变化。同时，学校管理机构需分别对下属的机构和社会企业进行管理，如何确保两者和谐相处需要做大量工作。
(三)完全社会化管理模式
完全社会化管理模式，就是通过社会竞争的方式，例如招标，将学校的物业管理工作完全交付给符合学校各项要求的企业;同时学校内部的管理机构也进行相应的调整，成立对社会企业进行严格监管的部门。该模式的优势在于，学校仅仅负责企业的监管，大大降低了学校管理负荷，解决了学校管理人员和技术实力的不足;学校物业管理实行完全社会化，管理效率和质量得到了很大的提高。不足在于，学校对企业的管理仅限于监督，两者之间的约束依靠文本合同解决;企业参与管理，其根本目标仅为赢利，与学校的本质属性———为教育服务理念相违背;若两者达不到“双赢”，必将引起管理的混乱。
(四)学校联合管理模式
学校联合管理模式是指一个区域内的高校通过合作与联合，重新优化资源配置，借助优质资源实现联合体的跨越式发展，摆脱应对强大市场竞争对手，使其联合体在短时间里即可显示出合作与联合的强大生命力和竞争力。通过合作与联合，可以促进专业化、集约化、科技化、系统化的提高;更有条件降低成本，更能体现教育规律，更能有效地克服一校一户办后勤常存在的运行效率低、成本高、服务质量与现代化水平低的劣势。这种模式的实质是走规模经济的发展模式，但联合过程中产权界定问题仍很难解决，效益的最终分配问题增加了联合的难度。
不同管理模式的选取原则
(一)因地制宜原则
该原则为选取管理模式的首要原则。选取时要考虑到各个分校区的具体情况，例如所处地理位置(是否远离市区、校区之间的相对距离)、校区面积大小、在校师生人数、分校区和主校区之间的关系等因素。在机构设置、人员配备等方面进行综合考虑，从而确定合适的管理模式。
(二)统筹规划、兼顾有序原则
大部分校区后勤物业管理实施“自负盈亏”政策，单一校区的物业管理在人力和资源分配上都能很好地进行平衡。而随着校区数量的增大，势必会导致各个校区的综合资源出现不同程度的差异。具体表现为:个别校区面积大、师生数量众多、服务设施基础好，物业管理容易且经济效益好，造成管理人员容易集中;而有的校区面积小、师生数量少、离主校区距离相对远，政策少，服务设施老化，物业管理困难且经济效益差，造成管理人员易跳槽，从而形成恶性循环。上述现象的出现，需要学校后勤管理部门的统筹协调、合理平衡各方利益，使得各个校区均能够平稳运行。
(三)节约成本、效益最大化原则
管理的最高目标是“服务水平高、满意程度高、效益最大化”。作为高校物业管理部门，最大的考虑就是“服务”和“投入”之间的关系。区别于社会企业，高校物业管理部门在享受学校优惠政策的前提下，可通过招投标方式对所需物资实施集中采购，参考国际上通用ISO2000对工程项目进行管理，从而降低运行成本。此外，管理人员要变“单一化”为“复合型”，加强学习和使用现代科技手段，适应现代化的物业管理体制趋势。同时，管理机构应做到“以人为本”，避免物业管理的人才流失。
(四)适当引进、共创双赢原则
现在，“实践出真知”不能只停留在喊口号，而是应该更好地结合在高等教育的日程设置中。因此需要学生在实践中运用知识，在交流中融合知识，在积累中掌握知识。顺应需求而生的高校酒店也就为学生提供了掌握技能、提升能力和磨练意志的培养平台。学生可以先在课堂吸收理论知识，在酒店实践时转换为实际操作，有的学校甚至可以直接把课堂搬到酒店，结合现实环境，让学生感受到社会服务意识和社会责任感。这种理论和实践相结合的方式与一味学习书本知识，进入社会再慢慢熟悉相比，大大提升了学习和工作的效率，是把学生培养成技能过硬的实用性人才的一个捷径，也是对社会管理服务人才的一种储备。由此可见，虽然高校酒店和社会酒店有很多差异，但是，毕竟高校酒店也是社会酒店衍生的产物，它们的关系也是相辅相成的。
这种高效的教育模式也越来越受到各地高校的效仿。在另一方面，高校酒店的设立也是对学校管理的一个深化和提升。正如我们所知，校园管理是学校常规工作的重要组成部分，是学生加强综合教育不可缺少的环节，是创造校园文明氛围的基础工作。校园的管理，究其目的，大多数就是为了提高学校各方面的综合能力，为师生营造更好的工作学习和生活环境。所以，高校酒店也是营造教育环境和教学设施的外在表现形式。换一个层面思考：因为在校学生和在职员工对于责任的认识不尽相同，所以帮学生转换角色，体会以工作角度看待问题，是对学生能力的一种促进，激发学生提高工作热情，培育学生自我约束的能力，发现自身的缺点和存在的不足，在毕业之前完善自己。这对推动校园的良好管理具有重要意义。
不论是从“高校”还是从“酒店”着眼，服务性都是至关重要的。所以，为了提升服务品质，高校的物业管理是不可忽略的关键因素。但是不同于单一高校的物业管理和单一酒店的物业管理，高校酒店坐拥高校和酒店相结合相互依托的独天得厚的条件。所以高校酒店的物业管理其实可以借助于高校的特殊性质，借鉴便捷的地理优势，提升自身的服务品质。高校酒店可以拓展员工的学习时间和空间，为各类人员提供学习机会。“一个企业给员工最好的福利，就是培训”。所以这样的机遇，也能够充分满足员工的学习要求，使他们除了增强服务意识之外，还能增长实力与才干，通过教育培训促使各类人员更新知识，提高能力，这样的新型模式，也会使镀金后的员工再为酒店物业管理的发展多作贡献。
再者，高校也是一个小社会，校园人与人之间较为熟悉，领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊，这是一个很好的沟通桥梁，是协调各方面事宜的纽带，更有助于我们收集服务意见，优化业务素质。只有这样，高校酒店才能不因循守旧和墨守成规，才能善于发现问题，总结经验，善于提出新设想、新方案，善于探索，勇于创新，不断以新的目标鞭策自己，在高校管理与服务中，想办法、出思路，得到客户的满意评价。另外，没有创新就缺乏竞争力，没有创新也就无法提升价值。想要走出特立独行的发展道路，就要懂得加强自我的个性化建设，发展特色的企业管理模式来适应社会变化，使企业在竞争中脱颖而出。正因为高校是人才的聚集地，也是新想法、新创意、新思路酝酿的乐土。我们可以借鉴一些好的建议或吸收一些好的意见不断改良管理方式和提升服务质量。
如果说高校物业管理是高校后勤社会化改革的产物，那么，高校酒店物业管理就是改革和创新融合的结果。高校酒店的特殊性和复杂性也把高校酒店物业管理的重要作用和深远影响凸显得淋漓尽致。因为高校酒店物业管理的内容不仅具有一般酒店物业管理中客人接待服务，酒店建筑及设施设备的养护和管理，保洁、绿化、消防、安全等一系列服务项目，更重要的是高校酒店的物业管理具有育人功能。其一，大学阶段是学生人生观、世界观和价值观发展的关键时期，通过在高校酒店的身临其境的实际操作和岗位磨练，可以培养学生吃苦耐劳、积极向上的良好意志品质和豁达开朗的良好心理素质；其二，通过着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务，起到一定的示范作用，有利于培养学生的良好道德品质。所以说，高校酒店物业管理承担着保障和维护正常教学、科研和生活秩序以及酒店业务、常规经营正常进展的双向任务。
本文作者：黄闯工作单位：南阳师范学院
城市社区物业管理行政化的主要原因
1.社区业主缺乏合作能力导致集体行动困境社区物业管理的强势行政化行为是与社区业主的弱势地位相对而言的。社区业主之所以处于一种相对弱势地位，则是由于社区物业管理方与社区业主之间地位的非对等性，与组织化的物业管理方的强势行为相比，缺乏共同体意识的原子化社区居民则处于一种相对弱势地位。一方面由于社区居民之间本身缺乏有效的合作能力，其无法对社区物业的行政化行为进行有效的监督。另一方面社区居民即使能够合作，但在合作的过程中也容易产生搭便车的问题导致集体行动的困境。正如美国学者曼瑟尔•奥尔森所说，“如果一个集团中所有个人在实现了集团目标后都能够获利，由此也不能推出他们会采取行动以实现那一目标，……有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”[4](P2)。对于社区物业管理方的行为直接损害了社区业主利益，社区居民很难形成合力共同维护其利益。因为在多元产权构成的利益共同体中，成员越多、规模越大，每个委托人分享的份额就越小，多元产权主体搭便车的倾向就越严重，一旦出现搭便车的个体行为，就会带来群体共同意志的瓦解和集体行动逻辑的混乱。除非一个群体中人数相当少，或者除非存在着强制或其他某种特别手段以促使个人为他们的共同利益行动，否则理性的、寻求自身利益的个人将不会为实现他们共同的或群体的利益而采取行动。[5](P106)如果社区业主对物业管理方的行为不能形成任何的压力，这就进一步强化了物业管理方的行政化行为。2.社区居民需求多元化导致社区利益分化随着住房体制改革的不断深入推进，现在城市的物业小区都是由不同社会地位、不同工作单位、不同工作性质的异质性社会成员构成，社区居民的需求更加多元化，他们对社区共同利益的认知和保护能力也是不同的，因此在面临着社区物业管理方不当行为时的反应也有所不同的。一方面，社区业主购房住房的动机是多元的。社区业主购买住房可能是投资升值，也可能是自住，社区居民购房的动机不同导致社区居民很难建立起相似的共同利益。对于居住在社区里暂时租客与长期使用者，以及自住业主与投资业主来说对社区利益的需求都是不一样的，只有居住在社区内的真正业主才会关心社区的公共利益。另一方面，社区居民收入水平不同。收入水平的分化导致对于社区提供服务的需求也是多元的，对于收入水平较高的群体由于喜欢高品质的生活，能够承担较高的收费；而对于收入较低的群体来说则喜欢收费较低的服务项目。社区内不同群体利益的分化已经是一个不容忽视的事实，社区内居民行为取向的多元化无助于遏制物业的行政化。3.社区物业产生过程异化社区物业关系的运行逻辑是，城市居民向房地产开发商购房后成为业主，通过召开业主大会产生业主委员会作为自己的自治机构，业主委员会根据业主大会的决定代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同，将物业管理业务委托给物业管理公司，物业管理公司向业主提供各种物业管理服务，业主则需要付费来购买物业管理服务。也即说社区物业管理应该是社区业主委员会根据业主大会的决定聘用，而实际上社区业主以及业主委员会很难对其施加任何的影响。[6]因为大多数情况下物业管理方作为一个既定的事实而存在被社区业主所接受，从一开始就确定了业主和服务方之间的不平等关系。[7]在现行制度安排下,一旦购房者决定购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。[8]因为根据2007年修订的《物业管理条例》第三章第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这里看似在保护业主的权利，其实也在一定程度上限制了业主选择物业的自，只能被动接受社区物业管理提前存在和介入社区管理的既定事实。这也使得部分根本就不具有任何资质的物业管理公司堂而皇之的作为一个既定事实对社区物业进行管理，进而在心理上强化了其处于强势地位的事实。4.政府及相关部门监督管理职能缺失社区物业管理行政化的一个重要的诱因在于政府及相关部门职能的缺位，政府及相关部门并没有对社区物业管理中的不当行为进行有效的监督管理。在社会转型过程中国家、市场、社会三者之间权力再分配的不对称性决定了社区物业关系中的权力博弈是力量对比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相关职能部门的监督管理对社区的和谐发展显得异常重要。根据现行法律法规规定，县级以上房地产行政主管部门的职责是对房地产行业和物业管理行业进行行业管理和监督。而在现有的房地产市场乱象频出没有能够有效治理的情况下，政府并没有动力去监管基层社区的物业管理的一系列不规范行为。[9]由于物业管理公司并非纯粹的市场化运作，而是掺杂着一些行政部门和利益集团的利益，导致相关政府主管部门并没有能够及时纠正问题，相反由于其纵容行为进一步强化了社区管理方的行政化行为。虽然小区业主的维权意识在不断高涨，维权行为不断出现，但是如果每一次正当的维权行为得不到政府的积极参与支持，维权行为就很难得到好的社会效果。如果政府部门能够及时纠正社区管理中存在的不当行为以及对于社区居民反应的问题能够及时回应，就能弱化物业管理方的权力过大等行政化行为，减少社区范围内的各种纠纷，构建良好的社区公共秩序。
促进城市社区物业管理良性发展的对策
社区物业管理作为社会化、市场化的管理行为，对于城市住宅小区的日常管理和维护，对于改善人居环境、稳定社会治安、促进和谐社会建设方面发挥了重要作用。但在管理过程中存在的行政化管理行为，不但与我国基层社会管理机制创新背道而驰，而且还影响了社区物业治理的绩效，导致社区业主无法享受基本公共服务，降低了社区居民的满意度，甚至导致各种的发生。因此必须采取有效的措施化解社区物业管理中的行政化倾向，维护社区业主利益，促进基层社区和谐稳定发展。1.建立和完善城市基层社区自治组织在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织，社区业主委员会和居民委员会，它们作为基层社区自我管理自我教育自我服务的自治组织，可以部分消减物业公司与社区业主之间权力的非对称性，对于基层社区物业管理的行政化行为有着一定的抑制功能。但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的困境导致其并没有能够发挥其应该具有的功能。对于业主委员会来说，它们面临的问题有：首先，在部分的物业小区内，根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要一定繁琐的程序，如果缺乏社区物业和相关部门的支持，社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次，业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织，其日常运转经费来源于全体业主的缴费，这无疑增加了业主的经济压力。如果业主不愿意缴纳费用，业委会则根本无法正常运转。再者，即使存在业委会，但业委会内部利益的分化可能导致其根本不能维护业主的共同利益。因为业主和业主委员会是一种委托关系，在这种关系模式下，由于信息不对称，委托人难以对人的行为决策进行全面的、彻底的监督和约束，于是就存在一个人的“道德风险”问题。而且，在一个社区内有诸多的业主，业主委员会在履行职责的过程中，其所有权的主体并不是单一的，而是多元的。这些多元主体之间既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具体的事务处理过程中，就很容易出现利益上的纷争。[10]正如有关的研究显示，当前业主委员会存在五大难题：业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。[11](P295-300)所以在当前的现实困境下，为了减少社区物业管理方的行政化行为，在不断建立和完善社区业主委员会的同时，可以通过不断完善社区居民委员会的功能消解社区物业管理方的利益冲动。因为社区居民委员会作为一个既定的维护社区居民利益的组织具有较强的合法性和权威性，其具有足够的权威能够协调社区居民与社区物业管理方之间的纠纷，维护社区各方的利益。当然社区自治组织的存在并不是一个与社区物业管理公司的对立性存在，而是通过多元合作式的治理共同维护社区相关利益方的利益，维护社区物业可持续性发展。2.加强城市物业社区共同体意识建设社区本应是居民的生活共同体，本应是邻里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇集，加之居民的社会地位、教育和职业经历亦各不相同，故难有情感交集，难以形成共同意识。[12]因此加强物业社区共同体精神建设，增强社区居民的认同感是促进社区物业良性发展的重要措施。一方面需要增强社区业主的主体性意识。物业小区是业主的小区而不是物业公司的小区，物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。[13]另一方面需要加强社区居民之间的互动和参与，增强社区居民之间的了解和信任，构建具有社区特色的社区文化，增强社区居民之间的认同感和归属感，最终使得居民小区真正成为亲密无间、守望相助、出入相友的和谐物业小区。3.加强政府及相关部门在社区物业治理中的责任首先，规范社区物业管理者的准入资格和退出机制。一方面要完善社区物业的准入机制，加强社区物业管理人员队伍建设，提升社区物业管理人员素质。对于没有物质管理资质的企业在社区中的存在，相关部门应该采取严查的方式禁止其进入。另一方面要完善社区物业退出机制。如果社区物业管理中存在一系列不规范的行为而且不能及时更改就要取消其相关的资质。其次，规范社区物业管理者权力，加强对社区物业管理监管。虽然社区居民有着强烈的社区物业管理需求，但由于社区物业管理方不当的管理服务行为弱化了社区居民的物业需求，而且导致物业和业主在许多情况下成了势不两立的对立面。因此为了社区物业管理的可持续发展，政府及其相关部门要规范社区物业管理者的权力，加强对社区物业监管，规范物业管理企业的收费行为。而且由于社区物业管理是一个低技术含量的低端行业，其所需的劳动力并非高端人才，这就决定了物业管理的人工成本是低廉的，物业管理不能是也不能被允许是暴利的行业，[14]因此，政府要严格禁止社区物业管理中存在的暴利行为。再者，畅通社区物业居民的利益诉求表达渠道，充分发挥居民委员会在社区物业管理中的监督作用。政府及相关部门对于社区业主提出的问题应该给予及时回应，做好社区业主和社区物业管理方之间的沟通，防止问题的不断累积导致突破业主的心理防线，增加问题解决的难度。最后，完善社区物业管理的财政税收支持。虽然社区物业管理采取的是市场化运作方式，其在运作过程中有着强烈的经济利益冲动。不过由于社区物业的管理行为是一个有着明显正外部性特征和社会效益的管理行为，正如有学者指出：实施物业管理对物业直接相关者———物业所有者(或称业主)和房屋使用者有价值，对其他相关者也有价值。如果物业管理的投入完全由物业直接相关者承担，其他相关者所获得的价值便构成了物业管理的外部性。外部性的存在，影响了物业管理投入者的积极性，进而影响物业管理的生产和消费循环。[15]因此，在管理的过程中为了减少其经济利益属性与社会利益属性之间的冲突，社区物业的管理行为不能等同于单纯市场化行为，政府应该对其给予一定的财政税费优惠政策，鼓励支持其向良性方向发展。
本文作者：郑皎工作单位：山西大学工程学院
国内物业公司财务管理现状分析
笔者近来对国内一些物业公司进行了研究和分析，对目前我国物业公司财务管理的现状做了如下归纳。(一)目前国内物业公司财务管理的现状第一，财务基础管理工作不规范。目前国内很多物业公司由于会计核算工作不规范，未按会计制度设置明细账、会计资料手续不完备、会计科目使用错乱等现象导致财务管理工作无法顺利进行，甚至有些公司没有清晰准确的财务报表为管理者提供分析材料。第二，财务管理制度不健全。从国内物业公司总体上看，企业内部的财务管理比较薄弱，整个行业至今没有一套完整规范的财务管理办法，导致很多企业内部没有制定公司内部的财务管理制度。第三，投融资手段比较局限。长期以来物业公司受“物业管理不过是看大门、打扫卫生、水电维修”等之类井底之蛙的观念影响，筹资困难是当前很多物业管理企业，尤其是中小物业公司的头号难题。本身物业行业利润率就偏低，再加上经营规模比较单一，这就导致在筹资渠道和筹资方式上的选择余地非常小。没有足够的资金支持，物业公司就选不到好的投资项目。第四，营运资金管理水平较低。目前国内很多物业公司由于对资金管理不善，导致资金周转周期变长，滞留资金多，不仅影响企业的盈利能力，也影响了企业整体的资金营运水平。(二)物业公司在财务管理中存在的问题第一，财务工作人员素质普遍偏低。很多物业公司的领导认为，物业公司对财会人员不需要太高的要求，只要会简单的日常收支记账足矣。这就造成物业公司财务工作人员素质偏低、水平不高，甚至无证上岗、没有会计技术资格证的现象也普遍存在。第二，财务管理制度过于多元化。有些规模较大的物业公司拥有专业的财务工作人员，有能力制定较完善的财务管理制度供本企业参照执行。但是有好多物业公司由于组建方式不同，参照上级主管单位的财务管理制度也多种多样，没有一个统一完整的标准供参照执行。第三，投融资管理缺乏科学性。物业公司受自身经营规模和资质等级的限制，往往缺少好的投资项目，即使遇到好的投资项目，由于没有专业的决策者进行客观、科学的分析，大多是靠感觉进行决策，也没有组建好的投资管理团队，经常会导致这些项目面临很大的风险。随着物业管理需求的增大，物业管理也逐渐走向市场化和专业化，这就要求投融资管理者必须具备专业知识能力和项目管理能力。第四，资金管理力度不够强。由于物业公司缺乏专业的财务管理人员，往往在项目的资金投入前没有去做充分的调查研究等准备工作，缺乏项目在事前、事中、事后的控制，导致项目的资金回收期变长，甚至有的资金无法回收，造成资金的大量积压或流失，影响了资金的使用效率，从而降低了企业整体的盈利水平。(三)有效解决存在问题的途径第一，提升财务工作人员的素质。定期培训是很多优秀企业采用的提高人员素质最直接有效的途径。此外，公司还应按业务的需要合理配置财会人员，要求财会人员必须持证上岗，对日常发生的业务要严格按照国家会计制度和会计准则操作执行，有条件的企业还可以在社会上公开招聘有丰富经验的专业财务工作者。第二，制定和健全财务管理制度。物业公司要想充分落实好理财的自，就必须建立一套科学的、完整的、规范的、适合本企业生存发展的财务管理制度和自我约束机制，只有这样才能有效规范企业的财务行为。第三，拓展和开发新的投融资渠道。物业公司作为盈利性质的服务型企业，只靠物业费的收入是不够的，必须拓宽服务经营的范围，才可能创造更多的利润。但是物业公司多为中小型企业，尽可能选取中短期投资，减少长期投资。另外，物业公司在做好内部筹资的同时也应该积极去探索外部筹资的渠道，例如，银行贷款。第四，加强企业资金管理能力。资金是企业赖以生存的根本，企业没有资金，如同人没有血液。因此，首先，要提高企业的成本控制意识，要求劳动密集型的物业公司必须合理利用人力资源，减少不必要的成本支出。其次，物业公司应加强风险意识，建立科学的风险防范控制系统。最后，物业公司应配备专业的财务管理人员对资金进行有效管理，对利润进行合理分配。
构建物业公司科学的财务管理体系
财务管理对于任何一个企业都是至关重要的，在物业管理企业中更是如此。目前很多物业管理企业都是微利经营，有的甚至会有亏损，这就要求必须构建一个科学的财务管理体系供物业管理企业、尤其是中小型企业参照借鉴。(一)物业公司科学财务管理体系构建的必要性第一，科学的财务管理体系是立足市场竞争的必要条件。目前物业管理企业财务管理的弱点就是财务管理体系不健全，这样会导致决策层没有科学的、准确的、能够反映企业真实财务状况及未来发展趋势的第一手资料可以参考。随着我国物业管理的发展，市场竞争越来越激烈，对物业公司财务管理体系的要求也越来越高，这就需要有健全的财务管理体系作保障。第二，科学的财务管理体系是加强企业管理的有效途径。企业财务管理对企业的经营活动、投融资活动都有计划、协调运作的作用，通过有明确职责、适当的风险控制机制来贯彻落实。科学的财务管理体系可以帮助企业实现自身设定的财务表现水平，同时还能不断促进管理水平的提高。第三，科学的财务管理体系是避开财务风险的有力保障。企业的生存全靠资金，不管是筹资还是投资，都有一定的风险，要想科学的避开风险，就要有专业的财务管理人员和科学的财务管理体系，只有这样才能在机遇与风险并存的市场环境下，保证企业的良好发展。(二)物业公司科学财务管理体系的构建原则第一，真实可信，实事求是。企业的管理者每做出一个决策都要用科学的态度，以事实和正确的信息为基础，这就要求企业提供的各类信息必须是真实可靠的，尤其是各项财务数据必须是真实、及时、准确的。如果数据掺假，就会影响管理者和决策者的判断，有可能造成不可挽回的损失。第二，系统管理，领导重视。在现代企业管理中采用系统的方法，就是将财务管理体系作为一个大系统，在管理的过程中要遵循其层次性、整体性、目的性的思想，对组成财务管理体系的各个子系统也要进行监管。第三，利益兼顾，持续发展。科学的财务管理体系就是要兼顾投资人、债权人、经营者、管理者、政府机构和社会公众等各相关主体的利益。实现可持续发展和倡导循环经济已经成为当今企业经营活动的核心内容，因此，构建科学的、合理的、可持续发展的财务管理体系具有深远的意义。(三)物业公司科学财务管理体系的构成要素第一，财务预算管理。预算管理是当今社会信息化对财务管理的客观要求。目前国内很多物业公司掌握的信息比较滞后，信息反馈的能力也比较薄弱，使财务工作显得很被动。要想改变这种状况，就应该在预算管理上多下功夫，要在每个经营项目开始之前，就有计划有步骤地实施财务决策，围绕项目编制出与项目有关的各种预算表，组成一个完整的预算体系。第二，财务成本控制。成本控制在财务管理中起着重要作用。物业管理企业开展成本控制，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使其不超过预先制定的标准，达到降低成本、提高效率和效益的目的。按照成本控制的时间不同，可以分为事先控制、事中控制和事后控制。第三，财务绩效评价。物业公司的财务管理活动实施后，为了检验其实施效果，要对物业企业的盈利能力、资产营运水平、偿债能力和未来发展能力四个方面内容作出评价，以能准确反映这四方面的各项定性指标和各项定量作为评价依据，并将各项指标与本地区甚至全国本行业的平均水平进行比较，得出一个客观公正的评价结果。综上所述，构建一个科学的财务管理体系在我国物业管理行业已是势在必行，全面高效地建立以财务预算管理为前提，成本控制管理为重点，财务绩效评价做保障的财务管理体系，为我国物业公司提供一个良好的借鉴。
育人功能。育人功能是高校的本质属性
通过高校的物业管理和物业化服务过程，解决学生的后顾之忧，为教学科研创造好的环境。服务功能的归结点就是对育人的基础作用，物业服务的根本目的就是育人，为育人创造好的环境。学校教育提供育人的知识储备，通过员工的辛勤劳动，可以给师生贯彻劳动意识，使他们更珍惜美好的环境，从德育教育方面起到育人功能。物业的员工在物业服务的同时，在高校文化环境中，也会学习到很多东西，比如知识、礼仪和高校的文化等，这些对他们的成长进步也很重要，在他们辛勤劳动服务的同时也收获了高校对他们的培育，这也是一个育人的体现。
高校物业管理的发展方向
1．走规范化物业管理的道路
我们通过工作使得高校的物业管理符合国家的《物业管理条例》等法律法规。实践中，根据每幢建筑物的实际特点，制定本楼的物业管理规范，作为物业管理依据。对于多用户使用的楼宇，组织使用者成立业主委员会，定期召开物业工作会议，讨论阶段内的物业管理情况，制定管理规范。通过业主工作会和物业工作会等机制，把楼宇的使用方和物业方联系在一起，随时解决问题，通过不断地梳理物业管理中的规律和特点，形成高校的物业管理规范或制度，走规范化物业管理的道路是高校物业管理的科学发展之路。
2．推行物业管理的优秀经验
实践中，我们选聘的物业公司都是有很多年的工作经验而且有很好的声誉的公司。我们可以发扬他们在管理中总结出的优秀经验，与高校的实际紧密结合。随着高校的发展，近些年来，很多新建建筑应运而生，为了方便将来使用方的使用、管理和维护。根据《物业承接查验办法》规定，物业公司必须前期介入，可以“点对点”地查验施工方的工程遗留项目，尤其是存在安全隐患的项目，遗留项目对于将来的使用者来说可能是很不利的。所以请物业替使用方把关，可以减少磨合成本，以便使用方能更好地掌握大楼的情况。
3．实现高校和物业公司的共赢
通过物业公司提供多层次、全方位和专业化的物业服务，可以为高校的建筑物实现保值增值的效果。实践中，高校的建筑分老旧建筑和新建建筑。老旧建筑的管理多是强化保安保洁服务，更加体现维护功能，减少业主的维修成本。新建建筑专业化现代化水平较高，从外表上，用户可以看到的基本使用功能，但是除了基本的使用功能之外，还有用户看不到或者不怎么关注的专门设备层，包括配电室，水泵房，电梯机房等设备设施集中地。这些设备设施从资产角度都是大额资产，是大楼日常运转的心脏，客观上需要更加专业化管理。物业管理的优势就体现在通过对设备层的专业化养护、维护和管理，使得这些设备设施能够延长使用寿命，从而提高现代化楼宇的运行效率，最大限度地实现资源的合理化利用，为业主节约能源开支。另一方面，高校是文化教育机构，要实现更好的物业管理，就需要物业公司在工作和文化上融入高校。让他们有更好的文化理解，有利于物业公司更好地形成归属感。这些工作可以内生性地产生物业员工服务教学科研的动力，也能为他们自身素质的提高带来帮助。总之，实现高校物业的科学发展的最终目标就是实现高校和物业公司的共赢。
加强对物业公司的管理
第一、为了更好地实现物业管理的效果，要加强对物业公司的管理。在招投标过程中，要求报名的企业考虑到成本上涨的风险，避免低价中标，接下来的低价低服务。一方面对公司要求成本核算，一旦中标后，严格按照投标文件和合同进行物业服务，另一方面，定期组织在校物业公司进行经验交流，实现优势互补和学习，更好地为高校教学科研服务。
第二、在物业服务过程中加强监督检查，不断检查合同的落实情况。物业文化和高校文化存在着差异，需要长期的磨合，通过对物业管理工作的监督检查，能更好的督促物业企业落实管理服务职责。尤其是重要的节假日寒暑假前，都要督促检查。保证物业企业能够根据规范，结合实际，根据服务对象的要求持续改进，规范服务，不断提升物业管理水平。
乡镇、村委会组织成立具有经营执照的正规物业服务公司，开展物业管理工作
这种物业管理模式以乡镇、村委会组织成立的专业的、具有经营资质的物业公司来开展物业管理工作，最大的特点是能够真正实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的物业管理运行机制，体制灵活，能适应农村社区物业管理方面的需求。在这种管理方式下，包括物业管理公司在内的各专业管理机构，在乡镇或村委会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排、分工明确、专业协作、各负其责，形成农村社区完整的物业管理运行机制，而且基层组织的稳定性有利于农村社区物业管理工作的长期性和稳定性。
目前，京郊一部分农村回迁安置社区以及“城中村”采用这种物业管理方式。采用这种物业管理方式的农村地区，经济一般比较发达，村集体经济实力相对雄厚，城市化程度相对较高。由于乡镇、村集体经济实力相对雄厚，采用这种方式的地区，物业费用一般由村集体负担，村民个人不用缴纳物业费，居住在社区的非本村人员物业费照常缴纳，比较典型的是朝阳区常营乡。通过这种方式成立的物业服务公司，管理人员一般由乡镇、村管理人员兼任，工作人员一般由本村村民组成，可以解决一部分本地区劳动力就业问题，例如朝阳区常营乡的物业服务公司以及房山区长阳一村成立的物业服务公司，人员构成均为本乡镇、本村村民。
聘请专业物业公司，采用市场化物业管理运作模式
这种模式采用招投标或协议方式聘请专业物业服务公司进行物业管理，符合物业管理的企业化、社会化和专业化的要求，管理专业，服务规范。目前京郊一部分农村回迁安置社区以及多数具备城市居住小区外型的“城中村”采用这种物业管理方式。
由专业的物业服务公司对回迁安置的农村社区进行管理，服务标准较高，基本能够满足小区居民的需要。在这种模式下，物业公司的资金来源分两种情况，一种是由物业公司按照市场化经营的方式向社区居民收取物业费，另一种是由政府或相关部门负担或补贴一部分。属于第一种情况的回迁安置社区，大多会面临物业费收缴困难的问题，例如顺义区佳和宜园小区，该回迁小区通过招投标方式聘请了专业的物业服务公司对小区进行管理，采用的是完全市场化的动作模式，物业费由小区居民承担，但目前物业费收缴率仅为10%左右，物业公司的正常运行已经难以维持，带来了一定程度的小区管理混乱。遭遇同样情况的还有房山区长虹小区，该小区属于房山良乡地区第一批回迁安置社区，聘请专业的物业服务公司对小区进行管理，物业费由小区居民承担。该小区入住率为90%~95%，但物业费的收缴率仅为50%~60%，物业公司已连续多年亏损，经营困难。属于第二种情况的回迁安置社区，物业公司运行资金有保障，小区管理现状均好于第一种情况。例如顺义区澜西园小区，小区属于顺义区政府主导下的专业化物业管理回迁小区，小区由汽车城开发公司建设，由汽车城开发公司下属的专业物业公司进行管理，物业公司的费用全部由汽车城开发公司补贴，社区居民个人不用缴纳物业费。由于物业管理运行资金充足，专业化程度高，该社区环境舒适、整洁、秩序良好。类似的回迁安置小区还有大兴区枣园小区，该回迁安置社区聘请的是专业的物业管理公司，该物业公司属于国企，具备物业管理一级资质。在该公司的管理下，小区物业管理情况良好。枣园小区目前执行的是前5年不向社区居民收取物业费，物业公司经费由政府负担。然而在调研过程中，该物业公司也表现出了对入住5年后收取物业费是否困难的担忧。
京郊农村物业管理中面临的问题
（一）传统意义上的农村社区缺乏专业的管理
物业管理有广义和狭义之分。通常我们所讲的物业管理，是一种狭义范围的物业管理，即房地产管理。广义的物业管理是对资产、财产的管理。从定义不难看出，农村地区当然也存在物业及物业管理的问题，也即我国2003年实施的《物业管理条例》所规定的“房屋及配套的设施设备和相关场地”等城市物业范围其实在农村也普遍存在。因此，围绕农村房屋以其配套设施管理而进行的管理活动，与目前城市物业管理的本质具有一致性。
然而，2003年施行的《物业管理条例》虽然没有明确规定其仅适用于城市，但从该条例的立法术语而言，该条例并不适用农村，故现行物业管理立法也仅限于城市房屋所有权人。也正因为如此，尽管农村现实生活中虽然有物业管理的实际需求，但绝大多数传统农村社区的物业管理工作仍由村民委员会管理，服务内容也仅仅限于简单的保洁、保安等等。不仅如此，本可以应纳入物业管理范畴的这些传统农村社区的公共资源管理，如供排水设施管理、农村道路建设和维护、农用机械的管理、农村房屋的维修和管理等，由于资源分布分散，规模不大，更是缺乏专业的管理。
（二）回迁安置小区村民观念难以转变
目前在京郊农村，特别是城乡结合部地区，农村社区向城市社区的转化中，物质条件的转化非常迅速，有的农村地区已达到很高的水平，基本上和城市融为一体。然而，由于农民的素质及其固有的观念难以转变，仍给物业管理工作带来了许多难题。农村地区回迁安置小区的村民，与现代城市不相适应的思想和习惯并没有随着身份的改变而改变，他们在思维方式、思想意识、生活习惯、行为方式上与城市人还有很大的差距。
很多回迁安置小区的村民难以接受缴纳物业费，也经常有村民习惯于把街道和小区的道路当自己家的晒场院和后院，在上面堆杂物、晒东西、泼污水，甚至搭建晒衣架，严重影响了社区形象和他人通行。在有的社区，部分村民甚至把由政府投资建设，本是公共设施的花坛、草地当作自家的自留地，改种水果、蔬菜，带来了很多农村社区环境管理方面的问题。
（三）回迁安置小区居民容易结成团伙，发生物业管理纠纷后不易应对
大多数回迁安置小区的居民即原村民，“上楼”后闲居在家，部分小区的闲置人员多达70%。这部分人如果没有稳定的收入来源，只靠拆迁时得到的拆迁款维持生活的话，会带来很大的社会安全隐患。不仅如此，由于这部分人相互之间熟识，当发生物业管理方面的问题时，非常容易结成团伙，给物业管理工作带来一定的难题，比如集体拒交停车费、物业费的情况在这类小区经常发生。
（四）物业管理经费来源能否有保障成为制约农村物业管理发展的瓶颈
提供专业的、高质量的物业服务，需要有充足的物业管理经费。目前农村物业管理工作中的经费问题已成为困扰京郊农村社区物业管理发展的一个重要问题。如果想对传统意义上的农村社区进行专业化的管理，无论是引进物业服务企业进行专业化管理，还是乡镇或村自己成立专业的物业服务公司，在低标准收取物业费或者不收物业费的情况下，经费来源都是一个不小的问题。特别是回迁小区，目前大多数物业管理经费都由政府补贴或者是开发商承诺若干年不收费，比如房山区长阳碧桂园社区，开发商在拆迁时承诺30年不收物业费。但是政府如何补贴，开发商承诺期过后会面临什么问题，都值得我们认真思考。特别对于那些乡镇或村集体经济实力不雄厚的地区，在低标准收取物业费或者不收物业费的情况下，如何维系农村物业管理工作的经费来源更是一个关键问题。因此，物业管理经费来源能否有保障已经成为制约农村物业管理发展的瓶颈。
京郊农村物业管理经验及启示
（一）建立推进农村物业管理发展的长效机制
京郊农村社区无论在规划建设、设施配套，还是在服务需求方面，都与城市社区有很大差别。农村物业管理工作开展较好的农村社区，其物业管理工作均得到政府相关职能部门的高度重视，政府均成立相关职能部门，从农村社区的规划建设、设施配套以及管理方案等方面指导农村社区物业管理工作的健康有序开展。此外，物业管理工作开展较好的农村社区，物业管理经费均有保障。
因此，为了保障农村物业管理工作更好地开展，必须进一步建立推进农村社区物业管理发展的长效机制，包括法规保障机制、统筹规划机制和经费保障机制。考虑到农村物业管理的特殊性，应该出台不同于城市社区物业管理的相应管理法规，结合北京市新农村建设工作，明确农村社区物业服务事项与质量规范等，规范和引导京郊农村物业管理的有序进行。与此同时，各区县应结合辖区内农村社区的实际情况，统筹规划新农村建设相关工作，由政府职能部门负责并制订农村物业管理工作的具体指导意见。在农村物业管理经费来源方面，应明确除个人缴纳、集体经济收入代付外，部分地区应由政府或项目实施单位给予适当补贴，或建立农村物业管理专项资金在一定期限内给予适当补助。
（二）合理规划农村社区，做好配套设施建设
农村社区的建设必须做好规划。随着北京地区新农村建设步伐的加快，京郊农村地区基本上都已经有了明确的总体规划，但是从物业管理的角度来看，还必须根据农村新型社区以及传统农民聚居点的不同特点进行更为详细的规划。在设施配置上，除设计建设教育、文体、医疗、物业服务用房、社区管理用房等配套设施外，还应在农民集中居住区配置一定比例的集体经济组织经营用房。在具备条件的部分农村新型社区，还应该结合实际合理规划农民的生产用房。通过这些措施，可以增加集体经济收入，从根本上解决物业管理经费问题。
在这方面，北京一些较早完成拆迁安置工作的农村地区的一些经验值得我们借鉴，如朝阳区常营地区、昌平区东镇地区等。在回迁安置中，这些地区基本打破了各村原有的范围，形成了类似于城市的大型社区，全面实行城市社区管理，社区配套设施齐全。这些地区在规划中考虑了集体经济的发展，合理规划社区配套商业及经营设施，增强了集体资产盈利能力，在保证农民收入的同时也能够负担社区物业管理的相关费用支出，从根本上解决了农村物业管理的经费问题。社区配套商业及经营设施也能够提供一些就业岗位，可以解决一部分农民的就业问题。
（三）创新多种管理模式，居民自愿选择
目前，不同的京郊农村社区，由于地域、经济、人文等特点不同，采取的物业管理模式也不尽相同。农村物业管理工作开展顺利的农村社区，社区居民对其物业管理模式的认可度达到90%。这也说明，农村物业管理模式必须是社区居民认可的模式，才能保证物业管理工作的顺利开展。因此，农村物业管理模式的选择，没有必要“一刀切”，应该在充分尊重农村社区居民意愿的前提下，由乡镇人民政府组织社区居民自行选择。在这一过程中，政府相关职能部门可以依法协助选聘符合条件的物业服务企业或其他管理人实施专业化物业管理或加强对农村集体经济组织、农民个人组建物业服务机构的指导和培训，包括对村负责人和相关工作人员的物业管理法规政策和业务技能培训。
（四）引导和培养农民树立物业管理意识
无论是传统村落的分散居住，还是新建社区的集中居住，随着新型农村社区的建立和发展，农民的生活方式发生了巨大的变化，必须经历一个逐步适应、逐步树立物业管理意识的过程。在这一过程中，相关部门必须不断加强宣传工作，强化对农民生产生活方式改变后物业管理意识的引导和培养，让农民顺利实现从只需管好自己家的事到需要支付一定物业服务费来实现社区共同管理的过渡。
在推进农村物业管理过程中，京郊一些地区开展了许多有针对性的工作来引导和培养农民树立物业管理意识。很多乡镇、村（居）委会成立宣传小组，深入到农村社区，宣传物业管理相关法规政策，印制了包含物业管理知识、物业使用维护知识、卫生知识、文明习惯等内容的宣传手册分发到社区居民手中，有的地区还印制了大量的宣传海报，张贴在社区。这些工作都取得了很好的成效。很多地区农民的意识已经开始转变，为农村物业管理工作的推动提供了强有力的群众基础。
