时间：2023-03-22 17:45:10
序论：在您撰写现代房屋论文时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
有的设计建筑住宅达不到一定采光标准规定，不能对使用功能要求或是使用不便达到满足，常见的是住宅设计方面，房屋厨房及卫生间没有直接的达到采光和自然通风；客厅的朝向不好，不能直接的进行采光，开门的洞门比较多，对人们的生活是一种干扰，使用起来不太方便。建筑物的长度过长，超过温度变形的允许长度，没有设立伸缩缝，造成建筑物的墙体产生一定的裂缝。在公共的建筑设计中，没有对残疾坡道或是专用的卫生间进行考虑。通道的高度不够，尤其是楼梯底的高度不够，室外防护栏杆的高度不够，防止花盆处没有采取防坠措施，外窗窗台距楼面底板的高低于0.9m时，没有设置防护设施，造成事故的发生。安全出口或是疏散楼梯的数量、地下室出口设置不够，不能严格的执行防火规范的规定。住宅设计有的卫生间直接开向起居室或是厨房，卫生间直接布置在下层住户的卧室或是厨房的上层。部分的设计紧靠防火墙两侧的门及洞口之间最近边缘的水平距离，不能满足高层民用建筑设计的防火规范。有的设计消防通道洞口的高宽不符合规范的要求。高层建筑的周围没有按照规定设置环形的防车道，也没及时的采用防火墙隔开。
2绿色建筑设计
2.1绿色建筑概念绿色建筑设计是指建筑物的整个建筑到使用过程中对资源尽可能的节约，尽量的节约一切的资源，要尽量保护环境节约资源减少污染，房屋建筑既要满足人们生活的需求，也要注意人们提供健康高效的生活环境，这样才可以建造一个和谐绿色的居住环境。
2.2绿色建筑设计的特点绿色建筑的特点可以总结为尽可能的节约能源及资源，并尽量的体验回归自然。要做到节约能源，就要对自然绿色能源太阳能及风能进行充分的利用。在建筑中要通过利用太阳能可以减少空调及供暖设备的使用，利用自然通风来制造制定的系统，夏季充分利用主导风向，使空调设备等使用进行降低，建筑布局要充分适应本地的气候条件要求。
2.3绿色建筑理念的具体理念绿色建筑设计要对资源节约问题进行全面的考虑，尽量的提高能源的利用率。绿色建筑设计要对环境、地势及气候等条件进行充分的考虑，要使建筑物和似然环境能融合一体。绿色建筑设计就是保护自然和建筑物及人类进行和谐的统一。在建筑中要充分的利用自然能源，绿色建筑设计不只是可以体现整个建筑物的生命周期，还要向前向后延伸产生的意义，建筑过程的准备阶段及运输生产过程体现了绿色的设计理念，对环境造成较小的影响并且很多资源可以进行回收利用。
3节能建筑的设计
3.1节能建筑设计的概念节能建筑理念指遵循节能的基本方法，对建筑物进行一定的划分及建筑群体还有建筑物的朝向及间距等问题都要进行研究，髙建筑物受到当地风向的影响较大，一般地区的风向具有一定的规律，在设计中要对风向的问题进行考虑，尽量的设计出低能耗的建筑物。
3.2节能建筑设计的具体概念现代建筑设计中地源热泵是比较先进的清洁能源的技术，主要的核心功能是经济环保切节能可靠，这项技术响应了可持续发展的号召。节能设计中太阳能这种可再生能源被广泛的应用，现在我国的部分地区具有一定的应用，更广泛的应用还在不断的开发。建筑物的屋面是能耗的主要部位，房屋面的设计研究重点是采取节能保温的关键，墙体的隔热保温还有隔声等功能都有待提高，特别是要对外墙体的防水砌筑问题加以注意。
4智能安全建筑设计
4.1智能房屋建筑设计的概念现代社会是科技发展的社会，智能化应用在了很多方面，建筑行业也不例外，先帝啊建筑及计算机网络、监控还有通信方面都有的一定的关系，智能化建筑中具有信息管理科学、设备高度控制和使用安全方便等优势，这些都是信息化发展的必然要求，智能化房屋等会是未来发展的主要方向。
4.2智能化建筑的具体理念通常会把智能化建筑分为楼宇自动化、办公的自动化及通信自动化三个系统，现代房地产公司为了提高自己的竞争力又提出了信息管理自动化和防火自动化，相信未来智能建筑方面发展会有一定的完善。
4.3火灾自动报警系统的设计火灾报警系统有触发器、报警装置及火灾警报装置等部分辅助的装置组成，这样的装置能在发生火灾时就将火灾的信号转换成为电信号，在把电信号传到火灾报警控制器，同时，火灾发生的地点等信息传输到报警控制器里，这样人们可以及时的发现信息而快速采取一定的措施。
5房屋建筑注重美学的规律
5.1建筑物设计的统一现代社会对房屋建筑的节能只能方面有很多的要求，对建筑物的美观要求从没降低，房屋建筑的整体形态、色彩都是人们所要关注的重点问题。任何的艺术形态具有一定的统一性，建筑物的次要部位或是从属部位都要与建筑主体部位相协调统一，建筑物的色彩具有和谐统一的效果，禁止建筑物及材料之间的类型和色彩想矛盾。
5.2建筑物设计要求均衡性和比例问题建筑物设计的均衡性比较重要，具有一定的均衡性的建筑作品会给人们非常舒服的感觉，建筑物比例也要合理，不会给人偏离感。建筑物具有一定生命力的元素，韵律也有较为重要的属性，建筑物的韵律体现在比较立体设计上，在建筑设计中的细节部位加以重视，建筑物的每一个元素都具有比较重要的意义，都会体现建筑物的精神。韵律是具有一定的弹性的，特别是在复杂的建筑中，大小宽窄等都需要相互协调交替，如果建筑物有规则过于死板，在建筑中要遵循一定的原则，在设施中具有一定效果的变化，更好的体现出建筑物的艺术性及感染力。
6结束语
1.1混凝土原材料造成的问题原因探析当前，一些建筑企业出于运输和加工拌合考虑，多采用现场拌合的方式对商品混凝土进行加工，再将加工好的混凝土产品运输至施工现场。这种加工运输方法虽然一定程度上提升其建筑企业加工运输的效率，但直接影响了混凝土的质量。究其原因，主要是在运输过程中，那些已经加工完成的混凝土会出现水灰比变大的情况，导致其强度降低，进而影响整体结构的质量。另外，在现场拌合过程中，混凝土材料的级配系数大小不当也会影响现浇混凝土的构建质量，甚至出现蜂窝麻面的情况。
1.2混凝土施工工艺造成的问题原因探析此外，混凝土施工工艺选择不当也会影响混凝土结构的质量。①模板工程问题。在混凝土施工浇筑之前，建筑施工人员必须进行模板组合和安装工作。在组合和安装过程中，施工人员必须严格按照施工的具体要求进行施工，尽可能地减少施工误差。模板工程主要包括模板制作、模板拼装、和模等。任何一个环节出现问题都会给建筑施工造成不良影响，产生变形、蜂窝麻面、漏浆等问题，影响混凝土构件的整体强度和性能。②混凝土浇筑和振捣问题。在进行混凝土拌合时，建筑施工人员必须严格控制水灰比例和拌合时间，保证水化反应充分进行。如果混凝土配比出现问题或拌合时间不合理都会对混凝土结构产生不良影响，影响其成型长度。此外，混凝土振捣作为混凝土施工的重要工序之一，其振捣质量对于混凝土构件的密实度和完整度影响较大。因此，施工人员必须要检查现浇构建的振捣密实度和完整度，同时还要控制好振捣棒的插入深度，以有效防止蜂窝麻面情况的出现。
2现代房屋建筑混凝土质量控制管理措施探析
针对房屋建筑混凝土施工中存在的问题，施工人员必须对症下药，加强质量控制管理力度，并制定切实有效的预防和治理措施，以有效提升其整体施工质量。在对房屋建筑混凝土质量进行控制管理时，管理人员必须结合具体的工程实际，选择科学有效地管理方法和手段，以有效提升其管理效率和质量。具体来说，可以从以下几方面做起：
2.1加强原材料控制混凝土是一种将水泥、细骨料、粗骨料、外加剂和其他矿物混合材料按照一定比例配合而成的人工石材。混凝土材料不仅原料丰富、价格低廉、耐久性好，还具有生产工艺简单和使用限制少等特点。要想有效提升房屋建筑混凝土质量，就必须进一步加强原材料质量控制，从源头解决混凝土质量问题。一是根据混凝土的实际施工需要选择合适规格和标号的水泥；二是重点检查砂细骨料的级别、质地、参数规格、含泥量等，以防有害物质混入，影响最终拌合质量；三是做好水质量检测工作，只有试验合格后才能使用；四严格控制外加剂质量，选择那些国家认定合格的外加剂。
2.2做好施工技术管理工作施工人员可以通过实验检验的方式加强施工技术管理，除了要选择耐久性和强度较好的材料外，还要严格控制材料拌合的配合比，在保证材料质量的前提下，做好混凝土拌合工作，使整个建筑工程施工顺利稳定进行。首先，施工人员必须测定好砂、石的含水率，使其重量比小于其体积比。另外，施工人员还必须使原材料和预期设计材料相一致。
3结语
关键词：现代商业银行；财务管理；启示
1创新管理体系，实行以委派制为主要内容的“垂直管理”
1.1委派的形式和主要原则
为有效行使财会管理职能，强化内部控制，确保财务目标的实现，向下属机构派驻财会管理人员的一种委派方式，主要有两种形式：财务总监委派制和财务负责人委派制，并遵循以下基本原则：一是因地制宜原则；二是循序渐进原则；三是责、权、利相结合原则，财务负责人委派人员的工资、奖金、福利、津贴、补贴、差旅费用等统一由上级派驻机构负责发放(报销)和管理；四是定期轮换原则，任期原则上为二至三年。
1.2委以财务负责人一定的权限
主要的权限包括：(1)各项内部管理制度的审定权；(2)财务决策的参与权和审议权；(3)重大财务收支审核权；(4)有权参加和列席委派行组织召开的各种经营管理会议，并有权提出建议；有权建议对派驻行财会部门的人员和内部分工进行调整；有权对向上级行汇报派驻行财会管理中的重大事项以及存在的问题。
1.3加强对财务负责人委派人员的考核
对财务负责人委派人员的考核按年度进行，每年初统一由上级行财会部门会同人事部门对财务负责人委派人员进行考核。考核内容包括个人素质、管理能力和工作业绩。其中工作业绩包括日常业务、会计报表及年终决算工作、财务收支执行情况、重大差错情况及处理、其他事项，根据考核情况，财务负责人委派人员实行奖惩。
2引入战略成本管理理念，从成本节省到成本避免
传统的成本降低基本是通过成本的节省来实现的，即力求在银行的各项业务经营过程中不浪费资源和改进工作方式以节约成本支出，这些成本控制手段往往成效不大。西方银行主流的财务理念之一，即战略成本管理理念就是银行寻求新的降低成本的方法，力图从根本上避免成本的发生。成本避免的思想根本在于从管理的角度去探索成本降低的潜力，认为事前预防重于事后调整，避免不必要的成本发生。这种战略上变革主要体现在以下一些方面：
2.1调整业务结构，转变收入增长方式
在资产战略上：提高信贷资产贡献率。要将调整信贷结构，积极开拓信贷市场作为改善信贷资产质量、提高经济效益的切入点。从明确“保、挖、抢、退”的领域和范围入手，一方面突出重点客户，加强贷款营销，开拓信贷市场；另一方面要加快退出低效和过热过剩的市场行业，提高资金使用价值的效率效用，通过有效投入和更多的产出以求效益最大化。
在负债战略上：积极优化负债结构。优化负债就是要做到资产和负债的匹配与对称。保持总量上的平衡和分量上的对称，优化的目的就是以来源定运用。负债业务的质量结构是银行合理安排资产业务的关键一环，只有规模还难以保证银行的有效运营。例如在银根收紧的情况下，过多的负债意味着成本的增加和利润减少，因此有效负债取决于期限、流动性及利率的合理安排。
在中间业务战略上：整合提升业务价值量。中间业务是在资本约束条件下提高收益的重要手段，是实现从单一性经营向多元化经营模式转变的综合枢钮。应认真研究形成中间业务与资产业务、负债业务的联动效应，从客户和产品等多个维度来挖掘中间业务的增长空间，提升中间业务的价值含量和盈利水平。
2.2整合组织架构，提高业务运营效率
按照市场和成本效益需要原则，合理配置资源，优化机构设置，以风险控制能力来约束业务的扩张，从有利于提高经营管管理水平，有利于增加经济效益的原则整合机构、新建网点、配置人员，逐步建立以适应客户需要，有助于服务客户的网点布局结构。
一、财务报表分析识别
财务报表分析是了解企业会计和财务数据的重要手段，通过分析识别，银行信贷人员可以评价一个企业的会计对企业经营状况的反映程度，知道会计数字的扭曲程度并通过会计手段来“纠正”扭曲；通过运用会计灵活性，评价会计政策和会计核算合适与否，进而可以及时认清企业发展的趋势和潜在的问题，为银行的信贷决策和管理提供有力的财务信息支持。
1.资产负债表分析
(1)营运资金分析。营运资金通常表明企业是否有清算能力，即企业是否有偿还短期债务的能力和能否按现有水平继续经营。
(2)长期经营资产分析。长期经营资产的基本会计问题是计价基础。计价基础是应当资本化的长期经营资产的成本或价值，不能被高估或低估。每年应摊销的费用是资本化成本的一部分，应该在资产被消耗时计入损益表。长期经营资产分为两种：固定资产和无形资产。
(3)长期负债分析。主要考虑是否所有的长期负债都已记录在资产负债表上，特别是对未实现的收人。进行长期负债分析时，应注意企业是否为了满足营运资金、抵押贷款、个人担保、再融资等的需要而优化债务水平，此外，还应进行对比分析并判断是否合理。
(4)表外融资和或有负债分析。表外融资是企业的一种潜在债务，尽管其未在资产负债表上反映，但会影响未来现金流量，在分析资产负债表时，是不可忽视的。因此要求信贷人员不仅要分析财务报表本身，而且还要仔细分析有关报表的补充资料。
2.利润表分析
在分析利润表时，应对构成收益的各个项目十分清楚，分清哪些是正常的收益和损失，哪些不是正常的收益和损失，并据此判别企业的主营业务活动所占的权重。
3.现金流量表分析
现金流量表中经营活动的现金流量是分析企业财务状况的重要信息来源。现金流量分析首先是将经营活动的现金流量与本期的净利润相比较，以确定本期盈利的好坏。如果企业有较好的盈利状况和较高的现金流量，说明企业的赢利是真正的赢利，并非是通过“造假”出来的。如果企业经营活动的现金流量在几个期间为负数，而净利润为正数，或者企业的净利润在一定范围内一直高于本期经营活动的现金流量，说明企业的赢利状况较差。同时还应与企业的生命周期相结合进行考虑。其次，是用过去的现金流量预期未来的现金流量。在预期时，可将现金流量划分为经常发生的现金流量和不经常发生的现金流量；另外还可与相关账户相联系，将其分为长期的现金流量和短期的现金流量。
二、财务报表分析的局限性
通过以上对财务报表的分析，信贷人员可以了解很多有关企业的财务状况、经营成果和现金流量的信息，可以帮助决策者进行决策，但由于财务报表在产生的过程中受很多因素的影响，本身存在许多方面的局限性，我们在运用财务报表，通过对它的分析来了解企业的财务状况和经营成果的同时，还应了解财务报表分析的局限性。
1.报表数据分析的滞后性
财务报告对外披露的财务信息的有用性在很大程度上取决于它的及时性，对于银行的信贷决策和管理者来讲，会计信息的披露和传递是越快越好，及时性是会计信息重要质量特征。
就企业年度财务报表而言所披露的会计信息间隔时间过长，就越缺乏及时性，也就越缺乏有用性，财务报表的分析一般都是在财务报表编制后才进行的，在使用时往往已经过时。同时，比率分析所使用的数据均属于历史性的，对预测、决策只能起参考作用。
2.报表分析信息来源的真实性
真实性是财务报表分析的生命。真实性要求会计核算时客观地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，要求企业管理当局应当遵循的《企业会计制度》和会计准则，正确运用会计原则和方法，准确反映企业的实际情况。实际上，财务造假的现象屡见不鲜。
3.会计方法本身也有局限性
我们知道，列入报表的仅仅是可以利用的、可以用货币计量的经济资源，我们对报表的分析仅仅是分析了那些报表中列示的经济资源，实际上，企业有许多经济资源或是受客观条件制约、或是受会计方法的制约而并未在报表中得到体现。
4.会计计量方法也有局限性
会计计量是会计记录和会计报告的前提，这就要求有一个能综合各类经济业务的计量单位作为计量各项经济业务的影响及其结果的共同尺度。会计所提供的主要是企业经济活动是可以用货币计量的数据和信息。然而就用货币单位作为会计统一的计量尺度，实质上存在着货币是稳定的这一假设，因为如果货币不稳定就没法把它作为统一的标准尺度。然而这一假设在现实生活中受到了持续通货膨胀的冲击。由于通货膨胀，财务报表所提供的财务信息也就不能反映当时真实的成本费用和收益状况，从而导致财务信息的模糊性。
财务报表分析只是信贷管理人员用来评估风险的一种工具，尽管这类分析有其局限性，但它在帮助信贷管理人员估量和控制风险上仍然相当重要。
三、如何提高信贷风险防范能力
由于财务报表分析仅仅是原则性的，又存在诸多的局限性，而实际情况千变万化，因此，这就要求信贷人员有较强的业务素质、敏锐的洞察力及随机应变的能力，来分析不同企业的财务状况，发现问题及时采取措施，以此来进一步提高信贷风险的防范能力。
1.提高信贷人员的业务素质，增强职业判断能力。
2.信贷人员进行财务报表分析时，考虑的问题越多，越要更经常审阅客户的财务报表，特别要关注财务报表进行审计的项目和范围。
3.充分分析财务报告内容。财务报告由基本财务报表、附表、会计报表附注和财务情况说明书几部分组成。而财务报表则是其基本部分，附注是为了帮助理解会计报表的内容而作出的解释，财务状况说明书也是按照《企业财务通则》要求而作出的详尽披露，它们弥补了财务报表信息反映的有限性，这样，信贷管理人员对于信贷风险的范围就能有一个清楚地了解。
4.企业内部财务报表可能与它们公布的报表并不相符，这就要以客户的财务比率与行业标准相比，找出差异、分析原因。
我国早在1979年就颁发了《中国人民营房建筑面积标准》，这可以说是我国第一部系统规范军队各类营房建筑面积、规模等相关内容的综合标准，这一标准的颁发，对我军营房工程建设和管理的确发挥过重要作用。但随着军队现代化建设的快速发展，部队编成和战斗力生成模式发生很大变化，例如武器装备加速了更新换代、官兵物质文化需求日益提高、营房保障内容和范围不断拓展、保障功能和要求不断提升。同时在老标准颁布施行的这30年里，我国改革开放、国家经济社会发展进入最快的时期，为军队现代化和正规化建设创造了有利条件。据国家统计局2008年统计数据显示，我国城镇居民人均居住面积和1978年相比较增长了四倍。在这一时期，虽然军队后勤其他保障标准也有了大幅度的提高，但保障官兵战备、训练、生活的基础性营房面积标准没有太大变化。尤其是武警院校，大部分建立的时间还不长，基础设施建设更是相对比较薄弱，一些教学保障性基础战备必需的营房项目，如信息化作战指挥教学设施用房、综合模拟训练教学设施用房等，缺乏基础性建设依据。同时由于经济条件的制约，很大一部分营房已经与武警院校教学工作开展的实际需要产生了较大差距，不能适应现形势下的基本教学需求。这一实际现象也严重制约了军队复合型人才的挖掘和培养，成为影响武警部队整体作战能力的主要因素。这方面我们与外国一些发达国家的军队营房建设有很多大差距，比如美军在上世纪八九十年代就制定了一系列营房建设标准，来改善军方服役人员的生活条件和住宿条件，进而不断提高了军队整体战斗力。所以改变武警院校营房管理和建设条件已经成为武警部队加强力量储备、实现科技强军的迫切要求。
二、制约武警院校营房现代化建设的主要原因
分析武警院校营房建设问题的主要成因，主要存在客观和主观两方面因素。从客观条件上分析，长期的闭关锁国政策，令我国在信息化、科技化学习借鉴上缺乏交流平台，在我国建国后，国家从长期的战争中走出，全民致力于经济建设。由于建国初期经济落后、经济实力不强，加上等因素，导致了国家在军事建设上缺乏资金投入，军队基础设施建设相对于发达国家明显滞后。武警院校是随着武警部队建制后成立的武警部队人才培训机构，成立之初正值我国改革开放的初期，由于经济条件所限在必要的基础设施建设上有些力不从心。随着改革开放以来经济发展进入快车道，院校营房建设等教学基础设施建设与高速发展的武警部队信息化科技化建设越来越不适应。从主观条件上分析，由于经济条件的制约，在武警院校基础设施建设上缺乏长远规划，将武警院校营房建设单独分割成独立的建设体系，没有将武警院校营房建设规划纳入到地方整体建设规划中来，这就直接导致了武警院校营房建设的发展不平衡和基础设施建设的不平衡。有些武警院校建设标准高于地方规划建设标准，而大部分武警院校营房建设标准远远低于地方规划建设标准。
三、关于新形势下武警院校营房现代化建设的思考和建议
要切实解决新形势下武警院校营房建设的实际问题，使之完全能够适应新形势下武警部队的人才培训需求，真正成为武警部队人才培训与输送的保障，就必须积极探索新经济形势下武警院校营房现代化建设的新模式。“十二五”规划纲要中明确提出要“加快全面建设现代后勤步伐，加紧培养新型高素质军事人才，提高以打赢信息化条件下局部战争能力为核心的完成多样化军事任务的能力。”和“建设现代化武装警察力量，增强执勤处突和反恐维稳能力。加强后备力量建设，巩固军政军民团结。”的目标，提出了加快全面建设现代后勤、培养高素质军事人才和建设现代化武装警察力量的总体要求，对于武警院校来说，责任重大使命光荣。而如何实现后勤现代化建设、培养出高素质的武警军事人才，笔者认为，首先应该切实推进武警院校营房现代化基础设施建设与管理进程，为培养人才创设优质环境，搭建科学有效的平台。
(一)统筹规划，科学调度
切实解决武警院校营房建设发展不平衡、结构不合理、功能不配套等问题，按照集中部署、集成建设、集约保障的要求，推动武警院校营房建设发展的战略转型，不断创新体制机制和技术手段实现武警院校营房建设资源的优化整合，统筹规划主导资源配置，科学确定经费投向投量、严格规范房地产管理、提高现有资源整合效益，把握国家政策扶持的有利契机，积极探索军民融合、军地配合共同发展的新路子。
(二)坚持原则，把握重点
武警院校营房现代化建设必须要始终坚持军事优先、以人为本、注重创新、积极稳妥和讲求效益的原则，按照《关于加快推进建设现代营房的意见》要求，把握机遇用好政策。要将建设现代营房和建设军事一体化相结合，打破建制区域的控制瓶颈，以建设大型综合保障基地、实现资源优化配置有效整合资源优化配置；要将建设现代营房和运用社会化保障模式相结合，充分依托社会提供人财物等项支持，充分借鉴先进的地方企业管理经验，做到优势互补共同推进；要将建设现代营房和信息化保障相结合，将“功能完备、安全防护、信息智能”的建设目标作为武警院校营房现代化建设的理念，把握科技化、信息化建设的重点方向。
目前商业银行对放款环节越来越重视，并建立了专门负责放款环节的职能部门，尤其是在一些中小型股份制商业银行，专门设立了放款中心，负责防范在公司信贷操作过程中的操作风险。
1建立放款中心的意义
放款中心的建立主要目的就是防范公司信贷业务中存在的操作风险，作为一个专职防范操作风险的部门，它能够更专业更有效的发现并排除潜在的操作风险，保障银行信贷资产的安全。
1.1有效地控制操作风险。该部门作为源头上控制风险的重要举措，可以堵截和避免担保等授信条件不落实、手续不规范、资料不全或不规范即放款的授信行为，有效防范了由此产生的操作风险和合规风险，并可以随时监察现行使用的各式资料文本、操作规程的有效性，并根据实际情况有针对性地修改业务操作规章制度，从而在很大程度上控制了公司授信业务的操作风险。
1.2充分实现审贷分离。放款中心的成立，是推进授信业务调查、审查、审批、放款“四分离”，实现贷审的充分分离，从而达到有效的相互制约效果。而审贷的分离能够更有效的进行权责的分离，更有利于责任的认定和划分。
1.3有利于落实贷前审批条件。审核信贷资料签署的有效性，审核支行自行审批的授信审批权限是否适当，确认总行及支行审批意见中的有关贷前要求是否落实，当所有贷前先决条件完全符合后，放款中心才发放贷款。由于此类工作有方框中心这一非审批单位负责监督，更突出制约效果，有利于贷前审批条件的落实。
1.4放款中心的建立可以有效的防范操作过程中存在的法律风险。放款中心在审查相关资料过程中较一般人员更注重存在的法律风险，对担保条件、合同文本等的审核更专业更到位，能够有效的防范法律风险。在放款中心可设置法律审查人员，加强防范公司信贷操作过程中的潜在法律风险。
1.5可切实提高工作效率。贷款原始档案由中心统一管理，规范操作，对档案资料定期检查，及时更新，专人专库保管便于随时查阅，这些措施都切实提高了工作效率及准确性。
1.6放款中心的尽职履职能够减少银行不必要的授信损失。在授信业务的实际操作过程中，信用风险和市场风险的变化往往不能够准确预期，但是只要放款过程中相应的担保手续、资料等能够得到有效的保证，可能并不会给银行造成实际损失。可见放款操作对公司信贷具有十分重要的意义。
2放款中心防范的主要操作风险
放款中心作为防范公司信贷操作风险的重要部门主要从落实必要的担保授信条件，使用适合、正确的法律文本，保管重要的文件档案及防范内外部欺诈等方面出发，防范信贷操作风险。
2.1防范担保条件落实存在的操作风险目前商业银行授信过程中采用抵、质押或保证等担保方式为授信提供有效担保是非常普遍的。但是在办理担保的过程中，往往会出现因未严格审查资料、办理相关手续等而使办理的担保无效，给银行造成损失的情况，放款中心则是防范此类风险的重要部门。
2.1.1保证人不具备主体资格，导致担保无效按照《担保法》的规定，国家机关、学校、医院等以公益事业为目的的事业单位、社会团体，企业法人的分支机构、职能部门等不得作为保证人；另外，我国《公司法》第六十条规定，董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。在银行信贷业务操作过程中，保证人的选择方面还是比较谨慎的，大多数情况下能确保保证担保的合法有效，但是仍有不少贷款的保证人是政府部门、医院、企业的分支机构，该类担保一旦被认定无效就可能会造成担保债权失去三分之二或一半的清偿保证。
2.1.2重复抵押致使抵押形同虚设根据《担保法》和《物权法》的规定，在办理抵押过程中允许对房地产等固定资产进行重复抵押。实践中，由于抵押前不对抵押物现有抵押情况进行调查，而实际该抵押物已抵押给多方致使抵押权利得不到真正落实。
2.1.3担保资料无效或不完善致使担保无效新的《公司法》出台后，公司章程的效力越来越受到重视，在担保过程中由于担保的范围、担保的内容或担保事项未按照公司要求经有效的审批机构审批而造成担保无效。如：出具的董事会/股东会决议是否有效，提供的担保是否在企业允许的范围内等等。
2.1.4对抵押物状况审查不到位造成脱保在实际放款前未对抵质押物状况进行核实，而抵押物已出现查封、冻结等状况，致使在之后发生的借贷行为失去有效担保，而造成脱保。
2.1.5对重组授信或借新还旧授信过程中担保条件的落实对重组授信或借新还旧授信是否符合担保的条件，保证人前后是否一致等情况进行审核。
2.2防范由于合同文本错误出现的风险
2.2.1合同文本使用错误或使用的合同文本中存在对银行不利的条款在实际贷款发放过程中，由于使用的合同文本不正确或没有对文本的内容进行有效审查，合同文本中存在不利于银行提条款致使银行遭受授信损失。
2.2.2合同内容填写错误或随意涂改合同内容填写错误或对要素进行涂改，尤其是诸如利率、金额、期限、借款人、担保人等主要要素，致使在诉诸法律过程中不能提供有效的资料致使银行权利得不到落实。
2.2.3保证合同与借款合同无编号、不衔接保证类贷款的主从合同必须一一对应，合同编号衔接。现实贷款档案中有大量的保证合同没有编号，有的保证合同保证金额与借款合同不一致（不含最高额担保），更有甚者，用已经还清的保证合同继续为新的借款合同担保。
2.3防范授信档案资料不完善或遗失导致的风险在贷款发放过程中由于企业提供的贷款资料不完善或授信档案遗失，造成贷款出现问题时，无法提供有效的法律证明文件而使得银行权利无法落实。
2.4防范骗贷、骗保等情况在实际的操作过程中骗贷、骗保的案件时有发生，放款中心在放款前对客户及资料的审核过程中，对印章、有权人等的资料审核；前往担保人、借款人实际办公地点的实地核保；前往抵质押登记部门实地办理相关抵质押手续等，能够有效防范骗贷、骗保情况的发生。
2.5其他放款中心还通过对整个授信资料的审核，审核该笔公司授信业务期限、利率、金额、IT系统等是否符合信贷管理要求。
3放款中心的基本职能和岗位设置
3.1放款中心的基本职能放款中心的基本职能是主要负责对审批机构授信条件落实情况以及授信材料完整性、一致性的审核，档案管理，法律审查，利用审核岗的独特地位，充分发挥复核和监督作用，以进一步防范授信业务操作风险。
3.2放款中心基本岗位设置及职责放款中心下设：①放款审核岗；②放款复核岗；③核保岗；④法律审查；⑤档案管理岗；⑥负责人。
3.2.1负责人职责。负责放款中心的全面工作。放款中心负责人负责本部门的全面工作，负责审批权限内的放款审批工作；定期检查放款中心各岗位的履职情况，督促指导各岗位工作，并对各岗位履职情况做出评价；努力提升信贷业务规范化操作水平，防范和控制操作风险和法律风险。
3.2.2放款审核岗。审核授信条件的落实情况，审核上报材料的齐备性、一致性和合规性；对授信额度和授信期限进行控制和管理；审验业务相关合同填制的要素是否正确完备，是否符合授信要求；完成审核、实施放款操作并归档；对一级档案的验收、封存、入库手续；审核担保的解除和释放手续等工作。
3.2.3复审岗审查职责。负责对放款审核岗的工作进行复核。重点对每笔业务的金额、期限、利率、担保落实情况进行复核；对借款合同、担保合同及相关协议的衔接情况进行复核。对合同的其他特殊约定进行重点复核；对每笔业务的其它资料进行复核；明确签属意见并提交到放款中心负责人等工作。
3.2.4法律审查岗。法律审查岗人员一般为具有一定法律知识的人员。负责对在落实授信条件过程中出现的法律问题进行审查把关；负责对合同文本的法律效力进行审查，制定符合条件的法律文本；其他的一些法律咨询等工作。该岗位可由法律部门的人员兼任。
3.2.5档案管理岗职责。负责职责内档案交接工作；对档案进行统一编号、装订和入库；定期整理并核对授信档案；负责档案的调、借阅手续，严防信贷资料遗失等工作。
3.2.6核保岗职责。参与核保任务，负责授信业务担保条件落实真实性、有效性的核实工作；负责收集、核实核保过程中担保人同意担保的法律文件，包括但不限于股东会/董事会决议，授权书、签字样本等等工作。
4加强对放款中心的内控管理
4.1建立和完善放款操作管理制度放款中心要有一套完善的放款操作管理制度，明确的放款操作流程，对不同类型的公司业务品种有针对性的进行操作风险防范。
4.2加强信息与沟通，真正发挥放款中心的风险防范作用建立持续有效的操作风险报告程序，从制度上建立有效的信息沟通机制，从而实现信息及时有效地传递并进行信息分类。此外，还要建立案件查处和相应的信息披露制度，改变瞒报或不愿暴露的思想，通过对案件查处的信息披露达到良好的监督、警示作用，有效地避免同类风险事件的发生。
4.3建立长期的、常态的风险排查机制建立长期的、常态的风险排查机制，确保检查的制度性和独立性的实现，提高放款中心的职能执行力度。
4.3.1建立定期的排查机制，要定期对以往的工作进行排查。
4.3.2建立应急排查机制。对于在日常工作中发现的新的、突发性、特殊的问题立即进行登记备案，可根据事件的性质对以往的工作进行必要的检查，并通过信息沟通机制及时采取相应措施。
4.3.3建立完善的排查登记制度。做到排查过的内容要求保留工作底稿，排查发现的问题要逐一登记备案。
4.3.4建立较为完善的整改检查制度。对于发现的问题及时通知有关部门进行整改，并定期进行复查。
4.4加强合规审计对放款操作管理执行力度加强合规审计对放款中心的审计力度，使审计工作具有一定的针对性，明确合规审计的目的。合规审计应做到并不是只是停留在发现问题的简单环节，还要对操作风险管理的执行起到引导作用，并通过审计工作，对现行制度进行不断的完善，提高制度的可操作性，从而使制度得到更好的执行。
4.5加强放款中心人员管理，建立有效的激励和约束机制通过对公司薪酬制度的完善，建立有效的激励和约束机制。制定放款中心工作考评办法，将操作风险管理纳入员工绩效管理中，提高风险操作管理的自发性。
4.6建立健全操作风险后续处理机制
4.6.1建立突发事件的应急机制对可能造成损失的操作风险种类建立突发事件应急预案，以便能够及时有效的减少或补偿因此带来的实际损失。应急预案库的更新应考虑业务发展重点、国家宏观经济政策全国公务员共同的天地－尽在（）
及市场环境导向等诸多因素。
4.6.2切实强化风险责任追究机制一是通过补充、修改完善有关问责制度，加大对管理层人员管理责任的追究力度，特别是加大对由于失职造成风险损失的管理层人员的责任追究力度。二是通过强化内控、规范管理以及细化规章制度，明确责任追究的重点和要求。三是加大对责任认定人员的行为约束和责任追究，确保责任认定工作得到落实；四是通过对处理程序的调整、完善，明确处理程序中应贯彻的原则、责任认定部门、责任认定的监察部门、责任认定程序与处理程序的对接等。
4.6.3建立完备的操作风险整改措施机制通过建立完备的操作风险整改措施机制，对已发现并造成损失的或已发现未造成损失的操作风险及时归纳整改，杜绝此类问题的再度发生，并将出现的操作风险归纳总结，转贴于（）
关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期
一、前言
20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。
虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。
中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。
二、房地产市场周期与银行信贷风险
房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。
房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。
住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。
发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。
除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。
三、银行业房地产贷款风险成因
（一）灾难短视症
即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。
而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。
由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
（二）羊群效应
灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。
银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。
（三）安全网引发的道德风险
经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。
（四）信息不对称
银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-valueratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。
然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。
（五）不适当的会计、信息披露及法律框架
在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。
（六）监管部门的宽容性监管
监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（timeinconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。
四、防范
（一）防范银行灾难短视症
在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。
首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。
（二）安全网改革
在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。
（三）道德风险的防范
监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。
（四）市场基础设施的建设
通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。
