时间：2023-03-08 15:33:41
序论：在您撰写实地调查报告时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
——关于第二营业部开展商业门市抵押贷款的调查报告
自2004年以来，东陵区农业合作银行第二营业部部针对地处城区，金融竞争环境较为激烈，贷款产品单一的这一现实问题，坚持以“适应客户需求”为中心，在金融竞争的夹缝中抢抓机遇，逐步完善贷款产品开发机制，凭借他们热诚的服务和合理的定位,大力开展商业门市抵押贷款业务，创出了独特的信贷品牌，取得了较大的经济效益和社会效益。在第二营业部信贷员的配合下,我行信贷管理部协助办公室对该部开办该业务所处背景、开办后产生的效果、具体的操作过程进行了深入调查。
一、所处背景
东陵区农业合作银行第二营业部周边商业银行鳞次栉比、竞争非常激烈，加之农村信用社贷款利率上浮等因素，依靠坐门等客的营销方式,优秀的贷款载体较难寻找。这些因素直接影响了该部信贷资金投放进度和规模扩张，使贷款的安全性、流动性和效益性体现不明显，信贷生息资源越来越少。2003年以前，该部贷款总规模在5000—6000万元，收息在360—380万元间徘徊。但在此期间，总有一些附近居住的经营商户到该部咨询融资问题，当时这些咨询者中，大部分人有一定的资本积累、有固定资产暨商业门市，所经营或拟经营的项目发展前景较好，盈利性也较强，苦于资金不足、向商业银行借贷又因不符和贷款条件，眼看着商机溜走，心有不甘的一部分人就向民间借贷、向典当行融资，但资金融通的成本较大，得不偿失。获取了这些信息后，该部又对这些融资需求对象做了充分的市场调查，结合当时市区两级管理部门提出的打造“社区银行、零售银行”的市场定位目标，结合近些年来我市房产市场稳中有升的趋势，总结出开展商业用房抵押贷款业务风险小、利润高，在些客户将是一批潜在的优良信贷载体，经与上级行沟通、批准后，该部对贷款投放对象作了及时调整，适时开办了门市房抵押贷款，给客户提供正规的融资服务，受到了广大客户的欢迎。
二、产生的效果版权所有
自该部2004年3月开办此业务以来，当年对36位客户发放43笔，累计发放额3520万元，当年实现收息收入120.5万元；近一年的时间的运作和实践，充分表明该项业务适应市场需求,潜在的客户资源丰富，符合我们农村信用社的市场定位，经信贷人员与发生过业务往来客户的不断宣传，实行品牌化营销,给此项业务冠名为“创业贷款”，进而使客户群体不断增加，使择优选择优良载体成为可能。2005年，他们对93名客户累计投放94笔金额7687万元的商铺抵押贷款。到2005年末，该类贷款余额就达到了7731万元，占该部全部贷款余额的68%，全年实现收息565万元，占全部收息的65%，比上年增收255万元，贷款到期回收率达到100%，在保障安全的前提下，创造了良好的经济效益。版权所有
三、具体操作过程
该部在开办该新业务之初，就把控制和降低经营风险放在首位，根据《担保法》、《贷款通则》及上级行社制定的信贷业务操作制度，制定了门市房抵押业务的操作流程，并在具体的操作中进行不断的更新和完善，建立健全档案资料。
1、做好充分的贷前调查。在选择客户上，优选项目前景较好、盈利性较高、符合国家产业政策要求、符合法律法规和制度要求的贷款投放对象，能够提供合法有效、产权明晰的有效抵押商业用房，做到两名以上信贷人员实地勘验，并针对抵押物的地理位置、环境氛围、市场价值、历史交易价格、评估机构的评估价值等综合分析确定其合理的贷款额度和抵押率，目前该部所发放的此类贷款的抵押率均控制在60%以内。
2、指定评估机构。业务开办初期，他们并没有确定指定的评估中介机构，都是客户自己找评估机构，从实践来看，其估价结果通过他们实地调查后均存在估价过高的情况。因此，该部及时做出决定，指定专门的评估机构开展评估，其结果作为发放贷的参考依据。
3、严密手续及时报备。严密信贷手续是有效控制风险的最好手段。在该部得知其他银行出现假他项权利证时，为了规避此类风险，他们对抵押物办理他项权利证时，实行全程监控办理制度，并始终坚持这一制度至今。同时坚持借款人及配偶、抵押人及财产共有人、抵押物承租人来行亲笔签字，并出具特别承诺制度。为控制意外风险，确保抵押物的安全足值，他们还与平安保险公司沈阳分公司合作，要求债务人对抵押物进行投保，并确定该部为第一受益人的风险转嫁制度。由于自然人贷款权限的问题，该部与市区两级行社请示，在征得上级同意后，采取了自行审批后，上报两级行社备案制度。
4、严把贷款审查、审批关。在做好贷前调查后，审查审批环节在堵塞漏洞方面，发挥着重要作用，该部做到每笔贷款均由信贷审批小组审议审批，发挥群策群力的优势，防止出现贷款的操作风险。
5、建立健全的档案资料。建立完善的档案资料，对控制和降低风险起到很关键的作用，也是最后一道防范经营风险的屏障。为此，该部在该业务的档案必备资料的完善上，参照了《担保法》、信贷业务内控制度及抵押类贷款所需资料制定了完善的商业门市房抵押贷款档案目录。如该部需要依法维护债权时，完善的档案资料、翔实的书面证据将会给他们降低工作量，并给予债务人很大的压力。
6.贷后检查到位。坚持贷后检查到位，能有效监督和保证客户是否按规定用途使用贷款，能够提前预知风险，提前做出科学的决策，为实施有效的债权保护措施提供依据。
7.增强服务意识。作为金融服务行业，他们加强服务意识，急客户所急多，为客户着想，及时审批、及时发放贷款，为客户赢取商机，是他们最好的宣传途径。目前，该部客户中有很大部分是相互告知，而到该部建立信贷关系，并成为优良信贷载体的。
四、今后设想
——关于第二营业部开展商业门市抵押贷款的调查报告
自2004年以来，东陵区农业合作银行第二营业部部针对地处城区，金融竞争环境较为激烈，贷款产品单一的这一现实问题，坚持以“适应客户需求”为中心，在金融竞争的夹缝中抢抓机遇，逐步完善贷款产品开发机制，凭借他们热诚的服务和合理的定位,大力开展商业门市抵押贷款业务，创出了独特的信贷品牌，取得了较大的经济效益和社会效益。在第二营业部信贷员的配合下,我行信贷管理部协助办公室对该部开办该业务所处背景、开办后产生的效果、具体的操作过程进行了深入调查。
一、所处背景
东陵区农业合作银行第二营业部周边商业银行鳞次栉比、竞争非常激烈，加之农村信用社贷款利率上浮等因素，依靠坐门等客的营销方式,优秀的贷款载体较难寻找。这些因素直接影响了该部信贷资金投放进度和规模扩张，使贷款的安全性、流动性和效益性体现不明显，信贷生息资源越来越少。2003年以前，该部贷款总规模在5000—6000万元，收息在360—380万元间徘徊。但在此期间，总有一些附近居住的经营商户到该部咨询融资问题，当时这些咨询者中，大部分人有一定的资本积累、有固定资产暨商业门市，所经营或拟经营的项目发展前景较好，盈利性也较强，苦于资金不足、向商业银行借贷又因不符和贷款条件，眼看着商机溜走，心有不甘的一部分人就向民间借贷、向典当行融资，但资金融通的成本较大，得不偿失。获取了这些信息后，该部又对这些融资需求对象做了充分的市场调查，结合当时市区两级管理部门提出的打造“社区银行、零售银行”的市场定位目标，结合近些年来我市房产市场稳中有升的趋势，总结出开展商业用房抵押贷款业务风险小、利润高，在些客户将是一批潜在的优良信贷载体，经与上级行沟通、批准后，该部对贷款投放对象作了及时调整，适时开办了门市房抵押贷款，给客户提供正规的融资服务，受到了广大客户的欢迎。
二、产生的效果版权所有
自该部2004年3月开办此业务以来，当年对36位客户发放43笔，累计发放额3520万元，当年实现收息收入120.5万元；近一年的时间的运作和实践，充分表明该项业务适应市场需求,潜在的客户资源丰富，符合我们农村信用社的市场定位，经信贷人员与发生过业务往来客户的不断宣传，实行品牌化营销,给此项业务冠名为“创业贷款”，进而使客户群体不断增加，使择优选择优良载体成为可能。2005年，他们对93名客户累计投放94笔金额7687万元的商铺抵押贷款。到2005年末，该类贷款余额就达到了7731万元，占该部全部贷款余额的68%，全年实现收息565万元，占全部收息的65%，比上年增收255万元，贷款到期回收率达到100%，在保障安全的前提下，创造了良好的经济效益。版权所有
三、具体操作过程
该部在开办该新业务之初，就把控制和降低经营风险放在首位，根据《担保法》、《贷款通则》及上级行社制定的信贷业务操作制度，制定了门市房抵押业务的操作流程，并在具体的操作中进行不断的更新和完善，建立健全档案资料。
1、做好充分的贷前调查。在选择客户上，优选项目前景较好、盈利性较高、符合国家产业政策要求、符合法律法规和制度要求的贷款投放对象，能够提供合法有效、产权明晰的有效抵押商业用房，做到两名以上信贷人员实地勘验，并针对抵押物的地理位置、环境氛围、市场价值、历史交易价格、评估机构的评估价值等综合分析确定其合理的贷款额度和抵押率，目前该部所发放的此类贷款的抵押率均控制在60%以内。
2、指定评估机构。业务开办初期，他们并没有确定指定的评估中介机构，都是客户自己找评估机构，从实践来看，其估价结果通过他们实地调查后均存在估价过高的情况。因此，该部及时做出决定，指定专门的评估机构开展评估，其结果作为发放贷的参考依据。
3、严密手续及时报备。严密信贷手续是有效控制风险的最好手段。在该部得知其他银行出现假他项权利证时，为了规避此类风险，他们对抵押物办理他项权利证时，实行全程监控办理制度，并始终坚持这一制度至今。同时坚持借款人及配偶、抵押人及财产共有人、抵押物承租人来行亲笔签字，并出具特别承诺制度。为控制意外风险，确保抵押物的安全足值，他们还与平安保险公司沈阳分公司合作，要求债务人对抵押物进行投保，并确定该部为第一受益人的风险转嫁制度。由于自然人贷款权限的问题，该部与市区两级行社请示，在征得上级同意后，采取了自行审批后，上报两级行社备案制度。
4、严把贷款审查、审批关。在做好贷前调查后，审查审批环节在堵塞漏洞方面，发挥着重要作用，该部做到每笔贷款均由信贷审批小组审议审批，发挥群策群力的优势，防止出现贷款的操作风险。
5、建立健全的档案资料。建立完善的档案资料，对控制和降低风险起到很关键的作用，也是最后一道防范经营风险的屏障。为此，该部在该业务的档案必备资料的完善上，参照了《担保法》、信贷业务内控制度及抵押类贷款所需资料制定了完善的商业门市房抵押贷款档案目录。如该部需要依法维护债权时，完善的档案资料、翔实的书面证据将会给他们降低工作量，并给予债务人很大的压力。
6.贷后检查到位。坚持贷后检查到位，能有效监督和保证客户是否按规定用途使用贷款，能够提前预知风险，提前做出科学的决策，为实施有效的债权保护措施提供依据。
7.增强服务意识。作为金融服务行业，他们加强服务意识，急客户所急多，为客户着想，及时审批、及时发放贷款，为客户赢取商机，是他们最好的宣传途径。目前，该部客户中有很大部分是相互告知，而到该部建立信贷关系，并成为优良信贷载体的。
四、今后设想
一、征地太用力，农民幸福指数下降
1、生活状况堪忧。一是收入下降。土地被征用后，大部分失地农民收入来源主要是土地补偿款，部分来源于房产出租、外出务工、零星土地耕种等。土地被征用对原本以农业生产收入为主的农民的生活水平有很大影响，对个别农户特别是一些孤、老、病、残人员的基本生活影响更为严重。二是支出增加。农民失去土地后，以往自给自足的生活方式被迫终止，一切生活用品都要到市场上去购买，随着物价的不断上涨及城市生活基本需求的不断增多，日常开支远远高于在农村生活时的水平。
2、就业处境艰难。一是自身素质偏低。失地农民大多只有初中文化，有的只有小学文化，思想相对保守，受文化程度、职业要求、择业观念、年龄、身体等因素影响，很难找到合适的就业岗位。二是缺乏就业技能。绝大多数失地农民没有技术专长，在人才竞争中处于劣势，不能适应市场经济竞争需要，失去土地后，长期处于失业或半失业状态。三是就业积极性不高。由于长期处于自给自足的生产生活状况，自主创业、自谋职业的意识较差，积极性不高，过多寄希望于政府的安置，靠补偿度日。
3、矛盾纠纷不断。一是安置补偿不到位，社会保障机制不健全，就业艰难，生活没有着落，容易引发各种社会矛盾。二是征地政策不够完善，大规模征地与规划安置滞后存在的冲突，使部分失地农民心存不满，导致阻工、闹事、上访等事件时有发生，甚至成为当前最主要的引发社会不稳定的因素之一。
二、维权不着力，诸多因素造成困境
1、补偿价格偏低，补偿到位不及时。我国现行的土地征收制度从实质上看不是简单的买卖关系，而是对农民为公共利益做出的牺牲给予的一种经济补偿。各地按照征地用途均制定了各种补偿安置办法，但在具体实施过程中，农民实际得到的远低于补偿标准，甚至在部分土地被征用后，还存在补偿款拖欠而不能及时到位的现象。土地是农民生活的安全保障，农民赖以生存的土地被征用后，征地补偿费如果不能公平、公正、及时补偿到位，势必对失地农民的生活造成严重影响。
2、对农民利益不重视，工作机制不健全。一是各级地方政府为增加财政收入，利用现行征地制度的不足和掌管的征地主动权，采取低征高卖、增加税费名目、土地换投资等方式，大肆“寻租”，使失地农民利益受损。二是征地工作透明度不高，缺乏规范的预告、公示、听证等工作制度，不少农民是在被动状态下失地，且利益诉求渠道不畅，导致许多农民不理解、不支持、不配合征地工作，甚至引发过激行为，影响社会大局稳定。
3、优惠政策被取消，社会保障无享受。土地征用前，农民种田收益虽然不高，但这部分收入相对比较稳定，同时，可以完全享受农村计划生育、低保、义务教育等优惠政策，为农民提供了基本生活保障。但在失去土地后，原本可以享受的一些农村优惠政策都不再继续享受，社会保障困难重重：一是失去了国家对粮农补贴等优惠政策，没有了稳定的基本生活保障；二是养老、医疗保障等更为突出，不能享受城镇低保、合作医疗、大病统筹等各项待遇。
三、各方应给力，解决失地农民问题
1、完善征地制度，规范补偿程序。一是要做到征地拆迁规范化、合法化、人性化，根据市场行情，以重置价、土地出让用途等因素来合理确定不同时期、不同地段土地征用的补偿标准，制定确保被征地农民生活水平不降低的相应方案，建立相对统一、适时调整的征地拆迁补偿制度规定。二是建立健全土地征用中的宣传、预告、公示、听证等制度，切实保障失地农民征地前的知情权和咨询权、征地中的参与权和话语权、征地后的受益权和监督权，增强政府征地的透明度，防止政府借“公共利益”之名滥用征地权而损害农民利益。
2、建立保障制度，解除后顾之忧。一是建立失地农民最低生活保障制度。最低生活保障是一个公民应该享有的最基本权利，失地农民已经不再享有土地保障，应该将其转为城市居民，纳入城市居民社会保障体系，和城市居民一样享受最低生活保障。二是建立失地农民养老保障制度。按照“分年龄、多层次、全覆盖”的原则，合理选择一次性货币补贴、参加城镇职工基本养老保险、给予基本生活补助等方式，实行养老保障，解除失地农民后顾之忧。三是建立失地农民医疗保障制度。采取失地农民自愿缴纳医疗保障基金为主，村集体、政府、征地主体三方支持为辅的办法，解决失地农民的就医风险。
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部
6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。XX年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从XX年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从XX年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
XX年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而XXXX每亩均价为207.4万元，XX年亩均价94.1万元，基本与XX年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，XX年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。XX年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从XX到XX年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得XX年至XX年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，XX年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从XX年XX年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部
6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。XX年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从XX年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从XX年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
XX年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而XX—XX每亩均价为207.4万元，XX年亩均价94.1万元，基本与XX年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，XX年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。XX年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从XX到XX年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得XX年至XX年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，XX年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从XX年—XX年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显着增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
对*的631家房地产企业发放问卷，全部收回有效问卷631份。现将情况分述如下：
一、调查情况
第一部分政策调查
针对国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被调查的房地产企业普遍认为，《意见》具有一定的针对性和力度，对于规范市场，促进房地产健康发展将会起到积极的作用，但也有部分企业认为该《意见》对于区域市场是否都适用，有待商榷。各地经济发展水平不同，购买力等因素也不一样，对于房地产市场区域发展不均衡的现状，是制定政策和执行政策中必须要慎重考虑的。*房地产市场近几年发展较快，不管是从房地产投资规模、增长速度、资金来源、房价及增长幅度等来看，*房地产市场从总体上看是健康的，发展是平稳的，作为省会市，在全国比较而言，*房地产价格比较合理，甚至偏低。因此，《意见》的执行应当因地制宜，不能一刀切。应该根据各地具体情况，进行有效的调控，否则，就是“空调”。
（一）《意见》中明确指出“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”得到了大多数企业的赞同。92.2%的被调查企业认为该项措施切合市场需求，有必要，《意见》的六项措施明确指出了“调整住房供应结构”及“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”问题，表明了国家在调整住房结构，引导合理消费、解决普通百姓买房难问题方面的决心。认为不符合市场需求，没必要的仅占4.3%，说不清的占3.5%。
（二）《意见》中指出“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。对这项限制户型的措施对我市应如何落实被调查的房地产企业中有68.3%在认为应该按照项目和区域结合调整；16.8%的企业认为应该按照区域实施调整；12%的企业认为应该按照项目实施调整，2.7%的企业认为无所谓。这也是国六条争议最多的地方，许多企业表示，房地产行业有很强的地域性，由于经济发展水平的差异，每个城市的房地产市场都有自己的特点，用同一标准对全国各地的房地产行业进行调控，肯定会在一些地方造成政策与市场的矛盾。因此，希望《意见》能因地制宜，满足不同地区房地产行业的发展要求。
（三）《意见》中指出“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。对此项严格房地产开发信贷条件，对引导和规范房地产市场方面，有53.3%的被调查房地产企业认为有一定作用，认为能起到积极作用的占33.4%，认为很难评价到的占10.1%，认为没有影响的占3.2%。
（四）《意见》中指出“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”。对此项加大闲置土地处罚力度的措施，73.7%的被调查企业认为可以在房地产开发中起到调节作用，认为作用不大的占18.2%，认为不起作用的占2.2%，说不清楚的占5.9%。被调查企业普遍认为此项措施的实施能切合市场需求，规范房地产行业一些不规范的行为，可以调节对闲置土地处罚力度的实施，加强和引导促进房地产业持续稳定健康发展，对稳定住房价格能起到很大的作用。
（五）《意见》中指出“加强房地产开发建设全过程监管”；“切实整治房地产交易环节违法违规行为”。这两项措施，对于引导和促进房地产业持续稳定健康发展，25.7%的被调查企业认为能够起到很大作用，67.2%的认为能够起到一定的作用，认为作用不大的占6.2%。
（六）《意见》中指出：“完善房地产统计和信息披露制度”；“统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地市场供求信息”。对于这项措施，82.57%的被调查企业认为十分必要，认为可有可无的占11.25%，认为没有必要的占2.38%，认为不清楚的占3.49%。
第二部分房地产开发投资状况调查
（七）认为本地区房地产开发投资规模对本地区经济发展的影响程度较大的房地产企业占71.95%，认为一般的占25.52%，认为作用不大的占2.38%。
（八）认为本地区房地产开发投资规模适中的房地产开发企业占76.23%，认为开发投资规模偏大的企业占13.47%，认为开发投资规模偏小的企业占9.98%。
（九）对本地区房地产开发投资前景的判断结果是乐观的企业占59.59%，判断结果是一般的企业占35.18%，判断结果是不乐观的企业占4.75%。
（十）认为影响本地区房地产开发投资的主要因素在被调查企业的认识上有较大的差异。有22.55%的企业认为首要影响因素是房地产市场需求情况，第二是有17.48%的企业认为是本地区经济发展形势的影响，第三是有17.43%的企业认为是土地政策的影响，第四是有16.94%的企业认为是房地产业宏观调控政策的影响，第五是有14.49%的企业认为是国家宏观经济政策的影响，第六是有8.55%的企业认为是企业资金状况的影响。
（十一）认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将加大的企业占58.32%，认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将不变的企业占33.28%，认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将缩小的企业占7.77%。
（十二）认为本地区个人购房能力一般的开发企业占61.97%，认为本地区个人购房能力较强的开发企业占29.32%，认为本地区个人购房能力不强的开发企业占8.24%。
（十三）房地产开发企业认为影响个人购房的主要因素居第一位的是价格因素，占25.25%，居第二位的是区位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是设施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影响因素分别是户型设计因素、物业管理因素和工程质量因素，分别占7.6%、4.98%和4.76%。
（十四）商品房空置对企业生产经营的影响，认为空置房会造成企业经营困难的居第一位，占45.48%，认为空置房对企业生产经营有些影响的居第二位，占44.53%，认为影响不大的占5.23%。
（十五）房地产公司认为未来两年房地产开发投资的主要资金来源首先是自有资金，占25.88%；其次是自筹资金，占24.61%；第三位才是银行贷款，占22.29%；第四位是个人按揭贷款，占10.12%。
（十六）房地产公司未来两年房地产开发的投资意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商业用房，占23.91%；第三是建经济适用房，占17.45%；第四是建写字楼，占13.25%；第五是向其他行业投资，占6.29%，第六是建别墅与高档公寓，占4.97%。
（十七）房地产公司认为造成商品住宅空置的主要原因：第一是房价原因，占12.93%；第二是户型面积过大原因，占12.22%；第三是户型设计不合理，占11.51%；第四是小区周边环境原因，占11.15%。
（十八）房地产公司认为目前本地区商品房销售价格是适中的占43.58%，认为商品房销售价格偏高的占38.67%；认为商品房销售价格过高的占10.14%；认为商品房销售价格偏低的占6.81%。
（十九）在不到一年的时间，国家针对房地产行业连续两次出台调控措施，对市场产生较大影响，企业对房地产市场发展的判断趋于理性。对今后一段时期房价走势，认为涨幅回落趋稳的占68.94%，19.02%被调查企业认为继续快速上涨，认为价格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被调查企业普遍认为，尽管从总体上看*房地产市场发展是健康的，房价相对比较合理，但在目前这种大的政策背景下，受影响在所难免。
第三部分房地产开发土地市场调查
（二十）房地产公司认为我市土地供应不足的占50.4%，认为土地供应量不好说的占22.98%；认为土地供应适量的占21.*%；认为土地供应过量的占3.49%。
（二十一）房地产公司认为我市目前的土地供应区域结构是“结构不尽合理，发展失衡”，占45.8%，认为土地供应区域结构“结构合理，发展平衡”的占37.56%。
（二十二）今后我市应在中心城区的哪个区域或哪个行政区域增加土地供应量，房地产公司首选是西区，占19.97%，其次是东区，占14.1%；第三是郑东新区，占10.46%；第四是南区，占8.72%；第五是北区等。有65.93%的房地产公司认为我市应该保持适度宽松的土地政策，15.53%的房地产公司认为我市应该保持适度从紧的土地政策，13.15%的房地产公司认为我市应该保持现状。调查的大部分房地产公司需要土地大约在20亩——500亩之间，所能承受的价格大多在每亩50万——100万之间。
（二十三）房地产公司准备进行房地产开发的首选区域是东区，占14.58%，其次是在西区开发，占11.41%，第三是在北区开发，占11.09%。
第四部分住宅套型调查
结合“[20*]37号”套型面积控制规定，房地产公司认为符合我市实际的、适合三口之家现在及未来需要的紧凑、实用的套型面积是：
*
二、房地产市场需要关注的几个问题
*市房地产业整体上保持着快速、协调、健康的发展态势，但在初级发展阶段中仍存在以下几个方面的问题：
1、普通商品住房和经济适用住房供应仍显不足。普通住宅需求占80%，且价格上涨相对较快，表明普通商品住房和经济适用住房市场供应量相对不足。同时，受市场供求关系的影响，控制普通商品住房价格过快上涨的压力较大。
2、商业营业用房空置面积继续扩大。上半年，*市商业营业用房竣工面积10.2万平方米，销售面积为6.4万平方米，累计空置面积45.2万平方米。商业营业用房空置的继续增加，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用资金，影响资金的回笼,另一方面不利于房地产企业的健康发展和*市商品房市场供需结构的合理。
3、房地产市场信息公开工作仍需加强，引导企业合理投资、消费者理性购房的作用尚未充分发挥。上半年*市房地产市场存在着企业投资不尽合理，消费者观望等待，甚至出现不切实际的过度消费、超前消费等现象，急需加强引导。
4、房地产企业竞争实力不强。在目前*市有开发量的有200余家房地产企业，其余企业没有开发量。在700多家房地产开发企业中，其中一级开发资质的有4家，二级以上资质的有47家；二级以上资质企业仅占8%左右。因此，本地开发企业整体上规模小，品牌意识不强，融资渠道单一，在全国市场上的竞争力，抵御市场风险的能力均较弱，影响力大、知名度高、综合实力强的企业和企业集团尚未形成。
5、房地产经营不规范行为现象存在。在房地产开发、市场交易、物业管理、中介服务、租赁管理等环节还存在着一些不规范行为，一定程度阻碍了市场的健康发展，还需要进一步加大监管力度。
6、住房保障工作压力加大。随着*市城市框架的拉大，城市化进程的加快、城镇人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障问题将日益突出，住房保障工作压力将愈来愈大。
三、今后房地产发展的几点建议
1、建议对土地资源应进行高效整合后，不断投放到市场上，从而抑制土地价格的上涨趋势。针对老城区土地供应紧张且价格高，建议政府应加快环线以外市政配套建设，拉大城市框架，应控制未来土地价格的上涨。
针对土地供应区域位置不均衡，建议侧重加大东区和西区土地供应量，在西区和南区多开发适合中低阶层人员的住房。
2、积极引导商品房开发结构，控制商业用房开发规模。调查显示：单套户型在80平方米——120平方米的两室、三室是销售较好的户型，建议多建此类户型房子。加大普通商品住房和经济适用房建设，控制商业用房开发规模。要按照国家的宏观调控政策的要求，在土地供应、税收政策、信贷支持等方面向中、低档商品房开发倾斜，满足广大中低收入者的购房需求。
3、采取有效举措，抑制房价快速上涨势头。针对广大居民不同层次的需求，开发出不同档次、价位的商品房；多建中、低价位,满足中、低收入家庭的住宅。尽快从供给上下功夫，让中低收入水平的人群能买得起房子，能买到合适房子；切实稳定好住房价格，应制定具体措施限制“炒房”现象，加大对开发商和中介机构的管理，对有哄抬房价、乱涨价行为坚决制止。
4、合理引导住房消费。要建立健全完善的房地产市场信息体系，增大商品房开发硬成本的透明度；要制定并公布商品房开发的近期与远期规划，便于居民合理规划住房消费。
调查数据
1.您在现在的岗位上工作了多长时间？
A 3年以下28.57%
B 3～6年 7.14%
C 6年以上 64.29%
2.您对贵报的发展现状是否满意？
A 满意50%
B 不满意 50%
C 难说
3.您现在最头疼的内部问题是什么？
A无人可用21.43%
B人心散了，不好带7.14%
C经营乏力，缺钱 71.43%
4.贵报现在发展所面临的最大的外部问题是什么？
A体制的束缚 78.57%
B主管部门的干预7.14%
C市场竞争 14.29%
5. 您认为对贵报发展冲击最大的是什么？
A网络等新媒体12.5%
B广电媒体18.75%
C与省级报纸的竞争68.75%
6. 您认为报业当前最应加强哪方面的工作？
A 加快数字化转型21.43%
B 报业之间跨区域跨层级整合12.5%
C 与广电、网络等媒体整合 12.5%
D 转企改制，重塑活力35.71%
E 上市融资
F 其他（新闻采编专业人才和经营专业人才的培养等） 17.86%
7.如果外地媒体到贵报所在地办报，贵报如何应对？
A 自己也办同类的报刊竞争28.57%
B 寻求与其合作35.71%
C 没考虑
D其他（既合作又加强竞争；办好自己的报刊；向上级部门反映，从政策上加以限制乃至制止） 35.72%
8.您对纸媒体的未来持什么态度？
A乐观 64.29%
B悲观7.14%
C难说28.57%
9.今年的新闻纸涨价对贵报社的经营影响如何？
A 很大 78.57%
B 不太大21.43%
C 一般
10.如果贵报有一个新刊号，会怎样使用？
A 办晚报都市报64.29%
B 办文摘 7.14%
C 办专业类报纸28.57%
调查简析
领导层长期稳定。有2/3以上的地市报社总编在现任岗位上已有6年多的时间，这虽有利于报社的稳定发展，但也容易造成职业倦怠，创新积极性不高。
安于现状者与对现状不满意者各占一半。正如半杯水，乐观者认为还有半杯，而悲观者却说只剩下半杯了，仁者见仁，智者见智。
最头疼的内部问题是经营乏力，缺钱。在流动性过剩的时代，有好项目应该不愁找不到钱，可见传媒业的市场化程度还很低，不能通过市场配置资源。要发展，没有资金，是最大的难题，这也折射出我国传媒产业化改革的势在必行，只有理清产权，进行公司化改造，才能合法地对外融资，解决发展所需的资金问题。
面临的最大的外部问题是体制的束缚。体制之痛，可谓“深入人心”。
最大的冲击是与省级报纸的竞争。可见，同类强势媒体的竞争才是对地市报最实在的冲击，至于网络等新媒体的冲击那倒在其次。
多数老总认为报业当前最应转企改制，重塑活力。这事大家都知道，但都在等、在观望，但愿这个“戈多”能快点到来。
如果外地媒体来当地办报，他们将采取多种措施应对，包括：既合作又加强竞争；办好自己的报刊；向上级部门反映，从政策上加以限制乃至制止等。
对纸媒体的未来普遍乐观。也许是老总们出于多年来的感觉吧。
