时间：2023-03-07 15:15:46
序论：在您撰写健身房合同时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
身份证号：
乙方（承租方）：
身份证号：
根据国家相关法规及规定，甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，特制定本合同，以资共同遵守。
第一条：承租房屋位置、面积与用途
1.1乙方承租甲方位于房屋，房屋建筑面积平方米。
1.2上款所称房屋是指由甲方出租给乙方使用的场地、房屋及其配套设施。
第二条：租赁期限
2.1租赁期限：年。自年月日起至年月日止。（甲方允许乙方提前进驻装修，时间为年月日至年月日，该期间不收取租金。）
2.2承租期满前两个月，若乙方希望继续承租，应书面告知甲方，在同等条件下甲方应优先考虑乙方的承租权利，经甲乙双方协商一致后办理续租手续，逾期告知视为放弃。
2.3在合同履行期间，因不可抗力导致本合同租赁标的物灭失或不适于继续使用，本合同自发生不可抗力之日起自动终止。
第三条：租金及支付方式
3.1每年租金额为：元人民币（￥元）。
3.2付款方式：自年起，每年月日前乙方向甲方支付一年房租。
第四条：履约保证金
4.1乙方应于本合同签订同时缴纳元履约保证[:请记住我站域名/]金。
4.2在本合同解除或终止时，乙方应依约退还房屋并结清各项费用。乙方若有欠款现象（包括但不限于：水电费、煤气费、应向甲方支付的款项等），甲方有权在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足。若无任何欠款，甲方应在本合同终止后15天内，无息返还乙方履约保证金。
4.3如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方将不予返回履约保证金。
第五条：甲乙双方租赁该房屋的相关规定
5.1在乙方如约支付租金的情况下，由甲方支付出租房屋的供暖费用。
5.2乙方负责出租房屋内财产设施的保管和保险。
5.3因不可抗力导致本合同无法履行，双方免责，并互相协助争取相应补偿。
第六条：房屋的装修和维护保养
6.1甲方负责该房屋的建筑质量达到使用要求（不得漏雨，排水系统、电力供应及供暖系统完好等）。
6.2乙方在足额支付第一年租金及履约保证金后即可进驻装修。乙方装修不得拆改主体结构，在地面、墙体及棚顶打钉钻眼加大荷载时不得损坏建筑的结构；乙方应爱护并合理使用房屋内设施。
第七条：违约责任
7.1合同期内，乙方逾期支付租金，履约保证金等其他费用超过15天，甲方有权解除合同。
7.2因乙方违约而导致甲方解除合同，已缴纳的房屋租金及履约保证金将不予返还。
7.3双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10％的违约金。
第八条：合同解除或终止后的处理
8.1在本合同解除或终止时，乙方应十五日交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置。
第九条：适用法律及争端解决
9.1双方产生争端，应友好协商，互谅互让，协商不成，任何一方可向有管辖权的人民法院。
第十条：通则
10.1合同未尽事宜，经双方协商一致以书面形式补充约定，补充约定与本合同具有同等法律效力。
10.2本合同由甲乙双方签字生效。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方：乙方：
电话：电话：
身份证号：
乙方（承租方）：
身份证号：
根据国家相关法规及规定，甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，特制定本合同，以资共同遵守。
第一条：承租房屋位置、面积与用途
1.1乙方承租甲方位于房屋，房屋建筑面积平方米。
1.2上款所称房屋是指由甲方出租给乙方使用的场地、房屋及其配套设施。
第二条：租赁期限
2.1租赁期限：年。自年月日起至年月日止。（甲方允许乙方提前进驻装修，时间为年月日至年月日，该期间不收取租金。）
2.2承租期满前两个月，若乙方希望继续承租，应书面告知甲方，在同等条件下甲方应优先考虑乙方的承租权利，经甲乙双方协商一致后办理续租手续，逾期告知视为放弃。
2.3在合同履行期间，因不可抗力导致本合同租赁标的物灭失或不适于继续使用，本合同自发生不可抗力之日起自动终止。
第三条：租金及支付方式
3.1每年租金额为：元人民币（￥元）。
3.2付款方式：自年起，每年月日前乙方向甲方支付一年房租。
第四条：履约保证金
4.1乙方应于本合同签订同时缴纳元履约保证金。
4.2在本合同解除或终止时，乙方应依约退还房屋并结清各项费用。乙方若有欠款现象（包括但不限于：水电费、煤气费、应向甲方支付的款项等），甲方有权在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足。若无任何欠款，甲方应在本合同终止后15天内，无息返还乙方履约保证金。
4.3如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方将不予返回履约保证金。
第五条：甲乙双方租赁该房屋的相关规定
5.1在乙方如约支付租金的情况下，由甲方支付出租房屋的供暖费用。
5.2乙方负责出租房屋内财产设施的保管和保险。
5.3因不可抗力导致本合同无法履行，双方免责，并互相协助争取相应补偿。
第六条：房屋的装修和维护保养
6.1甲方负责该房屋的建筑质量达到使用要求（不得漏雨，排水系统、电力供应及供暖系统完好等）。
6.2乙方在足额支付第一年租金及履约保证金后即可进驻装修。乙方装修不得拆改主体结构，在地面、墙体及棚顶打钉钻眼加大荷载时不得损坏建筑的结构；乙方应爱护并合理使用房屋内设施。
第七条：违约责任
7.1合同期内，乙方逾期支付租金，履约保证金等其他费用超过15天，甲方有权解除合同。
7.2因乙方违约而导致甲方解除合同，已缴纳的房屋租金及履约保证金将不予返还。
7.3双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10％的违约金。
第八条：合同解除或终止后的处理
8.1在本合同解除或终止时，乙方应十五日交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置。
第九条：适用法律及争端解决
9.1双方产生争端，应友好协商，互谅互让，协商不成，任何一方可向有管辖权的人民法院。
第十条：通则
10.1合同未尽事宜，经双方协商一致以书面形式补充约定，补充约定与本合同具有同等法律效力。
10.2本合同由甲乙双方签字生效。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方：乙方：
电话：电话：
（一）村民申请
1、村民提出建房申请；
2、村委会讨论通过并签署意见；
3、乡镇人民政府受理申请并现场选址勘查（具体工作由乡镇规划国土建设综合管理办公室承担）；
4、乡镇人民政府张榜公示。
（二）部门审核
农村村民自住建房申请涉及县公路、水利等部门审核的，由乡镇人民政府发送村民建房审核告知公函，县直相关部门在接到乡镇人民政府发送的村民建房审核告知公函后，7个工作日内自行到现场勘察审核，并出具书面审核意见。7个工作日内，县直相关部门不出具书面审核意见的，视同为本部门同意,相关责任由本部门承担。
（三）乡镇审批
1、乡镇规划国土建设综合管理办公室综合审核；
2、乡镇人民政府审批，核发乡村建设规划许可证；
3、乡镇人民政府公示，下发建设用地审批单，同时报县国土资源局备案；
4、乡镇规划国土建设综合管理办公室放线定界；
5、复核验收，发放土地使用权证。
二、时限规定
（一）乡镇人民政府在受理村民建房申请后，不涉及县直相关部门审核的，10个工作日内办结；涉及县直相关部门审核的，10个工作日内向县直相关部门发送村民建房审核告知公函。
（二）县直相关部门在接到乡镇人民政府的村民建房审核告知公函后，7个工作日内向乡镇人民政府出具审核意见或送交审批办结手续。
（三）乡镇人民政府在县直相关部门出具同意建房审核意见或送交审批办结手续后，3个工作日内进行用地审批。
三、收费规定
县规划、国土、水利部门不收取费用。县公路局对国、省公路边沟起7米内，县、乡道公路边沟起5米内，要严格管控、禁止建设；国、省公路7米外，县、乡公路5米外的控制范围内要加强监管，对特殊情况确需建设的，不收取费用。其他相关部门不得收取费用或搭车收费。
四、严格问责
对在农村村民自住建房手续审核审批工作中履责不力，有下列情形的，将严格按照相关规定对责任人、分管领导、主要领导进行问责。
1、片碱的性状是白色半透明片状固体，它是基本化工原料，广泛应用于制造化学品、纸张、肥皂和洗涤剂、人造丝和玻璃纸，加工铝矾土制氧化铝，还用于纺织品的丝光处，水处理等。
2、液碱为液态状的氢氧化钠，亦称烧碱、苛性钠。是重要的化工基础原料，用途极广。在化学工业方面用于制造甲酸、草酸、硼砂、苯酚、氰化钠及肥皂、合成脂肪酸、合成洗涤剂等。
3、片碱和液碱最大的区别在于片碱为固态的氢氧化钠，而液碱为液态的氢氧化钠。
片碱与液碱的联系：
1、两者的主要成分都是氢氧化钠。
1、能够独立承担民事责任；
2、有足够的财产作担保；
3、拥有核定的自有流动资金；
4、在银行或信用社会开立帐户。
【法律依据】
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。
若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双
倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。
但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
一、审判实践实践中存在的疑难争议问题及讨论意见
1、关于农村房屋拆迁补偿利益进行转让（即关于回迁安置房屋的买卖）合同的效力问题。
近几年的旧村拆迁改造过程中,部分村民(有一些改为居委会)不想要回迁房，而拆迁人又不同意给与货币补偿，因此，村民为了将拆迁回迁房屋尽快变现为资金，于是将拆迁补偿安置的房屋预先对外出售。具体交易模式如下：民房的所有人与他人签订买卖(转让)协议，约定:将其旧房拆迁后将来补偿(回迁安置)的楼房转让给受让人，受让人支付一定的对价,受让人以被拆迁人的名义,按照当地(本村)拆迁补偿安置方案参入挑选回迁安置房,根据挑选的回迁安置房屋的状况与出让方进行货币结算。签订转让（买卖）合同后后，受让人给付了出让人一定数额的价款（有的是定金，也有的一次性给付全部价款），出让人取得了回迁安置的新楼房后，又不同意转让了，遂发生纠纷。诉讼中，双方对该（买卖）转让合同的性质和效力发生争议，如何认定该合同的性质和效力。
第一种意见认为，转让双方间实质上存在房屋拆迁补偿合同的权利义务的概括转让，出让方将其与拆迁人间房屋拆迁补偿合同的权利义务概括转让给受让人，此种情况下，应当通知拆迁人作为第三人参加诉讼，拆迁人同意转让的，则双方间转让合同合法有效，否则就是无效。
第二种意见认为，转让双方间实质上是房屋拆迁补偿权利的转让，即出让方将其依据当地（本村）拆迁补偿政策取得补偿安置房屋的权利转让给受让人，受让人给付相应价款。此种情况下，拆迁人一般不干涉出让方的转让行为，按照统一的拆迁补偿安置办法给与拆迁补偿安置。因此，转让双方当事人间转让合同合法有效，无需通知拆迁人作为第三人参加诉讼。转让双方通知拆迁人就可以了。
第三种意见，转让双方就是单纯的房屋转让合同，由于签订转让合同时，转让的房屋不确定，因此，双方间转让合同不成立。
审判实践中，赞成第一种和第二种意见的人较多，体现了当事人的意思自治，维护诚信交易。但也有部分赞成第三种意见。此类纠纷比较普遍，上级法院应当就本地发生的类是纠纷统一处理意见。
2、商品房买卖（预售）合同纠纷中，出卖人对逾期办证行为免除违约责任的“出卖人的原因”如何理解和适用问题。
按照司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人不能按合同约定期限办理房证，出卖人要承担违约责任。此处“出卖人的原因”的范围如何确定，能否认为：不是出卖人本身直接的原因，出卖人就不承担违约责任？可能存在水、电、煤气、暖等配套施工部门逾期配套施工，或者是建筑施工单位逾期完工的原因，也可能是工程验收监督部门逾期验收备案、拆迁户逾期搬迁影响房屋施工的原因，在以上几种情况下，出卖人都可以免除违约责任吗？
实践中，一般从宽掌握。通常情况下，可以考虑出卖方是否已经充分考虑和注意到了相关的因素，并已经为此尽到了合理范围和限度的努力，出卖人已经充分做到了应尽的本职义务，就可以考虑将有关情况作为免责事由。具体主要体现在相关行政管理部门的职能（验收备案、产权初始登记）行使的事项上，如果因该方面的原因，一般免除出卖人逾期办证的违约责任。但诸如水、电、煤气、暖等配套施工，以及出卖人自己完成拆迁补偿安置的拆迁户逾期搬迁，不应作为逾期办证违约责任的免责事由。请上级法院对此能统一指导意见。
3、房屋买卖合同中关于税、费负担的约定条款的效力问题。
房地产转让过程中，在办理房屋所有权或土地使用权变更（转移）登记时，需要缴纳登记费、工本费测绘费、印花税、营业税、个人所得税、契税等多种税和费，多数转让合同中约定“交易过户过程中发生的一切费用由受让方承担”。发生纠纷后，双方对“一切费用”的解释有争议。受让方认为，“一切费用”仅指登记费、工本费测绘费等各种费，不包括营业税等各种税，按照法律规定，营业税、个人所得税等税应当由转让方交纳；转让方认为，按照交易习惯，“一切费用”统指各种税、费。
实践中，一种意见认为，可以按照通常的交易习惯理解为“一切费用”包含了各种税、费。其效力问题，虽然国家税法规定出让方（出卖人）是营业税、个人所得税、增值税等税的法定纳税人，属于法定的纳税义务，但是房地产转让的双方当事人可以约定该缴费、缴税义务由某一方承担，该约定对双方当事人具有约束力，当事人应当照约履行，但该约定不能对抗税务机关及第三方。另一种意见认为，国家税法规定营业税、增值税、个人所得税等税应当由出让方(卖方)交纳，这是法定义务，不能由当事人自行约定承担义务人，此种约定条款无效，应当按照国家税法规定确定税费的承担。
多数人同意第一种意见，因为民间交易中，一般是约定房屋转让的总价款，前提是将来过户所需缴纳的全部费用由买方负担，与卖方无关，这也是民间通行的做法。
4、房屋买卖中的抵押限制问题。
出卖人将自己的房屋卖与买房人之后，在没有办理所有权转移登记之前，又以该房屋设定抵押的，买房人可以要求解除房屋买卖合同并主张惩罚性违约金，但如果买受人坚持要求出卖人继续履行合同，请求法院判令出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的，如何处理?
在情况下，我们一般建议买房人首先另行诉讼，请求确认抵押无效，解除抵押登记，否则，即使法院判决卖房人协助办理房屋所有权转移登记手续，房管部门也因为存在抵押限制而无法办理。但是，有个别少数当事人不同意提起确认之诉，是否应当判决驳回其请求，等抵押解除后再行主张权利。
5、关于单位与职工之间腾退福利房问题。
职工基于与工作单位原存在的劳动关系，工作单位分配给职工的住房，职工按月缴纳一定数额的租金，属于福利待遇，如果职工离开单位后，单位要求职工腾出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租赁合同纠纷进行处理。过去法院曾经处理过很多的此类案件，是按照房屋使用权纠纷或房屋租赁合同纠纷处理的，通常情况下，如果职工离开了原工作单位，就应当退出单位分配的房屋。但是现在，考虑到执行问题、社会稳定问题、等综合问题，是否决定对此类纠纷法院一律不受理，理由是：职工与单位间原存在管理与被管理的隶属关系，安排职工居住使用房屋基本上系由工作单位单方指定，因此，双方就此产生的权利义务关系不是平等主体之间通过磋商后以契约的形式建立的，虽然职工也按月向单位收取极少数额的租金，但双方之间并不属于通常意义上的平等民事主体间的房屋租赁合同关系，故双方因房屋的居住使用产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，法院不应受理。
但是问题是，如果法院对此类问题不受理的话，职工离开工作单位后拒绝腾房的，工作单位就没有救济途径了，单位的合法权益怎么保障。
对此问题，请上级法院统一明确指导性意见。
6、关于对违法建筑买卖（转让）合同中的拆迁补偿利益的处理问题。
按照法律规定和上级法院指导意见，对于国有土地上的建筑物，如果没有办理建设工程规划许可证（土地证和房产证都没有），则属于违法建筑，当事人要求确认权属的，法院不受理。对于涉及违法建筑的买卖合同纠纷，法院应当作为民事案件受理，一般应判决认定买卖合同无效。对于此类合同的效力认定，比较简单，但是问题是，违法建筑进行买卖后，违章建筑进行拆除时，拆迁人给与违章建筑补偿安置（高区、孙家疃等地有这种情况），也就是说，尽管关于违法建筑的买卖合同无效，但是违章建筑确实带来了拆迁补偿利益，该拆迁补偿利益应当归谁？如何分配？存在不同的讨论意见：
第一种意见认为，既然认定关于违章建筑的买卖合同无效，无效合同应当返还原物，因此，违章建筑带来的拆迁补偿利益应当归出卖人。
第二种意见认为，虽然关于违章建筑的买卖合同无效，但是该买卖标的物确实具有较高价值，如果单纯返还原物则对买受人明显不公平，本着公平原则，可以考虑根据发生买卖关系的年限对拆迁补偿利益按照一定比例进行分配。
对此问题，多数人认为第二种意见比较合理，但是目前缺乏依据，请上级法院对此能够统一意见。
7、对于划拨土地上房屋买卖合同效力问题
按照法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房屋的，应当经有批准权的人民政府批准并补缴土地出让金。在处理具体纠纷时，凡是在审理过程中没有经过政府批准的，是否都一律认定房屋买卖合同无效？但是，由于目前土地和房屋权属登记是两个行政部门分别管理的，房管部门在办理房屋所有权变更登记时，不考虑土地性质和土地用途，一般都给与办理了房屋所有权变更登记，在此情况下，是否还认定房屋买卖合同无效？此种情况多出现在已经农转非（集体土地变为国有土地）的城中村里的旧房屋（有的是别墅），也有的是过去机关、事业或企业单位利用划拨国有土地建设的楼房，以上情况（土地是划拨，未经政府批准转让房屋，转让的房屋已经办理产权过户，但没有办理土地使用权变更登记）的房屋买卖合同的效力如何认定。
多数人认为，如果转让的房屋已经办理产权过户，尽管没有政府批准，也应当认定买卖合同有效，只是在办理土地使用权变更登记时，由土地管理部门责令买受人补缴土地出让金。
8、商品房买卖合同纠纷中房屋交付条件问题。
按照建筑法和房地产法规定，房屋（当然包括商品房）建成后必须经验收合格后才能交付使用。此情况下的验收合格应当是土建、装饰、水电暖煤气、硬化、绿化等方面的综合验收。但是，近几年的房地产开发建设中，开发商出售的房屋通常属于成片开发（俗称住宅小区），开发建设周期较长，整个小区综合验收的时间较长，但出售的单栋楼体一般不影响业主正常使用，为此，将了缩短房屋交付期限，很多商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而不是综合验收合格。对此，如何掌握？实践中存在两种不同意见：
第一种意见，按照合同约定，即如果商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而且交付的房屋也通过单体竣工验收（建设单位组织施工、监理、设计、勘察等联合验收），同时，交付的房屋也具备水电暖煤气等设施齐全，具备基本的使用功能，就可以认定为具备交付条件。无需通过综合验收。
第二种意见认为，建筑法和房地产法规定房屋必须经验收合格后才能交付使用，属于强制性规定，且规定的验收合格应当是综合验收合格，因此，合同约定的单体验收之交付条件违反了法律的强制性规定，应当是无效，一律认定房屋交付条件必须是综合验收而非单体竣工验收。
实践中，多数采用第一种意见。省高院2011年的民事审判会议既要中提到该问题，但没有具体的意见。
9、农村（集体土地上的）房屋买卖合同纠纷中，因出卖人（一般是部分共有人）无权处分共有房屋而造成买卖合同无效的损失认定和分配问题。
前几年，对于因买受人资格问题（不是本村集体经济组织成员）造成农村（集体土地上的）房屋买卖合同无效情况下，损失如何处理，我们已经统一了处理意见，即按照买卖关系发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。但是，对于因出卖人无权处分共有房屋（部分共有人出卖共有房屋）而造成买卖合同无效的损失问题，没有确定。实践中，有两种意见：
第一种意见，按照买卖行为发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。此种做法是参照因买受人资格问题造成农村房屋买卖合同无效后的损失赔偿原则来处理。
第二种意见，只是判令返还财产，出卖人退还买受人购房款及法定孳息，不考虑增值部分的损失。
以前多数情况下是按照第二种意见处理的，部分案件是按照第一种意见处理。请上级法院明确统一意见，应当按照哪一种意见处理。
10、关于以房抵债情况下的房屋买卖合同效力问题。
近些年，房产开发公司因为无力支付开发建设费用或工程款，开发公司以开发建设的房屋（有的建成，有的尚未开工或竣工）抵顶工程款或材料款，准许施工方或材料商对外出售（或预售）房屋。施工方或材料商与购房人签订房屋买卖（预售）合同，该些合同的效力如何认定。实践中存在多种情况：
第一种情况，发生纠纷时，开发商已经将抵债的房屋建成并交付施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同应当属于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并办理产权过户手续时，应当追加开发商为第三人，判令第三人协助过户，因为，开发商没有将房屋所有权转移登记给施工方或材料商，过户时，需要开发商出手续。
第二种情况，发生纠纷时，开发商没有将抵债的房屋建成或交付给施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人发生房屋买卖合同纠纷，也应当追加开发商为第三人。在此，一般又存在两种情况：1、如果开发商表示同意交付抵债的房屋，则该种情况与第一种情况相同。2、如果开发商不同意交付或无法交付抵债的房屋，在此情况下，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同属于效力待定还是无效？毕竟是施工方或材料商在还没有取得抵债房屋的所有权或处分权的情况下与购房人签订的房屋买卖合同，应当认定无效。
第三种情况，施工方或材料商为了出售抵债的房屋，收取了购房人的房款，而为了让开发商协助办理按揭贷款和办理房屋过户手续，一般由开发商与买房人直接签订房屋预售合同（或买卖合同）。在此种情况下，开发商与买房人签订的房屋预售合同（或买卖合同）的目的是为了办理房屋交付手续、办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，开发商与买房人不存在实质上的房屋买关系，那么该房屋预售合同（或买卖合同）对开发商和买房人是否具有约束力？开发商是否应当按照合同约定履行交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记手续的义务？是否该承担逾期交房、逾期办证或不能交房的违约责任。对此有不同意见：第1种意见认为，开发商与买房人签订的房屋预售合同只是为了办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，双方并不存在实质上的房屋买关系，买房人也没有向开发商支付购房款，因此，房屋预售合同对开发商不具约束力，无需承担违约责任。第2种意见认为，由于开发商与施工方或材料商签订的以房抵债合同应当属于转预售合同关系，只要在诉讼过程中开发商具备了房屋预售条件，就应当承认该合同有效，反之就无效。施工方或材料商与买房人间的房屋买合同应属于房屋预售合同关系，如果开发商具备房屋预售条件，施工方或材料商接受转预售，就可以承认合同有效。开发商与买房人签订的房屋预售合同属于施工方或材料商将其与开发商间房屋预售合同中的权利（交付房屋、协助过户）转让给买房人，开发商与买房人签订的房屋预售合同对开发商具有约束力。
以上情况下的处理原则和处理意见，请上级法院明确指导意见。
11、参入合作开发房地产的一方出售商品房的合同效力问题。
近些年，许多公司或个人参入与有开发资质的房产公司合作开发建设房地产，双方约定，以开发公司名义开发建设，合作双方对建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在办理过户手续时，买房人需与开发公司签订预售合同。此种情况下，由于参与合作开发的公司或个人不具备开发资质，分得的房屋需要登记在开发公司名下，在出售房屋时需要借助开发公司名义，因此，处于被动地位。参与合作开发的公司或个人与买房人发生房屋买卖纠纷时，也存在多种情况，且发生纠纷的各种情况与上一条讲的出售抵债房屋的情况基本一样，也存在参与合作开发的公司或个人能否取得分成楼房、开发公司与买房人签订的房屋预售合同的性质和效力问题。请上级法院，对此类问题也一并明确指导性意见。
12、关于“二手房”买卖合同效力问题。
对于近几年盛行的“二手房”买卖，审判实践中主要遇到以下几种类型：（一）出卖人将已经取得完全所有权的房屋对外出售，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；（二）、出卖人只是与开发商签订房屋认购协议或预售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情况下，出卖人又将购买的房屋出售给他人，此种情况类似“炒楼花”；（三）、出卖人与开发商签订房屋预售合同，已经付清全部房款，房屋已经交付，但还没有办理房屋过户，出卖人又将购买的房屋出售给他人，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；
上述第（一）种情况下发生的房屋买卖纠纷一般情况下法律关系较为单一，比较容易处理；第（二）种情况下的买卖纠纷较为复杂，实际上属于房屋买卖合同的权利义务的概括转让，发生纠纷时，如果买卖的房屋没有建成或开发商不同意转让行为，则转让（买卖）买卖双方间的买卖合同就会因出卖人无权处分而无效；
对于第（三）种情况较为普遍，虽然出卖人已经付清房款，房屋已经交付，但由于没有办理房屋过户，出卖人没有取得完全所有权，如果买受人要求继续履行合同、协助办理过户手续，怎么办？实践中存在多种不同做法：第（1）种做法，由于出卖人已经付清房款，房屋也已经交付，房屋产权已经没有争议，出卖人有权处分该房屋，可以直接判决出卖人向买受人交付房屋并办理过户手续；第（2）种做法，由于出卖人尚没有取得完全所有权，需要开发商（原始产权人）表态是否同意出卖人出售该房屋，如果同意，则出卖人有权处分，买卖合同有效，如果开发商（原始产权人）不同意，则出卖人无权处分，买卖合同无效；第（3）种做法，需要追加开发商（原始产权人）作为第三人参加诉讼，如果第三人同意出卖人出售该房屋，则买卖合同有效，在此情况下，是判决开发商直接协助买受人办理房屋过户手续还是判决出卖人办理过户手续，因为，如果需要法院强制执行的话，必然涉及到开发商（原始产权人）的利益，但是，如果直接判决开发商（原始产权人））协助买受人办理房屋过户手续，则国家利益受到损害，因为，这样就减少一次房屋交易手续，国家就少收取一次交易的税费。正常情况下应该是，开发商（原始产权人）将房屋过户给买房人（即下手买卖的出卖人），买房人（下手买卖的出卖人）再过户给买受人。在此情况下，我们应当怎么掌握？请上级法院规范该方面意见。
13、自然人之间房屋买卖合同中的违约金标准问题。
自然人之间的房屋买卖合同中对于逾期付款、逾期办证的违约金数额约定过高、或者没有约定的情况下，当事人主张违约金或者请求降低违约金数额，参照什么标准计算，是否可以参照最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》的有关规定处理。请上级法院明确指导意见。
14、关于“擅自处分”房屋买卖合同效力问题，善意取得如何掌握
近年来，存在大量因为部分共有人处分共有的房屋而发生的纠纷案件，此类性的案件大体上有以下几种情形：（一）、部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；（二）、夫妻一方处分了夫妻共有的房屋；对于第（二）种情形中又存在两种不同情况：（1）、夫妻一方将夫妻共有的房屋处分给了外人；（2）、再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。以上各种不同形式的“擅自处分”行为，有其共同点，但也有一定区别。通常情况下，我们一般这样掌握：
对于第（一）种情况，部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；对于此类合同的效力，一方面要看买受人是否构成善意有偿取得，另一方面要看主张权利的其他共有人是否构成知道或者应当知道的情形。重点调查以下方面的事实：房屋的来源、房屋所有权证登记的产权人或共有人情况、买卖前房屋的占有使用情况，买卖行为发生的时间长短、买受人支付房屋价款是否符合当时的市场价格、房屋价款是否支付、买房人购买后占有使用情况、买卖房屋的交付以及权利凭证（产权证、土地证等）的交付情况、其他共有人距离买卖房屋的远近及关心程度、其他共有人知晓房屋买卖行为的可能性大小、有无办理所有权转移登记。对于第（一）种情况的买卖合同，多数情况下按照善意有偿取得来处理。
对于第（二）种情况，夫妻一方处分了夫妻共有的房屋。重点调查的事实除了同第（一）情况外，还要看：出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况。
对于第（二）种情况中的第（2）种情形，再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。该种情况下多数存在处分人与子女恶意串通，故意转移财产。除了考虑以上几个方面因素外，重点要考虑：再婚夫妻的再婚时间、再婚后的感情、出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况、买受人购买房屋的目的和实际用途（是自己居住、出租、转卖、还是仍然由父母住）、对支付房屋价款的真实性及数额的审查也很重要。
二、对于最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》适用中的有关建议意见
1、近些年，商品房开发建设和买卖的主体日趋复杂化，不仅有房产开发企业，也有其他企业或个人，而且房屋买卖合同纠纷的双方当事人为自然人的较为普遍，因此，建议将该司法解释的适用范围扩大到非房地产开发企业或个人，或者规定非房地产开发企业或个人因房屋买卖合同发生纠纷的，参照该司法解释规定执行。
2、近年，个别开发商为了规避房屋预售的监管，通过合作建房、借款、入股利益分成等形式，规避房屋预售，对于其行为性质和合同效力，应当以司法解释的形式予以规范。
