时间：2023-03-02 15:09:20
序论：在您撰写商业地产计划书时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
一、确立目标
招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢 策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻会。在策划过程中，首先得确定这次新闻会的目标是什么 我们要达到一个什么目的 通过新闻会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度；或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。
二、广泛搜集各方面资料
招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻会时，事先理所当然要重点收集与新闻会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。
三、制订各类招商方案
制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行，直接关系到招商效果的大小。因此，必须极为重视招商方案的制订这一环节。
招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性，二是方案的可选择性。
制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案 这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变，从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案，当一个方案不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。比如，在策划海外的新闻会时，可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案，以利比较选择。
四、比较选择各类方案
各类招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好，继而进行的招商工作就有可能取得好的成绩；如果方案选择不当，就会影响效果。
那么，如何比较选择各类招商方案呢 第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位，在组织一项具体的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。第二，要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关，也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象。第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时，失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选择机会成本和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。
五、方案的实施
方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的，是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参加招商会的有关人员最好一天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中互相支持，加强协调。招商会有其自身的特点，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
六、方案实施后的跟踪和反馈
当你走进一家Shopping Mall，虽然可能是第一次光临，但你一旦使用手机连接上Shopping Mall的Wi-Fi，商场就能获取你过去在网上购物的所有数据，从而可以利用数据库向你推荐喜好的商品。而且，你还能收到商场为你设计的专属逛街线路，按照手机地图走进你爱去的服装店，这时你朝喜欢的衣服扫描条形码获取信息，到收银台结账时，商品优惠券将自动推送到手机上。这还没完，数据库还会根据你的购物习惯分析你的喜好，定期向你推送喜欢的商品打折、优惠信息，你只需轻点鼠标，配送人员就能把你心仪的商品送到了家门口……
这一切的实现都基于大数据。
过去，很多人把李嘉诚的“地段、地段、地段”奉若商业地产运营的圭臬，因为地段就意味着客流量。实际上，“地段”的真正价值在于客户需求。最贴近客户需求的地方，才是最好的“地段”。以网络零售为例。在那里，没有地段、没有空间的物理概念，有的只是页面、浏览量、点击率和下单量。因此，只有真正了解客户的需求，才是赢得市场的核心因素。大数据正是通过了解分析消费者的消费行为，了解顾客真正需求，进行精准营销。
数据显示，2013年中国电子商务市场继续高速增长，预计到2020年，在整体零售市场的份额中，网络零售占比将达到20%。而与此同时，商业地产也呈现大规模增长态势。相关统计显示，未来三年，商业物业供应将超3700万平方米，占现有总存量的64%，致使实体店与电商的竞争愈演愈烈。
与移动互联网时代相对应的是，消费者的购物行为正发生多方面的显著变化：购物空间立体化、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这些购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，而商业地产首当其冲地面临这种购物方式的冲击。
在此背景下，建立电商平台，成为传统商业地产应对电商冲击的主要策略。“淘宝之所以厉害，是因为每天有成千上万的公司在上面交易；微信牛，是因为有5亿个多用户。尽管淘宝商家绝大多数不赚钱，微信本身也是亏损，但会员多就会产生别的附加值，会员多、大数据多，电商公司就一定有大价值。”王健林认为。
房地产营销专家陈真诚认为，无论是银泰还是万达，如今的商业地产做电商，既不是通过交易赚取买卖差价的B2C京东模式，也不是提供纯网购平台的B2B2C天猫模式，而是通过线上线下相结合的方式，收集消费者的消费行为和喜好等数据，既实现精准营销，也为实体店招商、调整业态提供了数据支持。
第一，通过电商手段，为消费者提供服务，为商家带来更多的客流和销售额。在现场部署无线Wi-Fi等基础设施，为现场客户提供室内定位及导航，反向寻车等服务；在给消费者带来便利的同时，为商家提供线上展示和推广渠道，消费者可在网上看到品牌、商家、新品、活动、优惠券等信息，通过线上为线下导流，为商家带来更多的人流量；消费者还可通过电商平台实现线上下单线下消费，例如团购、预订、购票、订房等，为商家带来更多的销售额。
第二，在为消费者服务过程中发展和积累会员。商业地产电商不是简单地把客流从线上引流到实体店，不是简单的O2O模式，更重要的是在为消费者服务的过程中积累大量用户，培育自己的会员体系。通过会员积分通兑，促进购物中心各业态互动，相互制造销售机会；通过会员运营形成对购物中心周边区域的抓地力，建立起自己的消费生态圈。
第三，通过不断积累会员消费和行为数据，为商家提供创新的精准营销和个性化营销工具，比如为女装消费者推送珠宝促销信息，为观影顾客推送餐饮优惠券。通过这种方式为商家带来更多的客流和销售额，形成良性循环。
消费行为背后的秘密
一段记录顾客在商店浏览购物的视频、顾客在购买产品和服务前后的行为、如何通过社交网络联系您的客户、是什么吸引合作伙伴加盟、客户如何付款以及供应商喜欢的收款方式……所有这些场景都提供了很多指向，将它们抽丝剥茧，将其与其他数据集对照，或者以与众不同的方式分析解剖，就会发现，原来这里面有很多秘密。而所有秘密的支持都依靠一种技术——大数据。
大数据不仅有利于前期商业地产的业态规划和招商，对后期购物中心的运营也大有裨益。有了商户的客流、销售和坪效数据，购物中心才可以有针对性的策划促销活动，或进行业态调整，做出更好的租赁决策和经营调整决策，提升购物中心的出租率和租金水平。
永泰地产信息化负责人张海明认为，在商业地产与电商相结合打造下一代城市综合体的过程中，商业地产企业将会逐渐积累起海量的消费者和商家信息。以一个10万平方米体量的购物中心为例，它聚集了几百个品牌商家，每天几万人次的现场客流。这些信息的有效采集、整理和挖掘，可能在大数据时代，为商业地产企业们带来新的营利模式和空间。
商业地产电商积累的大会员数据，在给商家提供精准营销和个性化营销工具的同时，也为购物中心提供了新的营利模式和空间。通过精准匹配，给合适的消费者推送合适的信息带到合适的商家，提高商家的客流量和销售额。在商家盈利的同时，购物中心获取相应的佣金，或者可提高购物中心的租金。对消费者行为的了解逐步加深后，对他们在购物中心之外的消费也可以提供帮助，并获取增值服务收益。
去年底，在中国购物中心专业研究机构iMall联合PMP商业和日本野村综研中国，举办的“中国购物中心首届运营大数据峰会2013年会”上，PMP商业和日本野村综研以其丰富的项目实操经验和具有国际化视野的解决方案，与参会者分享了数据对购物中心成功的重要性。面对目前线上线下的渠道竞争问题，iMall、PMP、野村综研三方专业机构以各自不同的视角总结出统一的结论：“体验”和“服务”是线下实体商业胜出的核心，未来的商业项目运营只有通过大数据采集消费者的行为分析，才能够提炼出更多的“价值体验”和“增值服务”，从而进一步提升购物中心的核心竞争力。
华高莱斯国际地产顾问有限公司致运通投资管理有限公司之世纪新天地项目顾问工作计划书华高莱斯国际地产顾问有限公司
目 录
第一章 前言
第二章 顾问工作计划书
第一部分 对本案的初步理解
第二部分 顾问工作内容描述
一．宏观要素分析
二．区域城市功能分析
三．项目自身条件分析
四．市场空间判断
五．国内外Shoppingmall研究
六．项目初期商业形态发展方式选择
七．阶段性商业形态发展战略定位
八．商业地产开发产品建议
第三章 顾问服务周期及报价
第四章 顾问服务方式与人员安排
第五章 结语
第一章 前 言
首先非常感谢贵司对我司的信任，使我司有机会就贵司拟开发之烟台世纪新天地项目，提供顾问服务工作计划。
本工作计划书为我司根据对贵司项目特点的理解，考虑贵司项目当前进展的实际需求，结合我司工作特长与能力，所提出的针对贵司项目决策的顾问服务思路架构。
如果有机会与贵司合作，我们将在如下研究思路的基础上，安排恰当人员，迅速展开深入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作的操作案。
曾几何时，ITAT何等风光 。从ITAT官方网站的统计数据表明，截至今年4月30日， ITAT共开设FASHION I－TAT店9家、百货会员俱乐部127家、连锁会员店652家，遍布全国30个省级行政区、300多个城市。这个从2004年才开设第一家会员店的公司，到今天这么大的规模，其扩张速度令人吃惊，一时间成为服装行业乃至整个连锁业广为流传和讨论的热门话题，这其中也褒贬不一，ITAT究竟要干什么？如此的扩张速度企业能消化得了？
ITAT曾因独特的商业发展模式和短时间内所取得的业绩，一度被追捧为“商业神话”，也引起了华尔街投资机构的高度关注，随着蓝山中国投资、高盛、美林、德意志银行、摩根士丹利等多家投资机构的1.2亿美元的到位，ITAT开始了上市计划，按照计划，ITAT今年第二季度将在港上市，融资10亿美元。
这个算盘打得太漂亮了。然而，一切未如预料般顺利，随着近日ITAT在港上市聆讯未能一次过关，且其上市保荐人高盛与美林相继退出保荐上市的程序，质疑声再一次将ITAT放到了风口浪尖上。
高盛和美林的退出或许有诸多考虑，局外人未必知道。但个人觉得这是VC在中国市场的理性回归体现。去年的时候听到过一个说法，如果在华尔街说到“中国”两个字，不少VC经理的耳朵已经竖起来了，如果再提到“渠道”“连锁”“会员”，那立刻有基金经理说，给我一份商业计划书，我来投。
ITAT有一帮善于和基金经理们打交道的高手，他们会作出一份让基金经理们眼睛冒火的计划书。看过韩剧的人都知道，韩国偶像剧里的主角，完美非常，让青春少男少女们迷的不行。原因在哪里。主角的形象，性格都是经过调查，看受众喜欢什么，然后再由编剧编出与形象性格相配合的剧情来。而ITAT似乎就是按这样的模式造出来的，完美无暇，而它的对象是VC的基金经理们，所以一出场就有高盛，美林们的青睐。这次如果IPO成功，相信还有一大堆“编剧”还会编出更多的“神话”来。
去年在ITAT最红火的时候，也就是在07年3月再次获得美林等的再度投资7000万元美金的时候。我在不同场合表达了对ITAT的担忧，当时我就提出，是否是个人长期做实业的原因，没有了战略的眼光？我眼中的ITAT产品没有特色，门店运营水平低下。零售行业的几个关键成功因素它都不具备。零售行内有一句话，第一是选址，第二还是选址，说明了“立地”对连锁店的重要。我看过不少ITAT的店，选址让人看不懂：大部分是在大型商场的偏僻角落，人流很少去到。再者，做零售的都很清楚，零售店品牌的建立并不是靠打广告就可以的，需要长期的积累。当时我担忧的还有，门店管理人员的素质，一个店长的成长是需要时间的，ITAT这几年的迅猛扩张，人员素质能力跟不上也是制约ITAT发展和品牌的塑造的关键。服务营销中除传统的4P外，还有场景，人员，过程这三方面，而这三方面，在ITAT门店里是看不到它的任何优势的。
ITAT所创造的“服装生产商—ITAT集团—商业地产商”铁三角联盟，也被业内所广为称道，但问题不少。去年我在“中国管理学院奖”颁奖会上，作为对话嘉宾出席关于渠道创新的论坛。当时我就提出，ITAT希望做到的是把品牌和利润留下，把“资产”留给别人。ITAT的精明之处就是，主要是把责任和风险都放到的厂商和商业地产商的身上了，表面上有个也就是ITAT著名的所谓利润分配原则，做好了大家有份，但做差了，厂商得到是大量的库存，商业地产损失的是机会成本。而ITAT营运能力实在难以承受这两方面对它的期望。
再有，ITAT的商品全是毫无名气的品牌，其收购了国外100多个商标品牌，这种所谓的“洋鬼子”（品牌）真的会对中国的消费者产生吸引力？事实已经证明没有仔细研究中国的消费者，用几个老外做非常恶俗的广告，用蹩脚的普通话在那里叫喊，你买我买大家买，这招对越来越精明的中国消费者来讲已经起不到“忽悠”作用了。
ITAT是在玩资本还是真想做实业，本人不想妄加论断。ITAT这次不成功，未必下次不成功。希望这次的不成功对ITAT也能产生一些正面的影响。将运营的重点从拼命的扩张转到精细化的管理上面。练好零售运营基本功，从人员培训，商品组合，消费者研究，服务好会员等几方面下好功夫，ITAT还是很有希望的。笔者真心希望ITAT最终能上市成功。
摘要
全球金融风暴波及实体经济，危机更意味着生机，机遇和挑战并存。国家4万亿投资刺激内需，加大基础设施建设，房地产行业春天将至，必将带动商业地产进一步繁荣，加上中国旅游产业开发的广阔前景，旅游酒店产业必将成为诸多资本方重点关注的稳定发展的事业。
全国酒店管理公司自2005年的180多家，发展至今已有300家之多，有需求就有市场。
管理公司在管理经营方面拥有专业优势和专业人才，可以为成员酒店提供各种资源支持，提升酒店的服务质量和特色，使酒店品牌拥有市场认可的价值。
管理公司提供包括经营管理和企业发展方面的专业策划和方案给予业主和董事会，作为他们发展和决策的参考，达到管理公司与成员酒店业主和董事会的沟通，形成良性互动。
管理公司打造自身品牌内涵，形成集团品牌运营的支撑系统，在管理系统方面，拥有管理模式和各类可供实际操作的实务手册版本，在基本运行制度上，制定可执行的各类制度规定，有利于成员酒店运行的规范和科学。在服务系统方面，拥有产品开发、培训、营销、集团采购、电子网络和资讯平台，提供各类可供成员酒店参照执行、可供借鉴的运作方案。管理公司可根据每一家成员酒店的具体情况，协助指导他们分析问题、制定经营和发展方案，在人力、物力、财力方面提供各种支持方案，让加盟的成员酒店感受到管理公司的资源优势和品牌优势。
管理公司可以按照集团发展原则为集团内员工提供必要的福利、培训条件，并创造条件尽力为集团所有员工提供实现自我的平台，使他们有受培训的机会、有晋升的机会、有提升个人价值和增加个人发展资源的机会，形成良好口碑。
总而言之，提倡管理理念的“全球化”，注重国际先进管理经验的本土化，善于将自身的资源与社会的无限资源有机结合，使后时代更多酒店业主选择酒店管理公司，“天马行空，独来独往”的“孤家寡人”策略已不适合当今共赢共生的信息时代。专业和拥有品牌的酒店酒店咨询公司就在这样的经济大背景下有着良好的发展契机，谁先占有市场，谁就能抢先获利。
一、公司概述
公司名称：某酒店管理投资咨询有限公司
旗下品牌：“某世纪beauty luxury”高端品牌
“某假日beauty holiday”中端品牌
“某精品beauty delicacy” 经济型品牌
注册选址：
公司类型：有限责任公司
注册资金：500万
经营服务：专门从事酒店资产物业全权委托管理、筹建咨询、开业筹划及培训、品牌加盟特许经营、酒店投资参股、承包经营及技术支持等管理和服务。
二、公司使命
以时尚现代的形象打造独具影响力的品牌，专业化的酒店管理咨询将持续的为客户创造价值，提供先进的管理技术，提供优质的服务产品，提供高素质的管理队伍。
三、公司的经营方针
1、公司的经营方针和发展战略为：依托系统内酒店，集合资本和行政纽带，集中行业内专家职业管理人智慧，内引外联，品牌拓展，集团化建设，强强合作，寻求更高发展。
2、公司的经营目标：利用最多的资源，最少的成本，最广的平台，创造最大的事业。
3、公司的经营理念：开源节流，管理培训，务实创新。
优势：自贸区、“一带一路”，多方利好
《经济》：双玺定位于蛇口开发区的选择标准是什么？
王海斌：地理位置上，蛇口开发区处于半岛之上、三面环海，是最具有生命气息的地方。另外，蛇口是最早开发的特区，拥有优越的经济、交通、文化、生活基础，其现在作为自贸区的核心地区，价值更是不可估量。就招商地产自身来看，这个地方也是招商局一直在深耕的区域。
《经济》：能否具体介绍这个项目，其有何独特之处？
王海斌：双玺以海之门作为设计灵感，创造出双子灯塔建筑，特邀全球住宅设计领导者美国SBA 建筑设计有限公司与中国甲级建筑设计单位华阳国际设计集团深圳公司联袂设计，园林景观由国际知名的香港贝尔高林园林设计有限公司担纲设计。在长达十年的反复考量中，设计师力求让建筑能够思考人的需求，让建筑自然融入到海湾之中。此外，更有南海双玺会和中国顶级圈层社交场，囊括海上世界片区五大顶级会所联合体。
此次项目重点打造三大区域：海上世界综合体、太子湾邮轮母港和蛇口网谷，汇聚40余个国家，万余位国际友人。区别于其他地区的项目，双玺更加注重居住者的精神需求，不仅为居住者提供私人管家服务，还为高端人士提供多元的社交平台，是集商业、旅游、休闲为一体的豪宅。
《经济》：作为承接国家“一带一路”的战略支点，招商地产在其中起着什么作用？
王海斌：招商地产在蛇口耕耘了30多年，见证了蛇口从一个不起眼的小渔村到现在作为自贸区的一部分，我们非常开心。具体到“一路”，蛇口是海上丝绸之路的桥头堡、枢纽港和始发站。招商地产在形态上为“一带一路”提供物质基础，并利用已有的产业链优势，为“一带一路”提业方面的支持。
出路：转向多元、集约式
《经济》：现在很多人说房地产进入了白银时代，您怎么理解这个白银时代？
王海斌：一是中心城市的房地产市场趋于饱和，尤其是二三线城市的房地产市场很不景气；二是有些人开始做香港模式，即“商业地产+住宅”，但中国的商业地产开发商一拥而上，没有遵循商业发展的规律，其本质还是处于1.0模式，即开发商拿地、开发、卖掉，这很难持续。
《经济》：双玺在开盘之时，就取得了很好的成绩，在规划上，招商地产采取了怎样的破解之道？
王海斌：一方面寻求多元化，把触角伸向其他领域做跨界。招商地产已经开始做商业园区、邮轮母港等项目，并积极与物流、跨境电商、制造业去结合。另一方面，自己的定位由开发商往城市运营商、配套服务商转变。拿深圳来说，其可用来给开发商作为住宅的土地已经没有了，只有做旧城改造，但目前难度很大。所以开发商可以选择追随时代的步伐，做一些集约式的地产产品，比如中国即将进入老龄化社会，开发商也可以针对这个点来做地产。
未来：深圳顶级豪宅的代言者
《经济》：在项目中，要重点建设海上世界综合体，是出于怎样的考虑？
王海斌：对深圳地区高端人士的群体分布及住宅需求分析发现，蛇口人口以外国人、企业家居多。他们除了需要商业写字楼、舒适的住宅区之外，还有对人文、对休闲等的附加需求。海上世界综合体的初衷就来源于此，不同于其他的豪宅，这个区域更加具有精神属性。
《经济》：“文化+地产”这个概念在双玺是如何表现的？
王海斌：海上世界综合体里面配有文化艺术中心、博物馆、滨海长廊等设施，人文气息浓厚。在整个环境的构造上，致力于打造贴近人天性的园林式自然环境。在双玺的一天可以这样度过：早上起床直接去15公里的滨海长廊锻炼身体，随后回来喝点早茶，然后约上三五位好友去爬山。吃完午饭再和家人或朋友去看电影、做SPA。遇到有慈善活动的时候，根据个人爱好去做点慈善资助等。
转眼到了2005年，某天ITAT的销售员给我发了份传真，说是开始收购卖场由原来单纯的品牌交易商转为产业供应链的创造与操作者。当时，根据本人对这家企业的了解情况只知道他们并未在品牌交易这个市场中获得几分利益，因为虽然手中掌握大量的品牌资源，但那些简称之为商标的LOGO并没对广大的服装经营者所接受，即不是真正的国际品牌也不是具有操作能力的实体，“假洋鬼子”的身份是洗不了白的。
又是3年过去了，现在再来看看ITAT，曾几何时因为其“创新”的模式在中国服装业内成为了一个新的标准！通过所谓整合上下游供应与卖场资源，将中国现有的中小型经营者集合起来，形成集群效应。“供应商+ITAT+商业地产商”就是ITAT引以为傲的“铁三角”模式。具体而言，即为ITAT进驻商场，并不像传统租赁一样预付租金，而是将销售额与商场分成。同时，ITAT实行零货款战略，并不先付货款，而同样是将销售额与供应商分成。供应商、ITAT、商场的三方分成比例约为60：35：15。如此看来，ITAT的身份可否分为如下几种呢？
品牌资源持有商
在所经营卖场中大部分的品牌为ITAT所持有，品牌的经营者和所有人均为ITAT，供应商只是它的货品供给者。由此而带来的结果便是：品牌在经营过程中增长的市场价值为ITAT带来了不可估量的无形资产。
原来ITAT之所以在品牌交易中步履艰难，就是因为只是面对单独的商标进行交易，而没任何可供经营的实际资源。如此一来，现有的品牌不仅仅拥有了丰富的货品供应商，连带销售卖场资源、终端管理资源（供应链管理系统及店铺人力资源等）、品牌前期的市场拓展收益等等都由ITAT在一时间建立完毕，此时的品牌交易便不仅仅是一个简单的LOGO而已，它已经形成了一个品牌企业所需要的大部分经营实体，成为了一个可供市场消费的产品品牌。因此，这时的交易额度便不是当初的那个“”LOGO可相比较的了。
这也是ITAT在进行市场资本评估中可以无形增加的市场价值，而此部分的价值评定对于某些财务审计的企业而言，则是可大也可小，关键看受审企业的“态度”了。
商业卖场管理商
作为承接商业物产的经营者，ITAT也是大多数卖场的经营者与管理者。由它来对品牌的经营资源进行统筹与划分。当ITAT与商业地产的所有者签订租赁合同的那一刻起，这部分的市场经营价值就已然归为ITAT了。
而这部分价值对于ITAT有何价值呢？我们知道，现有中国的终端时尚卖场已经成为一种资源而进行开发，获得的卖场经营资源的同时部分应交租金虽然是企业的负债，但随着地产的增值也可以视为经营卖场的增值，而那部分租金却是固定的，如果经由自己将卖场转让也可以获得资金收益（例如所谓的“顶店费”）。这种商业卖场的开发是需要利用消费客流量与交易量来提升价值的，ITAT可以实现。因为在其所经营的大型卖场中的有所谓的众多“国际品牌”，而名曰“会员打折”店的销售又使货品的价格极其低廉，能够充分在二、三线市场形成一种消费效应，这种消费效应即是：高客流率、产品试选率（购买率先不谈）以及在相应的时间段内保持这种态式的继续。这就造成了商业地产的增值。
资本市场操作商
ITAT在本人看来，其从初始的创建到现在的所作所为其目的就是为了IPO。无论是其前期在本人看到的商业模式解读文件中，还是现在其市场的经营行为中，这种意向已经变成非常直白。在其获得的投资中，包括美林（亚太）外还有摩根士丹利旗下的MorganStanleyPrincipalInvestment、蓝山中国资本和Citadel投资集团。这些机构累计向ITAT投入1.2亿美元巨资。至少在这点上，ITAT已经是个成功者。
虽然有“天使投资”一说，但投资人即不是天使也不是行善者，目的就是获利。通过被投资企业的商业模式及市场未来预期的盈利预估，在资本上市IPO以实现套现的目的。显然，ITAT在商业计划书及现有市场的表现中已经向投资商表明了自己的态度与方法，同样，这些投资商也认可这种模式的成功。但同时，投资商也在关注着另一点：即使IPO成功，投资人能够拥有资本市场所标示的收益，那么接手人是谁呢？没有接手人，手中所掌握的股份永远只是一个数字，而且随着企业的表现这些数字可高可低，拥有人在没有转手的情况下只能看着却无能为力。因此，投资人对于ITAT后续的经营能力与对市场未来预期的收益能力都会要求较高。
从以上的身份来看，ITAT的目标即简单也很直接，它的行为即是根据商业目标一步步去实现的，也是为了企业为获得最大利益而逐步完成的。但在这个过程中，很多由单独企业无法决定的因素便成为了ITAT寻求最终目标的“绊脚石”。
第一次：因业务模式表述不清使得联交所在前期聆讯时暂时停止了ITAT的IPO计划；
第二次：也就是本次，则是被人一纸匿名信告到香港联交所，罪名是财务造假。联交所已经着手对ITAT的财务问题调查。
