时间：2023-03-01 16:34:20
序论：在您撰写租金调查报告时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
为了进一步加强基层妇联组织建设，更好地发挥基层妇女组织在新形势下的作用，推动妇女儿童工作和妇儿事业的健康发展。常熟市古里镇湖东村妇联结合本地实际情况，重点对村妇联工作现状、存在的困难等进行了调查。调研结果如下：
由于各级党委、政府对女性进村“两委”工作的高度重视，为妇女工作的开展创造了良好的条件，使村妇联在农村各项建设中发挥了积极的作用，具体表现在：
村妇联成员能干事，工作能力强，她们虽然是一名普通的村干部，但她们分别承担了计生、农村合作医疗、村级各项事务管理等工作，村里有什么样的工作就要面对什么样的任务。大多数妇女干部工作勤奋又认真，做群众工作有耐心，为民办实事有恒心，不怕苦不怕累，在群众中印象好、威望高，不女生活出现问题，就会及时找到妇联主席进行解决。因为有群众基础，村妇联干部大多愿意干好工作，以此回报众人的信任。
首先农村基层妇女组织干部队伍整体素质不高。年龄老化是农村妇女干部中普遍存在的一个问题。村级妇女干部平均年龄偏高，文化素质较低，创新能力较弱，这个问题在村妇女组长队伍中比较突出。同时，农村妇女干部接受培训机会少，理论水平较低。在农村妇女干部中普遍存在两种错误认识，一是认为学习培训对农村妇女工作用处不大；二是认为年龄大了，记也记不住。
其次农村妇女工作难开展，妇女组织角色比较尴尬。妇女难组织，制约了工作的开展。从某种程度讲，妇女工作线长面广，涉及到社会生活的方方面面，由于基层妇女干部政治地位上的不强，组织地位不高，工作经费上的缺乏，导致农村妇女组织在建设社会主义新农村的角色比较尴尬。
最后女性婚姻家庭不稳定离婚比例逐年上升，在妇女户口迁移、生育观念等方面仍然存在嫁夫随夫迁户口、重男轻女等问题。家庭暴力日益增长，夫妻之间缺乏爱情基础。人际关系疏离导致夫妻关系、亲子关系、代际关系、家庭关系紧张。离婚妇女在共有财产分割中仍处于弱势。现行法律对破坏家庭稳定的第三者插足没有作出规定，并且对婚姻中出轨的一方存在搜集证据的困难。
如何解决这种困境，首先要加强自身建设，建立完善各项制度。一是不断扩大基层妇女组织网络建设。在建立、巩固、提高村妇女组织的基础上，扩建横向妇女组织建设。二是进一步加强队伍建设。实施女性素质工程，在农村妇女组织中开展争创学习型组织，争当学习型干部和岗位读书活动，鼓励干部积极参加各种培训，全面提高基层妇联干部整体素质。三是加强农村妇女组织的各项制度建设。农村妇女组织要建立健全学习、培训制度、例会制度、妇女干部、女党员联系制度等。四是完善妇女活动阵地建设。充分发挥“妇女儿童之家”的作用。“妇女儿童之家”为妇女儿童提供学习交流、亲子互动、邻里互助、娱乐联谊、促进发展的重要平台，关心贫困、孤残、单亲等特需儿童，对0-3岁儿童及家长提供有针对。依托“妇女儿童之家”，开展课外交流学习。在课外时间或放假期间向儿童提供课外阅读书籍，由工作人员或志愿者组织开展符合儿童特点、有益儿童身心健康的游戏、文娱、体育等活动。
其次强化农村妇女组织功能。随着社会的不断进步与发展，妇女工作的内涵与外延不断拓展，农村妇女组织要根据社会生活发生的新变化，用时展的要求来审视妇儿工作，不断创新组织体系，强化组织功能，以进一步扩大妇儿工作的覆盖面，增强组织的凝聚力和吸引力。
XXX年XXX月，XXX金融学会金融租赁研究会为了配合即将召开的全国金融改革会议，按照人民银行的要求，对业内的典型租赁项目开展调查工作。希望通过调查，达到进一步宣传租赁业务在国民经济中的重要作用，以及进一步摸清影响租赁业发展的政策性因素。
供货厂商收益主要有：在销售时，租赁公司为促销提供了金融服务，使得他们全部或大部分货款及时收回，促进了企业的再生产，增加了市场占有率。 社会效益主要有：增加了税源和就业机会；增加了国家的外汇收入；改善了基础设施建设和城市公共交通用车问题；提高了地区医疗环境的硬件能力；改善环境治理设备的能力，减少了环境污染。 阻碍租赁进一步发展的原因主要有：税基不合理，利息重复纳税，导致租赁公司收益太低，缺乏开展租赁业务的积极性；经营性租赁税率过高，特别是把长期设备经营性租赁和短期经营性租赁同等待遇不合理；加速折旧税务手续太繁琐；对于特殊租赁物件，如：汽车、房地产等产权管理部门不予办理他项权登记，难以用租赁方式开展业务；有些地方承租企业破产，将回租物件作为清算资产破产清算；海关对租赁购置设备没有明确的政策，实际操作没法规可依，扯皮事情不断；承租企业拖欠租金，资金回笼慢，使租赁公司再投入困难；租赁公司资金来源紧缺，现行政策没有落实；租赁成本高于银行贷款，没有税收调节，企业融资成本太高，不愿意使用租赁。 需要支持的政策条件：需要合理的税基和税率，降低租赁公司的税赋；投资抵免所得税政策应该给予租赁项目，以吸引更多的资金用于租赁；应将短期设备租赁与长期经营性设备租赁分别对待，让后者享受融资租赁同等待遇；需要产权管理租赁物件应该给予租赁公司他项产权登记，以便这些产业也可以利用租赁方式投资或消费；简化加速折旧报批手续和程序；卫生部禁止投资机构在非营利性医院投资设备，应允许用融资租赁的方式添置设备。
这次典型项目调查基本告一段落，主要收获是搜集和交流了行业的经验以及先进的做法，对政策法律、法规调整，提出了共性的希望。调查的目的基本达到。今后我们还根据企业的要求，对企业在发展中遇到的问题，组织相关的部门进行现场调查，帮助企业诊断问题，找出解决实际问题的办法，把为行业服务落在解决困难、帮助发展方面。 这次调查不足的是提供的资料太少，没有完全反映行业真正的成绩、困难和需求。主要原因有：绝大多数公司都忙于增资扩股，没拿出更多的精力参与这次调查；有些公司认为租赁项目的做法是商业秘密，不愿意对外透露。造成的结果是一些新颖的租赁做法没有收集到，而这些新兴的业务恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的项目。 中国租赁市场非常大。租赁业务可以说从现在刚起步，市场的开拓范围很广，还谈不上竞争，行业更多的应该是交流和发展。不能只希望得到别人的经验而不愿意展示自己的经验，不交流就不会进步。新的租赁模式只有不断创新才有生命力，特别是在信息时代知识更新速度非常快，如不持续创新自己的新事物也会在短期内衰老。国外租赁公司把自己的做法完全公布在网上，以此招揽更多业务的做法值得我们借鉴。 行业内就算在某个领域有局部竞争，也应该从服务和创新两个方面进行。这是企业自身的素质所决定的，别人轻易学不到。信德租赁公司无固定租金、无担保、无固定租期，还参与分红的租赁做法早就宣传，至今没有那家租赁公司能效仿就是个例证。但他们给我们带来的创新精神，领导了中国的租赁业走向创新租赁的新时代。
今年尽管大量开展租赁业务的公司还不算多，但是几家积极开展业务的公司租赁额却飞速发展。公司之间的差别越来越大，希望今后能增加业内交流，缩小行业差距，为租赁事业的发展共同进步。
“绿城长兴广场”项目周边商业物业租金水平调查，目的在于确定项目招商的基准价格，推进项目招商持续良性地运营，并确保合作双方具有一定的合理的赢利空间。
二、调查范围
以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。
三、调查方式
走街选点访问。
四、综合分析
1、人民北路。
本路段属于三类路段，租金相对较低。底商：日租金4——8元；二层：日租金1.6左右。
案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 人民北路银时代店 一层 30 8 7.3 人民北路两岸咖啡店 二层 500 30 1.64 西鱼巷59号嗒滴嗒童装店 一层 70 9 3.5
4、长安路。
该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。
案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 金陵中路292号（空置） 一层 25 10 10.95 金陵中路318号汀凡诗女装店 一层 30 6 5.4 县前中街385号（空置） 二层 800 70 2.39
5、县前街。
重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。
该项目一层日租金报价每平方3.5元；二层报价2.5元。
据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。
案名 楼层 面积（㎡） 年租金（万元） 日租金（元） 解放中路376号李宁运动店 一层 83 37 12.2 解放中路389号（空置） 一层 90 41 12.4 解放西路115号和记菜馆 一层 200 12 1.64 解放西路246号佳业房产经纪 一层 30 4 3.65
五、本案租金定位
综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一年度双方合作的基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。
理由：
摘 要：随着新疆经济跨越式的发展，越来越多人开始关注新疆，具有新疆民族特色的文化也开始慢慢的走向全国乃至世界，但是由于新疆地理位置等原因的限制，仍然会存在有些人、有些地区对新疆少数民族及其民族文化的不了解和误解。因此，为了加强民族间的交往，增进民族关系，我进行了相关了解和调查问卷。
关键词：民族交往；民族关系；特色文化
一、调查方法
这次我主要是通过调查问卷来了解不同人们的观点和想法，调查问卷是通过自己亲自去找人做问卷和通过网络找人来做问卷。其中也和一些人们通过访谈式的方法了解更多信息。
二、调查对象
这次的调查对象主要以在校的大学生和研究生为主。共64份，其中包括疆内38份，疆外26份。汉族46份，维吾尔族9份，哈萨克族2份，锡伯族2份，回族2份，满族2份，蒙古族1份。
三、调查内容和结果
在这部分我会通过我调查的各种问题、表格、数据来告诉大家我的调查结果。
1、您的内地朋友、同学或者您去内地的时候，内地的人们会对新疆存在不了解或者误会的情况吗？
在问卷中对新疆存在不了解或者误会的情况的具体表现在以下几个方面：
A 生活落后，没有现代化城市，没有高楼，新疆的人们都是住在草原或者山上。到处都是沙漠戈壁，普通人都骑马或者骆驼。有些人认为新疆缺水是没有水稻的。
B 认为新疆的交通不便、经济发展程度很落后。
C 完全不了解新疆人们的生活习惯，认为都是少数民族、没有其他民族。
2、您来到新疆，认为和您印象中的新疆一样吗？
在问卷中认为跟印象中的新疆不一样的具体表现在：
A 比想象中的辽阔，也是现代化的城市，城市很漂亮，和内地没有什么区别。
B 饮食很好，新疆的人们很豪爽、热情，治安很好。
C 城市相比内地城市小，气候干燥，但是要比想象中气候要好很多。
D 不都是少数民族，有汉族，和其他的少数民族。
3、您对新疆特色少数民族文化感兴趣吗？
在调查问卷中对新疆特色少数民族文化感兴趣的主要有：少数民族的文字语言、舞蹈、音乐、乐器、手工饰品、饮食、服饰、节日、风俗民俗习惯、文化、伦理文化。维吾尔族的十二木卡姆、锡伯族射箭。对维吾尔族、哈萨克族、塔吉克族、俄罗斯族、锡伯族等的许多方面都感兴趣。
4、平时在生活中，你会和少数民族朋友在一起聊天，学习，出去玩等等？
5、如果条件容许的话，您会主动了解或者学习新疆少数民族特色文化吗？
A.问卷中会主动了解或者学习新疆少数民族特色文化的原因主要有：
a个人感兴趣26人 b因为学习需要6人 c因为工作需要2人、
d因为自己本身就是少数民族8人、
e从小生活在少数民族的环境中7人
B.问卷中不会主动了解或者学习新疆少数民族特色文化的原因主要有：
a没有时间，工作或者学习的压力太大没有多余的精力5人
b没有现代流行文化新潮、创新和吸引5人
c不感兴趣，觉得没有必要5人
6、如果您家周围举行关于“新疆民族特色文化的活动”，您会参加吗？
问卷中不会参加关于“新疆民族特色文化的活动”，的原因有：
A认为都是经常看过、参加过或者听过的活动9人
B没有创新、认为没有把新疆少数民族特色文化的精髓表现出来3人
C认为没有兴趣，觉得对自己的没有什么帮助4人
7、您认为通过何种方式来表现具有新疆少数民族特色文化可以让更多的人了解新疆，认识新疆，从而加强民族交往，增进民族关系。
这道题是一道问答题，是自由发挥的所以大家都有各自的想法，我总结了一下主要有以下几种方式：
A多在中国内地进行有关新疆的文化宣传，不仅仅是宣传新疆的风土人情，还有新疆的经济发展、城市化程度。现在许多文化宣传还是停留在以前的状态，跟现在发展中的新疆是不符的。
B宣传少数民族特色文化，让其他地区的人们了解少数民族，消除距离感。
C开设旅游文化节，与内地建立对口旅游交流城市。
D要懂得创新，在宣传新疆特色少数民族文化的同时，要创新文化，让更多的人们尤其是青少年接受少数民族文化并且喜爱它。
E举行的活动大多都是形式化的东西，让人们对此活动失去动力、兴趣。因此建议相关部门真诚的组织一些喜闻乐见的活动。
F建立门户网站，建立有新疆的网址，少数民族特色文化与商业相结合，拍摄好的有关新疆的纪律片，在报刊、媒体上加强宣传。
G各级领导多支持举行少数民族的特色活动，提高组织者的思想素质，尤其是基层单位更要加强民族间的交往、沟通。
H在全国各个大学、大中专院校中可以设置“交换生”，让更多没有来过新疆或者对新疆有兴趣的同学到新疆的学校来学习，以此来了解新疆、宣传新疆。
四、对问卷调查的几点思考
在这次的调查中，虽然调查的人数、范围不是很广泛，但是我仍然通过问卷调查和访谈，我了解到了，在中国大陆上存在许多人们对新疆的少数民族、少数民族文化、风俗习惯、经济发展、现代化程度等许多方面的不了解和误解。“加强民族交往，增进民族关系”是需要各少数民族之间，少数民族与汉族之间共同努力的。因此通过这次的调查问卷，我也一下的几点思考：
1.转变内地人们对新疆和新疆少数民族的看法和观念。从调查问卷和访谈中可以看出，内地的没有来过新疆的人们都会对新疆和新疆的少数民族存在一些错误的看法和观念，例如：生活落后，没有现代化城市，新疆的人们都是住在草原或者山上生活；认为新疆的交通不便、经济发展程度很落后，治安落后；完全不了解新疆人们的生活习惯，认为都是少数民族、没有其他民族等等。这样不仅会不利于新疆发展，也会不利于各少数民族之间和汉族与少数民族之间的了解。因此，我认为，政府机关多在中国内地进行有关新疆的文化宣传，宣传少数民族特色文化，大力推广旅游等方式，让更多的人们了解新疆，知道新疆。
2.从调查问卷中可以看出，大多数的人们都对新疆的少数民族特色文化是感兴趣的，他们是想了解新疆的，大多数人们都会主动去了解有关新疆的特色少数民族文化。但是为什么还会存在问题呢？我认为原因是有很多的，从问卷中可以看出，各个民族间的交流是很少的，也很局限的。在现在举行的关于“新疆民族特色文化的活动”中，有些人不愿意参加首先突出的原因就是认为都是经常看过、参加过或者听过的活动，其次是没有创新、认为没有把新疆少数民族特色文化的精髓表现出来。还有就是各级领导的关注度不高和新疆旅游业的发展还是较内地落后。在宣传上还是不够，总是停留在以前的状态，跟现在发展中的新疆是不符的等等。 （作者单位：新疆师范大学）
参考文献：
[关键词]拉面经济；少数民族贫困县；反贫困新方式
[作者]刘纯彬，南开大学经济系教授，博士生导师；张晨，南开大学经济系博士研究生。天津，300071
[中图分类号]C957 [文献标识码]A [文章编号]1004-454X(2008)02-0154-007
一、移出地与移入地的背景条件分析
(一)移出地――青海省化隆回族自治县的经济与社会发展水平
1、区位资源与产业状况化隆回族自治县位于青海省东部黄土高原向青藏高原的过渡地段，东西长95.8公里，南北宽48.5公里，总面积2740平方公里。境内地势自西北向东南倾斜，沟壑纵横，崇山峻岭，土地贫瘠，灾害频繁，以缺水缺矿为主要特征，森林、草原覆盖面积小。
化隆辖6镇19乡，2006年末全县总人口为239298人，其中农业人口218283人，占全县总人口的91.22％。化隆是少数民族聚居的地方，全县共有回、汉、藏、撒拉、土、东乡、哈萨克、满、保安、蒙古、彝、朝鲜、侗等13个民族成分，人数以回、藏、汉、撒拉族为多。其中汉族人口48432人，占全县总人口的20，24％；少数民族人口190866人，占全县总人口的79.76％。少数民族人口中，回族人口为129419人，占全县少数民族人口总数的67.81％。
据2006年化隆县国民经济社会发展统计资料数据计算的人均国内生产总值为5116.13元，仅为同年我国人均国内生产总值16084元的31.81％。2006年化隆县国内生产总值122428万元。其中第一产业生产总值18232万元，占14.89％；第二产业生产总值76441万元，占62.74％；第三产业生产总值27755万元，占22.67％。
2、收入水平与经济状况化隆是国家级贫困县，贫困人口多，截止2003年底，全县21.6万农村人口中尚有15.5万贫困人口，占农村总人口的73％，其中人均纯收入不足625元的绝对贫困人口有8.3万人，占农村人口的40％；人均收入在625元-800元之间的低收入贫困人口有7.2万人，占农村人口的33％。而且有不少乡贫困人口所占比例高达90％以上。
据化隆县国民经济社会发展统计资料显示，2006年全县农民人均纯收入为2104元，比同年全国农民人均纯收入3587元低1483元，仅为后者的58.66％。全县19个乡镇中，2006年农民人均纯收入最高的为群科镇2300元，但仍比全国农民人均纯收入水平低1287.04元，为全国农民人均纯收入水平的64.12％；最低的为初麻乡1681元，比全国农民人均纯收入水平低1906.04，仅为全国农民人均纯收入水平的46.86％。此外，在农民人均支出中，用于生活支出的比重大，2006年化隆县农村恩格尔系数为50.68％，明显高于同年全国农村居民家庭恩格尔系数水平43.0％。
3、“拉面经济”脱贫模式
近年来，化隆县提高了劳动力输出的规模与速度，仅2006年一年，外出人员便达到68937人，占全县劳动力总数的58.70％。外出往县内乡外的有19038人，占外出人员总数的27.62％；往省内县外的有24853人，占外出人员总数的36.05％；往国内省外的有23349人，占外出人员总数的33.87％。在全县19个乡镇中，劳动力外出率达到50％以上的乡镇有13个，其中以雄先乡为最高，达到95.36％，最低的牙什尕镇也达到了12.76％。到2007年8月底，化隆县5.4万劳动力在全国56个大中城市经营牛肉拉面馆7300多家，劳务输出总收入占到全县农民人均纯收入的51.14％，以“拉面经济”为主体的劳务经济收入占化隆县农民年收入的“半壁江山”。天津市在2006年也迎来了化隆县回民拉面馆的进驻潮，迄今为止，化隆回民已在天津开设了300多家拉面馆，进津人员已达2000多人。天津市的18个区县中，每个区县都有化隆回民经营的“西北风味兰州拉面”，其中，以河西区、南开区居多。
“拉面经济”模式的发展，增加了农民收入，加快了化隆县脱贫致富的步伐，改善了当地农民群众的生活水平，使农民人均纯收入从2000年的788元增加到2006年的2104元。农民收入结构也发生了巨大的变化，由原来的农牧业收入为主，转化为以工资性劳务收入为主。以巴燕镇下胡拉村为例，人均工资性收入由2000年的65元增加到2004年的938元。现在天津市北辰区经营拉面生意的化隆县群科镇向东村回族农民朱强说：“我开的馆子共有5个人，2个面匠，3个小工，我包吃住，面匠每个月可以拿到600元工资，小工每月400元，除去各项开支，我自己每年有3万元左右的收入。”应该注意到的是，化隆县进城从事拉面生意的农民大体分做两部分。少部分人是“老板”，是经营者，他们的收入一般每年可达到几万元，有的可达到十几万元。而大部分人是“打工仔”，是工资很低的农民工。上面我们的调查对象朱强老板，他给工人的工资低于天津市最低工资标准。因此，从事拉面经济的人均收入水平是有很大不同的。
(二)移入地的经济与社会发展水平
1、天津市整体发展状况
(1)区位资源与产业状况。天津市地处华北平原东北部，环渤海湾的中心，东临渤海，北依燕山。市域面积11760.26平方公里，是中国北方最大的沿海开放城市。
天津市共辖18个区、县，2006年底，全市常住人口为1075万人，其中农业人口261万人，占全市总人口的24.28％，非农业人口814万人，占全市总人口的75.72％。天津是一个多民族融合的大都市，除汉族外，少数民族成分共有51个，少数民族人口26.38万人。其中与本次课题调研相关的回族常住人口为172358人。
2006年天津市人均国内生产总值41163元，远远高于同年我国人均国内生产总值16084元的水平，是我国人均国内生产总值的2.56倍；2006年天津市国内生产总值4359.15亿元，其中第一产业生产总值118.23亿元，占全市生产总值2.71％；第二产业生产总值2488.29亿元，占全市生产总值的57.08％；第三产业生产总值1752.63亿元，占全市生产总值的40.21％。在2006年中国城市GDP排名中位列第六。
(2)收入水平与经济状况。2006年天津市城市居民人均可支配收入为14283元，为化隆农村居民人均纯收入的6.79倍；农村居民人均纯收入为7942元，比化隆农村居民人均纯收入高5838元。据天津市农村居民收支调查资料显示，2006年，天津市农村居民人均生活消费支出3829元，
农村恩格尔系数38.0％，比全国农村居民家庭恩格尔系数水平43.O％低5个百分点，比化隆农村居民家庭恩格尔系数低12.68个百分点，按照联合国粮农组织提出的恩格尔系数标准衡量，天津市农民生活已达到富裕阶段水平。
2、天津市北辰区发展状况天津市北辰区是天津市回族人口的重要聚居区之一，单是居住在北辰区南部、北运河两侧的回族人口就有2万多人。是本课题样本对象的重要采集区，43％的回族样本来自于北辰区。是什么因素吸引着少数民族外来人口不远万里来到沿海城市天津务工呢?我们进一步对劳动力移入地――天津市北辰区及劳动力移出地――青海化隆县的经济发展状况进行比较分析。
北辰区位于天津市中心区北部，是天津市的四个环城区之一。总面积478.5平方公里，辖3街、9镇。2006年末户籍人口34.22万人，其中农业人口19.64万人，占全区总人口的57.39％，农民人均纯收入9665元，是化隆农村居民人均纯收入的4.59倍。
北辰区各业经济持续快速协调健康发展，各项社会事业全面进步，城乡面貌进一步改善，人民生活水平有了新的提高。2006年全区实现生产总值216.48亿元，是同年化隆县生产总值的17.83倍。第一产业生产总值6.62亿元，第二产业生产总值145.28亿元，第三产业生产总值64.57亿元，分别为化隆县的3.64倍、19.02倍、23.23倍。从产业结构来看，化隆县第二产业比重占了62.44％，几乎接近北辰区，其中主要原因是作为化隆县第三产业的“拉面经济”，绝大部分拉面馆开设在县外，主要分布在全国五十多个大中城市，其产值和税收留在拉面馆的属地。这才使得总量很小的化隆工业却显出了很高的产业结构比重。
二、青海省化隆回族自治县外来人口在天津市的就业与生活状况
(一)个人基本信息
1、宗教语言该样本群体均来自青海省化隆县，回族，信仰伊斯兰教，使用的语言为青海汉语，与普通话差别较大。
2、文化教育状况在接受访问的回族农民工中，小学及以下文化程度者有42人，占样本总体的58.33％，初中文化程度者有30人，占样本总体的41.67％，没有高中及以上文化程度者。调查样本受教育情况与化隆县整体教育水平是一致的，据化隆县国民经济社会发展统计资料显示，2006年化隆县110581名乡村从业人员中，不识字和识字很少者42918人，占38.81％；小学文化程度者39838人，占36.03％；初中文化程度者17950人，占16.23％；高中及以上文化程度者9875人，占8.93％。
3、性别与年龄 被访回族务工群体中，男性有60人，占83.33％，女性有12人，占16.67％；年龄最大者为43岁，年龄最小者为15岁，样本平均年龄26.07岁。其中，20岁以下者24人，占33.33％；20岁-29岁29人，占40.28％；30岁-39岁12人，占16.67％；40岁以上者7人，占9.72％。被访者告诉我们，目前青海省化隆县90％以上的青壮年劳动力都已经出来打工了，留在家乡的主要是老人和孩子。
(二)就业与收入状况
1、外出务工的渠道及时间在接受访问的回族务工人员中，有18人来津之前没有在其它城市工作过，占样本总体的25％，来津之前曾在其它城市工作过的有54人，占样本总体的75％，这些城市主要以上海、杭州、厦门、广州等沿海大中型城市为主。样本对象中，有60人选择了投奔亲朋老乡，占样本总体的83.33％，他们在日常生活中，基本上只与自己的老乡交往，很少与务工地外族人深交，人际圈子范围狭小。
化隆回民离开家乡外出打工的时间长短与其年龄大小有很强的正相关性，这一点在35岁以下年龄段的群体中体现的更为明显。被访化隆回民中，外出务工时间最长者已达到了15年之久。样本中不到20岁时就外出务工的有49人，占样本总体的68.06％。被访问者来津务工的时间都相对较短，其中最长者为2年，最短者仅1个月。
2、工种与工作时间青海省化隆县这一回族务工群体在天津经营的都是带有民族特色个体性质的清真餐饮业，即“西北风味兰州正宗牛肉拉面”，面店门脸的名称标牌、店内墙上的菜品价格及宣传照片均为统一，店内的装潢设计也十分相似。72个样本对象中，拉面馆老板有42人，占样本总体的58.33％；普通店员有30人，其中面匠4人，占样本总体的5.56％；小工26人，占样本总体的36.11％。不论是老板，还是小工，由于他们所从事的都是民族特色很强的饮食行业，具有一定的特殊性，因此这一群体对“民族属性对就业带来的影响”一题的选择上，73.61％的样本认为民族属性对自身就业没有影响。需要说明的是，样本对象理解的“就业”仅指从事拉面行业，当抛开拉面行业，考虑去其它行业就业时，几乎全部样本都认为其民族属性对就业起到阻碍作用。
据调查问卷统计，回族样本平均每天工作时间达到了14.17小时。化隆县驻天津办事处主任朱刚先生告诉我们：由于所有“西北风味兰州拉面”都是24小时营业的，因此，面馆老板以及店员伙计需要交替倒班进行休息，即使如此，每天仍要工作十几个小时。有两位被访问的面馆老板的日工作时间甚至达到20个小时。
3、收入及工资给付(1)年收入情况。由于外出务工时间长短及经营状况差异，样本家庭人均年收入差距也较为悬殊。大体情形为：拉面馆老板家庭人均年收入明显高于普通店员家庭人均年收入，且家庭人均年收入水平与外出务工时间呈现一定的正相关关系。老板家庭人均年收入最高者为4000元，最低者为1800元，老板样本家庭人均年收入均值为2773.81元；普通店员家庭人均年收入最高者为2300元，最低者为1000元，普通店员家庭人均年收入均值为1243.33元；样本总体家庭人均年收入为2136.11元。从被访者2006年的总收入情况来看，回民老板的年收入最多者为45000元，最少者为12000元，年均收入为25738.10元；普通店员年收入最多者为8000元，最少者为2500元，年均收入为4566.67元。应该注意到的是，这里说的家庭收入仅是拉面从业者的收入，当然这是其家庭的主要收入，但并非全部，还应包含其家乡保留的耕地收入以及其他可获收入。因此，对大多数拉面者来说，其家庭总收入应多于其从事拉面工作的收入。
(2)月收入情况。回族样本的月收入水平大体划分为三个等级：面馆老板最多，其次是面匠，最少的是小工。当然，根据经营状况的好坏及拉面技术水平的不同，每个等级的月收入也会呈现一定差异。具体情况为：面馆老板中月收入最高者为3500元，最低者为1000元，老板样本人均月收入为2144184元；面匠中月收入最高者为800元，最少者为600元，面匠样本人均月收入为675元；小工中月收入最高者500元，最低者300元，小工样本人均月收入430.45元。样本总体的人均月收入水平为1409.72元。
(3)工资发放情况。由于店员样本均由亲戚朋友介绍而来，与老板之间互为同族老乡，因此该
群体没有发生过工资拖欠的现象，这与他们长久以来形成的亲缘、地缘、拟亲属式的传统关系网络有一定关系。
4、未来就业打算。尽管工作很辛苦，用于放松身心的闲暇娱乐时间极少，但是绝大多数被访者仍然对在津的就业生活现状表示比较满意，占样本总体的91.67％，对在津生活现状表示不满的只有6人，占样本总体的8.33％。然而在“对未来就业的打算”上，仍有24人(33.33％)表示不会长期务工于天津，其中12人选择回家乡创业，12人选择了去其他城市工作。
(三)基本生活状况
1、居住多数样本对象居住在拉面馆内，拉面馆根据其店面面积及所处地段繁华程度的不同，租金也有所差异。从天津拉面馆的店面租金来看，塘沽区是最贵的，有的店面已经达到月租10000元以上，而在我们的被访者中，店面月租金最多的为每月5000元，最少的也要每月3000元。
2、返乡在津务工的青海化隆回民都很少返乡，大部分被访者都是两三年才回老家一次。样本中没有人选择“过节”和“农忙”回乡，全部被访者都是当家里有急事时才会返乡。
3、娱乐回族样本每天的工作时间很长，工作强度也较大，绝大多数被访者都表示十分疲劳。因此，在对“工作之后有何娱乐活动”进行回答时，有48位被访者都选择了“没有娱乐活动”，占样本总体的66.67％，其余24位被访者选择了“外出游玩逛街”，占样本总体的33.33％，没有一人选择“读书看报”。可见，化隆县回族样本娱乐活动贫乏，由于文化程度所限，没有一个样本利用工作之余读书学习。
4、人际关系在人际关系这一选项调查中，有6人认为与天津人民关系良好，占样本总体的8.33％；其余66位被访者都选择的是中间项，即与天津人民的关系一般，占样本总体的91.67％：没有人认为与天津人民关系冷淡。问卷信息显示，48个调查样本认为在天津务工期间和风俗习惯得到了尊重，占样本总体的66，67％。但仍有24个样本认为自己在天津市务工期间没有得到足够的尊重，在某些方面曾受到了一些歧视，占样本总体的33.33％。
(四)子女教育与权益保障
1、子女教育少数民族外来务工人员的子女教育问题是天津市亟待解决的一个重要的问题，87.5％的化隆回族样本反映：他们的孩子或弟弟妹妹在青海化隆当地上学，学费是完全免除的，但想在天津上学则需要缴纳较高的学费。由于许多被访者的子女或弟妹的年龄较小，送到离其工作居住地点很远的民族学校会产生诸多不便，因此被访者希望他们的子女或弟妹能够就近上学。但是，多数学校总以“人员已满”等理由不予接受，个别学校虽然同意接收孩子，但是不信任青海当地的教育质量，进校学习必须以降两三个年级为前提条件，孩子们顶着“降班生”的帽子进行学习。心理压力非常大。几位曾在广州经营拉面馆的老板告诉我们：“广州市一些学校在外来少数民族农民工子女教育问题上做的就比较好，他们不仅愿意接收我们的孩子们，而且还给我们减免了许多学费、书本费，还设有专车对孩子上下学进行接送，完全免除了我们的后顾之忧。当然，天津市也有好学校好老师，津南区咸水沽第三中学的校长就接收了我们的孩子，为我们减免了学费，还免费给孩子提供了书包和校服，我们十分感激。但是，至今为止也就只有这一所学校这样做，孩子们多数还是没有学校接收，我们向有关部门呼吁很久了，但孩子上学的问题仍没得到解决，孩子们只能每天呆在家中，没法学习知识，我们非常着急。”由此可见，以化隆县回族样本为代表的部分天津市少数民族外来务工人员十分渴求自己的子女能够接受良好的教育。
2、权益维护状况调查问卷对权益维护状况的反馈信息：在72位被访的回族务工人员全部都选择“寻求本民族同胞的帮助”和“寻求驻津机构帮助”两项；有42人选择“寻求当地政府帮助”，占全部样本总数的58.33％；有30人选择“寻求法律帮助”，占全部样本总数的41.67％；有1人选择“寻求新闻媒体帮助”，占全部样本总数的1.39％；没有人选择“沉默妥协”。被访者对我们讲：“我们想好好的做生意，但时不时地总会碰到一些人不尊重我们、在我们的店里闹事。有时情况紧急，我们必须打电话叫我们的同族老乡过来壮大我们的势力，否则他们就会欺负我们。”同时，72位被访者也全部都选择了“寻求驻津机构帮助”一项，这里的“驻津机构”指的就是青海省化隆县驻天津的办事处，主要负责人就是协助我们进行调研的朱刚主任。可见，少数民族地区的外派办事处在为当地少数民族务工人员解决纠纷，保护其利益，维护其合法权益上起着积极重要的作用。
三、政策启示
1、建议国家民委进一步调查、总结、推广青海省化隆回族自治县的“拉面经济”，他们为我国少数民族贫困县闯出了一条脱贫的新路子。2003年，化隆县21.6万农村人口中，人均收入不足525元的绝对贫困人口有8.3万人，占农村人口的40％，人均收入在625到800元之间的贫困人口7.2万人，占农村人口33％，两者相加达到73％，2003年全县农民人均纯收入为1258元，2006年达到2104元。虽然比全国同年农民人均收入3587元还低1483元，但比三年前的化隆县几乎翻倍增长。这主要得益于“拉面经济”。化隆县近5.4万人在全国56个大中城市，经营牛肉拉面馆7300多家，成为化隆农民收入的“半壁江山”。我们重点调查的天津市2006年迎来了化隆县回民拉面馆的进驻潮，他们开设了300多家拉面馆，进津人员已达2000多人。天津市的18个区县，每个区县都有化隆县人经营的“兰州拉面”。天津市90％以上的兰州拉面馆都是由青海省化隆回族自治县的农民开设的。座谈中，化隆人说全国的兰州拉面馆大多数也都是由青海省化隆人开的，只是借用了兰州拉面的称呼。但他们已注册了“西北风味化隆拉面”的商标，以后准备打自己的品牌，把家乡化隆的名气打出来。
关键词：租售比例；年收益率；贷款利率；投资风险
中图分类号：F83245
文献标识码：B
文章编号：1007－4392（200602－0049－03）
与房屋租赁价格相关的、用来判断房地产市场是否健康发展的重要特征是房屋销售价格与租赁价格之间的差距和住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的差距。我行最近对天津市住房租赁市场进行了调查，力图达到两个目的一是通过住房租售价格比值与正常比值的比较以及住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的比较来判断当前天津市住房价格的合理程度。二是从房屋性质、户型、面积、新旧程度、装修程度、租期长短及销售价格等角度入手，分析判断不同类型的住房在租赁市场上的认可、欢迎程度以及租赁投资风险。
一、调查样本分析
此次调查共收集有效样本354份，其中本市居民承租人数占比51％，非本市居民承租人数占比49％。下面我们将从不同的角度对全部样本进行比较与分析。
(一)住房户型
在354份有效样本中，出租成交的1居室住房占比为42.7％，2居室住房占比为49.7％，两者合计占比为92．4％，是当前天津市住房租赁市场上的主力户型。
根据住房户型划分，1居室住房的租售比例为244，相当于20年的租金，年收益率为4.91％，比个人住房贷款最低年利率低0.6个百分点；2居室住房的租售比例为246，相当于21年的租金。年收益率为4.879％，比个人住房贷款最低年利率低0.63个百分点；3居室住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4．62％，比个人住房贷款最低年利率低0.89个百分点；4居室住房的租售比例为273，相当于23年的租金。年收益率为4.39％，比个人住房贷款最低年利率低1.12个百分点。
(二)住房面积
354份有效样本中，60m2以下的样本数量占比最大，为53.1％，排在第二位的是60―80m2的样本，占比为22.6％，两者合计75.7％，是住房租赁市场上的主流。
根据住房面积划分，60m2以下(包括60m2)住房的租售比例为252，相当于21年的租金，年收益率为4.76％，比个人住房贷款最低年利率低0.75个百分点；60至80m2之间(包括80m2)住房的租售比例为248，相当于21年的租金，年收益率为4.83％，比个人住房贷款最低年利率低0.68个百分点；80至120m2之间(包括120m2)住房的租售比例为238相当于20年的租金，年收益率为5.03％，比个人住房贷款最低年利率低0.48个百分点；120m2以上住房的租售比例为253，相当于21年的租金，年收益率为4.71％，比个人住房贷款最低年利率低0.8个百分点。
(三)住房新旧程度
由下表可以看出在天津市住房租赁市场上，新房(房龄3年以下)和老房(房龄10年以上)均非主流，房龄3－10年的次新房占主导地位，样本中次新房的比例为59％。
按照房龄划分，新房的租售比例为191，相当于16年的租金，年收益率为6.28％，不但比个人住房贷款最低年利率高0.77个百分点，甚至比6．12％的年基准利率还要高出0.16个百分点；次新房的租售比例为263，相当于22年的租金，年收益率为4.56％，比个人住房贷款最低年利率低0.95个百分点；老房的租售比例为258，相当于21年的租金，年收益率为4．65％，比个人住房贷款最低年利率低0.86个百分点。
(四)住房装修程度
调查样本中已装修且带家具的租赁住房占比最大，为48．9％其次为已装修但无家具的租赁住房，占比为35％，两者占比合计为83．9％。
按照住房装修程度划分，未装修住房的租售比例为236相当于20年的租金，年收益率为5.1％，比个人住房贷款最低年利率低0.41个百分点；已装修但无家具住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4.63％，比个人住房贷款最低年利率低0.88个百分点；已装修且带家具住房的租售比例为244，大致相当于20年的租金，年收益率为4.93％，比个人住房贷款最低年利率低0.58个百分点。
(五)住房租期
调查中发现，天津市租赁住房的租赁期限主要集中在1年以下，所占比重为95.8％。在354份有效样本中租赁期限在一年以上的仅有15份，占比为4.2％。
按照租期长短划分，租期在6个月以下的(包括6个月)住房的租售北例为273，相当于23年的租金，年收益率为4.4％，比个人住房贷款最低年利率低1.11个百分点；租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房的租售比例为228相当于19年的租金，年收益率为5.25％，比个人住房贷款最低年利率低0.26个百分点；租期在一年以上的住房租售比例为251，相当于21年的租金，年收益率为4.78％，比个人住房贷款最低年利率低0.73个百分点。
(六)房屋售价
在354份有效样本中，最低房屋售价为2588元／m2，最高售价8000元／m2，平均售价为4691元／m2。有效样本主要集中在3000―7000元／m2的区间之内，所占比重为96．3％(见下表)。
售价在3000元／m2以下的(包括3000元／m2)住房的租售比例为214，相当于18年的租金，年收益率为5.61％，比个人住房贷款最低年利率高出0.1个百分点；售价在3000―5000元／m2以下的(包括5000元／m2)住房的租售比例为246，相当于21年的租金，年收益率为4.9％，比个人住房贷款最低年利率高出0.6个百分点；售价在5000―7000元／m2(包括7000元／m2)住房的租售比例为254，相当于21年的租金，年收益率为4.73％，比个人住房贷款最低年利率低0.78个百分点；售价在7000元／m2以上的住房的租售比例为233，大致相当于19年的租金，年收益率为5.16％，比个人住房贷款最低年利率低0.35个百分点。
二、与租赁价格和投资风险相关的因素归纳与总结
(一)与租赁价格相关的因素
此次调查中发现，目前天津市住房租赁价格与居室数量、房屋面积、租期长短以及销售价格等四个指标呈正相关态势， 与房龄呈负相关。若住房已装修，则有家具的住房租赁价格明显高于不带家具的住房，而未装修的住房由于能够给承租人提供更多的选择空间而使其价格居于上述两者之间。
(二)与投资风险相关的因素
调查显示，投资风险与居室数量呈正相关，可以认为居室数量越多就越不适宜投资。
当住房面积少于120平方米时，投资风险与住房面积呈负相关，面积越大，投资风险会相对降低，其中80至120m2之间(包括120m2)的住房投资风险相对最低。但当面积超过120平方米后，投资风险将骤然反弹并达到最高。
从房龄的角度分析，房龄1―3年的新房是难得的亮点，不但其销售价格较为接近合理水平，而且租金年收益率高于贷款年利率，这意味着至少在理论上是有利可图的，因此投资风险最小。老房与次新房的投资风险依次上升，并且其销售价格均相对较高，投资风险较大。
从装修程度划分，未装修的住房由于可以给承租人更多的装修选择空间，因而其投资风险相对最低。已装修且带家具的住房风险居中，已装修但无家具的住房投资风险最大。
从租赁期限角度划分，租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房投资风险最低，其年收益率与个人住房贷款最低年利率之间的差距最小，租期在一年以上的风险居中，租期在6个月以下的投资风险最高。值得注意的是，租期在一年以上的住房的销售价格远高于前两者，从而在一定程度上说明，销售价格较高的住房在租期的灵活性方面低于售价较低的住房。
从销售价格的角度划分，投资风险在四个销售价格区间呈现出较为明显的“两头小、中间大”的形态，即在处于两端的3000元／m2以下和7000元／m2以上两个区间的投资风险明显要高于中间的其他两个区间，尤其是售价在3000／m2以下的区间，其年租金收益率高出个人住房贷款最低年利率0.1个百分点，意味着理论上贷款投资此类住房将有利可图。
三、对相关问题的认识与分析
(一)天津市住房租售比的合理区间
按照相关房地产理论，住房售价与其年均租赁价格之间的比值为8―10，即使考虑到中国现阶段的各种特殊国情，其总体最高极限值平均也不应高于 15(即一套住房的正常价格最高也不能超过该住房15年的租金收入)。考虑到天津市作为我国四大直辖市之一，其经济发展、人均收入和各项经济指标均好于全国平均水平，因此将天津市住房租售比的最高极限值定为15以下较为合理。(二)从住房租售比看天津市住房销售价格的合理程度
一方面，在354份有效样本中，“售价／租金”的最小值为38，最大值为682，加权平均值为247.5，即平均每套住房的售价大致相当于21年的租金，远高于国际8―10年的平均水平，并高于15年的最高极限。另一方面，最低租金为每月5元／m2，最高租金为每月169．2元／m2，加权平均值为每月19．2元／m2，年均租赁价格为每年230．4元／m2，如果按照最高住房租售比在15以下的情况推论，其合理的平均销售价格应不超过3500元／m2但是全部样本中最低售价为2588元／m2，最高售价8000元／ma2，加权平均售价为4750元／m2，其平均售价比理论上的合理售价上限还高出36％以上，从而可能在一定程度上说明当前天津市房地产价格、尤其是住房价格已经相对偏高这个结论与我们在以往的多次调查中通过其他手段和方法进行论证而得出的结论是基本一致的。
(三)投资风险分析
将上述年租金与售价的加权平均值进行比较。得出住房出租的年收益率为4．85％。不但远低于6.12％的个人住房贷款基准利率。比5．508％的最低年利率还要低0.658个百分点。可以认为这实际上意味着目前天津市“贷款购房后出租牟利”的住房投资模式的风险较大，在理论上有陷入“入不敷出”窘境的可能。
综上所述，可以认为虽然目前在天津市住房租赁市场上住房销售价格相对偏高、投资风险相对较大，但户型在1―2居室、面积在80―120平方米之间、房龄1―3年、未装修或已装修且带家具、租期在6―12个月之间的住房其销售价格相对来说应该更接近合理水平，投资风险相对最小，同时满足上述条件的有效样本为13份，占全部有效样本总数的3.7％。
四、政策建议
(一)有关部门应进一步加大房地产市场调控力度，控制房价过快上升
虽然仅仅通过住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的差距这两个指标来判断房屋售价的合理性存在一定的局限和偏颇，但是结合以往所进行的各项房地产调查活动，此次调查中显示的过高的住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的较大差距还是可以在一定程度上说明当前天津市房地产价格相对偏高的情况。因此有关部门应严格执行国家有关房地产市场的调控政策，在切实控制房价过快上涨的同时，适当控制非理性的房地产投资行为，从而达到降低房地产市场风险及房地产金融市场风险的目的。
(二)进一步规范和发展房地产租赁市场，减轻一级市场压力
通过此次调查我们发现，一方面天津市住房租赁市场规模相对较小，租房人数相对较少，这与天津市直辖市的地位是不甚相符的。另一方面住房租赁市场中存在的诸如“黑出租”、私下交易等不规范问题较多，从而影响了市场本身的发展。今后在加大住房租赁市场发展速度的同时，要进一步加大市场规范的力度进而达到缓解一级市场压力、稳定商品房及二手房销售价格的目的。
经合组织(OECD)近日在北京《中国经济调查》指出，在迅猛发展30多年之后，中国经济正转向增速放缓但更具可持续性发展的道路。中国需要深化改革，以确保日后实现具有韧性和包容性的绿色增长。预计中国今年的国内生产总值将增长7%，2016年将增长6.9%。
报告称，中国经济的持续转型呈现多方面的趋势，从农村转向城市、从投资转向消费以及从制造业转向服务业，所有这些转变都需要坚定不移地致力于结构性改革。
经合组织认为，中国必须保持强劲势头，减少经济失衡，同时应避免过于突然的调整，以免引发危机;中国向民间资本开放更多领域并减少国有企业在商业化活动中的市场份额将使服务业受益;此外，中国有必要推动更多的创新活动，以缩小中国与领先的知识经济体之间的差距，创新也将成为中国努力从中等收入迈入高收入国家行列的关键要素。
报告为此提出了一些具体的政策建议，包括利用改革促进可持续增长，推动城镇化和服务业的发展并使其成为增长的驱动力，完善教育培训体系，提高农村地区福祉等。
