时间：2022-12-15 17:15:51
序论：在您撰写数据网络调查报告时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
《经济学人》
2011.5.18
在互联网的繁荣于2000年前后成为壮观的大萧条后的一段时间里，是否会再现一次泡沫的争议声开始回荡在了硅谷上空。这种担忧已变为了现实。一些网络企业的估值高得离谱。Facebook和Twitter虽未公开上市，但二级市场对两家企业的估值分别超过了波音飞机和福特汽车的760亿美元和77亿美元。
这些还只是全球大品牌企业与客户间的动作。在非公开市场上，一些初出茅庐企业的估价更是高得离谱，特别是只要涉及任何与中国业务有关的企业。投资界对被称之为中国版Facebook的人人网以及其他在美上市的中国网络企业也是趋之若鹜。
认为泡沫不会再现的人们指出，科技领域自1990年以来已出现了巨变。今天的网民数量已达20亿之众，超高速宽带连接在今天各地比比皆是，像Groupon一类网络明星有着可观的销售量，并具有很强的盈利能力。乐观派还认为，科技界至今还未表现出到处扩散的癫狂苗头；反映科技界状况的纳指虽在持续上扬，但仍远低于2000年3月的峰值。
但这次环境与1990年末的环境有很大不同。这次形成的泡沫部分是因富足的天使投资者的倾力打造。他们的财力已得到极大增强，并竞相角逐网络创业企业的股权。但他们中很多人其实对科技领域知之甚少。
非理性热情极少会很快转为理性的质疑。一些大量在网络创业企业上压注者会有应得的报应。因此，投资者在甄别投资目标时，他们应非常谨慎。
数据网络迫使运营商转型
《纽约时报》
2011.5.16
众多业内专家认为，在不远的将来，包括短信、语音和视频通话的所有移动服务都将通过数据网络传输。谷歌、苹果和思科等公司现在也能提供一些过去只有无线运营商才能提供的服务，如语音通话、视频通话、网络会议等。传统运营商必须做出改变迎合这种趋势，否则将很快被淘汰。
微软必应搜索借力社交网
《华尔街日报》
2011.5.17
随着微软与社交网络平台Facebook的合作关系不断深化，微软将利用从Facebook用户处收集到的数据进一步优化必应（Bing）的搜索结果。用户使用必应进行搜索时会发现其Facebook网络社区好友的推荐会反映在相关的搜索结果中，包括Facebook好友所推荐的各类资讯。
页岩气将改变能源格局
《金融时报》
2011.5.18
近来的能源混战中，一种新能源――页岩气有望改变能源市场的格局。上月，美国能源情报署了一份谨慎但权威的调查报告，首次公布了对32个国家技术上可开采页岩气储量的估值。过去10年，美国的页岩气产量增长了11倍，如今可满足美国近四分之一的天然气需求。
美制造业用人需求上升
《华盛顿邮报》
像SSD一样普及
在采访中,马丁・达林始终强调的是,QLogic拥有齐全的产品线,包括FC、以太网、iSCSI和以太网光纤通道(FCoE),可以全方位满足存储、服务器以及数据网络等细分市场的用户需求。QLogic从FC HBA产品起家,目前占据全球FC HBA市场56%的份额,而且此份额还在不断扩大。正是基于在FC HBA产品上的技术和经验,QLogic过去两年中在FCoE领域取得了重大突破。QLogic刚刚推出可以大规模商用的单芯片FCoE适配器。据Dell'Oro预测,FCoE市场的年增长率将达到200%,到2013年,全球FCoE市场总额将达到4亿美元。
FCoE的概念虽然被炒得很热,但是记者看到一份调查报告,84%的受访企业表示近期不会部署FCoE产品。据记者了解,在中国,甚至没有用户愿意测试FCoE产品。
“FCoE诞生之初,厂商对概念谈得比较多,但是没有推出成熟的可以商用的FCoE产品,导致用户的认可度较低。在推出第一代FCoE概念型产品后,QLogic如今已经推出了可以商用的聚合网络适配器(CNA),可以让用户亲身体会到FCoE带来的种种益处。”马丁・达林分析说,“当初,EMC在高端和中端磁盘阵列中加入固态硬盘(SSD)时,也引起了业界的争议。许多人认为,SSD的容量小、价格高,并不适用于企业级存储。但是仅仅过了一年,业内一线存储厂商都已经推出了嵌入SSD的企业级存储阵列。SSD在企业级存储领域的普及速度远远超过了人们的预期。我们相信,FCoE的普及速度也会像SSD一样。随着技术不断走向成熟,成本逐渐降低,FCoE将在企业数据中心整合中发挥巨大的作用。”
端到端的FCoE解决方案
从某种程度上说,FCoE技术脱胎于FC HBA,而QLogic在FC HBA方面有10年经验,这为QLogic研发FCoE奠定了坚实的技术基础。CNA的核心技术之一是虚拟化,而QLogic的CNA产品可以对VMware、思杰和微软的虚拟化技术提供很好的支持。目前,IBM已经采用了QLogic的FCoE产品。马丁・达林告诉记者,未来几个月内,许多一线的服务器和存储厂商也将采用QLogic的FCoE产品。
关键词：大数据；环境；高校；校园网；建设；探析
中图分类号：TP393 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2016）18-0054-02
1 大数据环境介绍
1）何为大数据环境
世界知名咨询公司的麦肯锡曾经说过：“数据已经成为了每一个行业和领域的重要生产因素。人们在对数据挖掘和运用方面的革新也就是意味着新的一波生产率增长和消费者盈余浪潮的到来。”他对大数据的阐述就是用新型的处理方式去解决大量、高速以及多变的信息资产，促成更强的决策能力、洞察力和优化处理。整体意义就是说利用常用的工具去快速接受，保存，处理数据集。它存在的价值主要体现在从大量的数据库中提取出额外的有效信息和数据关系，帮助人们更加准确的判断问题以及做出正确的选择。
2）大数据环境优势
和传统数据比起来，大数据可以通过对大量数据的分析，对事物的发展做出一些准确的判断，而不单单只是对数据信息进行采集和查询，并且大数据可以深层的解析数据，并且可以为人们提供数据之间的联系，提高了人们对数据判断的准确性，随着信息量的与日俱增，传统数据已然不能满足这个市场的需求，所以必须探寻一种能够快速的收集资料，整合资料，然后进行分析预测的大数据环境去取代传统数据。
3）构建大数据平台需要的技术与设备条件
（1）技术层面
从技术层面来讲，我们需要考虑到数据源的可用性，因为数据的来源比较广泛，它存在的形态也各不相同，比如说关系数据和矢量数据就不能一概而论，两者所追求的价值信息是不一样的，而且很多数据还有重复性，冗余性，在数据整合的过程中就要多费一些时间，所以数据平台在采集数据方面就需要有效的辨别数据源的可用性，为之后的工作打好基础。
再者就是数据融合的可行性，由于高校校园里面所用的数据库大致可以分为oracle、Sybase等，甚至很多高校都使用最基础的Excel来进行数据管理，大大限制了数据资料融合的可行性，如何有效地利用最基本的软件来完成高质量大数据的融合是当前一个重要的研究问题。
（2）实施层面
因为校园网是一个公开分享的平台，也就是说这是一个数据共享的平台，很多高校都单独的通知信息，这就导致各个部门独立性太强，对整个工作的完成也更加耗费时间，同时有可能因为信息的匮乏而导致错误的判断，只有形成一个完整的系统才能避免此类事情的发生。
同时，人员的配置也是一个重要的问题，很多高校都没有专业的信息技术部门，在数据平台获取信息的效率就比较低，而且困难程度比较高，有时候会出现重要信息确实的情况，也不能充分发挥数据平台所要起到的作用。
2 高校信息化面临新挑战
在二十世纪后期，我国很多高校主要致力于校园网络、分散独立的管理信息系统和CAI课件的建设，进入二十一世纪以后，高校信息化建设更是进入了一个飞速发展的阶段，大部分高校在这些年经历了两三轮的校园建设，使校园信息化得到整体的提高，但是随着网络环境中出现了很多新型的信息技术，校园网建设遇到了新一轮的挑战。
1）信息技术的挑战
伴随着新型信息技术的快速普及，高校校园网建设面临着巨大的挑战，比如说更加先进的数据中心建设技术，学生可以通过校园网学习、测试以及通过多媒体等方式解决自身学习上的问题；在比如融合了沟通、协作、分享为一身的社交网络，促进了学生，教师以及管理者之间的沟通，能够让问题更直接公开的摆在大家面前，各抒己见，解决问题。鉴于新型信息技术的应用为校园网络带来的各种直观价值，引起了高层管理人员的高度重视。
2）业务融合的挑战
经过多年的信息化建设，其模式已经从简单的工具应用深入到了教学、科研、管理等多个层面，学生、老师已经高层管理人员对信息化的需求也与日俱增，传统的校园网络已经远远不能满足业务上的需求，而且在这个大数据环境下，新型的信息技术不断出现在人们的面前，使社会上多数人的目光都放在新型信息技术的应用上，并且教育部门还颁布了一些对新型信息技术应用的条例，推动了校园网络的构建速度。
3）建设运行模式的挑战
高校信息化日渐成熟，学校的数据资料也越来越繁多，这就对建设运行模式提出更高的要求，鉴于没有一家IT公司可以提供一套圆满的高校数据整合系统，高校的信息化建设也逐渐步入瓶颈，安全稳定的运行压力也大大增加，多方人员都踊跃加入探讨这个话题，但是在大方向上提出的意见形形，无法达成共识，导致高校信息化的发展方向进入迷茫的阶段。
面对多方面的挑战和压力，就需要我们用更加具体的数据来进行阐述，找寻一条符合当前大数据环境的要求，合理的路线。
3 大数据环境下高校校园网络建设思路
1）大数据校园网络构建模式分析
高校大数据网络环境需要计算机集群提供技术支撑，按照当前大数据网络环境的构建模式来看，高校大数据网路环境构建可以分为三种模式，首先，利用私有的数据中心（或者计算存储中心）来提供大数据环境，私有数据中心顾名思义网路环境的私有化建设，高校根据自身需求进行计算集群大数据软件环境的搭建、布局和管理，私有数据中心的最大优势在于保密性以及安全性较好，用户的数据可以根据自身不同层次的保密需求进行灵活的布局以及平台管理，其缺点也非常明显，计算和存储集群的搭建需要投入一定的资金成本，再加之大数据环境需要专业的管理队伍进行维护，因此私有大数据环境建设需要投入相当的设施成本与人力资本；其次，可以利用第三方的大数据环境来提供高校的网络服务和应用，这种网络模式的构建可以最大程度的降低高校用来管理和维护费用，但是由于数据存储在远方的数据中心，其数据安全性是值得商榷的；最后，则是采用私有数据中心以及第三方数据中心相结合的方式来实现高校大数据网络的搭建，对于一些数据安全要求相对较高的数据由高校的私有数据中心进行处理，如涉及高校人事、的科研项目、学生学籍信息、财务信息等等，而对于一些相对公开的数据，如校园网络、高校电子公告等数据则可以依托于第三方的数据中心进行托管，这样做到了大数据环境下用户数据私密性、经济效益的有效结合，是本文推荐的一种构建模式。
2）做好高校校园网络数据规划
在做好基础的高校大数据校园网络平台的管理运营模式选定工作后，数据规划则是其网络建设的另外一个方面。首先，高校大数据应以高校“教育”为基本出发点和最终落脚点，围绕高校工作的方方面面进行数据规划，不仅仅应突出大数据的“大”，避免对大量无关的碎片化数据进行低价值的反复处理，而且还应对做到数据的系统性、持续性处理，例如对于高校具体教学数据进行动态追踪、科研项目进行大数据分析等等以便更好地服务于高校自身的发展与建设；其次，高校大数据规划应进行多层次、全方位、多角度处理，使得其大数据分析能够有效体现不同类型数据的完整性，例如对学生进行大数据分析的时候可以从学生学习数据、校园卡消费数据、参加校园活动等方面进行多角度实施，以此进行科学的辅导教育干预；再次，对于一些心理测试、调查报告等传统网络服务可以有效解决的服务应用，应避免运用大数据网络进行处理，避免资源的浪费。因此，鉴于大数据网络过程式的数据处理模式，做好高校校园网络数据规划也是非常必要的。
3）注重兼容应保障
当然，大数据环境下的高校网络建设还应做好兼容性方面的工作。一方面，是由于高校的网络建设不可能完全的抛弃传统网络，无论是资源保障还是技术条件都是不允许的，许多教学、科研以及管理工作中，传统网络仍旧发挥着非常关键的作用，因此，大数据环境下高校网络建设应做好与传统网络服务应用的兼容性设计；另一方面，随着技术的发展更新，任何网络建设不可能一步到位，新的技术手段和设备往往会产生新的服务应用，因此在进行大数据高校网络建设的设计过程中应做好新技术和设备预留工作，如当前随处可见的无线网络服务，高校应根据自身的教育管理需求进行动态规划，使得其大数据网络环境能够服务于高校的建设发展。
4）提升大数据环境下网络资源的应用
根据大数据环境下数据分析的过程，其主要的步骤主要分为四个方面数据收集、数据清洗、数据分析以及分析结果误差分析，数据收集较之于传统网络服务，最大的区别是大数据环境下更关注于高校校园生活的过程化处理并且涉及了校园生活的方方面面。因此大数据环境下，高校网络建设还应提升其网络服务和应用的丰富程度，具体可以分为以下几个方面，其一，即教学科研数据分析应用服务，根据高校积累的大量的数据，进行横向的学科比较、院系分析，分析高校教学科研规律，并按照分析结果进行教学模式以及科研形式的有效调整，服务于高校建设；其二，则是学生数据分析应用，通过采集不同学生个体数据（成绩、消费、体育项目等等）客观全面的对学生实际情况进行预判，并对学生明显的个体缺陷进行及时有效的干预；其三，则是舆情分析应用，高校作为思想开放与文化交流的场所，容易受到不同文化、信仰的影响，通过大数据分析能够及时地掌握学生的整体的意识形态，及时纠正调整一些不符合当前我国主流意识形态的思想行为，净化校园网络环境。
除此之外，大数据环境下高校的网络建设过程中还存在数据安全保障、专门的数据中心计算服务以及存储服务人才队伍建设方面的问题，本文就不一一进行介绍了，总之，高校网络大数据环境下的建设应围绕高校的管理教育工作核心，从数据中心模式定位、数据规划、兼容性保障以及应用服务等方面进行具体的实施。
4 小结
综上所述，在大数据环境下高校校园网的建设必须尽快完成，如何更加有效地完成这项工程，希望更多的专业人士发表自己的建议，实现高校校园网建设的价值。
参考文献：
[1] 黄成兵. 基于负载均衡的高校校园网工程设计实现[D].西南交通大学，2013.
[2] 麦茂生. 面向手机的高校校园网信息系统服务延伸平台的分析与设计[D].厦门大学，2013.
[3] 杨辉. 面向数据中心光互联的软件定义组网与集成控制研究[D].北京邮电大学，2014.
[4] . 软件定义集中式数据中心组网架构及关键技术研究[D].中国电力科学研究院，2015.
Abstract： This paper uses the research methods such as desktop research， depth interview and mathematical statistics to analyze the behavior characteristics of the people in the country before the departure of the country， and combines the theoretical knowledge of economics and psychology to conclude the motivation of these behaviors， and then based on the Kano model to determine the demand priority. Finally， based on this， we propose some points for the outbound tourism.
关键词： 境外旅游；行为特征；需求
Key words： travel outside the territory；behavior characteristics；demand
中图分类号：F590.7 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）03-0009-04
0 引言
随着生活水平的提高，国民可支配收入增加，国民越加倾向出境去探索不同国家和民族的文化与风俗，领略不同国家的风光与美景。据国家旅游局统计数据显示[1]，2002年至2014年间，每年出境人次增长率超过20%，2014年中国出境旅游人数首次超过1亿人次，达到历史新高的1.16亿人次，而国民在境外消费超过1500亿美金，可见中国出境游正处于高速增长时期。而出境国民作为出境游的主体，在新时代背景下，其行为特征及需求都朝着多元化不断发展，对出境国民的旅游行为特征研究已成为正确认识并促进境外游发展的一个突破口。因此采用桌面研究和深度访谈的方式对出境国民的旅游行为进行研究，分析出境国民的旅游行为特征及规律，发现出境游市场存在的深层次问题，促使相关部门和企业采取有效的措施，达到提升出境国民旅游品质和完善出境游市场发展的双重目的。
1 桌面研究
由桌面研究（网络、书刊、报摘等）发现，出境旅游业务快速增长，移动漫游及生活服务市场潜力巨大，引起包括运营商、旅行社及生活服务提供企业等各方加入，研究出境国民的特征成为重中之重。经过分析，发现出境国民呈现以下特征：年龄低龄化，旅行方式个性化，过程网络化，调研对象分别为：3173人，3000人和3000家酒店，24502人。
1.1 年龄低龄化
根据2014年《中国公民出境（城市）旅游消费市场调查报告》显示[2]，在出境游客中“80后”超过一半，所占比例高达56.2%，而“70后”和“90后”所占比例分别为26.4%和11.3%，该机构向超过10万名最近一年的出境者发放了在线问卷，共收回3170份有效问卷。“80后”群体，他们在开放的时代背景下成长，逐渐成为社会的中坚力量，因此拥有了经济自；他们具有前代人所没有的个性特征，追求自由，向往挑战性、创造性和娱乐性的生活，因此国外的世界对他们充满了诱惑力；他们的语言能力水平和独立自主能力都较前几代人有所提升，因此有快速适应国外环境的能力。同时，留学海外的低龄化现象也影响着境外游群体的低龄化，中国的留学低龄化现象明显[3]，以高中生大学生居多，而高中以下占19.75%。低龄留学群体的生活方式直接受到国外环境的影响，在留学期间或毕业后重返故地旅游都是非常简单而有意义的事，因此，留学群体也直接促进了境外旅游群体的低龄化。
1.2 旅行方式个性化
据全球酒店预订网站的报告显示[4]，目前有大约71%的中国游客选择自助出行，不到1/3的人选择参团旅游，该报告共调查了3000名中国境外游客和全球3000家酒店，为此，旅行社也相应提高了自由行和半自由行的产品。究其原因，首先是游客低龄化带来的惯性影响，低龄化游客更加追求自由，传统的跟团在时间和空间上都约束了这个主流出境群体，他们更期望用自己独特的视角寻求差异化的世界，因此自助游比传统的跟团游更适合这个群体；其次，出境旅行者由于知识结构、文化层次的不同，在旅游过程中更加重视旅游活动过程中的参与性和体验性，而不仅仅停留在观光旅游层面，参与和体验的深度与旅行者个人性格和素养有着非常紧密的联系；最后，中国的出境游客偏年轻，这意味着出境会考虑相对经济的选择，廉价自助游的旅行也别有个性。
1.3 过程网络化
中国的移动互联网用户比例一直在高速地发展，据第三方数字营销检测和调查机构AdMaster对24502名出境旅游者进行调查发现[5]，在旅游信息获取途径方面，互联网对旅游者的影响远远超过传统媒体。究其原因，主要是网络和电子商务在迅速发展，出境国民呈现出低龄化，旅行方式更加个性化，出境国民越来越倾向利用网络资源和社交平台，搜寻目的地信息，查看攻略，分享图片和游记等，网络资源搜索和使用社交平台已经成为信息时代下游客出行的必修课，由此也衍生出用户的需求，即数据网络或Wi-Fi的支持。
关键词：估值技术；公允价值；投资性房地产
1990年，我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变，随之而来的是房地产市场的飞速发展，而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势，2006年颁布，2007年施行的《新会计准则》，首次将投资性房地产单独列示，并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间，公允价值的使用受到了冷遇，公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底，财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法，这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息，提高信息使用者决策能力的优势，但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下，公允价值的实际应用正如表1所反映的那样，并不如期望的那么广泛。
2007年，存在投资性房地产的630家上市公司中，仅18家选择公允价值计量模式，占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出，1 624家上市公司有690家存在投资性房地产，而采用公允价值模式的只有20家，占有此类业务公司数的2.89%，且出现了三种计量方式，分别是评估价格（14家公司）、第三方调查报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。
二、估值技术的应用难题
（一）地域差异问题。《企业会计准则讲解（2008）》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。
然而中国幅员辽阔，东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异，房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外，同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近，而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易（张兴 徐文学 柳萍 2009）。因此，根据市场的要求，通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难，这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦，凸显了估值的难度。
（二）时间跨度问题。运用收益法评估投资性房地产公允价值时，准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础，但还是需要对未来信息进行预测。首先，评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等，不同的时点其风险回报不同，所以要确定的折现率就会随之改变。其次，租金收益是通过履行租约实现的，但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠，这将最终影响净收益的确定。最后，收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定，但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看，时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。
（三）技术缺陷问题。空间与时间问题最终都可以归结为技术问题，如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。
最初，估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解（2008）》中，财政部已规定：“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着，估值技术现在已经被允许采用。
《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，主要指出了市场法和收益法两种评估方法，但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法，但收益法因为考虑了时间价值，需要评估人员的主观判断，增加了估值的不确定性，企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。
市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述，没有明确指出因素的影响因素，也就无法从根本上对其进行量化，指导相关工作。以区位状况为例，其受空间和时间的双重约束。在空间上，不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远；在时间上，同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准，使得估值缺少客观性。
三、推动估值技术应用的建议
从以上分析中可以看出，由于存在地域差异问题，时间跨度问题以及技术缺陷问题，使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用，从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性，妨碍公允价值在我国的应用。因此，全面推动估值技术的应用，才是当前亟待解决的问题。在此，笔者结合相关研究成果，提出以下建议。
（一）明确量化标准，提高量化手段，可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。
首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑，将各地经济发展水平，例如人均GDP作为衡量指标，建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术，因为这些城市投资性房地产交易量大，更可能形成活跃的市场。
其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法，但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准，所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数，以规范计量手段，降低使用公允价值的风险。
最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产，所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正，可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点，通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定，再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。
（二）建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库。信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力，而以现阶段信息技术为依托，建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现，是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据，另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持，而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下，其实施起来比较困难。因此，房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则，采取逐步推进的方式，以现有公开市场交易数据为主要数据来源，同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外，国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。
（三）提高估值技术在报表披露中的地位。由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中，建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定，其依据的标准是什么，所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定，如果选用的是市场法，应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度；若是收益法，那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督，增强公允价值确认和计量的准确性和透明度，防止利润操作，提高人们对估值技术的信心，推动估值技术的运用。
（四）加强专业培训，提高资产评估水平。估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响，所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
相关人员一方面要丰富自身的专业知识，尤其是对公允价值的认识与理解；另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外，还要在工作中不断总结经验，了解整体经济走势和行业发展状况，提高经济敏感度和职业判断能力。
[主要参考文献]
[1] 财政部会计司。我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.
[2] 财政部会计司。我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.
[3] 财政部。企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.
[4] 财政部。企业会计准则讲解（2008）[S].2008.
[5] 张兴，徐文学，柳萍。上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究，2009（31）。
【关键词】 估值技术; 公允价值; 投资性房地产
1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。
2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1 624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。
二、估值技术的应用难题
(一)地域差异问题
《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。
然而中国幅员辽阔,东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异,房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外,同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近,而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易(张兴 徐文学 柳萍 2009)。因此,根据市场的要求,通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难,这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦,凸显了估值的难度。
(二)时间跨度问题
运用收益法评估投资性房地产公允价值时,准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础,但还是需要对未来信息进行预测。首先,评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等,不同的时点其风险回报不同,所以要确定的折现率就会随之改变。其次,租金收益是通过履行租约实现的,但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠,这将最终影响净收益的确定。最后,收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定,但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看,时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。
(三)技术缺陷问题
空间与时间问题最终都可以归结为技术问题,如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。
最初,估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解(2008)》中,财政部已规定:“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计;也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着,估值技术现在已经被允许采用。
《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,主要指出了市场法和收益法两种评估方法,但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法,但收益法因为考虑了时间价值,需要评估人员的主观判断,增加了估值的不确定性,企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。
市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述,没有明确指出因素的影响因素,也就无法从根本上对其进行量化,指导相关工作。以区位状况为例,其受空间和时间的双重约束。在空间上,不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远;在时间上,同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准,使得估值缺少客观性。
三、推动估值技术应用的建议
从以上分析中可以看出,由于存在地域差异问题,时间跨度问题以及技术缺陷问题,使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用,从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性,妨碍公允价值在我国的应用。因此,全面推动估值技术的应用,才是当前亟待解决的问题。在此,笔者结合相关研究成果,提出以下建议。
(一)明确量化标准
提高量化手段可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。
首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑,将各地经济发展水平,例如人均GDP作为衡量指标,建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术,因为这些城市投资性房地产交易量大,更可能形成活跃的市场。
其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法,但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准,所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数,以规范计量手段,降低使用公允价值的风险。
最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产,所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正,可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点,通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定,再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。
(二)建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库
信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力,而以现阶段信息技术为依托,建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现,是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性。
由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。
(三)提高估值技术在报表披露中的地位
由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。
(四)加强专业培训,提高资产评估水平
估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。
【主要参考文献】
[1] 财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.
[2] 财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.
[3] 财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.
[4] 财政部.企业会计准则讲解(2008)[S].2008.
[5] 张兴,徐文学,柳萍.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究,2009(31).
关键词：投资性房地产；公允价值；评估
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。
二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。
五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
参考文献：
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.
