时间：2022-05-25 13:18:58
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房地长行业作为地方经济房展的中流砥柱,我国先后出台了很多对于房地产的调控政策和措施,而房地产税收也成为了政府财政收入的主要来源。随着市场经济的深入发展,房地产行业的供求在总体上呈现快速增长的趋势,而政府陆续出台的一些严格的政策有效地拉动了国民经济的快速发展。下面简析以下近年来政府出台的一些典型的房地产税收政策:
1、2010年4月中央政府公布了“国十条”和“京十二条”的政策规定。规定中对房地产的开发和个人出售房产行为的税收进行了进一步的管理规范,并且进一步盘点审核了价格涨幅过大的房地产开发项目。并且明确规定了对于不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂定发放购买住房贷款。
2、2010年9月“新国五条”政策正式出台,对住房交易环节的契税和个人所得税进行了优惠政策调整。此政策确实真正意义上使房地产市场有所改善,但是由于其中20%的差额征税政策、信贷政策等多项重点政策并未得到真正意义上的改善,使得其成效还不够明显。
3、2011年了“新国八条”的房地产税收政策。政策中明确规定了,贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回归的措施。央行首先释放“满足首套房贷”信息。随后,京、沪、深3地多数银行首套房贷利率从之前的“上浮”回归到“基准利率”,部分银行对于优质客户的首套房贷利率还有了一定的优惠“折扣”。
5、2013年公布了“国五条”的税收政策。由前国务院总理主持召开的国务院常务会议,会议中确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施
6、2013年顺利召开的十八届三中全会对房地产市场进行了全面深化改革。明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。十八届三中全会中对开发商采取了融资限制、限价限售的政策方针,并且对购房者进行了住宅限购和购房限贷的控制手段。
二、房地产税收政策的意义与影响
在房地产市场中,住房市场占据主要地位,其造成的各种市场失灵现象很可能对社会经济造成重大影响。政府对住房市场的管制手段普遍分为价格型干预工具和数量型干预工具。比如,韩国在1972-2000年的经济发展中就长期实行限价政策和随机抽签分配的住房控制手段,其最终目标就是为中产阶级提供给有力的购房环境。而新加坡则与韩国不同,他长期采取了“居者有其屋”的二元住房体系,绝大多数住房是通过政府大力参与的保障房“组屋”来提供的,另外少数高端住房是通过市场上的建造商提供。
近年来,房地产的调控方向就是用房产税等经济手段来取代“限购令”等行政手段。我国之所以如此积极地进行房产税改革,其根本原因是由于目前我国的房地产市场呈现一种不利于社会经济长期稳定发展的态势。房价的虚高,使得刚进入工作的人群很难依靠个人力量购买住房,但有些人却占有多套住房来进行投资。这些住房挤占现象使得房价不断上涨,超出了普通住房购买者的承受范围,进而在一定程度上激化了中低层人民群众的的负面心理。笔者看来,现行的房地产税收政策调整的意义主要存在以下几方面:
一是打破土地二元结构,实现农地入市流转。十八届三中全会中明确了建立城乡统一的建设用地市场的目标,明确了改革的方向,加强了推进力度。希望能够进一步增加建设用地的规模以及房地产市场的供应,但由于土地问题涉猎复杂,改革依然是一项长期而艰巨的过程。
二是让农民拥有更多的财产权利。农民最大的财产就应该是土地,我国进一步的房地产税收政策调整更长远的目标就是,希望能够赋予农民更多的对土地的处置权、抵押权、转让权。
三是有效遏制房地产炒房行为,引导消费者理性购买和投资。近年来我国出台的房地产税收政策虽然不能直接使得房价明显下降,但其无疑增加了房产持有者的持有成本。这使得无论是自住用房还是投资购房,它的购买者都会更加谨慎的对购房进行选择,间接地释放出相当可观的房源,这在一定程度上必然会造成房价下跌,并最终将房地产交易引向合理的价格区间。
四是促进社会财富公平分配,调节贫富差距。由于社会经济的发展,个人经济时代的到来,房产已经成为衡量个人财富的重要指标。我国现阶段仍处于贫富差距大的阶段,而对房产市场的调控在一定程度上能够填补了这方面的不足,有效地调节贫富差距。
关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
一、在当前税收政策下房地产定价的现状
在政府的宏观调控(税收政策)下，当前房地产定价快速增长的趋势已经得到遏制，但是总地来看，房地产市场的定价依然不容乐观。房地产定价仍在逐步上升，特别是非住宅用房和商业性高档住房的价格上升趋势最为明显，与普通大众的心理价位还存在着较大的差异。首先，土地资源的稀缺性与不可再生性决定了土地资源的购入成本远远高于其他资源，加之购买各种建材以及人工、设备等各类巨额投入，这在根本上决定了房价的起点就很高；其次，虽然当前房地产供远大于求，但是由于开发商为了平衡权益不愿降价，加之受到人们追高心理的影响，房价降低，消费者反而不会购买，等待抄底的机会，使得房价无法得到降低。
二、直接相关和间接相关税收政策对房地产定价的影响
众所周知，房地产的定价受到政策的广泛影响，但是这样的影响往往是多样的。概括起来，房地产的政策影响基本可分为直接相关税收影响和间接相关税收影响。直接相关税收较为主要的包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税五种，而间接相关税收包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税等。
1.直接相关税收政策对房地产定价的影响。
土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税这五种税收无论是对于发达国家还是发展中国家来说，都占据着重要位置。土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税是国家参与房地产价值分配的重要环节。土地增值税反作用于房屋定价，价格的高低决定增值额适用的土增税率。城镇土地使用税的征收是直接计入费用的，换言之增加了间接成本。耕地占用税和契税都是拿地环节征收的直接税种，属于直接成本。这里的房产税指的是物业税，目前只在国内几个大城市试点，试点城市的房屋定价，要受房产税征收条件直接影响。需要注意的是，房产税确实能使房地产市场平稳发展，但是调控政策至少要持续一年以上，房地产市场主体才能调整预期，从而更好地发挥政策的导向作用。此外，房产税对房地产市场的供给和需求均有抑制作用，不能寄希望于房产税大幅降低房价。只有进一步研究如何使房产税与土地政策、货币政策、利率政策、信贷政策等传统的房价调控措施配合使用，才能达到调控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，还有保值和增值的功能。在今后相当长的时间内商品房的价格只会上升不会下降，这是由房地产价格的刚性性质决定的。而如果提高加房地产这五项税收的征收比例，将会提升房屋定价，购买需求自然也随之减少，然后受杠杆效应影响，在一段时间后，房屋的定价也会有所下降，因此，房地产这五种直接税收对房地产定价有着较为直接的影响。
2.间接相关税收政策对房地产定价的影响。
间接相关税收政策包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税等。之所以说这些税种会对房地产的定价产生间接的影响，是因为房地产是一个牵涉范围极广的产业，正因如此，营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税的征收会在一定程度上增加房地产企业的成本，会在一定程度上抬高或降低房地产的定价。但是比起土地税收，房屋买卖或者出租中所征收的税收，对房地产定价的影响较小，因此这些税收对房地产的定价产生间接的影响。值得注意的是，虽然这些税收有着间接的影响，也要认识到政府征税是对收入的再次分配，使社会更为公平公正。相反，如果政府减少甚至取消征收这些间接影响房地产定价的税种，也将使得房地产市场趋于混乱，房地产价格会再次上涨。
三、房地产税收与房地产定价的关系
房地产征税是房地产在整个开发、买卖中的重要环节，房地产税收作为房地产中的重要经济链组成对房地产的定价自然也有着十分重大的影响。从供求来看，房地产税收的多少（比率）将会直接影响到房地产市场的供求变化。征税比率上升，房地产价格上升，房屋需求量下降。就房地产成本来看，房地产税收的征收多少最终会反映到房地产的定价中。从房地产收益来看，税收其实是再一次的利益分割，它最终决定了各个“人员”（政府，房地产商，土地持有者等）从中最终获得的利益。而房地产商将以此为依据最终确定房屋的最终定价。
1.房地产税收影响市场供求。
一方面，政府通过税收的手段向房地产开发商征税，这就在一定程度上提高了房地产的开发成本，房地产企业在保持利益不变的条件下只能提高房地产的定价，消费者权衡利弊后，一部分人就会放缓购房计划，因此最终会使得市场的需求减小。经一段时间后，房地产企业所获得的收益减少，为了回笼资金进行下一步的投资，往往会对房地产的价格进行调整，适当降低房地产的定价，这又将提升消费者的购买热情。反之，如果政府减少税收，那么开发商有了更大的利润空间，便会让利一部分给购房者，市场进而变得更加火热。经过一段时间，在价格杠杆的调节下，出现供小于求时，价格又会有所上浮。
2.房地产税收影响房地产开发成本。
税收和建材、工人工资投入、工地设施使用等同属于房地产的开发成本，房地产的定价也跟这些因素息息相关，也就是说，开发商在前期垫付的税收最终会转移到每一个购房者的头上，这被称为转嫁效应。房地产的税收增加，房地产的成本也会随之增加，紧跟着房地产的价格也会有所上浮。但是在市场经济环境中，这样的上浮在其他因素的影响下常常表现得不是很明显，但是它确确实实影响着房地产的定价。
3.房地产税收影响着房地产的收益。
税收是政府促进社会公平的重要手段，因此政府利用房地产税收对房地产的整体收入又做了再一次的切割，这样的切割能够有效减少投机取巧获取利益情况的发生，同时它也决定着房地产利益的最终分配。房地产开发商是税收过程中最为重要的一环，税收对他们的收益影响十分巨大，对于动辄营业额达几千万甚至上亿的房地产开发商，税率的一点上浮或者下降都会对最终的收益产生巨大影响。因此，房地产商在税率上升时，为了保障自己的利益需求，会进一步提升房地产价格，但是如果税率下降得较为明显，房地产的价格又会有所下降。故而，为了避免房地产价格出现较大的波动，房地产税率都会保持较小的变化。
四、结语
［关键词］差别化房地产税收；住房交易；住房价格
进入新世纪以来，我国住房价格快速上升，国家从2005年开始实施了包括税收、信贷、土地 供应 等多种措施的房地产市场调控。其中税收政策主要以差别化的营业税为主，并辅以契税、所 得税、土地增值税等。近年来，开始研究物业税和房产税为主的房地产保有环节税的征收， 其中房产税已在上海和重庆两地开始试点。因此，有必要研究差别化房地产税收政策对住房 消费的影响，对房地产市场供求关系的影响，以促进房地产市场健康稳定发展，促进国民经 济稳定。
一、我国差别化房地产税收政策的现状
我国差别化房地产税收政策表现为针对普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已购住 房，实施了不同的税收政策。其中，差别化的交易税主要为营业税。可分为四个阶段：第一 阶段为2005年6月至2006年5月，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售 房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年的，免征，购买非普通住房的，按售房 收入减去购买房屋价款后的差额征收。第二阶段为2006年6月到2008年底，进一步加大了税 收的调控力度，对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税，普通住房超过5年转手交 易的免征，非普通住房的按差额征收。第三阶段为2009年至2010年4月，为应对金融危机 ，对住房转让环节营业税实行减免政策。个人购买普通住房超过2年转让免征营业税；将个 人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按差额征收营业税 。将个人购买非普通住房改为超过2年转让按差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年 转让的，仍按全额征收。第四阶段为2010年4月至今，随2009年房价大幅上涨，又将营业税 政策恢复到2006年的规定，并要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。
差别化的住房保有税主要是刚刚试点的房产税。2011年1月，我国上海和重庆开始正式对部 分住房征收房产税，从房产税实施方案看，它不同于一般的物业税，而是“差别化”的税收 政策，差别化主要表现在试点期重庆只对别墅等大面积、高档商品住房征收，对家庭自住以 外的投资性住房征收。上海对超过一定面积的新购住房进行征收。为便于操作而采取“新房 新办法、老房老办法”，即只对新买住房征收，具体为“本市居民家庭在本市新购且属于该 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房”。
二、差别化房地产税收政策对住房消费影响的理论分析
住房消费有两种基本方式，租赁与购买。消费者面临的是一个选择问题，即通过哪种方式解 决居住问题。当然对于已有住房的家庭还面临是否购买更大面积的住房改善居住条件，或者 是否购买第二套住房作为投资性资产的选择。消费者将会比较购房居住的成本与租房居住的 成本，当购房的居住成本小于租房居住的成本时，就会选择购房，反之则租房。
关于住房消费的决策，一般都是基于Poterba (1992)所构造的模型，即将居住支出作为一系 列未来现金流折现的决策。在不考虑税收的情况下，购买住房后每年支出的成本包括资金成 本、房屋维修保养成本等减去住房价格上升的收益，租赁支出主要是市场租金，当前者低于 市场租金时，住房消费选择购房，否则选择租房。考虑到资金的机会成本，假定购房为全额 按揭，当然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理论上不影响分析的结果。在住房市场 供求均衡时，购房居住每年支出的成本将等于市场租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0为市场租金，r为抵押贷款利率，即购买住房的资金成本，m为自有住房需要支付 的 其它费用率，如物业管理费率、维修保养费率等，g为住房价格上升，即住房的资产收益率 ，P0为住房市场价格（以单位价格表示，如每平方米价格）。
（一）引入差别化的房地产交易税（营业税）
第一步，我们对所有住房交易都引入营业税，即假定所有的住房交易都要交纳营业税，税率 为tt。理论上，按相关税法，营业税为主的交易税收，应由卖方承担，不应该影响住 房价格， 但在住房市场供给弹性不足的情况下，卖方希望将税收加到房价上，营业税将最终作为房价 的一部分，从“价外税”转变为“价内税”。如果住房市场的短期供给完全无弹性，则增加 的营业税会完全转移到房价中，如果住房供给有一定的弹性，则增加的税收将有一部分转移 到住房价格中，则新的住房市场价格均衡为：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1为增加税收以后的住房价格，为税收转移到住房价格中的部分，取决于住房市 场的供给弹性，01，住房均衡价格会上升。
第二步，引入差别化的营业税，如前所述，差别化的营业税是在住房交易时，对购买住房一 定年限内再次交易的，要征收营业税，而超过一定年限的不征税。所以我们可以将住房分为 两类，一类是距上次交易在规定年限内需要交税的住房，另一类是距上次交易时间超过规定 年限不需要交税的住房。为了便于分析，我们假定第一类为存量住房，第二类为新建住房， 这样就形成了两个细分的市场分别是存量住房市场与新建住房市场。则两个市场上的住房价 格均衡为：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1为存量住房价格，Pnew1为新建住房价格。
理论上，由于存量住房将新征营业税，其价格将会高于新建住房（现实中，新建住房也征收 营业税等税收，但其已转化到成本中，因而不受新税收政策的影响），人们就会增加新建住 房的购买而减少存量住房的购买，直到两个市场上的名义价格相等，即Pused1=P new1，这样两个细分市 场上的住房价格都有所上升。但对于存量住房的供给者，虽然营业税提高了名义价格，但其 实际所得仍可能低于新税收政策实施之前的价格，因而会减少这部分住房的供应。而由于新 建住房供应有一定的弹性，供应量将会增加，这样一个必然结果是新建住房的交易量会上升 ，存量住房的交易量下降。
当然，从住房交易的总量上看，由于住房价格的上升，购房居住的成本将会增加，人们将会 更多地选择租房居住，减少购房消费，总的住房交易面积会减少。
所以，差别化交易税的实施，将会减少购房数量，但在房地产市场内部，将会增加新建住房 的消费比例，减少存量住房的消费比例。
（二）引入差别化的保有税（物业税或房产税）
同样，第一步，我们在所有住房中引入保有税，比如房产税，税率为住房价格的一定比例， 以tp表示，并假定对所有住房都征税，并每年征收一次，则住房市场的住房价格均衡为：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付购房资金成本、维修费、物业费等费率外，还要增加一项房产税率 tp 。
从均衡价格的变化看，房产税的增加将起到降低房价的作用，房价变化的比例为：
可见，房价下降的比例还取决于市场上住房的供求关系。如果住房市场上的供求关系没有变 化，即市场租金水平不变化，R0=R1，则房产税的增加“完全”资本化到房价中，房价 下降比例等于房产税支出占房屋总持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差别化的房产税政策，将住房分为两类，一类为购买较小住房， 假定不征收房产税，另一类为购买较大住房，征收房产税，假定不同住房的价格不同，较小 住房的价格为Psmall1，较大住房的价格为Pbig1。
由于购买较小住房不征收房产税，则较小住房的市场价格均衡为：
而购房较大住房征收房产税，其市场价格均衡为：
在相同的条件下，随着差别化房产税的征收，将会使较大住房的价格下降，或者说由于使较 大住房的持有成本增加，房产税资本化后，较大住房价格将会低于较小住房的价格（单位价 格）。
进一步，也可将这一模型运用于分析对不同家庭实施差别化物业税。比如对已有住房的家庭 购买第二套住房征收物业税，而对首次购买住房的家庭不征收物业税，则理论上第二套住房 的价格将会下降，而第一套住房价格将会上升。但由于市场上的住房价格与购房套数不会存 在直接关系，只是购买第二套住房的家庭将会增加持有成本，相当于支付了一个“溢价”， 这个溢价是隐性的，不表现在购房时，而表现在实际持有住房的过程中。所以从这个角度上 ，实施差别化的物业税，将会起到减少第二套住房的购房需求，同样可以起到减少住房销售 量、降低房价的作用。
如果同时考虑实施差别化的保有税和交易税，它们对住房价格的影响正好相反，对住房价格 的总体影响将取决于二者税率的大小，但二者对住房交易面积的共同影响，将是减少住房交 易面积，增加租赁需求。不过在细分的市场中，对不同类型住房交易量的影响是不同的。
三、差别化房地产税收对住房消费的实证分析
（一）数据与计量分析模型
为了检验差别化税收政策对住房交易和价格的影响，我们拟对中国省和直辖市的面板数据进 行分析和实证研究，不仅可以扩大样本量，而且可以增加自由度、减少自 变量间的多重共线性的影响。
一般的面板数据模型可表示为线性形式：
其中，住房价格理论可能受上期价格的影响，同时受税收政策的影响，差别化的营业税将会 提高住房价格，通货膨胀会影响到住房的持有成本和租金水平，利率同样增加住房持有成本 ，利率提高将可能起到降低住房价格的作用。
具体数据选用了2000年到2009年我国31个省、直辖市的新建住房交易数据进行分析，目前存 量住房的数据还没统一口径的统计。选用的数据主要有新建住房销售量（salesarea）、新 建住房平均价格（price）、常住人口（population）、通货膨胀率（CPI）、利率（I）和 营业税（tax）。其中房地产交易数据来源于历年中国统计年鉴和国家统计局公布的数据， 利率数据来源于中国人民银行公布数据，营业税根据具体的调控政策规定，设为工具变量。 其中新建住房销售量、价格和人口数据取对数值。
为了避免伪回归现象，我们使用了Levin、Llin&Chu（2002）的检验方法，对相应数据进行 了单位根检验，检验方法为带常数项、滞后一阶，发现所使用的数据均为平稳数据。
（二）实证检验结果及分析
从回归结果看，影响新建住房交易量的各项因素回归系数的符号与理论一致，其中人口与新 建住房交易量成正比，但系数显著性不高，而在西部地区系数显著，说明西部地区住房需求 以满足自住为主，受人口数量的影响较大。差别化税收对交易量的影响为正，系数为0.760 3，而且非常显著，说明差别化税收政策实施，人们将更多购买新建商品住房，而这一影响 在中部和西部更大。利率对交易量有显著的负影响，利率的提高将会明显减少住房交易量， 而该因素的影响在东、中、西部三个区域没有明显的差异，说明利率可以作为一个针对全 国房地产市场的调控政策。
从影响价格的因素看，新建住房交易价格明显受税收政策的影响，即由于差别化税收的实施 使新建住房价格反而上升，其中差别化税收对东部地区的影响大于全国平均水平，系数分别 为0.069和0.049，而对中部和西部地区的影响较小。同时，住房价格还明显受上期交易价 格 的影响，说明住房价格具有“正反馈机制”，而且在全国三个区域中房价滞后一期的影响都 非常显著。从全国看，房价受CPI的影响系数符号与理论不一致且不显著，但在东部和中部 系数符号与理论一致。住房价格受利率的影响非常显著，系数符号与理论也一致，即提高利 率可起到明显抑制房价的作用，说明以货币政策为主的工具是调控房地产市场的重要手段。
四、结论及建议
通过以上理论与实证分析，发现差别化房地产税收政策将可起到引导住房消费的作用。其中 差别化交易税将能从总体上减少购房消费增加，租赁消费，在购房消费结构中将会增加新建 住房购房比例，减少存量住房购房比例，但交易税并不能起到降低住房价格的作用。而差别 化的房产税等保有税的开征，在减少购房消费、增加租赁消费的同时，还可起到降低住房 价格的作用。两种房地产税收都可起到抑制住房投资、投机需求的作用。同时，发现利率等 货币政策对住房消费也起着显著地调控作用，提高利率将会有效减少购房消费和抑制房价。
近期房地产税收政策的频繁调整主要目的是调控房地产市场，并起到了一定效果。但从长期 看，房地产税收政策的稳定更加重要，房地产税收制度的改革应作为整个财税体制改革的组 成部分来考虑，应使用消费者形成长期的理性预期。从房地产市场调控来看，税收政策的调 整要进一步结合住房制度改革的深化，起到优化住房供需结构，防止房价大幅波动，促进国 民经济健康发展的作用。
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我国房价从2008起居高不下，房地产市场发展过热，泡沫经济越演越烈，这些都在一定程度上影响了我国经济的健康快速发展。而我国房地产企业的税收负担从2007年的11.86%达到2011年25.18%，增幅明显。在此期间，宏观平均税负水平上升不到3%，我国房地产税收负担水平不断攀升，与平均税负水平差距在不断的加大。
再将我国房地产税收增长与房地产GDP增长进行比较，在2007到2011年间，我国房地产税收平均增长率为18.9%，而我国房地产GDP平均增长率为13.2%。可以看出，我国房地产经济增长速度明显比我国房地产税收增长速度慢，这也就是使得我国相关的房地产企业所承担的税收负担在不断的加大，而房地产企业在经营过程中承担的高税收负担会大部分转移到房屋经营方面，最直接的表达便是房价等的不断上涨，从而影响整个房地产市场的健康发展。
政府，作为调节和控制房地产税收的重要构成部分，在影响和调节房地产税收制度方面的发挥着决定性的作用。因此，要引导我国房地产企业的健康快速发展，需要科学合理的对房地产税收政策进行调整。
二、房地产税收政策调整建议
1.进行税收主体分配制度
（1）我国大部分地区在房地产税收方面的收费项目一般在70-140项之间，收费项目的杂乱，税收种类的重叠等，另外还存在某些地区滥收税，乱收税等现象，这就直接导致了我国房价大量上涨，从而增加了普通老百姓购房的经济负担。
（2）其次，由于我国税收制度项目过多、过杂等使得房地产开发预算资金总量增大，相关政府无法统筹安排和有效监督这笔庞大的预算资金的使用过程，极易导致征收的房地产税费使用时的漏洞，从而导致公有财产私有化，滋生腐败。
（3）因此要规范房地产税收制度，引导房地产健康发展，需要首先完善政府的分配体系，对税收制度进行强化，规范相关税费项目，从而建立起科学合理的税收制度。对于目前我国税收存在的问题，首先应该要取消不科学合理的收费项目，然后对重复性的税费类别进行重新整理规范，将不能反映政府服务型的收费转化为房地产经营性的收费，并且相应的减少原来经营性的收费项目。另外将房地产部分税收性质的收费改为公有性收费，从而进一步完善国家政府调节房地产经营利润的分配范围，强化房地产调控能力。
2.建立合理有效的监督和惩罚机制，强化调控功能
（1）目前对房地产业征税的税种过多、重复征税现象严重，从而造成税负偏高，给企业带来不小的负担。如土地增值税实行30%-60%的超额累进税率，如房屋出租要按租金收入征5%的营业税，还需按租金收入征12%的房产税，加上企业所得税，税负率超过20%，高税负造成执行中阻力很大，企业偷税、漏税、逃税和欠税严重。
（2）将土地收入以税的形式纳人财政分配渠道，能规范收入并确保其用于公共支出。另外，在土地出让收入不与地方政府利益挂钩后，就从根本上消除地价上涨过快的动力因素。再科学合理的设计税率，使现有土地成本降低，稳定地价，可减轻房地产交易环节的税负。房地产税作为地方政府的主力税种，其税源充足。为了保证物业税的收取及时，减少偷税、漏税、抗税的发生，国家必须用明确的法律规范，由税务机关定期向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知。同时，还要加强房产税法的宣传，提高居民对新的房产税的认识和缴纳的自觉性。房产税属于地方税，中央应给予地方政府足够的权限根据本地区的具体情况制定相应的税率，可以由中央政府规定一个税率幅度，再由各地方依据本地区情况最后确定，这样既能保证中央的宏观调控，又能体现和照顾各地不同的实际情况。
一、目前房地产市场环境分析
税收作为国家财政收入的主要来源，对于房地产企业和购房者而言，具有强制性。然而，税收政策安排所呈现出的倾向性，却能有效的引导房地产市场供求双方的行为。正因如此，这里有必要对现阶段房地产市场环境进行分析。由于我国房地产市场历来属于卖方市场，因此本文着重探讨房地产企业所面临的市场环境。从房地产企业资本循环的角度来看，其按照G—W……P……W`—G`的过程，完成一次资本循环过程。该企业若要实现可持续发展，则需要重复完成上述过程形成资本周转。不难理解，只要存在对上述过程产生影响的市场因素，都会干扰房地产企业的健康经营。
1.融资渠道萎缩由于房地产企业属于资本、劳动密集型企业类型；并且，其生产过程的所延续的时间较长。因此，在资本周转速度相对较慢的背景下，必然需要更多的资金供给。其中，外源性资金供给成为了该企业的主要资金来源。然而，在国家调控房地产市场，以及仍然存在的PPI、CPI指数高企背景下，企业的融资渠道已明显萎缩。
2.外延式生产明显我国房地产企业外延式生产特征明显，表现为：维持着资本有机构成不变的规模扩张态势。这样的扩张态势存在两个弊端：（1）企业经济效益难以快速提升；（2）企业预付资金的总量较大。前者将导致企业资本周转速度，长期处于低水平徘徊；后者则在目前的金融环境下难以为继。
3.资金回笼困难从目前房地产市场所反馈的信息可知：伴随着各大中城市房价稳中有降的现状，多数消费者已处于观望态势。从而，今年的“金9银10”未能出现所预期的购房的出现。这一系列的市场现状，在企业资本周转上所呈现出的事实便是“资金回笼困难”。由此可见，房地产市场的主要微观主体“房地产企业”，面对以上三个方面的困境，必将制约房地产市场的健康发展。为此，下文将为税收政策的安排找寻切入点。
二、促进房地产市场健康发展的税收政策原则
若要设计合理的税收政策，首先就须满足房地产市场发展的目标导向。作为市场而言，其不仅包含诸多的市场微观经济主体，还应存在一系列的制度安排。而制度安排的实施，又将引导市场主体的经营行为。在这样的互动共生效应下，最终将促进房地产市场的健康发展。
1.具有激励兼容的效应制定具有倾向性的税收政策，本身就存在激励的效应。如，鼓励企业内涵式经营、鼓励企业修建经济使用房等。但是，为了防止可能出现的激励冲突，本文指出“应遵循激励兼容原则”。即，各级政府在设计税收政策时，其制度安排不仅能满足房地产企业的利益诉求，还能使企业的经营行为符合税收设计者的预期。从房地产市场健康发展的构成要素来看，包括：（1）资金约束下的企业理性经营；（2）规避恶意屯地现象；（3）保证项目质量；（4）确保房产的价格透明、合理等。为此，这一系统性目标能否最终实现，则在于税收政策在制定过程中的原则把握。
2.具有外部约束的效应目前房地产市场所出现诸多失范现象，主要仍来自于企业的机会主义行为。而产生这一行为动机的根源，则归因于市场监管机制的确失和缺位。可以预见，伴随着我国对房地产市场的逐步规范，上述监管问题将得到不断完善。在此基础上，并以税收政策进行配合，效果将更加明显。这里的税收政策，则呈现为外部约束机制。即，针对不同企业的市场绩效评价，给予不同企业具有阶梯差异性的税收政策。这样一来，就与激励兼容效应实现了耦合。综上所述，以上税收原则为下文的具体制度安排提供的分析框架。受到本文主题的限定，下文将不讨论具体的税收政策条文和税率。而是结合目前出现的问题，在原则导向下为税收政策的合理制定提供思路。
三、税收政策制定的思路
以下仍然按照房地产企业资本循环：G—W……P……W`—G`的顺序展开讨论。因此，思路的要素将由资金、生产、销售等三个方面组成。
1.针对企业资金约束的税收政策目前出现的金融紧缩态势具有强烈的针对性，其对象不仅包括房地产企业，还包括现阶段的PPI、CPI指数高企现状。为此，房地产企业合理的资金需求，必然也会受到极大的抑制。在国家大力推进保障房建设的大背景下，房地产企业仍是该项民生工程的主要实施者。为此，各级政府在制定税收政策时，可从土地使用税方面着手。所谓“土地使用税”是指，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。从而，各级政府在房地产企业承诺修建保障性住房的前提下，作为补偿措施可以减免对该企业土地使用税的征收。
关键词:房地产;税收;税收政策
中图分类号:F810.422文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)14-0052-03
房地产税收对促进土地、房产资源的合理配置和有效利用以及社会财富的公平分配均具有明显的作用,因而理应成为政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具[1]。近年来,我国部分地区房价居高不下,且上涨势头越来越猛,远远超出了普通老百姓所能承受的范围,广大居民只能“望房兴叹”,“居者有其所”只能是大部分普通市民的美好愿望。根据国家统计局的数据,2007年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%,涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅,甚至高达40%以上,多个城市的商品房均价攀升至万元以上。究其原因,应该是多方面的,但其中房地产市场的税收政策应该是促成房价居高不下的众多因素中较为重要的一个。改革和完善当前我国的房地产业税收政策已成为社会各界关注的焦点之一。
一、现行房地产税收政策概述
房地产市场体系包括开发、交易和保有等3个环节,下面将从这3个环节对我国的现行房地产税收政策进行逐一分析。
1.生产开发(取得)阶段的房地产税收政策。房地产开发企业一般通过出让和转让两种方式取得土地。对于通过转让方式取得的土地,房地产企业需要支付土地出让金(即40―70年的土地使用费用,或称其为地租)等费用和土地进行交易应缴纳的契税、印花税;对于通过转让方式取得的土地,则需支付地价款(已包括土地出让金)和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。如果是拆迁项目,房地产企业要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地,要缴纳耕地占用税。在开发过程中,要缴纳市政配套费、规划设计费、小区配套费等共计五十余种费用,据估算,这些政府收费占到了商品房销售价格的20%左右。开发期间,由施工企业缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税,这些税种除企业所得税外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里,作为房地产企业的开发成本。另外,房地产企业也要缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。
2.转让处置(流转)阶段的房地产税收政策。在商品房的销售过程中,房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税,但以上的各种税费基本上都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。若购房者将自己的商品房再转让出去,则在二手房转让过程中,政府通过征收营业税、所得税、土地增值税的方式优化资源配置、缩小贫富差距,同时得到一部分财政收入。
3.保有使用阶段的房地产税收政策。开发企业如果将商品房留作自用,或者购房者买到商品房之后用于经营,需每年支付一定的房产税和城镇土地使用税,但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。但如果房屋空置不用,则不需要缴纳任何税收。也就是说,在我国,购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化,在这期间所缴纳的税费将不受房地产价值的影响。
二、我国房地产业税收政策中存在的主要问题
现行的许多税收政策已不能与房地产行业的发展现状相适应,调节功能相对弱化,在某些方面影响甚至阻碍了房地产行业的发展[2]。具体来说,目前我国房地产行业税收政策中存在的主要问题有:
1.各经营环节税负分布不合理。在房地产市场的开发、保有和转让三个阶段(环节)设置有不同的税种,具体见下页表所示。
从下页表中我们可以直观地看出,我国房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少,房地产存量税源没有得到充分利用,最缺失的是税收对存量的调节,且免税范围极大。房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5%～2%左右,而房地产流转税类的近10个税种是对房地产交易过程(房地产所得和转移)征收的,这些税种的税率设计虽各不相同,但却造成了房地产交易过程整体税率过高,交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右[3]。这种“重流转、轻保有”的房地产税收政策设计,势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本,最终反映到住房价格上,提高了居民购房的门槛,造成商品房的积压和空置。
2.税费体系混乱,税轻费重。虽然根据国际惯例,对房地产行业实行的某些收费是十分必要的,但我国现行的税费体系中存在着税费混乱、收费项目多等不规范现象,使得费明显重于税。目前,我国有关房地产方面的收费少则几十种,多则上百种。如地方政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和市政配套费外,还要收蓝图审查费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、环保评估费、室内空气检测费等。更有甚者,有的地方还收取政府价格调整基金、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等,涉及超过20个部门,这些成本约占房价的15%～20%[4]。据有关资料显示,目前涉及房地产开发建设和销售全过程的十几种税大约占建设成本的9%,而各类规费却占到了41%。如下图所示:
房地产行业税费体系的这种失衡状况将产生许多不良的影响:一是过多的收费大大抬高了房价,从而抑制了居民购房的积极性;二是过高的收费比重,将减小税收变动对房价的影响幅度,最终将降低政府税收政策的敏感性;三是收费的泛滥还将为腐败提供适宜发展的温床。
3.预收账款纳税时间的确认及会计处理不当。现行《营业税暂行条例实施细则》规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这一规定的初衷是为了方便税务机关的征收管理,保证税款的及时入库。但与其他销售行为相比,预收款方式只是暂时取得了款项,并没有发生所有权的转移,因此在此状态下征税缺少理论依据。更重要的是这种征收方式会减少房地产开发商手中的开发资金,使得本来就资金紧张的房地产开发企业雪上加霜,从而将在一定程度上延缓房地产产品的开发进度。
另外,根据《关于营业税会计处理的规定》的第二条规定,企业按营业额的规定税率,计算应纳的营业税,应借记“经营税金及附加”科目,贷记“应交税金――应交营业税”科目;上交营业税时,应借记“应交税金――应交营业税”科目,贷记“银行存款”科目,而对房地产开发企业按预收账款申报纳税的会计处理却未有提及。因为无明文规定,房地产开发企业在按预收账款申报纳税时就往往只能按以上办法进行会计处理,即:
在收到预收款时作会计分录:
借:银行存款
贷:预收账款
借:经营税金及附加
贷:应交税金――营业税
而在申报纳税时作会计分录:
借:应交税金――营业税
贷:银行存款
以上会计处理对营业税虽没有影响,但不符合收入与成本、费用的配比原则。这是因为在预收账款还没有转作收入时,按预收账款缴纳的营业税已作为成本项目计入“营业税金及附加”科目,使企业多计费用,少计利润,进而少缴了企业所得税。如果再加上因房地产开发企业生产周期长,很多工程要跨年度进行,而使得预收账款转作收入的时间间隔也相应增长的实际情况,这一问题将更为突出。
4.房地产税收优惠政策导向性不强。房地产业的税收优惠政策由于以下几个方面问题的存在,其应有的调节导向性被严重削弱。第一,优惠政策的制定缺乏系统性和规范性。由于我国房地产行业起步较晚,政府对其还缺乏一定的预期,只能在问题出现时才制定相应的政策加以调节,从而不可避免地造成了政策的随意性。同时,由于房地产品本身具有区域性的特点,各地区要根据中央的原则性规定,制定本地区的实施细则,在这一过程中又会产生政策制定中的偏差;第二,优惠范围优待扩大和调整。大部分优惠政策是针对存量房地产提出的,忽视了对新增房地产品的品种结构、建筑区域、使用建材等的引导。第三,实施税收优惠的税种较少,优惠方式单一。与房地产行业有关的税种共有十几项,而实施优惠政策的只限于与之相关的契税、营业税等少量具有流转税性质的税种,且主要集中在房地产品的转让环节,实行优惠的税种主要是优惠的方式主要是直接的降低税率,这将不利于税收优惠的政策效应的充分发挥。第四,优惠标准较为模糊。在我国房产被分为经济适用房、商品房、高档住宅、别墅等几个类型,它们是确定是否给予税收优惠的重要标准。但由于各地的实际情况不同,在确定具体标准是时,随意性较大,从而给政府的“寻租”行为提供了条件,也影响了现有税收优惠政策的实施效果。
三、完善税收政策促进房地产行业发展的构想
随着经济全球化步伐的加快,尤其是我国加入WTO后,我国的税收政策与国际接轨是一个必然的趋势。这就需要我们在借鉴各国先进经验的基础上,对现有的房地产行业的税收政策中存在的问题进行改革与完善。
1.重新调整各环节的税负水平。一方面,可通过直接降低开发和转让环节的总负担率来实现;另一方面,可通过减少开发及转让环节的税种来简化税制、方便征缴,进而降低该环节的税收成本。具体可以在以下几个方面着手:(1)降低取得及流转环节税负水平。针对房地产开发费用负担过重的问题,需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整,即能达到调整税负分布的目的。如由于将大市政费、小区建设配套费等城市基础设施建设配套建设费的使用受益者是全体居民,而在开发环节征收就显得不太合理,因此,应将其改在房地产保有环节征收,使所有享有者都支付费用。这一方面符合“谁收益,谁交费”的原则,另一方面,也实现了税费负担在保有和开发、转让环节的重新分布。此外,既然征收土地出让金,就可以完全取消耕地占用税等,进而降低该环节的税收成本。(2)重新设计合理的保有环节税收。房地产保有税类可以设置以下税种:一是不动产税。鉴于在评估过程中很难区分房屋与土地各自的价格和简化征纳手续、降低征纳双方的税收成本的考虑,将房产税和城镇土地使用税合并为不动产税,并且主要在房地产保有阶段征收;二是土地闲置税。即以闲置未用的土地为课税对象,对空地的实际持有人征收;三是定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.界清税费,严格控制房地产行业的收费规模。应改革现行行政事业性收费体制,根据市场经济要求科学地确定税费体系,界定租、税、费的内涵,建立合理的租、税、费体系,通过清费改税,减轻企业负担,扩大税收规模。具体思路如下:(1)加快税费调整,改变税费体系混乱的局面。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目,对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留,实行基金化管理。取消属于管理性和建设性的不合理的行政事业性收费项目,将一部分收费改为征税,扩大税基,减少重复征收现象,并由税务机关统一征收,形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制,加大政策的透明度,简化办事程序,提高办事效率;(2)规范政府行政管理机关的收费行为。实行收费定期向社会公布制度,以接受民主监督。同时规定凡未经公布的收费项目和收费标准,开发企业有权抵制和向有关部门举报,并不得计入房地产品的建设成本。另外,应加快房地产中介服务机构与行政管理部门的脱钩改制,从根本上避免政府部门通过对下属机构实施强制服务而变相收费。
3.调整预收账款的纳税时间,统一会计处理方法。营业税中关于预收账款纳税时间的规定,无论是在理论上,还是在实践中都存在着不合理之处。针对预收账款在房地产开发过程中的重要性,建议将现有纳税时间的规定做如下调整:在房地产产品未完工之前,每月月末房地产开发企业应根据本月发生的预收账款计算应纳营业税,并将这一数额向税务机关申报,但不必缴纳税款,待房地产品完工、交付使用时,再统一汇算清缴。这样,一方面可以防止房地产开放企业隐瞒最终营业收入、逃避税收,有利于税务部门的年度税收预测和纳税监督,另一方面,还可以为房地产开发企业减轻因开发资金短缺而带来的压力。
在会计处理上,则可参照因时间性差异所形成的所得税的递延核算方法,具体的说:房地产开发企业应在月末根据当月收到的预收账款,按规定的税率计算出应交的营业税,并作如下会计分录:
借:递延税款――营业税
贷:应交税金――营业税
这一方面可以准确地反映房地产开发企业按税法规定应缴纳的税金,另一方面,也避免了因直接将应交营业税作为成本,计入“经营税金及附加”而导致应纳所得税的减少。
待房地产品完工,对应纳营业税进行汇算清缴时,则作如下会计分录:
借:应交税金――营业税
贷:银行存款
待将预收账款确认收入时,则作如下会计分录:
借:经营税金及附加
