时间：2022-12-01 16:54:01
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贷款方：_________银行(简称乙方)
甲方为承包_________国(地区)_________工程项目所需人民币周转资金，经乙方审查，同意在_________银行总行_________号文件核定的贷款指标范围内发放贷款。双方除遵守《_________银行关于中央级对外承包工程公司贷款办法》(以下简称《贷款办法》)的规定外，协商同意下列各项内容，签订本合同，共同遵守。
一、乙方同意根据批准的贷款申请书，贷给甲方人民币(大写)_________元。
二、乙方凭甲方报送的详细用款计划和具体用途清单，作为付款时审核依据，并作为本合同的附件。
三、乙方提供贷款的期限是_________年_________个月。甲方保证从签订合同之日起至_________年_________月_________日止，还清全部本息，并附分次还款具体计划作为本合同的附件。
四、贷款利息在合同规定还款期内，按月息_________‰计算。超过还款期限，逾期部分加收_________%利息;贷款被挪作其他用途的，挪用部分加收_________%利息。贷款利息每季计收一次。借钱合同书范文
五、乙方提供贷款的项目，如果甲方中止对外施工合同，应即通知乙方，并还清贷款本息。
六、甲方担保人是_________。甲方到期不能如数归还时，由甲方的担保人负连带清偿责任。
七、本合同经甲乙双方和甲方担保单位签章后生效，至全部贷款本息还清后失效。合同一式_________份，上述三方各执_________份。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_________ 签订地点：_________
担保单位(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_________
履行如实告知
保险法规定，个人在投保人身险时都有如实告知的义务，在订立合同时，应将自己目前的身体状况及既往病史如实告知。
李先生2007年7月30日为自己投保某保险公司个人住院医疗险，健康告知栏均为无。2008年7月，李先生因粘连性腹痛、消化道出血住院。出院后，李先生提出个人住院费用险理赔申请。
保险公司经过调查，发现李先生投保前即2000～2005年问，曾因乙状结肠过长伴慢性炎症、急性化脓性阑尾炎等疾病多次入住该医院治疗，并实施7阑尾切除术。
因此，保险公司认为，被保险人投保前曾因多种疾病多次住院，投保时未在健康告知栏列出，未履行如实告知义务，违反最大诚信原则，足以影响保险人决定是否同意承保，此案应当拒付保险金并解除保险合同。
被保险人在2007年投保健康险时应履行如实告知义务。李先生在明知告知内容不实的投保书上签名确认，且应该知道该签名的法律后果，主观上产生了不实告知的意图，客观上产生了不实告知的后果。
必须亲自签名
不管投保人还是被保险人，都要由本人亲自签名。如果被保险人为未成年人，需经被保险人的法定监护人同意并签名。这意味着投保人已经阅读并认可保单相关内容，并提出了真实的保险合同要约，亲自签名是保险合同成立的基础。代签名会影响到合同的法律效力。
马小姐经常出差，为防止发生意外，马小姐2008年购买7某保险公司意外险，保险公司核保后同意承保并签发保单。在双方签订保险合同时，恰好马小姐出差，于是委托其丈夫代为签字。一年后，一次差途中飞机失事，马小姐不幸遇难。其丈夫悲痛之余拿着保险合同到投保的公司索赔。保险公司在核对保单之后，认为马小姐这份保单并非本人签字，保险公司予以拒赔。
投保人在购买保险时对费率等因素会精挑细选，而往往忽视了被保险人亲自签名确认才能有效这一关键要素。《保险法》对人寿保险关于“被保险人须亲自签名确认才能使保单生效”的规定，可以在一定程度上保证被保险人的权益，千万不要让业务员代填保单，特别是代签名，否则被保险人的权益可能会受到侵害；也不能由家人为自己在保单上代签名，以免产生纠纷隐患。
注意绝对免赔额
绝对免赔额是指保险公司根据保险合同约定的保险责任作出赔付之前，被保险人先要自己承担的损失额度。因为保险公司一般会对一定额度的住院或者意外医疗费用进行免赔。其实这主要是方便保险公司的理赔，因为有些数额很小的医疗费用，如果没有免赔额，那么都可以申请理赔，这样理赔的工作量就会大很多，但这是不意味着被保险人就受到损失，保险公司在厘定保险条款费率时，已经考虑了免赔额因素，费用比较低，被保险人会感觉保费比较便宜。例如，合同中规定绝对免赔额为500元，则损失在，500元以下的，保险公司不予理赔。若损失超过500元，保险公司对以上的部分按照百分比或者全额给予赔偿。这种免赔额一般是每次申请理赔时都会执行，若需长期治疗的疾病，最好等治好了，再一次性进行理赔，这样免赔额只有一个，被保险人的利益可以最大化。
报销型产品不宜多
报销型保险产品主要指住院医疗和意外伤害险，这样的保险不是买了越多就越好，若买得太多，也不一定全额理赔。
张小姐2005年4月购买了某保险公司的重疾险、附加住院医疗险。以前她听说买一份住院医疗险会有绝对免赔额，剩余医疗费也会按照比例进行报销，她觉得这样不能弥补全部损失，所以她选择购买3份。2007年3月，张小姐因为急性胰腺炎住院一周，共花去8740元，随后向保险公司提出理赔申请。保险公司经过核赔，这些医疗费中有400元是自费药，住院医疗保险规定绝对免赔额是500元，医疗费1万元以下按照80％报销，这样理赔的金额为6272元。
这个理赔的数额和张小姐的预期差别很大。张小姐认为，如果自己购买1份住院医疗保险，确实应该这样理赔，如果购买3份，她至少把全额8740元都能拿回来，因为她花的保费比1份的保费高很多。当然这只是想法而已，可见费用型保险选择适合的保额就好，不宜太多，不然花了很多钱，却得不到真正的高赔付。
了解保险责任
李先生2006年8月购买了重疾险，保额10万元。2008年3月因为阑尾炎住院一个礼拜，花费7000多元。他想到了以前买过健康险，一旦确诊就能全额赔付，正好这次用上，还认为买得真值，花费7000多元，却能赔付10万元。就向保险公司提出理赔申请，谁知道保险公司却做出拒赔的决定。这让李先生丈二脑袋摸不着头脑，明明自己得了大病了，还住院一个礼拜，花了7000多元，买了大病保险为什么还不能得到赔付呢?
其实这个误会是因为李先生没弄明白重疾险的保险责任，疾病的严重程度不是住院几天、花了很多钱，就是重大疾病。它有严格的定义，目前包含有统一标准的定义的25种疾病，但不管是什么样的重疾险产品都不可能把阑尾炎算进去，他无法得到重疾险的赔付，所以购买保险前，详细了解保险责任非常重要。
最好指定受益人
有人买只关心购买什么保险，不太重视受益人的指定。根据保险法的规定，指定受益人非常重要。
单身母亲吴女士在2000年为自己购买50万元大病保险，主要是防止万一自己有病，拖累了孩子，也为了万一发生身故，孩子还能有一笔钱作为生活费和教育金。保单的受益人填写的是法定继承。吴女士独自经营一家工厂，算是事业有成，但别人欠她钱，她同时也欠别人钱的事情也是经常性的。天有不测风云，2006年7月，吴女士不幸因为急性心梗去世，这时孩子还未成年。由于独自打理厂子，别人也不知道账目明细，欠她钱的人都不来还钱，而她欠别人钱的人却踢破门槛，因为有欠外债，根据保险法规定，保险金的受益人是法定，需优先还债，而外债过百万，50万元理赔金远不够。
吴女士本来想留给孩子的保险金，却还了债，这肯定不是吴女士的初衷，如果当时直接填写吴女士的孩子为受益人，那么30万元的理赔金完全归她的孩子所有，尽管欠有很多外债，依然不用优先还。因此，指定受益人非常重要。
合同编号：
借款人姓名：
贷款人（抵押权人）
抵押人姓名：
法定代表人（或授权委托人）
保证人：
本合同各方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任、恪守信用，经充分协商签订本合同，保证共同遵守执行。
借贷条款
第一条 贷款币种与金额。贷款人根据借款人的申请并经过审查，同意向借款人发放个人 二手房 （二手住房、商业用房）贷款（以下称贷款），借款币种 人民币 ，金额为（大写） 壹拾贰万 元整。
第二条 贷款用途。贷款用于借款人购买坐落于 青山区富强路7号街坊39-32
，《房地产买卖（预售）合同》号 或房产证号480143的 住房 （住房、商业用房），建筑面积为55.7平方米。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用。
第三条 贷款期限。借款期限为 180个月，自 2010 年 月 日至2025 年 月 日。如实际放款日和到期日与本合同约定不一致，则以借款借据为准。借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
第四条 贷款利率。本合同项下贷款利率按中国人民银行（外币按中国银行）规定的同期同档次基准利率 4.95 ‰（上浮或下浮） 15 %执行，执行利率为 4.2075 ‰，利率浮动周期为 12 个月。贷款利息自贷款发放之日起计算。在本合同履行期间，如遇法定利率调整，贷款人按有关规定执行，不再另行通知借款人。
第五条 贷款发放条件：
除非贷款人同意，在以下条件在形式和内容均令贷款人满意地全部达成之前，贷款人无义务向借款人提供本合同规定的贷款。
1、依照本合同的规定履行了全部的义务；
2、借款人、抵押人、保证人已经签妥有关贷款的全部文件，且所签之文件为贷款人接受；
3、借款人、抵押人、保证人已按要求办理相关手续并付清所有费用；
4、本合同已由贷款人、借款人、抵押人（及财产共有人）保证人签字和盖章；
第六条 贷款拨付。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款分 1 次以转账形式划入 （售房者）在银行开立的账户（开户行： ；账号： ），以购买本合同第二条所列之房产。贷款人将贷款以转账形式划入借款人指定账户，贷款人即履行了本合同项下的放款义务，同时亦构成借款人在本合同项下对贷款人的债务。债务范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息）违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。
第七条 贷款偿还。贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共 180 期，还款日为每月 10 日。借款人自愿按下列第 1 种方式（计算公式见附件）归还贷款本息。
（1）等额本息还款法；（2）等额本金还款法；（3）其他：
第八条 借款人在中国银行开立个人结算 账户，户名高燕飞，，账号 ，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每期还款日从该账户中扣收贷款本息；如果该账户内资金不足偿还当期款项，借款人授权贷款人从借款人在贷款人处开立的任何其他账户中扣收相关款项，直至借款人项下的借款本息、费用全部清偿为止。
第九条 借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按当前执行利率基础上加收 50 %计收罚息。借款人以长城信用卡归还贷款本息发生透支，应立即无条件归还透支本金，并按信用卡透支利率支付透支利息。
第十条 借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。
第十一条 本合同签订后且在贷款发放前，若借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等事宜发生纠纷，本合同即告中止。由贷款人视上述纠纷解决情况，在半年内决定是否解除或继续履行本合同。
第十二条 贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应按照约定归还贷款本息。
第十三条 贷款发放后，借款人需提前部分或全额还款的，应提前15个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款人确认后即不可撤销，并作为本合同的补充条款与本合同具有同等法律效力。经贷款人同意提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权对提前还款金额部分按照原贷款利率计收一个月利息作为损失补偿金。
第十四条 陈述与保证
1、借款人的陈述及保证如下：
（1）按本合同规定，按时、按期、按金额归还本合同项下的贷款本息并缴付根据本合同约定应付的其他款项；
（2）借款人保证履行本合同中约定的一切义务；
（3）借款人保证向贷款人提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；
（4）当有任何涉及借款人的诉讼或仲裁发生，保证及时以书面形式通知贷款人；
（5）按照贷款人合理之请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保贷款人合法权益；
（6）借款人签署和执行本合同及其进行的与本合同有关的任何活动均为民事行为，借款人现在或将来均不得以其机构、行为或财产享有豁免权为理由对贷款人采取任何经济、行政措施，或对任何司法管辖、审判和执行提出异议或抗辩；
（7）借款人的上述声明与保证是连续的，在本合同项下的义务履行完毕之前始终有效，并在本合同每次修改、补充、变更之日均视为由借款人重复做出。
2、贷款人的陈述与保证
贷款人基于借款人确切履行本合同全部条款以及本合同项下的抵押人、保证人确切履行本合同的条件下，作如下的陈述与保证：
按本合同有关约定，提供贷款予借款人，但由于贷款人的合理原因导致贷款人未能贷出款项之情况发生，贷款人不负责，且有关各项费用将不退还。
第十五条 本合同有效期内，发生下列事项的，即构成借款人在本合同项下的违约，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前
还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括拖欠利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：
（一）借款人违反本合同第一条至第十四条中的任何条款；
（二）借款人本人因丧失民事行为能力、还款能力、被宣告失踪、死亡而无继承人、监护人、财产代管人或受遗赠人；
（三）借款人的继承人、监护人、财产代管人或受遗赠人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的义务；
（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；
（五）借款人连续三个付款期以信用卡透支方式偿还贷款本息；
（六）在贷款期限届满以前，借款人明确表示或者以自己的行为表明不履行债务的；
（七）在本合同订立时，故意隐瞒与订立本合同有关的重要事实或提供虚假情况和资料；
（八）根据担保条款的约定，因担保人、抵押物发生变故或担保人违反担保条款的约定，致使担保人需提前履行义务或贷款人提前处分抵押物的；
（九）借款人发生其他可能影响归还贷款人贷款本息的行为。
第十六条 订立、执行本合同产生的一切费用，均由借款人负责支付。双方另有约定的除外。
抵押条款
第十七条 抵押人声明与承诺如下：
（一）抵押人具备完全民事行为能力。抵押人签署和执行本合同及进行的与本合同有关的任何活动均为民事行为。抵押人现在或将来均不以其机构、行为或财产享有豁免权为理由对抵押权人采取任何经济、行政措施，或对任何司法管辖、审判和执行提出异议或抗辩。
（二）抵押人对抵押财产享有合法的所有权或处分权。抵押人保证抵押物之上没有其他共有人，或者虽有共有人但抵押已获所有共有人的书面许可。
提供之抵押物，在本合同签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。并且抵押人并不因为在本合同项下抵押权的设置而丧失向其他债权人清偿债务的能力，或损害抵押人其他债权人的合法权利。
（三）抵押人完全了解本合同的内容，抵押人签署和履行本合同是自愿的，全部意思表示真实，法定代表人或授权签字人的签字经过合法的授权。并保证履行本合同抵押条款约定的一切义务与责任。
（四）抵押人向抵押权人提供的所有文件、资料、报表和凭证等是准确、真实、完整和有效的，无任何伪造和隐瞒事实之处。
（五）在抵押人有违约行为发生时或合同项下的借款人有违反合同事件发生时，不可撤销地授权抵押权人，有权依法将抵押物出卖、出租或用任何方式处理，并有权签署及订立任何关于抵押物之文件或契约，或将抵押权人在本合同项下的抵押权益转让给任何第三人。
因违约而导致处分抵押物时，抵押人愿意接受人民法院的强制执行措施，无条件自找住房或接受其他方式的安置。
（六）抵押人应向抵押权人预先通知在抵押有效期内发生的任何形式的产权变动或经营方式改变；抵押人不因上述产权变动或经营方式改变而免除担保责任。
（七）本合同有效期内，抵押人准时缴交税务、有关部门对抵押物所应收之任何税项、维修保养费用、管理费、水费、电费及其他一切杂费，保证抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。
（八）抵押人在国家工商行政管理部门进行任何设立、变更或注销登记，应立即通知并将有关登记副本送交抵押权人。
当住所、工作单位以及联络方式等发生变化以及有任何诉讼、仲裁发生并可能对所设定抵押物有不利影响时，抵押人保证在发生之日起十日内以书面形式通知抵押权人。
（九）抵押人同意按照抵押权人合理之请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人的抵押权及其他合法权益。
对于抵押权人或其合法人按本条约定所处理之任何事务或签署之任何文件，抵押人及其财产共有人均予以承认。
第十八条 抵押人保证以合法拥有的房产（即本合同所附《抵押物清单》列示财产）的全部权益及其房地产的价值全部抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还借款人本合同借贷条款项下之贷款的担保，并保证承担法律责任。借款人无论何种原因未按合同约定，履行到期应付债务（包括因借款人或抵押人违约而由贷款人宣布提前到期的债务或贷款人按照法律规定或合同约定宣布解除合同而产生的损害赔偿），贷款人（即抵押权人）按照本合同的约定享有优先受偿权。
第十九条 抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息）违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。
第二十条 抵押期间自本合同生效之日起至本合同被担保债务清偿之日。
第二十一条 在抵押期间，抵押物由抵押人占有和管理，抵押人应妥善保管抵押物，并负责维修、保养，保证抵押物完好无损，并随时接受贷款人的监督检查。如抵押物发生损毁，不论原因为何，亦不论任何人之过失，抵押人均须负责赔偿抵押权人之损失。
第二十二条 抵押期间由于抵押人的过错或其他原因造成抵押物价值减少，应由抵押人承担责任，抵押人应在三十天内或贷款人规定的期限内向贷款人提供贷款人认可的与减少价值相当的担保。
第二十三条 抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得自行以转让、出租、交换、赠与、再抵押等方式处分抵押物。擅自处分抵押物的，其行为无效。如因此而发生任何损失，不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。抵押人转让抵押物所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。
第二十四条 抵押物抵押期间，若贷款人认为有必要对抵押物重新估价，抵押人必须予以合作。贷款人认为抵押物价值不足以担保其债权时，抵押人、借款人应补充新的抵押物作为担保。如抵押人、借款人不愿提供新的抵押物，贷款人有权宣布借款全部到期，处置抵押物并向借款人追索。
第二十五条 因发生本合同第十五条所述情况，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。
第二十六条 抵押人同意按贷款人要求向指定之保险公司投保指定之险种，保险期限不短于贷款期限，投保金额不低于贷款金额，并以抵押权人作为保险第一受益人，保险单正本由抵押权人执管。在保险期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断或撤销，抵押权人有权代为续保或投保，由此所发生的一切费用由抵押人承担。抵押人应对因保险中断或撤销而致使抵押权人遭受的一切损失承担全部责任。抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险
赔偿金或损害赔偿金应用于向贷款人提前清偿所担保的债权。
第二十七条 本抵押条款所设立的担保具有独立性，无论何种情况，本抵押条款将不因其所担保的借款条款的无效或可撤销而无效或可撤销。
保证条款
保证人根据借款人的请求，同意为借款人在本合同项下的贷款提供保证担保，保证人承诺并遵守本合同的如下条款：
第二十八条 保证人自愿为借款人提供不可撤销的连带责任保证。如借款人在本合同项下的任何一正常还款日或被宣布贷款提前到期的提前还款日未按合同约定履行还款义务，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。
第二十九条 保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息）违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。
第三十条 保证期间为以下第 方式：
1、保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。
2、保证期间自本合同生效之日起至抵押登记证书交付贷款人之日。
贷款人依据本合同借贷条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期。在保证期间，保证人应当承担保证责任。
第三十一条 保证人在贷款人的网点开立特户，该账户账号为： ，并自愿将此账户质押予贷款人。保证人向该账户中存入不低于借款人在甲方贷款金额 %的保证金，并依法转移质押物占有权，在借款人未偿清贷款人全部贷款本息前，不得销户。若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其特户、结算账户或其他银行账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权利。
第三十二条 保证人承诺督促借款人按时归还贷款，并按贷款人的要求，帮助贷款人追收借款人的债务。
第三十三条 在借款人有违约事件发生时，保证人不可撤销地同意承担还款义务，贷款人求偿贷款有自主选择权，保证人放弃对物的担保的优先抗辩权，现在或将来均不得以其机构、行为或财产享有豁免权为理由对贷款人采取任何经济、行政措施，或对任何司法管辖、审判和执行提出异议或抗辩。
第三十四条 在保证期间内，保证人发生变更，应提前30天书面通知贷款人，本合同项下的全部义务由变更后的机构承担。变更后的机构应在上述书面通知内确认承担保证方在本合同中的全部义务。如贷款人认为变更后的机构不具备完全的保证能力，变更后的机构及借款人有义务为贷款人落实可接受的新的保证人，上述新的保证人应当在保证方变更前15天内，向贷款人出具确认承担保证方在本合同中所有义务的法律文件。如不能确认新的保证人，则视为借款人、保证人违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人、保证人承担还款责任及其他违约责任。
第三十五条 贷款人由于国家利率政策调整而执行新利率的，无须征得保证人的同意。
第三十六条 本合同中“借贷条款”如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响“保证条款”的效力，保证人仍应按照约定承担责任。
其他条款
第三十七条 法律适用及争议解决
本合同适用中华人民共和国法律。
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成时，可按以下第（ ）方式解决。在协商或诉讼期间，本合同中不涉及争议部分的条款，仍须继续履行。
一、向人民法院；
二、向 仲裁委员会申请仲裁。仲裁按该仲裁委员会的仲裁规则进行。
第三十八条 合同的变更、解除及终止
1、合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
2、未经贷款人书面同意，借款人不得将其在本合同项下的任何权利和义务转让给第三方。
3、贷款人与借款人、保证人商定，在贷款人认为必要的情况下，贷款人可以不经借款人同意，将债权转让给保证人或第三人。借款人仍应无条件的遵守本合同项下的全部条款。保证人同意接受转让的债权，转让的价格不低于借款人所欠贷款本息及逾期利息、罚金、违约金等之和。
4、借款人按期付清本合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。贷款人将协助抵押人到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押物的所有权权属证明文件退还抵押人。
第三十九条 本合同自借款人、贷款人、抵押人、保证人签字并加盖公章之后生效。
第四十条 借款人、抵押人及保证人违反本合同时自愿接受强制执行。
第四十一条 借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责；贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并有权从实际支付之日起按照一年期贷款利率计收利息。
第四十二条 特别提示
本合同的所有条款贷款人已经与借款人、抵押人、保证人进行了充分的协商。
贷款人已提请借款人、抵押人、保证人特别注意有关权利义务的全部条款，并对其作全面、准确的理解。贷款人已经应借款人、抵押人、保证人的要求对上述条款做出相应的说明与解释。
签约各方对本合同条款的理解完全一致。
第四十三条 本合同正本一式六份，贷款人、借款人、抵押人、保证人各执一份，公证机关、房地产登记机构各执一份，副本按需确定，具有同等法律效力。
第四十四条 其他约定事项：
1、借款人同意贷款人将其本人的信用信息提供给中国银行内蒙古分行辖内各机构；
2、合同各方违反本合同，自愿接受强制执行；
3、保证人（抵押人）必须主动协助贷款人收回贷款本息及处理借款人违约事件；
4、当贷款人因借款人连续 三期或累计六期未按时偿还贷款本息而行使抵押权时，保证人保证以不低于借款人所欠贷款人贷款本息（含罚息）及贷款人行使债权所发生的相关费用等的价格回购借款人房屋，偿还借款人在借款合同项下所有债务；
借款人（签字）
贷款人（盖章） 授权代表人（签字或盖章）
抵押人及共有人（签字）
保证人（盖章） 法定或授权代表人（签字或盖章）
合同签署日期： 年 月 日
合同签署地点：
签订银行借款合同需要注意哪些事项
金融机构借款合同是指办理贷款业务的金融机构作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还借款并支付利息的合同。金融机构借款合同为借款合同的一种，具有有偿性、要式性、诺成性。金金融机构借款合同所具有法律约束力，主要体现为合同双方当事人的权利和义务。
根据合同法规定，合同的签订必须采用书面形式，签订银行借款合同要注意以下几点：
（一）借款合同要由借款人填写。
根据《合同法》的有关规定，借款合同是双方当事人真实的意思表示，双方当事人就合同的主要内容、条款达成合意的，借款合同即告成立。
银行合同一般都是格式合同，提供格式条款的一方也就是银行，应当遵循公平原则确立当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款
予以说明。因此，借款合同应由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、条款，银行对条款负有解释的义务，这样可以防止因理解不同发生纠纷。
（二）借款人需要明确借款用途。
借款人的借款用途关系到银行的风险以及审核是否通过，借款人应在合同上注明借款用途并且按照借款用途使用借款，这样可以使银行以及担保人知道借款的真实用途，对保护担保人的权益而言更为公平。
（三）签订合同后要注意履行方式。
借款合同中,必须体现双方当事人充分协商一致,以文字形式规定其借款的用途。借款方必须按合同规定使用借款,专款专用,不得违背合同约定挪作它用。
借款合同必须明确借款金额。借款金额是根据借款人的申请,经银行批准的借款指标。
国家根据发展国民经济的方针政策,对不同行业和贷款用途,本着区别对待、择优扶植、保证重点、既有鼓励又有限制的精神,对各种贷款规定了不同的利率幅度,由中国人民银行统一管理,并根据国民经济发展情况及时进行调整。
借款合同中,应载明还款期限。借款方到还款期限时,应如数偿还本息。如果确因特殊情况不能按期归还的,必须事先向贷款方提出申请,并经贷款方审查同意后,才能展期。未批批准的不得展期,应按延期付款处理。我国贷款限期,一般分为中短期贷款和长期贷款两种。
我国借款合同中的保证条件,主要采用物资保证的原则,由借款方提供生产经营范围以内的一定数量的物资或商品作。如果借款方不能提供物资保证时,也可以贷款方同意,采取保证人的形式提供担保。如果借款人违约,但保人应依法承担连带责任。这样可避免或减少贷款风险损失。
还款方式,是指借款方运用何种结算方式将借款归还给贷款方。是一次结清,还是分期分批偿还,如果是分期,应载明具体时间、归还数量等。或是信汇,还是电汇及其它何种方式。
在借款合同中,应明确违约责任的承担。规定违约责任,可促使借款方和贷款方严格按照合同规定履行各自的义务,同时也便于当事人、、法院、依法认定其违约责任。
本案争议的焦点在于争议双方原签定的买卖合同经过结算，是否已形成新的债权债务关系，法院是否可以只审理债权债务关系而不审理买卖合同的效力问题，法院应该如何处理？对此法院在审理中存在三种不同意见：
第一种意见认为，某商业经销公司是凭据欠条起诉的，其知道自己销售钢材的行为是违法的，故其在起诉中只会要求法院确认现时的债权债务关系，而强调其他问题与本案无关。根据民事诉讼不告不理的审判原则，法官只能审查欠条所证实的债权债务关系，而不应主动审理合同的效力问题，所以法院应支持某商业经销公司的诉讼请求。
第二种意见认为，某商业经销公司与某建筑公司之间形不形成合法的债权债务关系，关键要看原买卖合同是否有效。依照国家有关规定，企业法人、个体工商户及其他经济组织的经营范围必须以工商行政管理机关核准登记的经营范围为准。其它无须经工商行政管理机关核准登记的部门、行业或经济组织，则应经其主管机关批准，并在批准的范围内从事生产经营活动。以上经营单位均应当在工商行政管理部门依法登记或主管机关批准的经营范围内从事正当的经营活动，超越经营范围和经营方式所订立的合同都是无效的合同。另外，对超出经营范围经营的，应当区分是部分超出还是全部超出，如果是全部超出，其为此订立的合同就是全部无效的合同；如果是部分超出，其为此订立的合同就是部分无效的合同。合同一旦无效，自然就无法形成合法的债权债务关系，故法院应驳回某商业经销公司的诉讼请求。
第三种意见认为，某商业经销公司没有经营钢材的经营许可证，其与某建筑公司签订买卖钢材的买卖合同，虽然超越了经营范围，但合同标的物钢材并不属于国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的商品范围，故法院应当先认定买卖合同为有效，然后再对某商业经销公司的诉讼请求予以支持。
对于本案，笔者认同第三种意见。
本案中，某商业经销公司没有经营钢材的经营许可证，其超越经营范围与他人签订了买卖钢材的买卖合同，并且实际进行了履行，其行为确实违背了我国1986年通过的《民法通则》中规定的“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营”。此外，我国1993年通过的《公司法》中也规定“公司应当在登记的经营范围内从事经营活动”。由此可见，这些法律都规定了如果超出经营范围而订立的合同是无效的。另外最高人民法院经济审判庭法经（1990）第101号《关于如何认定企业是否超越经营范围问题的复函》中关于“企业的经营范围，必须是以工商行政管理机关核准登记的经营范围为准。企业超越经营范围所从事的经营活动，其行为应当认定无效”的规定，更是直接确认了超越经营范围和经营方式所订立的合同属于无效的合同。如果这样适用法律，法院当然应认定某商业经销公司与某建筑公司之间的债权债务关系不合法，判定驳回某商业经销公司的诉讼请求。
但是，随着我国法治进程的不断推进，国家于1999年颁布了适应商品经济发展需要的《合同法》，该法对以上问题并没有进行明确的规定，而是予以了回避，而将这个问题留由其后公布的司法解释去解决。1999年12月1日，最高人民法院通过《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释（一）》，该解释第10条明确规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效”。
其实，最高人民法院的这一与之前法律规范截然相反的规定是有其特定的社会背景的。作为法律，它应是上层建筑的组成部分，归根到底是由经济基础所决定的。我国在制定《民法通则》以及《公司法》时，整个社会尚处在由计划经济向市场经济转型的过程中，当时各种法律规范中计划的成分还非常多。但是随着我国经济的飞速发展，社会主义市场经济逐步取代了计划经济。在市场经济的规则中，如果仍然墨守成规，将法人等经济组织的经营活动限定在某个狭小的范围之内，将非常不利于市场的繁荣与发展。所以最高人民法院打破常规，制定司法解释，承认了当事人超越经营范围订立的合同依然有效。这实际上反映了我国现时代经济发展的方向，打破了原有的计划经济体制的框架。当然，司法解释在确认当事人超越经营范围订立的合同有效的同时，也对其作出了限制性规定，即“违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。
关键词：合同解除权 行使方式 行使期限 法律后果
合同解除是指在合同成立以后，当解除条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。
我国《合同法》第93条、第94条对于合同的解除有明确的规定，据此，合同解除在种类上可以分为协议解除、约定解除、法定解除等几种。尽管有法律的明确规定，但是，在理论和实践中，真正在行使合同的解除权时会遇到一些很有争议的问题。
一、合同解除权行使的方式
我国《合同法》第96条对合同解除权的行使有明确的规定。该条第1款规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
可见，我国合同法规定合同解除权的行使，是只要享有解除权的一方当事人行使解除权并通知对方，合同当即解除。在对方当事人没有异议的情况下，无需法院或仲裁机构确认合同是否解除。但是，在对方当事人有异议，并向法院或仲裁机构提出时，法院或仲裁机构才对合同是否解除进行确认。我国合同法对解除权行使的规定看似合理、全面、简洁，但是，在理论上和实务中却常会引起较大争议。
既然合同法规定了当事人的解除权，那么，解除权人是否可以不经过通知的方式而径直向法院或仲裁机构请求确认合同的效力？
对此，司法实践中有两种截然不同的判决结果，即否定说和肯定说。
否定说认为，按照法律的明确规定，只有解除权人以通知的方式解除合同，排除了裁判机关的参与；只有相对人可以提起解除合同异议之诉，合同解除权人不得诉请解除合同或诉请合同解除的效力。
肯定说认为，解除权人可以诉请合同解除，或者诉请确认解除合同的效力。
笔者认为肯定说更有道理。
第一，对《合同法》第96条第1款规定的合同解除权人的解除权行使方式应做扩大解释。解除权是一种形成权，即解除权人只要以通知的方式向对方表示解除合同，合同即告解除。这是法律赋予合同解除权人的一种权利，不必经过法院或仲裁机构的确认。即使解除权人之前没有通知解除，而是在时要求法院或仲裁机构裁判解除合同效力，按照裁判最终效力的原则，当事人可以最终请求法院或仲裁机构予以确认合同的解除效力。
第二，何况，第96条第1款也没有明确禁止解除权人直接诉请裁判机关解除合同。这款的规定在逻辑上有个顺序，即首先由有解除权人行使解除权，行使的方式是通知对方。在这种情况下，如果对方没有异议，合同意味着解除，并且这种解除对双方当事人都有效；如果对方有异议，就意味着对方不认可解除方的解除效力，此时对双方当事人来说，合同的解除效力没有达成一致，最终的确认机关就只有法院或仲裁机构，合同法就规定请求裁判机关确认。因此，这是逻辑上的一种先后顺序的规定，并没有禁止解除权直接向裁判机关要求解除合同效力。
第三，在现实操作上，完全可以解释直接诉请裁判机关解除合同的情况。即解除权人没有通知解除而是直接诉请裁判机关，裁判机关在收到状等法律文书时，按法律程序，应当及时通知对方当事人，在对方当事人接到裁判机关的传票时，实质上就告诉对方解除权人已经向其发出了解除通知。与直接通知不同的是，这种方式是通过裁判机关这个中介向对方发出的解除通知。不论通过何种方式发出，在实质上是相同的，所以，在解释论上完全可以符合第96条第1款的规定解释。
二、合同解除权行使的限制
《合同法》赋予了解除权人有权解除合同，却没有明确规定解除权的具体期限。
《合同法》第95条第1款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”第2款规定：“法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”
可见，该条也明确规定了解除合同应受期限的限制，但是，具体多长期限却没有规定。对此，不得不指出，这种规定过于宽泛。
因为，在理论上，既然法律赋予了解除权人有合同的解除权，当解除权的情形出现时，权利人就享有解除权。但是，又没有规定解除权行使的期限，这样的话，如果解除权人不行使解除权，就有可能使解除权长期处于空置的状态，也就使合同长期处于不稳定的状态中，这就不利于社会经济的稳定。
本来法律规定解除权行使的期限是督促权利在合理的期限内行使，从而消灭合同的效力，最大限度地维护双方当事人的权益，维护社会经济的稳定。如果长期不行使就会与法律规定的精神相悖，所以，确定合理的期限是非常必要的。那么如何来确定合理的期限呢？可根据解除权的种类不同而设计出不同的期限。
在约定解除权的合同中，如果也约定了解除权的期限时，按双方当事人的约定，在法定解除权的合同中，或者在约定解除权却没有约定解除期限的合同中，要确定合理的期限就显得较为复杂。多长期限合理呢？有一种观点是把解除权及其行使与违约责任两者受时间限制的问题联系起来加以考察。简言之，就是解除权的行使受制于追究违约责任的诉讼时效。
换言之，在返还给付和追究违约责任已经超过诉讼时，解除权也归于消灭或不能行使。这样有利于平衡诉讼时效和解除权带来不同结果的关系。另一种观点是，借鉴现有的法律和司法解释的规定来确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条就有期限的规定。第1款规定，在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，且经催告后的情况下为3个月；第2款规定，在法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。对此，类推适用该条的规定，将解除权的期限限定为1年。
笔者认为，这种类推期限比较合理。因为，第一种观点是两种不同性质的权利进行联系，解除权在性质上属于形成权，形成权适用除斥期间，违约责任是请求权，请求权适用诉讼时效的规定。
如果解除权受制于时效期间的规定，在实务中将会带来进退两难的局面，比如，时效期间已过，被违约方不抗辩诉讼时效，意味着权利仍然可以得到救济，但是，此时解除权却已经消灭，权利人的权利难以得到支持，此是难以调节的矛盾。
第二种观点也是实务中出现难题的一种解决经验总结。也就是说，在实务中的商品房买卖合同中，按法律规定或双方约定常出现一方有权解除合同的情形，而《合同法》又没有具体规定解除的期限，最高人民法院根据实务中操作的经验，出台了这样的司法解释予以解决此类问题。因此，在没有新的相关法律出来以前，类推这一司法解释的规定比较合理，也能很好地解决这个问题。
三、合同解除权行使的法律后果
合同解除后必然会导致合同消灭，而合同消灭会带来什么样的法律后果呢？这里比较复杂的问题主要是合同解除后的溯及力与赔偿损失问题。
合同解除是否有溯及力，对此，我国“合同法”也没有明确的规定。但是，在学理上以无溯及力为通说。其实，笔者认为，有无溯及力要根据合同的性质而定。协议解除的情况下，应依据双方当事人的协议而定，这是私法自治原则的体现，只是在无协议的情况下才能由裁判机构根据实际情况自由裁量。
约定解除的情况也应依据双方当事人的约定，这也是私法自治原则的体现，只是在无约定是否有溯及力的情况下，也需要根据具体情况确定，如果一方违约时可根据违约解除情况处理。如果是由于不可抗力导致合同解除，原则上没有溯及力，但这样会造成不公正后果的可按有溯及力处理。
情况较为复杂的是违约解除的溯及力问题。这得视具体情况而定，即确定违约解除有无溯及力应遵循如下原则。一是须与违约解除的立法目的相符。在违约上法律规定的目的主要是制裁违约方，因此，在解决有无溯及力问题时尽可能保护守约方的合法利益。二是根据合同的性质和种类确定。据此，可根据继续性合同与非继续性合同两种性质确定。在处理上大致可认定非继续性合同原则上有溯及力，继续性合同原则上没有溯及力。
关于合同解除后如何赔偿损失，合同法也只有原则性的规定。在理论和司法实务中，也应区别合同解除的类型和性质而有所区别。协议解除中以双方当事人的协议为准。
约定解除中遵从双方当事人的约定，如无约定，当事人一方有违约的，可按违约责任追究赔偿损失。法定解除中一般认为应区分法定解除的种类而定，由不可抗力致使不能实现合同而引起的解除，一般不存在损害赔偿，只是在迟延履行而致不可抗力的情况下，应当负赔偿损失的责任；另外，由于不可抗力发生时，当事人应当采取补救措施，尽量减少不可抗力造成的损失，否则，应对扩大的损失部分承担赔偿责任；而在迟延履行致不能实现合同目的引起的法定解除中，由于违约方的原因致使解除合同，在这种情况下，可要求违约方承担损失赔偿责任。
参考文献：
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[2]崔建远，吴光荣.我国合同法上解除权的行使规则[J].法律适用，2009（11）.
如果你签署的“认购书”已经包括购房合同的全部条款，那么，你签订购房合同只是将“认购书”中的全部条款重新打印一遍并签上你的名字而已。如果不是那样，你就得逐条与开发商商谈购房合同的每一个条款。
目前，开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本。这个文本对开发商而言，是恰到好处；对购房人而言，却是远远不够的。但是，居律师并不主张购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，因为，开发商在开盘之前一般都从当地政府主管部门购买了大量的《商品房买卖合同》示范文本。如果开发商已经购买了《商品房买卖合同》示范文本，开发商就会将《商品房买卖合同》示范文本作为既定格式，若购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，开发商的销售人员不敢做主，开发商在心理上也很难接受。当然，开发商若能愿意接受购房人出示的《商品房买卖合同》文本最好，如不愿接受，比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”，以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足。
二.对“204条”的评价
购房合同应有哪些内容对于购房人利益的保护才是足够的？有人开列了204条并简称为“204条”。
“204条”中的很多内容是大可不必的，比如，“204条”中有关房屋质量的若干条款。房屋质量的各个方面，诸如房屋墙体的垂直度、裂缝、渗漏、隔音、管道压力、采光、室内污染等，都有有关的国家标准或行业标准。国家标准或行业标准中的数据要比“204条”更全面、更专业和更苛刻，足以满足购房人对房屋质量的各项要求。《合同法》第六十二条规定：“……(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”。
国家标准或行业标准，既是房屋质量检验机构在工程竣工验收时所依据的标准，也是法院认定房屋质量所依据的标准，除非购房人对房屋质量有特殊要求(如果购房人对房屋质量有特殊要求，按特殊要求对房屋质量的每一个方面和每一个细节进行约定才是必要的)。现实中，购房人因房屋质量问题与开发商发生争议的，大多数是轻微的房屋质量问题，如：墙面裂缝、管道的位置妨碍装修等，影响居住安全的房屋质量问题很少。无论是轻微的房屋质量问题，还是影响居住安全的房屋质量问题，开发商都不会因为购房合同没有对房屋质量进行约定或约定不明而逃脱应承担的法律责任。
除了大量的无甚实际意义的有关房屋质量的条款以外，“204条”还有一个最致命的缺陷，就是它的每一个条款所表达的购房人的意思、目的和动机都毫无遮掩，令开发商一眼看穿，因而，易遭到开发商的拒绝。
三.“补充协议”的主要内容
在中国的房地产市场尚处于卖方市场的情况下，“补充协议”必须符合两个基本要求：一、可能被损害的购房人的利益都有相应的合同条款予以保护；二、可能被开发商拒绝而又为保护购房人的利益所必需的内容隐藏在令开发商满意、或者可能被开发商疏忽、或者能够被开发商接受的文字或结构里。
迄今为止，购房人与开发商之间的利益冲突比较集中的，主要体现在以下十五个方面，“补充协议”应侧重这十五个方面进行设计。
(一)小区规划
很多购房人在收房时或收房后看见的小区规划与其在签订合同时开发商在售楼广告和宣传资料上描绘的小区规划大相径庭，比如：绿地、湖面被缩小了或被挪动位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空。这种情况在商品房开发小区非常普遍。开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由，拒绝承担责任。
开发商改变小区规划，无论是否经过规划部门的同意，都构成对购房人的违约。改变小区规划经过规划部门同意的，不违法，但违约；改变小区规划未经过规划部门同意的，既违法，也违约。你无法阻止开发商改变小区规划，你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款：如果开发商改变小区规划，你将获得哪些权利。《商品房买卖合同》示范文本中有一条关于规划变更的约定，大致内容是：“开发商改变小区规划未通知购房人的，购房人有权退房；开发商应在购房人提出退房之日起30日内将购房人的已付款退还给购房人并按一定的利率付给利息。”这一条款对购房人的利益的保护是远远不够的，因为，如果购房人退房，购房人必定要对贷款机构承担提前还本付息的违约责任，购房人已经付出的律师费、保险费等各项支出都将成为购房人的经济损失，这些，是开发商赔付的区区利息远远不能弥补的。而且，购房人退房很容易，但开发商能否按时退款却是一大悬念。所以，“补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时，“退房”应作为下下策，不退房而获得开发商更多的赔偿金，应作为争取的首要目标。
但是，在“补充协议”中明确地写上这一要求，开发商可能不会同意。你可以采取这样一个办法：将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里，比如，将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一，同时，在违约责任条款里，将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列，约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例(或金额)。
(二)房屋交付使用的条件
房屋交付使用条件属于房屋质量的范畴。
迄今为止，没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规定。《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付使用的条件的条款全部是空格，开发商一般都在空格处印好了“经验收合格”的文字。“经验收合格”与房屋具备交付使用的条件是有很大距离的。最新的规章规定：商品房应当经综合验收合格才能交付。但综合验收合格也不一定就具备交付使用的条件，比如：水、电、燃气、暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕，符合综合验收合格条件，但若开发商没有与水、电、燃气、暖气的供应商签订供应合同、不能保证在购房人入住时就有水、电、燃气、暖气的供应，购房人就无法在房子里住下去，除非购房人购买房屋不是为了居住。
房屋交付使用的条件可以分为“必备的交付使用条件”和“选择的交付使用条件”两类。哪些属于必备的交付使用条件，比如：水、电、燃气、暖气(仅限于北方地区)的供应等，有待于法律做出强制性规定，所以，“必备的交付使用条件”又可称为“法定的交付使用条件”。“选择的交付使用条件”是购房人在购房合同中与开发商约定的交付使用条件，比如：有些购房人是网虫，宽带网络接口不是一般人的生活必需却是网虫的生活必需，交付房屋时是否具备宽带网络接口只能留给购房人与开发商在购房合同中约定，所以，“选择的交付使用条件”又可称为“约定的交付使用条件”。
必备的交付使用条件中，水、电、燃气、暖气价格是必须与开发商约定清楚的。电的供应商都是国营公司，执行政府定价，你无须担心电的价格。如果开发商在购房合同或者购房合同的其他附件中承诺水、燃气、暖气是市政的，你也无须担心水、燃气、暖气的价格，因为市政水、燃气、暖气供应商是国营公司，执行政府定价。如果水、燃气、暖气其中之一，开发商没有在购房合同或者购房合同的其他附件中说清楚是市政的，就是小区独立供应。如果不在“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，在你入住以后，开发商将单方确定一个价格。开发商单方确定的价格，可能使你十分难受。北京市大兴区的“九龙家园”就是一例。开发商单方确定的煤气价格是10元/立方米，使业主住不起房子，也退不掉房子。
以上对房屋交付使用条件的分类目前还只是居律师的理论，也就是说，任何一项房屋交付使用的条件目前都还没有法律的强制性规定，都只能由购房人与开发商在购房合同中约定。房屋交付使用的条件也就成了“补充协议”必须认真解决的问题。
你可以按照居律师对房屋交付使用条件的分类在“补充协议”中与开发商约定开发商在向你交付房屋时应当具备哪些使用条件。水、电的供应在你入住时就有，开发商一般都能保证。燃气供应，开发商一般只承诺在小区入住率达到70%以上时才有，如果你愿意接受这一条，那么，什么时候入住率达到70%以上，你就只有等着听开发商说什么时候达到了就什么时候达到了。
至于你还需要其他哪些交付使用条件，你就一一与开发商谈吧。总之一条：不要相信开发商的售楼人员拍胸脯对天发誓，所有的承诺要统统写在纸上。
(三)售楼广告
绝大多数购房人是被开发商的售楼广告展示的美丽图景所吸引签订购房合同的。他们都以为开发商应该受售楼广告的约束。开发商也知道绝大多数购房人对售楼广告持这种理解，但开发商从来不会在签订合同之前告诉购房人他到底受不受售楼广告的约束。如果开发商不对购房人表示他到底受不受售楼广告的约束，当现实和售楼广告的内容不一致时是很难认定开发商违约的，因为，依《合同法》规定，只有开发商表明其受售楼广告的约束，售楼广告才成为合同的一部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》经过媒体的加工，使许多人以为从此开发商将受售楼广告的约束。其实，这个《解释》只是重复了《合同法》的规定。关于售楼广告，这个《解释》没有做出比《合同法》更进一步、更明确的规定。
如果购房人要求开发商明确表示其是否受售楼广告的约束，开发商顶多在口头上表示：基本上能够保证。如果要求开发商写在纸上，开发商绝对不干。购房人能够采取的办法是：将售楼广告中自己认为必不可少的且开发商能够兑现的内容摘要写进“补充协议”；对于开发商根本不能保证的内容，连提都别提，提也枉然。比如：某些楼盘为了吸引老年人购房，推出“退休社区”的概念。既然是“退休社区”，就必须远离市区的喧闹和污浊的空气，老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所等等是不能没有的。开发商能够保证社区一定有老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所吗？不能。老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所属于特种行业，开办需要特别行政许可。开发商不可能自己开办，只能有待其他人在此开办，其他人能否获得特别行政许可以及是否愿意在此开办都是个未知数。没有老年大学、图书馆、娱乐健身场所可能无关紧要，若没有急救站或医院，一旦老人突发疾病，“远离市区”很可能成为老人的杀手。
如果你是冲着售楼广告的内容才购房的，“补充协议”就必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。
(四)公共财产
购房人比较专注于门槛以内的空间，对门槛以外的，一般不太关注。购房人普遍还有这样一个认识上的误区：门槛以内的才是自己的，门槛以外的是开发商的；或者认为列入公摊面积的是公共财产，没有列入公摊面积的就不是公共财产。
门槛以外的所有建筑、场地、设备设施等，无论是否列入了公摊面积，都属于公共财产。公共财产应当由全体共有人占有、使用、处分和收益。由于购房人认识上的误区，几乎所有楼盘的公共财产都处在开发商的占有、使用和处分之下，收益也全部进了开发商的口袋。《商品房买卖合同》示范文本中有一条涉及公共财产的条款是空格，意在将哪些属于公共财产留给买卖双方约定。开发商一般都在空格处填好了“×××归出卖人”之类的文字。哪些属于公共财产只能由法律做出规定，任何约定都是无效的。“补充协议”同样不能约定公共财产的范围。依法属于公共财产的，业主委员会成立以后有权通过诉讼或非诉讼途径收回。
公共财产，不属于购房合同的内容，而是属于物业管理的范畴。在与开发商签订“补充协议”时，不要在哪些属于公共财产、哪些财产归谁的问题上与开发商纠缠，如果开发商坚持要在“补充协议”中写些什么，就让他写吧，干脆将他想归他所有的都写成归他所有，让他满心欢喜，以此作为在涉及真正对你有意义的条款时换取他让步的筹码。
(五)物业管理
物业管理，其实就是对小区公共财产的管理。在业主委员会成立之前，物业管理是开发商与购房人之间、购房人与购房人之间基于对公共财产的按份共有而形成的权利义务关系，所以，物业管理是财产共有关系(即物权关系)，而不是合同关系，物业管理受物权法的调整而不受合同法的调整。
现在，物业管理被开发商的法律顾问们设计的要求每一个购房人与物业管理公司签订的无数个《物业管理委托合同》的表象所遮蔽，使购房人和物业管理公司都以为物业管理就是购房人与物业管理公司之间的合同关系，使购房人和物业管理公司对他们之间签订的《物业管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律师也被糊弄了，在购房人与物业管理公司的诉讼时向法官大谈物业管理公司的“违约”，压根儿就没有想到物业管理究竟属不属于合同关系、购房人和物业管理公司签订的《物业管理委托合同》究竟有效无效。
关于物业管理，本书第五章将会有更多阐述。在就物业管理与开发商签订“补充协议”时，居律师告诉你三点注意事项：
1.争取开发商同意在一定期限内减免你的物业管理费
有些开发商将减免一定的物业管理费作为一个卖点。居律师告诉你：开发商的这个“卖点”是违法的，是无效的。物业管理是对小区公共财产的管理。对小区公共财产的管理，是全体共有人之间的权利义务关系。任何一个财产共有人对公共财产享有的权利和承担的义务是法定的，任何形式的约定都不能剥夺法定的权利，也不能免除法定的义务。承担物业管理费，是全体共有人(包括开发商在内)应共同承担的法定义务，开发商的许诺免除不了你的这一义务。开发商也许不一定理解得这么深刻，但开发商的算盘打得比谁都精。开发商占有小区的大部分公共财产，却没有承担一分一毫的物业管理费，而且，小区公共财产的收益被他全部据为己有，“减免”购房人的一定的物业管理费，即便违法，比起令购房人承担全部物业管理费还算更公平一点。所以，对于开发商的这一许诺，你也不必客气。如果开发商不主动开口，你也应尽力争取。
2.将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外。
比如，在“补充协议”中这样写：“对买受人房屋的任何维修，水、电、暖气、燃气的供应，均不属于物业管理的范围”。
为什么要将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外呢？开发商是一定委托一家物业管理公司来管理的。开发商不仅与物业管理公司签订合同，而且也强迫每一个购房人与物业管理公司签订合同。无论是开发商与物业管理公司签订的合同，还是购房人与物业管理公司签订的合同，合同中的“委托事项”一般包括：(1)对购房人房屋的管理；(2)对小区公共财产的管理。在居律师的购房人与物业管理公司之间的诉讼中，物业管理公司将对购房人房屋的维修说成是对购房人的房屋提供了物业管理服务，以此作为向购房人收取物业管理费的一个事实理由。购房人其实也分不清楚什么叫做“管理”。居律师告诉你：物业管理公司对房屋的维修，是其代开发商履行购房合同中的房屋保修义务，不属于物业管理。即使购房人的房屋已经超过了两年的保修期限或者物业管理公司对房屋的维修不属于开发商保修的范围，物业管理公司对房屋的维修都是独立的有偿服务，不属于物业管理。将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，就可以省却在法庭上与物业管理公司就对房屋的维修属不属于物业管理的口舌之争，使物业管理就是对小区公共财产的管理、物业管理费就是因为管理小区公共财产而发生的费用这一性质更加凸显，为将来你与物业管理公司对簿公堂时提出你与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》无效的观点做个铺垫。
为什么要将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外呢？物业管理公司在向业主收取物业管理费同时，也向业主收取水费、电费、暖气费、燃气费。在与业主打官司时，也是物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要。居律师告诉你：第一，水、电、暖气、燃气的供应不属于物业管理，两者在法律上是相互独立的；第二，水、电、暖气、燃气的供应商不是物业管理公司，而是开发商、有关的国营公司或其他人，物业管理公司只是受供应商的委托收取相关费用。购房人不清楚水、电、暖气、燃气的供应是否属于物业管理，在物业管理公司将物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要时，购房人便以为都属于物业管理，于是，在法庭上只提出水费、电费、暖气费、燃气费应该是多少的反驳，而不能提出物业管理公司不是有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告的反驳。将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外，是为将来你与物业管理公司对簿公堂时，否定物业管理公司作为有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的原告的资格。只有这样，才能将有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告即水、电、暖气、燃气的供应商——开发商、有关的国营公司或其他人给“请”出来。只有合格的原告被请出来，购房人才能弄清楚物业管理公司应该向供应商支付多少费用、购房人应该向物业管理公司支付多少费用。
3.将支付物业管理费的时间定在交房以后
物业管理费都是因管理小区公共财产发生的费用。业主无权委托物业管理公司管理小区公共财产，业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共财产管理的合同条款是无效的，所以，业主有权拒绝向物业管理公司支付物业管理费，但业主之中极少有人明白这一点。物业管理公司的法律顾问们，有人清楚物业管理公司向业主收取物业管理费的违法性。物业管理公司也知道在交房后挨家挨户地向业主收取物业管理费很难，所以，利用业主急于住进新房的心理，要求业主在交房前支付一年或半年的物业管理费。
若你无法做到拒绝开发商向你提出的与其指定的物业管理公司签订《物业管理委托合同》的要求，你就不得不同意开发商的要求。你若不同意，开发商就不与你签订购房合同和“补充协议”。你能做到的是：争取在“补充协议”中将支付物业管理费的时间定在交房以后。这一点实际上是告诉你：在开发商交房以后，你就别向物业管理公司支付物业管理费了。不是说你没有承担物业管理费的义务，而是你负有承担物业管理费的义务，但你有权拒绝物业管理公司向你提出的支付物业管理费的要求。
如果开发商坚决不同意这一条，你可以让步，来日方长，以后你有机会让物业管理公司向你讨要物业管理费的手停住，甚至讨回你已经支付的物业管理费。
(六)抵押
虽然法律规定销售期房的条件必须是投资已经达到投资总额的25%以上，但大多数开发商没有投资总额的25%的资金实力，将土地使用权或已经建成的房屋抵押给银行以获得银行贷款，便成为开发商获得建设资金的最主要来源。在开发商不能按期归还银行贷款的情况下，银行享有拍卖土地使用权或房屋优先受偿的权利。
如果开发商将土地使用权或房屋抵押，无疑将使购房人能否按期收房、或者购房人在收房后能否安稳地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到开发商应退还的购房款面临更大的风险。如果在你与开发商签订购房合同之前，开发商已经告诉你其已经将土地使用权或房屋抵押，签不签合同完全取决你敢不敢对开发商玩“以小搏大”的游戏玩不玩得转下赌注。即便在你与开发商签订购房合同之前开发商没有将土地使用权或房屋抵押，你也无法阻止开发商在与你签订购房合同后将土地使用权或房屋抵押。为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险，“补充协议”应当做到：
1.要求开发商在“补充协议”中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示；
2.要求开发商在“补充协议”中承诺在签订“补充协议”后不将土地使用权或房屋抵押；
3.约定开发商违反以上承诺的违约责任。
(七)房屋面积
几乎没有一个开发商不在房屋面积上短斤少两的，区别只在于：有的心狠手辣，有的适可而止。
防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差，但开发商一般不会同意，因为这样一来，他没法做手脚。退而求其次的办法是：在“补充协议”中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比。除了这两个办法以外，别无其他更好的办法。
有些开发商提出“套内与销售面积同比例增加”的办法。很多购房人似懂非懂地同意了这一办法。其实，所谓“套内与销售面积同比例增加”可以作多种理解，无法操作。这是一个糊弄人的办法。
(八)贷款
有些购房人尚未与银行或住房公积金管理机构签订借款合同，在开发商做出“保证帮你办下贷款”的口头承诺后，就与开发商签订合同并支付首付款。一旦贷款办不下来，购房人就不能按期付款。在开发商来看来，购房人按期付款和不能按期付款的违约责任是白纸黑字写着的，而他当初的口头承诺是不存在的。
购房人应该在“补充协议”中采取下列三种办法中的一种解决这一问题。
(1)将借款合同的生效作为《商品房买卖合同》生效的条件；
(2)将《商品房买卖合同》中的付款期限写成“与银行或公积金管理机构签订的《借款合同》中的付款期限相同”；
(3)将购房人在一定期限内未与银行或公积金管理机构签订借款合同作为购房人解除《商品房买卖合同》的一个条件并且约定合同解除后双方的权利和义务。
(九)交房
“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付哪些物品和文件才标志开发商履行了交房义务。
开发商应向购房人交付的物品主要是钥匙。
开发商应向购房人交付的文件，有“三《书》一《证》两《表》”之说和“两《书》一《表》”之说。
“三《书》一《证》两《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。
“两《书》一《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。
居律师建议你在“补充协议”中除了要求开发商向你交付钥匙和“三《书》一《证》两《表》”以外，还要求开发商向你交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸。
如果开发商不能完全满足你提出的“三《书》一《证》两《表》”的要求，你可以让步，但是，《建筑工程质量认定书》和《住宅质量保证书》是不能让步的。
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸是对购房人最为重要的文件。大多数情况下，开发商在交房时提供不出《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，也不愿意提供设计图纸。如果开发商坚决拒绝在交房时提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和设计图纸，你可以考虑放弃。
开发商也许确实拿不出来《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸，开发商一定有，一定能够提供。计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸，开发商篡改不了，是你计算房屋套内面积和公摊面积的惟一准确的数字依据。几乎没有一个开发商不在公摊面积上“虚秤”的，少则几平米，多则十几平米。
(十)房屋的检验期限
《合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”
所以，对交付的标的物的检验是买卖合同中的一项重要环节。《商品房买卖合同》示范文本遗漏了这一项重要环节。很多购房人将“交房”等同于“收房”也就不足为怪。将“交房”等同于“收房”是一个严重错误，错误在于将“交房”与“收房”之间的一个“检验”环节疏忽了。完整过程是：“交房”—“检验”—“收房或拒收”。
“补充协议”对“检验”这一环节的处理就是对检验期限的约定。约定的检验期限对于购房人来说越长越好，对于开发商来说越短越好。居律师建议你在“补充协议”中对检验期限这样表述：“买受人对房屋的检验期限为出卖人交付房屋后的两年内。”如果开发商坚决不同意这样的表述，你可以回避“检验期限”这一概念，转而采取模糊的表述：“买受人应在出卖人交付房屋后的法定期限内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知出卖人。”这两种表述其实是“换汤不换药”，仅仅是文字上的差别，法律效果是一样的。
有人认为不必在“补充协议”中约定检验期限，因为已有的法规、规章和《房屋质量保修书》里都有“保修期”的规定，依据《合同法》第一百五十八条，购房人对房屋的检验期限就应该在保修期的期限内。这一主张有道理，但居律师担心法官可能对《合同法》第一百五十八条断章取义，苛责购房人未在“合理期间内通知出卖人”。以往的案例已经证明居律师的这一担心不是多余的。所以，有必要在“补充协议”中约定检验期限，以免留下活动空间。
大多数购房人在开发商交房后就急不可耐地住进去，发现质量问题或面积问题时，要求开发商承担责任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以这样的理由判决购房人败诉的：原告(指购房人)已经以自己的行为表示了对房屋质量和面积的认可。要求购房人花上一段相当长的时间对房屋的质量、面积进行检验是不现实的。为了防止开发商在“购房人已经入住”上面做文章，有必要在“补充协议”中写上这样一条：“一方的任何单方行为均不包含买受人同意接受房屋的意思”。
(十一)契税和维修基金
法律规定购房人申请产权登记时向各地的税务局和房屋管理部门下设的小区管理办公室交纳契税、维修基金。税务局和小区管理办公室一般都委托开发商或物业管理公司代收契税、维修基金。开发商或物业管理公司往往在交房时就要求购房人向其交纳契税、维修基金，并以此作为其交房的条件。开发商或物业管理公司之所以要求购房人在交房时交纳契税、维修基金，意在占用购房人交纳的契税和维修基金。占用多久就看税务局和小区管理办公室愿意让他占用多久。从现实情况看，少则几个月，多则几年。什么时候开发商或物业管理公司将契税和维修基金交还给税务局和小区管理办公室，什么时候购房人才能领取产权证。
《商品房买卖合同》示范文本里没有关于契税和维修基金的条款。契税和维修基金本属法律规定的事项，无须合同约定。但似乎不在合同中约定，就难免开发商在交房时横生是非。建议你在“补充协议”中写进一条：“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”如果开发商不同意这一条，你就换一种写法“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”(前一种写法过于明白，会提醒开发商注意，最好首先就采取后一种写法)。如果两种写法开发商都不同意，也没关系，你可以照他提出的交纳契税和维修基金的时限写。等到了交房时，你将契税和维修基金足额交纳给税务局和小区管理办公室。
(十二)产权证
购房人都十分关心什么时候取得产权证，以为拿到产权证后自己对房屋的产权也就雷打不动了，于是，往往要求开发商在合同中承诺购房人取得产权证的期限。开发商利用购房人的这一心理，将承诺购房人在多长期限内就能取得产权证作为一个卖点。
首先，居律师要告诉你产权证的性质和作用是什么。
《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，……。”根据这一法律规定，从开发商向购房人交付房屋时起，购房人就已经取得房屋的产权，除非购房合同有不同的约定。产权证只是对购房人已经取得房屋产权这一事实的证明。有产权证，也不能表示就不能否定产权证上登记为“产权人”的人对房屋享有产权。如果法院判决房屋产权归他人所有，产权证就成了废纸一张。即使没有产权证，也不影响购房人已经取得房屋产权的事实。没有产权证对购房人的惟一影响是：不能出售自己的房屋，因为法律规定，出卖人出卖房屋必须持有产权证。
某些开发商声称：其在向购房人交房时就能同时交付产权证。个别律师也对此大声叫好。明白了产权证的性质和作用后就会明白：开发商在向购房人交房时就能同时交付产权证是绝对不可能的。对事实的证明只能在事实发生之后。只有有了开发商向购房人交付了房屋的事实，才能有对购房人取得房屋所有权这一事实的证明——产权证。那些声称“交房时就能交付产权证”的人和为之叫好的人，要么是无知，要么就是蓄意欺骗。
其次，居律师要告诉你：不应要求开发商在合同中承诺你取得产权证的期限。
产权证是产权登记机构颁发的。产权登记机构什么时候发给你产权证取决于买卖双方申领产权证提交的手续是否齐全以及产权登记机构的工作安排。如果买卖双方提交的手续齐全，购房人有权要求产权登记机构在法定的期限内颁发产权证。产权登记机构逾期不颁发产权证的，购房人可以提起行政诉讼。如果买卖双方提交的手续不齐全，开发商无权要求产权登记机构什么时候颁发产权证，购房人也无权要求产权登记机构颁发产权证。既然开发商不能左右购房人取得产权证的时间，开发商的这一承诺就是无效的，开发商不会因为这一承诺而对购房人承担任何法律责任。总之，开发商的这一承诺对购房人毫无意义。
最后，居律师要告诉你：应在“补充协议”中约定开发商未在法定期限内申请产权登记的违约责任。
影响购房人取得产权证的时间的往往是开发商没有在法律规定的交付房屋后90日的期限内向产权登记机构申请产权登记。申请产权登记，买卖双方必须手续齐全。如果买卖双方手续齐全并且都在交付房屋后90日的法定期限内向产权登记机构提出申请，那么，按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，最长在产权登记机构受理申请后的37日内，也就是最长在交付房屋后的127日内，购房人就能够领取产权证。购房人不会懈怠，但是，开发商一般是不会在交付房屋后的90日的期限内就申请产权登记的，原因主要有两个：(1)交房时，开发商没有申请综合验收或综合验收不合格；(2)开发商想占用购房人向其交纳的契税和维修基金，不将契税和维修基金返还给税务局和小区管理办公室。
开发商不在交付房屋后的90日的法定期限内申请产权登记属于违法行为，虽然按法律规定应该受到行政处罚，但开发商一般不会受到行政处罚，所以，在“补充协议”中，将在法定期限内申请产权登记纳入开发商的合同义务并约定足以令开发商掂量的违约责任就很有必要。你可以这样写：“出卖人应当在法定的期限内协助买受人申请产权过户登记；出卖人未履行这一义务或者出卖人提交的文件不符合法定的条件的，出卖人应向买受人支付×××的违约金。”
(十三)合同更名
有些购房人在与开发商签订购房合同后，由于种种原因想将房屋转让给他人。如果购房人已经收房，购房人转让房屋就属于二手房转让，不仅需要购房人取得产权证，而且受让人必须再交纳一次契税，完全按照一个独立的房屋买卖程序操作。如果购房人尚未收房，购房人转让房屋就不是真正的“转让”，而是(购房)合同权利或/和义务的转让，简便的表述叫做“合同更名”。
在实际操作中，购房人(转让人)、受让人、开发商或产权登记机构并没有将购房人转让房屋做“收房前”和“收房后”的分别，一律按“合同更名”处理。按“合同更名”处理也没有区分“合同权利转让”、“合同义务转让”或“合同权利义务转让”。
“合同更名”比较简单，购房人(即转让人)和受让人之间做一份合同权利或/和义务的转让协议就行。如国涉及合同义务的转让，按《合同法》规定，必须取得权利人即开发商的同意，开发商盖个章就可以了。盖个章对开发商的利益没有任何影响，但是，相当一部分开发商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放弃一个雁过拔毛的机会。有些开发商比较“仁义”，随便给个价就行，有些开发商张口就是几千。
为了省却临事求人被人勒索造成的不快，乘着人求你时争取在“补充协议”里写上一条“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。”
(十四)处理合同争议的条款
一份好的“补充协议”基本上能够抵挡司法腐败的因素对裁判的影响，但是，居律师仍然希望你在选择“诉讼”还是选择“仲裁”时选择仲裁，有四个理由足以使你相信选择仲裁是明智的。
(1)仲裁员中多数是教授副教授、研究员、资深律师和其他行业的法律专家。他们的法律素养、品德、价值观等是法院的法官远不能及的，绝不会有不大识字的人(比如：曾有法官在宣判时将“贿赂罪”念成“有各罪”)来听审和裁决案件的可能。
(2)仲裁员有自己的本职工作，“仲裁员”只是兼职，因而，他们不会像法院的法官那样在意欲违抗某一个人的意志时有重重顾虑。
(3)与法院的法官不能被选择、法院的合议庭的组成相对固定不同，你可以在仲裁机构的仲裁员名册中挑选仲裁员，仲裁庭的组成具有不可预见性和不固定性，使当事人试图通过“老关系”或建立“新关系”影响仲裁庭的裁决的努力都很困难。
(4)法院的判决不一定由合议庭做出，经常审者不判、判者不审。“审者不判、判者不审”为审者欺瞒判者、判者偏听审者提供了活动空间。仲裁裁决都是由仲裁机构的仲裁庭做出，不会有这一弊端。
(十五)合同正本的持有和保存。
合同，有“正本”和“副本”之分。但合同当事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道这两个概念之间的区别。现实中，合同当事人也没有将合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一样。合同当事人一般将合同分为“原件”和“复印件”。非常多的购房人，手中只有合同的复印件，原件都在开发商、银行、或合同登记机构的手中。
“正本”和“副本”、“原件”和“复印件”是从不同角度对合同的分类。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的区分，你不必了解，但要记住一点：你手中不能没有合同原件。
你手中没有合同原件的后果可能是：(1)合同原件与复印件不一致时以原件为准，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的复印件便是废纸一张；(2)申请产权登记时，双方必须持合同原件。手中没有合同原件就无法自己申请产权登记，开发商就会要求你委托他替你申请产权登记。不仅要为委托开发商申请产权登记再支付一笔报酬，而且，开发商何年何月去申请产权登记，你只能等开发商什么时候愿意了。
开发商能轻而易举的使购房人手中一份合同原件都没有。手法很简单：开发商不先在购房合同或“补充协议”上盖章，而是等购房人在合同原件上签字或盖章以后对购房人说：“明天或过一两天，你来拿合同，先将首付款付了吧。”购房人付了首付款以后再去拿合同，开发商的售楼人员就会以令购房人觉得比较合理的理由说：暂时给不了原件，只能先给你复印件。
你对付开发商这一手法的方法也很简单：让开发商先盖章，你后签字，签完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求开发商将合同原件给你。
如果开发商坚持要将全部合同正本拿走，而你也不愿意在这一事情上与开发商僵持下去，那么，在“补充协议”里，你应坚持写进这样一句“《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹。文字有修改痕迹的条款，应做出对持有该合同书的一方不利的解释”。
以上十五个方面是《商品房买卖合同》示范文本所遗漏的，而对于购房人的利益保护非常重要。在与开发商谈判“补充协议”时，必须在这十五个方面尽可能坚持你的要求。这十五个方面若能全部得到满足，开发商将无法利用合同做文章；即使得到部分满足，也弥足珍贵。如果你或你的熟人、亲友、同学、同事等是深谙房地产交易之道的人士，那么，按照上面开列的十五个方面，你就可以一一设计出相应的“补充协议”条款。
这里，举一例以作示范。
比如，为了防范开发商将土地使用权抵押给你造成的风险，你可以这样写：“双方确认：出卖人已向买受人出示了‘五证’原件；‘五证’是真实的、正式的和有效的；国有土地使用权证没有他项权记录。”
这一条的意义在于：如果“五证”其中一个缺少、不真实或无效，或者国有土地使用权证上有他项权(即抵押权)记录，则购房合同是无效的。购房合同无效导致的法律后果是：(1)相互返还各自从对方取得的财产；不能返还或没有必要返还的，折价补偿；(2)有过错的一方赔偿对方的经济损失；双方都有过错的，各自承担相应的责任。开发商的“五证”是否缺少以及是否真实、有效，国有土地使用权证上是否有他项权记录，购房人一般没有能力逐一查证。如果出现“五证”缺少、不真实、无效、或者国有土地使用权证上有他项权记录的情况，法院将认为购房人在审查开发商的“五证”时有过错，从而判决购房人对合同无效的法律后果也承担一定的责任，购房人的损失则部分得不到赔偿。如果在“补充协议”中写进这一条，就表明购房人在审查开发商的“五证”时已经尽其所能，购房人在审查“五证”时没有过错，从而令开发商承担合同无效的全部法律责任，即购房人的全部损失都应由开发商给予赔偿。
为数不多的律师事务所设计了各自的“补充协议”文本。各自的“补充协议”文本都是各自的智力成果，不可能像建设部的《商品房买卖合同》示范文本或“204条”那样免费公开。
开发商如果觉得你是一个重要的客户可能会派出他的法律顾问与你谈，若如此，你大可不必惴惴不安。开发商的法律顾问大多数与居律师一样，是稻草人，吓唬吓唬麻雀的。既然你在开发商的眼里份量不轻，那么，你就应该摆出一点架子，不轻易放弃、坚持到最后，你就一定能够使开发商与你签订一份令你满意的“补充协议”。个别开发商的销售人员十分牛×，声称“补充协议，我们一条不签。为什么？因为我们的房子卖得非常好”。位于北京市望京地区的一个叫做“慧谷阳光”的楼盘的销售经理就是如此。如果碰到这种情况，居律师建议你扭头就走。居律师相信，最迟第二天，开发商的销售人员就会给你打电话，说：“再商量”。如果再商量，你拿出的“补充协议”就不能裸，你应该将“补充协议”装扮得像送给开发商的“甜点”，在“甜点”里搀和一些“砒霜”。
四.如何正确引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)使购房人产生了过高的期望值。居律师对《解释》的评价是：
(一)对购房人有积极意义
其一：《解释》将现行法律没有明确规定是否为违法的开发商的行为明确列为违法而令购房人获得相应的权利；将现行法律已经明确规定为违法但没有令购房人获得相应权利的开发商的行为令购房人获得相应的权利。例如：
1.《解释》将商品房买卖合同订立后开发商又将房屋出卖给第三人或者未告知买受人又将房屋抵押给第三人的行为明确列为违法，令购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。
2.《解释》将商品房买卖合同订立前开发商故意隐瞒房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的行为明确列为违法，令购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。
3.《解释》将开发商违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定未在该《条例》规定的期限内或未按该《条例》规定的条件申请房屋所有权登记自该《条例》规定的期限届满后超过一年，购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。
其二：《解释》将现行法律已有的规定赋予法官的自由裁量权给予了一定的限制，从而防止法官行使自由裁量权使开发商或购房人的利益不能得到充分的保护。例如：
1.《解释》将《合同法》列举的当事人可以解除合同的情形之一——“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”中的“合理期限”解释为三个月以上。《解释》的解释是：“开发商逾期交房或购房人逾期付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”
2.《解释》将《合同法》规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”中的“相当于因违约所造成的损失”针对不同的违约行为做了相应的解释。《解释》的相应解释是：购房人逾期付款的，开发商的损失按照未付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；开发商逾期交房的，购房人的损失按照逾期内有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类型的房屋租金标准确定；由于开发商的原因购房人未能在《解释》规定的期限内取得房屋所有权证书的，购房人的损失按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
(二)《解释》对购房人的实际所需没有多大价值
《解释》所针对的开发商的违法或违约行为以及购房人的违约行为，不仅在实际中很少发生，而且开发商和购房人绝大多数都能够通过协商获得解决，即便不能协商解决，法院做出判决也有法可依。在实际中，开发商与购房人发生的争议最多的、对购房人利益损害最大的、也是不能通过协商获得解决的是：计算公摊面积的争议和界定公共财产的争议。对这两个争议，《解释》都没有涉及。
计算公摊面积的惟一证据是规划设计图纸和建筑设计图纸。规划设计图纸和建筑设计图纸被保存在设计院、开发商、建筑商和开发商委托的房屋面积测量机构和房屋质量检测机构的档案柜里，购房人难以取得这一计算公摊面积的惟一证据。在诉讼中，由于购房人难以取得这一证据、法院拒绝调取这一证据，法院只依据开发商委托的房屋面积测量机构出具的《房屋面积实测数据表》中的数据认定房屋公摊面积，使购房人在公摊面积计算上一直面对一个不明不白的黑洞。这个黑洞是巨大的。《解释》完全能够做出这样的解释：出卖人和买受人对房屋面积发生争议，买受人申请人民法院调取为计算房屋面积所必需而买受人不能收集的规划设计图纸和建筑设计图纸，人民法院应当调取。但《解释》没有做出这样的解释。
从《民法通则》和《最高人民法院关于实施<民法通则>若干问题的建议》中的相关规定可以推理出这样一个结论：除房屋以外的土地和土地附着物为全体房屋所有人的共有财产。但运用法律推理需要法官有一定的法律素养和应有的公正。在法官的法律素养普遍低下、司法公正易受动摇的现实条件下，《解释》应当做出明确的解释，比如，可以这样解释：除房屋以外的土地和土地附着物为全体房屋所有人的共有财产。但《解释》没有做出这样的解释。现实情况是：几乎所有的商品房开发小区，购房人房屋门槛以外的土地和土地附着物都在开发商的占有、使用、收益和处分之下。购房人作为共有财产共有人的权利和利益被侵害而得不到司法的保护。
《解释》涉及了售楼广告和宣传资料，涉及了预约定金。售楼广告和宣传资料能否成为要约，《合同法》第十四条和第十五条的规定能够解决这一问题。关于预约定金，最高人民法院以前已经做出相关解释。《解释》没有就售楼广告和宣传资料、预约定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相关解释更具体或更明确的解释。:
(三)《解释》有多处与法律相违背
例1：《合同法》第一百六十二条规定：“出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。”根据这一条法律规定，无论开发商交付的房屋面积多出合同约定的房屋面积多少，只要购房人接受房屋，购房人都应当按照合同约定的价格付款。《解释》第14条对开发商交付房屋的面积多出合同约定的面积的处理，完全照搬《商品房销售管理办法》的规定，不仅没有纠正《商品房销售管理办法》的违法，反而使《商品房销售管理办法》的违法“合法”化。
