时间：2023-01-13 01:22:48
序论：在您撰写不动产登记细则时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
原房产证仍有效
对于老百姓来说,最关心的一个问题是,不动产登记后,之前的房产证等证书是否依然有效?是否需要立即申请更换呢?
对此,《不动产登记暂行条例实施细则》第105条明确规定:“本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”简单来说,就是在产权未变更、转移的情况下,可以一直持有旧证书,老百姓不用着急去换新证。
如何进行不动产统一登记呢?《实施细则》规定:申请不动产登记的,申请人应当填写登记申请书,并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的,可以提供复印件,复印件应当与原件保持一致。
专家还表示,如果当事人不申请,登记机构不会主动或强制登记。
三类主体可以查询不动产登记资料
关于不动产登记资料查询问题,《不动产登记暂行条例实施细则》明确提出,国家实行不动产登记资料依法查询制度,并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关,而这三类主体 查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。
根据细则,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,依照本条规定办理。
专家表示,将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关,这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。
如何才能进行查询呢?根据实施细则,权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料:查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的,还应当提交人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
小区内道路绿地登记为业主共有
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产,业主在进行不动产登记时,能否也对此进行登记呢?《不动产登记暂行条例实施细则》提出,包括道路、绿地以及公用设施和物业服务用房等可一并申请登记为业主共有。
在去年3月份的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》中,相关条款要求办理房屋所有权首次登记时,当事人应当对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。
该细则对不动产登记的程序、资料查询、保护、利用和法律责任都作了明确的规定。从我公司土地、房产登记办证的操作经验分析，对比《土地登记办法》和《房屋登记办法》，《细则》有以下新“看点”
1进一步明确土地及地上附着物主体一致性的要求
《细则》第二条规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”
2处分共有不动产的登记有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请)
《细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”
3除已经过公正外，自然人处分不动产需“现场”委托登记
《细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”
与目前土地、房产登记相比，《细则》的规定，使委托程序较为复杂和严谨。
4不动产登记人员可能需要现场查看不动产的状况
《细则》第十六条规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;……”
即不动产登记申请人要做好现场查看的准备。
5小区公共道路、绿地等用地作为业主产权登记存在可能
《细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”
6国有农场土地相关登记也有规可依法
《细则》第五十二条规定：“以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。”
7登记信息保护要求，杜绝“房叔”、“房婶”
《细则》第九十五条：“各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。”
第一百零三条规定：“不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：……(三)泄露不动产登记资料、登记信息;……”
【相关阅读】
不动产登记机构整合基本完成后，《不动产登记暂行条例实施细则》的落地意味着，中国不动产登记工作从此有了更加详实和可操作的法律依据。
【明确一：小产权房无法登记】
国土资源部地籍司副司长冷宏志表示，我们国家物权法规定，不动产如果不登记，是不受法律保护的。从这个角度讲，建立不动产统一登记制度以后，大家为了更好保护自己的物权或者财产权，正常地讲就应该到登记部门进行登记。如果不登记，他就不能够对抗第三人。
只有全面纳入登记的不动产才能在法律框架内受到保护，对于此前非法买卖的小产权房，目前不动产登记条例明确暂不登记，这意味着小产权房不可能随之合法化。
【明确二：三类人可查询不动产】
实施细则明确“三类人”可以查询不动产登记资料：一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
根据上述规定，只有特定人可以查询不动产登记资料，而且并非“以人查房”，即输入姓名即能查询房产等不动产信息。权力机关依法查询，也需经过合理的法定程序。
根据实施细则，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。对于查询所需材料，细则增加了“查询目的的说明”这一项。
实施细则要求，不动产登记资料由不动产登记机构管理，不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。违反规定的，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
【明确三：小区公共部分归业主所有】
值得注意的是，实施细则对小区内道路、绿地的产权归属登记进行了明确规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
“在我国现今的城市建设模式下，城市居民自购的住房往往位于小区内，此类小区的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所似乎并无登记人信息。”北京圣运律师事务所行政法首席律师王优银表示。
【明确四：农村宅基地及房屋要登记】
此外，对于国有建设用地上的建筑物，此前有房产证登记制度相对完善。农村集体土地、宅基地和集体土地承包经营权等多数在村内登记，而且多数手工登记，资料并不完整。
此次实施细则对于集体土地宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权都明列单独章节要求登记。
中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英表示，不动产登记制度本身就是保护各种不动产的合法性，有些地区农村集体土地确权工作近几年开展不错，还有很多农村集体土地确权登记尚需完善。不动产登记全面推开后，所有的建筑物应该全部登记。
实施细则第42条规定，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，需提交下列材料：不动产权属证书或者其他权属来源材料;依法继承的材料;分家析产的协议或者材料集体经济组织内部互换房屋的协议等。
【明确五：登记未引发市场波动】
在不动产登记条例征求意见期间，业内人士曾经担心，不动产登记掌握房产基础信息，是为征收房地产税铺路。而开征房地产税的预期，可能会引发有多套房产的业主抛售房产，从而引起楼市震荡。
事实证明，江苏、北京、天津等地在20xx年已经开始对不动产变更、交易的居民换发不动产登记证，从而陆续实现新证(不动产登记证)换旧证(房产证)。这些地区的房地产市场去年稳中有升，不动产登记并未引发市场波动。
首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副院长张杰表示，“不需要担心不动产登记会引起房价下跌，不动产登记只是影响房地产市场发展的间接因素。短期来看，不动产登记有利于理清市场底数，开发商、政府主管部门、买房群众都希望房地产数量有一个确切的数据;长期来看，这有利于市场秩序的完善，促进房地产市场健康发展。”
金绍达：按《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，我国不动产登记并不要求进行实质审查，《不动产登记暂行条例》只是要求申请人应当对“申请材料的真实性负责”。因此，这种审查方式给不动产物权变动带来了一定的风险。如果能把公证作为不动产登记的前置，就能弥补这种审查方式的缺陷。在《物权法》立法时，司法部并许多学者都建议按大陆法系国家的通例，把公证作为不动产登记的前置，以保障登记的公信力（如法国就规定不动产转让必须办理公证），从而切实保障权利人的权利，后因对此存在争议而未能写入《物权法》。
以往，我国的房屋和土地使用权登记制度并未将公证作为登记的前置条件，司法部、建设部在1991年联合发的司公通字〔1991〕117号文把哪些登记申请需要公证限制在一个很小的范围，住建部在2012年发的《房地产登记技术规程》还把赠与剔出了这一范围。应该说已经把公证限制在一个很小并且“必须”的范围。
由于《物权法》和《不动产登记暂行条例》都未规定在不动产登记中需要公证，而《公证法》规定了强制公证应当由法律、行政法规规定，因此《不动产登记暂行条例实施细则》作为行政规章无法规定哪些需要公证。
关键词：不动产登记；登记错误；归责原则；法律救济
今年3月我国出台《不动产登记暂行条例》，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。不动产物权是物权理论中重要类容，不动产登记制度是物权制度中一个非常重要的制度。不动产一经登记就有公信力，不动产登记错误将会给权利人或第三人在成巨大的损失，本文对不动产登记机关登记错误的法律责任及法律救济问题进行分析。
通说认为不动产登记错误是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或者过失导致登记薄上的权利与物权的实际状态不一致的情况，包括登记有误和登记有遗漏。不动产登记机关登记错误是指由于登记机关的原因造成的登记错误。
1 不动产登记行为的性质
不动产是重要的生活资料，是财产的重要组成部分，具有重大的价值和意义。不动产只要登记就产生了公信力，如果不动产登记产生错误，可能会导致不动产物权及不动产期待权丧失，甚至会导致房地产市场经济的混乱，所以登记赔偿责任很值得研究。要确定不动产登记错误的责任，首先要确定不动产登记错误责任的性质。这是不动产相关问题研究的基础。不动产登记行为的性质是指不动产登记行为的法律性质，对此理论界有私法行为说、公法行为说、证明行为说和折衷说四种学说。
笔者赞成不动产登记行为是行政行为。行政行为是指行政机关行使行政权力，为实现行政管理目标而做出具有行政法律效果的行为。首先，从不动产登记机关来看，《物权法》没有对登记机关做出明确规定，而是适用其他法律法规的规定，《不动产登记暂行条例》中规定不动产登记由国土资源部负责。由此可见不动产登记机关是行政机关。其次，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，实现了国家对不动产的管理及不动产税收制度的完善，同时有利于维护不动产交易市场的秩序。此外，在我国不动产登记实行的是权利登记模式，登记生效主义。《物权法》明确规定登记是物权的设立、变更、转让和消灭，只有经登记才发生效力， 未经依法登记，不发生效力。可见登记具有强制性。登记机关的审查核准具有单方性和强制性，不动产一经登记的公信力需要行政行为的公定力，拘束力，确定力来保障。所以不动产登记行为是行政行为，并且以当事人申请这一民事行为为基础，会产生私法上的效果。
2 不动产登记错误赔偿责任的性质
《物权法》对不动产登记机关错误登记责任只是作出原则性登记，理论界存在对不动产登记错误错赔偿责任是民事赔偿责任还是行政赔偿责任的争议。有学者主张是国家赔偿责任，如梁慧星教授。有学者认为是民事赔偿责任，如杨立明教授。也有学者认为是双重性质。笔者认为定为行政赔偿责任有利于保护权利人的合法利益及不动产统一登记工作的进行。
登记机关工作人员对不动产进行登记是职务行为，代表的是国家行使职权，不是个人的行为，其后果应当归于国家，而事后对故意或有重大过失的工作人员追偿，是一种纪律手段是内部处罚。就现在司法实践而言，是将登记机关的责任定为行政赔偿责任，高人民法院制定的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定司法机关处理为模式通过行政诉讼获得国家赔偿。从操作方面看，将行政机关的赔偿责任定性为行政责任更能补偿受害人的损失。不动产登记错误赔偿责任数额较大，但是我国又尚且没有建立登记赔偿基金或者强制责任保险制度等配套制度，如果有工作人员直接对当事人承担民事责任，不利于权利人的权利得到根本的实现。
此外，如果把将登记错误赔偿责任认定为民事责任，那么按照"谁主张谁举证"的规则，当事人就负有主要的举证责任。由于登记机关当事人地位的不平等，当事人证明登记机关的登记行为有过错是十分困难的，这显然是不利于当事人权利保护的。同时也和现有的规则相冲突。
3 不动产登记机关登记错误的赔偿责任的归责原则
对于登记机关登记错误赔偿责任的归责原则，有的学者认为依据《国家赔偿法》第2条和《民法通则》第121条的规定，不动产登记机关赔偿责任的规则原则为过错原则 。有学者认为当适用无过错规则原则，如王利明教授。也有学者认为是过错推定责任，只要登记机关有违反登记制度的行为，就推定有过错，如许明月教授等。笔者认为以"违法性"来判断登记机关是否承担赔偿责比较好。
《物权法》第21条 并没有明确规定不动产登记机关的归责原则是适用过错原则，仅仅是涉及责任主题问题。目前，也没有其他法律对此做出明确规定。
依据《物权法》和《不动产登记条例》的规定，登记机关有义务对不动产登记申请人提供的材料是否齐全及合法进行审查，必要时还要进行实质性审查。如若采用无过错责任，那么对于行政机关是十分严苛的，加重了行政机关的责任负担，这样可能导致一些负面影响，例如造成行政机关的不作为，或者怠于拖延进行行政登记。其次不动产的价格高昂，在社会生活中有着重大的价值，其赔偿的金额巨大。
不论是过错责任，不过错责任还是过错推定责任，这都是民事责任的归责原则，是民事侵权行为的范畴。但是前文已经论述行政机关登记错误赔偿责任的性质是行政赔偿责任，行政赔偿的构成要件之一就是行政机关的职务违法，可见"违法性"是归责事由。依据高人民法院制定的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第9条规定：被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。可见在具体司法实务中，法院就是以登记机关是否违法，是否尽到"合理审慎职责"来判断登记机关是否应当承担赔偿责任。并且这个举证责任是有登记机关负责，这种举证责任的分配能更好的维护当事人的权益。
4 不动产登记错误救济制度完善的建议
没有完整的救济途径，权力也无法得到完整的实现。我国不动产登机关登记错误的救济途径有行政救济与司法救济两种。首先，行政救济主要包括更正登记和异议登记。更正登记是对错误登记的修正，以保证真实权利状态与登记薄上的权利一致。启动主要是依靠权利人和利害关系人的申请，是受动更正登记。异议登记是指实际权利人及利害关系人对登记薄上记载的权利提出异议登记。这是对登记公信力的对抗，向其他人发出此不动产登记的权利存疑的，但是异议登记是一个暂时性的保障措施，从根源上消除登记的错误状态。司法救济主要是采用行政诉讼救济。为完善不动产登记错误救济制度，提出如下建议。
（1）建立专项不动产登记错误赔偿基金。由于不动产价值高，赔偿数额巨大，如单靠行政机关支付，会给国家财政增加负担，也会影响行政机关继续履行职责。参考国外立法，德国、瑞士和美国都设有专项赔偿基金，用以赔偿权利人损失。我国台湾和深圳地区也建立了专项赔偿基金，将此制度在全国范围内实施，由登记机关建立专项账户，将登记费用中按一定比例提取存入账户中，用来作为赔偿基金。但因我国的不动产登记收费不高，国家可每年在财政预算中安排一部分资金，与登记费用中提存的部分资金共同组成赔偿基金。
（2）完善行政救济制度。增加登记机关依职权异议登记。当登记机关发现登记事项出现错误，但采用更正登记程序繁杂，花费的时间较多时。可先进行异议登记，并告知预登记不动产的权利人及相关的利害关系人，可及时保护当事人权益，也避免了在申请更正登记期间第三人的利益受损，维护了市场秩序。扩大异议登记范围。异议登记只是对原始产权登记错误提出异议，登记范围过于狭窄。建议扩大异议登记范围，对于登记薄上记载的不动产面积，位置等信息也应该适用异议登记。
（3）明确登记机关赔偿责任归责事由"违法性"的判断标准。上文已经论述了，登记机关不动产登记错误赔偿责以"违法性"为归责事由，要如何判断登记机关的行为是否违法，应做出明确规定。应当将登记机关是否尽到"合理注意"以及"合理审慎职责"纳入评判标准，这就要求进一步明确登记机关的登记审查义务。
参考文献：
[1]王泽鉴.民法物权（第1册）[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[2]孙鹏.物权公示论--以物权变动为中心[M].北京：法律出版社，2004.
[3]常鹏翱.不动产登记法[M].北京：社会科学文献出版社，2011.
关键词：不动产登记；错误；赔偿责任
中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0110-02
一、不动产登记错误赔偿责任概述
法律概念是构建法律制度的基础，然而关于不动产登记错误赔偿责任的概念则在不同国家、因不同学者而有不同概念。由于概念的差异，不动产登记错误赔偿责任的性质自然亦有所不同，但其最终归宿却均应为维护不动产物权变动、交易秩序及安全。
1.不动产登记错误赔偿的含义及类型。在界定不动产登记错误赔偿责任时，首先应当明确登记错误的含义。关于登记错误，理论界有广义说、狭义说及折中说三种观点。广义说认为，登记错误是指登记簿上所记载的事项与原始实时状态不符的现象，产生这些现象的原因既包括登记机关的错误及遗漏，又包括物权合意的瑕疵，还包括有效登记完毕后的一些法定原因，如继承、合并或者法院的判决。狭义说认为，登记错误是指基于有效的原因而为的登记，因登记错误或遗漏所致的，登记不上的内容与登记原因文件所记载的内容不符。折中说则认为，登记错误产生的原因不仅包括狭义登记错误产生的原因，还包括因登记原因瑕疵导致的错误登记。持广义说的典型代表国家为德国，狭义说以中国台湾地区为典型，折中说以瑞士为代表。根据《物权法》第19条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿所记载的事项错误的，可以申请更正登记。”第21条第2款：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”可见，《物权法》采取了折中说，因此，不动产登记错误赔偿责任的含义可以概括为：当事人或登记机构在不动产登记中造成他人损害时，依法应当承担的赔偿责任。根据这一定义，可以推出不动产登记错误赔偿责任包含如下特征：第一，其产生原因包括虚假登记与违法登记；第二，其责任主体是登记过程中的当事人及登记机构；第三，其形态既可以为侵权责任也可以为违约责任。
根据不动产登记错误赔偿责任的产生原因，可以将不动产登记错误赔偿责任分为三种类型：即当人事的赔偿责任、登记机构的赔偿责任及多数人侵权的赔偿责任。当事人的赔偿责任是由于虚假登记产生的，指申请不动产登记的当事人提供虚假材料，造成他人损害，该当事人依法应当承担的责任。登记机构的赔偿责任则是因为登记机构没有尽到应有的审查职责进行了错误的登记，给他人造成损害而应承担的责任。多数人侵权的赔偿责任包含两种类型，第一种是虚假登记的当事人与登记机构工作人员恶意串通而进行的共同侵权；第二种是虚假登记当事人及登记机构构成无意思联络的数人侵权。第一种责任无疑是共同连带责任，第二种责任则是各主体承当的与其过错相适应的责任。
2.不动产登记机构赔偿责任的性质。基于虚假登记当事人的错误造成损害的，当事人应当承担的为民事赔偿责任。但是基于登记机构错误登记造成他人损害的，其应当承担的赔偿责任究竟为何种性质，理论界有两种观点：即行政赔偿责任说和民事赔偿责任说。一种观点认为，此赔偿责任为行政赔偿，登记机构的赔偿责任属于国家赔偿责任中的行政赔偿责任。其理由有两个：其一，登记机构为国家行政机构；其二，登记行为为行政行为。另一种观点认为，此赔偿责任为民事赔偿责任。理由如下：第一，虽然登记主体为行政机构，但本质上，登记行为为物权变动行为，具有私法性质；第二，若将此责任界定为国家赔偿责任则不利于保护受害人的合法权益；第三，中国以《国家赔偿法》来确定国家应当承担的责任，然而此赔偿责任不在其范围内。
对以上两种观点分析比较，可见其争议的焦点在于登记行为的性质是公法行为还私法行为，笔者认为，不动产登记兼具公私法双重属性，而不得单独将其归为公法行为或者私法行为，但行为性质并非决定赔偿责任的性质，保护当事人合法权益是承担赔偿责任的最终落脚点，鉴于中国不动产登记现阶段的具体情况，行政赔偿更有利于保护当事人的合法权益。
3.不动产登记错误赔偿责任构成。行政赔偿责任的构成要件包括以下四个：责任主体、损害事实、违法行为以及违法行为与损害事实之间的因果关系。在不动产登记错误赔偿责任中，其责任主体应当是国家机关及其工作人员；损害事实即错误登记而引发的当事人权益损害的客观存在；国家机关或其工作人实施了违法行使职权的行为；国家机关或其工作人员实施的违法行为是造成当事人权益受损的直接原因。当然，行政赔偿的实现具有一个不可忽视的前提条件，即当事人已经穷尽其他救济途径而无法获得实际赔偿。
二、不动产登记错误赔偿模式
1.德国的赔偿模式。在德国和瑞士等国家，由于登记错误致使当事人权益受损害的，赔偿金由国家负担。在德国，登记收取的全部费用上缴国库，因此其赔偿金由国家负担。《瑞士民法典》明确规定，各州对不动产登记过程中产生的损害负赔偿责任。这种由国家负担赔偿金的机制其出发点有两个：首先，登记行为为公法行为，登记公信力来源于国家的强制力，登记体现了国家意志，在整个登记过程中，登记机关起着主导的作用，体现登记公信力的登记簿也是由登记机关制作颁发，因此，当由于登记机关及其工作人员的违法或失职行为造成登记错误而给当事人造成损害时，将这一责任视为不动产登记制度本身的责任，国家承担赔偿责任。其次，国家负担机制是公共负担平等理论的产物 [1]。这种理论认为，不动产登记这一国家行为其目的在于维护公共利益，因此，其费用应当有全体公民共同负担。登记费用由国家机关收缴，登记错误造成损害而产生的赔偿金便理应由国家财政来负担。国家负担机制的优点在于登记错误赔偿责任的承担主体是具有国家信用作保障的，实现的可能性较大，但通常情况下，国家赔偿适用“最小化”原则，即其赔偿范围非常狭窄，仅限于当事人因登记错误而受到的直接的、实际的损失，且寻求赔偿的程序烦琐，这些都不利于当事人权益的保护。同时，由国家负担赔偿责任，加重了国家财政的负担，偶然性的登记错误，会对国家财政的稳定性带来巨大冲击。
2.澳大利亚的赔偿模式。在采用托伦斯登记制度的国家，如澳大利亚、新西兰、美国部分州以及中国台湾地区，因登记错误而产生的赔偿金由登记机关建立的登记错误赔偿责任基金负担。中国台湾地区《土地法》明确规定，登记错误的赔偿金由行政机关支付，抽取登记费用的10%用作登记错误赔偿基金，专供登记错误赔偿所用。这一负担机制也叫利用者负担机制，即登记申请人在申请登记时缴纳一定的登记费用，登记机关抽取费用的一部分来建立登记错误赔偿责任基金，该基金只能用于支付登记错误赔偿金，不得用于其他用途。这种机制认为，登记申请人是登记的受益人，“按照受益原则，享受政府所提供的特定的公共物品或劳务的效益，当相应地为此支付一部分费用，即所谓谁受益谁出钱”[2]。因此，在这种机制中，贯彻着公平负担理论。这一机制的优点在于赔偿金来源的稳定性，但在实际操作中仍然会存在一定困难：其一，登记机关收取的登记费用较低，采用这种机制无疑会加重登记费用。其二，登记错误的出现具有偶然性，收取登记费用的多少比例能够满足登记错误的赔偿，较难确定。比例过高则加重登记申请人负担，比例过低，又不能弥补登记错误给当事人带来的损害。
3.英国的赔偿模式。在英美等国家，为了保证登记申请人的权利免受第三人的原因而造成财产性的损失，出现了私人经营的“产权保险公司”。这种公司通过审查投保人的资料，确定突然出现第三人来影响投保人权利的可能性的大小，根据这种可能性与投保人签订保险合同，收取保险费用。这种保险公司很早以前就出现了，在一定区域内垄断，掌握了大量的资料，其功能类似于德国的土地登记簿。在采取保险机制的国家里，登记不具有公信力，一旦登记错误造成损害，保险公司向投保人支付保险金来弥补损失。保险负担机制的优点在于登记错误赔偿的资金来源于商业化的保险公司，能够充分保证当事人的权益。然而，保险负担机制的实现需要完善的配套机制与之配合，才能发挥其功效。在中国保险公司很难掌握登记信息，也很难涉足不动产登记过程，这样，对保险公司来说，保险风险过高。
三、建立中国不动产登记赔偿基金
不同的登记错误赔偿机制只要找到适合其发展的土壤，均能充分发挥其效力。因此，在选择中的不动产登记错误赔偿模式时，应坚持从中国不动产登记现状出发，在此基础上，吸收各国家和地区的先进经验，寻找解决中国不动产登记错误赔偿责任的良方。
中国应当建立不动产登记赔偿基金制度[3]。其理由有如下两点：其一，建立登记赔偿基金有利于维护受害人的合法权益。目前，因登记错误受有损害的当事人只能通过行政诉讼的方式获得救济，费时费力，而在赔偿基金制度下，当事人可以直接申请赔偿，如登记机构拒绝，当事人还可以通过诉讼的方式解决，这样，其权益就有了双重保障。其二，建立登记赔偿基金制度，能够有效降低登记机构的赔偿风险，有助于登记机构职责的履行。不动产对人们的生产、生活都具有极为重要的意义，一旦登记出现错误，对当事人的影响是非常大的，如这种风险均有登记机构负担，无疑会降低工作效益，不利于不动产物权的流转，赔偿基金制度能够化解登记机构的风险。
参考文献：
[1] 戴慧.不动产登记错误赔偿责任的私法构建[D].北京：中国政法大学，2011：35.
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二条第二款、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。不难理解，在不动产中，土地、海域是房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等，是土地、海域的定着物，是土地、海域的“毛”。
《细则》第六条规定，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》（以下简称《编制规则》）规定，“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”“宗海是指权属界线封闭的同类型用海单元”。这里必须注意的是，“宗地”或者“宗海”，仅仅是不动产登记簿的“编成单位”。
《条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。《编制规则》规定：“不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间”“不动产单元代码即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码”。
《细则》第五条规定：《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
这里必须注意的是，“不动产单元”仅仅是不动产的“登记单位”。同时还必须注意的是，不动产登记簿的“编成单位”和不动产的“登记单位”是既相互区别又相互联系的两个概念，不能混为一谈。前已述及，不动产登记簿的“编成单位”是指“宗地”或者“宗海”；不动产的“登记单位”是指“不动产单元”。
按照《细则》第五条的规定，不动产单元仅仅只有两种类型：第一，“有皮无毛”型不动产单元。即《细则》第五条第二款规定的，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间划定的不动产单元。第二，“有皮有毛”型不动产单元。即《细则》第五条第三款规定的，有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间划定的不动产单元。《细则》第五条第四款的规定，仅仅是对“有皮有毛”型不动产单元中“毛”的计量单位的定义，并不是规定了第三种类型的不动产单元。《细则》第六条规定的，应当编入一个不动产登记簿的一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元，不论其数量多寡，也仅仅只会有“有皮无毛”型和“有皮有毛”型两种不动产单元。“宗地”“宗海”和“不动产单元”，不是一个层级上的概念。在不动产登记簿中，“宗地”“宗海”构成不动产登记簿的“皮”，“有皮无毛”型和“有皮有毛”型不动产单元，是植入“皮”上的“毛”。
《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第1.3.1条规定了设定不动产单元的三种情形，其中第1项，与《细则》第五条第二款的规定相同，是关于“有皮无毛”型不动产单元的规定；其中第2项，与《细则》第五条第三款的规定相同，是关于“有皮有毛”型不动产单元的规定。我国不动产登记新法关于不动产定义的内涵，仅仅包括“宗地”“宗海”和“定着物”这三要素。《规范》第1.3.1条第3项，是关于地下车库、商铺、码头、油库、隧道、桥梁的规定，其所述建筑物、构筑物无疑属于“宗地”“宗海”的定着物，从这个意义上说，《规范》第1.3.1条第2项、第3项的属性相同，法理相通，也就是说，此两项都是关于“有皮有毛”型不动产单元的规定。需要强调指出的是，在笔者视听所及范围内，我国不动产登记的新法，只规定有“有皮无毛”型和“有皮有毛”型两种不动产登记单元。
不动产登记簿登记宗地、宗海基本信息，登记不动产权利信息和其他信息这三类信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然属性，权利信息反映不动产的权利状况，其他信息反映不动产权利负担或者限制情况，比如，抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》规定，不动产登记簿由“簿页”（即通常所称“活页”）组成。为了叙述的方便，笔者将在同一不动产登记簿中，登记宗地、宗海基本信息的簿页定义为主簿页，将登记不动产权利信息和其他信息的簿页定义为辅簿页。主簿页从“皮”的角度登记不动产信息；辅簿页从“毛”的角度登记不动产信息。从《物权法》意义上说，同一不动产登记簿的主簿页，记载或者主要记载“物权”的“物”；辅簿页记载或者主要记载“物权”的“权”。主簿页和辅簿页登记的信息，共同构成了完整意义上的不动产“物权”。
根据国土部的时间安排，2019年底完成不动产登记的职能整合，2019年全面实施不动产登记。
国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者，《不动产登记实施细则》对于2019年全面推进不动产登记具有至关重要的作用，相比框架、原则性的规定，实施细则对于登记的规定更具操作性，将为地方实行不动产登记奠定制度基础。
实施细则很快出台
今年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。与《条例》配套的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》于3月26日公开征求社会意见。
按照国土部不动产登记的时间表，实施细则本来是希望安排在全国市县级不动产登记整合过半时出台。上述地籍司的人士说。
根据国土部的数据，截至10月20日，全国市、县两级职责机构整合的占比均已超过50%，为确保2019年底前全面完成市、县两级职责机构整合，国家土地督察机构将开展地方不动产登记职责机构整合的专项督察。
在全国不动产登记职能机构整合占比过半之时，上述征求意见稿也走完了法定的程序。
10月14日，不动产登记工作第四次部际联席会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)起草、征求意见情况以及各地不动产登记工作进展，就《细则》的制定出台进一步征求意见。
上述国土部地籍司的人士告诉21世纪经济报道记者，在联席会议上，各部委的并没有太多大的修改意见，也就是说，《实施细则》的最后一道法定程序已经走完，并有望很快出台。
上述地籍司人士介绍，在督察和多次视频会议上，国土部多次提出让各地发不动产统一证书。《细则》对于登记程序、登记的办理、资料的查询和保护等均作出了详细的规定，也将指导各地推进不动产统一登记的具体落地。
11月9日，北京已经开始受理不动产登记申请，启用不动产登记簿证，并将按照不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。
根据21世纪经济报道记者的不完全统计，截止到目前，已有青岛、厦门、广州、深圳、泸州等超过20个地方启动了不动产登记制度，并发出不动产权证书。
数据整合成下一步重点
《细则》的出台将指导各地全面推进不动产登记，与此同时，不动产登记的数据移交整合亦是不动产统一登记工作的前提。根据《不动产登记暂行条例》，把过去分散在林业、海洋、土地等部门的不动产登记职能进行整合，并统一登记。
截至目前，国家层面的不动产登记资料移交已经完成。
11月9日，国土资源部网站显示，国务院批准的项目用海、用岛登记发证数据由国家海洋局移交全国不动产统一登记机构。
根据国家海洋局资料显示，自2019年至2019年9月底，国务院批准的项目用海登记现状数据共706宗，包含约4.7万条数据和3200多个图片，确权用海面积约8.5万公顷。
此前的8月26日，国土资源部和国家林业局交接了重点国有林区登记资料和土地基础数据。
9月9日，国土部与住建部也联合发文称加强住建部门的房屋数据和不动产登记数据的衔接，推进房地登记统一。
中地数码副总经理张利峰表示，各部门、地方的数据标准不一，导致了数据的整合性较差，国土部也有相关的指导文件，要求各地上报的数据必须使用统一的标准，如此就能起到上下的融汇贯通。
不动产登记的技术并无障碍。各地的思路和进展不一，政府职能的转变和数据的共享无疑是不动产登记工作的重要支撑点，张利峰介绍。
各地按照国土部给予的不动产登记数据格式进行填写移交，但在真正融合的时候仍存在一些待解难题。南方数码总经理谢刚生在第十届中国智慧城市建设技术研讨会上接受21世纪经济报道记者采访时表示，不动产登记最关键的就是把数据统一到数据库，在统一的平台上，发不动产登记统一证书。他认为，数据整合的工作量应该占到整个不动产登记工作的80%。
