时间：2022-08-06 20:48:07
序论：在您撰写商业地产项目研究时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
为了适应我国商业地产投资经济的发展需要，解决商业地产投资领域普遍投资决策水平不高，增强理性投资和科学决策，提高商业地产项目管理水平，增强人们对商业地产项目后评价作用的认识，扩大其影响的现实所需，同时为我国商业地产项目后评价理论和实践的发展做出有益的探索，作者以大连“万象城”项目为例，采用层次分析法进行了该项目后评价研究。商业地产项目后评价是总结项目经验教训，提高商业地产投资主体决策水平和实施主体管理水平的一种科学方法。
一、层次分析法
层次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世纪70年代美国学者T.L.Saaty提出的，是一种将与决策紧密相关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析相结合的层次权重决策分析方法[1]。AHP在项目风险评价过程中运用灵活、易于理解，而又具有一定的精度。层次分析法进行商业地产项目后评价主要的步骤有[2]：①构造商业地产项目的递阶层次结构模型，商业地产项目的递阶层次结构模型一般分为三层，如图1所示：目标层（A）、目的层（B）、指标层（C）；②建立两两比较判断矩阵；③计算权重向量并做一致性检验[3-4]。
二、后评价过程实例分析
结合大连“万象城”项目的特点、后评价指标及内容、使用范围和实际操作情况，后评价指标可分为一级指标和二级指标。一级指标主要从技术、财务、国民经济、社会效益、环境影响和管理水平来设定；二级指标主要是一级指标的细化。根据“万象城”项目自身的具体情况和大连地区的统一标准进行酌情增减，该项目的后评价指标体系如图1所示。
XX集团聘请了10位对该项目十分了解的专家或权威进行了评价，其中有政府人员、设计院工程师、施工方的结构工程师、监理方咨询工程师、招商部经理、营销推广部策划师、学校教授等专家和权威。在选择评价方法时，考虑到资料缺乏，专家打分也没有依据，有些指标具有模糊和非定量化的特点，对其只能进行定性的分析与评价。由于个人的文化水平、知识结构、社会经历和能力大小的差异，人们对各项影响因素的褒贬程度也不相同。AHP方法克服了专家评分法难以对涉及多指标 、多方案的项目进行评价，但是AHP分析结果的质量依赖于专家的知识、经验和判断。在实际应用时，尽可能多找行业中的专家来共同确定判断矩阵中的标度。
1. AHP法计算各指标权重向量并做一致性检验
后评价组对各个指标进行打分，采用对不同因素两两比较的方法，构造不同层次的判断矩阵，并分别计算最大特征根、对应的特征向量并进行判断矩阵的一致性检验。
（1）A―B层次的判断矩阵及对应的特征向量：
2.模糊综合评价法计算评价结果
后评价组建策划目模糊综合评语集为v＝(优，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分别对评语集赋分值(100，90，80，70，60，50)，选择10位专家对第一层次的评价因素进行评价，所组成评价人集为P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。
（1）专家评分。后评价组成员根据自己的对该项目各方面现状的了解，同时参考国内商业地产相关项目的状况进行打分，综合评价各单因素评价情况，由评价表得出评价分值R。
3.评价结果分析
由评价得分可以看出，大连“万象城”项目的技术水平和管理水平分别得分81.1和84.0，效果良好，国民经济效益、社会效益和环境影响得分分别为73.6、78.9和73.3，效果中等，而财务效益得分却为68.4，效果合格。综合得分73.7，效果中等，说明该项目是可行的，但是很多方面仍需进一步提升和完善，尤其是财务效益，效果不是特别理想。
四、结论
商业地产后评价由于涉及现代管理理论、费用与效益理论、控制与反馈理论、可持续发展理论等作为理论基础和分析工具，是一个复杂的系统工程，将来还会不断提出许多理论和实践问题，要求我们予以解答。限于主观上的能力局限和客观上的资源约束，本文只对商业地产项目后评价大致进行分析研究，构建的商业地产后评价指标体系主要是对前人研究成果的归纳，尚未完全深入地剖析，许多问题还有待更进一步深化研究。
作者单位：江福秀 中国地质大学（北京）
茆旭川 西华大学管理学院
参考文献：
[1]王莲芬,等.层次分析法引论[M].北京:中国人民大学出版社，1990：5-18.
[2]茆旭川，田兵权，黄琦.基于AHP在电力建设项目风险评价中的应用[J].西南民族大学学报（自然科学版），2007(3):624-628.
近年来，一些商业地产项目逐渐暴露出成本管理上的问题，商业地产项目成本管理的成功与否关系到项目的整体利益，使对商业地产项目的成本管理研究成为必要。
成本管理中存在的问题
我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：
第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。
第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。
第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。
目前商 业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。
一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。
二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。
三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。
解决措施及建议
一是建立商业地产项目成本数据库。重视商业地产项目的成本调研与成本数据分析，建立商业地产项目成本数据库。企_业应重视商业地产项目成本数据的积累，成立专门的商业管理团队搜集积累已完成商业项目的历史数据及对同行业项目进行调研，建立针对商业地产的项目投资评估指标体系，提高决策准确率。
二是建筑设计与商业订制相结合。宁波万达置业的刘华指出，“订单地产”模式是围绕满足主力店等商业的商务对接要求和开业前准备工作要求来进行商业项目的建设，是商业地产的核心内容。在设计阶段应该将建筑设计与商业订制相结合，在招商前置的情况下，由商业设计指导建筑设计。同时，在满足建筑设计的条件下，对商业地产项目的业态组合进行优化，能够使得开发商和商家获得最大商业利益。
三是将运营成本纳人项目总成本综合考虑。研究表明，商业地产项目的成本构成中，项目前期成本占全寿命周期成本的7%-12%,建设阶段成本占27%-28%左右，而运营及维修期的成本高达60-66%。商业地产项目的运营阶段通常要持续20年以上，因此，运营成本直接影响项目的收益情况。将运营成本纳人项目总成本，在决策阶段就进行综合考虑，选择一个合理的运营成本，达到一次性投资与运营成本的平衡。
四是树立可持续经营的理念。能真正将商业地产运营起来，并实现持续盈利增长，才称得上是商业地产项目的成功。不能可持续经营的商业，会逐渐整体衰落，形成严重的资产滞后。商业地产项目建成开业后，后期运营过程中需要不断进行调整，以适应新的市场环境。在商业地产项目的成本管理中，应融入可持续经营的理念，建立可持续的回报机制。
五是建立商业地产成本管理体系。房地产项目管理本身就是一项重视成本管理的过程，加之商业地产项目的特殊性和复杂性，使得对于其成本管理体系的要求更加严格。然而，我国目前还没有商业地产开发商建立和实施有效的成本管理体系，这就使得建立一个专门针对商业地产项目的成本管理体系成为必要。对国内外的成'功经验研究证明，既然商业地产项目的开发主体、建设主体、运营主体都是同一法人，就应当将商业地产项目的成本管理视为一个整体，基于全寿命周期理论，建立完整的成本管理体系。商业地产成本管理体系的建立将会是笔者下一步的研究内容。
成本管理中存在的问题
我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。目前商业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。
解决措施及建议
关键词：商业地产 项目评价 社会评价 城市
项目社会评价，主要应用社会学、人类学、项目评估学的一些理论和方法，通过系统地调查、收集与项目相关的各种社会因素和社会数据，分析项目实施过程中可能出现的各种社会问题，提出尽量减少或避免项目负面社会影响的建议和措施，以保证项目顺利实施并使项目效果持续发挥。近10年来，我国城市商业的现代化在给我国公众在带来生活品质提升的同时，相关利益群体也承受诸多负面效应和代价。如城市中小商业的发展因为大型业态过度发展而受到抑制，大型连锁企业对其供应链上上下游企业的利益压榨问题等等。如何基于我国国情现实和经济、社会发展需要，围绕科学和谐新型发展观，构建城市商业开发项目的社会评价体系，具有日趋重要的现实意义。
项目社会评价理论研究回顾
项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为国家发展新型目标的时代背景下，正在成为多个学科，包括社会学科、管理学科、以及技术经济学科研究的中心之一。在这一研究领域，近年来相关研究文献的研究重点，主要集中于三个方面：即关于项目社会评价发展阶段的研究、关于项目社会评价内容的研究、关于项目社会评价方法和范式的研究。
（一）关于项目社会评价的发展阶段
项目社会评价理论和方法随着社会发展观的演变而逐步产生和发展，大致经历了4个发展阶段（朱东恺，2004），见表1。项目财务评价阶段。在20世纪50年代以前，只进行项目的财务评价，其特点是寻求项目利润最大化。项目SCBA评价阶段。20世纪50年代以后，在凯恩斯经济理论的影响下，欧美国家政府实行福利政策，大量增加公共支出，对许多文化、教育、医疗卫生、水利和环境等社会公共福利事业进行投资。西方经济学家逐步形成了一种适应评价公共项目的社会费用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是从国民经济角度，站在国家立场出发进行评价。项目环境评价阶段。20世纪70年代以来，投资项目的环境评价的理论与方法逐步得到形成并得到发展。但“以物质为中心”的经济评价没有反映分配效果，不能保证项目的最优选择；环境评价经常忽略社会经济影响评价，虽然它能减轻一些项目的主要不利影响，但在引导公众参与、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺。项目社会评价阶段。随着发展观从“以物质为中心”到“以人为中心”，再到20世纪90年代的“以人为中心的可持续发展”，投资项目社会评价(Social Assessment，简称SA)在国际社会越来越受到重视。项目评价从经济评价发展到环境、经济、社会等方面的评价。社会评价在项目评价体系与决策中扮演越来越重要的角色。
（二）项目社会评价的内容
在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点不尽一致，所提出的项目社会评价体系的纬度与内容存在着显著的差异。有代表性的观点是：
戚安邦（2004）认为项目社会评价指标体系的内容，包括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲（2004）提出的项目社会评价内容为：对与投资项目相关的利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会组织的评价。对项目的文化可接受性及其预期受益者需求的一致性的评价。徐莉（2003）提出的项目社会评价指标，包括：项目提供的社会效益。项目的社会分配效益。项目与社会环境、生态环境的协调程度。世界银行（2002）提出的项目社会评价指标体系内容，包括：社会多样性和性别；机构、角色及行为；利益相关者；参与；社会风险。
（三）项目社会评价的研究范式
中西方学者和机构在项目社会评价中采用了不同的研究范式。欧美学者和机构的社会分析或社会影响分析，是以社会学为基础，提出“项目社会”的理念，因而引入社会学家参与分析，应用社会学的方法进行对项目的社会评价；我国的项目社会评价，是以经济学或技术经济学作为理论基础，因而把项目社会评价作为项目国民经济评价中的社会效益分析，项目社会评价成为经济评价的“附属品”（陈阿江，2003），表2。
商业地产开发项目社会评价的必要性
商业地产，是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式、以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。
MALL(音译“摩尔”)，被誉为“商业地产最高形式”。它起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺，集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。在美国，MALL的消费额占消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在我国台湾地区是9%。
2002年以来，以大型购物中心为代表的城市大型商业地产开发建设热潮席卷了中国各个主要城市，呈现前所未有的“井喷”行情。据中国商业网点建设管理联合会2005年公布的调查结果显示（见图1），目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。目前世界上最大的10个shopping mall中国就已占有五个（见表3）。
以大型购物中心为代表的城市大型商业设施开发，对我国城市商业的发展和城市社会系统的变迁产生了复杂而深刻的影响，直接改变了我国城市商业的格局和城市发展空间布局。在促进我国商业发展和社会城市化的同时，也带来了一系列的负面影响（见表4）。从投资项目社会评价理论和我国构建和谐社会国家发展目标的角度看，目前我国城市商业开发项目中存在着显著的不和谐现象，有必要开展城市商业开发项目的社会评价工作。
商业地产开发项目的社会评价体系
从项目社会评价理论的发展，以及建设社会主义和谐社会需要的角度看，结合我国实际，构建科学的外资商业发展项目社会评价体系，具有十分重要的意义。
商业地产开发项目社会评价应当从以人为本的原则出发，设计评估内容和指标体系。具体评估内容包括：商业地产开发项目的社会影响分析、商业地产开发项目与所在地区的社会适应性分析和商业地产开发项目的社会风险分析。
(一)商业地产开发项目的社会影响
商业地产开发项目的社会影响分析（social impact analysis，简称sia），旨在分析预测商业地产开发项目可能产生的正面影响(通常称为社会效益)和负面影响。其主要内容有：
商业地产开发项目对所在地区居民收入的影响。分析预测由于商业地产开发项目实施可能造成当地居民收入增加或者减少的范围、程度及其原因。
商业地产开发项目对所在地区居民生活水平和质量的影响。分析预测商业地产开发项目实施后居民居住水平、消费水平、消费结构、人均寿命的变化及其原因。
商业地产开发项目对所在地区居民就业的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地居民就业结构和就业机会的正面影响和负面影响。正面影响是指增加新的就业机会，吸纳就业人员；负面影响是指可能排挤掉的原有就业机会及人数，以及由此引发的社会矛盾。
商业地产开发项目对所在地区不同利益相关者的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营使哪些人受益，哪些人受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。
商业地产开发项目对所在地区弱势群体利益的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地妇女、儿童、残疾人员利益的正面影响和负面影响。
商业地产开发项目对所在地区文化、教育、卫生的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间可能引起的当地文化教育水平、卫生健康程度的变化和对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。
商业地产开发项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间，可能增加或者挤占当地原有的基础设施，包括道路、桥梁、供电、给排水、供气以及服务网点的影响。
商业地产开发项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营是否符合国家的民族和宗教政策，是否充分考虑了民族地区的风俗习惯、生活方式、宗教信仰，是否会引起民族矛盾、宗教纠纷，影响当地社会安定。
(二)商业地产开发项目与所在地的社会适应性
【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析
自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。
近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。
商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。
一、可行性分析的概念
为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。
由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。
二、可行性分析的作用
可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：
（一）开发商投资决策的重要依据
（二）政府主管部门立项和行政审批的依据
（三）向金融机构融资的依据
（四）各投资方谈判的重要依据
（五）项目后评价的依据
商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。
三、可行性分析的依据
商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。
可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。
四、可行性分析的内容
依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。
五、结语
商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。
参考文献
[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.
[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.
[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.
关键词：商业地产；工程开发；项目管理
在最近几年来，伴随着国家政府对房地产市场调控力度的不断加大，有部分开发商为了规避政策方向，开始选择朝向商业地产的方向所转型，诸如万科、龙湖、绿城、万达以及世茂的地产商纷纷得到了较好的发展。除此之外，一些来自于海外的外资企业也开始进军国内市场，例如凯德置地、中信等等。相较于普通地产来说，商业地产工程开发的项目管理流程会相对繁琐一些，具体表现为如下的几个方面：首先，项目设计内容要同时考虑到项目的招商定位与专业整合；其次，应充分表现出市场招商与市场推广的实际作用；再次，进一步明确出商业地产工程的管理目标，结合市场现状来展开有效控制；第四，要确定出经营战略与工程项目的发展方向；第五，同当地的政府部门与商委部门建立起密切的合作关系；第六，对资金成本的运营要求较高。为此，商业地产企业在开发工程项目的过程中要结合行业市场的实际情况来设计项目管理方案。
一、相关概念概述
1.项目管理的定义
简单一些解释，项目管理所指的即为将各种已有资源应用于目标，以此来满足各方面的既定要求。项目管理本身是个系统化且综合化的管理过程，其中主要包括目标管理、策划管理以及流程管理这几个方面。需要注意的是，房地产工程项目的开发需要经历较长的时间，他需要贯穿于整个商业地产项目的整个实施阶段。
2.工程项目管理的主要内容
工程建设可被分为以下的四个阶段：工程项目的决策阶段、工程项目的设计与准备阶段、工程项目的实施阶段以及工程项目的竣工验收阶段。项目管理的主要工作内容为：组织结构管理、人力资源管理、经营范围管理、内容设计管理、财务管理、工程质量管理、协调管理、风险管理以及材料采购管理等等。
3.商业地产与普通地产的区别
相较于住宅地产来说，商业地产的外表看起来更加的高端且上档次，但其内部的管理工作却是存在着很多的困难，工程项目的建设构造也相对复杂的多。开发商需要在众多的矛盾问题中找到平衡点，不仅要充分考虑到区域发展过程中的不均衡因素，同时还要尽可能的去满足不同类型客户所提出的不同需求，将地产项目与商业开发紧密的关联到一起，调整好市场风险与经济收益之间的比例。
住宅地产工程开发同商业地产工程开发之间存在着本质上的区别，从开发过程的角度来分析，住宅地产的发展会经历两个阶段，而商业地产的发展只有一个阶段。其中，住宅地产的两个发展阶段为：首先，充分把握好城市发展过程中所存在的市场需求，在得到一块地后，只要拥有一定的运营资本即可完成项目，通过成功销售后项目完成，这一过程中存在着一些机会主义色彩；其次，竞争环境的不断加剧催化了产业链的成熟，这些能力水平不高的地产开发商逐渐被市场所淘汰，所留下来的均是有着较强操作能力与资金雄厚的开发商。
相较于住宅地产来看，商业地产只需要经历一个发展阶段。住宅地产在将住宅成功售出后即可得到经济收益，但商业地产却需要历经一个非常漫长的发展过程，才能够达到预期的奋斗目标，这是两者之间所存在的最大差距。
商业地产工程的开发运营需要有科学化的完整体系作为支持，其中包括行业市场内的运行资料、运行数据、发展预期以及执行方法等等。此外，商业地产工程开发需要将工作重心转移到开发过程中，其最主要的开发目标即为工程项目的运营成功。更加直白一些解释，真正能够被称之为成功的商业地产是不能够只追求短期的经济效益的，而是应该经过长期且耐心的培育，才能够将工程项目的真正价值发挥出来，随着我国经济水平增长速度的不断加快，商业地产上将会从中获取更多的济收益。
二、我国商业地产工程项目开发管理中的问题
1.项目的定位水平不高
商业地产工程项目开发的收益者包括开发商、投资商、经营商以及消费者等。从收益层面来进行分析，商业地产工程开发的主要意义是平衡好各个受益方之间的利益关系，在当前的社会环境中，绝大多数的开发商都没有明确认识到商业地产开发的真实内涵，从而在具体的开发工作中无意或有意的模糊掉了商业地产工程开发的核心观念。正确的做法为，在商业地产工程项目的开发过程中，需要进一步加强对商业地产工程的前期定位与招商管理，在项目开发后期则要加强对工程项目的运营管理，通过此种方式来提高商业地产工程的盈利水平。然而，如果开发商对当地市场环境的消费偏好、商业文化、业态发展形势没有做出正确的分析，那么将会导致工程项目的定位出现偏差，不仅会大大提高商业地产项目的管理难度，同时还会减少最终的经济收益。
2.商业地产项目开发的资金问题
截止到目前为止，在国内商业地产工程开发过程中所出现的最突出问题即为资金的使用问题，具体表现为资金使用效率不高以及资金筹资难度过大等等。由于我国商业地产工程项目的开发管理工作对于资金的依赖性较高，因此需要开发商对这一问题给予更高的重视。在开展工程项目开发管理的过程中，很多开发商都存在着预算设计不科学、资金分配不规范等情况，稍有不慎还会导致商业地产工程项目的提前流产。针对其中的某一项支出来说，商业地产工程项目如果想要顺利完成开发工作，就必须要先获得土地的使用权限，但根据国家规定，土地的使用费用需要在三个月内完全结清，那么也就意味着商业地产开发商要拥有一大笔可用资金，从而承受难以想象的资金压力与财务风险。
3.监督建设工程项目缺少公平性
目前，我国的商业地产工程开发企业均拥有着配套的管理部门，其中包括工程建设部门、图纸设计规划部门、工程项目的造价部门等等。由于各个部门中的专业人员与相关设施配套非常齐全，因此工程项目开发企业经常会直接参与到施工企业的日常工作中，这在很大程度上影响到了监督部门的工作积极性，长此以往就造成了管理不到位、事故处理不及时等问题。一直以来，由于监督力量不足，从而导致很多房屋建筑出现了使用问题，对地产开发商与消费者的经济利益造成了严重的负面影响。除此之外，房产公司为工程项目的主要投资方，并且同监督部门之间也存在着委托关系，因此或多或少的会在处理施工材料时存在着降低放行标准的情况，因为在选择施工材料时优先考虑的是价格，所以质量也就无法保证。
三、商业地产工程开发管理的优化
1.科学化选址，结合当地的市场环境来进行业态定位
对于商业地产工程项目的开发管理工作来说，科学化选址是提高企业经营能力的主要战略决策，商业地产企业需要结合当地的行业市场与经济条件来确定好选址计划，同时还要考虑到建筑的整体档次、工程运营模式等等。
（1）明确商业地产工程的销售模式
商业地产开发商在确定工程项目之前，要决定好项目是要销售还是租赁，这直接关乎到工程项目的成本管理与运营模式管理，投资部门与营销部门要在当地充分做好市场调研工作，同时还要根据工程项目所在地段的经济状况与商业需求来制定出项目租售决策。在这里需要注意的是，如果最终的选择方案为租售结合，那么就要去进一步明确好两者之间的比例关系，避免为后面的项目管理工作带来不必要的麻烦。
（2）明确商业地产工程项目的档次
工程项目的档次水平将同项目在运营期间的投资管理与成本管理产生直接性的关系，同时也就意味着项目日后所需要面向的消费者层次。在商业地产工程项目的建设过程中，施工方需要按照项目档次标准来合理化的选择施工材料与施工工艺。
（3）明确商业地产工程项目的业态组合模式
商业地产工程项目的业态定位需要同时考虑好多个方面的业态条件，其中包括承重条件、电量条件、给排水条件以及燃气条件等等。即使是在地产工程项目的开发初期，营销部门无无法准确的给出设计方案，那么在进入到深化阶段后，也要在第一时间将业态组合模式确定出来，避免在后期因工程项目的反复拆改而造成不必要的成本增加。
2.进一步明确地产项目的具体计划与时间要求
（1）制定进度计划
项目进度计划的制定所指的即为工程项目的开始与结束时间。商业地产工程项目的开发进度、历时估算以及成本估算都需要建立在现实条件基础之上，并且要展开全方位的研究与讨论，尽可能的提高项目计划的准确性。商业地产开发企业可以尝试通过任务分解法来整理计划内容，将工程项目的所有工作、资源以及预算内容按照时序来组成基准线计划，为日后的项目管理工作创造便利条件。
（2）绩效衡量
针对项目管理工作中的信息系统制定出科学化的衡量标准，其中应该优先考虑的即为时间，在很多时候，时间绩效的衡量是最简单且最直观的，管理人员只需要去观看时间表中的几个关键点，判断工程开发作业是否达到计划时间即可。
3.做好对地产开发项目的成本控制工作
在商业地产工程项目的开发管理工作中，成本控制所指的即为，在预算计划的允许范围内且达到工程开发质量的基础之上，要尽可能的减少成本支出，其中主要包括了地产工程项目的成本预算、成本控控制以及资源计划等几个重要方面。商业地产工程项目的成本控制是确保企业最终利益所得的基础条件，在ι桃档夭项目进行开发管理的过程中，将通过前期竞拍活动所得到的土地进行合理化的分配使用，即可达到减少成本支出的目的。然而，在这里需要注意的是，由于地产建筑的安装费用是开发项目中必不可少的一项成本支出，因此需要将此方面设为项目成本控制公工作中的重点对象。
4.规范建设工程项目的合同管理
商业地产工程项目的开发主体需要同材料供应单位与工程项目设计单位建立起合作关系，为了更好的约束双方的作业行为，首先需要完成的合作任务即为拟定经济管理合同，这是商业地产建设工程开发项目的核心重点。合同的形式主要包括买卖合同与贷款合同等，它的主要存在意义是为项目管理过程中所出现的履行、变更、终止等行为给予调解服务。在我国，有关于商业地产工程项目的开发工作，其中比较主要的是资金的回收情况，商业地产企业的可持续发展情况与单位本身的利润空间将直接决定商业楼盘的施工进展。基于此，在商业地产工程项目的开发过程中，对于实际成本与施工质量的控制工作都需要借力于合同的约束力量，因此在日后的项目管理工作中，相关的管理人员要在原有的基础之上加大对项目合同的管理力度，同时妥善的处理好由合同纠纷所带来的相关索赔事宜。
参考文献：
[1]张媛媛，王寅生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2014（15）.
[2]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息，2014（07）.
[3]王玲.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2015（3）.
【商业地产项目可行性研究报告内容】
第一部分 项目总论
第二部分 项目建设背景、必要性、可行性
第三部分 项目产品市场分析
第四部分 项目产品规划方案
第五部分 项目建设地与土建总规
第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分 项目组织和劳动定员
第八部分 项目实施进度安排
第九部分 项目财务评价分析
第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分 项目风险分析及风险防控
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
第一部分 商业地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商业地产项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、商业地产项目建设背景
(一)国家或行业发展规划
(二)项目发起人以及发起缘由
(三)……
二、商业地产项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商业地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 商业地产项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、商业地产项目产品市场调查
(一)商业地产项目产品国际市场调查
(二)商业地产项目产品国内市场调查
(三)商业地产项目产品价格调查
(四)商业地产项目产品上游原料市场调查
(五)商业地产项目产品下游消费市场调查
(六)商业地产项目产品市场竞争调查
二、商业地产项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
(一)商业地产项目产品国际市场预测
(二)商业地产项目产品国内市场预测
(三)商业地产项目产品价格预测
(四)商业地产项目产品上游原料市场预测
(五)商业地产项目产品下游消费市场预测
(六)商业地产项目发展前景综述
第四部分 商业地产项目产品规划方案
一、商业地产项目产品产能规划方案
二、商业地产项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、商业地产项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定
销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 商业地产项目建设地与土建总规
一、商业地产项目建设地
(一)商业地产项目建设地地理位置
(二)商业地产项目建设地自然情况
(三)商业地产项目建设地资源情况
(四)商业地产项目建设地经济情况
(五)商业地产项目建设地人口情况
二、商业地产项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序
和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、商业地产项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、商业地产项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、商业地产项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、商业地产项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、商业地产项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 商业地产项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、商业地产项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、商业地产项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分 商业地产项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、商业地产项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、商业地产项目实施进度表
三、商业地产剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 商业地产项目财务评价分析
一、商业地产项目总投资估算
图：项目总投资估算体系
二、商业地产项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、商业地产项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、商业地产项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来
的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不
确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设
项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财
务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投
资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准
收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计
算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，
项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现
率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态
回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现
正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可
行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前
利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总
投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利
润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑
接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润
(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利
能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民
经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计
算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析
和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要
也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现
值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进
行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、 厂址选择报告书
4、 资源勘探报告
5、 贷款意向书
6、环境影响报告
7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、 引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、 厂址地形或位置图(设有等高线)
2、 总平面布置方案图(设有标高)
3、 工艺流程图
