时间：2022-08-12 21:59:57
序论：在您撰写地产策划案时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？
首先，要规范、简洁、易懂。
大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。
其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。
我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。
其次，有较强的可操作性。
开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。
再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。
现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。
最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。
关键词：案例教学法；适宜性；角色扮演
中图分类号：G424.1文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0263-02
案例教学法分广义和狭义两种，国内院校竞相模仿的多是狭义的哈佛式案例教学。然而，从资源基础观的角度来看，要在一门课程中实施案例教学，必须具备相应的资源条件[1]。因此，实施案例教学的首要工作是分析资源条件并判定实施案例教学的适宜性。也唯有经过适宜性分析，才能对案例教学法进行因地制宜的改造。
一、课程介绍
《房地产项目策划》是我校市场营销专业的必修课程，是为突出专业特色――房地产营销而开设的。本课程教学内容丰富，包括拿地策略、房地产市场调查、项目市场定位等内容，还包括房地产开发的价格策略、销售策略等过程活动的设计和规划。教学难点有拿地决策、房地产项目定位、房地产产品策划、房地产价格规划、房地产广告策划、房地产销售策划。本课程安排在本科生的高年级段，此时，学生已经完成了营销学、消费者行为学、房地产开发与管理等课程的学习，具有一定的专业知识基础。通过这门课程的学习，要求学生掌握房地产策划的基本原则和方法，培养学生利用营销学知识来分析问题并提出创新方案来解决问题的能力，让学生树立起正确的策划观念。
二、案例教学法与本课程的适宜性
《房地产项目策划》是一门以实务为主的课程，实践教学法和案例教学法都可考虑使用，但实践教学法会受到较大限制。首先，由于房地产项目策划涉及企业重大决策，策划内容多属商业机密，企业一般不允许在校学生深度参与。其次，房地产项目策划的工作周期较长，还会受到各种干扰，学生难以完成策划的全程工作。此外，异地策划项目的费用和管理问题难以解决。而案例教学法恰恰能避开上述困难。学生不必进入企业工作，不会涉及企业商业机密；学生还可以在一个较短的时间内了解或经历策划的全过程；费用问题可以忽略。此外，案例教学还具有以下优点：有利于培养学生的创造能力和实际动手能力；有利于提高学生的表达和讨论技能；有利于学生认识和理解工作环境；有利于学生习得解决实际问题之道[2]。
在资源基础上，实施案例教学的条件基本具备。第一，案例来源有保证。广州作为中国一线城市之一，房地产市场的发育水平全国领先。广州众多的楼盘给本课程提供了可供遴选的案例素材。此外，合富等房地产专业顾问公司与本系有良好的共建合作关系，能为案例编写提供实质性帮助。第二，教师能力有保证。本专业部分教师具有实战经验，教学经验丰富，能较好地完成案例编写及指导案例讨论的工作。学校还选派老师到合作企业进行挂职锻炼，与企业实践紧密结合，不断积累和更新教学资料。第三，学生素质有保证。本专业立足于培养运用型营销人才，从大学二年级开始就安排了较多的实践教学环节，不但鼓励学生参加创业大赛、策划大赛等活动，还鼓励学生利用假期和课余时间进行社会实践。因此，本专业高年级的学生多具有一定的社会实践积累，对案例教学的接受程度较高。
三、运用案例教学法的体会
从本课程实施案例教学的经验来看：要收到良好的教学效果，就必须在以下五个方面做足工夫。
1.精心挑选和编写案例，尤其要以综合案例为重点。案例教学的一个关键环节就是精心挑选和编写案例。案例要服务教学目的，要反映教学内容，要为教学对象“量身定做”。本课程在选择案例时，特别注意以下两点。第一，案例内容适宜，能反映教学重点、难点内容和关键问题。第二，案例难度适中，既要有启发性，又要避免过多的学习障碍。实际案例通常不能完全满足要求，要作出修改。
课程至少要安排三次案例讨论，前期策划案例、销售策划案例和全程策划案例各一次。如果有条件，宜增加项目管理策划案例和融资策划案例。其中，全程策划案例必须是综合案例。综合案例要求学生综合运用多门课程中的知识来分析案例并提出解决问题的方案[3]。房地产项目全程策划案例就涉及项目管理、房地产开发与管理、技术经济学、财务管理、市场调查与预测、消费者行为学、广告学、销售管理、物业管理等多门课程知识的综合运用和分析。综合案例的挑选和编写最为重要，一方面要在其中融入多门课程的知识，另一方面又要照顾到学生个人及小组的知识水平。
2.以角色扮演的方式为主，综合案例讨论则以竞标的形式进行。对于本课程而言，启发学生进行创造性思维乃教学的最高目标，因此，课堂上适宜采用带有竞争性的角色扮演方式。实施步骤如下：首先，对学生进行分组；其次，各组对现有的策划和开发模式进行讨论，讨论后要形成一份评价报告；再次，基于现有环境条件，各组对项目或项目销售进行重新策划，并提交新的策划方案；最后，各组相互评价，相互启发。综合案例具有特殊地位，因而特别采用策划方案竞标的方式。各组学生需提交一份PPT版的策划报告，进行现场阐述和答疑，专家小组（特邀本系教师组成）进行评标和定标。
案例教学的情境设计很重要，学生在案例中所扮演的角色要适宜。角色的职位太高，学生会畏惧动摇；角色的职位太低又影响积极性。本课程案例教学中，学生可以选择扮演策划主任、高级策划主任、项目经理等角色，随着课程进展，学生可以进行角色变换或“升职”。
3.精心设计问题。只有在引导下进行充分讨论，学生才能充分分享体验，深刻思考案例，擦出火花。为发挥好引导作用，教师在设计问题时要注意几点：第一，所提的问题要紧扣教学内容，服务教学目的，不能杂乱无章；第二，有层次性，循序渐进，要考虑学生的认知差异性；第三，要有主线，便于控制讨论方向，便于导出理论知识，便于每个学生做到有效参与[4]。
在相互评价环节，学生现场提出问题，学生现场进行回答，因此，事先一定要将实施规则讲解清楚并严格执行，特别要控制好时间进度及现场气氛。在综合案例的竞标答疑环节，要事先和专家小组进行沟通，避免有人临场发表长篇大论。
4.做好准备工作。本课程的教学对象是市场营销专业的高年级本科生，相比MBA学生，实践经验和管理感悟都有欠缺。为了达到案例讨论的效果，必须做好前期准备工作。每个案例在进行课堂讨论前两周就给出项目现场资料，要求学生自行组织策划团队，自行进行分工，自行去收集全面的现场信息。课堂讨论前一周，要求各组学生汇报各自的组织方案及工作方案。这样才能充分有效地利用好课堂讨论的时间。
5.与其他教学法相结合。任何一种教学方法都不可能是万能的，作为一种有效的教学方式，尽管案例教学法本身有许多优点，但如果使用不当，也达不到预期的目的。房地产项目策划有较为完整的理论体系，有其重点和难点，在保持学科理论的系统性、完整性方面，理论教学仍然不可缺少。结合对学生层次的考虑，本课程的理论教学时间仍要占到总课时的2/3以上，案例教学时间只占1/4～1/3。而实践教学法也是本课程计划挖掘的教学方法之一，企业实践仍然在不断发展，必须注重教学与实践的对接。虽然现阶段的对接方式仍以教师挂职锻炼为主，但是将来可能会采取安排学生参观及与企业人士座谈等方式。
总之，经过一定程度的改造，案例教学法在本科层次的《房地产项目策划》教学中发挥了良好的效果，营造一种宽松、高效的学习氛围，促使师生相互配合、积极有效地达成教学目的。
参考文献:
[1]武亚军，孙轶.中国情境下的哈佛案例教学法：多案例比较研究[J].管理案例研究与评论，2010，(2):12-25.
[2]赵平，李惠珍，焦敏.浅谈案例教学法在管理教学中的作用[J].商场现代化，2010，(1):106.
[3]周晓苏，张晓农，陆宇建.综合案例教学法――案例教学新视角[J].会计之友:中旬刊,2010，(1):131.
[4]黄蓉芳.案例教学法在“纲要”课教学中的运用[J].教育评论，2009，(1):85-87.
Application of Case Method Teaching in Real Estate Project Marketing
LIANG Yong1，LIN Yan2
（Department of Marketing，Guangdong Polytechnic Normal University，Guangzhou 510665，China）
房地产销售策划方案
第一节：销售策划方案概述
销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。
第二节：销售策划方案与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一、项目销售方案策划所包涵内容：
(一)市场销售方案调查
项目特性分析：建筑规模与风格：建筑布局和结构：装修和设备：功能配置：物业管理：发展商背景：结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭
文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式：
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机：入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心：示范单位：围板等)：印刷品(销售文件：售楼书等)：媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容：
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节：销售策划方案的内容及步骤
一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。
二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。
三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案diyifanwen.com需求，做项目市场销售方案定位的调整。
五、项目销售策划方案思路：
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六、项目销售策略：
(一)项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2：你已经知道目标客户是哪些人;
3：你知道你的价格适合的目标客户;
4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;
6：已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7：已制定出具竞争力的入市价格策略;
8：制定合理的销控表;
9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11：尽力完善现场氛围;
12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13：其他外部条件也很合适。
(二)项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售!
(三)销售部署
房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期：开盘期：强销期：保温期;防范销售阶段性问题——如工期：质量：配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划方案的原则
一、创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二、资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。
三、系统原则
房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分：客户细分：功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化：增加智能化设施：集中供热和供饮用水：建设底层架空：错层：大采光凸出窗台：阳光客厅：可移动透光屋顶：自动报警系统：架设空中走廊：提供网络服务：营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的"卖点"一经，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深入市场销售方案：把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四、可操作性原则
销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情：民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划方案的成果
随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划方案定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。
房地产营销推广手段大全
一、推广渠道：
1. 报纸广告、夹报
2. 户外广告
3. 出租车、公交车广告：车身、拉手、椅背广告
4. 网络广告
5. 短信广告
6. 火车插卡广告
7. 轿箱广告
8. 巡展
9. 现场围墙、楼体条幅、灯光字、导示牌
10. 候车亭广告
11. 派单
12. 单面广告：酒店、酒楼、银行、加油站、门票、船票、信用卡、超市账单等
13. 台垫纸广告
14. DM直邮
15. 电梯口分众传媒
16. 媒体杂志
17. 电影电视、电台广告
18. 地铁广告
19. 空中载体：汽球、直升机广告
二、公关活动
1. 人脉活动：老带新、圈子营销
2. 抽奖
3. 论坛讲座
4. 新闻会
5. 婚纱摄影：婚礼讲座、新娘化妆礼仪现场咨询
6. 登山活动
7. 名车试驾
8. 旅游：国外旅游、醇香假日、游园……
9. 产品展示会、产品鉴赏会
10. 名人空间计划
11. 插花节、风情节、文化节、水果节、南瓜节……
12. 励志演讲：疯狂英语、名人演讲
13. 试住活动、酒会、舞会、会员会……
14. 行业、商会联谊活动
15. 大型文化活动：选美、选秀、名车展……
16. 慈善、赞助活动
17. 娱乐活动：扑克牌、情侣派对……
18. 免费看楼车
19. 无理由退房、返租回购
20. 房交会参展
21. 名人代言、颁奖
三、促销手法
1、单刀直入式：
方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。
2、细水长流式：
方式：会员卡、贵宾卡
3、温火靓汤式：
方式：长期展销厅、巡回展示
4、文化侵略式：
方式：社区文化、冠名赞助各类社会活动，如音乐会、电视剧、专栏节目等。
5、盛装舞会式：
方式：房地产展销会，如春交会、秋交会、港交会、住交会。
6、温馨节日式
方式：各种节日，如情人节、妇女节、母亲节、国庆节、中秋节、圣诞节等。
四、购房客户消费心理分析
要想更好地掌握客户需求，进而更好地满足客户需求，必需对客户的心理有足够的了解。因为“心”支配了一个人的思想、意志，同样也支配了一个人的购买行为。
俗语云：“攻心为上”，因此，经营策划和销售都要紧紧围绕客户的“心”展开。
同样，透析客户心理会对掌握客户心理和客户心理规律有极大的帮助，对提高销售人员质素有也很大帮助。
1、女性消费群分析
职业女性的消费需求已日渐超过男性。
①相对缺乏理性
与男性相比，女性对物业选择更具有感性、易受他人左右的特点。购买意识、消费方式也很容易在女性消费之间传播并相互影响。
②忌妒心
一般来说，女性思虑更细，很容易被引发“忌妒心”，攀比心理比较强烈，在生活追求上易与周边熟人比较。但对于知识文化水平较高的女性来说，这一点并不是很明显。
2、单身贵族消费群
白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。
①由于多是知识阶层的消费者，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的物业。
②要求稀有、精致
由于“单身贵族”们独立独行的意识较强，对珍贵、稀有、精致的物业有浓厚兴趣，以体现其“贵族”风范。
③理性不受折扣影响
他们的购买理性，冷静而客观，对大减价方式不屑一顾。他们更相信专家，与这类客户接触要掌握足够的专业知识，并力求表现得高雅而富有内涵。
3、老年消费群
中国老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性和开放，尤其是在古城绵阳，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。
(1)经济自主自立
现代都市里知识型老人已基本脱离了要子女代劳的传统，在选择住宅物业时喜欢按自己的意志和喜好。
(2)态度谨慎
老年人多在金钱使用时谨慎小心，不会过分的奢侈，除特殊例子外。
4、本地居民消费群
本地居民较多，他们是极有购买能力的，是不可忽视的客户群体。
(1)投资心理
由于该群体是在绵阳发展机遇下致富的，多有自己物业在出租，收益非浅，投资意识强，但是属自己的土地已越来越少，拥有物业有限，在持有大量货币的情况下，再投资空间只有商品房，如住宅、商服等。
(2)追求现代生活方式
虽然这些群体拥有大量的自己物业，但由于设计落后，配套有限，居住环境差等因素，使他们对现人都市生活向往，由于文化素质有限，附庸风雅心理较重，因此高档住宅小区对他们的诱惑力较大。
5、老板一族
是老板不一定是企业家，据最近的统计资料显示，中国私营企业家中，农民出身的占70%。因此这一群体素质差异性较大，有文化素质高的，也有没有文化的，但多数是指有较强消费能力，拥有大量财富 ，但文化素质较差的一族。对于这一族，价格越高，广告做得越多，包装得越多的楼盘才最能成为他们炫耀的依据，也是他们购房的决定因素。
(1)炫耀心理
由于该群体有大量财富，已超出一般市民的消费心理，选择物业时，要体现其“高档”身份，以示自己与常人不一样的“差异性”，故楼盘标榜的越高档越好。
(2)附庸风雅心理
尽管该群体文化素质较差，但拥有大量财富，可呼风唤雨，追求时麾、现代，附庸风雅心理较重，喜欢用“文化”包装自己。
(3)要“面子”心理
由于这些群体的富有，处处要体现“身份”，因此，在购买物业时，好面子心理较重。此种心理是可以利用的。
6、企业家
企业家与老板是质的不同，这类群体具有较高的文化素质，购买理性，冷静而客观，相信自己的判断。
(1)追求文化品味
由于该群体文化素质较高，对生活质量、生活素质要求也高，尤其是追求高品味的物业。
(2)购房理性
该群体中多数计划较强，判断力强，具有足够的专业知识，不易受别人诱导，因此销售人员要力求具备综合素质。
7、工薪族
目前在发展中都市的工薪族 ，有置业能力的多数是属白领层及少数的高级蓝领人，该群体多数具较高的文化素质、专业知识，由于年轻及社会阅历较少，综合素质相对低。
(1)新潮型
这一群体来自天南海北，有来自的城镇、有来自都市的，但多数来自经济较落后地区，面对现代化都市生活，跟潮流心理较重，追求生活品味，追求生活质量，文化品味高雅精致。
(2)理性型
这一群体除了收入因素，更重要的是文化素质较高，有判断能力，但由于社会经验缺乏，对物业方面的专业知识不一定很多，只要销售人员能从专业角度理性的介绍，他们也会理性的接受。
8、生意人
生意人是指有店铺或开小餐馆，食杂店等人士，这一消费群体构成较复杂，文化素质良莠不齐，消费观念差异性较大。
这一群体多表现出精明，会算账，但这类群体中真正具有的知识者很少。因此，面对这类客户，要认真的从专业角度多介绍，并且要表现出诚恳的态度。
房地产营销策划方案原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。
一、独创原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：
(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅
小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。
(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。
二、整合原则
在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：
第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。
第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。
第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
三、客观原则
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
四、定位原则
所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
五、可行原则
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。
六、全局原则
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
七、人文原则
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
八、应变原则
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。
房地产营销策划方案
前 言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售(招商)目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态
1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略
1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
(一)宣传策略主题
1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。
2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒介组合
1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动
《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变
2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境
3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁
4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事
5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动，《××周刊》期待合作
1、 采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图
2、 组织看楼专车免费服务
3、 赠送老板、总经理专访文章
4、 请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势
由：德邻地产
日期：2008年9月3日
天中豪园项目的地段以及已经展示出来的高品质，吸引的是一群驻马店城市高支付能力以及向往高品位的消费者。为更好提升项目品牌以及口碑,体现开发商的实力与诚意，我司认为有必要举行高档次客户答谢酒会。活动方案如下：
一、活动思路及目的
1、将认筹客户当成业主对待，在对客户公开表示感谢的同时向客户隐性灌输项目信息以及促销信息，稳定客户信心以及发动客户主观能动性介绍亲朋认筹，促进项目认筹工作的进展；
2、加强项目的形象宣传，及项目品牌的影响力；
3、促进与客户的交流,展示发展商实力与诚意，提升让客户对开发商的认可以及形成企业美誉度传播；
4、增进项目圈子的凝聚力，答谢客户支持。
二、活动主题：中秋月·邻里情——××·天中豪园中秋节感恩答谢酒会
三、活动时间：9月12日（周五，农历八月十三日）下午5：00-8：35
四、活动地点：天龙酒店宴会厅（须要可容纳250人就餐，配套音响、话筒设备齐全）
五、活动参与人员
1、认筹客户及部分诚意度极高的未认筹客户
2、天中晚报、驻马店日报、驻马店房地产信息网、驻马店电视台等媒体记者（文字+摄影）
3、××公司、国基公司、设计院及德邻公司代表
六、参与方式
1、客户：由销售组以电话通知的形式邀请客户到营销中心领取邀请券。
2、媒体：由开发商以电话以及发邀请函形式邀请。
备注：制作出邀请券放置营销中心，共分三联，凭第一联入场，第二联抽大奖，第三联领取月饼礼品。每张邀请券限带2人（一张最多3人参加），总人数控制在180-230人左右。
七、活动形式：自助冷餐酒会+互动游戏+表演+抽奖+隐性项目推介
八、活动内容及流程
时间
节目安排
备注说明
5：00
客户陆续到场并签到
安排背景音乐，同时发放项目最新的折页，来宾签字将采取在签字板签字的形式，同时为签字的来宾在签字板前照相留念，既可以增加此次酒会的重要性，又可以体现人性的归属感。此签字板在本次活动过后可裱起来.更多精品原创文章.放在销售中心作为纪念，以展示项目的社区和谐氛围。来宾签字后同时将抽奖卷放进抽奖箱。
6：00
开场演员演唱《花好月圆》
掀起现场之节日气氛。
6：05
主持人致开场欢迎词
6：08
××公司代表及客户代表致辞
邀请一位客户代表本次酒会的来宾与开发商共同致辞，在增进双方共识的同时突出发展商对客户的尊重；客户代表及发言由发展商安排。
6：10
主持人公布活动主要内容
主要概述有奖互动游戏及抽奖之信息。
6：15
节目表演
豫剧及流行曲等共2首，推高现场气氛。
6：25
××公司代表讲话，宣布冷餐会开始并祝酒
介绍片区及项目未来远景描述，表达对客户支持的感谢。
6：30
歌舞表演
音乐演奏表演、歌曲演唱等共5个表演，让主办方与客户在愉快中交流及进餐。可邀请客户即兴表演。
6：50
互动游戏
中秋有奖猜谜。
7：10
国基公司代表讲话及第一轮砸奖
讲述承建商资质、项目工程质量及工程进度。抽奖3份，被抽中人员上台砸奖（模仿央视砸金蛋游戏），国基代表颁奖。
7：25
互动游戏
中秋有奖猜谜以及项目知识问答。
7：45
趣味表演及歌舞表演
各一个表演，增加现场欢笑声。
8：00
规划设计院代表讲话及第二轮砸奖
讲述建筑设计理念，所能提供给居住者的优越品质生活。抽奖5份，规则同前次，设计院代表颁奖。
8：15
独唱
2首，第一首演员独唱，第二首可邀请现场观众共同即兴表演。
8：25
××公司代表介绍最新销售政策，第三轮砸奖
宣布项目最新优惠政策。抽奖8份，规则同前次，××代表颁奖。
8：35
共同歌唱《朋友》，活动结束，客户领取礼品
由主持人及演员领歌，在欢乐中结束活动。
备注：
1、餐饮费标准：建议为80元/人，总费用预计为200×80=16000元（需要最后与酒店方面落实）
2、砸奖规则
所有参加砸奖人员需将抽奖卷于签到时放入抽奖箱。抽奖时，由讲话之代表抽取，模仿央视砸金蛋节目，最大程度调动现场气氛，被抽中之客户上台砸金猪（为零钱罐金猪，具体奖品随机放置于金猪内），砸中后由讲话之代表颁奖。
3、奖品设置
互动游戏奖品设置：建议为中秋礼盒，每份价值月80元，共20份，总值约1600元。
砸奖奖品设置：16份不同价值物品，其中13名为实物奖品，总值约为一万元；3名为楼价减免奖，设置三千元、五千元、八千元。
九、会场布置及物料准备必须根据现场情况与礼仪公司共同最后确定，而场地及物料费用（不含礼品及餐饮费，但含媒体之红包）则可控制在1.5-2万元左右。
由于时间紧迫，我司建议××公司尽快选定礼仪公司，而我司将在最短时间内会同礼仪公司到天龙酒店活动现场落实各项无聊。
十、媒体配合
为了更广泛的传播本次后动.更多精品原创文章.的盛况，提升项目形象及客户信心，在9月9日，通过天中晚报以硬广（预算为6000元正）以及销售现场x展架公告的形式活动信息，以提前引起广大市民和客户对项目的关注，而活动后则通过各主流媒体活动新闻炒作。后期炒作费用则通过给媒体记住之红包体现。
十一、人员配备及工作安排
经讨论并由王皓经理确认，08中秋客户答谢酒会工作组成员及职责如下：
组长：x，统筹整体工作。
组员：x，负责联系礼仪公司，落实各项礼仪物料及人员。
x，负责场地及音响，联络及邀请媒体，安排媒体报道。
x，负责联络餐饮及礼品。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作 纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售（招商）目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1、个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2、区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
