时间：2022-03-24 19:12:49
序论：在您撰写个人住房抵押贷款时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：个人住房抵押贷款；提前还款；风险个人住房抵押贷款隶属于个人消费信贷业务，其占据个人消费信贷比例很大，在个人消费信贷总额中占据着非常重要的地位，它是连接金融贷款行业与广大社会个体的重要纽带，可以直接对消费者的住房消费提供金融支持，另一方面在进行贷款还款的同时也给我国的金融市场带来了新的生机，在无形之中促进了我国金融市场的发展。在我国个人住房抵押贷款业务进行的同时，伴随着市场经济的发展我国银行利率的调整，近年时间我国广大人民还贷提前，这给我国现在的银行金融业带来了巨大的影响甚至埋下了不安全的隐患，就当前我国个人住房抵押贷款还贷现状以及对我国金融业的影响，本了简单的论述，归纳为以下几点。
一、 我国个人住房抵押贷款提前还款的影响
近年时间我国银行个人住房抵押贷款业务增长迅猛，尤其是不少商业银行的加入更是将住房抵押贷款项目的金融业务推上了一个新的，其中不少银行的个人房贷业务以年平均40%的速度增长，各大国有商业银行纷纷大肆争夺市场份额，不惜大家的抢占市场，一些银行甚至将发放个人住房贷款的任务具体到各个分行一线工作人员身上，以此来提高该方面的银行业绩。但是当前我国个人住房贷款由于长期贷款利率由低升高，贷款还款增加等因素的影响，广大贷款人员纷纷加快了自己的还贷速度，使金融市场上出现了提前还贷的社会现象。这种社会现象是由我国当前利率变化影响的，对广大金融业而言，这是一个可能会造成金融风险危机的隐患，个人住房贷款作为一项长期的贷款业务一般而言要在贷款发放3―8年后完成，个人住房抵押贷款的对金融业的风险才会在长的时间内慢慢降低，但是现阶段大量提前还贷现象的出现，却给我国银行金融借贷行业带来了危害，一方面表现在商业银行个人贷款业务受到重大影响，直接造成部分商业银行个人住房贷款业务发展构成重大影响，直接造成部分商业银行个人住房贷款的余额出现负增长，银行利润下降；另一方面，商业银行在提前还款过程中投入的大量管理成本和服务成本没有得到对应的回报，直接影响了贷款的正常收益，影响了银行的正常收益损害了银行的利益。
二、 我国金融行业对此的控制策略探究
我国社会经济发展起步较晚无法和一些发达国家相比，因此当我国银行金融业遇到个人住房贷款提前还款的社会现象的时候，更多的是通过各种渠道积极的向外国银行金融业学习，学习他们先进的金融业控制管理手段，借用先进的控制管理手段来遏制这种社会现象，从而最大程度的减少银行利益的损失。就当前我国金融业控制手段中主要的几种做了以下简单论述，第一、通过设立违约金来进行价格补偿。这条控制预防提前还贷行为的政策是由美国金融机构率先施行的，美国金融机构有着较强的前瞻意识在很早的时候就预测到了个人住房贷款金融业务容易受到时局利率的影响，因此在施行该业务的时候就对个人住房抵押贷款的提前还贷行为收取一定的价格补偿，这些补偿包括：禁止提前还款、固定违约金、递减违约金三个方面，在我国通过对该项策略手段的积极吸收，我国金融机构发现，不同前提还款期对个人住房贷款的发放机构而言，所带来的风险是不一样的，一般来说，越早的提前还款，风险越大，因此出现了违约金递减的第三个方面的政策。第二、通过签订收益保障条款来限制提前还贷行为。在进行违约金防止还贷行为提前出现的同时，美国金融机构发现，无论是固定比例的违约金还是递减比例的违约金，在未考虑到贷款人实际是否盈利或者亏损的情况，在利率降低的市场环境下，完全有可能根据无法完全弥补贷款人需要重新投资所带来的实际损失，因而违约金的方法不能很好的起到阻止贷款人提前还贷的社会现象，因而近年来更多的银行机构开始实行了通过签订收益保障条款来代替违约金，这种收益保障条款收取借款人一次性的费用，该费用在等于提前还款乘以合同利率与市场利率之差来进行计算，从而更好的维护金融银行的本身正常收益。
第三、 通过衍生工具管理提前还贷风险。衍生的工具主要指的是金融银行衍生出来的利率互换、调期期限、利率上限等等，通过利率交换将短期债券转换为长期债券从而有效地将一次性偿还债券或者不可赎回债券转换为可赎回债券，从而达到管理提前还贷行为的功能，进一步的降低银行在提前还贷行动中受到的危害。此外通过衍生工具管理提前还贷风险还可以将还款风险移给投资人，通过利用个人住房抵押贷款二级市场转嫁业务，从而将更多的住房贷款转嫁到了投资人的身上，减少了银行和金融业本身的借贷款压力，间接的通过投资人的贷款行为来弥补提前还款而带来的损失，进而在一定程度上控制了个人住房贷款提前偿还的社会现象。具体的操作过程分为简单和复杂两种，其中最为常见的个人住房抵押贷款证券转手抵押贷款证券，它是最基本的MBS，转手贷款证券是在一系列期限、利率和质量上相似的贷款几何的基础上发行的正确，该正确以及由证券担保的个人住房抵押贷款的所有权从贷款发放人的手中完全的转移到了投资人的手中，从而实现了简单结构的通过二级证券市场实现了业务的再嫁接，降低了银行金融业的风险。降低了银行本身的金融风险维护了政策的收益。
总结，当前我国个人住房抵押贷款提前出现的行为并非唯一的社会金融现象，在国外皆有发生新的形势下我国银行金融业要积极汲取国外先进的金融管理理念，根据我国的现实国情设立合理有效的控制性手段，在控制个人住房贷款提前还贷社会现象的同时确保自身的正常收益，从而降低金融风险促进经济的发展。
参考文献：
[1]个人住房抵押贷款提前还款风险实证研究.刘疆[J].西南财经大学.2007（3）
关键词：个人住房抵押贷款；被动违约；因子分析
1、个人住房抵押贷款被动违约因素的归纳
国内外许多学者对个人住房抵押贷款进行了研究。国外比较有代表意义研究成果是Burrows （1998），他对于英国的住房贷款的违约行为作了深入的研究，把违约行为比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成违约的决定性因素分为三类：(1)结构性因素――LVRs、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其它社会保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他的家庭支出。(3)个人因素――个人理财能力和个人主观认为应该优先考虑的事等。
Burrows再从上述的三大类因素中选取了13个独立变量(户主年龄，婚姻状况，户主当前就业状态，家庭结构类型，职业，是否雇员，所在地区，是否初次购房，售房者，贷款类型，是否LVRs = 100% ，贷款机构类型和购入住房年份等)，以该家庭是否形成3个月以上的逾期为因变量，通过双变量相关模型和逻辑回归模型进行分析得出以下主要的风险因素：(1)户主的当前就业状况；(2)家庭的婚姻状况；(3)家庭结构类型；(4)职业。非熟练工人的违约可能性最大，也可能是由于他们更容易失业的原因。(5)个体经营者。自谋职业者比雇员的违约可能性大。(6)地理因素；(7)抵押贷款类型。贷款余额大或累计速度快的贷款，借款人更容易违约。(8)抵押贷款机构类型；(9)贷款发放年份。
国内外很多学者同样也对个人抵押贷款违约风险因素进行了研究，有代表性的学者比如尚耀华、万威武，他们（2006）归纳了影响购房者违约风险的主要因素有：（1）购房者资产净值；（2）借款人的收入增长率；（3）借款人的信用；（4）贷款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的负债情况；（6）借款人购买房屋的用途；（7）失业率；（8）房地产价格；（9）住宅供需情况；（10）利率；（11）抵押贷款比例风险；（12）还款期限风险。
2、个人住房抵押贷款被动违约因素的选择
本文主要是研究个人住房抵押贷款被动违约主要是因为借款人收入的问题而引起的违约，这种违约不同于理性违约和提前还款违约。借鉴上述学者对个人住房抵押贷款违约因素的分析，本文归纳出两个大方面的违约因素，一是与引起收入变化（下降）的相关因素；二是与收入无关的违约因素，但是这些因素都会影响借款人每月的还款额，进而影响到还款能力。
引起收入下降相关的因素主要有四个方面，分别是个人收入因素、家庭支出因素、国家意外事件和个人意外事件。
与收入无关的违约因素本文主要选取五个指标，分别是贷款成数、贷款利率、贷款期限、房产价格和房产面积。前面三个因素归为贷款特征因素，后面两个因素归为住房特征因素。
3、问卷的设计和统计方法说明
本研究设计了个人被动违约意向的调查问卷，分为四个部分：
第一部分：被试者背景资料。具体的项目包括被调查者的性别、年龄、婚姻、学历、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押贷款等七个方面。
第二部分：影响借款人收入的因素与被动违约可能的测量。让被试者针对10个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第三部分：影响借款人还贷的非收入因素与被动违约可能的测量。让被试者针对5个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第四部分：被试者对收入下降的引发被动违约可能性的直接看法。同时涉及被试者对他人收入下降时候，发生被动违约可能性的看法。
参考文献：
[1]温忠麟，侯杰泰，马什赫伯特. 结构方程模型检验：拟合指数与卡方准则[J].心理学报，2004, 36( 2) ：186~ 194
[2] 葛雄灿.住房分配制度转变过程中个人购房抵押贷款问题研究[D]. 浙江杭州：浙江大学，2001.
[3]陈则明，吴光伟.住房抵押贷款中业主违约现象分析[J].中国房地产，2001，（11） ：49~51
[4]刘春红，刘可新，吴晨.上海市个人住房抵押贷款违约因素实证分析[J].上海金融,2000，（01）：32~34
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关键词：个人住房抵押贷款；首付比例；合理性
Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.
Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality
中图分类号： TU113.5+41 文献标识码：A文章编号：
一、我国首付比例的发展变化
1998年5月，人民银行的《个人住房贷款管理办法》是个人住房贷款快速发展的标志， 要求以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款。2004年9月，银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》指出所有住房贷款的贷款成数不超过80%。同时要求借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。2006年5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且建筑面积90m2以下的首付款比例仍为20%。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》特别区分了首套房和二套房，规定二套房贷款成数最高6成。2010年，银监会将贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，银监会进一步将第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我国的住房抵押贷款首付比例要求依旧沿用了2011年的规定，即首套房的最低首付比例为30%，二套房的最低首付比例为60%。
二、我国首付比例的确定主体及依据
（一）确定主体
我国的最低首付比例标准由中国人民银行和银监会制定。在实际执行中，金融机构会在中国人民银行信贷政策确定的区间内，根据不同客户、不同地域、不同时点等因素，确定或调整具体的首付水平。住房公积金的首付比例制定也是在中国人民银行的政策引导下，由地方的住房公积金管理中心结合当地房价水平和职工的购买力等因素确定。
（二）确定依据
人民银行和银监会关于最低首付比例的规定是货币政策的一个组成部分。因此，最低首付比例在制定时，会兼顾商业银行的收益与风险控制、购房者的支付能力、政府的调控目标等因素。
1.商业银行的收益与风险控制
引发违约风险的因素是多样的，有主观层面上的道德风险、也有客观层面上的收入状况恶化等。有学者通过定量的研究发现:一般情况下，首付比例越低，个人住房抵押贷款的违约率越高。[1]在美国次贷危机发生前，住房抵押贷款的质量明显下降，其中的一个方面就表现在首付比例的下降。据美国统计局的资料显示，从1999年开始，在住房抵押贷款发放时，5%以上的个人住房权益为零甚至为负数；这种模式一直持续到近5年。在2006年发放的次级贷款中，38%的贷款的LTV为100%。因此，政府在制定最低首付比例的时候会同时考虑商业银行面临的违约风险问题和收益情况。
2.购房者的支付能力
首付是潜在的购买者进行房地产交易的一道门槛。若首付比例过高，中低收入者无力支付高额的首付款，他们的住房需求无法及时得到满足。若首付比例过低，购房者的前期购买力增强，而后期的还贷负担会比较重。所以最低收入比在制定时更多地考虑在保证后期还款不影响正常生活的前提下，适度提高中低收入者前期的支付能力，及时地满足他们的购房需求。
3.政府的调控目标
较高的首付会暂时降低一部分刚性需求者和改善性需求者的购买力，延缓他们的消费，同时也能提高投资投机成本、削弱投资杠杆效应，减少短期内的总需求，起到调节房价的作用。所以当房地产市场泡沫严重的时候，政府为抑制房价的过快上涨，也为了防范银行系统的风险，就会提高首付比例，特别是大幅提高二套住房的首付比例。在经济不景气，房地产市场低迷的时候，政府会降低最低首付比例的要求，刺激购房需求。此外，政府也可以为了保护首套自住型刚需，而对这类购房群体实施差别化的首付比例。
三、我国当前首付比例的合理性分析
纵观我国近些年关于首付比例的政策，我们可以发现它的变动与房地产市场周期之间存在一定的关联性，其中的首套房的首付比例在20%和30%之间变动，这种变动必然会对购房者和商业银行产生一定的影响，笔者就将通过对首付比例在调节的过程中给上述两大主体带来的影响的分析来论证当前首付比例的合理性。
关键词：个人住房抵押贷款 抵押权人 抵押权实行 保付
近年来，随着我国住房货币化改革的不断推进，个人住房抵押贷款发展迅速，贷款余额快速增长。个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式，是银行各类贷款中风险最低而收益较高的贷款。该类贷款还款期限通常要持续20-30年之久，期间借款人资信状况面临极大的不确定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素导致借款人支付能力下降等情况可能引发银行的贷款风险。根据我国现行的法律，借款人不能按时偿还贷款本息时，作为有住房抵押的债权人，有权以抵押房产折价、拍卖和变卖三种方式处分抵押房产以获得债权清偿。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（简称《规定》）第1条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。” 这无疑降低了个人住房抵押贷款的风险，维护了个人住房抵押贷款抵押权人的权益。但目前，我国在个人住房抵押贷款抵押权人的抵押权实行方面仍然存在一些问题，探讨其完善对策具有现实意义。
个人住房抵押贷款抵押权实行中存在的问题
（一）处置、变现抵押房产周期长、成本高
通过拍卖方式处置抵押房产是抵押权人控制风险的主要方式，但目前我国抵押权人在处置、变现抵押房产过程中普遍周期较长、成本较高，为此付出的时间成本、人力成本等代价难以估量，处置抵押房产已经成为抵押权人的负担。按目前的有关规定，抵押权人完成处置、变现抵押房产要经过多个环节，即使每个环节都很顺利，比如抵押权人及时提出诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间。期间又将产生相当金额的贷款利息、罚息，该笔贷款的实际成本又要上升。拍卖成功后，扣除诉讼费、执行费用、拍卖佣金、各类相关交易税费等费用开支，抵押权人能够实现的处置价值已经下降。另外，抵押权人还要面临房价下跌、拍卖成交价低于原价的风险。这些都加大了抵押权人无法全部收回贷款本息的风险。
（二）抵押权实行方式单一且无法满足偿债“缓冲”的需求
我国《担保法》第53条第1款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此款规定可知，根据我国现行法律，抵押权人实行抵押权的方法限于三种：以抵押物折价、拍卖和变卖抵押物。
当由于家庭、工作等因素导致借款人出现暂时性的支付能力下降，暂时无法正常还本付息时，借款人希望能通过偿债“缓冲”，尽可能地保全房产；而不良贷款发生以后，抵押权人则通常选择诉讼拍卖形式强行收回贷款本息，致使借款人在暂时偿债能力不足时也要面临房产被强行处置的局面。抵押权实行的单一性、强制性与偿债“缓冲”需求的矛盾日益突出。
（三）抵押权人承担的社会责任增大抵押权实行的难度
《规定》指出，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。宽限期届满后，人民法院可以作出强制迁出裁定，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房。”由于缺乏有效的社会保障措施，以追求利润为目的的抵押权人却要被迫承担安置债务人及其家属的社会职能，如此规定必然会使抵押权人处置抵押房产时困难重重，增大抵押权实行的难度。
完善个人住房抵押贷款抵押权实行的对策
（一）引入“保付”处置抵押房产以减轻抵押权人的处置负担
目前，抵押权人通过拍卖处置、变现抵押房产时周期长、成本高，对抵押房产的处置已经成为抵押权人的负担。因此，本文借鉴“保付”的业务特性，设想由类似“保付商”的机构提供类似保付的金融服务，一方面避免抵押权人亲自处置抵押房产造成的人力和时间成本的损耗；另一方面，抵押权人可以将处置风险转嫁给“保付商”，提前收回相当比例的债权。具体操作设想如下：
抵押权人与借款人签定的借款协议中必须明确“保付商”的责、权、利，并得到借款人的书面认可。
“保付商”对抵押房产进行重新评估，按评估价值的一定比例作为保付金额，以贷款本息总额为保付金额上限。保付金额内“保付商”提供100%的坏账担保，未纳入保付金额范围的债权风险由抵押权人承担。抵押权人将抵押房产处置权转让，“保付商”获得独立、完整的抵押房产处置权，同时按保付合同的规定将保付金额支付给抵押权人。
当拍卖所得超出保付金额时，“保付商”收取超额款项的15％，以提高“保付商”开展该类业务的积极性；85%部分在优先偿还抵押权人未纳入保付金额的贷款本金、利息及罚息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押权人应支付的房产处置中的相关费用和税费，之后的余额归借款人所有。但无论如何，相关费用和向有关部门缴纳的税费由抵押权人承担。
“保付商”按保付金额收取相应比例的费用报酬。“保付商”可由资产管理公司或经营规范、实力雄厚的房产中介机构担当。
（二）放宽“法定孳息”的清偿条件且尝试抵押权实行新方式
在国外，抵押权实行的方法除了折价、拍卖和变卖三种外，抵押权人还可以在主债权届清偿期后，取得对抵押物的占有，通过抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清偿债务。所谓孳息，是指基于对原物的所有或占有而产生的效益。法定孳息基于法律原因而产生，例如利息、租金等收益。在我国，债务人在征得抵押权人的同意后，在抵押期间，抵押房产是可以出租的，即可以基于租赁产生法定孳息——租金。根据我国《担保法》第四十七条：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。”根据该条款，“法定孳息”的清偿条件被限定在“债务履行期届满，债务人不履行债务”和“自扣押之日起”的范围内，而之前的“法定孳息”是由债务人收取支配的。抵押权人收取“法定孳息”用于债权清偿的权限很小。
在此，本文借鉴“租赁信托”的业务特性，设想通过放宽“法定孳息”的清偿条件，既能使抵押权人通过“法定孳息”达到尽可能收回债权的目的，又能给予借款人一定的偿债“缓冲”。具体操作设想如下：
当借款人暂时偿债能力不足时，为免于抵押房产被诉讼拍卖，在与抵押权人协商一致后，可采取类似“房产租赁信托”方式，利用法定孳息——租金偿还债务。
房产所有人即借款人是委托人，抵押权人为受益人，可以选择信息量大、房源广、具有良好信用的房产中介机构作为受托人。三方当事人需事先协商，就租金分配等问题达成共识，防止借款人即房产所有人随意处置租金收益，侵害抵押权人的利益。借款人将抵押房产全权委托房产中介进行租赁经营，房产中介按照合同约定，定期向抵押权人支付扣除有关费用后的经营收益（租金）余额，用以清偿抵押权人的债权。
“租赁信托”应规定有效期限，如24个月。逾期如果借款人仍然无法按时足额偿还债务，抵押权人有权通过诉讼拍卖收回债权。在《租赁合同》中应明确以下问题：明确房产已进行了抵押；明确房产出租的期限；明确抵押权人依法处置抵押房产时，承租人应予以配合。
（三）完善廉租房制度建设且转换抵押权人的职能
界定廉租房的适用人群。目前，廉租房政策除了要考虑无力购房的社会低收入人群，还有必要将因为所购房产被行使抵押权而无房可居的借款人纳入保障范围。
借助金融市场，扩大建设资金来源。长期以来，廉租房主要靠财政和社保资金投资建设，由于提供的资金非常有限，资金匮乏、建设资金紧缺已经成为廉租房供应保障的难点。作为社会救助制度的组成部分，廉租住房制度除了依靠财政预算安排为主，从住房公积金增值收益中提取部分收益为补充，以及鼓励社会捐赠以外， 还应充分发挥金融市场的融资功能，筹集社会闲散资金。
积极拓展规范化的住房租赁市场，作为廉租房房源供应的补充。整顿房产中介市场，强化各地房产中介机构的房屋租赁中介职能，通过房屋租赁的税收减免等优惠政策鼓励房产中介涉足廉租房市场，借助房产中介成熟的营销渠道，为廉租客户提供为数众多的廉价房源，满足低收入群体以及因抵押房产被处置无房可居者对廉租住房的需求。
参考文献
1.贺理铭.银行处置抵押房产权限大了 个人房贷风险仍然不容忽视[N].解放日报，2006-1-19
甲方：中国农业银行
乙方：____________
经甲、乙双方充分协商，甲方同意对乙方开发的位于_______________________________的_______________项目的购房人提供商业用房抵押贷款（以下简称“商业用房贷款”）为明确双方权利义务，特订立本协议。
第一条 甲方向乙方所开发的上述项目商业用房的购房人提供商业用房贷款。具体购房人指与甲、乙双方签订《商业用房抵押借款合同》的借款人。
第二条 甲方对该项目提供的商业用房贷款最高限额为人民币_______________万元（大写____________________万元）抵押贷款额度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的额度经甲方同意后可以展期。
第三条 甲方为该项目购房者提供不超过房价或评估价（两者取低者）_____%的贷款（其中营业用房贷款不超过房价的______%）贷款期限最>文秘站:
第四条 每笔贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等，以借款人与甲方签订的《商业用房抵押借款合同》的约定为准。对于不符合甲方规定条件的借款人，甲方有权拒绝贷款。
第五条 甲方应按照《商业用房抵押借款合同》的约定及时足额地发放贷款，并负责一次性将贷款划到乙方在甲方设立的售房专用帐户上。
第六条 乙方承诺
1.所开发的项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备，售房专户的资金专项用于本项目的建设，不挪作他用，按时、保质地完成项目的建造，使借款人能够按时入住。
2.与该项目有关的建造和销售活动存款、结算业务集中在甲方办理。
3.该项目物业管理单位在甲方开立存款帐户，统一办理与该项目物业管理有关的代收、代付业务。
4.协助甲方办理抵押贷款项下商业用房的抵押登记或预登记手续，并将房屋他项权证等记文件直接交甲方执管。
5.在借款人办妥抵押登记手续之前，对甲方提供的商业用房贷款承担回购保证责任，并在甲方开立“回购保证金专户”，按照甲方商业用房贷款余额的______%存入回购保证金。当借款人不能按期还本付息时，负责代为偿还，授权甲方直接从保证金账户中扣收。有关回购保证责任的具体内容以《商业用房抵押借款合同》的记载为准。
第七条乙方应在本协议签订后、甲方发放贷款前，办理抵押贷款项目工程质量保险。保险的第一受益人为甲方。保险金额不低于本协议确定的抵押贷款最高限额。保险期限至项目竣工验收合格可交付使用止，保费由乙方承担，保险单正本交甲方保管。
保险期间，被保险的抵押贷款项目工程如发生保险责任内的问题，须以保险理赔款代借款人偿还相应的贷款本息，理赔款不足以偿还的，甲方有权向乙方追偿；如发生保险责任外并因乙方原因造成的问题，使住房部分或全部验收不合格，不能交付使用的，由乙方负全部责任，代借款人清偿所欠甲方的贷款本息。
经甲方同意不办理工程质量保险的，应在本协议“其他事项”中另作约定。
第八条 乙方如发生承包、租赁、股份制改造、联营、转让、合资、分立以及企业领导变更等重大事项，应当及时通知甲方，并落实相应措施，确保其回购责任的承担。
第九条 在售房及房屋使用过程中，乙方与购房人发生的有关房屋质量、价格、交付时间等方面的问题，甲方不承担任何责任。
第十条 乙方在印制售楼说明书、广告宣传中，有关涉及甲方的名称或其他文字，事先应当征得甲方同意。
第十一条 一方不履行本协议约定时，另一方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。
第十二条 未尽事宜，由双方协商解决，协商不成时，通过甲方所在地人民法院诉讼解决。
第十三条 其他事项
第十四条 本协议一式______份，双方各持______份，效力相同。
第十五条 提示
甲方已提请乙方对本协议各印就条款作全面准确理解，并应乙方要求作了相应的条款说明。签约各方对本协议含义认识一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
负责人：_______________ 法定代表人：____________
或授权人：_________ 或授权人：__________
签约日期：_________________________________________
关键词：个人住房抵押贷款；提前还款风险；影响因素
中图分类号：F83 文献标识码：A
原标题：个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析
收录日期：2013年3月4日
一、引言
我国个人住房抵押贷款业务发展较晚，随着1998年国家住房分配货币化政策的实施，房地产市场和房地产业得到了快速发展，从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展，个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定，在我国也存在巨大的市场潜力，所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨，个人收入水平的不断提高，传统的中国人不愿意欠债，一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款，再加上近年来贷款利率的不断提高，提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响，例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此，本文将对产生提前还款风险的原因，会给商业银行带来哪些风险，银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。
二、提前还款风险的定义
提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款，导致银行现金流的失衡，造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性，会给银行带来利息收入的减少，也会造成银行资金流量的不稳定。那么，提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面：
1、影响银行的资金现金流平衡。由于提前还款行为的不确定性，使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配，对银行造成不确定的现金流，而银行需要为该闲置资金付出管理成本，造成利益损失。
2、银行的服务成本得不到补偿。如果借款人选择提前还款，银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本，其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。
3、利息收入减少。大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候，银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断，从而导致银行利息收入的减少。
三、提前还款风险影响因素分析
影响提前还款风险的因素多种多样，本文这里细分为四大特征的因素：借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中，对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为，家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕，利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。
2、贷款合同特征因素。包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人，月还款额就多，财务负担也越大，在收入不是很充裕的情况下，提前还款的可能性就越小；借款人的贷款期限越短，每个月的还款额就越高，财务负担就越重，提前还款的可能性就越小。目前，我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率，一般认为贷款利率高的借款人，利息负担就更重，提前还款的意愿就更强烈，发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种，一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重，自身的财务状况应该良好，因此提前还款的可能性就较大；而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值，贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大，财务负担重，提前还款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少，我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好，还款压力越小，导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高，贷款金额就比较多，从而反映了借款人的收入水平高，经济实力强，越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕，收入不是太高，所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段，价格也高，未来的价值上涨空间也大，说明借款人的经济状况良好，更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的，一般认为如果借款人购房是用来投资，说明借款人的经济实力强，提前还款的几率就大，而借款人购房只是为了居住，经济情况一般都不是很好，提前还款的几率就小。
4、宏观经济特征因素。包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，当房地产价格指数高时，说明该时期房价上涨幅度大，这段时间选择购房的借款人资金比较充裕，收入水平也高，提前还款的可能性较大；GDP增长率可以反映该地区的经济状况，我们认为当GDP增长率高时，说明房地产市场的繁荣发展，也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高，提前还款的能力自然也高；一般来说，当经济处于繁荣时期，借款人的收入增加，经济状况良好，借款人就有意愿去改善住房条件，导致住房周转率的提高，住房转手的情况变多，提前还款的可能性也随之上升；相反，当经济处于萧条时期，提前还款的可能性也较低。
四、提前还款风险管理对策建议
1、掌握提前还款行为规律，准确预测提前偿付率。对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还款模型，量化各因素与提前还款行为的关系，估计出提前还款比率随时间的分布，进而调整相应的资产负债结构，以避免提前还款给现金管理带来的损失。
2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。目前，我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注，有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白，而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急，我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统，对借款人的提前还款行为进行监测，进而掌握我国提前还款行为的发生规律，加强对提前还款风险的管理。
3、积极推进住房抵押贷款证券化。抵押贷款证券化是国外常用的一种方式，通过对贷款规模和期限等结构的搭配，可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化，可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内，以提高风险管理效率和效果。
4、政府合适的宏观调控。政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言，其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定，有助于银行进行风险管理，并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要，从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。
主要参考文献：
[1]王重润，曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产，2002.7.
[2]施方.住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究，2005.2.
关键词：个人住房抵押贷款证券化；流程设计；政策建议
作者简介：刘开瑞(1963－ )，男，甘肃民勤人。陕西师范大学财务学系副教授，主要从事不动金融的研究；张馨元(1986－ )，女，陕西西安人，陕西师范大学国际商学院硕士研究生，主要从事不动产金融的研究。
中图分类号：F830.589 文献标识码：A 文章编号：1006－1096(2010)03－0126－04 收稿日期：2010－01－10
个人住房抵押贷款证券化，是指贷款权益人(又称发起机构)通过风险隔离机制将流动性较低但具有预期未来稳定现金流的个人住房贷款转移给特定目标载体，由其将所持有的该资产和所产生的现金流汇集起来，形成一个资产池，并经过担保和信用加强，在对资产风险与收益进行重新分配和配置的基础上，以流通性强的抵押担保证券形式出售给投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款的融资行为(周洁，2009)。个人住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资工具，是资产证券化中出现最早也是最多的一种，其目的是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展(王战宇，2008)。
现代意义的住房抵押贷款始于20世纪70年代，目前已成为国际资本市场上发展最快、最具活力的一种金融创新产品，在各国得到了广泛的实施和应用。欧洲市场2009年前三个季度个人住房抵押贷款发行量总额为1887亿欧元，而美国的住房抵押贷款发行额为9891亿欧元。虽然受金融危机的影响，发行量有所下降，但仍是欧美资本市场最重要的投资产品之一。
中国建设银行2005年首次发行个人住房抵押贷款支持证券，进入债券市场，带动了我国资产证券化的快速发展，也引发了理论界的探讨。许多学者定位于住房抵押贷款证券化在中国推行的必要性和可行性、市场前景以及一些制度的完善等理论研究。本文从我国个人住房抵押贷款的实际情况出发，旨在设计合理的住房抵押贷款证券化的运作流程，以期为实际操作提供参考。
一、我国进行个人住房抵押贷款证券化的可行性
(一)个人住房抵押贷款证券化的理论依据
在住房抵押贷款证券化的融资过程中，交易主体面临着许多由不对称信息所带来的风险。如投资者所关心的资产结构、质量和信用评级机构的标准等问题与筹资者对证券化产品的质量相比掌握的信息较少，容易导致道德风险；商业银行在担任发起机构、贷款服务机构参与资产证券化过程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，会产生逆向选择风险(吴静，2007)。
中国人民银行于2005年了《资产支持证券信息披露规则》，有效规避了住房抵押贷款证券化过程中的信息不对称问题。其第五条规定，受托机构应在资产支持证券发行前的第五个工作日，向投资者披露发行说明书、评级报告、筹集办法和承销团成员名单。第九条规定，受托机构应与信用评级机构就资产支持证券跟踪评级的有关安排做出约定，并应于资产支持证券存续期内每年的7月31日前向投资者披露上年度的跟踪评级报告。这样信息很大程度上是透明的，投资者对资产风险性质的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不对称带来的逆向选择问题，降低了由此带来的风险损失。
根据交易成本论中企业和市场的相互替代关系，判断个人住房抵押贷款证券化是否进行必须满足：证券化业务收益与回收贷款本息进行再投资所获收益之和超过支付给各个参与主体的费用之和(吴静，2007)。财政部和国家税务总局于2006年联合了《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，对证券化过程中的印花税、营业税和所得税问题做出了明确规定，有效地减少了个人住房抵押贷款证券化过程中的交易成本，为具体实施提供了根本动力。像信贷资产证券化的发起机构，将实施资产证券化的信贷资产信托予受托机构时，双方签订的信托合同暂不征收印花税；对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税；投资机构从信托项目清算分配中取得的收入，应按企业所得税的政策规定缴纳企业所得税，清算发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。
(二)我国进行房地产证券化的现实依据
在我国银行资产中，个人住房抵押贷款的质量仍是最优的。截至2009年6月，工商银行个人住房贷款高达6988.43亿元，比2008年的5973.75亿元增加了1014.68亿元，增长17.0％。个人不良贷款余额107.80亿元，增加11.87亿元，其中个人住房贷款不良额有所上升，但占不良贷款不足0.1％。建设银行个人住房贷款7149.23亿元，占贷款总额的15.8％，较上年增加1117.76亿元，增幅为18.53％，个人住房贷款不良额为42.41亿元，占不良贷款总额的0.05％。
由此可以看出，个人住房抵押贷款属于银行的优质资产，安全性相对较高，将其证券化对投资者而言风险相对较小。
个人住房抵押贷款是帮助人们有效解决住房问题的一种方式，社会效益明显，受到政府的大力支持。从房地产一级市场中的土地产权和房地产产权的改革，到市场准入、证券化的信用增级、税收的优惠等方面，政府给予政策性的支持。另外，证监会、银监会、保监会等金融监管机构监管力度的加强，各种法律法规的规范和完善，都为个住房抵押贷款证券化提供了条件。
二、个人住房抵押贷款证券化业务的流程设计
个人住房抵押贷款证券化的前期准备和后期管理都比较复杂。发行前期个人住房抵押贷款的借款人情况千差万别，借款笔数成千上万；发行后贷款的管理、资金保管、本息支付、信用评级等工作量大，因此需要建立一个符合中国金融环境的统一的个人住房抵押贷款证券化业务体系。
(一)个人住房抵押贷款证券化参与主体及其关系
个人住房抵押贷款证券化的主要参与主体：
(1)发起机构，指出售应收款用于证券化的机构。
(2)特别目的机构，是指从发起人那里购买可证券化的资产，并以此为基础发行证券的一个独立机构。它是一般不会破产的高信用等级实体，是整个证券化的核心。
(3)信用评级与增级机构，为了增强证券对投资者的吸引力，减轻和化解资产的信用风险，降低发行成本，需要对资产证券化的各个环节进行评估，并提供担保的两个机构。
(4)证券承销商，是为特别目的机构所发行的证券进行承销的实体。其作用是寻找投资公众，从而使其募集到所需的资金。
(5)投资者，是在资本市场上购买抵押支持证券的机构或个人。
一个完整的个人住房抵押贷款证券化基本运作流程包括以下环节：先由发起人选择合适的贷款组成资产池，然后组建特殊目的载体实现真实出售，有效进行风险隔离。其次需要提高资产支持证券的信用等级，在改善发行条件后，邀请信用评级机构对资产支持证券进行发行评级，再由证券承销商负责证券的发行。最后服务机构按期收取资产池产生的现金流，建立积累金以便按时对投资者还本付息。待资产支持证券到期后，还要向聘用的各类机构支付服务费。如此时收入还有剩余则按协议规定在原始权益人与SPV之间进行分配(杨正蔚，2005)。
住房抵押贷款证券化运作的基本结构流程如图1所示。
(二)个人住房抵押贷款证券化流程
1、选择合适的个人住房抵押贷款，构建资产池
我国目前没有专门从事房地产金融的银行，也没有像美国的储蓄贷款协会、互助储蓄银行类似的机构。就实践来看，目前开展房地产证券化过程中，通常会由保存有较完整的债权债务合同和较详细的有关合同履行状况的贷款商业银行来充当发起机构。
具体来说商业银行在审核和批准借款者的申请后，与之签订贷款合同，发放抵押贷款。贷款的数额、本息的偿付方式和利率的选择因购房价格、购房者经济状况和银行利率水平而定。首先，商业银行至少要从个人住房贷款证券化过程中获得手续费、服务费等收入，参与的中介机构也要获得中介费，因此住房抵押贷款的利率应高于无风险利率，即期限相同的国债收益率，否则就没有商业运作的可行性。而截止到2010年1月我国的国债收益率如表1所示。
个人住房公积金贷款基准利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；贷款基准利率5年以下的为5.76％，5年以上的为5.94％。由此可以看出，银行纳入证券化基础资产池最好是信贷资金发放的同质性高的房地产抵押贷款而并非个人住房公积金贷款。
其次，住房抵押贷款的还款方式，易采取等额本息还款法和等额本金还款法，等额本息还款法指偿还的本金和利息之和每期相等。此还款法适合于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷款人，并且每期还款额相同，归还起来很方便，因此是目前借款人选择最多的还款方式；等额本金还款法是指每期偿还的本金数额相等，同时每期付清上一还款日至本次还款日之间的贷款利息。该方式的特点是还款初期借款人负担较重，随着时间的推移每期还款金额逐渐减少，适合于已有一定积蓄但预期收入可能减少的借款人，如中老年职工家庭。
最后，由于从发放贷款到出售贷款、组成资产池、发行个人住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间，因而期限太短的贷款不适合证券化，发行中长期贷款支持债券较为合适。
2、特定目的载体、特别目的机构的设置
从个人住房抵押贷款证券化流程可以看出，特定目的载体直接与发起机构、证券承销商及投资者、担保机构、评级机构、受托管理机构相联系，是证券交易结构的核心。它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体，目的在于将用于证券化的资产从发起人手中收买，使基础资产与原始权益人自身的信用水平分离开来，即达到所谓的“破产隔离”。
国际上特别目的机构的设立形式较多，有类似于德国模式，即在商业银行内部成立特别目的机构的表内业务模式；也有些银行将证券化资产出售给其他独立的具有法人资格的特别目的机构，这是美国普遍采取的表外业务证券化模式；还有澳大利亚的准表外模式等。
我国的资产证券化业务发展时间较短，各种法律、法规还有待完善，因此应由信托公司充当SPV。这是源于信托独特的法律特质满足资产证券化对资产风险隔离的要求：一是确立了名实分离的财产权制度，即信托财产由受托人拥有，而利益却交由受益人享受；二是自由分割的受益权制度，即信托制度下受益人所享有的受益权内容由委托人自由设定，这样信托受益权利的性质是多样的，内容是自由组合的；三是确立了信托财产的独立性，我国《信贷资产证券化试点管理办法》第六条规定，受托机构因承诺而取得的信贷资产是信托财产，独立于发起机构、受托机构、贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构及其他为证券化交易提供服务的机构固有财产。可见，信托财产既不属于受托人的自有财产，也不属于委托人或受益人的自有财产，而是一种从属于信托目的并在受托人名下独立运作的财产。
个人住房抵押贷款证券具体方案，应为商业银行将需要证券化的住房抵押贷款以财产信托的方式交付给信托公司，由银行保留对信托财产的受益权。此时信托公司对住房抵押贷款实施单独记账、单独管理，并以自己的名义充当证券发行人，对外发行代表对证券化资产享有权利的信托受益证书。
3、个人住房抵押贷款证券的发售
此阶段是个人住房抵押贷款证券化过程中最复杂、参与者最多、技术要求最高的实质性阶段，包括构造完善的交易结构、进行信用增级、内部评级以及安排证券销售等步骤。
信用增级是构造个人住房抵押贷款证券化交易结构的关键内容。其实现方式分为内部信用增级和外部信用增级两类。前者主要包括超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式；后者包括备用信用证、担保和保险等方式。根据我国的国情，选择内部增级方式是比较可行的，具体实施应借鉴建行的经验，采取设定优先／次级资产支持证券的结构和设立信托储备账户来实现信用增级，即分为优先级A档、B档、C档和次级档四层结构，此设计使得投资者充分衡量了风险水平，并获得相对匹配的收益率，有效分散了证券化的风险。在储备金设置上，其设置了“信托(流动性)储备账户”、“信托(服务转移)储备帐户”、“信托(混同和抵消)储备帐户”以及“信托(税赋)储备账户”，分别用于补充现金流分配的金额不足，更换“贷款服务机构”的转移费用、弥补混同或抵消风险和支付信托财产所产生的税赋。
信用增级后，SPV应邀请信用评级机构对证券进行发行评级。信用评级机构在对贷款发放标准、借款人的资信状况、证券化交易结构等进行全面的信用风险考查后，根据评估结果确定证券的信用级别。譬如，标准普尔公司将信用等级从高到低依次为AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D级(胥清等，2009)。不言而喻，资产支持证券的信用评级越高，投资风险越低，也就越易为广大投资者所认同，发行风险也就越小。
证券承销机构的主要职能一方面是协助公开发行以住房抵押贷款为基础资产的证券、建议证券发行价格和时间；另一方面承销机构利用其对证券市场的熟悉程度，兼顾着向投资者宣传和推介相关产品、提供投资咨询等。另外，选择适当的承销机构也是至关重要的，通常应选择规模大、经营网点辐射较广、有较强债券分销能力的金融公司作为个人住房抵押贷款证券的承销机构。
4、个人住房抵押贷款证券投资机构
目前，我国已有上海、深圳两家债券交易所STAO(全国
证券交易自动报价系统)和NET(全国电子交易系统)两个交易系统，在公众投资意识、风险意识和金融意识不断增强的情况下，众多股民是证券的潜在投资者。另外，由于个人住房抵押贷款证券是以信用为支持发行证券，再辅以信用增级处理，使其证券级别较高。因此对投资安全性要求较高的投资机构，如保险公司以及医疗统筹基金、社保基金、住房公积金等各类投资基金机构成为个人住房抵押贷款证券的主要投资机构。商业银行等一般存款类机构在资金宽松的情况下可以成为投资机构，但在资金紧张的情况下，不应进行投资。而证券投资资金一般不宜选作投资者。
5、个人住房抵押贷款证券的后期管理
个人住房抵押贷款证券的借款者数量较多，且都是自然人。虽然每笔贷款数额不大，但是本人房贷的还款付息一般采用“月供”方式，即偿还本息的频率按月计算。为此，贷款服务机构必须每月收本息，资金管理机构的资金进入也应按月进行，证券登记托管机构应每月向证券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。
根据《金融信贷资产证券化试点监督管理办法》第三十六条规定，贷款服务机构可以是信贷资产证券化的发起机构。所以个人住房抵押贷款证券的贷款服务机构应该是商业银行。由于其独立于本机构的贷款，因此在管理时须单独设账、单独管理。具体职责是收取证券化资产的本金。利息和其他收入，并及时、足额地转入资金保管机构开立的资金账户。
在个人住房抵押贷款证券化交易结构中，贷款资产产生的现金，包括本金和利息，以及由此现金进行的某些理财业务带来的收益，需要由专门资金管理机构开设信托财产的资金账户保管。由于证券登记托管机构掌握不同时期各投资机构的实际持有个人住房抵押贷款证券的情况，并且具有配发证券收益的经验，所以将由该机构向投资人支付投资证券获得的收益。
三、结论及建议
从我国的现实国情、商业银行自身的发展状况以及国际住宅融资市场的趋势来看，我国商业银行推行个人住房抵押贷款证券化的业务是必要且可行的。这种融资方式有利于银行盘活存量资产，减低风险资产，提高资本充足率，实现账外融资。然而，个人住房抵押贷款证券化毕竟是一项巨大的工程，过程复杂，参与者众多，在业务流程设计时，要全面考虑，注重配合，尽可能地降低风险，提高收益。为了全面顺利地推行个人住房抵押贷款证券化，除了从诸多方面进行不断完善外，应该考虑五个方面。第一，商业银行选择合适的住房抵押贷款构建资产池；第二，以财产信托的方式设置SPV，使资产与原始权益人的信用水平相分离，达到“破产隔离”；第三，选择合适的增级方式和权威的评级机构，提高个人住房抵押贷款证券的信用等级，以及适当的承销机构来配合公开发行；第四，选择对投资安全性要求较高的投资机构；第五，证券发行后，贷款服务机构和证券登记托管机构须单独设立账户进行管理，以便保证投资人的利益。
