商业地产企业财务管理创新探索

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商业地产是拉动经济增长的重要产业，但随着地产行业体系的完善，商业地产企业所面临的市场竞争压力不断增大，为增强自身市场竞争力，商业地产企业进入转型发展阶段，扩大经营不再是商业地产企业主要发展目标，其逐步加强了对内部管理的重视，将财务管理创新优化作为企业转型改革重点，力图借助强有力的财务管理工作规避风险，增强竞争力。

1创新强化商业地产企业财务管理的作用

1.1优化投资决策

商业地产企业的发展离不开投资活动，投资科学性直接决定商业地产企业具体发展情况。为获得最大收益，商业地产企业需合理配置资金，借助行之有效的财务管理行为规避风险问题，以保障投资效益。财务管理对投资活动的指导主要体现为优化投资决策。当商业地产企业获取建设用地后，需客观真实地分析房地产产品行情，精细评估自身财务状态，基于产业行情及财务状态制定投资方案，并在明确整体投资方案框架基础上，从财务角度进行细节优化，以确保所下达的投资决策符合产业形势及企业需求，并有效规避地产项目中所存在的财务风险。

1.2促进资金融通

区别于其他行业，商业地产行业对资金的依赖度较高。商业地产企业为顺利推进开发项目，需凭借自身融资能力筹集资金，而通过财务管理手段可制定出适宜的融资计划，有效控制融资成本、债务结构及偿债时间，继而促进商业地产资金融通，使地产开发建设项目可顺利推进落实。1.3提高运营质量商业地产项目的开展建设需消耗大量运营资金，若运营资金筹划配置不佳则会引发财务风险。通过创新优化财务管理工作而提升运营资金规划科学性，使运营资金有序运用，提高资金周转率，控制运营成本，借助精细化财务管理工作提高运营质量，降低财务风险发生率。

2商业地产企业财务管理现存问题分析

2.1财务制度有待健全

传统财务管理制度中，商业地产企业多看重资金收支与成本管控，而资产管理、资金预算管理略显不足，存在财务监督落实不到位问题，导致商业地产企业财务管理相对混乱。当代住房存在商品化特征，部分商业地产企业为缩短资金回收期而迅速获利，愈发看重项目施工及房产销售等管理工作，并未予以财务管理足够重视，在此形势下极易出现财务风险。结合实际情况来看，商业地产企业财务管理制度存在一定缺失，尚未构建系统化财务体系，缺乏严谨的制度管控而导致财务管理工作相对随意。此外，部分商业地产企业虽建立了完整的财务制度，但却落实不到位，执行不彻底，使财务制度流于形式并造成了一系列管理漏洞。

2.2全面预算实施不当

2.2.1员工参与程度低全面预算管理的实施需各部门员工参与，以确保所制定的预算方案符合各部门实际情况。但在具体实施期间，并未详细规定各部门职权与责任，部门协调度不足，且各部门员工参与程度低，给全面预算方案编制工作造成一定难度，在预算方案中难以体现各部门资金需求及业务特征，继而严重局限财务预算管理质量。

2.2.2预算不符实际预算方案的编制应以企业内外部环境、业务需求、战略目标为依据，综合考量多种因素编制预算方案，量化分析各部门、各岗位预算工作，并于预算编制结束后进行评估，以保障全面预算管理质量。但结合实际情况来看，全面预算编制期间存在投机现象，部分部门或岗位不配合预算编制工作，存在瞒报实际情况的行为，严重降低了预算方案与实际情况的契合度，出现预算不符现象问题，不利于后续预算工作的执行实施。

2.2.3监督机制失效为确保预算方案能够有序落实，需配以预算执行监督机制，通过强化预算事中控制而保障预算执行力度。但在商业地产企业预算执行过程中，预算监督机制流于形式，实施不到位，在缺乏有力监督环境下，预算方案落实不彻底，继而出现预算随意变更现象，严重影响商业地产企业资金配置情况。2.2.4缺乏预算评价完成预算编制与执行后，需进一步评价考核预算方案实施情况，用于总结全面预算管理优缺点，为后续全面预算管理工作提供依据。此外，借助预算评价考核工作还可对各部门、各岗位的预算完成度进行确定，而商业地产企业在全面预算管理过程中，多侧重于预算编制与预算执行管理，对于预算评价考核工作有所忽视，存在评价考核不完善的问题，极大限制了全面预算管理质量。

2.3业财融合程度较低

商业地产行业市场竞争日渐白热化，企业为保持或增强自身市场竞争力，需更新财务管理理念，从业财融合角度开展财务管理工作。但部分商业地产企业经营决策独断，经营生产期间对业务与财务的融合存在忽视，导致业务与财务均单独运行，在业财分离状态下难以保障财务报告数据信息的真实性，继而对商业地产企业的营收造成影响。此外，商业地产企业仍沿用以往的组织体系，业财信息仅可通过垂直结构上下传递，组织架构对业财信息融合具有负面影响，且在一定程度上延长了地产开发周期，增加沟通成本，进一步阻碍了业务与财务的结合，继而局限财务管理实效。

2.4资金筹集方式单一

商业地产企业的发展需运用大量资金，为满足地产项目开发建设需求应筹集资金。但在商业地产企业实际发展过程中，多采用银行贷款的方式筹集资金，长期应用单一化融资方式导致商业地产企业归于依赖银行信贷，不利于商业地产企业资金规划，且易引发风险问题。此外，商业地产企业的资金筹集情况与银行关联紧密，银行若调整信贷政策则会对商业地产企业的财务资金筹集规划造成冲击。

3创新强化商业地产企业财务管理的有效策略

3.1健全财务管理制度

一是建立内控制度。商业地产企业可从业绩评价、投资融资、预算管理、资金配置等方面精细化制定财务内控机制，借助内控机制完善财务制度。内控制度建立过程中，应结合行业特征、法律规定、战略规划逐步优化财务内控制度细节，以此确保财务内控制度的可行性。二是建立核算制度。要求商业地产企业以国家规章制度为依据科学设置会计科目，并在此基础上建立财务核算制度，以制度为手段约束并指导财务核算工作。商业地产企业所需资金规模庞大，财务部门可基于地产开发建设项目实际情况合理设计会计核算程序。同时，要求财务部门统一会计科目，以此为财务核算工作的灵活实施奠定基础。三是建立财务监督制度。为防止财务制度流于形式，应在各类财务制度基础上建立监督制度，用于监督管控各项财务制度的实施情况。在财务监督制度中，需详细标明各项财务制度的实施要求及标准，防止财务制度流于形式。为保障财务制度有效性，需将财务制度落实到地产开发建设项目的各个阶段中，辅以实时监督评价，通过保障财务制度有效性而提高财务管理工作质量。

3.2强化全面预算管理

3.2.1培养预算参与意识全面预算管理是新时代先进理念，在财务管理创新过程中，需注意培养各部门、各岗位员工的全员预算意识。一是加强全面预算教育培训工作，以部门为单位逐步开展培训活动，借助教育培训将全面预算管理理念传递给员工。同时在全面预算管理教育培训过程中，将先进经验、经典案例、先进理念纳入培训内容，注意强调全面预算管理对企业发展的重要性，并使员工认识到全面预算管理并非仅为财务部门工作内容，更与自身相关，以此完善员工对全面预算管理的认知，提升员工的预算参与度。二是在商业地产企业生产经营过程中，应将全面预算管理上升到战略高度，在财务部门内部专门设置预算小组，以预算小组为主导统筹全面预算管理工作，同时预算小组还需负责与其他部门员工沟通，整理各部门预算需求，采用该方式引导各部门、各岗位的员工参与到全面预算管理工作中。三是为最大限度提升全面预算管理中的全员参与程度，可编制预算表格，并将预算表格分解为财务总表及部门分表，在此期间应用信息化技术，在财务总表与部门分表之间增设链接，即各部门结合自身情况完成分表填写工作并将其提交后，分表内信息数据将会自动链接至财务预算总表内，采用该方式明确各部门预算分表填写工作，并可直接汇总各部门财务预算信息，极大提高预算数据采集效率，消除其他部门员工的预算编制畏难心理，提升预算管理工作的全员参与程度。

3.2.2强化预算编制控制在整个全面预算管理体系中，预算编制属于第一道程序，若预算编制不合理则会直接影响后续预算执行工作，因此商业地产企业在创新财务管理工作过程中，应注意强化预算编制控制。一是明确预算编制职责，将预算编制权责下发至各部门、各岗位，使全面预算编制工作覆盖企业所有部门。二是增强全面预算管理的战略性，即预算方案的编制应以商业地产企业战略目标为依据，进一步结合各项经营活动进行编制，以此提升预算方案的真实性，避免出现预算方案不符实际的状况。三是强化部门协作，通过内部控制措施是引导各部门积极参与到预算方案的编制工作中。此外，预算方案编制结束后，应召开预算方案评价会议，各部门均需参加，要求各部门站在自身业务角度上评价预算方案的针对性与可行性，及时发现与优化预算方案内不合理内容，继而进一步提高预算方案与企业实际情况间的契合度。3.2.3加强预算执行管控商业地产企业执行预算方案过程中，应以监督制度、内控制度为指导严格落实预算方案，防止预算方案落实不当而成为一纸空文。在预算执行过程中，要求财务人员定期对比实际资金数据与预算数据，分析实际资金收支行为是否处于可控范围内，若发现预算收支行为偏离预算方案，则应及时提醒相关部门加以注意。同时讨论出现预算偏离现象的原因，若经分析发现预算偏离原因属于不可抗力因素，如自然灾害、政策变动等，且该不可抗力因素仍可持续作用于商业地产企业资金收支行为，则需根据实际情况动态化调整财务预算；若预算偏离原因并非为不可抗力因素，如成本控制不到位等，则应提醒相关部门结合实际情况制定应对方案，尽可能不调整预算方案。结合上述分析发现，预算执行期间处在随意变更预算方案的情况，按照“资金混用、总量控制”这一错误思想实施预算方案，针对这一现象应强化监督控制，若发现该行为则立即制止。在预算执行期间若受到不可抗力因素影响需变更预算方案，应要求相关部门填写预算变更申请表，详细记录预算变更前后的变化及变更原因，预算变更申请通过后，财务部门方可下拨资金，以此有效防治资金混用、随意变动等问题。

3.2.4落实预算评价考核商业地产企业创新改革财务管理工作过程中，为提升财务预算管理质量，应于预算执行完毕后严格落实预算评价考核工作。一是从财务与非财务两个角度编制预算评价指标及考核标准，要求该预算评价考核标准细化至具体部门与具体员工，借助针对性考核评价提高全员对预算编制执行的重视，同时通过考核评价了解各部门、各岗位的预算执行情况。二是量化评价考核各部门员工预算执行过程，明确各部门、各岗位员工的预算完成度，并以考核评价结果为依据实施奖惩措施，借助考核评价与奖惩机制提高全面预算管理质量，从预算角度促进商业地产企业对财务管理工作的创新。

3.3构建业财一体化体系

业财融合是商业地产企业创新财务管理工作的重要方向，可通过强化业财联系而提升财务管理质量。因此，在创新财务管理过程中，可结合商业地产企业实际情况构建业财一体化体系。一是转变财务理念，树立业财融合意识，要求商业地产企业管理人员站在业财融合角度上系统化、精益化管理财务数据与业务信息。二是转变原有的组织架构体系，按照扁平化思想优化组织结构，使财务部门与业务部门处于同一层次，以使业财部门之间相互交流沟通。三是引入信息化财务管理平台，业财部门均具有该财务管理平台登录权限，以信息化系统为平台促进业务与财务实现数据共享。四是在业务部门内增设财务岗，专门用于管理业务部门内与财务相关的各类工作，如预算编制、资金收支统计等，且业务部门财务岗还负责与财务部门沟通协商，为业财部门交流协作创造良好形式。

3.4多元化资金筹集

为创新财务管理模式，完善资金体系，商业地产企业需转变单一化资金筹集模式，积极引入多种方式筹集资金。一是协作开发。与其他企业共同出资开发地产项目，采用该方式筹集资金的同时，实现风险分担，属于联合性筹资行为，通过强强联手应对单个企业开展期间存在的风险问题。二是信托融资。该融资活动是指委托人将自身资金交由信托公司进行投资，此时商业地产企业可凭借自身优势争取该部分信托资金，以此实现资金筹集。该资金筹集方式较为灵活，且商业地产行业存在回报率高的特征，故较易吸引信托投资，对于商业地产企业而言，该方式容易实现。三是项目融资。该方式是指借助地产开发建设项目进行融资，借助地产项目融资帮助商业地产企业将不可流动资产转变为流动资产，以此缓解商业地产企业在项目开发建设中的资金压力，扩充资金来源。

参考文献

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作者:展昭鹏 单位:苏州融置房地产开发有限公司