房地产企业并购重组的税收筹划

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随着社会经济的不断发展，房地产行业也得到较好的发展，各企业之间的竞争也越来越激烈。房地产企业在经营发展的过程中，想要在激烈的市场中占有一席之地，就必须要提高自身的综合实力。房地产企业的经营发展中一个十分重要的运行手段就是并购重组，通过开展并购重组，对房地产企业之间的边界进一步打破，从而对资源进行合理的配置。并购重组不仅使企业的产权关系从根本上发生了改变，同时企业的产权结构也发生了改变。这些改变对企业未来的发展以及税负会产生一定的影响，因此，房地产企业在并购重组中要进一步做好税务筹划工作，促进企业的发展。

一、税收筹划应考虑的因素

（一）选择合适的并购类型

企业在进行并购重组的时候，一个重要的环节就是并购类型的选择，并购类型的选择可能直接决定并购重组能否顺利完成。不同的并购类型具有不同的特征和使用范围，企业在选择并购类型的时候要根据自身的实际发展情况选择合适的，从而促进企业的稳定长久发展。

（二）选择合适的目标公司

当地产企业并购重组方案是否可以顺利完成的一个重要环节就是目标公司的合适选择。在进行税收筹划的时候，房地产企业领导者对我国税法政策针对不同地区、不同行业以及不同经营项目的差异性有充分的了解与认识，对各种税收的优惠政策有合理的应用，并对递延纳税规定有充分的利用，从而使税收成本进一步降低，进一步提升并购重组的效益。

（三）选择合适的融资方式

房地产企业在进行并购重组的时候需要投入大量的资金，企业是否投入充裕的资金直接决定资金收购是否可以成功、股权转移能否顺利完成，因此在筹集资金的环节所选择的融资方式十分重要，并且也直接决定并购重组能否成功。

（四）选择合适的支付方式

我国企业在完成并购重组的时候，具有多种支付方式，如自有资金支付、债权支付、换股合并、资产置换、定向增发等，每种支付方式都具有不同的税收成本。我国鼓励企业在进行并购重组的时候尽量选择股权支付的方式，从而进一步减少资金投入，使房地产企业在股权整合的基础上完成资本结构的优化，从而完成产业结构优化。

二、房地产企业并购重组税收筹划的原则

（一）合法性原则

税收筹划本身就是合乎法律内涵的概念，也就是说相关纳税人在国家税收法律以及相关政策指引、预测的基础上，对企业生产经营活动进行合理合法的安排，从而达到税收义务减免、税收延迟以及节约开支的目标。因此，房地产在开展税收筹划的时候要严格遵守国家规定的法律法规，这样，房地产企业并购重组的税收筹划才能合理合法地开展。

（二）成本效益性原则

房地产在并购重组活动中，开展税收筹划的主要目的就是使税后利润最大化，也就是说最大程度的获得可支配利益，因此房地产企业在开展税收筹划的时候需要重点考虑的方面之一就是减轻税负，并且对企业的利益进行长远考虑，杜绝发生“管中窥豹”的问题。这样房地产企业就需要对自身的实际经营情况以及财务活动有充分的了解与准确的判断，同时对节税方法所具有的风险性有充分的认识，根据风险与收益进行测算，从而为税收筹划的安全性提供充分的保证。

（三）简便性原则

在房地产企业的并购重组中，税收筹划具有较强的专业性以及难度，除了应熟练掌握财税专业的知识外，同时还应对国家所制定的相关税法政策与税法的法律法规有充分的了解，事实上，这其中其实有相当的困难。主要体现在以下几个方面：一、国家的相关税法政策以及法律法规一直处在不断修改完善的过程中，对同一个问题可能一直不断的不同的文件，时效性较强；二、我国所颁布的税收法律、细则、规章制度等数量较多，对这些方面的内容很难有充分的把握；三、当前我国实施的税收法律法规还十分不完善，或者有部分的内容比较模糊，从而影响实际操作。因此，房地产企业在对税收筹划方案进行选择的时候，在保证成本效益最大化的基础上，应优先选择简便且容易实施的方案。

三、房地产企业并购重组税收筹划的具体实施措施

（一）在并购融资阶段的税收筹划房地产企业在经营与发展的过程中，想要进一步提高自身的综合实力，就必须要在自身实际发展情况的基础上完成并购重组工作以及税务筹划，并且税务筹划工作的整个过程要具有较高的有效性与真实性。通常情况下，房地产企业的并购融资主要是通过债权融资、内部融资、混合融资、股权融资这四种融资方法完成。在对这些融资方法进行使用的时候，需要的条件因素与税务筹划的方式也各不相同。在使用内部融资方法的时候，房地产企业的尽可能的转变个人股东为企业股东，同时，根据先分配后投资的顺序相应增加注册资产，这样使得内部融资在实际实施中产生的税收负担进一步减少，并且对并购重组的成效有较好的保证。在使用债权融资方法的时候，债务利息的税前抵税效应要提前并充分地考虑。同时，房地产企业还要充分全面的对资本弱化反避税措施具体实施进行了解。此外，使用股权融资方法的时候，要高度关注与重视优先股的整体使用状况，在一定条件下实现免税。但是在实际支付前，抵税方式不可用。

（二）在并购交易阶段的税收筹划

房地产行业在不断的发展过程中，各个房地产企业的发展趋势逐渐转向并购重组，其对房地产未来的发展而言，具有十分重要的意义与作用。如前所述，房地产企业在并购重组中支付方式有多种，如换股合并、资产置换、定向增发等。在对定向增发支付方式进行使用的时候，要具有较高的科学性与合理性，并且根据企业的实际发展情况，对国税〔2009〕59号文中的免税条款进行特殊处理。也就是说，如果采购方当期不能对其应得税进行确定的时候，可以对延期纳税的方式进行使用。在对资产置换支付方式进行使用的时候，对所有资产必须要真正完成全部转移，这样对特殊税务的处理要求有较好满足，还可以避免有增值税产生。此外，在对换股合并或其他的支付方式进行使用的时候，房地产企业可以根据自身的实际发展情况，直接采用权益联营，妥善处理相对性的报表。这样在根本上使房地产收购企业对一些商誉影响进行承担，并且通过使用这种方式，进一步提高房地产收购企业的资产折旧率。在这种情况下，股东不仅对收益时间可以进行推迟，还可以对纳税进行延迟。

（三）从并购对象方面进行税务筹划

房地产企业落实并购重组方案的过程中，想要有效的落实税收筹划，可以通过合理选择并购对象进行。例如在实际操作中，房地产可以将装修为主体的装修公司作为并购对象，在税收筹划方案的制定与落实中将其纳入。房地产企业在进行并购重组的时候，如果能够吸引到装修企业，那么就可以设立出独立的装修子公司，并通过这种方式完成纳税筹划。这样在根本上在土地增值税的抵扣项目中纳入所有的装修费用，并且我国在具体落实营改增方案以后，装修公司从其中可以获得更多增值税的进项税抵扣额。房地产企业在提高自身抵扣额的基础上最大限度地降低自身增值税缴纳额。房地产企业在实现并购重组的过程中，风险不可避免地会出现，在实际工作中需要采取有效的措施对风险进行管控。首先，根据企业的整体发展战略，在税务筹划中不仅仅要注意个别税种的税费问题，还要综合全面的对税收筹划造成因素进行考虑。其次，不断地提高企业财务管理水平，加强财务管理人员的职业素养与专业技能。从而良好的对并购重组税收筹划风险进行控制。

四、结语

综上所述，企业在进行并购重组的时候，对税收筹划必须要进行充分的考虑，因其对企业整体利益与全局利益有直接的影响。只有对税收筹划方案有充分的思考，才能保证企业并购重组的成功开展，进而使企业利益实现最大化。并且对税收筹划进行充分合理的利用，还可以有效地提高企业的内部管理水平与竞争实力。