房地产开发经营中财务预算管理的应用

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财务预算管理是从企业全面预算管理的大概念分支出来的，同时也是预算管理的重要组成部分，核心部分。而对于房地产开发行业来说，财务预算的重要性在于其对于整个开发项目的统筹意义与方向标。做好财务预算工作，可以帮助项目在可研阶段即做出合理准确的战略目标，并且在项目实施的全过程中发挥其重要作用。因此，提高财务预算管理水平，对于提升房地产开发经营的质量有着十分重要的意义。

一、财务预算管理在房地产开发经营中的必要性

随着房地产市场的日趋完善和行业竞争的不断加剧，房地产业正在告别暴利时代，这要求我们必须在整个开发链条中寻求增值空间，预算管理工作在此时扮演的角色也就愈加重要。预算管理，以企业战略目标为导向，预测和筹划最近需要准备的经验活动及相关的财务结果，将企业的财务和非财务资源科学合理分配，进行全过程监督和分析，对执行结果进行体制评价和全面指导，改善企业的经营活动，从而实现企业的相关管理活动。预算管理主要特征就是保障预算过程全员参加、业务范围必须广泛、全过程监督跟踪管理流程。通过预算管理对企业内部资源的合理配置，从而最大限度的满足市场需求，在销售价格和销售量一定的情况下实现降本增效，从而提高企业的竞争力，获得最大收益。

二、房地产开发企业财务预算的主要内容

预算管理分为业务预算和财务预算两个部分，其中财务预算作为房地产开发经营预算管理的核心部分，其内容包括资金预算和损益预算两大部分。损益预算的主要作用在于其能够体现出未来一定时间内，企业对于生产经营成果以及分配情况的预计情况。而资金预算则能够准确的反映房地产企业在未来一定时间内的收支情况。

1.损益预算

损益预算包括营业收支预算、期间费用预算和各项税费测算等，这并不代表财务部门自己就可以完成，而必须以业务预算为前提制定财务预算。比如收入确认条件是房屋已取得竣工备案，商品房合同已完成网签，房款已一次性付清或首付款已收到，按揭部分房款按揭银行已审核通过，商品房移交手续已办妥等。以收入实现为例，就需要工程部门提供房屋竣工验收进度预算，需要销售部门提供房屋销售情况预算及按揭办理进度预测，并制定出从竣工验收到发放入住通知书，再到完成商品房移交手续过程中的每个时间节点的预算。综上，只有通过企业各部门的通力协作，制定出的预算才能切实可行，真正起到作用。

2.资金预算

房地产企业的资金预算包括现金流入预算和现金流出预算两大部分，现金流入主要包括内、外部融资流入和销售回款；现金流出主要为开发成本计划支出。资金成本是房地产企业开发成本中很重要的一部分，思考如何节约资金成本是为企业创造利润的一条重要途径。集团企业的资金集中管理，信贷途径和方式，以及项目自身的销售和工程进度都将成为影响资金成本的重要因素。

三、我国房地产开发经营中的财务预算管理尚存在的问题分析

1.对于财务预算管理认识不足

一直以来，财务预算管理是房地产开发与经营过程中最重要的内容，但是却很少有房地产企业能够对财务预算管理有足够的认识，绝大多数企业对于它的认识还仅仅存在于概念，亦或是仅停留在降低成本，提高收入上，缺少对于财务预算管理的观念意识以及重要性的认识。正是由于太多的房地产开发经营企业对于财务预算管理的认识不足，导致无法很好的去运用和开展这项工作，不能发挥其作用，进而导致公司发展停滞不前。正所谓治标不治本，对财务预算管理的认识不足，是目前房地产行业发展中最最重要的问题之一。

2.财务预算的管理机制不够完善

马云说：“一个好的项目不在于做得好，而在于管得好。”无数事实表明，一套优秀完备的管理体系能够使工作事半功倍。制订一套完善的管理体制，能将房地产开发经营的预算管理工作做到高速、高效。但是目前的房地产行业由于对其重要性的认识不足，导致很少有企业拥有完备的管理机制，进而导致在很多工作中，会存在这样或那样的问题而不能够得到很好的解决。

3.财务预算管理工作同企业经营工作脱节

目前的房地产行业，广泛存在的最大问题就是各个环节之间不能够很好的衔接，尤其是重要的经营活动同不成熟的财务预算管理机制完全脱节。在项目制定中，绝大多数企业要求根据预算结果制定项目目标。这就导致预算结果很不准确，这对于房地产行业的经营活动有着很不利的影响。

四、如何提高房地产行业的财务预算管理水平

1.提升财务管理在整个项目中所处的地位

房地产企业的开发目的在于获得良好地的济效益，所以财务对于企业来说是其精神命脉。而财务预算管理又是财务工作的核心，所以提高对其的认识以及强化其作用就极为关键。结合现状，这也是房地产行业存在的通病。所以，要想避免企业因资金链断裂导致的经济危机，就必须将财务预算管理工作提到项目工作的核心地位。只有这样才能更好地联系整体工作，保证整体工作的高效运转，从而达到经管结合，逐步发展的目的。

2.加强对于合理项目预算的把控

由于房地产行业对于项目预算工作的把控不够严谨，所以致使计划与事实有很大出入，导致项目的最终成果低于预期计划。所以，严格的把控，制定合理的项目预算，是解决这种现状的根本方法。这就要求企业的管理人员加强对财务预算管理的重视和监管。在项目完成后，对项目做出客观的评价和总结。对相关工作人员制定一套合理的奖惩措施。同时，也要制定一套各部门相互合作，相互监管的管理机制，进而充分发挥集体协作的作用，实现项目收益的最大化。

3.提高财务预算管理人员的专业素质

财务预算管理作为房地产开发经营的核心工作，其工作人员应该具有高水平的专业素质与职业素养，现代企业对于财务人员的要求不止是掌握财务专业知识，而且需要熟悉所处行业的特点。所以，在常规的人员考核之外，企业还应该兼顾到培训的重要性，做到培训考核两手抓。制定相应的淘汰机制，选贤举能，将真正有才能的工作人员委以重任。只有这样才能使企业的队伍逐渐精湛壮大，让企业逐步走入良性发展。

4.企业要做好实事求是，避免自欺欺人

目前很多房地产行业的通病多数并不在于财务预算人员本身，而在于企业管理层的自欺欺人。个别企业存在前期财务不介入，而在年底需要完成利润时临时抱佛脚，让财务去想办法。而在收入确认和成本分摊的核算上，遵循的是会计准则的要求，作为前提条件的硬性指标没有实现，反应在报表上的指标自然也就达不到。在此，提倡项目前期的财务介入，当然这对财务人员的水平有很高的要求。最明显的例子就是经常讲到的税收筹划，税收筹划一般要在项目方案确定之前的可研阶段进行，而当方案一经确认，在后期执行中财务基本没有了税收筹划的空间，通过税收筹划为企业创造利润的想法也就成为空谈。所以要想结束这种现状，还应从制定可行的长效机制入手，把企业带入正规、可持续发展的轨道上来。通过切实可行的途径，提高财务预算工作的质量，真正达到为企业提质增效的目的。

五、结束语

老子云：事，通则治，不通则不达。纵观中华文明五千年，能够成功的无不是通过改变得来的。总结经验教训，去探索新思路，例行新发展，实现新目标，步入新征程。而目前我国的房地产行业更应如此。所谓病要标本兼治，所以要想彻底改变现如今的房地产行业现状，就要从根本上认识到其问题所在。房地产行业是一个庞大的整体，它可以细化成多个部分。只有化零为整，兼顾各个部分的协同作用，才能完成好整个项目的工作。科学的制定财务预算管理计划，把企业的各项工作有机结合，同时与财务预算管理工作进行无缝衔接，确定每个部门的人员职能，制定合理的奖惩机制与管理体系，从而能够更好地规避企业所面临的诸多问题。综上所述，如果我国的房地产行业能够真正做到以财务预算管理为管理核心，不断加强对于财务预算方面的管理力度，并且将各个部门的工作有机结合在一起，辅以适当的奖惩措施与人才培养计划，则房地产行业在激烈的市场竞争中，一定能够立于不败之地。同时，也能使房地产企业得到长足稳定的发展。